Главная --> Публикации --> Прокуратура заинтересовалась новостройками Дорога к дому. развитие транспортной инфраструктуры - национальная проблема Деловая москва выходит за мкад Эксперимент на мкад География реконструкции

Вчера министр финансов Алексей Кудрин объявил, что налоговая амнистия будет распространяться не только на капиталы. “Возможно, мы расширим список, [дополнив его] имуществом, которое уже ранее приобретено”, — цитируют министра информагентства.

Налоговая амнистия, обещанная президентом, может оказаться масштабнее, чем планировалось. Чиновники хотят разрешить гражданам легализовать имущество.

Тогда Минфин предлагал провести амнистию за шесть месяцев — с 1 января по 1 июля 2006 г. В этот период граждане, владеющие неизвестно как нажитым капиталом, смогут перевести его в российские банки и, уплатив разовый сбор — 13% от суммы легализуемого капитала, получить от налоговой инспекции свидетельство, которое освободит его от административной и уголовной ответственности за налоговые нарушения.

Еще в апреле Владимир Путин заявил, что нужно позволить гражданам задекларировать в упрощенном порядке “капиталы, накопленные в предыдущие годы”. Правительство в начале августа одобрило проект закона об упрощенном порядке декларирования доходов, предложенный Минфином, но попросило его доработать.

А чиновник администрации президента говорит, что идея подвести под амнистию неправедно нажитое имущество принадлежит Кремлю. “Если стоимость дома явно не соответствует уровню зарплаты владельца, человек чувствует себя некомфортно, поэтому надо дать ему шанс легализовать такое имущество”, — объясняет он.

Эта концепция не устроила вице-премьера Александра Жукова, рассказывает чиновник правительства. По мнению Жукова, цена легализации слишком высока, ведь даже налог на дивиденды, полученные из-за границы, не превышает 9%. Министр экономического развития Герман Греф пошел еще дальше — он предложил снизить ставку сбора до 7%. К тому же Минэкономразвития против слишком короткого полугодового срока амнистии. “За это время с учетом масштабов нашей страны не провести даже информационную кампанию”, — отмечает чиновник министерства.

О том, что компания “Марр Капитал” инвестирует не менее $40 млн в строительство торгово-развлекательного комплекса в районе 5-го км престижного Новорижском шоссе, “Ведомостям” рассказал Руслан Сафин, генеральный директор “Марр Капитал”. “Весной 2006 г. недалеко от поселка Воронки мы планируем начать строительство торгового центра площадью 60 000 кв. м”, — говорит он. По словам Сафина, на участке в 14 га (10 га из которых принадлежат компании, а 4 га арендуется у администрации Красногорского района) помимо центра планируется построить и небольшую четырехзвездочную гостиницу на 50 номеров, управляющей компанией которой станет Hospitality Management Group. Эту информацию подтвердила Татьяна Гостенина, генеральный директор компании Hospitality Management Group: “Наша компания создаст концепцию отеля и займется подбором и обучением персонала”. Девелопер и название проекта пока не определены, но, по словам Сафина, “Марр Капитал” уже подыскивает потенциальных арендаторов для торгцентра. “В нем обязательно будет размещен супермаркет среднего или высокого ценового сегмента, магазины спортивных товаров и товаров для дома и сада”, — говорит он.

Провести налоговую амнистию имущества технически крайне сложно, уверен исполнительный директор Российской ассоциации налогового права Александр Бутурлин. “Кто и как будет оценивать стоимость недвижимости для исчисления налога?” — рассуждает юрист. К тому же после отмены контроля за соответствием доходов и расходов у государства нет никаких способов привлечь гражданина к ответственности за владение имуществом, купленным за “сомнительные” деньги, отмечает он.
Как стало известно “Ведомостям”, бывший топ-менеджер нефтяной компании “ЛУКОЙЛ” сенатор Ралиф Сафин решил не ограничиваться строительством отеля в далеком Петрозаводске. Принадлежащая семье Сафиных “Марр Капитал” намерена построить торговый центр на престижном столичном направлении — на 5-м км Новорижского шоссе. Ритейлоры уже готовы занять непостроенное здание, но девелоперы называют проект Сафина неудачным.

“У Новорижского шоссе хорошая пропускная способность, к тому же район вокруг торгцентра активно застраивается коттеджными поселками и массовым жильем”, — предсказывает успех новому торговому центру Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Reality Group, одной из консалтинговых компаний, консультирующих “Марр Капитал”. Однако далеко не все эксперты разделяют его оптимизм. Анна Савенко, менеджер проектов компании Jones Lang LaSalle, сомневается в успешности проектов за МКАД. Она приводит в пример торговый комплекс “Гринхаус”, расположенный на не менее престижной Рублевке, который два года искал арендаторов. “Арендаторы идут за город неохотно, поскольку все жители элитных загородных поселков предпочитают делать покупки и развлекаться в Москве”, — уверяет Савенко.

Опрошенные “Ведомостями” торговые сети готовы стать якорями в строящемся центре. Александр Бархатов, директор по коммуникациям “Перекрестка”, говорит, что пока никаких конкретных предложений от “Марр Капитал” в его компанию не поступало, но “Перекрестку” было, “безусловно, интересно разместить супермаркет на трассе с хорошим транзитом”. Коммерческих предложений от Сафина ждут также в “Седьмом континенте” и “Патэрсоне”.

Московские власти намерены вернуть себе утраченный ранее контроль за переустройством жилых и нежилых помещений в столице. Вчера на заседании правительства Москвы мэр города Юрий Лужков предложил Мосгордуме подготовить и внести в Госдуму поправки в Жилищный кодекс, которые упростят процесс оформления документов по перепланировке помещений и позволят регионам контролировать переустройство жилого и нежилого фонда. Предложение Юрия Лужкова может оставить без работы фирмы-посредники, которые специализируются на оказании подобных услуг.

С ней согласен и генеральный директор компании “Терра-Недвижимость” Андрей Мажаров: “Мне не совсем понятна аудитория этого комплекса — он должен быть либо расположен на МКАД, либо ближе к коттеджным поселкам, а в 5 км от Москвы на Новой Риге нет крупного загородного строительства”. К тому же, по его словам, на этом же направлении на 14-м км компания “Открытые инвестиции” уже строит торговый комплекс “Павлово подворье” площадью 35 000 кв. м.
Сенатор Ралиф Сафин, бывший вице-президент “ЛУКОЙЛа”, в 2002 г. покинул компанию, инвестировав часть денег в недвижимость в Восточной Европе. В прошлом году журнал Forbes оценил его состояние в $210 млн. Сафины создали компанию “Марр Капитал” в 2002 г. для инвестиций в недвижимость. По данным “СПАРК-Интерфакс”, 100%-ным владельцем компании является “Экон Амстердам Б. В.”. “Марр Капитал” – соинвестор торгового центра “Времена года” на Кутузовском проспекте и офисного комплекса на ул. Сергея Макеева. На прошлой неделе компания заложила первый камень в гостиничный комплекс “Онего-Палас” стоимостью $17–20 млн в Петрозаводске. В 2001–2002 гг. старший сын Сафина Марат начал сахарный бизнес в Молдавии. Компании Codapun, совладельцем которой является Сафин, принадлежат три молдавских сахарных завода и кондитерская фабрика.

Возмущенный таким усечением полномочий мэр заодно обрушился на саму систему оформления документов для получения разрешения на перепланировку помещений. Сегодня гражданин может подать документы на проведение перепланировки приобретенных им помещений лишь после того, как получит документы на право собственности.

В ходе вчерашнего заседания столичного правительства Юрий Лужков возмутился тем, что по новому Жилищному кодексу власти Москвы утратили право контролировать процесс перепланировки столичного жилого и нежилого фонда. Так, Мосжилинспекция предложила совместно с управами и префектами проводить проверки помещений и вести контроль за нарушителями. Однако по Жилищному кодексу все решения по переустройству и контролю за перепланировкой помещений теперь вправе принимать исключительно федеральные органы власти.

Чтобы переломить ситуацию, Юрий Лужков распорядился подготовить и внести в Госдуму поправки в Жилищный кодекс, расширяющие права регионов и упрощающие процедуру оформления перепланировок. Если законодатели не согласятся с этой инициативой, то Юрий Лужков пообещал опротестовать ряд норм Жилищного кодекса в Конституционном суде.

На их оформление, как признал Юрий Лужков, порой требуется несколько лет, из-за чего "человек плюет на все и начинает несанкционированную перепланировку". Виной тому слишком длинный список документов, которые необходимо собрать для оформления разрешения и очереди в выдающих их инстанциях.

"Застройщику невыгодно заниматься проблемами согласования измененной планировки помещений, поскольку он хочет побыстрее построить и подороже продать недвижимость. Если же строителям придется согласовывать проектно-разрешительную документацию по переустройству помещений, то сроки сдачи домов будут сдвинуты на неопределенное время",- убежден эксперт юридической компании, пожелавший не называть своего имени.

У экспертов инициатива мэра вызвала удивление. По мнению председателя правления КонфОП Дмитрия Янина, проблема с контролем за перепланировками преувеличена. "Она действительно существует, но винить в ней только федеральные власти не совсем правильно. Основная задача региона, в том числе и Москвы,- упростить для граждан процесс согласования необходимых для разрешения перепланировки документов путем усовершенствования принципа "одного окна"",- считает Янин. По его мнению, вариантов перепланировки типовых квартир немного, поэтому они должны быть заранее подготовлены проектными институтами, которые финансируются из бюджета города. По словам Янина, это наиболее реальный и упрощенный процесс оформления документов по сравнению с согласованием изменений проектировки помещения на стадии его строительства.

Как бы то ни было, предложение Лужкова упростить процедуру оформления документов на перепланировку способно не только облегчить жизнь собственникам помещений, но и создать массу проблем фирмам, которые специализируются на оказании подобных посреднических услуг. Если процесс перепланировки будет существенно упрощен, а пакет необходимыхдокументов сокращен до минимума, физические и юридические лица смогут сами без дополнительных затрат получать разрешение на переустройство.
Окраины Центрального административного округа сегодня являются "гадким утенком": в отличие от прочих территорий ЦАО они недооценены, так как не пользуются популярностью ни у застройщиков, ни у покупателей дорогого жилья. Однако, похоже, вскоре рынок вспомнит об этих землях - пришло время застройки районов "Бауманской", "Таганской" и "Красносельской".

Директор института социальной политики и социально-экономических программ ГУ-ВШЭ Сергей Смирнов согласен с тем, что решать региональные проблемы на федеральном уровне неэффективно. "Ни один федеральный центр не сможет учесть региональную специфику. Более того, если вдруг произойдет несчастный случай, например обрушится здание, то непонятно, кто будет нести ответственность,- отмечает Смирнов.- Другое дело, что власти как на федеральном, так и на региональном уровне должны предъявлять жесткие требования по проектной документации строительства помещений".

"Ветхого жилья, предназначенного под снос, в районах, расположенных вблизи границ ЦАО, еще достаточно,- говорит Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании "Контакт- Элитная недвижимость".- В скором времени девелоперы будут вынуждены обратить на них пристальное внимание. Участки здесь все еще относительно недорогие, и, что актуально, на окраинах центра города есть все условия для строительства высотных домов". Чем дальше от исторического центра, тем ограничения по высотности и площади строительства менее жесткие, открываются перспективы для реализации масштабных проектов, в том числе с большими придомовыми территориями, что невозможно внутри Садового кольца. Поэтому в районах "Улицы 1905 года", "Бауманской", "Таганской", "Красносельской" в ближайшие годы активность девелоперов будет возрастать.

Получить площадку в центре Москвы - заветная мечта большинства девелоперов. Однако это как раз тот случай, когда желания идут вразрез с возможностями: дефицит пригодных для строительства участков в центре становится все ощутимее. А потому в качестве последних резервов сегодня рассматриваются территории, освобожденные в ЦАО в рамках выполнения городских программ реорганизации промзон и сноса пятиэтажек, главным образом на окраинах округа.

Жилье в ЦАО, пусть даже не в самом центре, будет всегда пользоваться высоким покупательским спросом, считает Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty. Сегодня застройщики, специализирующиеся на высококлассном жилье, постепенно начинают осваивать кварталы, которые по географическому признаку не попадают в зону элитных.

Разведка боем

Сейчас начинают заново осваиваться такие районы ЦАО, как Таганка, Басманное, окрестности "Новослободской". В основном здесь строятся жилые комплексы бизнескласса, из которых наиболее масштабный - комплекс "Каскад" на набережной реки Яузы в непосредственной близости от Лефортовского парка.

"Новые жилые комплексы, строительство которых ведется в пределах ЦАО, являются отличной альтернативой для тех, кто по каким-то причинам не может позволить себе приобретение недвижимости в традиционно элитных районах",- говорит Светлана Пучкова.- Средняя стоимость квадратного метра на стадии строительства тут составляет от $4000-4500 до $8000, что примерно на треть дешевле аналогичных по классу, но расположенных в элитных кварталах домов".

Богатым - не все

"Конечно, слава Остоженки эти районы вряд ли ожидает,- считает Дмитрий Борисов,- но со временем они приобретут новый облик, и их заселит "крепкий" средний класс".

Сейчас в ДИПСе сетуют на то, что подобных участков в ЦАО уже практически не осталось, и, очевидно, в скором времени "переселенцам" все же придется предлагать варианты в ближайших к ЦАО районах, но находящихся на территории других префектур. Примером может служить строительство муниципального жилого комплекса по адресу: 2-я Трифоновская ул., 61, находящегося в СВАО и удаленного от границ ЦАО буквально на несколько сотен метров.

По словам представителей департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), окраины ЦАО представляют интерес не только для строительства коммерческого жилья. Учитывая то, что по закону переселяемым из сносимых пятиэтажек жителям ЦАО нужно предоставлять квартиры в пределах округа, его окраинные территории - это еще и последний резерв для строительства муниципальных домов. По словам специалистов ДИПСа, главную роль при этом будут играть локальные программы комплексной реконструкции. В рамках одной из них в свое время был построен комплекс жилых домов на Зоологической улице в районе Красной Пресни (дома 4, 18, 22, 26, стр. 1 и 28, стр. 2), правда, строительство было закончено еще в 2002 году.

Все это предполагается учесть в ходе реконструкции кварталов. Этажность нового строительства на разных участках составит от 12 до 25 этажей (в основном - 14-17). Ожидаемый выход площади - 200 тыс. кв. м, из которых 130-135 тыс. кв. м предназначено для переселения жителей этих кварталов, которые сейчас занимают 80 тыс. кв. м. Оставшиеся 65-70 тыс. кв. м будут использованы для переселения других жителей ЦАО из ветхого и аварийного фонда.

Между тем, в пресс-службе ЦАО рассказали о планах поэтапной реконструкции кварталов 1874 (17,14 га) и 1875 (20,63 га), которые расположены в восточной части района Таганское за пределами Садового кольца. Тут будет произведена замена жилых домов периода так называемого индустриального строительства на современную комфортную застройку (с южной стороны территория ограничена Нижегородской улицей, с западной - Рогожским валом, с севера - Новорогожской улицей, а с северо-востока и востока - полосой отвода Горьковского направления МЖД и развязкой с Третьим транспортным кольцом). Сейчас на этой территории не хватает магазинов, школ, бытовых предприятий, зеленых зон и т. д., слабо развита транспортная инфраструктура, а плотность жилой застройки в полторадва раза ниже нормативной.

Проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, в основном связаны с промпредприятиями, которых в центре пока остается еще много. Вопервых, соседство с ними, безусловно, снижает классность объекта и цены его реализации. Во-вторых, как говорят в пресс-службе группы компаний ПИК, одной из самых трудоемких стадий реализации проекта является поиск компромиссов с собственниками территорий, предназначенных для освобождения под новую застройку, и объектов, находящихся на них. Собственники, как правило, стремятся воспользоваться такой ситуацией и диктуют завышенные требования в отношении компенсаций за свой "переезд". В приватных беседах застройщики признаются, что сейчас иногда выкупить земельный участок на тендере, организованном городом, дешевле, чем приобрести ее у владельца "лежачего" предприятия. А еще дватри года назад цена в первом и втором случае разнилась в двачетыре раза.

Уговор тоже денег стоит

Участки на окраинах ЦАО, естественно, отводятся не только под жилую застройку. Тем более что жилье по всем современным градостроительным правилам должна сопровождать развитаяинфраструктура.

Главное - заинтересовать

Общая площадь, в соответствии с концепцией, составит около 118 тыс. кв. м. В том числе подземная часть - примерно 50 тыс. кв. м, где будет размещен двухъярусный паркинг почти на 1,5 тыс. машиномест и автомойка. В надземной части более 12 тыс. кв. м займет гипермаркет, а на оставшейся площади разместится детский развлекательный комплекс, многозальный кинотеатр, фитнес-клуб, торговые галереи, кафе и рестораны. Интересно, что заказчиком проекта инвесторы уполномочили выступить ОАО "Первый хладокомбинат", который, будучи заинтересован в его реализации, без всяких проволочек к началу текущего года полностью вывел со своей территории всех арендаторов и прекратил работу.

Так, к 2007 году на месте Первого хладокомбината (ул. Верхняя Красносельская, вл. 3А, Красносельский район ЦАО) появится новый торгово-развлекательный центр.



Главная --> Публикации