Главная --> Публикации --> Какие банки выдают займы на покупку жилья в новостройках Корейцы инвестируют в русский диснейленд Торговый центр вместо рынка Земля и воля Прокуратура заинтересовалась новостройками

Ткацкая фабрика “Красная Роза 1875” расположена в историческом центре Москвы, в Хамовниках. Территория предприятия занимает целый квартал площадью 5,65 га. В конце 90-х основным владельцем фабрики стала компания “Нерль”, получившая известность на рынке корпоративных поглощений. Сегодня ИК “Нерль” владеет более чем 500 000 кв. м недвижимости в Москве. В ближайшее время на территории “Красной Розы” собственники фабрики намерены построить деловой центр. “Общую концепцию проекта в прошлом году разработало бюро “Сергей Киселев и партнеры”, — уточнила PR-директор “Красной Розы” Наталья Прокопьева.

Инвестиционная компания “Нерль”, владеющая ткацкой фабрикой “Красная Роза”, намерена построить на территории предприятия крупнейший в центре Москвы офисный комплекс. Инвестиции в проект девелоперы оценивают более чем в $200 млн.

Планы по реконструкции “Красной Розы” в стройкомплексе не комментируют. “Участок по ул. Тимура Фрунзе, 11, включен в городскую программу по строительству жилья на

Сейчас проект проходит согласование в правительстве Москвы. По словам Прокопьевой, на территории предприятия будет проведена комплексная реконструкция. До 2011 г. на месте фабрики появятся бизнес-центра класса А, трехзвездочная гостиница, фитнес-центр и, возможно, жилье. После реконструкции общая площадь сооружений удвоится и составит почти 170 000 кв. м. Три здания (клубное и два представительских особняка), признанных памятниками архитектуры, будут реконструированы. “Инвестиции могут превысить $200 млн, но, пока у нас нет окончательного решения по проекту, говорить о его деталях рано”, — подчеркнула Прокопьева. В “Красной Розе” сохранилось небольшое производство шелковых тканей. По словам Прокопьевой, вопрос перевода предприятия находится в стадии обсуждения с правительством Москвы. В Департаменте науки и промышленной политики Москвы не смогли уточнить, на какое время запланирован вывод “Красной Розы” из центра.

Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank (консультант “Красной Розы”), уточнил, что на территории фабрики будет построен один из самых крупных в центре Москвы офисов класса А площадью 71 000 кв. м. По его словам, реконструкция фабрики продолжит превращение Хамовников в один из деловых центров столицы: “Это удачное место и удачный проект, и здесь есть спрос на удобно расположенные бизнес-центры”.

2008 г., но это не исключает, что инвестор изменит функциональное назначение объекта“, — рассказали в управлении Москомархитектуры. Представитель “Красной Розы” подчеркивает, что проект освоения территории был начат с реновации бизнес-центра “Красная Роза” в 2003 г. (площадь — 18 500 кв. м, класс В). “Идеальный пример того, как правильно реконструировано здание в промышленной зоне”, — оценивает его управляющий директор Jones Lang LaSalle (JLL) Майкл Ланге. Судя по тому, как быстро были сданы в аренду площади в этом здании, успех будущему комплексу гарантирован, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

В 2003 году доля первой пятерки составляла примерно 65%. Хотя показатели концентрации и снижаются, они свидетельствуют о еще очень высокой степени монополизации российского ипотечного рынка.

“Очень хорошая идея объединить несколько разных по функциональному назначению зданий в одном месте. На Западе в последнее время очень популярны лофты — большие квартиры с потолками в 6-7 м, расположенные в бывших складских и заводских зданиях. В Москве таких проектов не было, если он будет реализован в этом виде, успех ему будет обеспечен”, — говорит Майкл Ланге из JLL. Здесь было бы выгоднее строить лофты, соглашается Шершнев.
Ткацкая фабрика “Жиро” была образована в 1875 г., в 1917 г. ее переименовали в “Красную Розу 1875”. В 1991 г. предприятие акционировано. Основным владельцем фабрики является инвестиционная компания “Нерль”. По данным “СПАРК-Интерфакс”, также акциями предприятия владеют компании “Шелкинвест”, Институт финансового менеджмента и “Шелкпром”.
На конец 2004 года объем выданных ипотечных займов составил примерно $1 млрд — это в два раза больше, чем в 2003 году. Уровень монополизации в сфере жилищного кредитования продолжает оставаться высоким: на пятерых ведущих операторов (Сбербанк России, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Райффайзенбанк, ДельтаКредит банк и Городской ипотечный банк) приходится 56% ипотечных кредитов.

АИЖК: всероссийский размах
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было учреждено российским правительством в 1997 году. Эта компания единственная имеет федеральную поддержку, маловероятно, что государство в обозримом будущем даст свои гарантии кому-то еще. Это и определяет особый конкурентный статус АИЖК.
Основной задачей агентства как государственной структуры является обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного кредитования. За счет собственных и привлеченных средств АИЖК осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы.
В настоящее время по программам агентства работают 72 региона России. Предметом рефинансирования АИЖК является стандартный кредит: срок от 1 года до 27 лет, процентная ставка — 15% годовых в рублях, сумма кредита — не более 70% и не менее 30% стоимости жилья, максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита — не более 50% дохода заемщика.
В 2004 году АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму $130 млн (в 2003 году — $22,9 млн), выйдя по этому показателю на второе место после Сбербанка России.
По состоянию на март 2005 года количество закладных, т. е. количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа — 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге — 51,9 кв. м.

Лидер остается неизменным
Сбербанк России был зарегистрирован в 1991 году, его основным акционером является Центробанк РФ. По данным журнала Banker, Сбербанк в 2004 году имел собственный капитал 162,7 млрд руб. и с огромным отрывом занимал по этому показателю первое место в списке крупнейших российских банков.
На сегодняшний день банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования: размер первоначального взноса составляет не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры, максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика, кредиты на срок до 15 лет предоставляются по ставкам 18% годовых в рублях или 11% — в долларах США и евро.
В 2004 году Сбербанк выдал ипотечных займов на сумму $250 млн, что составило 25% их общего объема в России (в 2003 году доля Сбербанка составляла почти 50%). По этому показателю банк тоже прочно занимает первое место среди игроков рынка, в ближайшее время к его позициям вряд ли кто-то сможет приблизиться.

ДельтаКредит банк: потеря позиций
ДельтаКредит работает с 1998 года, это первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк. Сам банк и его валютные ипотечные программы являются детищем инвестиционного фонда «США–Россия» и основываются на кредитных «вливаниях» от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC).
На сегодняшний день банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования по программе «ДельтаСтандарт»: размер первоначального взноса составляет 25% стоимости приобретаемой квартиры, сумма ипотечного кредита — до $300 тыс., кредиты на срок 10 лет выдаются по ставке от 10,5% годовых.
Благодаря относительно дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции ДельтаКредит банку долгое время удавалось занимать исключительные позиции на рынке ипотечного кредитования. Однако теперь все изменилось. В 2004 году банк выдал ипотечных кредитов на сумму $67 млн (в 2003 году — $34 млн), но тем не менее опустился по этому показателю со второго на четвертое место. Тревожным признаком для ДельтаКредит банка является и то, что в конце 2003 года банк покинули некоторые его ведущие специалисты.

Райффайзенбанк: заслуженная «бронза»
Австрийский Райффайзенбанк работает в России с 1996 года, а в 1999 году начал обслуживать частных клиентов. В 2000 году он вывел на рынок свою ипотечную программу, а в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки (LIBOR) по ипотечному кредитованию. По данным журнала Banker, в 2004 году Райффайзенбанк по размеру собственного капитала входил в число 25 крупнейших банков, действующих на российском рынке.
На сегодняшний день банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования: размер первоначального взноса составляет не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры, сумма ипотечного кредита — от $20 тыс., кредиты на срок до 15 лет выдаются по «плавающей» ставке от 10% годовых в первый год, далее LIBOR +8%. Фиксированная ставка составляет от 11% годовых.
В 2004 году Райффайзенбанк выдал ипотечных кредитов на сумму $70 млн (в 2003 году — $21,4 млн) и переместился по этому показателю с четвертого на третье место. По состоянию на начало марта 2005 года ипотечный портфель Райффайзенбанка составил $90 млн.

Тенденции и перспективы
На ипотечном рынке несомненно продолжится постепенное снижение уровня концентрации. Не исключено появление новых сильных игроков. Возрастет доля иностранных банков: в частности, в 2004 году на рынок вышел французский банк «Сосьете Женераль Восток», который с показателем $17,3 млн cразу вошел в десятку лидеров. Если российские банки не активизируются, может получиться так, что вся ипотека окажется у иностранных банков.

Городской ипотечный банк: большие планы
Городской ипотечный банк — специализированный совместный проект компаний «Тройка-Диалог» и Росгосстрах. Этот новый оператор планирует занять место среди лидеров российского ипотечного рынка. Председателем правления данной организации является Николай Шитов, ранее занимавший аналогичный пост в ДельтаКредит банке.
На данный момент Городской ипотечный банк предлагает следующие условия ипотечного кредитования по программе «Классика»: размер первоначального взноса составляет 20% стоимости приобретаемой квартиры, сумма займа достигает $400 тыс., кредиты на срок до 20 лет выдаются по ставке от 10,5% годовых.
Городской ипотечный банк работает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Самаре и Нижнем Новгороде. Всего в 2004 году он выдал ипотечных кредитов на сумму $43 млн и буквально ворвался по этому показателю в пятерку лидеров. Это дает основания говорить о появлении на рынке еще одного серьезного игрока, располагающего большой клиентской базой и мощной инфраструктурой своих учредителей.

Славное прошлое и яркое настоящее
В 1749 году императрица Елизавета Петровна своим указом повелела донским казакам в устье реки Темерник строить крепость. Ее назвали в честь святого Дмитрия Ростовского. Выгодное географическое положение на перекрестке сухопутных и водных дорог способствовало экономическому развитию Ростова. Торговый порт, образовавшийся у его стен, принимал суда русских, греческих, итальянских, турецких, армянских, персидских купцов.
К своему 100-летию населенный пункт насчитывал около 15 тыс. жителей, а к XX веку — свыше 110 тыс. Основой экономики была торговля, Ростов называли купеческим городом, однако к началу XX столетия начала активно развиваться промышленность, действовало более ста предприятий.
После революции Ростов рос вместе со всей страной. К концу 1930-х он уже входил в десятку крупнейших по численности и уровню экономического развития городов Советского Союза.
И сегодня Ростов-на-Дону — один из наиболее значительных мегаполисов России. Статус межрегионального центра благоприятствует развитию города. Безусловно, его сильными сторонами также являются:
- транспортный инфраструктурный потенциал;
- высокий потребительский потенциал;
- стоимость и надежность энергообеспечения;
- высокий уровень развития финансовой и страховой инфраструктуры;
- стабильное социально-политическое положение;
- благоприятные климатические условия.
В последние годы активно формируется социальная и бизнес-инфраструктура, складываются и в целом устойчиво функционируют базовые рынки.
Город достиг большого роста промышленного производства. Оправдывает себя новый механизм экономического партнерства между предприятиями федеральной собственности и администрацией Ростова на основе двусторонних соглашений. В реализации пилотного проекта участвуют АО «Горизонт», Комбинат шампанских вин, пивоваренный завод и др. Реализуется проект «Свободная экономическая зона — Ростов». Городская дума предоставила налоговые льготы АО «Донской табак» — едва ли не единственному российскому предприятию отечественной табачной промышленности.
Ростов-на-Дону — крупный транспортный узел, центр стратегически важных железнодорожных коммуникаций, крупнейший на Юге речной порт, имеющий международный статус. Федеральными автомагистралями город связан со всеми основными регионами Юга, Кавказа, Поволжья и Центра, на его территории действуют несколько аэродромов.
Высоко поднята планка и в сфере социального развития. Уровень медицинского обслуживания не уступает московскому и санкт-петербургскому. Город насчитывает 288 образовательных учреждений. Ростовчане гордятся первым южнорусским вузом — Ростовским государственным университетом.
Здесь представлены все виды искусств. Так, Ростовский академический театр драмы — один из старейших на юге России. А уникальное беломраморное здание Музыкального театра стало символом города. Есть музей краеведения, музей изобразительных искусств, галереи, дворцы культуры, кинотеатры.

Ростов-на-Дону — один из крупнейших городов России, столица Южного федерального округа, порт пяти морей, промышленный, научный и культурный центр юга страны, важный узел транспортных магистралей. Площадь — около 350 кв. км. Население — более миллиона человек. Расстояние до Москвы — 1226 км. Расположен в устье одной из красивейших российских рек — Дона. За 250 лет истории города благодаря традициям купеческого и промышленно-коммерческого прошлого, а также этнической толерантности населения здесь сложилась особая производственно-коммерческая инфраструктура, благоприятно сказывающаяся на развитии рыночных отношений, предпринимательской активности.

Приоритеты — жилью
Строительство жилья — еще один сегмент рынка, на который стоит обратить внимание инвесторам. За первое полугодие нынешнего года в Южной столице введено в эксплуатацию свыше 250 тыс. кв. м жилой площади. Начиная с 1998 г. в городе ежегодно возводят около 400 тыс. кв. м, а в 2005-м намечено сдать 620 тыс. кв. м.
Примечательно, что уже четыре года подряд Ростов лидирует среди городов‑миллионников в сфере жилищного строительства (в прошлом году в Нижнем Новгороде сдано в эксплуатацию 285,5 тыс. кв. м, в Волгограде — 285,3, в Самаре — 285). Однако городской департамент строительства уверяет, что темпы будут расти и впредь. Для этого есть все основания — в областном центре созданы благоприятные условия для инвесторов и застройщиков. Минимальны обременения для строителей — они отчисляют меньше различных платежей, чем в других городах России. К примеру, если в Москве застройщик должен предоставить в пользование муниципалитету 35 % квартир, то в Ростове — только 10 %.
В 2004 г. инвестиции в данную сферу достигли 4,74 млрд. руб. (более 500 млн. из них вложили московские инвесторы), в нынешнем прогнозируется 5,2 млрд. руб.
Власти области и города концептуально изменили подход к реконструкции Ростова. Теперь строительство ведется не локально, а комплексно. Осваиваются земельные участки, создающие градообразующие кварталы.
Визитной карточкой современного Ростова-на-Дону можно назвать жилой комплекс «Ростов-Сити». В самом центре южной столицы выросли первые 24-этажные небоскребы. Это целый квартал между улицами Суворова и Пушкинской и проспектами Кировским и Журавлева. Концерн «Покровский» и сербская строительная компания Prasa в этом году приступили к сооружению жилья класса премиум с потолками высотой более трех метров, свободной планировкой, алюминиевыми стеклопакетами, оптико-волоконной связью, централизованными кондиционированием и водоочисткой, вентилируемыми фасадами, мрамором и гранитом в холлах. Парковка рассчитана на все квартиры комплекса. В инфраструктуре предусмотрены супермаркет, бизнес-центр, аптека, медицинский центр, химчистка — словом, все, что нужно современному горожанину. Цена квадратного метра жилья в доме такого уровня — 26 тыс. руб., в пентхаусе — 30 тыс. руб.
Интересно, что свое название концерн «Покровский» взял от Ново‑Покровского храма. Во времена Гражданской войны церковь была центром поддержки Белого движения в Ростове, в 30-е годы ее разобрали. В 1939 году на этом месте установили памятник С. М. Кирову и колонну с часами. Стараниями ростовчан — любителей истории и при поддержке властей и спонсорстве учредителей концерна «Покровский» Ново‑Покровский храм возведут на прежнем фундаменте.
«Донской» — еще один градоформирующий комплекс в исторической части города. Соинвесторы «ПИК-Регион» (ЗАО «Жилстройиндустрия») и строительно-инвестиционная компания ООО «Базис» на площади 1,74 га возведут 25 тыс. кв. м жилья. Сегодня уже подняты три дома высотой в 9, 13 и 17 этажей. Современные технологии строительства и материалы, свободная планировка, прекрасный вид на Дон и его левобережье, близость набережной и природных зон рекреации делают это жилье престижным, поэтому и цена квадратного метра — от 20 700 руб.
Все комплексы проектируют и возводят высококвалифицированные специалисты, используя современные качественные материалы. В названиях отразились география и история города: «Белый слон», «Миллениум», «Центральный», «Театральный спуск», «Сельмаш-Центр», «Центральный», «Южный въезд», «Богатяновский», «Крыловской», «Соборный», «Доломановская слобода». Каждый объект будет иметь соответствующую инфраструктуру: торговые предприятия, кафе, рестораны, офисы, спортзалы, аптеки.
Реконструируют не только центр — растут новостройки и на окраинах. Очень перспективными для многоэтажного строительства становятся жилой массив Левинцовка, вертолетное поле ДОСААФ, микрорайоны «Днепровский» и «Темерник-2», поселок Александровка.
К сожалению, пока нельзя сказать, что среди ростовских застройщиков и архитекторов царит полное согласие. Порой в погоне за прибылью инвестор готов в исторической части города рядом с двухэтажным особняком дворцового типа поставить многоэтажный дом невыразительной архитектуры. Но, к счастью, недавно найдено соломоново решение. Власти намерены провести конкурс среди ведущих российских архитекторов на разработку концепции развития исторического центра города. Вышло постановление главы Ростова о временном запрещении новых строек в центре. Жаль, что этот запрет не распространится на проекты, реализующиеся сегодня.
Администрация намерена публично обсудить с ростовчанами новую концепцию развития города. Она предусматривает сооружение на правом берегу Дона домов не выше пяти этажей, органично вписывающихся в природный ландшафт и существующую городскую среду. Аналитики предполагают, что принятие концепции повысит цены на недвижимость.
В последнее время престижно иметь офис или квартиру не в современной многоэтажке, а в старинном отреставрированном особняке. Но позволить себе это могут только очень состоятельные люди.
Стремительное развитие преображает Ростов-на-Дону, делая город краше, современнее, а жизнь в нем — комфортнее и престижнее. Все предвещает столице Южного федерального округа достойное будущее.
В настоящее время инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости Москвы таков, что людям, располагающим относительно небольшим капиталом для этого сегмента рынка (от 100 до 700 тыс. долл. США), приобрести надлежащий объект весьма проблематично. Выбрать помещение для ведения бизнеса, оперируя столь небольшой для московского региона cуммой, затруднительно.

Благоприятный инвестиционный климат
Согласно Стратегии привлечения инвестиций Ростовской области, разработанной администрацией региона, к 2010 году область должна войти в пятерку регионов — лидеров Российской Федерации по темпам экономического роста и в десятку — по темпам роста уровня жизни населения. Конечно, реализация таких амбициозных целей возможна лишь благодаря привлечению в развитие основных отраслей народного хозяйства значительных объемов инвестиций. Исследуя возможности качественного улучшения инвестиционного климата, администрация нашла приемлемым сформировать прогрессивное инвестиционное законодательство, благоприятный налоговый режим, инфраструктуру, обеспечивающую потребности потенциальных и существующих инвесторов. Так что теперь в Ростове инвестиционный климат такой же мягкий, как и природный.
Вышеописанные меры принесли скорые плоды — сегодня Ростов очень привлекателен с инвестиционной точки зрения, особенно для строителей.
Однако участок получить не так просто — его надо выиграть в муниципальном конкурсе. Так, за право аренды и застройки двух участков в Советском районе боролись французская розничная сеть «Ашан», английская «Касторома», питерская «Доринда» и ростовская фирма ADM-Invest. Победили ADM-Invest (выиграла участок площадью 6,5 га) и закрытое акционерное общество «Доринда», (управляющее российской сетью гипермаркетов «О’Кей» (7,3 га).
В этом году введены в эксплуатацию два гипермаркета — «Метро Кэш» и «О’Кей» на улицах Доватора и Добровольского, строятся рынки «Уникум» и «Донские зори» на улицах Зорге и Космонавтов, торговый центр моды «Астор Плаза» на Буденновском. Международные компании настойчиво продвигаются на рынке, желая закрепить свое присутствие в Ростове. А их участие в тендерах значительно повышает стоимость муниципальных земель.
Ростов становится современным европейским мегаполисом с крупными торговыми и деловыми центрами. Один их них — «Купеческий двор». Строительная компания «Плеяда» и Московский индустриальный банк в двух кварталах от зданий городской и областной администраций возводят многофункциональный комплекс (два 16-этажных строения общей площадью 30 тыс. кв. м) с офисами, банками, ресторанами, двухуровневой подземной автостоянкой. Сметная стоимость объекта — 20 млн. долл. Сдача в эксплуатацию намечена на июль 2006 г. Сегодня квадратный метр офисной площади в «Купеческом дворе» стоит 36 тыс. руб.



Главная --> Публикации