Главная --> Публикации --> Корейцы инвестируют в русский диснейленд Торговый центр вместо рынка Земля и воля Прокуратура заинтересовалась новостройками Дорога к дому. развитие транспортной инфраструктуры - национальная проблема

 От чего зависит арендная ставка на квартиры?

Втеории московский рынок аренды это по меньшей мере несколько тысяч предложений жилья различной площади и планировок практически в любом районе столицы. На деле найти в кратчайшие сроки квартиру, которая соответствовала бы всем пожеланиям, в том числе и в отношении цены, очень и очень непросто. Ситуация осложняется тем, что, как правило, квартира в аренду нужна срочно, и времени на ошибки у потенциальных квартиросъемщиков нет. Профессиональные рекомендации начинающему арендатору дает заместитель директора управления аренды по юридической части компании МИЭЛЬ-Недвижимость Яна Михаленко.

 Как правильно выбрать агентство недвижимости, которое поможет снять или сдать квартиру?

На стоимость месячной платы за наем жилого помещения влияют несколько параметров, а именно: состояние рынка недвижимости на данный момент, количество комнат, район, качество ремонта в квартире, удаленность арендуемого жилья от центра, близость к станции метро, наличие бытовой техники и т. п. Наконец, цена зависит от категории дома, существования охраняемой территории, парковки, состояния подъезда.

 По какой схеме работает агентство недвижимости, в которое можно обратиться, не рискуя потерять деньги?

Агентство с хорошей репутацией, как правило, продолжительное время работает на рынке аренды жилья, имеет свой фирменный знак, несколько офисов в разных районах, где трудятся профессионалы, располагает собственной обширной базой квартир. Хорошее агентство предоставит грамотно составленный пакет документов и потребует оплату за свои услуги только по факту их оказания, а не в качестве предоплаты.
Достойное агентство не станет размещать объявления на столбах и заборах у серьезных компаний есть средства на цивилизованную рекламу в специализированных изданиях, поэтому нелишне учесть частоту упоминания имени компании в рекламных объявлениях достойных СМИ. Если агентство предлагает квартиру по ценам существенно ниже рыночных, стоит насторожиться.
Обязательно следует обратить внимание на то, предусмотрена ли в компании финансовая ответственность перед клиентами за оказываемые услуги. Наконец, стоит оценить сам офис и условия, в которых работают сотрудники.

выявить потребности в квартире (предполагаемый район, в котором хотелось бы жить, ценовый диапазон стоимости найма и т. д.);
озвучить стоимость услуг агентства, которые оплачиваются после того, как задача по заселению в подобранную квартиру будет решена.
После этого клиента попросят оставить контактный телефон для агента, который будет с ним работать.
Агент, который затем свяжется с клиентом, обязан назвать себя, дать свой телефон для дальнейшего взаимодействия и узнать более подробную информацию о квартире, которую желательно снять. После этого агент в соответствии с требованиями заказчика подбирает жилье, договаривается с хозяевами об их посещении, перезванивает клиенту и согласовывает время встречи для просмотра найденных вариантов.
Если арендатору понравилась какая‑либо квартира и он готов ее снять, агент должен убедиться в том, что наймодатель имеет право сдавать квартиру внаем (проверив наличие и комплектность правоустанавливающих документов на квартиру, другие косвенные документы, подтверждающие право собственности, удостоверение личности наймодателя). Если в данном помещении кроме наймодателя есть другие сособственники и/или зарегистрированные лица, сотрудник агентства получает письменное согласие на сдачу квартиры внаем от последних или проверяет наличие у наймодателя доверенности от сособственников на совершение данной сделки. Затем агент должен оказать содействие в заключении договора найма между клиентом и владельцем квартиры, оформить акт приема-передачи, составить опись квартиры и имущества, которое хозяева передают вместе с квартирой. После того как будет заключен договор найма, арендатор подписывает акт приема-передачи и убеждается, что выданные ему ключи открывают и закрывают двери. Затем клиент вносит плату по договору наймодателю (хозяину квартиры), а он выдает ему расписку о получении данных денег. Только после этого оплачиваются услуги агентства.
Оплата вознаграждения агентства должна быть подтверждена документально.
Внимание! Еще раз отмечу, когда и кому клиент отдает деньги за подобранную квартиру:
хозяину после подписания договора найма на квартиру, выдачи ключей и расписки от владельца жилья о получении денежных средств за наем. В дальнейшем необходимо строго придерживаться правил, которые указаны в договоре найма, деньги передавать исключительно хозяину квартиры или доверенному лицу;
представителю агентства на момент подписания договора найма. Ни одно уважаемое агентство недвижимости не станет требовать деньги вперед за свои услуги. Клиент отдает оговоренную сумму только по факту заселения в квартиру.
Агентства, которые беспокоятся о своих клиентах и дорожат репутацией, вручают клиентам ГАРАНТИЙНЫЙ СЕРТИФИКАТ, который позволяет получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя, при условии, что наниматель выполнял принятые на себя обязательства по договору, а именно: вовремя оплачивал платежи за наем, использовал жилое помещение по назначению и т. д.
 А по какой схеме работают агентства, в которые лучше не обращаться?

Клиент звонит в агентство и говорит, что желает снять квартиру. Диспетчер, принявший звонок, должен представиться, назвать компанию, вежливо поздороваться. Агентство, куда обращается за помощью человек, действует официально, и диспетчер, который с ним беседует, профессионально подготовлен. Диспетчер должен:

 Допустим, человек обратился в солидную фирму с безупречной репутацией. А вот агент ему попался неопытный, например стажер. Как определить действительно профессионального риелтора?

 Первое, что должно насторожить: в рекламном объявлении квартиру, которая по описанию является просто пределом мечтаний, сдают внаем буквально за смешные деньги.
При звонке по указанному телефону приятный голос примется убеждать, что эта квартира ждет именно вас, и чтобы ее посмотреть, необходимо подъехать в агентство и заключить договор.
По приезде в офис предложат подписать договор и внести определенную сумму денег (от 2000 рублей и более), после этого дадут телефон и адрес собственника, который сдает квартиру. Часто в таких агентствах разрешают позвонить владельцу жилья непосредственно из офиса. Разумеется, на том конце провода ответят, что квартира свободна и хозяин ждет вас с нетерпением. Прибыв по адресу, полученному в агентстве, можно оказаться в следующей ситуации: либо никого не будет дома, либо открывший дверь человек, сообщит, что он приехал раньше и арендовал эту квартиру. Телефон, по которому вы накануне разговаривали с собственником квартиры, не отвечает либо говорят, что квартира сдана. Вариантов обмана может быть великое множество.
Если вы вернетесь в праведном гневе в агентство, вам спокойно сообщат, что оплата была произведена за информационные услуги, гарантий по заселению никто не давал и, соответственно, деньги не могут быть возвращены. Поэтому прежде чем подписывать какой‑либо договор и расставаться с наличными, необходимо внимательно изучить предлагаемый для подписания документ.
Следует опасаться дилетантов, так как подобные агентства не могут обеспечить клиента грамотно составленным договором, который юридически защищает его права как нанимателя. Небольшая информационная база квартир не сможет удовлетворить потребности в подборе жилья, некомпетентный сотрудник не сумеет грамотно проверить документы на квартиру. В итоге можно заплатить деньги и остаться на улице.

Проблемы и перспективы использования механизма секьюритизации в отечественных условиях обсуждались на прошедшей 26 августа в «Мариотт Гранд-отеле» конференции «Секьюритизация активов: новые инструменты и новые участники».
Под секьюритизацией понимают процесс создания ценных бумаг, выпускаемых на основе пула ипотек и других кредитов, с помощью которого эти активы становятся стандартными ценными бумагами. Иными словами, секьюритизация трансформирует неликвидные активы в ликвидные ценные бумаги, преобразует активы банка в ценные бумаги, которые впоследствии покупают инвесторы.
На конференции представители Государственной думы, банков России, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, управляющих и юридических компаний, рейтинговых агентств обсуждали вопросы, связанные с секьюритизацией, и проблемы, мешающие развитию данного явления в нашей стране.
С помощью секьюритизации компании рефинансируют свою деятельность, пополняя в результате собственный капитал.
Особенно актуально использование такого финансового инструмента для банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов и автокредитовании. Крупнейшие отечественные банки уже заявили о планах провести секьюритизацию своих кредитных портфелей.
В чем же заключаются преимущества секьюритизации? Подобный механизм снижает стоимость денежных средств, очищает баланс кредитной организации, улучшает ее финансовые показатели.
Кроме того, по словам старшего юриста фирмы «Линия права» Александра Казакова, банки таким образом привлекают дополнительный капитал. И что очень важно: секьюритизация помогает устанавливать более высокие рейтинги для обеспеченных ценных бумаг, чем имеет их эмитент.
К сожалению, пока законодательная база в сфере секьюритизации развита недостаточно хорошо, поэтому в данной части нужны серьезные изменения. Сейчас при Комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной думы создана рабочая группа по секьюритизации, где готовят соответствующие поправки к законодательству, регулирующие осуществление сделок. А Федеральная служба по финансовым рынкам РФ уже в октябре планирует направить на регистрацию в Минюст России пакет нормативных документов, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. (Подготовленный пакет документов состоит из нескольких нормативных актов, которые касаются внесения изменений в стандарт эмиссии ценных бумаг, в раскрытие информации, а также документа о размере минимального ипотечного покрытия.) Существующий же закон об ипотечных ценных бумагах выступавшие называли «мертворожденным». По словам заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам РФ Владимира Гусакова, осенью Государственная дума рассмотрит ряд изменений в закон об ипотечных ценных бумагах.
Для развития секьюритизации данный документ очень важен: ведь первыми ее активами обычно бывают именно ипотечные кредиты, а потому этот закон может стать своего рода «локомотивом применения секьюритизации для других активов», отмечалось на конференции.

 Профессиональный агент по недвижимости должен обладать информацией и знаниями, касающимися его вида деятельности. То есть: предоставить информацию о сдаваемых квартирах в соответствии с требованиями клиента, организовать просмотр квартир и обязательно присутствовать при каждом показе, организовать и участвовать в переговорах с потенциальным арендодателем, ориентироваться в ценах на аренду квартир в Москве, со знанием дела отвечать на все вопросы, консультировать по проблемам регистрации и налогообложения. Ну и конечно, очень важно, чтобы человек был приятным в общении, порядочным и честным. Ведь порядочные люди, как правило, работают в хороших фирмах. В серьезных агентствах к вопросу обучения стажеров подходят со всей ответственностью, поэтому нередко даже сложно догадаться, какой статус у работающего с клиентом агента.
Слово «секьюритизация» и явление, им обозначаемое, для нашей страны совершенно новы. Сегодня данный финансовый инструмент постепенно приживается в России, а участники рынка пытаются сделать его максимально простым, эффективным и прибыльным.

Что можно секьюритизировать?
- кредитный портфель (ипотечные, автомобильные, корпоративные, просроченные кредиты);
- поступления по дебетовым и кредитным картам;
- облигационный портфель;
- арендные, лизинговые платежи.

Генеральный директор компании по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Александр Скоморохин отметил, что для развития российского рынка ипотечных ценных бумаг нужно разработать единые для всей страны стандарты ипотечного кредитования. «Стандартная закладная станет востребованным рыночным инструментом», — заверил присутствующих докладчик.
Несмотря на отсутствие четко проработанной законодательной базы, первые шаги на отечественном рынке секьюритизации уже сделаны.
Созданное в 1997 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов в целях их секьюритизации. Процесс создания ценных бумаг ипотечного покрытия происходит путем выпуска ипотечных облигаций с фиксированной датой погашения и долгосрочных облигаций с плавающей датой погашения.
Механизм данной деятельности таков: региональные банки выдают ипотечные кредиты, становясь при этом владельцами закладных. Затем закладные выкупают региональные операторы; они же формируют так называемые пулы закладных. Впоследствии АИЖК выкупает кредиты у операторов.
Таким образом, агентство никоим образом не конкурирует на ипотечном рынке с банками. Напротив, по мнению директора департамента финансов компании Л. Векшина, «АИЖК заинтересовано в том, чтобы на рынке появлялось как можно больше эмитентов, которым Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет помогать размещать на рынке ценные бумаги».
В сентябре завершится первый этап выпуска ипотечных ценных бумаг АИЖК. По прогнозам представителей агентства, через пять лет объем таких кредитов вырастет до 1271 млрд. руб., а объем ипотечных ценных бумаг будет насчитывать 544 млрд. руб.
В прошлом году всего в мире секьюритизированных ценных бумаг выпустили на 532 млрд. долл., а за истекшие девять месяцев объем выпуска составил около 620 млрд. долл.
Если секьюритизация в России действительно будет развиваться, международное финансовое пространство не останется в стороне. Новый финансовый механизм поможет стране выйти на мировые рынки капитала, будет способствовать привлечению в отечественную экономику дополнительных финансовых ресурсов, а также расширению круга доступных для инвесторов ценных бумаг.

Иногда кажется, что законы, касающиеся рынка недвижимости, писались специально, чтобы обеспечить риэлторов работой на долгие годы.

Способы рефинансирования:
продажа активов компании;
выпуск ипотечных ценных бумаг.

Уходя, уходи

Новые документы выглядят более рыночно и прогрессивно, но в одночасье изменить ситуацию они не могут. Поэтому заключение сделок на вторичном рынке жилья было и остается делом крайне непростым: нужно не только подобрать вариант, устраивающий всех покупателей, но и сделать так, чтобы вожделенное новоселье не принесло разочарований и головной боли.

"На самом деле у нас таких ситуаций не много, - говорит юрист корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Болотская. - Это скорее исключение, чем правило". Ситуация, когда человек не выписывается, может происходить по разным причинам, начиная от простого разгильдяйства: продал квартиру, и не хочется ему этим вопросом заниматься, например, он уезжает в другой город. "Недавно у нас был случай - продавец уехал в другой город. Бумаги оттуда идут долго, а здесь покупатель тоже весь на нервах и начинает вести себя неправильно - пишет в другой город руководству продавца. Тот обиделся и решил, что пусть все идет своим чередом, то есть три месяца", - рассказывает она.

Хорошо, когда все "сошлось" - семья удовлетворена районом, метражом, видом из окон и количеством окрестных магазинов, юристы не видят загадочных страниц в истории квартиры, цена удовлетворила обе стороны. Казалось бы, живи на новом месте и радуйся, но получается так не всегда. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру, как выясняется, еще только полдела, ведь продавец, еще вчера владевший квартирой, не может испариться, как облако в майском небе, от него остаются вполне материальные следы. Человек может элементарно не выписаться. Не надо думать, что такое "обременение" прилагается ко всем квартирам, продающимся на вторичном рынке, но что делать, если такая ситуация произошла?

"Чистая" квартира

Встает вопрос о прописке и тогда, когда люди покупают новостройку как альтернативу имеющейся квартире. Однако, по словам специалистов, чаще всего у людей, которые покупают новостройку, есть место, куда можно перепрописаться на это время. Это им выгодно - юридически чистые квартиры продаются дороже. Лучше это и покупателям - кому понравится платить повышенную квартплату за бывших хозяев. Но, конечно, если ситуация безвыходная, а квартира очень нравится покупателю, то он может отнестись к прописанным там хозяевам и более лояльно. Главное - уметь договориться.

Во-первых, довольно проблематичной является ситуация, когда при продаже квартиры невозможно найти всех собственников. Если собственник не присутствует на сделке лично, то заключение сделки возможно только по доверенности. Причем здесь юристы обязательно выясняют, действительна ли доверенность на момент совершения сделки. Нужно это для того, чтобы быть уверенным, что доверенность не утратила юридическую силу в связи со смертью доверители или в связи с тем, что он ее отозвал.

Этапу "борьбы с пропиской и выпиской" предшествует не менее увлекательный и почти детективный сюжет - проверка юридической чистоты квартиры. Здесь надо отдать должное риэлторам и юристам - в большинстве крупных компаний проверка осуществляется очень тщательно, и если сотрудникам компании что-то не нравится, то сделку они заключать не будут. Можно, конечно, найти другую компанию, но стоит ли? Лучше найти другую квартиру - на то и рынок, чтобы выбирать. На какие же особенности стоит обратить внимание?

В Москве подлинность доверенности проверить довольно просто - можно обратиться к нотариусу и спросить, не отзывалась ли доверенность, выдавалась ли она вообще. Если же доверенность выдавалась в другом городе, то здесь проверка усложняется. "В нашей практике был случай, когда к нам обратились клиенты по поводу продажи квартиры, которая принадлежала собственнику на основании договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме, - рассказывает С. Болотская. - Документы вроде в порядке - сделка зарегистрирована, свидетельство на право собственности выдано. Стали проверять историю квартиры и выяснилось, что раньше квартира принадлежала одной гражданке, которая умерла, к примеру, 2 июля, а документы на регистрацию были сданы 15 июля, то есть почти сразу после ее смерти. От работы с таким объектом мы отказались".

Доверяй, но проверяй

Изучение истории квартиры начинается с изучения выписки из домовой книги, причем не текущей, которую нам всем обычно выдают, а архивной. Она дает представление о помещении, которое продается, о лицах, которые там проживали. "Так, может оказаться, что за несколько дней до приватизации был выписан несовершеннолетний, поэтому мы устанавливаем его нынешнее место жительства, чтобы клиенту, приобретающему квартиру, было спокойнее, - говорит С. Болотская. - Или может оказаться, что в число собственников не был включен гражданин, который в момент приватизации проходил службу в армии или находился в местах лишения свободы. Тогда от этих лиц должен быть получен отказ в приватизации".

Пыль времен

Нередко бывает, что квартиру приобрести в принципе можно, но риски слишком высоки. В такой ситуации самое разумное - продолжить поиск. Солидное агентство никогда не будет подгонять клиента покупать первую понравившуюся ему квартиру. Это, кстати, верный способ отличить солидное агентство от того, кому доверять не стоит.
Банковские депозиты, паевые инвестиционные фонды, инвестиции в бизнес, игры на валютном рынке, вклады в так называемые высоколиквидные активы - золото, недвижимость... На сегодняшний день тем, кто решил «сохранить и преумножить» свои сбережения, предлагается широкий выбор финансовых продуктов … Все зависит, прежде всего, от финансовых возможностей инвестора, предполагаемого времени размещения, ожидаемой доходности и готовности принять на себя риски ее неполучения как минимум. То есть приверженность тем или иным способам инвестирования зависит напрямую от человека, в частности от того, как он относится к риску.
Кто-то готов рисковать, играть по крупному, но для кого-то риск – это нечто неприемлемое. И поэтому, такие люди, желая быть уверены в сохранности своих денежных средств, идут в банк. Хотя реальная доходность банковского депозита весьма мала.
Значительно больше возможности неплохо заработать, а главное не потерять, можно доверив свои сбережения компаниям, специализирующимся на инвестициях в реальный сектор экономики, управляющим закрытыми ПИФами недвижимости. Более прогнозируемый, менее подвержен резким колебаниям, по сравнению с фондовым рынком, рынок недвижимости дает устойчивую среднерыночную доходность, особенно при применении определенных спекулятивных технологий. И в любом случае, увеличивая время присутствия в фонде, Вы заметно снижаете риски потерь.
Одной из таких компаний является УК «НОВА», входящая в Группу с одноименным названием. На сегодняшний день основным механизмом УК «НОВА» по управления активами является индивидуальное доверительное управление, которое характеризуется гибкими условиями размещения активов, индивидуальным для каждого клиента сочетанием основных параметров (доходность, риск, ликвидность) а также более широким набором инструментов, позволяющих финансировать коммерческие проекты, а также использовать все преимущества операций на рынке недвижимости. Общий рисковый фон выбранного инвестиционного направления значительно ниже, чем на фондовом рынке за счет преобладания реального, а не спекулятивного спроса и, как следствие, высокой предсказуемости конечного результата.
Сам механизм заключается в следующем: проводятся операции с кратко- и среднесрочными долговыми обязательствами, а также пакетами акций эмитентов, недвижимость или бизнес которых соответствуют структуре определенной инвестиционной декларации. В зависимости от соотношения тех или иных ценных бумаг в портфеле, не только варьируется основной показатель «риск/доходность», но и обеспечивается безубыточность и, в большинстве случаев, даже некая минимальная гарантированная доходность. Такую возможность предоставляет квази-поручительство третьего лица - одного из партнеров УК "НОВА" по Группе, с уставным капиталом в размере 17 млн долларов, которое обязуется компенсировать инвесторам возможные убытки от управления, а так же обеспечивает объявленную минимальную гарантированную доходность, в пределах от 5 до 10% годовых, в зависимости от выбранной стратегии инвестирования. При этом минимальный срок инвестирования - 1 год, а минимальная сумма инвестирования - 500 000 рублей. Целевая доходность данных операций оценивается в 35-40% годовых.
Еще одним инструментом УК «НОВА» с дополнительными гарантиями доходности будет являться закрытый паевой инвестиционный фонд прямых инвестиций «НОВА-КЭПИТАЛ», который УК готовит к выходу осенью. «Ряд последних изменений в законодательстве, касающийся состава и структуры активов ЗПИФов, позволил нам применить уже используемые технологии ведения операций и тем самым расширить спектр предложений инвесторам, - говорит Константин романов, председатель совета директоров УК «НОВА», - приоритетными направлениями инвестиций фонда будут приобретение акций компаний, имеющих большой потенциал роста капитализации, за счет расширения бизнеса, с использованием стороннего финансирования, которое и будет осуществляться из средств фонда. Приобретаемый пакет акций будет превышать 51%, таким образом, мы будем иметь полный контроль над инвестиционным процессом». В качестве дополнительной гарантии не только безубыточности, но и некой положительной доходности, пайщики данного ЗПИФа будут иметь возможность заключить договор обратного выкупа паев. На основании данного договора с компанией-партнером УК "НОВА", пай выкупается с определенной положительной разницей к его первоначальной стоимости, что в принципе и обеспечивает доходность.ЗПИФ создается сроком на три года, стоимость пая будет составлять 30 тыс.руб.

Сложная ситуация, когда в квартире проживал гражданин, который признан в судебном порядке безвестно отсутствующим. Это тоже момент, по которому можно оспорить сделку, потому что право на жилплощадь такие лица не утрачивают, а также повод подумать, стоит ли пытаться купить такое жилье.



Главная --> Публикации