Главная --> Публикации --> Еще один способ продать и купить квартиру Правительство гарантировало облигациям аижк 4,7 млрд руб. Дворец усадьбы люблино стал музеем Федерация может сменить гражданство Спрос продолжает толкать цены вверх

Участки подорожают

В минувший вторник на совете Государственной Думы была принята примерная программа работы на осень. В портфеле у депутатов 550 законопроектов, из которых 50 - приоритетные. Основными пунктами программы станут принятие бюджета-2006, а также три природно-ресурсных проекта - Закон "О недрах", Лесной и Водный кодексы. Последний, по прогнозам специалистов из Санкт-Петербурга, окажет заметное влияние на рынок загородной недвижимости.

Любопытно, что кодекс разрешил торговлю искусственными водоемами - их площади, как правило, составляют не более 1 кв. км, а чаще всего - еще меньше. Однако вряд ли этот бизнес станет рентабельным - затраты на создание такого водного объекта будут велики. Небольшие шансы на получение хозяина по сравнению с озерами имеют болота, приватизацию которых кодекс также может разрешить.

По мнению директора Центрального отделения загородной недвижимости ЗАО "Агентства "Бекар" Натальи Хмельницкой, принятие кодекса повысит стоимость земельных участков у воды как минимум в два-три раза. Приватизировать можно будет часть водной акватории обособленных озер, прудов и болот площадью не более 3 тыс. кв. м, однако покупать водоемы в черте города и в 1 км от него будет запрещено.

Озера станут чище?

"Сегодня участки, на которых есть береговая линия, стоят и так немало, - утверждает Н. Хмельницкая. - Не считая мест около Финского залива, стоимость земли на участке на берегу одного из многочисленных озер Ленинградской области или даже небольших прудов составляет порядка 5 тыс. долларов за сотку".

Новый Водный кодекс наложит на собственников и ряд ограничений, к примеру, запрет на ловлю рыбы в целом или с помощью определенных способов. Владельцы будут следить, чтобы и другие люди не занимались подобным на их водной территории.

Возможность приватизировать водную акваторию, по прогнозам специалистов, таит в себе существенный плюс - она сделает озера более чистыми, а береговую линию - ухоженной. Эту закономерность демонстрируют примеры зарубежных стран, в которых собственность на воду введена уже давно. По местным законам, владельцы водных ресурсов обязаны следить за чистотой озер и пляжей. Подразумевается, что по мере необходимости хозяин будет очищать озеро от ила, чистить дно, не позволять воде зацвести, а также содержать в чистоте береговую линию. Подобные требования, возможно, будут теперь предъявляться к владельцам водной акватории и в России.

Все эти правила обращения с водными объектами будет обязан соблюдать не только собственник, но и другие люди, пользующиеся водоемом и береговой линией.

Кроме того, в пределах водоохраной зоны (а ее ширина составляет для водоемов с акваторией площадью до 2 кв. км - 300 м, а более 2 кв. км - 500 м) будет запрещено мыть машины и другой транспорт, строить коттеджи и размещать огороды ближе 100 м от воды (ранее это расстояние составляло 50 м). Если же владелец водной акватории и береговой линии все-таки пожелает построить дом менее чем в 100 м от воды, то ему придется оснастить его локальными очистными сооружениями для защиты водоема от грязных стоков.

Есть у будущего водного закона и очевидные минусы. В первую очередь, неудобства возникнут у соседей владельца части водной акватории, не имеющих подхода к воде, или просто отдыхающих, предпочитающих пикники у озер. Если участок пляжа попал в частное владение, то отдыхающие могут забыть о купании в этом месте. Заплывать во владения счастливых обладателей воды даже с самыми безобидными целями тоже не рекомендуется: это будет расцениваться как вторжение в частную собственность.

Шаг влево, шаг вправо...

Также неясно, как будет определяться владелец акватории, если рядом на берегу находятся два участка и оба собственника захотят приобрести кусочек воды около своих владений. Специалисты предполагают, что, скорее всего, каждый из них сможет приобрести часть акватории пропорционально размеру имеющейся у них в собственности береговой линии. Вопрос, на сколько метров вглубь, то есть в сторону противоположного берега озера, можно будет приватизировать водоем, пока также не решен. Скорее всего, эта норма обязательно появится в окончательном варианте Водного кодекса или в подзаконных актах к нему. В связи с тем, что пока Водный кодекс принят Госдумой РФ только в первом чтении, говорить о том, сколько будет стоить водная акватория, также преждевременно.

Пока не приняты кодекс и нормативные акты, разъясняющие приватизацию водной акватории в регионах, остается много неясных моментов. В частности, неизвестно, возможна ли будет приватизация части водной акватории Финского залива. Эксперты "Бекара" сомневаются в такой возможности, однако высказывают предположения, что если приватизацию акватории этого водоема разрешат, то цены на участки с береговой линией здесь вырастут еще больше. "Уже сегодня в районе Репино, Комарово и Сестрорецка сотка на участке без дома может стоить даже 50 тыс. долларов, - рассказывает Н. Хмельницкая. - Так, недавно одному из наших клиентов предлагали купить участок в районе Сестрорецка размером 84 сотки по цене 2 млн. 400 тыс. долларов за весь участок. При этом расположение участка трудно назвать идеальным - с двух сторон его огибают железнодорожные пути, где довольно часто бегают электрички. Кроме того, прямого подхода к воде с участка не было".

Покупка участков у береговой линии в основном интересует тех, кто имеет катер, лодку, водный мотоцикл и любит порыбачить в свое удовольствие, или покататься с ветерком. Интерес связан с выходом к открытой воде - владельцы водных "средств передвижения" строят для себя собственный пирс. Как правило, посторонних на свою территорию владельцы пирсов не пускают. Они приобрели столь дорогой участок у самой воды, чтобы быть хозяином подхода к озеру и не видеть у себя на участке чужих людей. Немаловажен для них и прекрасный вид из окна, открывающийся на водную гладь.

Кто в домике живет?

Новый Жилищный кодекс, определяя общие правила переселения и предоставления других жилых помещений, всю конкретику оставляет органам местного самоуправления. Так в Москве снос ветхого жилья и переселение, наряду с ЖК РФ, регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 15.06.04 г. № 404-ПП "Об обеспечении права жителей г. Москвы на сохранение места проживания при переселении" и Законом г. Москвы от 9.09.1998 г. с изменениями от 14.01.04 г. (№ 21-73) "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения".

В "Бекаре" считают, что, если кодекс даст возможность покупать кусочки водной акватории, этим не преминут воспользоваться, прежде всего, именно владельцы участков у воды. В первую очередь, это позволит собственникам хранить дорогостоящие катера, лодки и мотоциклы прямо у пирса, не опасаясь, что их украдут. Конечно, такая возможность будет по-прежнему не исключена, однако на страже собственности будет стоять гражданское и уголовное законодательство. Нарушителей-воров ожидает та же ответственность, что и за кражу из квартиры.
В 2004 году Правительство Москвы приняло Программу переселения и сноса ветхого жилья. Согласно этому документу к 2010 году в столице будут снесены дома, которые уже устарели или находятся в аварийном состоянии. На что же могут рассчитывать жители этих домов?

Если отселяется наниматель (неприватизированное), ему предоставляется другое жилье по договору социального найма или субсидии на приобретение жилья.
Если отселяется собственник (приватизированное), ему предоставляется равноценное жилье или денежные средства - выкупная стоимость.
При переселении из квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, им согласно Жилищному кодексу предоставляется жилье в виде отдельных квартир в пределах городской черты. Если в квартире проживают разные семьи (имеющие самостоятельные источники доходов, ведущие раздельное хозяйство), то им должны быть предоставлены разные квартиры.

Согласно этим документам в Москве существует специфический порядок расселения жилых домов, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. В зависимости от того, является ли жилье в сносимом доме приватизированным или нет, есть два вида обеспечения новым жильем:

Следует помнить, что при расчете жилой площади учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей в собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия постановления, но не более чем за пятилетний период до принятия решения об отселении. Иначе говоря, улучшить свои жилищные условия, прописав в квартиру многочисленных родственников, если при этом у них в собственности есть жилье, стало довольно проблематично.

Согласно ПП-№404 от 15.06.04 г. "Об обеспечении права жителей г. Москвы на сохранение места проживания при переселении" квартира должна быть предоставлена в пределах района проживания. С отселяемыми гражданами заключается договор социального найма. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения согласно ЖК определяется в соответствии с социальной нормой для семьи данной численности. В Москве эта норма составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Дополнительная жилая площадь предоставляется лицам, имеющим на нее право, в размере 18 кв. м в виде отдельной комнаты.

О порядке отселения собственников квартир и предоставлении им другого жилья читайте в КДО-Проспекте 14 сентября.

Предоставление жилья взамен сносимого может быть заменено по соглашению отселяемого и отселяющего целевой субсидией на приобретение жилья. Ее размер равен стоимости предоставляемого социального жилья и определяется как средняя рыночная стоимость жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки. Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.

Жаль, консультироваться почти не с кем. Единственное рабочее место занято представителем компании "Австрийские технологии", который уже больше часа рассказывает что-то молодой паре. А народ все прибывает и, сбиваясь в кучки, сердито поглядывает на пустые столики консультантов. Причину бойкота акции корреспонденту "Известий" объяснили в офисе компании "Экспо-парк", организатора выставки:

На выставку "Арх Москва", что вплоть до субботы проходит в ЦДХ, народ валом валит, несмотря на разгар рабочего дня. Один из центров притяжения - широко разрекламированная акция "Жилье". Здесь всем желающим обещаны бесплатные консультации со специалистами по вопросам планировки, перепланировки и ремонта недвижимости.

Вот оно что. Но архитекторы и дизайнеры не желают опускаться до дармовщинки. "Обычная публика", добросовестно заплатившая по 25 рублей за вход в ЦДХ, коротает время за разговорами. Почему-то ремонтов и перепланировок жаждут только женщины.

- На выставку приходят в основном профессионалы, - посетовала менеджер Надежда Максимова. - Поэтому для привлечения обычной публики мы и придумали акцию "Жилье". Павильон, в котором она проходит, предоставляем бесплатно.

- А я о дочери беспокоюсь, - подключается к разговору пожилая энергичная блондинка. - Сама-то - опытная уже: две квартиры объединила три года назад! Когда замуж второй раз вышла. Его однушку и свою двушку. Он по соседству со мной квартиру купил, так и познакомились. И никаких проблем не было. Все сделала подмосковная фирма из Воскресенска. У дочери с зятем угловая квартира: в большой комнате два окна. Им нужно для младшего сына что-нибудь отгородить, с окошком. Стенку поставить. А фирма воскресенская отказывается! Может, здесь кто-нибудь согласится...

- Оказывается, это очень трудное дело, - рассказывает высокая брюнетка в деловом костюме, то и дело поглядывая на часы. - Нам надо расширить прихожую, объединив ее с частью гостиной, для чего придется переносить стену. Гостиная почти 30 метров, а прихожая - шесть. Фирма, которую мне порекомендовали, отказалась даже делать проект. Теперь пришла сюда, где все в одном месте собрались. И вот сижу без толку целый час.

Но это как раз самое сложное. Сначала нужно получить некоторое количество бумаг из БТИ. Потом пустить проект перепланировки в плавание по огромному количеству инстанций: СЭС, пожарные, архитектурно-планировочное управление, ДЕЗ, жилинспекция, "Мосэнерго" и т.д. Исчерпывающего списка не существует: с вас могут потребовать любую справку. Окончательное решение принимает Межведомственная комиссия (МВК) префектуры. На практике весь процесс сбора подписей занимает год, причем некоторые справки имеют ограниченный срок действия. Но самое обидное, что МВК скорее всего вам откажет. Потому что на этом поле выросла мощная коррупционная система.

Перепланировка в не слишком удачной с архитектурной точки зрения квартире - мероприятие не только полезное, но и модное. Почтовые ящики в недавно заселенных домах ломятся от рекламок с предложениями переделать жилище до неузнаваемости. ДЕЗы, в свою очередь, обклеивают подъезды новостроек грозными предупреждениями о последствиях самовольной перепланировки. Но в бывшем строителе коммунизма проснулся собственник. И даже в некотором смысле творец. "Люди стремятся расширить пространство своих жилищ, - рассказывает архитектор компании "Архкон" Петр Орловский. - Большинство хотят объединить гостиную с кухней. Получается большая гостевая зона. Главное, чтобы новый проект соответствовал нормам и правилам".

А по сведениям "Известий", в ближайшее время будут внесены изменения в Закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы", по которому штрафы станут выше, а ограничения на перепланировку многочисленнее. Следовательно, услуги посредников, "решающих проблемы" с властями, станут еще дороже. Может быть, именно поэтому участники выставки "Арх Москва" не желают сегодня беседовать с народом о перепланировках? Как нам стало известно, префектуры уже сейчас резко ужесточили практику выдачи согласований. В Западном округе на последнем заседании комиссия "завернула" все 26 проектов. Неслыханное дело.

В Москве существует самостоятельный вид бизнеса - согласование проектов перепланировок в МВК. Стоимость услуг варьируется от $1500 до $400 Срок исполнения заказа - около двух месяцев. Те, кому такие расходы не по силам, вообще не согласовывают свои перепланировки и "ходят под статьей": нарушителей Госгоринспекция может оштрафовать на 25 МРОТ.

Большинство экспертов связывают дальнейшее развитие страхования имущества с ростом ипотечного страхования. По большому счету ипотечное страхование – это отдельная программа, которая не укладывается только в рамки имущественного страхования. Комплексная программа ипотечного страхования, как правило, включает три направления: страхование гражданской ответственности владельца недвижимого имущества при эксплуатации объекта залогового имущества, страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенную недвижимость – так называемое титульное страхование.



«ОСАО «Ингосстрах» обладает лицензией на проведение комплексного ипотечного страхования и страхования потери имущества в результате прекращения права собственности с 1999 года. Мы были первой страховой компанией, предложившей комплексную защиту имущественных интересов участников ипотечного рынка, – говорит заведующая сектором ипотеки ОСАО «Ингосстрах» Дарья Зуева.

Сегодня все крупнейшие страховые компании включают в свои программы ипотечное страхование. «В настоящее время активно развивается рынок ипотечного кредитования, что способствует развитию и ипотечного страхования, – говорит начальник отдела Центра имущественного страхования РОСНО Артем Искра. – В нашей компании специально для данного сегмента рынка разработана программа «РОСНО-Ипотека».

Однако пока ипотечное страхование, как и сама ипотека, только начинает развиваться. «Еще рано рапортовать о создании системы ипотечного страхования, позволяющей путем перераспределения рисков влиять на снижение ее стоимости, – считает Дарья Зуева. – Специалисты Ингосстраха, используя весь свой опыт и знакомство с зарубежной практикой ипотечного страхования, постоянно работают над совершенствованием программы ипотечного страхования. Так, уже сегодня мы можем предложить нашим партнерам страхование от потери дохода заемщиком. Сегодня риск падения платежеспособности заемщика в связи с потерей дохода и, как следствие, неспособность выполнить кредитные обязательства лежат на кредиторе и закладывается им в кредитную ставку».

Комплексную программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения предлагает и Росгосстрах.

Развитие ипотечного страхования, по словам Артема Искры, напрямую связано с развитием рынка ипотечного кредитования в нашей стране, оно зависит от действий правительства РФ, направленных на увеличение доступности ипотечного кредита для каждого. Это и снижение процента по кредитам, сроки, инвестиции и т.д. Об этом же говорит и вице-президент Росгосстраха, руководитель Департамента массовых видов страхования Дмитрий Маслов: «Для развития ипотечного страхования необходимо прежде всего развитие самой ипотеки. Главным условием для развития ипотеки является финансовая стабильность в обществе. Необходимо также достижение равновесия между платежеспособным спросом и доступным массовым предложением жилья».

По мнению Дарьи Зуевой, еще необходимо устранить ряд препятствий, тормозящих развитие ипотечного страхования. Прежде всего нужно сформировать необходимую для определения цены страховых продуктов информационную базу по ипотечным кредитам, накопить кредитную и страховую историю, доработать законодательную базу, накопить определенный опыт судебной практики обращения взыскания по ипотеке и выселению.



Главная --> Публикации