Главная --> Публикации --> Дефицит жилых метров планируется ликвидировать к 2010 году Застройщики поднимают цены, компенсируя простои В столице началось великое переселение заводов Рынок жилья: страна бездомных людей Переполох продолжается

За последние годы мы успели подзабыть о строгой упорядоченности типовых микрорайонов. Новое строительство нередко велось довольно хаотически: то вдруг в районе старых пятиэтажек вырастет гигантский дом и население района увеличится настолько, что не станет хватать ни мест в школе, ни продуктов в магазине, ни мест на автостоянке. А то возведут жилье в «чистом поле» и вовсе забыв о необходимых «сопутствующих» объектах.
В период ажиотажного спроса на квартиры такие «недоработки» легко сходили с рук: покупалось абсолютно все. Но как известно, «рынок продавца» стал «рынком покупателя», клиенты стали придирчиво интересоваться не только ценой и местоположением дома, но и наличием необходимой инфраструктуры, а также социальной принадлежностью будущих соседей. Лучше всего новым требованиям зачастую соответствует именно жилье в единовременно возводимом квартале.

Сказочные для застройщиков и риэлторов времена, когда мгновенно продавалось любое жилье, давно прошли. Покупатели стали более требовательными, и, чтобы продать свой товар, строительным компаниям приходится если не делать его более качественным, то хотя бы заботиться о красивой «упаковке». Рекламные объявления о продаже нового жилья пестрят звучными названиями жилых комплексов и кварталов. В качестве особых преимуществ «города в городе» позиционируется единая концепция — общий для всех зданий архитектурный стиль — и продуманная инфраструктура, включающая все необходимое. Но подобные проекты вряд ли можно назвать изобретением сегодняшнего дня — в советский период жилые кварталы тоже проектировались как единое целое, существовали нормы на определенное количество школ, детских садов, кинотеатров, парикмахерских и т. п.

Правила существуют, чтобы их нарушать
Так или иначе, застройка целыми кварталами ведется в Москве очень активно. Остается выяснить, действительно ли подобное жилье обладает для покупателя теми преимуществами, которые обещает реклама.
Прежде всего, необходимо отметить, что сегодня, как и в советское время, существуют нормы по расчету необходимого числа школ, больниц, детских садов и других элементов инфраструктуры в зависимости от количества проживающего в каждом районе населения.
И нормы эти касаются не только вновь возводимых кварталов, они должны учитываться при любом строительстве, ведущемся в столице. Но тут возникает вполне закономерный вопрос: почему в том или ином районе есть проблемы с инфраструктурой? Ответ очевиден: действующие нормы соблюдаются далеко не всегда. И не только по небрежению или злому умыслу, в некоторых ситуациях соблюсти все требования оказывается просто невозможно. Например, при точечной застройке на место пятиэтажки «втискивается» 20-этажный дом, население района существенно возрастает, но новую школу на этой территории построить просто негде, дорогу расширить некуда — вот и нарушение нормативов, которое при всем желании нельзя устранить.
«По сравнению с советскими временами принципиально изменилось то, что сегодня недвижимость приобретается в частную собственность, будущий владелец квартиры не станет покупать то, что не соответствует его представлениям о комфортном и удобном жилье, — говорит PR-менеджер холдинга «Капитал груп» Ирина Иваненко. — Застройщик при строительстве новых жилых кварталов в первую очередь исходит из интересов будущих собственников жилья».
По мнению С. Лядова, «преимущества квартальной застройки очевидны: выразительная архитектура, современная инфраструктура, ландшафтный дизайн и, конечно, качественное жилье». Правда, эти достоинства присущи лишь действительно хорошо продуманному проекту. А вот социальная однородность жильцов обеспечена практически в любом едином квартале: поскольку жилье там продается приблизительно по одной цене, то и купить его могут люди, имеющие одинаковое финансовое положение.
Несомненные преимущества покупки жилья в квартале граничат с рядом серьезных недостатков. По мнению Э. Жирякова, «к преимуществам квартальной застройки можно отнести то, что вы попадаете как в новый дом, так и в новую инфраструктуру. Ваша жизнь в этом квартале «запланирована» в проекте. Но придется дожидаться, когда эта инфраструктура будет отлажена и заработает в полную силу.
Кроме того, комплексная застройка проходит в несколько этапов. Возведение квартала — процесс длительный. Следовательно, нужно быть готовым к тому, что окончательные сроки строительства и работ по благоустройству могут не соответствовать срокам сдачи именно вашего корпуса».
От подобных неудобств предостерегает и А. Сенягин: «Покупатели, приобретающие первые квартиры в строящихся микрорайонах, должны отдавать себе отчет, что некоторое, иногда достаточно продолжительное время им придется мириться со стройкой под окнами». Правда, по мнению С. Лядова, эти минусы вполне окупаются комфортными условиями жизни в будущем. «Тут вопрос в предпочтениях и потребностях покупателя, — считает А. Самсонов. — Если он хочет купить квартиру сейчас, пока у него есть средства и жилье относительно недорогое, то он согласится и на дискомфорт от близкой стройки. Но если потребитель в средствах не ограничен, он будет выбирать, исходя из совершенно других параметров и характеристик — местоположение, окружение, транспортная доступность».
Помимо всех плюсов и минусов проекта для большинства покупателей немаловажным фактором остается цена будущего жилья. Какое приобретение выгоднее — квартира в «точечно построенном» доме или в крупном жилом квартале? Мнения специалистов на этот счет разделились.
«Квартиры в строящемся квартале всегда дешевле, чем в отдельном доме в готовом квартале, — уверен Э. Жиряков. — Это связано с тем, что девелопер не только строит, но и предлагает на реализацию огромный объем жилья. Этот объем требует корректировки цены для того, чтобы быть конкурентоспособным. Любой объект в массовой застройке дешевле аналогичного в точечной».
По мнению А. Самсонова, однозначно ответить на вопрос о цене вообще нельзя, поскольку она зависит от множества факторов: «Если проект квартальной застройки включает в себя предварительное отселение жильцов ветхих домов, то все затраты на это мероприятие ложатся на плечи покупателей. Если дома строятся «в поле», то это дешевле».
В любом случае покупателям можно порекомендовать не только тщательно взвесить все «за» и «против» покупки жилья в «среднестатистическом» строящемся квартале, но и не забывать о существовании неудачных, непродуманных проектов.

Прибыль возможна, но не гарантирована
Помимо удовлетворения возросших покупательский требований у компаний есть и другие причины вести комплексную застройку. По мнению начальника отдела маркетинга корпорации «Конти» Алексея Самсонова, «раньше застройщики ориентировались больше на получение «коротких» денег — построил дом, сдал, получил прибыль. Долгосрочные проекты и непрерывные инвестиции мало кого привлекали. С большими объемами строительства никто не связывался. Теперь участков под точечную застройку осталось мало, рынок сформировался, на нем выделились крупные игроки, у которых налажены все финансовые механизмы, в том числе схема привлечения заемных средств».
Практически все представители строительных компаний утверждают, что возводить сразу целый микрорайон в принципе выгодно. «Меньше усилий тратится на согласования с администрацией: концепцию утвердили, а дальше ее можно реализовывать долгое время, — рассказывает А. Самсонов. — Не надо каждый раз заново прокладывать коммуникации, развивать инфраструктуру то там, то здесь. Переходишь от одного дома к другому и планомерно получаешь прибыль. Средства в такой проект вливаются поэтапно».
О неплохих доходах от застройки кварталов говорит и руководитель строительных проектов ЗАО «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков: «Несмотря на то что стоимость 1 кв. м в квартале будет ниже, за счет массовости и больших объемов рентабельность таких проектов очень существенна».
«Интерес застройщиков в данном случае очевиден — это масштабы возводимого жилья, — считает маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест» Александр Сенягин. — Учитывая дефицит площадок для строительства, инвесторы с большей охотой берутся за освоение целых кварталов, чем за возведение несколько отдельных домов».
Руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной компании «Сити- XXI век» Сергей Лядов напоминает о том, что возможна и экономия на логистике — в этом случае строительная база на долгое время организовывается рядом с местом возведения дома. «Кроме того, лояльность местных жителей к застройщику квартала намного выше, чем к тем, кто ведет точечное строительство, — отмечает С. Лядов. — Застройщик, реализуя долгосрочные программы, работает в конечном счете в интересах всех жителей района. При квартальной застройке или реконструкции люди готовы терпеть некоторые неудобства, поскольку знают, что через некоторое время переедут из ветхих домов в новые. Создавая комфортное жилье и современную инфраструктуру, девелопер повышает имидж района и тем самым стоимость жилья в нем».
Правда, при реализации подобных проектов существует и немало «подводных камней». «Все это хорошо, если мы говорим просто о строительстве, грубо говоря, «в поле», — предостерегает А. Самсонов. — На практике такие проекты, как правило, сопровождаются различными обременениями, не выполнив которые нельзя приступить к застройке. И вот тут уже нужно считать экономику конкретного проекта. В общем строительство целых кварталов более выгодно организациям, работающим по заказу города».
По мнению Э. Жирякова, «речь идет не столько о предпочтениях инвесторов, сколько о реалиях рынка. Дело в том, что город в последнее время все чаще предлагает очень большие участки под застройку, которые характеризуются целым рядом обременений. Но для застройщиков, особенно для компаний, имеющих серьезный потенциал, такие предложения интересны. Масштабные проекты — это и большие объемы работ, и определенный статус компании на рынке».
Среди наиболее «обременительных» для застройщика условий — снос ветхого жилья и отселение живущих там людей или вывод промышленных предприятий. Как отмечает А. Сенягин, «это зачастую грозит превышением расходов над доходами. Поэтому за крупные проекты, как правило, берутся только серьезные компании с большим опытом, способные просчитать все риски».
Существует еще одно обстоятельство, которое должен учитывать инвестор квартальной застройки. «Когда «все яйца складываются в одну корзину», то инвестор должен понимать характерные для этой ситуации риски, — говорит С. Лядов. — При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при точечной, — сумма инвестиций значительно увеличивается».

Павел Епихин
Руководитель отдела маркетинга ОАО «Квартал»:

— Квартальная застройка не является новым веянием на рынке недвижимости. Подобная схема была распространена и в советские времена. Нельзя сказать, что, застраивая квартал, компании увеличивают свою прибыль. Считается, что квартиры в отдельно стоящих домах по цене не отличаются от «квартальных». Но наличие развитой инфраструктуры, единого архитектурного облика домов становятся привычными и необходимыми критериями при выборе квартиры. Поэтому, предлагая жизнь в полноценном микрорайоне, а не в отдельно стоящем доме, компания предоставляет необходимый оптимум комфорта. Стремясь реализовать подобную идею построения «общества в обществе», компании делят жилье на классы, тем самым определяя уровень доходов и социальный статус потенциального жильца. Появление кварталов, расположенных в престижных районах и доступных исключительно для состоятельных людей, и кварталов «для бедных» в районах, не пользующихся популярностью, — реальность наших дней.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Преимущества новых жилых микрорайонов очевидны. Застройка выполняется в едином архитектурном стиле, а ее плотность позволяет проектировать большие дворы с детскими площадками и удобными парковочными местами. Большое внимание уделяется развитию социальной и транспортной инфраструктуры, благоустройству и озеленению территорий. Будущих жильцов привлекает и факт формирования в новом квартале однородного социального окружения.
Что касается ценообразования, то при возведении кварталов с типовыми домами цена 1 кв. м, как правило, не выше аналогичной в отдельно стоящем доме, а когда площадка находится за МКАД — ниже, чем при точечной застройке.

Многоуровневая система

Владимир Кудрявцев
Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:
— Принципиальная разница между генеральным планом Москвы и комплексным освоением территории застройщиками заключается в том, что генеральный план учитывает все возможные варианты развития города не на два-три года, а на 20–30 и даже 100 лет. Независимые специалисты учитывают множество факторов, которые застройщик не в состоянии спрогнозировать — такие, как рождаемость, смертность, другие маркетинговые и социологические факторы.
Поскольку сейчас многие генпланы устарели, им на смену пришли планы девелоперов по развитию города — появилось так называемое комплексное развитие территорий. Оно ориентируется прежде всего на сиюминутный спрос и преследует цель продать квартиры дороже. Что будет потом происходить с людьми, проживающими там, девелопера по большому счету и не должно волновать. Это забота разрешающих и контролирующих органов, представляющих исполнительную и законодательную власть.
Безопасность для тех, кто хочет купить квартиру в элитном доме, не менее важна, чем видовые характеристики, эксклюзивные дизайнерские решения и высокое качество приобретаемого жилища. Причина очень проста - любой прокол может нанести серьезный урон жителям элитного особнячка в центре Москвы. Понимая это, девелоперские компании стараются максимально грамотно проработать системы безопасности каждого дорогостоящего объекта, учитывая его индивидуальные характеристики.

Генеральный директор "КВ Инжиниринг" Владимир Коллар рассказал, что в первую очередь, чтобы обеспечить замкнутый контур охраны дома, устанавливается забор и системы видеонаблюдения на всех подступах к объекту. "Наружные камеры отвечают за подходы к дому и периметры. Внутренние - за общественные зоны: лобби, фойе, фитнес, лестничные клетки, гараж, коридоры",- пояснил Коллар. Приоритетом, по словам директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн, в обеспечении безопасности также является наличие круглосуточного видеонаблюдения за детскими игровыми площадками.

Несмотря на то что в России нет специальных требований к безопасности элитных комплексов, почти все девелоперы стараются проектировать эти системы, руководствуясь неким стандартным набором уровней защиты. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил восемь необходимых уровней обеспечения безопасности элитарных домов и их обитателей: видео-мониторинг периметра, видеодомофон, круглосуточная охрана, охранная сигнализация, охраняемые подземный паркинг и наземная парковка (как составляющие общей системы безопасности), система контроля доступа, служба ресепшн и противопожарная система.

Особое место при разработке безопасности уделяется электронным средствам, позволяющим создать систему контроля доступа. Жильцам элитного дома выдаются специальные карточки, которые позволяют им передвигаться по территории комплекса. Как рассказал Владимир Коллар, обычно такие "магнитки" используются владельцами пентхаусов. "Также они могут применяться для поднятия шлагбаума или открытия ворот, чтобы предотвратить угон машин, которые хранятся в гараже",- добавил Коллар.

Следующий уровень - это охрана объекта, которая обычно осуществляется частными охранными агентствами. По мнению Константина Борисова, генерального директора ООО АЭТООН, входящего в состав корпорации MIRAX GROUP, сотрудники службы безопасности обязаны лично знать всех владельцев, должен быть отработан и регламентирован доступ на объект. "Осложняется ситуация тем, что на территории комплекса есть и нежилые помещения. Поэтому необходимо создавать четко работающее бюро пропусков",- рассказал Борисов. С ним соглашается и генеральный директор "КВ-Менеджмент" Марина Галактионова, добавляя, что огромную роль при организации безопасности жильцов играет служба охраны, а соответственно человеческий фактор. По ее данным, средняя цена услуг одного поста составляет 40-60 тыс. руб. в месяц. "Минимум на дом требуется два поста: первый следит за мониторами, второй патрулирует с системой внутренней связи",- пояснила она.

Обычно компания, занимающаяся реализацией проектов на рынке элитной недвижимости, для разработки системы безопасности своих объектов приглашает сторонние фирмы, к проектированию которых приступают уже на начальном этапе строительства. Марина Галактионова отметила: зачастую бывает так, что одна компания пишет концепцию организации системы, а вторая занимается проектированием.

Головоломка для девелопера

Что касается затрат девелопера на установление подобной системы, то четких ценовых границ здесь нет: все зависит от общей площади объекта, наличия нежилых помещений, таких как рестораны и офисы. Константин Борисов отметил, что система контроля доступа на ЖК "Корона" обошлась компании в $50 тыс., не считая затрат на видеонаблюдение, охранное агентство и др. "Вполне возможно, что владельцы захотят установить систему, которая пропускает на объект, считывая отпечатки пальцев или сканируя сетчатку глаза. Понятно, что стоимость подобной системы обойдется в несколько сотен тысяч долларов",- добавил Борисов.

Все затраты на создание и установку разработанной системы безопасности, по словам Екатерины Тейн, входят в общую смету расходов, выделяемых на строительство и инженерное оборудование комплекса. "В настоящее время уже сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошее портфолио реализованных проектов. Каждая отдельная система безопасности разрабатывается с учетом дальнейшего долговременного использования и остается конкурентоспособной в течение достаточно долгого времени",- рассказала Тейн.

"К примеру, устанавливаются датчики объема, которые очень сложно обнаружить",- пояснил Коллар.

Зачастую клиенты, заплатившие немало денег за элитарные квадратные метры, высказывают свои собственные пожелания к системе безопасности, которые также приходится учитывать девелоперу в процессе ее разработки. Как рассказал Коллар, основные требования жителей элитных домов обычно предъявляются к службе безопасности, которая должна пресекать все случаи несанкционированного доступа в жилой комплекс. Поэтому помимо обычных мониторов видеонаблюдения и систем сигнализации, как правило, устанавливаются дополнительные приборы слежения.

По словам генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, инициатором отбора может быть как застройщик, особенно если он сам планирует жить в этом доме, так и сами покупатели, желающие предварительно выяснить, кто будет их соседями.

Еще одним немаловажным аспектом обеспечения безопасности элитного дома является предварительный фейсконтроль будущих жильцов.

После того как объект сдан, дальнейшая организация системы безопасности обычно ложится на плечи либо службы эксплуатации элитного дома или на товарищество собственников жилья. Именно эти организации в дальнейшем выбирают охранное агентство.

"Как правило, клиенты с пониманием относятся к просьбе застройщика или будущих соседей поделиться информацией о себе",- отметила она.

Свободных площадок под застройку элитного жилья в районах Остоженки, Арбата, Патриарших прудов остается все меньше, и девелоперы осваивают новые районы. Так, в прошлом году лидером по новому строительству стало Замоскворечье. Отдельные капли из переполненной чаши традиционных элитных районов попадают и в другие места, например Чистые Пруды и Китай-Город.

Как рассказал "Бизнесу" директор отдела новостроек компании Paul's Yard Евгений Юр, в элитных домах расходы жителей на содержание системы безопасности обычно составляют до 50% от суммы коммунальных платежей, которые, как правило, варьируются от $1,5 до$3 за квадратный метр в месяц.

Среди клиентов компаний, специализирующихся на элитном сегменте, очень много поклонников именно этого района, для центра Москвы уникально зеленого, с прекрасным и неоднородным городским ландшафтом, бульварами, особняками и церквами, уверяет Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group. Однако пока специалисты не склонны однозначно относить Чистые Пруды к элитным районам. Но исключительно потому, что до сих пор здесь велась только точечная застройка и высококлассных жилых объектов пока довольно мало.

Застенчивые ивы и амбициозные проекты

Поэтому получение больших площадок невозможно.

По мере застройки его статус будет динамично расти, равно как и цены. Хотя Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж ООО Контакт-элитная недвижимость, говорит, что масштабное строительство в районе затруднительно, так как здесь расположено много доходных домов постройки начала позапрошлого века, которые являются памятниками архитектуры.

Комплексное освоение района наибольшим образом повышает его престижность.

По данным компании Blackwood, в первом полугодии 2005 года предложение элитной недвижимости в районе Чистых прудов составило 14% от общего предложения по ЦАО. Сегодня этот район слегка отстает от общей динамики рынка. Изношенное жилье, пусть и с хорошим ремонтом, стоит неоправданно дорого. Ощущается нехватка новостроек, и практически нет вторичного рынка элитных квартир.

Постепенно увеличится объем строительства инфраструктурных элементов (начиная от магазинов и аптек, заканчивая спортивными клубами и школами), которые будут отвечать уровню окружающей застройки, а именно новых элитных жилых комплексов,- говорит Ковалев.

Как считает Константин Ковалев, управляющий партнер Black-wood, Чистые Пруды обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки из-за того, что тенденция перевода жилого фонда в нежилой, появившаяся и получившая широкое распространение в период перестройки, затронула его в меньшей степени, чем, скажем, район Кропоткинскойи даже Патриарших прудов. Пик развития района придется на 2006 год.

В районе Китай-Город реализован пока только один элитный жилой проект - Дом на Покровском бульваре (Казарменный пер., вл. 3), который возводит Дон-строй.

Есть ли жизнь в Китай-Городе?

Сейчас Китай-Город - прежде всего административно-торговый район, или как его официально называют - деловой центр с торгово-гостиничными функциями.

Это шестиэтажный жилой комплекс на 150 квартир, на первом и втором этажах которого будут размещаться офисы. Стоимость квадратного метра, по данным компании Blackwood,- $4450-690

В районе Славянской площади планируется построить многофункциональный комплекс Славянская слобода общей площадью 300 тыс. кв. м. Сквер на Новой площади продлят до Лубянской. Никольская улица станет пешеходной. В районе появится масса культурно-развлекательных заведений, ресторанов, клубов, кинотеатров.

Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж ООО Контакт-элитная недвижимость, отмечает, что КитайГород- район с особым статусом. Это сложившаяся заповедная зона столицы. Фактически все здания здесь - памятники истории и архитектуры. Обычных жилых домов на территории района нет. Здесь расположены административно-управленческие организации, офисы и торговые комплексы. В градостроительном плане Китай-Городу придан статус территориальной единицы с особым статусом управления. До 2020 года здесь предусматривается сокращение административно-деловых функций за счет увеличения общественных территорий с 29,3 до 44,7 га. У правительства Москвы большие планы относительно перспектив развития этого древнейшего московского района. Наиболее значимым событием должно стать восстановление Китайгородской стены, по верху которой (ширина 3 м) в будущем любой желающий сможет пройтись, насладившись видом русла Москвы-реки и исторического центра,- говорит Дмитрий Воронков.

Еще один торгово-офисный комплекс появится на ул. Ильинке (3, стр. 8). Торговая площадь здания составит 2000 кв. м, офисная- 1500 кв. м.

В скором времени в районе появится три многофункциональных комплекса Мещанское подворье (Ветошный пер., 13-15), Казанское подворье (Ветошный пер., 11), Чижевское подворье (ул. Никольская, 8/1, Богоявленский пер., 1, стр. 2-3). Сейчас строится офисное здание Домик ректора площадью 2300 кв. м (ул. Моховая, 13).

Гостинично-деловой комплекс Теплые ряды возведут в Богоявленском переулке и на улице Ильинке. Аналогичный по функциям объект Шереметьевское подворье появится на Никольской улице.

Запланировано строительство гостиничных комплексов, суммарная общая площадь которых составит 457 тыс. кв. м.

Несмотря на то, что эксперты рынка недвижимости отмечают перспективность этого района, на наш взгляд, Китай-Город не будет привлекать инвесторов еще довольно долго, пока не использованы потенциалы других районов,- говорит Ковалев.

Как говорит Константин Ковалев, район Китай-Города, безусловно, элитный, но никак не жилой. Жилой недвижимости здесь очень мало по сравнению с теми же офисами.

Многое зависит от того, какая будет выбрана концепция развития территории, освобожденной после сноса гостиницы Россия. Если предположить, что на этом золотом участке будут построены апартаменты или доходный дом, то цены на такой объект могут побить все рекорды,- считает специалист.- А то, что он будет элитным, независимо от нюансов проекта, не вызывает сомнений.
С 2006 года любой желающий сможет купить великокняжеский дворец или, на худой конец, - графскую усадьбу

По словам Дмитрия Воронкова, жилищное строительство здесь до сих пор не велось, и пока его даже нет в планах.

Регионы просят дворцов

Как стало известно "Итогам", правительство России по поручению президента подготовило законопроект, отменяющий мораторий на приватизацию памятников истории и культуры, введенный в 2002 году. Ожидалось, что передача дворцов и усадеб в частные руки может стартовать уже в 2005 году, но власти, как всегда, не поспели. В итоге после межведомственных согласований соответствующий правительственный документ поступит в Госдуму в конце сентября и начнет действовать с 2006 года. Как уверяют в правительстве, "теперь уже стопроцентно".

Глава комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга Вера Дементьева пошла еще дальше, предложив приватизировать памятники на открытых торгах за 50 процентов от рыночной стоимости! Правда, как организовать такой аукцион наоборот, чиновница не пояснила. Еще Вера Анатольевна рассказывала, что для приватизации ценных объектов недвижимости в городе законодательная база существует, но местным властям не дает развернуться мораторий. По ее словам, прежде чем торговать имуществом, необходимо принять на уровне правительства РФ подзаконные акты об историко-культурной экспертизе, льготах арендаторам и собственникам памятников за проведенные ремонтно-реставрационные работы.
И вот проекты документов готовы, а в скором времени падет последний бастион - мораторий. Дождались. Но это отнюдь не означает, что свободная приватизация дворцов и усадеб начнется по всей стране. Регион региону в этом плане рознь. В случае с Петербургом вопрос упирается в формальность - отмену временного запрета. Заместитель начальника юридического управления комитета по управлению госимуществом Санкт-Петербурга Игорь Пачосик считает, что "по большому счету все объекты культурного наследия, которые находятся на территории Петербурга, уже разграничены. Петербург и Федерация стали собственниками тех или иных объектов культурного наследия, и никакого нового разграничения этих памятников не будет. Город как собственник может самостоятельно распоряжаться памятниками, в том числе приватизировать". В Питере уже подготовили списки более чем из двадцати памятников архитектуры, предназначенных для продажи. Восемь банков и других коммерческих структур ждут отмашки на приобретение дворца великого князя Алексея Александровича по адресу Набережная реки Мойки, 122 (федеральный памятник). Вне списков продается дворец по адресу Шкиперский, 21, площадью тысяча квадратных метров по цене 2,5 миллиона долларов. Так что процесс в Северной столице уже пошел.

Потенциальные владельцы памятников истории и культуры должны благодарить прежде всего власти Северной столицы. Это их усилиями в ближайшее время правительство издаст новый "манифест вольности дворянства". Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, в чьем хозяйстве насчитывается несколько тысяч памятников, с 2004 года стала активно пропагандировать идею отмены моратория на приватизацию культурного наследия. Мол, если бы дворцы были в собственности бизнесменов, они бы не боялись вкладывать деньги в их реставрацию.

Памятник бюрократии

Другое дело - столица официальная. Пресловутая статья 63 закона "Об объектах культурного наследия", вводящая мораторий, как раз и появилась по причине острого конфликта между федеральным центром и Москвой. Они до сих пор не могут поделить историческую недвижимость в городе. Начальник отдела охраны объектов культурного наследия Росохранкультуры Александр Работкевич пояснил "Итогам", что закон подразумевает ограничение только в отношении спорных памятников, подавляющее большинство которых находится как раз в Москве. При обсуждении законопроекта "Об объектах культурного наследия" в Думе моратория не было предусмотрено вовсе. Статья возникла лишь после создания согласительной комиссии, так как члены Совета Федерации усмотрели в законе нарушение прав субъектов РФ. То есть фактически введение моратория стало результатом спора нескольких федеральных министров с правительством Москвы. Герман Греф, например, упрекает московские власти в незаконном присвоении 1,5 тысячи федеральных памятников. Совсем недавно разгорелась очередная бюрократическая война за московские исторические здания. Юрий Лужков выразил категорическое несогласие с требованиями ряда министерств передать в госсобственность более двух миллионов квадратных метров площадей, занимаемых федеральными учреждениями. Некоторые спорные здания имеют статус памятников истории и культуры. Юрий Михайлович обратился к истории вопроса, заявив, что конфликты "вокруг собственности многократно становились причиной различных катастроф. Вы помните, что произошло, когда большевики начали перераспределять собственность". Мэр Москвы также пригрозил обратиться с открытым письмом к президенту Путину. Хотя вряд ли это поможет: все здания, где располагаются федеральные органы власти, должны быть безвозмездно переданы в госсобственность в соответствии с законом. Так что дорога для градоначальника одна - в Конституционный суд, а он с вердиктом не торопится.

В общем, вопрос перезрел, и теперь решено поступить мудро. Не дожидаясь окончания, судя по всему, бесконечного спора между Центром и Москвой о судьбе столичной недвижимости, Кремль, отменяя мораторий, развязывает руки всем другим регионам в деле спасения исторического имущества за счет новых русских. Любопытно, что федералов активно забрасывали соответствующими просьбами не только чиновники из Санкт-Петербурга, но и, например, товарищи из Томска и Новгорода, которые тоже хотят спасать шедевры и участвовать в написании ежегодных планов приватизации объектов культуры. Возможно, очередная попытка сохранить культурное наследие с помощью частника будет более успешной, чем все предыдущие. Во всяком случае, в плане массовости распродажи памятников новый этап приватизации не с чем сравнить. За все то время, когда исторические здания можно было продавать, не опасаясь нарушения закона, было с горем пополам реализовано всего несколько сотен объектов. В Москве - несколько десятков домов и квартир в памятниках истории и культуры. Теперь же на торги может быть выставлено до 60 тысяч зданий регионального подчинения и около 25 тысяч памятников, принадлежащих Центру.

Идея введения в рыночный оборот барских усадеб и дворцов посещает российские власти с начала 1990-х годов уже в шестой раз. Этим вопросом трижды занимался Борис Ельцин. Именно он в 1994 году разрешил в теории приватизацию памятников истории и культуры местного значения. Сам процесс пошел через год после вступления в силу другого указа главы государства, где был опубликован перечень объектов общероссийского значения, не подлежащих продаже. С этого времени чиновники тщетно пытаются выяснить, сколько всего в стране памятников. Но полной картины того, что принадлежит Центру, а что местным и региональным властям, до сих пор нет. В 1997 году из перечня объектов местного значения президент России исключил культовые здания с прилегающими к ним территориями. Эстафету наведения порядка в заметно пообветшавшем дворцовом хозяйстве принял Владимир Путин. При нем было принято целых два закона: в 2002 году вступили в силу законы "О приватизации государственного и муниципального имущества", где прописывались особенности приватизации памятников, и "Об объектах культурного наследия". Первый приватизацию памятников разрешал, второй тут же налагал на сделки с такой недвижимостью временный запрет. Цель отсрочки - разграничить полномочия и права собственности на объекты недвижимости, принять нормативные документы о едином госреестре памятников, об историко-культурной экспертизе, об установлении льготной арендной платы и ряд других.
Обстоятельства дворцовой реформы обсуждались на правительстве и на двух заседаниях Госсовета - в Костроме и Калининграде. На родине династии Романовых Владимир Путин подчеркнул непреходящее значение культурного наследия и резко поднял цену вопроса: "Для нашей страны это не только богатство, но и огромный ресурс, ничуть не меньший, чем золото, нефть и газ". С этим в правительстве решили не спорить и дружно взялись за сочинение шестого "памятного" акта.

Туристическая усадьба

Конечно, до начала массовой дворцовой распродажи потребуется время на подготовку этого этапа приватизации. Пока чиновники выяснят между собой, кто будет торговать имуществом, пока правительство выпустит подзаконные акты... Не меньшим препятствием на пути осуществления мечты стать владельцем дворца станут жесткие требования охраны памятников. Никаких тебе подземных стоянок или саун строить на месте исторических зданий не разрешат. Сплошное меценатство.

Возникает также вопрос с определением справедливой цены родовых гнезд. Так, удовольствие стать владельцем усадьбы, превращенной во времена СССР в пионерский лагерь, обошлось предпринимателю Леонтьеву примерно в 45 тысяч долларов. Имущество к тому же продали в отсутствие какой-либо конкуренции. Однако возмущаться фактом распродажи "народного" добра за бесценок не стоит - помещиком в современной России быть весьма накладно. "Барину" Леонтьеву выдали охранное обязательство, которое определяет порядок и сроки проведения ремонтно-реставрационных работ, условия доступности памятника для граждан и т. д. Бетонных заборов вокруг усадьбы возводить никто не собирается. Теперь бизнесмену осталось выкупить 4,5 гектара земли еще где-то за 15 тысяч долларов и заняться ремонтом. По оценке владельца только на реставрацию самой усадьбы потребуется около 350 тысяч долларов. Не меньшая сумма уйдет на ландшафтные работы, воссоздание конюшни, псарни, скотного двора. Новый хозяин намерен также завести натуральное хозяйство. Причем не единолично, а в рамках управляющей компании, которая создаст инфраструктуру, способную окупить эксплуатационные расходы усадьбы. Половина барского дома будет восстанавливаться как музей, вторая часть - как гостиница, возможно, с VIP-номерами. Так что о быстром извлечении прибыли говорить не приходится.
Надо сказать, что общая ситуация с усадьбами в России довольно печальна. Из 70 тысяч барских построек, существовавших до революции, в настоящее время сохранилась только десятая часть. "Сохранилась" - это, конечно, громко сказано. В более или менее приличном состоянии находится около двухсот объектов. Другое дело - городские дворцы и особняки. Здесь счет идет на тысячи весьма инвестиционно привлекательных объектов, за которые новоявленным "дворянам" придется выложить миллионы долларов. И, как показывает питерский опыт, недостатка в желающих стать собственниками культурной недвижимости, даже при всех налагаемых обременениях, нет.

Отмена моратория диктуется еще одним соображением: эта норма закона окончательно запутала ответ на вопрос, можно ли продавать хоть какие-то памятники истории и культуры? Чиновники в правительстве РФ давали "Итогам" прямо противоположные комментарии на сей счет. Дело в том, что в конце июля потомок генералиссимуса Александра Суворова московский бизнесмен Сергей Леонтьев стал ярославским помещиком, выкупив у Ростовского муниципального округа свое родовое гнездо, являющееся местным памятником истории и культуры. Как говорят специалисты, это первый пример, когда потомок прямых владельцев выкупает загородную собственность предков. Вот только в юридической чистоте сделки у некоторых федеральных чиновников существуют сомнения. Хотя, по словам специалистов, действующий мораторий не распространяется на памятники местного значения, на которые Центр не претендует. Тем не менее новое "дворянство" возродится в России как класс лишь после того, как все юридические ловушки будут устранены. Иначе слишком велик риск пересмотра итогов дворцовой приватизации.

В случае с дворцами в Санкт-Петербурге, Москве или других крупных городах все будет по-другому. Не исключено, что "старые" и новые русские сойдутся в непримиримой схватке за культурное наследие. На стороне вторых - подавляющий финансовый перевес и буква закона. Но за душой у наследников "бывших" тоже кое-что имеется. К примеру, конституционная норма о неприкосновенности частной собственности, что дает небольшой, но повод обратиться в Конституционный суд на предмет соответствия законодательства о приватизации дворцов Основному закону.

У дела, правда, существует не очень приятный моральный аспект. Нередко у дворцовой недвижимости, в свое время конфискованной государством, имеются наследники. Случай с покупкой родовой усадьбы Сергеем Леонтьевым подтвердил, что власти не готовы идти на реституцию, то есть безвозмездное возвращение имущества "старым" русским. У последних даже нет приоритетного права на выкуп своей бывшей собственности. Леонтьеву просто повезло в том, что усадьбу его предков, во-первых, выставили на продажу, а во-вторых, у покупателя не нашлось соперников.



Главная --> Публикации