Главная --> Публикации --> В столице началось великое переселение заводов Рынок жилья: страна бездомных людей Переполох продолжается Новинка рынка — сберегательное строительство Подмосковью не хватает second-hand

Воскресные выборы в Подмосковье — продолжение реализации реформы местного самоуправления, подготовленной Дмитрием Козаком. В муниципальных районах, городских округах, городских и сельских поселениях появляются главы муниципалитетов и советы депутатов. Как сообщает пресс-служба правительства Московской области, средняя явка избирателей составила 30,12% при нижнем минимально допустимом пороге 20%. Состоялись выборы глав трех муниципальных районов, пяти городских округов, а также 105 городских и 189 сельских поселений. Глав администраций не удалось избрать в восьми муниципальных образованиях. В Подмосковье шла также борьба за 3246 депутатских мандатов. Депутатов избрали в 10 районах, 13 городских округах, в 88 городских и 141 сельском поселениях.

В Московской области успешно прошли беспрецедентные по масштабам выборы: в городах и селах Подмосковья появилось около 300 мэров и более 3200 депутатов. Муниципалитеты претендуют на право распоряжаться дорогой землей в Подмосковье, но источники их финансирования до конца не определены, а возможный перенос сроков реформы грозит оставить новых управленцев почти без средств к существованию, предупреждают эксперты.

Избранные мэры, однако, до конца не уверены, что смогут самостоятельно сформировать бюджеты своих образований с 1 января 2006 г., когда закон о местном самоуправлении вступит в силу. Сегодня бюджеты муниципалитетов формируются на основании полностью отдаваемых двух налогов — на землю и имущество физлиц — и 30% от подоходного налога. “Те районы, где есть налоговые источники от крупных промышленных предприятий, ощутят увеличение бюджета”, — уверен замглавы департамента Минфина Андрей Юрин. Однако даже с этими двумя налогами ясности нет. “Статус земли до сих пор не определен, часть переведена в федеральную собственность, но до конца процесс не завершен”, — констатирует Людмила Рагозина из Института экономики города. “Первое, что проведу, — ревизию земли, — обещает победивший, по предварительным подсчетам, на выборах главы городского поселения Люберцы Владимир Михайлов. — А то многие торговые центры у нас на бумаге занимают 50 кв. м земли, а в реальности — 100 кв. м”.

“Специфика Подмосковья в том, что она без центра, поэтому политика и общественная жизнь сконцентрированы на уровне районов, — напоминает Дмитрий Бадовский из НИИ социальных систем. — Во многих городах за последние годы пришло много людей, связанных с [Борисом] Громовым [губернатором области], поскольку расстановка сил в муниципалитетах имеет большое значение для администрации”.

Беспокоит новых управленцев и то, что некоторые муниципальные предприятия, принадлежащие городу или селу, еще до выборов были акционированы таким образом, что их владельцами оказались вышестоящие, районные власти. МУП “Мытищинская теплосеть” и “Спецтранс”, отвечающий за уборку мусора, например, акционировали: 100% акций предприятий принадлежит администрации района, сетует кандидат в депутаты горсовета Мытищ Андрей Быков. Он постарается добиться изменения формы собственности и передачи объектов в распоряжение города.

Кроме того, новых глав муниципальных образований тревожит не решенный до конца вопрос о форме собственности имущества муниципалитетов разного уровня. “Наш бюджет с нового года будет делиться на 13 частей по числу образованных муниципалитетов, но решения правительства по перечню передаваемого имущества с муниципального на поселенческий [уровень] пока нет”, — констатирует действующий глава Орехово-Зуевского района Алексей Филиппов.

Инвесткомпания Fleming Family Partners (FFP) основана в 1873 г. Она занимается управлением фондами и трастами своих клиентов и консультированием по прямым инвестициям. В России FFP начала работать в 1992 г. , но самые громкие проекты компании в нашей стране приходятся на последние полгода: FFP организовала британо-российскую компанию Highland Gold Mining Ltd для разработки золотоносного месторождения, приобрела 23% акций "СУАЛа", второго в стране производителя алюминия, и объявила о грядущем объединении алюминиевых активов. А недавно было объявлено, что FFP выкупит 43% акций ОАО "Севералмаз" и станет партнером "АЛРОСА".

Есть и еще одна угроза: Госдума в первом чтении приняла поправку, откладывающую муниципальную реформу на три года. Многие губернаторы, в числе первых и Громов, поддержали перенос вступления в силу “закона Козака”, напоминает политолог Дмитрий Орешкин. “Они исходят из того, что у них самих не хватает доходных полномочий, — разъясняет Рагозина. — В случае принятия поправки они смогут сами решать — вводить на своей территории новое деление муниципалитетов или нет, но это означает, что заложенное в законе обеспечение мелких образований имуществом затянется на неопределенное время. Получатся муниципалитеты без основных средств к существованию”.
Подмосковье – второй по численности регион страны (6,6 млн человек). Самые крупные города Подмосковья – Подольск (180 000 человек), Королев (171 000), Мытищи (161 000), Люберцы (158 000), Электросталь (146 000), Одинцово (134 000), Серпухов (128 000). На территории области расположены ОАО “Щербинский лифтостроительный завод”, НИИ НПО “Луч”, АО “Ракетно-космическая корпорация “Энергия” им. С. П. Королева”, ФГУП “Центральный НИИ машиностроения”, Клинский пивоваренный завод, ОАО “Марс”, ООО “Межрегионгаз”, ОАО “ЦентрТелеком”.
Fleming Family Partners (FFP) , за последние полгода начавшая три масштабных проекта в России, готовится объявить еще об одном. Как стало известно "Ведомостям", британская компания создала фонд для инвестиций в офисную недвижимость высшего класса.

По информации коммуникационной группы Insiders, которая осуществляет PR-поддержку проекта, это будет первый в России профессиональный западный фонд по привлечению средств инвесторов в элитную офисную недвижимость. Такую информацию подтвердил "Ведомостям" и Сергей Рябокобылко, директор консультационной компании в области коммерческой недвижимости Stiles Riabokobylko.

Как стало известно "Ведомостям", на днях FFP объявит об открытии в Москве фонда, который будет заниматься операциями с офисными помещениями класса А.

Фонд, как предполагается, просуществует пять лет и принесет большую прибыль своим акционерам. Руководить новым проектом FFP будет Максим Кунин, который возглавлял в Москве инвестиционную службу Noble Gibbons/CB Richard Ellis. Вчера Кунин отказался дать комментарии "Ведомостям".

По информации группы Insiders, сейчас размер фонда составляет $60 млн. Впоследствии в FFP, как сказано в сообщении Insiders, рассчитывают увеличить фонд до $150 - 175 млн.

По словам Мышкина, фонд будет инвестировать в готовые завершенные офисные проекты. "Транзакции, совершенные этим фондом, станут индикатором уровня, на котором сегодня находятся ставки капитализации (т. е. возврата капитала) зданий класса А", - пояснил представитель Colliers International. По словам аналитика Stiles Riabokobylko Дарьи Афанасьевой, по итогам 2002 г. арендные ставки (в валюте) в офисах класса А выросли на 6,1%. Оценить изменения цен на офисные здания такого класса невозможно, поскольку на рынке не было сделок.

Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости Colliers International, компании - советника нового фонда по инвестициям в недвижимость, считает создание фонда огромным событием для рынка. "Этот факт говорит о доверии западных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости, является примером для многих западных инвесторов", - говорит Мышкин. "Это новая страница рынка", - согласен и Сергей Рябокобылко.

Президент управляющей компании "Тройка Диалог " Павел Теплухин одобряет появление нового фонда, но не видит в нем ничего особенного - это не первый фонд инвестиций в недвижимость, не самый большой, не самый необычный. Например, компания Hines инвестировала в Россию и Восточную Европу более $800 млн, говорит он. По словам Теплухина, управляющая компания "Тройка Диалог " тоже сейчас работает над созданием нескольких чисто российских фондов для операций с коммерческой недвижимостью, которые могут быть сформированы уже этим летом.

"Трудно найти управляющую компанию, которая не заинтересована таким направлением [инвестициями в недвижимость]", - говорит начальник управления развития бизнеса управляющей компании "Менеджмент-центр" Роман Шемендюк. По его словам, о планах создания таких фондов заявляли многие крупные российские компании: "Мы тоже намерены создавать такой фонд, но будем делать это в начале второго полугодия: пока еще много вопросов с регистрацией прав на недвижимость, с налогом на имущество и НДС".



По словам Мышкина, сейчас завершаются переговоры по приобретению первого объекта фонда FFP в Москве. Он отказался назвать объект, но источник в риэлторской структуре сказал "Ведомостям", что речь идет об офисном центре на Гоголевском бульваре, 11, площадью около 10 000 кв. м. Инвестиционный банк Credit Suisse First Boston с прошлого года хочет продать его за $30 млн.

По мере того как пригородная застройка будет уплотняться, неизбежно теряя элитный статус, новое предложение премиум-класса будет все больше смещаться в дальнее Подмосковье (от 50 км от МКАД до границ области). Только там возможно получить под строительство элитной дачи хороший участок в несколько гектаров за относительно небольшие деньги, уверяют эксперты.

В ближайшем Подмосковье остается все меньше места для строительства элитных загородных коттеджей на участке достойного размера, сетуют продавцы загородного жилья. Им приходится убеждать клиентов в приемлемости 10-соточных участков либо в необходимости забираться в дальнее Подмосковье.

Коттеджи на скромных участках в несколько соток и перспективные с точки зрения реализации таун-хаусы экономкласса недалеко от Москвы пользовались бы огромным спросом у москвичей, подыскивающих загородный дом для постоянного проживания. По данным Vesco Realty, примерно половина клиентов в первом полугодии 2005 г. ориентировались на бюджет $150 000-300 000 за дом. А в корпорации Инком-Недвижимость долю покупателей, желающих приобрести коттедж по цене не дороже $300 000, оценили в 70%. И около 60% интересуют домовладения не далее чем в 30-километровой зоне от МКАД, добавляет аналитик загородной недвижимости Инкома Иван Воробьев.

Преобладающий класс

В ближайшей перспективе в ближнем и среднем поясе Московской области будут по-прежнему появляться стандартные поселки бизнес-класса ($300 000-700 000 за объект на участке хорошо если в 10-20 соток), и через пару лет рынок может зайти в тупик, поскольку такое предложение уже сегодня на 80% не находит спроса, считает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR группы компаний КРТ.

Но земля в 15- и даже 30-километровой зоне от МКАД слишком дорогая для того, чтобы строить на ней поселки экономкласса. По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, хотя формат таун-хаусов будет развиваться в ближайшем Подмосковье, в том числе и по наиболее престижным западным направлениям, дешевыми такие дома не будут, что может вызвать проблемы со сбытом.

По оценке Марины Маркаровой, управляющего директора Blackwood, в первом полугодии 2005 г. на первичном рынке загородной недвижимости предлагалось около 210 коттеджных поселков, из которых около 65% находится на стадии строительства. В настоящее время, по данным Blackwood, на поселки бизнес-класса приходится около 66% предложения. Поселки премиум-класса занимают примерно 21%. Доля поселков экономкласса в общей структуре предложения составляет около 13%. Основная доля предложения строящихся поселков приходится на западную часть Подмосковья, более 40% всех строящихся поселков расположены в пределах 15-30 км от МКАД.

Олег Репченко не исключает, что уже к следующему году рынок будет близок к насыщению, а начиная с 2007 г. понемногу начнет уменьшаться число активных игроков и новых объектов на первичном загородном рынке.

По мере развития рынка загородной недвижимости зона строительства постепенно смещается от пригорода к более удаленным территориям Подмосковья, также растет доля предложения на менее раскрученных направлениях (таких, как Симферопольское, Ярославское шоссе). Если еще 2-3 года назад большинство коттеджных поселков строилось на 4-5 направлениях (Рублево-Успенском, Новорижском шоссе здесь больше всего новых поселков, Калужском, Киевском, активно продвигаемом водном Дмитровском шоссе), то сейчас география рынка загородного жилья заметно расширилась и начинает охватывать большую часть Подмосковья. Доля поселков на непрестижных шоссе (сейчас это примерно 20% от общего объема рынка) будет только увеличиваться, констатируют в Vesco Realty.

Дальше едешь тише будет

Правда, по мнению специалистов департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, еще не было клиента, который, обращаясь в компанию, просил бы что-нибудь подальше от Москвы. Покупатели пытаются найти индивидуальный компромисс между ценой и удаленностью от Москвы, констатируют в компании. Что касается цен, то, по прогнозам аналитиков, в среднем загородная недвижимость в 2005 г. подорожает на 20-25%.

Проектируя новые поселки экономкласса на менее дорогих и престижных направлениях (преимущественно восточных и юго-восточных) или создавая крупномасштабные проекты с привлечением средств крупных инвесторов, можно решить проблему дефицита предложения недорогого загородного жилья, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости Корпорации МИАН. Но пока гораздо интереснее экономных таун-хаусов для девелоперов дачные поселки премиум-класса. Таковых, по подсчетам Blackwood, уже пять: Диканька и Московское море на Иваньковском водохранилище, Соколиная охота на Озернинском, Золотой плес на Пестовском, Istrian Bay на Истринском. Средняя стоимость участка составляет $2000-6000 за сотку. Также инвесторов привлекают идеи возведения элитных резиденций в прибрежных зонах Рузского, Можайского, тех же Озернинского и Иваньковского водохранилищ (более 50-80 км от Москвы). Простор частных владений в несколько гектаров, хорошая экология, наличие большой воды и в перспективе создание инфраструктуры для досуга и активного отдыха при относительно недорогой цене на землю, по мнению риэлторов, интересны покупателям с деньгами, которым тесно в ближнем Подмосковье.


Агрофирма “Белая дача” увеличит площадь своего складского терминала в Подмосковье на 50 000 кв. м. Эксперты считают, что, добавив новые метры к уже существующим 65 000 кв. м, “Белая дача” станет третьим по размеру логистическим оператором после Национальной логистической компании и FM-Logistic.



Эксперты полагают, что масштабом заявленного проекта рынок складской недвижимости уже не удивишь. “Сейчас это стандартный размер вводимых площадей”, — считает Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК). С ним соглашается старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Алексей Гришко. По данным Федотова, в этом году примерно столько же должны построить компании Capital Partners и Международное логистическое партнерство. “Но, скорее всего, эти компании строят склады с инвестиционными целями, а терминал в Котельниках "Белая дача" строит под себя как логистический оператор”, — замечает Гришко. Среди компаний, которые пользуются услугами терминала, Семенов называет сети “Эльдорадо”, “Техносила”, “Ашан” и табачную компанию Liggett Ducat.

Европейский банк реконструкции и развития выделит ГК “Белая дача” кредит в $24 млн на финансирование строительства третьей очереди логистического терминала в подмосковных Котельниках. Об этом “Ведомостям” сообщил председатель наблюдательного совета ГК Виктор Семенов. В пресс-службе ЕБРР сообщили, что договор о выделении кредита компания и банк подпишут сегодня. “Для строительства третьей очереди специально создана новая компания “Логопарк — Белая дача”, — уточнил Семенов. В банке добавляют, что ЕБРР будет принадлежать 34% акций в компании, при этом сверх кредита банк вносит в ее акционерный капитал $4,3 млн. По словам Семенова, проект предполагает строительство 50 000 кв. м складских площадей инвестиционной стоимостью $40 млн. Ранее “Белая дача” анонсировала в Котельниках строительство терминала площадью 320 000 кв. м. Однако полгода назад пересмотрела свои планы, сократив проект до 110 000 кв. м. Тогда Семенов объяснил это дорогой стоимостью подмосковной земли, а запланированные 200 000 кв. м пообещал построить в другом месте. Сейчас, говорит он, “Белая дача” возвела 65 000 кв. м складов класса А за счет собственных средств и кредитов Райффайзенбанка.



Главная --> Публикации