Главная --> Публикации --> Защита от дураков Ипотека - дело тонкое Владимир путин обещает жесткий контроль за расходованием средств Какие банки выдают займы на покупку жилья в новостройках Корейцы инвестируют в русский диснейленд

Как отметил на вчерашнем заседании правительства премьер-министр Михаил Фрадков, сейчас оформление прав собственности на дачные участки и домики обходится россиянину в 18-20 тыс. руб. В ответ замглавы МЭРТ Андрей Шаронов пообещал, что новый законопроект снизит эту сумму. Окончательный вариант министерство внесет в правительство через две недели. Позже Шаронов пояснил журналистам: высокие цены вызваны тем, что рынок услуг по регистрации недвижимости значительно монополизирован. Обычно органы власти предлагают гражданам, например, для оформления кадастровой схемы участка обращаться в фирмы, аффилированные с чиновниками. МЭРТ собирается сделать этот рынок прозрачным и конкурентным, что в перспективе приведет к падению цен.

Минэкономразвития (МЭРТ) подготовило пакет законопроектов, которые, по мнению чиновников, упрощают приобретение гражданами недвижимости. Нововведения коснутся жилых и садовых домов, гаражей в товариществах и кооперативах, а также соответствующих земельных участков. Между тем эксперты опасаются, что регистрация может стать более долгой и дорогой.

Что касается жилых домов, то для них упрощенный порядок регистрации продлится только до конца 2007 года.

По словам Шаронова, изза неразберихи, царившей ранее в законодательстве, у многих граждан оказались на руках документы, из которых неясно, предоставлен им участок на правах собственности или аренды. Более того, может отсутствовать схема участка, а вся информация о нем ограничивается почтовым адресом. Еще одно распространенное нарушение - отсутствие документов на садовые и жилые дома. С 2006 года регистрация собственности в подобных случаях будет проходить по упрощенной схеме. По словам замминистра, если муниципалитет и соседи не возражают, то оформить домик можно будет с минимальным комплектом документов, заплатив 500 руб. госпошлины.

"Сегодня, по крайней мере, существуют хоть какие-то правила игры. Преследуя благие цели, можно прийти к тому, что регистрация станет более долгой и более дорогой",- отмечает эксперт.

Руководитель отдела управления загородной недвижимости компании "Миэльнедвижимость" Елена Новомлинская согласна с тезисом о сильной монополизации рынка. "Сейчас 30% от суммы, которую клиенты платят риелторским компаниям за услуги, уходит на оформление",- заявила она "Бизнесу". Однако к нововведениям Новомлинская относится скептически.

По его словам, только положительно можно рассматривать упрощение оформления прав собственности на участки, зарегистрированные ранее.

Участники рынка считают, что нововведения Минэкономразвития вполне актуальны, но правильность претворения их в жизнь вызывает сомнения. Так, Дмитрий Раев, юрист компании Swiss Realty, говорит, что сейчас процесс оформления различных документов, связанных с регистрацией собственности на землю и на дома, обычно затягивается надолго. "Новые документы упростят эти процедуры, но конечный результат предсказать сложно. Все зависит от того, как они будут реализованы на практике",- подчеркивает Раев.

Директор по загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев утверждает, что эти законопроекты зафиксируют то, что многие и так делают без разрешения - строительство садовых и дачных домиков. "Таким образом, будет ликвидирована небольшая прослойка нахлебников, которые делали бизнес на оформлении таких бумаг. В целом на рынок это повлияет мало, хотя само по себе принятие такого закона является положительной тенденцией",- считает Васильев.
Разделение строящегося в Москве жилья на три класса: эконом-, бизнес-класс и элиту — давно стало нормой. Теоретически все понятно: к первой категории относятся самые дешевые типовые квартиры, далее следует жилье со средним уровнем цены и комфорта, в третий сегмент попадает лишь дорогая эксклюзивная недвижимость. Однако когда дело доходит до практики, определить принадлежность конкретного объекта к тому или иному разряду бывает нелегко.

"Часто на дома и землю до 1998 года выдавали документы, которые в полной степени не характеризовали их. Не было понятно, на каких условиях выделялась земля, каков ее объем и т. д.",- говорит Раев.

Европейский банк реконструкции и развития собирается вложить деньги в улучшение жилищных условий россиян

Естественно, каждый девелопер стремится позиционировать свой объект как самый высококлас-сный вне зависимости от того, соответствует ли здание всем необходимым критериям. Результатом такой политики стало то, что признаки той или иной категории до сих пор четко не определены. И если на сегодняшний день элитное жилье в большинстве случаев можно как-то дифференцировать, то граница между эконом- и бизнес-классом оказывается совершенно размытой.
Внести ясность в этот вопрос профессионалы рынка попытались на круглом столе «Проблемы и перспективы массового жилищного строительства в Москве и Ближнем Подмосковье», организованном газетой «М2–Квадратный метр». Результаты обсуждения планируется предоставить жюри ежегодного конкурса «М Новый дом-2005» для более четкого определения принадлежности представленных на конкурс объектов к тому или иному классу. (Состоявшийся круглый стол стал вторым мероприятием, которое провела М2 с целью определить параметры классов домов. Ранее критерии элитного жилья эксперты обсудили на деловом завтраке «Стандарты и критерии элитности на рынке жилой недвижимости»).
Традиционное разделение по принципу «панельный дом — эконом-класс, монолитный — бизнес» экспертами было отвергнуто сразу. По мнению генерального директора компании «Дружба-Инвест» Игоря Резникова, монолитное жилье зачастую заметно уступает по качеству некоторым панельным домам. «Монолит» производится из того же бетона, что и панельные дома, только подчас — гораздо худшего качества», — отметил И. Резников.
С этой точкой зрения согласился и директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост» Леонид Белага. По его мнению, панельные здания, особенно хорошо продуманные, построенные по индивидуальным проектам, обладают целым рядом преимуществ. «Единственный минус серийных панельных домов заключается в том, что они рассчитаны на людей, которые не могут заплатить за изначально более дорогое монолитное жилье бизнес-класса», — отметил Л. Белага.
Еще один общепринятый критерий принадлежности квартир эконом-класса — их цена (считается, что она не должна превышать $1,8 тыс. за 1 кв. м). Однако распределить недвижимость по классам только в соответствии с этим принципом на сегодняшний день не представляется возможным. «Нередки ситуации, когда объекты, по своим качественным характеристикам принадлежащие к эконом-классу, продаются по цене «бизнеса», — отметила заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма.
При этом, как отметила директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталия Тихоновская, для покупателя жилья эконом-класса колебание цены даже на уровне 5% является очень существенным обстоятельством.
В свою очередь О. Каарма предложила при оценке средней цены жилья эконом-класса использовать стоимость не 1 кв. м, а квартиры в целом. Таким образом, максимальная цена однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса не должна превышать в Москве $70–80 тыс., а в Подмосковье — $40 тыс.
О. Каарма отметила, что в данный момент сложились все предпосылки для колоссального бума строительства домов бизнес-класса, а это приведет к дефициту «эконом-недвижимости» и, соответственно, росту цен на нее. В то же время спрос на недорогое жилье по-прежнему высок: по данным Н. Тихоновской, панельные новостройки в настоящее время продаются в два раза быстрее, чем монолитные дома.
По общему мнению, тенденция «вымывания» жилья эконом-класса из Москвы уже привела к тому, что многие столичные жители предпочитают приобретать квартиры этой категории в Подмосковье. Как уточнил начальник аналитического отдела инвестиционно-строительной компании «Новая площадь» Дмитрий Попов, основная часть покупателей квартир в Ближнем Подмосковье — это «те, у кого не хватает на Москву — в первую очередь молодые семьи и люди, для которых важна экология проживания».

Европейский банк реконструкции и развития был создан в 1991 г. для оказания поддержки странам Центральной и Восточной Европы при переходе от централизованного планового хозяйства к рыночной экономике. Штаб-квартира банка находится в Лондоне. В число его шестидесяти владельцев-акционеров входят 58 стран, Европейский инвестиционный банк и Европейское сообщество. Основной задачей ЕБРР является финансирование проектов, способствующих развитию экономики. Несмотря на это, банк осуществляет свою деятельность, руководствуясь принципом самоокупаемости. Обладая высшим кредитным рейтингом (ААА), он может привлекать средства на международных рынках капиталов по самым выгодным ставкам.

Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) планирует выделить 50 млн долларов на развитие программ ипотечного кредитования в России. Информация об этом на днях появилась на официальном сайте банка. По мнению экспертов, это слишком мало, чтобы серьезно повлиять на отечественный рынок ипотеки. Однако вполне хватит для начала работы самостоятельных программ жилищного кредитования в ряде региональных банков. Скорее всего, ЕБРР собирается запустить в России долгоиграющую ипотечную региональную программу, а 50 млн долл. – это только «пробный камень».

Как рассказала Лорена Мартиниан, российские банки, выбранные в качестве партнеров для реализации этой программы, должны будут представить Европейскому банку реконструкции и развития доказательства того, что они являются успешными игроками на рынке банковских услуг своих регионов. К тому же у них уже должны существовать собственные успешные программы по кредитованию населения, правда, они не обязательно должны включать в себя ипотеку. «Пока еще неизвестно, какие именно российские банки получат наш кредит и сколько их вообще будет, так как работа над этим проектом только начинается», – пояснила RBC daily г-жа Мартиниан. Большая часть 50-миллионного кредита ЕБРР, который собираются направить на развитие российской ипотеки, осядет в регионах. По мнению специалистов банка, именно региональные рынки ипотечного кредитования в России являются наиболее перспективными с точки зрения вложения средств. «Они демонстрируют очень бурный рост», – отмечает Лорена Мартиниан.

Европейский банк реконструкции и развития намерен заняться улучшением жилищных условий россиян – жителей глубинки. Как сообщила RBC daily сотрудница лондонского офиса ЕБРР Лорена Мартиниан, на днях было принято принципиальное решение о выделении 50 млн долл. на развитие ипотечного кредитования в России. В первую очередь, по словам г-жи Мартиниан, средства планируется направить в регионы на развитие программ ипотечного кредитования в местных банках, часть денег также будет выделена небольшим банкам Москвы. Ожидается, что в ближайшее время это решение будет одобрено на заседании совета директоров ЕБРР.

«Ипотека в регионах развивается крайне эффективно, и поэтому работать там крайне перспективно, – пояснил RBC daily заместитель руководителя проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Международной финансовой корпорации (IFC) Андрей Милютин. – Поэтому IFC ориентируется именно на регионы, Наверное, в ЕБРР пришли к такому же выводу и поэтому заявили о своем желании вложить деньги именно в этот сегмент рынка». Однако специалиста IFC несколько смутила сумма, которую Европейский банк реконструкции и развития собирается пустить на развитие ипотеки в российских регионах. «50 миллионов долларов даже одному банку на развитие ипотечных программ не хватит», – уверен г-н Милютин. Он предположил, что ЕБРР на самом деле собирается постепенно запустить в России полномасштабную программу ипотечного кредитования в регионах, а 50 млн – только первый платеж. «Небольшие, в 5-10 млн долл., кредиты позволят банкам начать работу на рынке ипотечного кредитования и даже дадут возможность профинансировать первоначальную массу ипотечных кредитов. Но потом у банков возникнет проблема рефинансирования, так как собственных средств им не хватит», – говорит г-н Милютин.

С этой точкой зрения согласны практически все игроки отечественного рынка ипотечного кредитования. «Ипотека в регионах – это же поле непаханое», – поделился своим мнением c RBC daily председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. Этот банк может оказаться среди кредитных организаций, выбранных ЕБРР в качестве партнеров. По крайней мере, там на это надеются. «Мы готовы сотрудничать с Европейским банком реконструкции и развития при реализации региональных программ жилищного кредитования. Мы считаем, что такое сотрудничество будет перспективно и для нас, и для них», – уверен Николай Шитов.

По статистике страховых компаний, огонь — не самая значительная опасность, угрожающая владельцам жилья. Лишь одно из пяти обращений за выплатами происходит по причине уничтожения или повреждения имущества в результате пожара. Гораздо чаще россияне страдают от разрушительного действия воды и противоправных действий третьих лиц. Но это общая статистика. Очевидно, что собственнику деревянного дома, стоящего вдали от водоемов, следует страховать жилье в первую очередь от огня. При этом тарифы чаще всего учитывают степень риска. Страхование деревянного строения обойдется ощутимо дороже, чем каменного. Надбавка, размер которой может составлять 30—50%, обусловлена не только повышенным риском возгорания, но и большой вероятностью полного уничтожения имущества. А если речь идет, скажем, о деревянной бане, то некоторые компании просто откажутся страховать ее как отдельный объект, а только в комплексе с другим имуществом. Полисы с приставкой «экспресс» — самый простой способ застраховать дом, дачу или квартиру. Они оформляются без осмотра имущества экспертом и составления описи. В некоторых компаниях вас могут попросить предоставить фотографию строения. Но есть и свои неудобства. В таких полисах страховая сумма (лимит ответственности компании) ограничена (как правило, не больше $30 тыс., в некоторых случаях до $50 тыс.), а набор рисков фиксирован. Большую гибкость обеспечивают привычные «универсальные» полисы: лимит ответственности можно установить точно соответствующим реальной стоимости имущества, а в объем покрытия включить только то, что действительно представляет для жилища угрозу. В любом случае, прежде чем отдавать деньги, стоит внимательно изучить правила страхования и текст полиса. Набор рисков и их формулировки в разных компаниях могут отличаться.

Остается вопрос: готова ли европейская кредитная организация работать с рублевыми кредитами? В российских регионах, по данным АИЖК, люди предпочитают брать ипотечные кредиты именно в рублевом эквиваленте, так как зарплаты там также выдаются в отечественной валюте. Скорее всего, рефинансированием банковских кредитов, выданных за счет средств ЕБРР, займется АИЖК. Так что ипотечная программа ЕБРР опосредованно может стать для агентства «толчком» к развитию. Если только Минфин не решит окончательно лишить агентство финансирования. Пресс-секретарь АИЖК Елена Силенко это предположение не подтвердила, но и не опровергла. «Мы приветствуем появление новых участников на рынке, и мы готовы работать со всеми», – заявила она RBC daily. При этом г-жа Силенко заметила, что «погоды» на региональном рынке жилищного кредитования 50 млн долларов, выделенных ЕБРР, не сделают. «Слишком незначительная сумма, чтобы ее влияние было ощутимо», – уверена сотрудница АИЖК. Другое дело, если за ней в регионы пойдут следующие транши. Тогда Европейский банк реконструкции и развития сможет стать заметным игроком на российском рынке жилищного кредитования.
По статистике страховых компаний, огонь — не самая значительная опасность, угрожающая владельцам жилья

Договор страхования желательно всегда оформлять на собственника жилья, иначе при получении выплаты могут возникнуть проблемы.

Клиенту, заключившему договор, следует помнить, что некоторые страховщики склонны к крючкотворству и выискиванию формальных поводов для отказа в выплате. Лучше всего не давать им возможность придраться — для этого необходимо соблюдать все требования по безопасности при эксплуатации любого оборудования, которое может стать прямой или косвенной причиной ущерба. Если пожар все-таки случился, в первую очередь необходимо, как ни банально это звучит, вызвать пожарных. Даже если их усилия по спасению имущества окажутся запоздалыми, органы пожарной охраны должны оформить протокол, который непременно потребуется при обращении за компенсацией. Уведомить страховщика о случившемся желательно как можно скорее. В каждом полисе указывается срок, в течение которого необходимо заявить о страховом случае (обычно три дня). Если сообщение поступило позже, компания вправе отказать в выплате.



Главная --> Публикации