Главная --> Публикации --> Переполох продолжается Новинка рынка — сберегательное строительство Подмосковью не хватает second-hand Если частная компания будет работать как дез, ее быстро выгонят Еще один способ продать и купить квартиру

Аналитики компании Индикаторы рынка недвижимости исследовали все новостройки за МКАД в поясе около 5 км - получилось 203 дома. Средняя цена составила 1027 долларов за метр - здесь и Москва, и Подмосковье. Новостройки в московских районах за МКАД продаются в среднем по 1244 доллара за метр. Впрочем, отдельные предложения в Куркине, Солнцеве доходят и до 1500 долларов. При этом новостройки, расположенные буквально через дорогу - границу между Москвой и областью, - могут быть значительно дешевле: дельта превышает 300 долларов за метр.

Города ближайшего Подмосковья по стоимости квадратного метра жилья догоняют Москву. Причем те ее районы, которые расположены за МКАД и престижными не считаются. Например, Химки стоят столько же, сколько и какая-нибудь Некрасовка. К тому же воздух там чище, центр Москвы ближе. Только столичной прописки нет.

Город Химки, перешагнув 1000-долларовый рубеж, похоже, игнорирует административный статус. Здесь новостройки продаются фактически по той же цене, что и в дешевых районах Юго-Восточного округа столицы. В среднем подмосковный метр стоит 950 долларов. Психологический барьер в 1000 долларов он возьмет в течение нескольких ближайших месяцев. Напомним, что Москва также стремится к круглому числу: 2000 долларов за метр (средняя цена жилья на первичке и вторичке) не за горами: уже 1975, по версии Репченко.

- В московских районах чаще представлено более готовое жилье, чем в Подмосковье, - говорит о причинах ценовой разницы автор исследования Олег Репченко. - Кроме того, в московских микрорайонах в большинстве случаев уже сложилась инфраструктура. Другими словами, в Подмосковье освоение большинства площадок началось заметно позже, чем в Москве, что и увеличивает ценовой разрыв. Но если сравнивать однотипные новостройки-ровесницы в московских районах за МКАД и в городах ближнего Подмосковья, то разница в ценах будет гораздо меньше. Окажется, что административный статус стоит всего 100-200 долларов за метр.

- Макроэкономика улучшилась: темпы роста производства, инвестиций и т.д., - считает аналитик Геннадий Стерник, который обычно увязывает тенденции рынка недвижимости с макроэкономическими и политическими факторами. - Цена нефти продолжает расти, инвесторов, иноземных и наших, власти пока оставили в покое. И хотя не все еще гладко, оптимизм возрос. Тем не менее, я пока только снижаю оценку вероятности реализации своего негативного сценария, но до конца его не отменяю.

Эту оптимистическую (для продавцов) тенденцию с великой осторожностью, вызванной испугом годовой стагнации, диагностировали многие аналитики еще в начале лета. Два процента в месяц - нормальный, здоровый рост рынка, избавившегося от пресловутого инвестиционного пузыря. (Жизнь показала, что он, пузырь, все-таки имел место, и теперь на эту хитовую для прошлого сезона тему никто и не спорит.) Стагнация кончилась, начался разгон.

- Транспортную схему "Москва-Сити" в ее нынешнем виде можно обозвать нехорошим словом "недоделанная" - тон доклада главного архитектора Москвы Александра Кузьмина был по-военному прямолинеен, почти трагичен. - Наши предложения - это последний шанс успеть проложить дороги в Сити до того, как в Московском международном деловом центре (ММДЦ) начнут сдаваться первые объекты.

Негативный сценарий развития рынка недвижимости по Стернику симметричен мрачным прогнозам ряда экспертов относительно российской экономики в целом. Кстати, тема пузыря звучит вновь, только в применении к ценам на нефть. По мнению Геннадия Стерника, снижение стоимости российской нефти до 18-21 доллара неизбежно ведет рынок недвижимости к новой стагнации.
"Москва-Сити" распрощается с имиджем транспортной "дыры" и получит дороги, достойные звания нового центра Москвы. Или - повторит судьбу лондонского Докленда, который несколько лет стоял пустым. Вчера на заседании столичного правительства была утверждена транспортная схема строительства дорог, развязок и эстакад вокруг будущего делового центра.

Чтобы связать Сити с центром города, Александр Кузьмин предложил для начала "разобраться с развязкой на пересечении Кутузовского проспекта и Краснопресненской набережной возле СЭВа и Белого дома". Кроме того, необходимо расширить улицы, ведущие к Сити от Рочдельской улицы и Звенигородского шоссе, а также построить эстакаду вдоль 1-го Красногвардейского проезда. В качестве идеи для размышления Юрий Лужков предложил подумать над строительством автомобильной эстакады над железной дорогой до Киевского вокзала и дальше на юго-запад - до Внукова.

Небоскребы Сити должны начать оживать уже в 2007-2008 годах - ожидается, что к этому времени будут готовы башня "Федерация", новое здание мэрии и Мосгордумы, офисное здание "Город столиц". По проектным оценкам, к 2008 году здесь будут работать до 90 тысяч человек, которым как-то нужно будет приезжать в эту на редкость запущенную с точки зрения дорог местность. Для решения проблемы планируется первым делом проложить дублер Кутузовского проспекта - от Минской улицы до 1-го Красногвардейского проезда. Для этого понадобятся новый мост через Москву-реку, два "окна" под железной дорогой, а также крупная развязка в районе Минской улицы - там, где автомобилистам предоставят выбор между Кутузовским и его дублером. Шелепихинская набережная должна быть реконструирована. Для въезда в деловой центр с севера планируется построить развязку в районе 3-го кольца и Шмитовского проезда, а также дорогу вдоль Сада лекарственных растений с выездом на набережную Москвы-реки. Для этого под железной дорогой придется построить еще два проезда.

Во вторник было опубликовано постановление правительства, устанавливающее новые стандарты оплаты услуг ЖКХ с 1 января 2006 года. Со следующего года граждане страны будут платить 100% стоимости за жилье и коммунальные услуги. Льготы на оплату ЖКХ собираются полностью монетизировать. Чиновники называют это решение "хорошо подготовленным": к нему власти шли последние три года. Однако, судя по данным, полученным "Известиям" в различных регионах, не стоит ожидать, что процесс этот пройдет гладко.

Всего для превращения Сити в цивилизованный район нужно протянуть 5,1 км новых дорог, 1,6 км реконструировать, построить 6 транспортных развязок, 1 мост, 1 тоннель, 4 эстакады, 12 пешеходных переходов. По словам главы департамента экономической политики Марины Оглоблиной, деньги на это великолепие можно будет найти в бюджете не раньше 2010 года - один дублер Кутузовского проспекта стоит 13 млрд рублей. На что Юрий Лужков возразил, что "деньги найти необходимо", и напомнил об ошибке проектировщиков лондонского делового района Докленд, который несколько лет стоял пустым, пока власти не построили дороги. "Если мы сейчас не напряжемся, Сити у нас затухнет", - заметил Лужков. Что, видимо, должно означать, что львиная доля съежившегося московского дорожного фонда пойдет на финансирование подъездов к будущему деловому центру.

"Еще в прошлом году вышло 441-е постановление, предписывающее переход на 100-процентную оплату услуг ЖКХ с 1 января этого года, - заявил "Известиям" замначальника отдела развития коммунальной инфраструктуры Минрегиона России Константин Павлов. - И если где-то этого еще не произошло, то речь идет о региональном произволе либо вообще о невозможности решать подобные вопросы". По данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, собираемость коммунальных платежей за восемь месяцев 2005 года снизилась более чем на 10%.

С 2006 года всем жителям России придется оплачивать 100% за жилье и коммунальные услуги. Это следует из опубликованного вчера правительственного постановления № 541, которым устанавливаются федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Логика этого решения в том, чтобы уйти от натуральных льгот. Правительство передает полномочия по выдаче дотаций органам социальной защиты. В итоге ЖКХ должно получить "живые" деньги на поправку изношенной коммунальной инфраструктуры.

Регионы России с разной скоростью и с неоднозначными результатми переходят к 100-процентной оплате. В Туле, например, переход на 100-процентную оплату услуг ЖКХ произошел минувшей весной. В Москве - вообще особая ситуация (см. справку). В Калининградской области за минувшую весну народ дважды выходил на улицы с требованием снизить коммунальное бремя. "Мы приняли рекомендованный Госстроем стандарт - 28 рублей за квадратный метр, - пояснил "Известиям" депутат Балтийского совета Юрий Губин. - Просто брать денег на поддержку ЖКХ больше неоткуда. Однако исполнительная власть, все время ссылаясь на нехватку денег, пытается превысить федеральную норму". Получив счета за апрель, туляки обнаружили, что квартплата выросла в среднем в два раза. Многие жители, по призыву одного из местных политиков, вообще перестали платить за услуги ЖКХ. Во Владимире в последние два года наблюдался беспрецедентный рост тарифов - более 200%.

Во вторник были введены четыре федеральных стандарта, которые касаются, без преувеличения, каждого россиянина. Во-первых, стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м общей площади жилья в месяц. В среднем по стране она должна составить в 2006 году 41.6 руб. Это означает рост стоимости содержания жилья на 30% (в 2005 году предельная норма составила 31.9 руб.). Во-вторых, федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц. На 2006 год в среднем по стране он установлен в размере 3.2 руб. При этом, в-третьих, стандарт социальной нормы площади жилого помещения установлен в размере 18 кв.м общей площади жилья на одного гражданина. И в-четвертых, максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не должна превышать 22% в совокупном доходе семьи. Это означает, что бедные семьи не будут чрезмерно перенапрягать свои бюджеты, расплачиваясь за услуги ЖКХ.

Главная проблема "монетизации" коммунальных услуг состоит в том, что введение 100-процентной нормы оплаты не сопровождалось и не сопровождается собственно структурной реформой жилищно-коммунального хозяйства, смысл которой - в стимулировании конкуренции в предоставлении услуг. А это самое важное, потому что результатом конкуренции должно стать снижение, а не повышение цены услуг.

Установленные стандарты отмеряют норму, по которой население должно оплачивать жилье и услуги ЖКХ, а местные власти выдавать субсидии. Но с этим, как выясняется, есть большие проблемы. В конце августа глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик, комментируя резкое снижение с начала года объемов сбора коммунальных платежей, заявил: "Бюджетные ассигнования не выделялись, оплата работ предприятий ЖКХ осуществляется только за счет населения". С начала года кредиторская задолженность предприятий ЖКХ увеличилась на 28 млрд. руб., а дебиторская (задолженность потребителей) - на 46 млрд. руб. В целом эта задолженность выглядит и вовсе пугающей - соответственно 335 и 314 млрд. руб.

Президентским указом Москве разрешили перейти на 100%-ную оплату услуг ЖКХ до 2008 года. Сегодня большинство москвичей платит в среднем 62% от их стоимости. Впрочем, жилье в новостройках, где сразу оформляется ТСЖ (товарищество собственников жилья), жители оплачивают стопроцентно, как и второе и каждое последующее. Как пояснил "Известиям" руководитель комплекса городского хозяйства Петр Аксенов, "Москва - особый регион. У нас только лифтов 60% от всего лифтового хозяйства России, а это сильно увеличивает себестоимость техобслуживания жилья. Поэтому у нас и сроки другие, и глубина реформы, и пороги жилищных субсидий. Если мы сейчас установим для населения экономически обоснованные тарифы, мы должны будем их сразу поднять в два с лишним раза. Что невозможно. Мы их повышаем, но постепенно, шаг за шагом". В Москве и жилищные субсидии для малоимущих куда больше, чем в большинстве регионов, - плата за квартиру в пределах социальной нормы жилья по городскому закону не должна превышать 10% (в среднем по России - 22%) от совокупного дохода семьи. "Так что волнуются сегодня те, кто нормально зарабатывает, - говорит чиновник. - Им просто трудно психологически понять: то, что раньше стоило копейки, скоро будет стоить реальных денег".
Как стало известно “Ведомостям”, в течение года Александр Занадворов передаст группе “Декра” около 25% акций “Манежной площади”, одного из самых амбициозных торговых центров Москвы. “Декра” получит контроль над ТК “Охотный Ряд”, а Занадворов, по оценкам аналитиков, станет богаче почти на $90 млн.

Москвичей защитил президент

Осенью 2002 г. Занадворов стал одним из основных владельцев сети супермаркетов “Седьмой континент” (91 магазин, выручка в 2004 г. — $495,8 млн). Сейчас Занадворову принадлежит 50% минус 1 акция в ЗАО “7К Инвест-Холдинг”, контролирующем акционере ОАО “Седьмой континент” (розничный оператор сети), и 45% акций в ОАО “Столичные гастрономы” (владелец недвижимости сети). Журнал Forbes включил Занадворова в список 100 богатейших бизнесменов с личным состоянием $440 млн.

Занадворов продал долю в Собинбанке в 2001 г., чтобы, как он говорил, работать на рынке недвижимости. Главным активом Занадворова считалась “Манежная площадь”.

Участники рынка утверждают, что в этом году Занадворов обсуждал продажу пакета в “Манежной площади” с несколькими крупными владельцами недвижимости, например с ПФК “БИН” (ТК Festival Mall) и австрийским холдингом Meinl European Land (ТК “Парк Хаус”). Переговоры с Занадворовым представитель одного из подразделений Meinl European Land подтвердил, но сказал, что австрийцы сочли бизнес “Манежной площади” недостаточно рентабельным, а кроме того, их мог бы заинтересовать только контрольный пакет.

О том, что Занадворов продает около 25% акций “Манежной площади” девелоперской группе “Декра”, “Ведомостям” рассказал председатель совета директоров и совладелец “Декры” Сергей Денисов. Сделка будет закрыта в течение года. “Декра” получила 24,4% “Манежной площади” в апреле этого года в обмен на 4,6% компании “Мосэнерго” от правительства Москвы наряду с долями в других объектах недвижимости. С Занадворовым вчера связаться не удалось, но о намерениях “Декры” увеличить пакет в ТК до контрольного знают в Департаменте имущества Москвы. “Покупка только 24,4% была бы бессмысленной, если бы мы изначально не заключили соглашение об увеличении пакета”, — объясняет Денисов. Стоимость сделки он отказался назвать, но, по данным московского девелопера, всю “Манежную площадь” Занадворов оценивает в $350 млн — столько было инвестировано в строительство комплекса. Исходя из этой оценки 25% акций “Манежной площади” может стоить от $87,5 млн. Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев считает, что совокупный арендный платеж без учета эксплуатационных расходов составляет в ТК около $50 млн в год, что при существующих коэффициентах оценки торгцентров дает стоимость, близкую к $350 млн. “Собственники комплекса просят справедливую цену. Другой вопрос, почему ТК был построен за такие большие деньги, — рассуждает Гасиев. — Конечно, продавать за ту же сумму, что была инвестирована, не слишком эффективно. Но у прежних владельцев останется доход от сдачи ТК в аренду в течение почти восьми лет”.

“Возможно, Занадворов ищет лучшее применение своим средствам, — предполагает партнер консалтингового агентства “Магазин магазинов” Александр Тишков. — Например, в начале года “Столичные гастрономы” продали более 4000 кв. м в торговом центре “Атриум”. “Манежная площадь”, по словам Тишкова, “при всей одиозности месторасположения” организована не слишком удачно и работает малоэффективно.
ОАО “Манежная площадь” создано в сентябре 1995 г. для управления торговым комплексом (ТК) “Охотный Ряд”, введенным в эксплуатацию в 1997 г. На момент открытия Москве принадлежало 87% ОАО, потому что город оплатил около половины стоимости строительства. Всего инвестировано $350 млн. Одним из совладельцев ОАО был Собинбанк, который тогда возглавлял Александр Занадворов. К 2005 г. доля города сократилась до 24,4%, еще 28,4% принадлежало ООО “Торговые центры столицы” (по данным участников рынка, принадлежит Занадворову), 17% – ООО “Аспект”, около 30% – прочим юридическим и физическим лицам. По словам Занадворова, через подконтрольные структуры ему принадлежало более 25% ТК. ТК “Охотный Ряд” занимает 62 711 кв. м. Выручка комплекса составляет почти $100 млн в год. По данным РТС, на 7 сентября капитализация “Манежной площади” составляла около $278,6 млн.

Денисов не исключает, что у Занадворова может остаться доля в “Манежной площади” и после продажи 25% “Декре”. “Состав будущих акционеров "Манежной площади" мы будеМ согласовывать [с Занадворовым]. "Декра" могла бы выкупить акции и у других совладельцев комплекса”, — говорит Денисов.



Главная --> Публикации