Главная --> Публикации --> Как попасть в кредитную историю Best western вместо золотого колоса и останкино Купить землю - не поле перейти Договор переуступки прав требования Минэкономразвития простило самостройщиков

В 2005 г. в Новосибирске было построено 500 000 кв. м жилья. По прогнозу мэрии, ввод жилья в Новосибирске за 2006 г. должен составить 560 000 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, в 2006 г. потребность в офисных помещениях будет равна 300 000 кв. м, из которых на офисы класса В придется 200 000 кв. м .

НОВОСИБИРСК Риэлторы прогнозируют в 2006 г. рост числа сделок с недвижимостью верхнего ценового сегмента как жилой, так и коммерческой. Девелоперы уже готовят новые проекты бизнес-центров класса А и жилья класса премиум.

Существующие бизнес-центры класса В не в полной мере отвечают их ожиданиям и в течение 2006-2007 гг. спрос на офисы класса А будет только увеличиваться, полагает Патрушев. В городе постепенно увеличивается и число платежеспособных покупателей как новосибирцев, так и приезжих со всего округа. Соответственно, увеличивается спрос на жилье повышенной комфортности, добавляет он.

Развитие Новосибирска как делового центра Сибирского федерального округа (СФО) обострило спрос на недвижимость высокого класса, считает PR-менеджер Knight Frank Андрей Патрушев. Российские и зарубежные компании, которые начинают или собираются развивать бизнес в Новосибирске, нуждаются в офисах для представительских целей.

Рядом, на проспекте Димитрова, в конце 2005 г. начались работы на площадке 22-этажного бизнес-центра Кобра класса А площадью 15 000 кв. м , который строит новосибирская девелоперская компания Труд. По словам замдиректора Труда Анатолия Пастушенко, ввести в строй бизнес-центр компания намерена в декабре 2006 г.

В 2006-2007 гг. в Новосибирске появятся первые бизнес-центры класса А. Наиболее амбициозным проектом считается РосЕвроПлаза площадью около 30 000 кв. м на проспекте Димитрова. Его строит московская компания РосЕвроДевелопмент. Стоимость проекта, по словам коммерческого директора компании Натальи Коротаевой, составит около $35 млн. Закончить строительство, говорит она, планируется к концу 2006 г.

С ним согласна Коротаева. Потребность Новосибирска в офисных центрах высокого класса при годовой стоимости аренды 1 кв. м в $400-450 составляет около 100 000 кв. м, считает она, таким образом, в 2006 г. рынок вместит еще нескольких игроков.

Планы по строительству офисного здания класса А озвучила и СТ Групп. В 2005 г. компания приобрела в собственность площадку в 0,34 га и намерена построить на ней бизнес-центр ST Plaza общей площадью 30 000 кв. м, вложив в реализацию проекта более $27 млн, сообщил Дмитрий Шмелев, коммерческий директор СТ Групп. Планируемая годовая ставка аренды $400-450 за 1 кв. м. Строительство начнется весной 2006 г., окончание намечено на IV квартал 2007 г., говорит Шмелев. Это первый наш проект офисной недвижимости в регионах. Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, существующие проекты эту потребность не закроют, отмечает он.

В жилом секторе в 2006 г. традиционно самый большой спрос сохранится в сегменте массового дешевого жилья. По мнению директора агентства недвижимости Дельта Владимира Затримайлова, в будущем году типовое жилье на вторичном рынке будет дорожать в соответствии с темпами инфляции (не более 12%). Средняя цена типовых (площадью 31-40 кв. м) однокомнатных квартир составит $38 000-41 000, двухкомнатных (по 40-60 кв. м) $41 000-52 000, трехкомнатных (по 60-75 кв. м) $52 000-62 000, говорит он.

Но Пастушенко не исключает возможности снижения в 2006 г. арендных ставок. Безусловно, качественные офисы в центре города всегда привлекательны для арендаторов, однако далеко не все готовы платить по верхним ставкам, аргументирует он.

А директор агентства Акрополь Зафар Умаров прогнозирует увеличение в 2006 г. количества сделок с дорогим жильем за счет отложенного потенциального спроса. Дорогие квартиры интересны обеспеченным жителям как самого Новосибирска, так и всего СФО, говорит Умаров. С ним соглашается управляющий партнер Nordblom Development Ирина Жарова-Райт. Количество долларовых миллионеров в городе стремительно растет, говорит она. Своих клиентов с годовыми доходами от $300 000 до $1 млн в Новосибирске уже более тысячи, а к ним добавляется элита из Тюмени, Красноярска, Кузбасса. И поясняет, что для покупателей настоящего элитного жилья на новосибирском рынке практически нет предложений. Причина вялых продаж многих элитных объектов не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей, соглашается Умаров. Бывшие когда-то пределом мечтаний сталинки перестали интересовать обеспеченных покупателей, отмечает Затримайлов. По его прогнозам, в 2006 г. цена в новостройках повышенной комфортности превысит отметку в $1200 за 1 кв. м.

Исключение составят новостройки, которые в следующем году подорожают на 20-30%, отмечает Затримайлов. Новое, а значит, более качественное жилье сейчас пользуется все большим спросом у покупателей, поясняет он.

Помимо жилья повышенной комфортности, новосибирские покупатели заинтересовались загородной недвижимостью. Пока можно говорить лишь о небольшом росте спроса на коттеджи, но возможно, что это свидетельствует о грядущей популярности, считает директор агентства недвижимости Эрмитаж Тимур Тагиров. В отличие от клиентов 90-х гг. современный покупатель предпочитает компактные, одно- или двухэтажные коттеджи общей площадью 250-300 кв. м, поясняет Тагиров. В районе Заельцовского бора Эрмитаж собирается строить коттеджный поселок. По словам Тагирова, компания выкупила земельный участок в 5 га под строительство 20-25 домов средней площадью 240-340 кв. м. Поселок будет обеспечен собственной канализацией, газом и водоснабжением, средний размер земельных участков составит 0,18 га.

Компания СТ Групп Регион, в активе которой две самые дорогие стройки Новосибирска дома Crown House и Silver House, в 2006 г. планирует строительство элитного жилого комплекса Light Towers. Осенью 2005 г. земельная комиссия мэрии выделила компании участок в Октябрьском районе, рассказывает Шмелев. На площадке в 1,27 га будет построен комплекс общей площадью 65 000 кв. м, включающий 446 квартир, офисные площади класса А на 9500 кв. м и паркинг на 700 машино-мест. По своим потребительским свойствам жилье будет соответствовать классу премиум, говорит Шмелев, планируемая цена продажи от $1200-1300 за 1 кв. м. Компания надеется начать строительство весной 2006 г. и закончить в 2008 г., поясняет он.

По городскому плану в 2006 г. в Ростове-на-Дону должны построить 650 000-670 000 кв. м жилья т. е. на 30 000-50 000 кв. м больше, чем в 2005 г., хотя официальные итоги текущего года мэрия еще не подводила. Правда, некоторые эксперты сомневаются в реальности этих планов: коррективы может внести закон Об участии в долевом строительстве. Спрос на первичную недвижимость может в 2006 г. значительно превысить предложение, что скажется на ценах, заключают участники рынка. Уже в январе цены вырастут на 5-10%, а в целом за год риэлторы прогнозируют рост на 35-40%.


РОСТОВ-НА-ДОНУ В 2006 г. участники рынка не прогнозируют появления новых тенденций: первичный рынок недвижимости по-прежнему останется высокодоходным сегментом для частных инвесторов, наибольшим спросом на вторичном рынке будет пользоваться недорогое жилье, а количество офисов и торговых площадей значительно пополнится. Цены на недвижимость в Ростове продолжат расти.

Более того, само строительство по новому закону, прогнозирует Ивченко, будет гораздо более долгим. Как результат в Ростове в 2006 г. могут снизиться объемы вводимого жилья. Компании, которые строят по новому закону, обязаны будут за каждый день просрочки платить колоссальные штрафы своим соинвесторам, отмечает он. По его словам, они будут прописывать в договорах новые сроки и вместо одного года обычный панельный дом в Ростове будет строиться полтора-два. Запланированное увеличение сроков строительства вынужденная мера, чтобы избежать драконовских санкций, констатирует Ивченко.

По оценке заместителя гендиректора агентства недвижимости Лэндлорд Олега Ивченко, около 70% строительных компаний на ростовском рынке надеются, что в следующем году в закон внесут изменения, и продолжают привлекать средства частных инвесторов по-старому, заключая договоры займов или инвестиционные соглашения. Но если в 2006 г. к таким застройщикам власти начнут применять штрафные санкции, то строительство многих объектов может приостановиться до получения необходимых разрешительных документов и возникнет дефицит первичного жилья, уверен Ивченко. Гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий напоминает, что сейчас получение разрешительных документов это самая муторная, дорогостоящая, бюрократизированная и длительная процедура, поэтому сроки сдачи новых объектов скорее всего будут задержаны.

Вторичный рынок недвижимости в следующем году повторит тенденции 2005 г., уверены ростовские риэлторы. По их оценкам, в 2006 г. цены вырастут на 30-35%, наибольшим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа в спальных районах города, а также элитное жилье в центре.

К концу 2005 г. на первичном рынке недвижимости рост цен, в зависимости от месторасположения и характеристик дома, составил, по разным оценкам, от 30% до 68%, говорит Сосницкий. По его прогнозам, в 2006 г. первичный рынок недвижимости по-прежнему останется высокодоходным и высоколиквидным сегментом для инвестирования. Доходность инвесторов в следующем году составит не менее 40-60% годовых, согласен с ним менеджер по продажам компании ГражданПроектСтрой Евгений Тенишев.

Впрочем, увеличение числа качественных офисов никак не повлияет на структуру спроса и предложения, уверен Сосницкий.
Все объекты, которые сдаются в 2006 г., уже заранее проданы или сданы в аренду, поясняет он. С ним согласна менеджер коммерческой недвижимости агентства Лэндлорд Светлана Луценко. Офисные помещения выкупаются крупными структурами еще на этапе строительства, говорит она.

Офисов будет больше

В следующем году офисный парк пополнится: будут сданы в эксплуатацию сразу несколько бизнес-центров классов С, В и В+. Компания РостСтройИнвест планирует в 2006 г. закончить строительство двух объектов Миллениум и Гвардейский недалеко от центра (общая площадь каждого составит по 23 000 кв. м). Осенью 2006 г. будет сдан в эксплуатацию Купеческий двор (23 000 кв. м), строительство которого на ул. Серафимовича ведет строительная компания Плеяда. Строительный концерн Покровский анонсировал начало строительства первого в Ростове бизнес-центра класса А общей площадью 18 000 кв. м во второй половине 2006 г. Офисы класса А, по мнению Сосницкого, очень востребованы, но отсутствие предложений заставляет потенциальных клиентов снижать планку своих требований.

Торговать и развлекаться

По данным участников рынка, прирост торговых площадей в 2006 г. составит не менее 10-15% к уровню 2005 г. (сейчас, по разным оценкам, они занимают примерно 450 000-500 000 кв. м). Девелоперская компания ADM Group перенесла сроки открытия торгового центра моды A'Стор Плаза (на пр. Буденовском, общая площадь 22 000 кв. м) с декабря 2005 г. на первое полугодие 2006 г. Первую очередь торгово-развлекательного комплекса Мегамаг, строительство которого ведется в левобережной промзоне, строительный концерн Единство планирует сдать в эксплуатацию в конце 2006 г. Кроме того, было анонсировано начало строительства еще нескольких крупноформатных торговых комплексов: Доринда Холдинг будет возводить второй гипермаркет О'кей в Западном микрорайоне (первый гипермаркет стоимостью $15 млн был открыт в июле 2005 г. в микрорайоне Северный), а рядом строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью 60 000 кв. м и стоимостью $49 млн начнет ADM Group.

По данным агентства недвижимости Нирлан, сейчас в Ростове проектируется, заложено или строится 250 000-300 000 кв. м офисных помещений, и спрос на них остается стабильным и высоким. В центре и близлежащих к нему районах достойных бизнес-центров пока нет, а потенциальных арендаторов много, поэтому актуальны офисы в отреставрированных зданиях, переведенных из жилого в нежилой фонд, говорит Сосницкий. Если ставка аренды в офисах класса В не выскочит за разумные пределы в $35 за 1 кв. м, то в бизнес-центрах в 2006 г. будет практически 100%-ная заполняемость, уверена Луценко. Офисы с хорошей инфраструктурой будут вводиться постепенно, и спрос на них останется высоким, так как старые офисные помещения исчерпали себя и стали неуютными, говорит специалист отдела деловой недвижимости агентства Нирлан Денис Зайцев. Хотя, по мнению Тенишева, строители все же переоценили спрос и через два года столкнутся с переизбытком офисных помещений.



Торгово-развлекательные форматы востребованы, особенно популярны развлекательные зоны, но до насыщения рынка еще далеко, считает Сосницкий. Даже вещевым рынкам на окраинах удается успешно развиваться, так что у качественных торговых площадей проблем с заполнением не будет, добавляет Луценко. Но, по мнению начальника комитета по торговле и бытовому обслуживанию городской администрации Нины Шаболдиной, показатель обеспеченности населения города торговой площадью превышает рекомендуемые нормативы более чем в два раза и уже скоро рынок будет перенасыщен. Большая часть населения совершает покупки на рынках, а торговые площади в переизбытке, поддерживает ее Тенишев. Поэтому темпы роста арендных ставок в торговых комплексах в 2006 г., по оценкам риэлторов, не будут очень высокими и составят примерно 10-15% в год.

В среду Московская городская дума проголосовала за продление сроков бесплатной приватизации жилья до 2010 года. Аналогичную попытку депутаты предпринимали и на прошлой неделе, но тогда не было набрано достаточного количества голосов.

Чтобы сократить очереди в отделах приватизации и успокоить граждан, желающих превратиться из нанимателей в собственников жилья, Мосгордума предлагает продлить бесплатную приватизацию до 2010 года. Участники рынка спокойно отнеслись к этой новости. Представители Государственной думы считают, что это будет способствовать развитию иждивенческих настроений.

Идея продлить срок приватизации принадлежит председателю комиссии по законодательству Мосгордумы Александру Семеникову. Он напомнил собравшимся о том, что законодательные акты РФ, регулирующие бесплатную передачу в собственность гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, утрачивают силу с 1 января 2007 года. При этом те, кто получил жилье по договорам социального найма до 1 марта 2005 года, могут приватизировать свои квартиры только до 1 января 2007 года.

Ущемление прав

Массовый наплыв граждан, стремящихся стать собственниками жилья, привел к образованию гигантских очередей, в которых ведется запись чуть ли не с пяти утра.

Граждане, узнав о скором прекращении бесплатной приватизации, решили в массовом порядке воспользоваться ускользающей возможностью. Как сообщает Федеральная регистрационная служба по городу Москве, пропускная способность бюро приватизации составляет 100 тыс. обращений в год. При этом прогнозируемое количество обращений за 2005 год составит 280 тысяч, а в следующем году этот показатель возрастет в 5-6 раз.

Кроме сроков, есть и другие причины, по которым все, кто хочет приватизировать свою жилплощадь, могут не успеть это сделать. Так, для приватизации нужно согласие всех живущих в квартире (или комнате). То есть хотя бы один голос против срывает весь процесс. Если основываться на ущемлении прав желающих приватизировать свое жилье, можно вообще все свести к абсурду. Можно, например, предложить подождать, пока подрастут новорожденные у них же пока еще нет права голосовать за или против бесплатной приватизации, а принятие решения без них ущемление их прав, добавил аналитик.

По мнению аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, наличие очередей за год до окончания бесплатной приватизации нельзя считать объективным условием продления этого срока. Если бы такая ситуация сложилась в ноябре 2007 года, то поддержка инициативы депутатов Мосгордумы была бы оправданной, уточняет аналитик.

В целом же Плескачевский охарактеризовал такие акции, как заигрывания с избирателями накануне выборов в Мосгордуму.

Такую же позицию высказал и председатель Комитета по собственности Государственной думы Виктор Плескачевский. С его точки зрения, хотя федеральный закон и позволяет за счет перечислений средств из регионального бюджета в федеральный продолжить бесплатную для граждан приватизацию, это не ведет ни к чему хорошему. Фактически такая позиция местных властей способствует росту иждивенческих настроений.

Андрей Бекетов вообще считает, что ажиотаж вокруг приватизации преувеличен. Пока не объявили, что в 2007 году бесплатная приватизация закончится, желающих стать собственниками было не так много. И скорее всего, люди просто хотят успеть приватизировать площадь бесплатно. При этом не все понимают, что подход к вопросу должен быть индивидуальным, нужно помнить, что налог на частную собственность один из самых высоких, пояснил Бекетов в интервью газете ВЗГЛЯД.

Самостоятельная история

Но начальник отдела МЖР-Право (Мосжилрегистрация) Андрей Касаткин видит в инициативе Семеникова признаки PR-акции. Это похоже на ожидаемый или даже спрогнозированный результат, поясняет специалист. Люди выстраиваются в очереди, волнуются, что не успеют, а мы идем им навстречу, повышая уровень доверия к себе. При этом в выигрыше, по мнению Касаткина, остаются посредники, которые за определенную плату проводят приватизацию для всех желающих.
Андрей Бекетов считает, что единогласная поддержка инициативы продления сроков приватизации еще не означает, что необходимые поправки будут внесены. Это начальный этап целого процесса, подчеркивает аналитик, и его успех пока не очевиден.

Однако Александр Семеников видит в очередях и другую опасность. С его точки зрения, массовое желание приватизировать жилплощадь предоставляет благодатную почву для развития взяточничества. Не желая стоять в очередях и не имея на это времени, занятые горожане пытаются решить проблемы в сжатые сроки при помощи денег. И это еще одна причина, по которой срок приватизации необходимо продлить до 2010 года, уверен Семеников.

Случилось так, что выстроенный исполин Казакова стоял много лет бесхозный и разрушился до состояния живописных руин. Так был восстановлен визуальный баланс. И казаковский дворец больше не угнетал баженовские павильоны, но вел с ними философические беседы о превратности земного бытия. Теперь мэр Москвы хочет восстановить исполинский дворец Казакова и изменить знакомый всем с детства царицынский ландшафт.

По мнению Бекетова, ждать из-за приватизации резкого увеличения объема предложения на рынке вторичного жилья тоже не стоит. Приватизация это самостоятельная история, считает он. Желающие продать свою недвижимость продадут ее в любом случае.
Виной продолжения разговора о судьбе Царицыно стала рецензия на новую книгу, опубликованная в нашей газете 17 ноября. Напомню, что в рецензии прекрасно изданный альбом Царицыно (авторы -- сотрудники музея во главе с директором) назывался мемориалом тому ансамблю русской архитектуры, что грозит исчезнуть на глазах. Все дело в решении мэра Москвы улучшить ансамбль, достроив в нем Большой дворец. В XVIII веке этот дворец стал формальной причиной ссоры первого архитектора Царицыно Василия Баженова с императрицей Екатериной Великой. Ей не понравились возведенные Баженовым сооружения для монаршей семьи (в частности, совершенно одинаковые и камерные по размерам корпуса для нее и для ненавистного ей наследника Павла Петровича). Она приказала их срыть и пригласила другого архитектора, Матвея Казакова, возвести новый Большой дворец. Если главные дворцы Баженова идеально организовывали среду обитания нежной готики Царицыно, то гигантский, как крепость, тяжелый, грузный дворец Казакова вел себя посреди утонченной и хрупкой баженовской архитектуры деспотом и тираном. Встав в самый центр ансамбля, имея колоссальную протяженность, он превратил изящные строения Баженова (для оперных действ, фрейлин, кавалеров, а также кухонный дом) в подобие карликов, робко приближающихся к исполину. Екатерину задело своеволие баженовского гения (известного, кстати, и в связях с масонской фрондой и в просвещении на этот счет наследника). И Матвей Казаков средствами архитектуры воплотил желание императрицы показать Баженову его место.

Вас не смущает, что прямо напротив стройки, в восьмигранном павильоне Баженова, разместилась выставка о том, что самое лучшее, что можно сделать с Большим дворцом Казакова, -- законсервировать его в форме руины? -- спросил я директора Царицыно Виктора Егорычева. Оказалось, что смущает, но не слишком. С переходом Царицыно в ведомство Москвы с былыми иллюзиями относительно самого рафинированного варианта развития пришлось расстаться. Да, года два назад хотели оставить руину руиной и, встроив в нее высокотехнологичные, незаметные для общей композиции коммуникации (так, как принято в деле консервации античных зданий Рима или других городов Европы), открыть прямо в руине музей. Не случилось. Почтенный, освященный эпохой сентиментализма и романтизма культ руин, в которых учились читать время и быть мудрее, а потому адекватнее в восприятии собственной исторической значимости, -- это не про нас, не про теперешних москвичей. После проведенной сотрудниками музея социологической экспертизы оказалось, что социальную поддержку получил проект полного воссоздания дворца. Так что чаяния народа совпали с желанием власти. И дирекция Царицыно начала работать уже с этой концепцией.

После публикации я получил сочувственный отклик от читателей газеты, поехал в Царицыно и побеседовал с директором музея о перспективах жизни ансамбля. Визуальные впечатления сегодняшнего Царицыно ввергают в смятение. Руины Большого казаковского дворца окружены техникой, строительными кранами. Суетятся рабочие. Грузовики ездят туда-сюда. Работа по достройке идет фантастическими темпами.

Что же разместится в восстанавливаемом чуде? На этот вопрос Виктор Егорычев отвечал очень осторожно. Окончательного консенсуса с мэрией еще нет. Это будет музей с представительной функцией, наподобие Большого Кремлевского дворца в Кремле или Константиновского дворца в Стрельне. Парадные залы будут оформлены как стилизация апартаментов екатерининской эпохи, с плафонной живописью, мебелью, золотой лепниной. Главная тема -- апофеоз царствования российской самодержицы Екатерины II. Предполагается портретная галерея Цари и Царицыно. К участию пригласим художников, отличившихся в декорации храма Христа Спасителя. Помимо парадной анфилады предполагаются выставочные залы. А между Большим дворцом и близлежащим Хлебным домом, по мысли мэра Юрия Лужкова, начнется строительство подземного пространства, где разместятся кафе, магазины, санузлы и технические помещения.

Восстанавливает Большой казаковский дворец мастерская Моспроект-2 под руководством Михаила Посохина. Ваш обозреватель познакомился с его идеями. Как обычно, девизом Посохина могли бы стать слова: Достроим и перестроим! До окончательного улучшения! Посохин давно уже принял решение осуществить некий компромиссный вариант между существовавшим дворцом и первоначальным, нереализованным проектом Казакова с совершенно гигантским центральным корпусом, перекрытым мансардной высокой кровлей с любимым нынешним московским мэром бельведерчиком. То есть опять предлагается фантазия на тему. И неудивительно, что в 2007 году взорам москвичей предстанет новодельная лепота, смахивающая на какие-нибудь украшенные псевдорусскими формами Алые паруса или Триумф-палас.

Стеклянная крышка Хлебному дому наступит ко дню города в 2006 году -- тогда, обновленный, он примет в свои залы первых посетителей. А главный дворец будет закончен к 2007-му. Тогда облагородят парк, подходы от клоаки у метро Царицыно. И, если верить мэру, по масштабам в Царицыно будет такой ансамбль, какой трудно найти в Европе, в Петербурге, в частности.

Такой ответ, думается, обрекает нас быть оптимистами. Тем более что кара улучшения настигнет и соседний с дворцом собственно баженовский Хлебный дом (кухонный корпус), который так и не был никогда достроен. Теперь достроят -- будьте уверены. Великолепнейший, сложно организованный внутренний двор Хлебного дома по недавней традиции перекроют стеклянным сводом. Поставят орган -- играть концерты. А в окружающей двор по периметру анфиладе откроется постоянная экспозиция с очень небанальными и изобретательными темами: Археология Царицына (Царицынские древности), Царицынские виды за 150 лет, Советская Атлантида -- шедевры декоративного искусства СССР, Серебряная кладовая (изделия ювелирного искусства).



Главная --> Публикации