Главная --> Публикации --> Правительство гарантировало облигациям аижк 4,7 млрд руб. Дворец усадьбы люблино стал музеем Федерация может сменить гражданство Спрос продолжает толкать цены вверх Недвижимость и разговоры о кризисе

Восхищение австрийской столицей не ограничивается стандартным набором штампов. Чем дольше в ней остаешься, тем более идеальной, приспособленной для жизни она кажется. Если за туристическими фасадами других европейских городов зачастую скрывается нелицеприятная изнанка, то в Вене таких разочарований не будет никогда.

Мало кто из россиян, однажды посетивших Вену, остался равнодушным к ней. Город музыки и вальса, родина психоанализа и яблочного штруделя, архитектурный музей под открытым небом, некогда промежуточный пункт по дороге из СССР на Запад…

Во‑вторых, Вена — один из самых безопасных городов Западной Европы. Несмотря на достаточно большое количество проживающих людей (около 2 млн. человек) и уже неизменное для всех стран ЕС наличие иммигрантов, городу удается оставаться социально спокойным и достаточно безопасным. По паркам можно без боязни гулять в темное время суток, а детей отпускать одних в школу на общественном транспорте. Работники местных компаний не отравляют согражданам жизнь бесконечными забастовками. Хотя в Австрии все относительно дорого, показатели уровня жизни тут на порядок выше, чем в Нидерландах, Германии, США.
Неудивительно, что основную категорию иностранных арендаторов и покупателей недвижимости в стране составляют соседи по ЕС. Это граждане Германии и в меньшей степени итальянцы. Популярностью у них пользуются домики на лоне природы вообще (некоторые люди специально приезжают в Австрию ради пеших прогулок) и на горнолыжных курортах в частности. И, конечно, жилье в Вене, одном из красивейших городов Европы. Серьезным аргументом в пользу столицы является также лояльность ее властей по отношению к покупателям-иностранцам. Дело в том, что в Австрии выдачу разрешений на продажу недвижимости приезжим производят соответствующие органы федеральных земель (Grundverkehrskommission — комиссия по обороту недвижимости). Максимальной закрытостью в этом отношении славится Тироль, в столице же получить такой документ проще всего.
Найти квартиру в главном городе Австрии можно и по цене менее 80 тыс. евро. Однако с точки зрения требовательного покупателя не все столичные округа одинаково привлекательны. Административно город поделен на 23 района (по‑немецки — bezirk), из которых первые девять считаются центральными. Венский даунтаун, за исключением разве что второго и пятого районов, очень привлекательное для жизни место. Стоимость квадратного метра тут от 3 тыс. евро. При написании адреса номер района иногда ставят перед названием улицы. Например, сочетание «1, Rudolfsplatz» говорит о том, что вам предлагают настоящий предмет роскоши. Это недвижимость в самом сердце Вены, где наиболее престижный товар — мансардные квартиры и пентхаусы — продают по цене вплоть до 10 тыс. евро/кв. м.

Во‑первых, ее существование доказывает, что современный мегаполис может быть чистым. Из 400 квадратных километров площади половина здесь занята зелеными насаждениями. В городе есть не только пешеходные улицы, но и целые жилые кварталы, свободные от автотранспорта. Конечно, Вене повезло с окружением. Находящиеся совсем недалеко горы на 97 % обеспечивают потребности водопровода, так что пить из‑под крана здесь не возбраняется, а рекомендуется. Огромные площади по соседству со столицей имеют статус национального парка, и воздух непривычно чист.

Практика «расплаты» с продавцом в общем случае такова. Покупатель открывает в местном банке так называемый счет доверенного лица (Treuhandkonto), куда и перечисляет полную сумму. Если речь идет о сделке на вторичном рынке, то после успешного перевода собственности на имя нового владельца продавец получает доступ ко всей сумме. Если это строящееся жилье, то компания, реализующая недвижимость, будет снимать средства со счета частями: первые 40 % — при подписании контракта, последние 5 % — после выдачи ключей. Происхождение денежных средств не имеет значения. Перевод разрешено осуществлять из любого места. При наличии достаточных гарантий можно получить кредит в местном банке.
В качестве элитных новостроек, особенно в центральных районах Вены, зачастую анонсируют глобальные проекты-реконструкции. Это современные апартаменты в великолепно обновленных старинных домах: там произведена полная замена инженерных сетей, нет жесткой планировки. Например, в четвертом и пятом районах мансардные апартаменты площадью 100 кв. м в подобном особняке-памятнике будут стоить 300–330 тыс. евро. Имея подобную квартиру, удастся вести приятную жизнь в центре Европы: наслаждаться соседством со знаменитыми парками и дворцами (Бельведер, Шварценберг), с ресторанами и концертными залами. Стоит заметить, что налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer, или сокращенно USSt) в заявляемую цену жилья в Австрии обычно не включен. Его придется платить, но если покупатель собирается профессионально заняться сдачей недвижимости в аренду, то спустя три месяца после сделки можно будет обратиться в министерство финансов по поводу возврата НДС.
Люди приобретают квартиру прежде всего для того, чтобы в ней жить. До недавнего времени сложно было даже представить, что подобное действие может быть продиктовано другими целями, скажем, желанием сохранить и приумножить собственные сбережения. Однако в период активного увеличения стоимости недвижимости доля инвестиционных покупок заметно увеличилась. Сохраняется ли привлекательность таких вложений в условиях стабилизации цен?

За пределами центра наиболее благоприятными для проживания местами считаются 13, часть 16, 18, и 19-й районы. В двух последних минимальная стоимость квадратного метра составляет 4,36 тыс. евро/кв. м. Показательно, что индикатором экологической чистоты района в Вене служит концентрация государственных медучреждений и частных клиник. Обновленное жилье в старинном доме по соседству с Центральной городской больницей Вены (AKH, район № 9) продают по ценам порядка 3 тыс. евро/кв. м. Прекрасные виды — на саму столицу, Венский Лес и Альпы вдали — являются неотъемлемым атрибутом элитного жилья в этом городе.
Согласно требованиям властей для получения разрешения на переоформление собственности иностранцу надо обосновать необходимость покупки недвижимости именно в Австрии, а комиссия взвесит социальную и экономическую ценность сделки. Последняя формулировка предполагает, что собственность может понадобиться вам для ведения бизнеса. В этом случае придется зарегистрировать фирму, что будет стоить 1,5–5 тыс. евро, плюс потребуется внести минимальный паевой взнос в размере 17,5–18 тыс. евро. С учетом перечисленных дополнительных хлопот весь процесс выдачи разрешения порой занимает два-три месяца.
Наличие у вас в стране хотя бы компании с ограниченной ответственностью (GmbH) способно облегчить и решение визовых вопросов. Только лишь факт покупки жилья в Вене никаких преференций в получении долгосрочной визы вам не даст, а вот домовладелец-бизнесмен на это уже вполне может претендовать. Правда, желательно, чтобы фирма существовала не фиктивно.

Мировой опыт
Во всем мире для сбережения накоплений обычно пользуются банковскими счетами. Однако в России доверие к ним после 1998 года подорвано и до сих пор полностью не восстановилось. К тому же проценты, которые в данный момент предлагают банки своим клиентам, так невелики, что не позволяют серьезно думать о доходности этого способа накоплений. Причем под ударом находятся не только валютные, но и рублевые счета, хотя процент по ним предлагают более высокий. Связано это главным образом с высокими темпами инфляции в стране, которая в 2004 году составила 11,7 %, а за семь месяцев 2005 года выросла еще: 8,5 % против 7,1 % за тот же период прошлого года.
В развитых странах население, пытаясь спасти собственные сбережения от инфляции, тоже покупает ценные бумаги. Однако у нас пока слабо развит фондовый рынок. Поэтому и его инструменты в качестве накопления используют крайне редко. Как правило, к нему прибегают крупные бизнесмены и специалисты, основная работа которых тесно связана с данным сегментом.
Правда, в последнее время все большую популярность получают так называемые фонды коллективных инвестиций ПИФы. Однако в них не предусмотрено фиксированного процента, так как их доходность определяется главным образом квалификацией специалистов компании, размещающей бумаги коллективных облигаций в выгодных с ее точки зрения областях экономики. Поэтому покупка этих бумаг всегда своего рода лотерея: можно как получить вполне приличный доход, так и остаться при своих деньгах или даже потерять часть накоплений. Тем не менее специализированные закрытые ПИФы, предназначенные для инвестиций в недвижимость, со временем станут весьма привлекательными для мелких и средних инвесторов, особенно когда входной порог в них будет снижен.

Где хранить? История и современность
Рост благосостояния населения России привел к тому, что у некоторых людей сформировалась потребность не только в добывании хлеба насущного, но и в сохранении своих капиталов.
В 90‑е годы основная масса граждан хранила деньги дома в иностранной валюте. Конечно, ни о каком приумножении средств в данном случае речи быть не могло решалась задача хотя бы спасти заработанное от инфляции: его сохранность не зависела от экономической политики властей (и, что не менее важно, от надежности отечественной банковской системы).
Однако сейчас этот способ уже сложно считать надежным. В последнее время мировые валютные рынки не демонстрируют особой стабильности. То долгое время падал курс доллара, теперь после неудачи с принятием европейской конституции аналитики прогнозируют серьезное снижение стоимости евро. Полностью доверять иностранной валюте становится все сложнее.

Профиль инвестора
Кто же сегодня инвестирует в недвижимость? По словам риелторов, чаще всего это представители среднего бизнеса, которые в силу определенных причин не могут тратить все свободные средства на развитие основного дела и поэтому ищут возможности для диверсификации вложений. Также весьма часто в роли частных инвесторов выступают высокооплачиваемые служащие, которые рассчитывают на преумножение капиталов.
Однако сфера недвижимости в последнее время несколько потеряла свою привлекательность с точки зрения вложений. Связано это не только с возросшими рисками и снижающейся доходностью подобных операций, но и с постоянно увеличивающейся стоимостью выхода на рынок. Если еще в конце 90‑х годов реально инвестировать можно было, имея в кармане лишь несколько десятков тысяч долларов, то сегодня минимальная цена выхода на рынок измеряется сотнями тысяч.
Несмотря на это, все еще присутствует определенное количество людей, которые продолжают зарабатывать, вкладывая деньги в покупку и аренды квартир. Постараемся понять, каким образом им удается это делать в нынешней непростой рыночной ситуации.

Недвижимость мифы и реальность
В такой ситуации многие потенциальные инвесторы уже не первый год обращают внимание на рынок недвижимости. Принято считать, что там можно не только спасти собственные сбережения от инфляции, но и получить доход. Правда, в действительности частным лицам зарабатывать с помощью вложений в недвижимость не так уж просто.
Во‑первых, отмечают риелторы, сегодня на рынке нового жилья дилетантам невозможно получать те сверхприбыли, которые были чуть ли не нормой год-два назад. Подобные инвестиции были интересны на фоне бурного роста цен на нее, рассказывает управляющий директор агентства недвижимости Миэль Алексей Шленов. Особенно выгодными считались вложения на первых этапах строительства. В этом случае стоимость приобретенных квадратных метров увеличивалась по мере приближения сдачи дома госкомиссии, кроме того, жилье дорожало за счет общего роста рынка.
В итоге, отмечает А. Шленов, вполне можно было купить трехкомнатную квартиру в Марьине за 29,6 тыс. долл. и через полтора года после завершения строительства продать ее уже за 60 тыс. долл. Поэтому доходность в некоторых случаях могла достигать 100 %, рассказывает управляющий директор агентства Миэль. Конечно, далеко не все проекты приносили такие прибыли, однако, по словам директора аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Геннадия Стерника, средние показатели составляли около 40 %.
Длилась эта сладкая жизнь недолго. Уже в июле 2004 года рост цен замедлился, а потом и вовсе остановился. В итоге вот уже почти год жилье в столице дорожает незначительно. Поэтому, по словам Г. Стерника, на данный момент доходность по большинству проектов не превышает 10 20 %. Однако даже для того чтобы получить такую прибыль, необходимо обладать профессиональным чутьем и знанием рынка. В противном случае можно не только не приумножить свои сбережения, но даже потерять часть из них. Особенно сложной ситуация стала после вступления в силу Закона о долевом строительстве. По мнению Г. Стерника, вложения частных лиц теперь будут поступать на более поздних этапах строительства, что, конечно, негативно отразится на доходности инвесторов, которая может снизиться до 10 15 %.

На пути к элитке
Сегодня возможности получения прибылей у частных инвесторов связаны прежде всего с рынком элитной недвижимости. Здесь доля жилья, приобретаемого с целью дальнейшей перепродажи, достаточно высока. По данным агентства недвижимости Контакт, в сегменте дорогого жилья эта цифра может достигать 30 % от всех покупаемых квартир. В целом по рынку, по данным аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, доля объектов, приобретаемых для инвестирования, не превышает 5 % и постоянно снижается.
Связан подобный переток средств главным образом с тем, что на рынке элитной недвижимости в сегодняшних условиях проще отбить вложенные средства. Доходность вложений в данном сегменте, по данным Контакта, может достигать 20 %. Сроки окупаемости составляют от шести месяцев до двух лет. Правда, чтобы выйти на этот рынок, необходимо обладать весьма солидными финансовыми ресурсами.
Одна из особенностей элитки состоит в том, что здесь все‑таки достаточно распространена практика инвестирования на вторичном рынке. Квартиры обычно приобретают для того, чтобы сделать в них качественный ремонт, а затем продать по более высокой цене. По мнению специалистов агентства недвижимости Контакт, если все сделано правильно, инвестор вполне может рассчитывать на прибыль в 15 %. Правда, подобная практика не является распространенной. Во многом потому, что для осуществления подобных проектов нужны немалые даже по меркам элитного сегмента суммы. Сумма инвестиций на вторичном рынке дорогого жилья колеблется в пределах от 700 тыс. до 1 млн. долл.
Ликвидным может быть и жилье средней ценовой категории, или бизнес-класса, если это добротные и удачно расположенные дома (хороший район, транспортная доступность).

Сдача жилья внаем может приносить доход
Большинство специалистов рынка недвижимости согласны с тем, что инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду бывают достаточно выгодны. Такого мнения придерживается и руководитель отдела аренды жилья компании Вавилон Ирина Бобко. Наиболее привлекательны для этих целей объекты среднего ценового диапазона, то есть бизнес-класса (1 3 тыс. долл. в месяц). К примеру, однокомнатная квартира стоимостью 60 70 тыс. долл. с косметическим ремонтом, сдаваемая за 500 600 долл. в месяц, окупится приблизительно за восемь‑девять лет.
Но надо помнить, что на арендную цену жилья элитного или бизнес-класса существенно влияют район, статус дома, качество отделки и мебели. Как утверждает руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова, расположение квартиры на первом этаже может снизить стоимость найма на 10 15 %. А вот последний этаж существенным образом на оплате не сказывается.
Аренда это хороший вариант при покупке жилья в кредит и его погашении за счет ежемесячных платежей, считает директор отделения на Рождественке корпорации БЕСТ-Недвижимость Ольга Варакутина. Но инвестировать сбережения следует в дорогую квартиру. Пусть она потребует серьезных вложений для того, чтобы подготовить ее для аренды, но траты оправдают себя.
Владимир Голдин, директор управления аренды компании Миэль-Недвижимость, более осторожен в своих оценках. Если говорить в целом, сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом. Что бы ни случалось в стране: дефолты, инфляция, кризисы ваша недвижимость всегда останется цела. Даже если она подешевеет, то все равно будет пригодна для найма и обеспечит надежный доход.

Вложение средств в недвижимость за рубежом
Приобретение жилья за границей с целью получения дохода становится все более популярным. Квартиру или дом в Париже, Лондоне или на курортном побережье можно сдавать в аренду, воспользовавшись услугами юристов или риелторов. В ряде государств иностранцам предоставляют ипотечный кредит на покупку. Как считает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН Малахитовый двор Юлия Титова, это обстоятельство открыло многим нашим соотечественникам возможность вкладывать деньги за рубежом, в частности в Испании и на Кипре. Условия получения ссуды там гораздо более щадящие, говорит она. Первый платеж обычно составляет около 30 % от стоимости жилья. Срок от 10 до 20 лет. Банковская ставка плавающая, в среднем 4 4,5 %. Для получения кредита необходимо поручительство строительной или риелторской компании.
Активные усилия по привлечению иностранных инвесторов предпринимают болгарские строительные компании. Срок кредитования здесь пока не очень большой, максимум пять‑семь лет при 7 8 % годовых (что выше, чем в других европейских государствах), тем не менее предоставляемые возможности делают такое жилье привлекательным для российских покупателей.
Есть возможность не приобретать квартиру или дом вовсе, а просто передать деньги компании, специализирующейся на вложении средств в жилую и коммерческую недвижимость с целью получения дохода. Располагая средствами частных инвесторов, фирма вложит их в крупный проект, который принесет прибыль всем акционерам.

За городом
Другим сегментом рынка, где сейчас можно рассчитывать на серьезную премию, является загородная недвижимость. Правда, сделать это под силу только опытным профессионалам, главным образом потому, что здесь сложно просчитать, какой именно проект окажется прибыльным, так как успех определяется многими параметрами. В итоге частные инвесторы в массе своей предпочитают самостоятельно не совершать в данном секторе крупных покупок и остаются на пусть значительно менее прибыльном, зато куда более предсказуемом городском рынке. Загородные объекты в реализации еще более проблематичны, срок депонирования тут может достигать полугода и даже больше, отмечает А. Шленов.
Но эксперт продаж компании МГСН Александр Селецкий считает, что есть совершенно определенная выгода покупать с целью вложений средств дома в организованных коттеджных поселках. Опыт реализации объектов в клубном поселке Петровские дали показывает это со всей определенностью. На начальном этапе строительства коттедж там стоит 250 тыс. долл., а на заключительном уже 400 тыс. Дом сдают под ключ: с внутренней отделкой, полами с подогревом, сауной, душевой, встроенной кухней с плитой, посудомоечной машиной и холодильником. Здание европейского уровня за 250 тыс. долл. совсем неплохо.
Серьезно повышает ликвидность объектов любого поселка развитая инфраструктура. Наш клубный поселок, кроме всего прочего, примыкает к спортивно-развлекательному парку Яхрома, говорит А. Селецкий. Владельцы коттеджей становятся обладателями клубных карт, предусматривающих скидки на все услуги, предоставляемые парком, включая кафе, рестораны, парковки.

Весь 2005 год оказался успешным для расширения рынка складской недвижимости Московского региона. Несколько новых терминалов А и В класса уже принимают арендаторов. Стало известно о новых крупных проектах и сделках, определивших судьбу рынка на ближайшие годы. Однако склады по-прежнему стоят девелоперам титанических усилий и долгих лет, а их предложение все равно никак не поспевает за нарастающим спросом.

Что год грядущий нам готовит?
В 2006 году сохранятся определенные резоны для вложения средств, хотя будущее частных инвесторов в недвижимость выглядит не совсем безоблачным. Успех их деятельности будет тесно связан с профессионализмом. Тем не менее специалисты агентства недвижимости Контакт полагают, что на рынке останутся возможности для получения прибылей на уровне 15 %. Главное располагать так называемыми длинными деньгами, поскольку срок окупаемости вложений, как правило, равен году.
Рынок недвижимости, как известно, достаточно инертен, поэтому мало и медленно реагирует на изменения валютного курса, впрочем, как и на другие экономические перепады. После кризиса 1998 года за пять лет он не только полностью восстановился, но и перекрыл докризисный ценовой рекорд. Но для того чтобы следить за инвестиционным климатом, стоит обратиться за консультациями к специалистам, которые помогут инвесторам-непрофессионалам не попасть впросак. Так что желающим заработать на операциях с недвижимостью самое время начать искать себе подходящую консалтинговую компанию.

Но инвестиции в склады долгосрочны окупаемость составляет не менее шести лет. А среди крупных проектов, заявленных в 2005 г., по 100 000 кв . м и более, пока ни один официально не сдан в эксплуатацию, говорят эксперты. Сроки строительства становятся ведущим параметром успеха. И многие компании борются за первенство, объявляя о подписанных с арендаторами договорах. Пройти приемочную комиссию к новому году обещают НЛК и РосЕвроДевелопмент, сдав первую очередь терминала класса А Крекшино (33 000 кв. м из общих 300 000 кв. м между Минским и Киевским шоссе в 24 км от МКАД). Федотов из НЛК говорит, что помещение уже занял известный, по его словам, ритейлор электронно-бытовой техники. Частично и сама НЛК будет предоставлять в Крекшино логистические услуги. Консультанты ожидают к концу 2005 г. ввода в строй 18 500 кв. м Носовихинского терминала, девелопер которого фирма Крона-Маркет (Носовихинское шоссе).

Строительство складов стало в новом тысячелетии еще одной доходной нишей для инвестиций. Руководитель Pascalis Gardner Partners Мишель Паскалис видит здесь большие перспективы. Похожее мнение у Рубена Алчуджяна, управляющего директора компании Praedium. Как говорит Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК), ставка доходности для девелоперов складов составляет 15-18% годовых, правда, каждый проект индивидуален. Объекты различны по качеству: если к классу А можно отнести только отапливаемые помещения с удобными подъездными путями, железнодорожной веткой, очень высокими потолками, специальным оборудованием для погрузки-разгрузки и т. д., то более низкие классы могут отвечать не всем этим требованиям.

В комплексе Томилино (600 000 кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В), по данным пресс-службы, подписаны два договора аренды на 16 000 кв. м сроком на 10 лет сетью универмагов Фамилия (8424 кв. м) и продающей стройматериалы группой компаний Вертикаль (7866 кв. м). В Multinational Logistics Partnership (MLP) сообщили, что в их терминале на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м) сдано в аренду около 70 000 кв. м, но арендаторы не раскрываются. Там идет строительство первой очереди на 45 600 кв. м и устройство фундаментов для второй и третьей фаз.

Договоры с арендаторами заключены и в крупнейшем спекулятивном (т. е. предназначенном для открытого рынка) логопарке Пушкино (210 335 кв. м), который строят Capital Partners и Lone Star Ventures, на Ярославском шоссе. По словам Владимира Пинаева, директора по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), получившей эксклюзивные права маркетингового агента, проект разбит на три здания. В каждом по шесть боксов с разными датами завершения строительства. В первом (68 670 кв. м) уже готовы 22 230 кв. м, туда въехал арендатор, оставшиеся фазы по очереди будут завершаться к февралю 2006 г. Во второе здание (68 963 кв. м) арендаторы въедут также в феврале 2006 г., а в третье (72 702 кв. м) в мае. Помещения всех зданий поделят почти поровну DHL, НЛК и Relogix, сообщили в компании Knight Frank, ставшей представителем Relogix в проекте. Практика заключения предварительных договоров с арендаторами широко распространена, объясняет консультант отдела исследований Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) Юлия Мещерина. Это вызвано отчасти дефицитом качественных площадей на рынке. И возможно при условии доверия между арендаторами и девелоперами.

Спекулятивный склад девелопера Интерстатус Истпарк (13 500 кв. м, класс А) будет готов в феврале 2006 г., сейчас завершается внутренняя отделка помещения, говорит Ольга Батурина, старший консультант JLL. Госкомиссия подписала акт приемки комплекса Кулон-Балтия на 24 000 кв. м, сообщила заместитель директора по маркетингу компании Кулон Елена Веселова. Kalinka Stockmann заняла в нем 8700 кв. м, Schneider Electric 9200 кв. м, Прагматик-Экспресс 6600 кв. м сроками на 5-10 лет.

Среди небольших складов, которые также в дефиците, уже достроено 26 000 кв. м компанией БЭЛ Девелопмент на Каширском шоссе. Его занял торговый оператор Копейка, рассказала Юлия Мещерина из CWSR. Это спекулятивный проект. Компания Белая дача сдала вторую очередь логистического терминала в подмосковных Котельниках площадью 28 000 кв. м. Принят в эксплуатацию комплекс Единой международной сети таможенных складов 10 500 кв. м в Немчиновке Московской области, сообщили в Knight Frank.

Как говорит Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной недвижимости Knight Frank, многие проекты, особенно крупные, реализовать на молодом рынке непросто. Сроки строительства затягиваются, например, когда девелоперы ошибаются с выбором правильного участка или стремятся максимально застроить территорию, не заботясь о нормах, принятых для терминалов, не думая об арендаторах.

В грандиозных планах на 2006-2008 гг. пока значатся проект Coalco Белый парк на трассе Дон на 800 000 кв. м, Норс Поинт Дистрибьюшн Парк компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе (80 000 кв. м), индустриальный парк Кулон-Истра на Новорижском шоссе (174 000 кв. м). Русская инвестиционная группа (РИГрупп) объявляла о строительстве складских комплексов в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах общей площадью 300 000 кв. м, по каждому проекту продолжаются согласования и работа с арендаторами, сообщил вице-президент РИГрупп Дмитрий Котляренко.

В Московском регионе на рынке существует 4 4,5 млн кв. м складов всех классов. Примерно 1 млн кв. м относится к качественным А и В зданиям, из них лишь около 400 000 кв. м соответствуют международным стандартам. Объем А и В может пополниться еще на 300 000 кв. м к концу 2005 началу 2006 г., если девелоперы их успеют сдать. По сравнению с 2004 г. спрос на склады А и В возрос на 35% и составил около 2 млн кв. м. Основные источники спроса: логистические операторы, торговые сети, производители товаров. Условно Московский регион разделился на три зоны строительства: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Но в столице строить нерентабельно: проект становится невыгоден при цене земли свыше $300 000 за 1 га. Здесь более эффективны склады в составе торгцентров и офисов. Между третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стоимость 1 га земли $600 000 800 00 На МКАД $1 1,5 млн. На расстоянии 10 км от МКАД $200 000 500 000 за 1 га. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия ж/д ветки. Себестоимость строительства складов А класса составляет $500 700 за 1 кв. м. Интерес иностранных инвесторов растет: Citigroup Venture Capital приобрела блокпакет акций НЛК. Подписано соглашение о передаче акций складов Кулон на ул. Дорожной и Новорижском шоссе институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.

Ставка аренды в А классе на ноябрь 2005 г. составила, по данным консультантов, $105-145 за 1 кв. м без НДС, коммунальных платежей и операционных расходов. Для класса В $85-11 По мнению Федотова из НЛК, ставки во многом зависят от объемов арендуемых площадей, сроков аренды, удаленности от Москвы. В следующем году их снижения ожидать вряд ли стоит, но и сильного повышения не будет. С ним соглашается Руслан Суворов, руководитель отдела производственной недвижимости Praedium. Цены и так очень высоки по сравнению с европейскими рынками, считает Батурина из JLL. В Берлине ставки на уровне $65, в Варшаве $76, в Мадриде $9 Но в 2007-2008 гг. на рынок выйдут новые крупные проекты профессиональных девелоперов. Для них строительство складов основной бизнес в отличие от логистических или FMCG компаний, считает Новиков из Knight Frank.

В число модных столичных тенденций уходящего года неожиданно для консалтинговых компаний попало бурное развитие рынка складских помещений. В регионах ситуация пока более консервативная. Тем не менее, оценивая ситуацию в Москве и области, консультанты ожидают резкого подъема интереса к складам во многих российских областях. Об этих и других трендах уходящего года на складском рынке в интервью Ведомостям рассказал Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank.



В 2005 г. у крупных девелоперов, которые уже реализуют складские проекты в Московском регионе, возникло окончательное понимание того, что тот, кто первый выстроит сеть по всей России, тот и победит. В первую очередь хорошие склады нужны логистическим операторам и FMCG-компаниям (продающим товары народного потребления, в том числе продовольственные. Ведомости), которые сейчас в регионах зачастую работают в первобытных условиях используя технологию чуть ли не напольного хранения в не приспособленных для логистики помещениях, арендованных на срок 11 месяцев, дабы избежать процедуры регистрации договора и уйти от налогов. Компании начинают понимать, что им выгоднее арендовать склад класса А высотой 12 м за $110-130 в современном складском комплексе, оснащенном необходимым оборудованием, чем работать в помещении класса С, пусть оно и стоит в два раза дешевле.

Рынок складов в регионах начал развиваться?

Почти таких же денег, как и в Москве. Разговоры о том, что это можно сделать значительно дешевле, из области легенд. Единственное, на чем можно реально сэкономить, это земля. К примеру, в Подмосковье $50 за 1 кв. м под склад это максимальная цена, на которую согласится девелопер. В регионах подходящий участок можно приобрести по цене около $25 за 1 кв. м. Так как по современным технологиям склад занимает около 50% земельного участка, то эта цена умножается на два, соответственно $100 и $5 Но себестоимость самого строительства в Московском регионе часто дешевле или почти такая же, как, скажем, в Новосибирске. В результате, учитывая дополнительные расходы, 1 кв. м склада обходится девелоперу в $550-60 Экономию на покупке земли в регионах съедает неразвитая строительная отрасль, слабая инфраструктура, отсутствие нормальных подъездных путей, риски, связанные с управлением, а также административные риски. Поэтому ставки аренды в регионах должны быть аналогичными московским.

Сколько стоит построить хороший склад в регионе?

Это вопрос конкуренции. Сейчас в регионах работают крупные ритейлоры они заинтересованы в качественных услугах логистиков, в том числе и по хранению продукции, потоки которой огромны. Разумеется, они сделают выбор в пользу того, кто предложит им оптимальные и более гибкие условия. В складских помещениях класса А арендатор может расти вверх, увеличивая высотность хранения, современные технологии позволяют увеличивать оборачиваемость продукции внутри склада в разы. В неприспособленном помещении это невозможно. Именно поэтому мы часто называем ритейлоров драйверами (от англ. driver тот, кто ведет за собой) складского рынка.

Региональный рынок готов к подтягиванию ставок?

Она должна быть четкой и прозрачной. Девелопер, который придет в регион на этот рынок, не может играть по другим правилам, чем в Москве. Сейчас в регионах в основном действуют серые схемы. Но то, что сегодня происходит в Москве, т. е. перестройка рынка складов и переориентация его с отдельных проектов класса А под себя на создание крупных логопарков, завтра придет в регионы.

Структура арендных ставок в регионах будет такой же, как в Москве? Сейчас пока даже трудно понять, из чего она там складывается.

В следующем году ситуация изменится. Даже в Москве на склады обратили серьезное внимание только в этом году. О новых проектах стали не просто заявлять, их стали реализовывать. До 2004 г. компании потребители складов в основном строили под себя, доля спекулятивных складов была мала. В прошлом году в Московском регионе было введено около 420 000 кв. м, из них под себя 250 000 кв. м, в этом ожидается почти 600 000 кв. м, из них для сдачи в аренду примерно 400 000 кв. м, а в будущем речь идет об объемах более 1 млн кв. м, большая часть также будет сдаваться в аренду. Произошло качественное изменение объема предложения. Та же тенденция ожидает и остальные регионы.

Но пока в регионах больше перепрофилируют имеющиеся производственные помещения, чем строят новые высококлассные склады

Да. И за ними будут подтягиваться местные компании.

То есть московские девелоперы станут двигать вперед региональный рынок складов?

Мы стараемся ее регулировать двумя путями консультированием девелоперов по оптимальному месторасположению склада, а также созданием концепций застройки, которые ориентированы на разные группы клиентов. В Москве это пока удается: мы выбираем направление и предлагаем делать там склады. Сейчас это северо-западное, западное, южное и юго-восточное направления. Таким образом, обрабатываются потоки, идущие через Москву в регионы, и потоки, ориентированные непосредственно на обслуживание нужд города. Я с удовольствием вижу, что новые крупнейшие складские комплексы в этом году начали строиться именно на этих направлениях.

Как будет складываться в таком случае конкуренция?

На самом деле это не совсем так новые склады в регионах будут появляться. К примеру, сейчас товар из Китая зачастую идет в регионы через Москву [так пока дешевле], но так быть не должно. Если товары будут идти напрямую, то и стоить они будут в итоге дешевле.

Но распредцентры, которые строятся рядом с Москвой, могут помешать развитию складских помещений в регионах, которые находятся поблизости: зачем стараться и что-то строить у себя, когда не так далеко будет отличный склад?

Такая же, как и на московском рынке: 15-17% годовых, окупаемость 6-7 лет.

Какова доходность складского бизнеса в регионах?

В Московском регионе можно говорить о $0,5 млрд. Но здесь я могу оценивать реальность заявленных проектов, по регионам такую оценку дать пока достаточно трудно.

Как можно оценить объем инвестиций, которые будут вложены в его развитие в будущем году?

Самые обычные: есть человеческий фактор, административный и случайности, которые невозможно предусмотреть. Прежде чем начинать проект, надо очень хорошо понять, какая команда будет его воплощать в жизнь, какая строительная компания, к какому сроку, какие есть гарантии.

А какие основные тормозы, причины, почему все пока задерживается?

Есть два варианта. Первый компания, которая имеет серьезный опыт в Москве и идет строить в регионы. В ее пользу говорит знание специфики строительства и, что также очень важно, взаимодействие с девелопером. Второй вариант местные подрядчики, а вот насколько они адекватны зависит от региона. Несомненно, некая расслабленность присутствует в менталитете многих региональных компаний.

А кто в основном строит в регионах местные или московские фирмы?

Алексей Новиков родился в 1980 г. в Москве. В 2002 г. с отличием окончил юридический факультет Государственного университета по землеустройству. В 2002 г. приступил к работе в отделе управления недвижимостью компании Stiles Riabokobylko / Cushman Wakefiled. В апреле 2003 г. назначен консультантом отдела складской недвижимости и земли. С июня 2004 г. работает в консалтинговой компании Knight Frank. Сначала в качестве консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости, а с сентября этого года в качестве заместителя директора отдела. В Knight Frank Новиков отвечает за развитие девелоперских проектов на рынке складской недвижимости.

Биография



Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Великобритании более 100 лет назад. Объединяет 110 офисов в Европе, Африке и Азии. В России работает с 2003 г. Оказывает консалтинговые и брокерские услуги крупным девелоперским и инвестиционным компаниям, занимается продажей элитного жилья в Москве и за рубежом, а также маркетингом, управлением и оценкой недвижимости. Среди существующих проектов компании разработка концепции застройки Большого Сити (1000 га) по заказу Системы-Галс, строительство логистического терминала площадью 200 000 кв. м для компании MLP и технопарка площадью 1 млн кв. м на месте промышленной территории Нагатино-ЗиЛ для Московского бизнес-инкубатора. В области складской недвижимости компания Knight Frank в качестве консультанта участвует более чем в 70% проектов, представленных на рынке.



Главная --> Публикации