Главная --> Публикации --> Не закапывайте суды в землю Путь к стройплощадке теперь лежит через аукцион На кузнецком мосту появится новый торговый центр Зил станет стройплощадкой $28 млн за высотку в ясенево

Замедление роста
Московские квартиры по-прежнему дорожают. В апреле, как сообщил вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев, на московском рынке недвижимости был зафиксирован рост цен на 3,37%. По данным аналитического центра "Индекс рынка недвижимости" (ИРН), на прошлой неделе индекс стоимости жилья продолжил свой рост, достигнув 1139 долларов за квадратный метр, что на 0,4% превысило показатель предыдущей недели. Темпы роста рынка продолжают оставаться на достаточно высоком уровне, но уже сейчас заметна тенденция к их снижению.

За пять месяцев этого года долларовые цены на жилье в Москве выросли на 5,58%: с 1060 долларов за квадратный метр до 113 С учетом того, что с начала года доллар стал на 5,28% легче евро и подешевел относительно рубля на 99 копеек, реальный рост цен на недвижимость не столь впечатляет. Если номинированная в долларах стоимость квадратного метра выросла на 79 долларов, то рублевая - всего на 1386 рублей (45 долларов). Тем не менее долларовые инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются привлекательными: частные инвесторы могут рассчитывать на получение от 23 до 30% годовых в валюте, что втрое превышает доходность по банковским депозитам.

Покупка с целью капитализации средств
Но даже несмотря на прогнозируемое замедление роста цен столичные квартиры продолжают пользоваться спросом у покупателей, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью капитализации средств.

Как сообщил ГАЗЕТЕ руководитель проекта ИРН Олег Репченко, за несколько последних недель индекс ценового ожидания плавно опустился с отметки +2,3% (в начале мая) до +1,9% на прошлой неделе. По его мнению, летом эта тенденция будет развиваться. К тому же из-за снижения курса доллара по отношению к евро и рублю реальный рост цен на жилую недвижимость несколько ниже, чем рост долларовых цен.

Интерес частных инвесторов, вкладывающих средства в ликвидную недвижимость, вполне объясним. Приведем пример: в апреле прошлого года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляла 930 долларов, в этом году - 113 Тот, кто приобрел квартиру весной 2002 года и продал ее сейчас, получил 22,47% дохода. По свидетельству риелторов, владельцы недвижимости зачастую могут получить и до 30% годового дохода, что более чем в три раза выше процентов по годовым долларовым депозитам.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Арсенал Холдинг» Сергей Грибов сообщил ГАЗЕТЕ: «В последнее время на первичном рынке жилья ярко выражена следующая тенденция: квартиры рассматриваются как надежный инструмент для инвестиций. Во-первых, в преддверии выборов спрос на недвижимость традиционно растет. Во-вторых, на фоне скачков курса доллара и евро недвижимость является самой стабильной «валютой». Даже если цены на нее упадут, квартира останется, и ее можно будет передать по наследству. В настоящее время цены на московские новостройки невероятно высоки. Но сейчас скупается все: люди готовы даже на стадии строительства оплачивать квадратные метры по стоимости готового жилья. Рост рано или поздно прекратится, и цены, скорее всего, стабилизируются».

«На ценах рынка недвижимости в Москве помимо колебания курса доллара к евро и рублю сказывается и динамика цен на нефть, -- считает Григорий Полторак, президент Московской ассоциации гильдии риелторов. -- Неустойчивое поведение валют, пошатнувшееся доверие к американскому доллару создают дополнительный приток финансов на рынок недвижимости, которая рассматривается как наиболее надежный способ сохранения сбережений».

Тот факт, что доллар продолжает сдавать позиции, лишь разогревает рынок: в этом году риелторы отмечают небывалые темпы продаж новостроек: многие люди предпочли вкладывать деньги в квадратные метры, а не хранить американскую валюту "в чулке".

По мнению экспертов компании «Миэль-Недвижимость», цены в этом сегменте рынка будут расти до тех пор, пока не приостановятся темпы продаж. Впрочем, пока предпосылок для снижения спроса нет, происходит лишь его перераспределение. Частные инвесторы активнее вкладывают деньги в недвижимость бизнес-класса (монолитно-кирпичные дома с паркингом и развитой инфраструктурой в обустроенных районах). Квадратный метр в таких домах (как, например, в районе Серебряного Бора) на стадии строительства стоит 1050 долларов, к моменту сдачи дома Госкомиссии цены, как ожидается, поднимутся до 1500, а после оформления прав собственности квартиры могут выйти на вторичный рынок дороже еще на 5--7%.

Ценовые ожидания
Естественно, что лидеры продаж - квартиры на первичном рынке - дорожают быстрее других.

Вслед за столичными новостройками дорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, практически исчерпаны запасы дешевого жилья в ближайшем Подмосковье. Так, например, минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке Жуковска составляет сегодня 500 долларов, а новостройки Одинцова стоят от 600 до 700 долларов за кв. м.

Квартиры в типовых панельных домах серии П-44Т выставляются на продажу по 950 долларов за кв. м в непрестижных районах и по 1200 за кв. м где-нибудь в районе Рубцовской набережной. Средняя цена квартир в Куркино составляет 752 долларов за кв. м, но в июле цены, скорее всего, поднимутся до 800 долларов за кв. м.

Борьба за покупателя

По мнению Ольги Сажиной, директора по маркетингу компании Жилстрой-НН, положительная тенденция наступающего года переход от точечного строительства к квартальной застройке. Застройщик неизбежно несет расходы на инфраструктуру. Если эти расходы ложатся на один дом, цена 1 кв. м возрастает, а если распределяются на целый квартал, цена [оказывается] более приемлема для потребителя, делится Сажина. Но квартальную застройку могут осуществлять только крупные мощные компании. В будущем году Жилстрой-НН планирует возвести кварталы Водный мир в Автозаводском районе и МедВежью Долину в Нижегородском.

Однако эксперты рынка недвижимости, предрекавшие стабилизацию цен в 2003 году, сейчас отказываются от долгосрочных прогнозов. С одной стороны, не ясна ситуация с долларом. Если он и впредь будет падать, продавцы, скорее всего, перейдут на евро (кстати, в частных объявлениях нередко встречаются такие предложения). С другой -- рынок может перегреться, и снижение спроса рано или поздно заставит застройщиков и продавцов идти на уступки.
НИЖНИЙ НОВГОРОД Рынок жилой и нежилой недвижимости города близок к насыщению. В этих условиях многие инвесторы проявляют интерес к областным районам. По мнению экспертов, в 2006 г. и городские проекты могут быть успешными и востребованными, но только при условии продуманного маркетинга, четкого позиционирования и точного определения времени выхода проекта на рынок.

Он полагает, что снижение объема предложения может стать одним из факторов, которые будут способствовать в 2006 г. росту цен на жилье. Второй фактор роста инфляция, повышение стоимости стройматериалов. По мнению Иванова, годовой рост цен на строящееся жилье составит 18-20%, более высоким темпам роста препятствует низкая платежеспособность населения.

Вытеснение мелких застройщиков с рынка уже началось, согласен Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор, но не по причине перехода к квартальной застройке, а из-за 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве. Мелкие застройщики уже продают участки под застройку вместе с бизнесом. В 2006 г. на рынке будет ощутимо снижение объема предложения, говорит Иванов.

Повторение пройденного

Ярких новых проектов на рынке офисов в 2006 г. участники рынка не ожидают. Наиболее заметными станут, скорее всего, бизнес-центр на ул. Горького, который строит компания Элтекс, и бизнес-центр на ул. Салганской, который возводит Выбор. Обе компании площади в своих зданиях уже продают. Из крупных проектов заслуживает также внимания административное здание в Гранитном переулке (заказчик Магистральные Волго-Вятские нефтепроводы), сообщила Романчева.

Крупные московские застройщики, о приходе которых так много говорили осенью 2005 г., пока о своих проектах не заявили, так что если они и будут строить в Нижнем, то их жилье выйдет на рынок не раньше конца 2006 г. Зато нижегородские застройщики проявили живой интерес к строительству в области. Компания Бимар осваивает Городец, Жилстрой-НН рассматривает возможность строительства в районе Афонино (Кстовский район).

Ритейл заигрывает с покупателем

В 2006 г. торговые центры будут превращаться в торгово-развлекательные. По словам Романчевой, возрастет роль дополнительных опций: кинотеатров, кафе, боулинга и т. д. Например, в Мега Молле, который строит IKEA в 5 км от города на территории Кстовского района, будет крытый каток. Предполагаемый срок сдачи всего объекта сентябрь 2006 г.

Как и в 2005, в 2006 г. много офисных помещений будет предлагаться в жилых домах. По данным Романчевой, только в Нижегородском районе рынок пополнят 60 000 кв. м офисов в новых административных зданиях и на первых этажах жилых домов. Шомин полагает, что такой рост может привести к перенасыщению рынка и снижению арендных ставок, в первую очередь на встроенные офисы. По оценкам Романчевой, в бизнес-центрах ставки расти не будут, точнее, будут расти только за счет стоимости коммунальных услуг. На сегодня максимальная ставка $27 за 1 кв. м в месяц в новом бизнес-центре на Решетниковской. Вряд ли она будет выше, ведь офисов такого уровня в будущем году не вводится, отмечает она.

По оценкам Романчевой, несмотря на существенный прирост объема торговых площадей, насыщение рынка еще не наступило, но растущий объем предложения способствует стабилизации арендных ставок на площади в торговых центрах. Романчева сообщила, что уже в 2005 г. арендные ставки в ТЦ и ТРЦ росли только за счет увеличения затрат на коммунальное обслуживание и операционные расходы. По данным Романчевой, в старых и реконструированных ТЦ арендная ставка составляет $20-50 за 1 кв. м в месяц, в новых $50-7 По ее мнению, в 2006 г. они возрастут не намного.

Еще один крупный проект ТРЦ на ул. Родионова (инвестор ГК Столица Нижний). Его общая планируемая площадь 140 000 кв. м, но в 2006 г. планируется ввести только первую очередь (16 000 кв. м).



В 2006 г., говорят эксперты, количество выделенных площадок позволяет построить не менее 430 000 кв. м жилья. По прогнозам администрации города, в Нижнем Новгороде с 2006 по 2010 г. прирост объемов новостроек будет доходить до 10% в год. По данным на начало 2005 г., в городе имеется 1,3 млн кв. м офисных площадей всех видов. В 2006 г. ожидается их увеличение на 90 000 кв. м. Прирост торговых площадей в 2006 г., по мнению Нижегородского центра научной экспертизы, составит около 70 000 кв. м. В пригородной зоне Нижнего IKEA планирует в 2006 г. возвести 113 000 кв. м.

По данным горадминистрации, за 2005 г. в Самаре всего будет сдано 285 000 кв. м нового жилья. По поводу планов на 2006 г. официальные данные пока не обнародованы. По оценкам компании Индэст-Development, в 2006-2007 гг. в городе должно быть построено более 50 000 кв. м складских площадей. За тот же период, по данным компании Бекар. Консалтинг, будет возведено более 115 000 кв. м торговых и 170 000 кв. м офисных площадей.

САМАРА В последние четыре-пять лет город переживает резкий рост объемов строительства: здесь активно возводятся новые жилые, торговые и офисные комплексы. В 2006 г., по мнению экспертов, в разных сегментах рынка недвижимости ситуация может разделиться: в коммерческом секторе сохранятся темпы предыдущих лет, а в секторе жилой недвижимости возможны перемены: принятый в 2005 г. закон О долевом участии в строительстве затормозит развитие рынка и приведет к росту цен.

По мнению Дмитрия Баранова, главного аналитика ГК Время (компания реализует программу создания сети моллов Парк-Хаус), 2006 год закрепит на рынке коммерческой недвижимости тенденции последних двух лет. В историческом центре города, который характеризуется плотной застройкой, продолжит формироваться наиболее престижный торговый район зона бутиков в границах улиц: Ленинградская, Куйбышева, Галактионовская, Красноармейская. В 2006 г. на ул. Куйбышева будет построен первый бутик московской сети Podium (4000 кв. м), а в здании бывшего кинотеатра Молот компания Форра откроет бутиковый торговый центр такой же площади.

Рынок коммерческой недвижимости Самары находится на подъеме. На ближайшие годы в городе анонсировано строительство не менее 20 торговых, офисных и многопрофильных комплексов.

10 000 до 70 000 кв. м. Одновременно с ростом торговых площадей здесь начинает формироваться торговый коридор по ул. Новосадовой. В 2006 г. там планируется открытие гипермаркета О'кей 2 (10 000 кв. м) и комплекса Мега-Сити (58 000 кв. м).

На ближайшие три-пять лет на Московском шоссе заявлено строительство минимум шести ТЦ различного формата площадью от

Директор по маркетингу фирмы Секунда (владелец ТЦ Аквариум) Олег Коронцевич отмечает, что новые ТЦ заполняются в основном за счет московских торговых компаний, занимающих большие площади, а потенциал местных ритейлоров почти исчерпан. По мнению директора департамента торговой недвижимости Бекар. Консалтинг Олега Спивака, в более длительной перспективе такое обилие предложений приведет к увеличению конкуренции.

Еще одна тенденция, которая будет укрепляться в 2006 г., появление локальных торговых комплексов площадью до 5000 кв. м в спальных районах. Например, небольшой торгово-офисный центр компании Стройград будет сдан во II квартале 2006 г.

Строительство специализированных офисных комплексов пока идет менее активно, чем торговых, поэтому потенциально данный сегмент рынка считается более перспективным. Директор торгово-офисного центра Биг Бэн Геннадий Дяченко сообщил, что его компания пересматривает концепцию второй очереди комплекса, которая будет сдана летом 2006 г.

Бурное развитие ритейла в Самаре ведет и к развитию смежных рынков. В 2006-2007 гг. эксперты прогнозируют бум строительства складских комплексов классов А и В. Строительство начинают как логистики (Национальная логистическая компания, Средневолжская логистическая компания), так и ритейлоры (Самара-Продукт). Эксперты не сомневаются, что новые площади будут востребованы: по мнению специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости агентства недвижимости Визит Татьяны Вехтинской, спрос на этом рынке превышает предложение как минимум в два раза.

Несколько самарских компаний заявили о строительстве офисных центров класса А. В январе 2006 г. будет сдана первая очередь торгово-офисного центра Витязь (7500 кв. м), а полностью все 70 000 кв. м этого комплекса, как ожидается, будут построены в 2007 г. Во второй половине 2006 г. сдаст свой офисный центр (16 500 кв. м) Поволжский региональный центр.
Перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости самарские риэлторы оценивают более сдержанно из-за принятия закона О долевом строительстве. Директор фирмы Мабис Сергей Петухов говорит, что у многих самарских компаний появились сложности и с началом строительства новых объектов, и с привлечением средств дольщиков.

Предполагается, что его основную часть в будущем году займут не торговые, а офисные помещения классов В- и С. Мы сочли такой формат более прибыльным, пояснил он.

Общий объем жилья, который должен быть введен в эксплуатацию в 2006 г., риэлторы спрогнозировать не могут, но полагают, что если проблемы с достройкой долевок не приобретут массового характера, то в Самаре будет построено более 0,5 млн кв. м.

Как результат, цены на квартиры в домах на этапе котлована возросли на 15-20% и теперь мало отличаются от цен в почти достроенных домах. Как следствие, отмечает Петухов, произошел сильный перекос спроса в сторону вторичного жилья. По его данным, уже в этом году на вторичном рынке цены выросли на 40-50%, прогнозировать их динамику на 2006 г. он не пока готов.

Руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев считает, что в будущем, по мере сноса старых домов, в городе возможно формирование закрытых элитных микрорайонов, но пока это лишь отдаленная перспектива.

Элитные самарские жилые комплексы продолжат возводиться в исторической части города. Самые крупные проекты, которые будут вводиться в 2006 г., комплекс Ладья (вторая очередь, от $1200 за 1 кв. м, компания Волгатрансстрой) на ул. Осипенко и уже почти достроенный Европейский квартал на пл. Куйбышева. Продолжится строительство комплекса Портал-билдинг на ул. Осипенко, сдача которого запланирована на 2007 г.

Массовое жилье экономкласса активно продолжит строиться в спальных районах (Промышленный, Кировский, Советский). Наиболее осваиваемые площадки в районах улиц Вольской, Нововокзальной, Нагорной, Сов. Армии, Атонова-Овсеенко (средняя стоимость 1 кв. м от $500-650), а также традиционно популярный у самарцев Приволжский микрорайон (от $600). Риэлторы отмечают и перспективы нового проекта поселка Радужный (от $500), который начал застраиваться в 2005 г. вблизи Волги на ул. 5-7-й просеки.

Жилье среднего ценового сегмента это главным образом многосекционные дома в центральных Железнодорожном, Октябрьском, Ленинском районах (средняя стоимость 1 кв. м $700-800), в районе активно застраивающейся в последние два-три года ул. Новосадовой (от $750), а также новый жилой комплекс Москва ($690) на Московском шоссе. На эти стройки и в 2006 г. будет приходиться основная доля предложения и ввода жилья в данном сегменте.


Как приобрести квартиру в городе - более-менее всем известно. А вот как стать владельцем собственного участка? Ведь оформление земли в частную собственность - задача не из легких. Одного желания здесь недостаточно. Нужны и знания, и время. Что должен знать покупатель земельного участка?

Рынок загородной недвижимости Самары, по мнению Михеева, пока развивается менее активно, эта тенденция сохранится и в 2006 г. По его мнению, это связано с самарской особенностью рынка: строительством коттеджных поселков хотя и на берегу Волги, но внутри города. Фактически единственный крупный коттеджный поселок, строящийся за пределами Самары, Стрижи- расположен недалеко от пос. Малая Царевщина (его возводит Социально-экономический резерв). В черте Самары коттеджные поселки продолжат строить компании Дисса (ул. 9-я просека) и Портал (ул. 6-7-й просеки). По мнению Михеева, этот рынок, пока находящийся в зачаточном состоянии, начнет развиваться активнее не столько в 2006 г., сколько в течение ближайших 3-5 лет.

Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, - это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того, чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в порядок.

Раз проблема, два проблема…

Куда и что?

Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они были сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть. Проще всего, конечно, обратиться в риэлторское агентство, где налажен механизм сбора документов, но если вы все-таки решили заниматься приобретением земельного участка самостоятельно, то продолжим… Следует учесть следующие моменты.

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. К примеру, на территории Московской области государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней осуществляет московская областная палата. Для этого в палату необходимо предоставить: заявление; правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение, изменение, ограничения или прекращения права на земельный участок; документы, подтверждающие передачу земли; кадастровый план; платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора; паспорт.

Если участок не оформлен в собственность, перед его регистрацией нужно вызвать геодезиста. Он подготовит съемку и план (вам в зависимости от требований местных властей потребуется от 4 до 6 экземпляров). В документе должны быть обозначены не только границы участка, но и особые рекреационные зоны, находящиеся на территории участка. После этого путь хозяина участка лежит в учреждение, в котором зарегистрирована земля. Это может быть поселковый совет, садоводческое товарищество, кондоминимум. В одном из данных учреждений вам выдадут справку о нормативной стоимости земли. А после этого, взяв с собой помимо паспорта и свидетельства о праве собственности на землю, постановление о передаче земли в собственность, геодезический план участка с кадастровым номером, справку об отсутствии арестов и запрещений, справку из налоговой инспекции об оплате налога на имущество за текущий год, можно идти и оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме или у нотариуса.

В договоре купли-продажи обязательно указываются размер и месторасположение участка, цель его использования и цена земли. В некоторых документах оговариваются так называемые обременения, проще говоря, ограничения. Если таковые имеются, то надо проверить их объем и получить разрешение на строительство. А может на этом участке и вовсе нельзя заниматься тем, чем вы планируете, например, выращивать сады или строить капитальный дом? Как не потратить впустую время и силы? Лишь узнав больше информации о будущем приобретении.

Главное - цель. А препятствия?

Вообще, проблемы, связанные с приобретением земли, носят эксплуатационный характер (экология, плодородие…) и правовой. Если участок отнесен к садовым, то на нем можно смело выращивать овощи, сажать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания. Но в таком доме нельзя прописаться. На огородном участке можно разбивать овощные грядки, но вот мечту о вишневом саде воплотить в жизнь не удастся - закон не позволяет. И, кроме этого, не на каждом огородном участке позволительно строить некапитальные постройки. Возвести загородную виллу, а в последствии постоянно прописаться в ней вы сможете лишь на тех землях, которые предназначены под индивидуальное жилое строительство. Но тогда это здание придется оформить как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Обычно препятствиями для дальнейших действий с участком могут стать проложенные по нему "объекты федерального значения" - высоковольтный кабель, газ, зоны водоемов, различные коммуникации. Еще одной из причин, которая может препятствовать сделке, - это спор о границах земельного участка. Бесспорными признаются лишь границы: установленные судом, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, мировым соглашением сторон с подписями участников на "земельных" планах.

Чтобы избежать недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в договоре, что он приобретается вместе со всем земельным участком или его частью. Если этого не сделать, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и которая необходима для его эксплуатации. А остальную часть земли придется брать в аренду или покупать отдельно. Необходимо также побеспокоится и о том, не проходят ли через ваш участок подземные коммуникации (газопровод, телефонные линии и т.д.). Их наличие может привести к установке на вашей территории охранной зоны и, как следствие этого, - к потере части земельного участка.

Без недоразумений

Владельцам земли также стоит помнить о таком понятии, как сервитут - право прохода или проезда через ваш участок к другим участкам, дорогам, водоемам. Ведь очень часто возникает необходимость, особенно на стадии строительства, воспользоваться соседним участком, например, для прокладки труб. В этом случае вы в праве требовать от соседа, равно, как и он от вас, предоставления права ограниченного пользования (серивитута). Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если такое соглашение не достигнуто, то через суд.

Если сервитут - не там, а тут



Главная --> Публикации