Главная --> Публикации --> Рынок жилья: страна бездомных людей Переполох продолжается Новинка рынка — сберегательное строительство Подмосковью не хватает second-hand Если частная компания будет работать как дез, ее быстро выгонят

А за ними и достижение главной цели — увеличение количества покупателей. Есть и скрытые от посторонних глаз плюсы — улучшение взаимоотношений с местными властями.

Спортивное спонсорство становится в России все более популярным. Многие крупные компании сферы недвижимости и строительства, взяв на вооружение этот маркетинговый инструмент, прокладывают себе путь навстречу потребителю. По сути от поддержки чемпионатов и участия в жизни спортивных клубов и команд спонсоры не получают прямой финансовой выгоды. Для них это своего рода игра, но на своем поле: спонсорство делает бренд узнаваемым, а спортивные победы автоматически приносят дополнительные очки в пользу корпоративного имиджа.

Подопечными компании «ПИК-регион» являются спортсмены хоккейного клуба «Химик» подмосковного города Воскресенска. В этом сезоне команда в плей-офф не вышла, заняв девятое место. Но этот факт не слишком расстраивает спонсоров, которые считают, что это нормальный результат для спортсменов, которые всего два года играют в суперлиге.

Как правило, спонсорская деятельность крупных бизнесменов не ограничивается сотрудничеством только с одним клубом или командой определенного вида спорта. Однако компании рынка недвижимости, судя по тому, кого они выбирают в подшефные, отличаются большой любовью к хоккею. Это забавное совпадение объясняет генеральный директор ЗАО «ПИК-регион» Сергей Канаев: «Хоккей — спорт для настоящих мужчин. Кроме того, в России нет, к сожалению, хорошей футбольной школы. Но хоккейная школа у нас замечательная. Хоккей более перспективен, чем другие виды спорта. Поддерживая наших хоккеистов, мы можем надеяться, что они добьются хороших результатов, что неизменно скажется и на имидже спонсоров».

К поклонникам хоккея относится и инвестицонно-строительная корпорация «Баркли», которая является генеральным партнером московского хоккейного клуба «Динамо». Подписание спонсорских контрактов на очередной хоккейный сезон 2005–2006 годов состоялось в июне этого года. Спонсорскую поддержку корпорация оказывала клубу и в прошедшем сезоне, который, как известно, завершился победой «Динамо» в российской суперлиге. «Мы очень рады быть спонсорами такого успешного клуба, как «Динамо», — утверждает президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Я сам спортсмен, играю в хоккей в нашей любительской команде, очень люблю эту игру и готов поддерживать команду в ее начинаниях. Мы — успешная компания в своем деле, и наши партнеры в спорте — тоже самая успешная хоккейная команда в России».

Все строители любят играть в хоккей
«Мы постараемся сделать все, чтобы в следующем сезоне увидеть своих подопечных как минимум в плей-офф, как максимум — в тройке лидеров, — утверждает С. Канаев. — Наша компания не просто финансирует команду, но и принимает участие в управлении клубом. Даже подбор игроков осуществляется коллегиально, с нашим участием. Все-таки мы являемся коммерческой структурой с большим опытом промоутерской работы. И мы стараемся повысить престиж этого клуба».

О спорт, ты — мир! Или прибыль?
Группа компаний «Конти» традиционно поддерживает спортивные программы таких отечественных клубов, как «Динамо» и ЦСКА. Данное партнерство реализуется в рамках программы компании по спонсорству и благотворительной деятельности. Почти четыре года «Конти» спонсирует московскую волейбольную команду «Динамо» и баскетбольную команду «Динамо» Московской области.
«Изначально у нас сложились теплые дружеские отношения с известным певцом Львом Валериановичем Лещенко, который является также вице-президентом баскетбольного клуба «Динамо», — рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — У него хорошая команда, сильные и целеустремленные ребята, но не хватало финансового ресурса. На сегодняшний день команда уже вышла в высшую лигу». Компания выделяет средства на экипировку и поездки спортсменов за рубеж, формирует призовой фонд турниров, взамен этого команды обеспечивают ей корпоративную рекламу в рамках своей деятельности.
Поддержкой клубов спонсорская деятельность группы компаний «Конти» не ограничивается. Эта компания также проявляет интерес к хоккею. 25 августа 2004 года на льду Дворца спорта «Крылья Советов» состоялся первый хоккейный турнир на Кубок Валерия Чкалова. «В играх приняли участие команды мастеров и воспитанников детско-юношеских хоккейных школ России. Команда-победитель получила Кубок Валерия Чкалова и медали из рук сына летчика — Игоря Валерьевича Чкалова, — говорит В. Тимербулатов. — Мы приняли решение спонсировать эти соревнования, потому что считаем хоккей традиционным и знаковым видом спорта для нашей страны. Кроме этого он просто красивый».
Группа компаний «Конти» также вносит вклад в создание российского детского оздоровительного движения по программе «Президентские состязания». При ее поддержке на территории единственного в стране велотрека во Внукове недавно прошли детско-юношеские соревнования класса Вike-moto-extremal, в которых приняли участие 100 молодых спортсменов из России и Белоруссии.

Как оказалось, Л. Казинец является мастером спорта международного класса, чемпионом России и рекордсменом мира по парашютному спорту — на его счету более 2,5 тыс. прыжков. Нет ничего удивительного в том, что не только хоккеисты, но и парашютисты — чемпионы России ставят свои рекорды на фоне символики «Баркли» — компания является постоянным партнером российской сборной.
Спонсорская деятельность «Баркли» распространяется и на другие виды спорта. В 2003 году корпорация была спонсором IX Международного кубка «Спартак» по спортивным бальным танцам. Кроме того, компания строит в Москве Дворец спорта олимпийского резерва «Виктория».

Вячеслав Тимербулатов
Директор по маркетингу группы компаний «Конти»:
— С самого начала своей работы группа компаний «Конти» руководствовалась интересами родного города и страны. Мы постоянно стремимся быть полезными обществу и дорожим своей репутацией. Спорт — это важная составляющая жизни общества, в рамках государства — это инструмент формирования здоровья нации, как в физическом, так и в эмоциональном плане. По мере своих возможностей наша компания старается участвовать в поддержке турниров и спортивных команд, вносить свой вклад в их профессиональный рост, радоваться вместе с ними и гордиться успехами. Конечно, победы спортивных команд работают на наш корпоративный имидж.

Леонид Казинец
Президент инвестиционно-строительной компании «Баркли»:
— Для компании «Баркли» спортивное спонсорство — прежде всего обозначение активной жизненной позиции. Стабильная благотворительная деятельность «Баркли» говорит о прочном положении корпорации на рынке, эффективном руководстве компанией, добросовестности сотрудников, желании и возможностях жертвовать на благо других, а главное, о наличии фонда для финансирования различных спортивных и культурных мероприятий. Мы очень рады быть спонсорами такого успешного клуба, как «Динамо». Мы — успешная компания в своем деле, и наши партнеры в спорте — тоже самая успешная хоккейная команда в России.

Павел Здрадовский
Генеральный директор компании Paul's Yard:
— Прежде всего, спортивное спонсорство, как и спортивный маркетинг в целом, явление для России достаточно новое. Если на Западе его эффективность очевидна и доказана многолетним опытом, то в России спонсорские предложения пока не обоснованы с точки зрения существующей конъюнктуры — пока сложно просчитать, сколько принесет каждый рубль, вложенный в спорт. Однако польза такого спонсорства для развития российского спорта и продвижения положительного имиджа компании среди клиентов несомненна, поэтому можно с уверенностью сказать, что такая форма сотрудничества между спортивными клубами и организациями, работающими на рынке недвижимости, будет развиваться и в дальнейшем.
Государство готово предоставить более серьезные гарантии Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию

Сергей Канаев
Генеральный директор ЗАО «ПИК-регион»:
— Воскресенский «Химик» — это очень сильный бренд и известная школа. Оттуда вышли многие звезды НХЛ, такие, как Игорь Ларионов и Валерий Каминский. Мы возлагаем на «Химика» большие надежды. Спортивное спонсорство — часть нашего имиджа и та социальная нагрузка, которую мы несем в Московской области. Хоккейный матч команды «Химик» в таком, кстати, достаточно сложном с демографической точки зрения промышленном районе Подмосковья неизменно собирает в Воскресенске полный стадион. Болельщики приезжают из всех уголков области. Могу даже с уверенностью сказать: если «Химик» выигрывает, у жителей города повышается производительность труда.

АИЖК было создано правительством РФ в 1997 г. Основная задача агентства – способствовать развитию ипотеки, выкупая у банков закладные на недвижимость. АИЖК действует по такой схеме: агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК выкупает закладные у банков и региональных операторов, которые в свою очередь выдают ипотечные кредиты населению. Агентство имеет договоры с банками из 86 регионов России, 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК, приходится именно на регионы. Все крупные банки, которые в состоянии кредитовать ипотеку, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на «плечи» местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Именно поэтому ипотека невозможна без АИЖК. По данным агентства, с 2003 по 2005 гг. оно получило госгарантии на сумму порядка 9 млрд руб. На 1 мая 2005 г. по схеме АИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15% годовых.

Поставлена точка в споре между Минфином и Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Вчера на встрече с членами правительства и руководством Федерального собрания президент России поручил правительству увеличить уставный капитал АИЖК, предоставив ему серьезные государственные гарантии, а также разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов. Тем самым президентский наказ автоматически оставил на рынке ипотечного кредитования единственного игрока, который может рассчитывать на господдержку. Однако в Минфине так не считают: там, несмотря на пожелания президента, планируют провести конкурс на предоставление госгарантий между основными участниками ипотечного рынка.

Однако даже теперь, когда конфликтующие стороны разведены по углам самым главным арбитром, в Министерстве финансов не собираются просто так сдаваться. По информации участников ипотечного рынка, в Минфине по-прежнему не могут согласиться с тем, что инструментом господдержки должно выступать только АИЖК, и планируют провести конкурс между различными участниками ипотечного рынка на предоставление средств господдержки. Получить официального комментария в Минфине не удалось. Но об этих планах осведомлены и в АИЖК. Как сообщил RBC daily начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин, в бюджете в 2006 г. предусмотрены госгарантии в размере 14 млрд руб. «Мы считаем, что эта сумма должна быть предоставлена именно АИЖК, поскольку никто иной не имеет такого механизма, который позволил бы их использовать. В последнее время агентство создало инфраструктуру ипотечного рынка в большинстве регионов. В систему рефинансирования включено уже 86 регионов, и в большинстве из них осуществляется реальный выкуп ипотечных кредитов. В случае проведения такого конкурса мы готовы в нем участвовать, но не думаю, что у нас будет много реальных конкурентов», – сказал он. Впрочем, по словам Дениса Гришухина, проблема заключается не в самом конкурсе, а в последствиях. По его мнению, его проведение создаст дополнительные бюрократические проволочки, и средства господдержки будут предоставлены с задержкой практически на год.

Вчера Владимир Путин распорядился предоставить агентству серьезные государственные гарантии. Это распоряжение должно поставить точку в споре между Минфином и АИЖК. Изначально Минфин предлагал вообще полностью убрать господдержку по облигациям агентства, а оно само категорически возражало против этого, считая, что отсутствие госгарантий может свести на нет развитие массовой ипотеки в России. В результате Минфин пошел на компромиссный вариант – оставив господдержку как таковую, но значительно ее урезав. Вместо госгарантий в размере 263 млрд руб. до 2010 г., на предоставлении которых настаивал АИЖК, Минфин согласился выделить на эти цели только 152 млрд руб.

Впрочем, несмотря на заявление президента, в ближайшие годы ипотека в нашей стране вряд ли имеет шансы стать хоть сколько-то массовой. Так считает эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. «Меры эти полезные, но в стратегической перспективе, – сказал он. – Насколько это будет способствовать становлению рынка, сейчас трудно оценить. Я думаю, что развитие ипотеки – задача очень долгосрочная. О каком-то позитивном эффекте можно будет говорить не раньше, чем через 5-6 лет. Сегодня ипотечные кредиты физическим лицам в общем составляют всего лишь 3%».

По мнению Дениса Гришухина, увеличения объема госгарнатий недостаточно для развития массовой ипотеки. «Необходимо сформировать механизм их предоставления и нормативную базу, – считает он. – Сейчас одна из основных проблем российской ипотеки – это невозможность выпуска ипотечных ценных бумаг в связи с отсутствием нормативной базы, а это основной механизм привлечения средств. Созданный нами механизм рефинансирования предполагает привлечение основного объема средств с рынка, а не из бюджета. Кроме того, надо обеспечить долгосрочность и предсказуемость господдержки за счет мер по увеличению уставного капитала, которыми обеспечивается стабильность системы рефинансирования, и повысить эффективность господдержки. Ее форму в виде госгарантий мы считаем неэффективной. Мы предлагаем закрепить долгосрочную ответственность государства по обязательствам агентства».

Мэр Москвы Юрий Лужков во вторник в ходе заседания столичного правительства призвал чиновников активизировать работу по строительству транспортных развязок в районе «Москва-Сити». Финансирование данных мероприятий, как выяснилось, не было предусмотрено инвестиционной программой на этот год. Юрий Лужков потребовал от подведомственных чиновников найти средства любой ценой, пригрозив, что в противном случае столица получит мертвый комплекс «Москва-Сити».

Если московское правительство не найдет денег на строительство новых транспортных развязок

Общая стоимость работ оценивается в 22-25 млрд руб. В официальном документе указана цифра 22 млрд руб., но главный архитектор Москвы Александр Кузьмин назвал цифру 25 млрд руб. Очевидно, что львиная доля средств будет потрачена на строительство двух магистралей. На все остальное, по оценкам главы департамента экономической политики Марины Оглоблиной, должно уйти 300-350 млн руб. «Когда формировалась инвестиционная программа, предложений по строительству этих развязок не было, – сообщила Юрию Лужкову Марина Оглоблина. – В этом году мы найдем 30 млн руб. Это не вопрос. Остальное предлагаю перенести на 2008–2010 гг.». Мэру такой поворот событий не понравился. «Зачем ты вообще вынесла эту проблему на заседание правительства? – изумился он. – Если мы сейчас начнем сносить дома, гаражи и паркинги, то мы успеем (строительство дублера Кутузовского проспекта требует сноса тринадцати пятиэтажек в районе «Камушки» – RBC daily). Если пропустим момент, то получим аналог «Доклэнда» (деловой район Лондона), который несколько лет стоял невостребованным из-за нерешенных транспортных проблем. Только когда спохватились, он стал обитаемым. Если мы сейчас не напряжемся, то «Сити» затухнет». Аналитик компании Penny Lane Realty Максим Жуликов согласен с мэром. «Это вполне может случиться, если не решить проблему транспортной доступности, – сказал он RBC daily. – Потому что когда проект будет полностью завершен, а транспортные развязки оставлены в нынешнем состоянии, там возникнет затор».

«Проекты наши – планов громадье, деньги – нищета», – почти стихами описал программу строительства транспортных развязок столичный мэр. Собственно крупных проектов – два. Это дублер Кутузовского проспекта, который пройдет от третьего транспортного кольца до Минской ул. Его строительство оценивается в 13 млрд руб. Второй проект – шоссе от Звенигородского проспекта до третьего транспортного кольца и ММДЦ «Москва-Сити», строительство которого оценивается в 10 млрд руб. Кроме того, в 2006 г. предполагается построить проезд к центру «Москва-Сити» вдоль Ботанического сада лекарственных трав. В 2006–2007 гг. планируется заменить дорожное покрытие и произвести другие дорожные работы на ул. Антонова-Овсеенко. На 2007 г. запланирован ввод пересадочного узла станций мини-метро, скоростной транспортной системы и пассажирской платформы Московской железной дороги (МЖД). Также планируется завершение строительства Шелепихинской набережной от 4-го Красногвардейского проезда до Смоленского направления МЖД. Более того, будет завершена реконструкция ряда участков Шелепихенской набережной от Смоленского направления МЖД до Шмитовского проезда. А также к 2010 г. должно быть завершено строительство подъездов к деловому центру «Москва-Сити» из всех округов города.

По данным аналитического центра АН «Планета Оболонь», в августе темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: + 6,58%. Стоимость квадратного метра возросла на $76,3 и составила $1235,5.

Среди решений проблемы транспортной доступности «Москва-Сити» есть и экзотические, такие как авиатакси. Впрочем, Юрий Лужков полагает, что проблему необходимо решать с помощью наземного транспорта. «Относительно авиаперевозок скажу следующее. Эту идею-фикс нужно рассмотреть с точки зрения перегруженности центра «Сити» автомобильным транспортом, подвозящим пассажиров», – выразил свое отношение к авиаперевозкам московский мэр и призвал чиновников найти деньги уже в этом и в следующем годах. «Очевидно, что денег города на это не хватит, – подвел итог мэр. – Особенно сейчас, когда Москва воюет с уважаемым министром финансов Алексеем Кудриным, который не выполняет взятые на себя обязательства по выделению Москве целевых денег на дорожное строительство. Поэтому надо проработать вопрос привлечения стороннего финансирования».
Индекс стоимости жилья в августе 2005года: 1235,5 $/кв. м. (+6,58% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +6,71% в месяц (возрос на 0,89%).

Причин много. Но основными, на наш взгляд, являются субъективные факторы, связанные с неуверенностью, непониманием (большинством участников рынка) сценариев дальнейшего развития событий. Ни продавцы, ни покупатели, ни риэлторы не могут уверенно определить реальную цену конкретных объектов.
Платежеспособный спрос по-прежнему существенно превышает предложение. И об этом продавцы узнают не от аналитиков, а непосредственно от многочисленных покупателей, желающих осмотреть и срочно купить их квартиры.
В психологическом плане ситуация сложная для всех. А тут еще и период отпусков. Который тоже внёс свою лепту в нестабильность цен.
Многие продавцы, устав от переговоров, неопределенности и жары, решили передохнуть, расслабиться. Квартиры с торгов при этом не сняли, а просто (на всякий случай) существенно подняли цену. Найдется покупатель – отлично. Не найдется… Так хоть отдохнем до осени. А осенью – традиционный всплеск деловой активности, и эта завышенная цена будет как раз.
Покупателям же, судя по всему, было не до отдыха. Особенно живущим в других городах. Многие из них пытались использовать отпуска для покупки квартиры.
В результате возникла ситуация, когда период неопределенности продавцы пережидали на природе (подняв цены); а покупатели мотались по городу, стараясь просмотреть как можно больше квартир и понять сколько ж реально стоит сейчас квадратный метр. И этот ажиотаж еще более увеличил разрыв между спросом и предложением, ускорил рост цен.
Риэлторам в такие периоды работать крайне сложно. Мотаться приходится очень много. Но по большей части – впустую. Ибо как только (после многочисленных просмотров и упорных торгов) намечалась реальная сделка, продавцов (нередко) осеняла мысль о том, что продешевили. И они вновь и вновь повышали цену.
А, поскольку большинство сделок на киевском рынке недвижимости – это отдельные звенья в цепочках обменов и куплей-продаж, то зависание любой из них неизбежно ставило под удар еще несколько.
В результате интенсивность труда, нервная нагрузка и расходы риэлторов существенно возросли, а доходы (мягко говоря) не очень.
Тем не менее, сделки были. Причем по ценам, которые, если и отличались от указанных в заявках и базах данных, то совершенно не обязательно в более низкую сторону (как это обычно бывает).

Чем же вызван столь высокий темп роста цен?

Бурный рост киевских цен сейчас активно обсуждается на форумах и в СМИ. При этом постоянно поднимаются темы о перегретости рынка, а также о возможности приобретения недвижимости в Киеве нашими гражданами.

Интенсивно росли цены и на первичном рынке. Конкретные цифры приведены на сайте realt.ua. Примерно такие же значения получаются и у нас (есть, правда, расхождение по однокомнатным квартирам, но это уже детали).
Другое дело, что в отличие от своих коллег, мы не готовы публиковать цифры по первичному рынку. Ведь цены прайс-листов – это далеко еще не всё. Они требуют детализации, подведения под некий общий знаменатель, учитывающий реальные сроки сдачи, ремонта и заселения домов.
А вот тут достоверной информации не так уж и много. Во многих случаях совершенно не понятно когда в новую квартиру можно будет реально заселиться. Через год? Два? Три? И это притом, что каждый месяц «капают» проценты по кредитам (или же не поступают проценты по депозитам).
Представляете состояние инвестора, который «клюнув» на красивые рекламные картинки, «божеские цены» и обещания сдать дом через год, взял кредит, живет на съемных квартирах и второй год наблюдает забор на месте «своего дома»!?
Потерпит он, поскандалит – да и расторгнет договор. А на его место придет следующий, поверивший «низким ценам» в прайс-листах и обещаниям начать бурное строительство буквально на следующей неделе.
Наблюдая подобные картины, как-то опасаешься приводить цифры.
Но ведь и это еще не все трудности для полноценной аналитики.
Для анализа цен первичного рынка крайне недостаёт статистических данных относительно дополнительных вложений в квартиру «после строителей». Насколько увеличивают стоимость квадратного метра перестройка, ремонт, покупка и установка дверей, сантехники, плит, паркета и всего прочего? В одних квартирах что-то сделано, проведено, заштукатурено, установлено; в других – нет.
Отдельные цифры, факты, оценки получить не так уж и сложно. Но ведь нужна статистика. Которую собрать практически невозможно. Поскольку подобные расходы зависят не только от качества строительства, но и от запросов/возможностей будущих жильцов, их умения найти мастеров, способных быстро сделать качественный ремонт за приемлемую цену.
Если ко всем этим факторам добавить еще и «замораживание» (после бурных акций протеста) некоторых новостроек, то станет понятно, почему многие покупатели переносят свой спрос на вторичный рынок.

Другими словами, на киевский рынок недвижимости поступают большие деньги «из вне».
И значительная часть их, единожды попав на рынок недвижимости, остаются тут на многие годы. Переходя из рук в руки при продажах-обменах.


Вот и мы попытаемся разобраться: а где ж наши не очень высокооплачиваемые соотечественники берут столь значительные средства для покупки квартир?
Сказать, что большинство покупателей воруют или зарабатывают деньги на квартиры другими криминальными методами, мы не можем. Несомненно, есть и такие покупатели. Только ведь их гораздо меньше, чем представляется отдельным трибунам-разоблачителям.
Квартиры нередко покупают самые бедные. Причем подобные сделки как правило не фиктивные (когда собственность оформляется на посторонних), а вполне реальные. И никакого противоречия (между низкими доходами и высокой стоимостью приобретаемых квартир) в данном случае нет. Ибо основной источник средств для покупки квартир – это не денежные накопления, а имеющаяся недвижимость. При этом происходит фактический обмен одних объектов недвижимости на другие.
Да, обмен часто происходит с доплатами (при улучшении района или увеличении метража).
Но доплатить 20 - 30 тысяч – это вовсе не то же самое, что сразу выложить 80000 - 10000 Во-первых, такие-сякие сбережения у наших людей есть. Во-вторых, при подобном раскладе взять долгосрочный кредит на недостающую сумму не так уж и сложно.
Куда сложнее сначала купить квартиру за 80000 (имея на руках всего 20000), а уж затем продать свою за 6000 Но покупатели и эти проблемы решают. В том числе, и с помощью ипотечных кредитов. Оформляют кредит на 15 лет, а отдают за полгода.
Подобных покупателей, стремящихся улучшить жилищные условия, – много (десятки тысяч). И все они привносят на рынок недвижимости «живые деньги» (десяток тысяч – минимум).
А рынок недвижимости эти деньги аккумулирует, перераспределяет, отдает (обычно, на время) в банковский сектор. И эти деньги (по нашим оценкам, - сотни миллионов, поступившие от десятков тысяч покупателей) – как кровь и для первичного рынка, и для вторичного, и для банковского сектора. А, если по большому счету, то и для всей экономики. Поскольку значительная часть средств идет на покупку товаров и создание новых рабочих мест.
Есть и другие источники, которые привносят значительные деньги на киевский рынок недвижимости. Это:
-ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы;
-деньги преуспевающих предпринимателей и представителей региональных элит;
-деньги успешных украинских заробiтчан, решивших обосноваться в Киеве;
-деньги иностранцев (в том числе – россиян), решивших приобрести в Киеве недвижимость.
Немалую лепту привносят и приезжие, стремящиеся найти в Киеве высокооплачиваемую работу, сделать карьеру. Значительную часть заработанных денег они тратят на аренду жилья. Многие приобретают гостинки и хрущевки. Некоторые приобретают более просторные квартиры (в том числе, с помощью кредитов и денег, полученных после продажи недвижимости у себя дома).
А еще значительные суммы на вторичный рынок поступают от владельцев предприятий, которые используют приобретенные квартиры в качестве офисов, гостиниц, общежитий и даже складов.

Но низких цен не будет. Поскольку жилье в Киеве – дефицит. Желающих улучшить свои жилищные условия, наверное, до миллиона. А строят жилья чуть более миллиона квадратных метров в год. И это при огромном наплыве приезжих…

Подобная особенность рынка (который по своей специфике во многом напоминает рынки натурального обмена, существовавшие до изобретения денег) и позволяет владельцам киевской недвижимости более-менее спокойно относиться к неподъемным (казалось бы) ценам.
Ведь при натуральном обмене роль всех этих бумажек с президентами и видами красивых городов отходит на второй план. Бывает, что они лишь приложения, переходящие из рук в руки при подписании купчих: подписал - получил пакет с деньгами - передал его дальше (через неделю, месяц, год) в обмен на другую купчую.
"Цена" при натуральном обмене - это соотношение количеств обмениваемых товаров (например, комната на Липках равна панельной хрущевке на окраине плюс оформление).
Наличие элементов "первобытных" форм торговли (натурального обмена) на нашем рынке будет и в обозримом будущем. Поскольку у владельцев недвижимости очень мало способов эффективно "пристроить" деньги, полученные при продаже. Вот и относят они их вновь и вновь на рынок недвижимости.
«Покупатели же со стороны», у которых нет эквивалентного товара (киевской недвижимости), а есть лишь деньги, будут ужасаться ценам и кричать о перегретости рынка. Не понимая при этом, что, если «нормальной» киевской семье необходимо будет докупить 20 – 30 метров жилья, то она таки их докупит. Почти при любых ценах. Хоть очень высоких, хоть очень низких.



Резюме такое: пока владельцы квартир будут ориентироваться на натуральный обмен, пока квартиры будут принадлежать преимущественно жильцам (а не крупным домовладельцам), пока не заработает мощный фондовый рынок, - до тех пор чужеземные критерии перегретости можно применять к нашему рынку недвижимости лишь с очень большими оговорками.
Да и графики изменения цен в различных районах Киева, которые мы приводим ниже, свидетельствуют об устойчивом росте.





В заключение прогноз цен на сентябрь.
Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены вырастут на 6,71%.
Подтвердиться ли этот прогноз – посмотрим. Уж очень высокие темпы.
Определенный скепсис обусловлен следующими факторами.
Повышение деловой активности обычно начинается лишь во второй половине сентября.
Количество иногородних покупателей в сентябре, скорее всего, уменьшится (период отпусков подходит к концу; внимание предпринимателей из регионов вольно или невольно будет сосредотачиваться на решении совсем иных проблем).
Банки, похоже, ужесточают условия выдачи кредитов. И, если это не отдельные эпизоды, а долгосрочная установка, то влияние данного фактора на уровень цен будет весьма существенным.
Пресса пестрит статьями о предстоящем падении цен. Этот фактор (в основном, - психологический), несомненно, вызовет приток на рынок дополнительных объектов от инвесторов, вложивших деньги в недвижимость с целью получения прибыли. Многие из них, судя по некоторым признакам, будут стремиться закрыть свои дела, если не в этом году, то до выборов.
Тем не менее, значительный рост цен в сентябре, скорее всего, будет продолжаться.





Главная --> Публикации