Главная --> Публикации --> Подмосковье превращается... в москву Новое платье для "гаваны" Строителям не хватает света Дефицит жилых метров планируется ликвидировать к 2010 году Застройщики поднимают цены, компенсируя простои

Рынок земли в Подмосковье сегодня стал намного разнообразнее, чем несколько лет назад. Он содержит как предложения единичных участков для индивидуального строительства домов, так и больших земельных массивов для инвестиционных проектов малых и крупных общественных организаций: строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры.

Изменения в законодательстве оживят рынок земель в Подмосковье

Исторически самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Растет спрос на Киевское и Калужское направления, а также на объекты, расположенные рядом с крупными водоемами по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многие дорогие земли находятся в 15-20-километровой зоне от Москвы. Стоимость участка размером 15 соток здесь составляет около 100 тысяч долл, при этом средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от 6 до 10 тысяч долларов. Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем, без учета стоимости коммуникаций, 6000 долл. за сотку и выше. Крупные земельные массивы, которые относятся к категории участков сельскохозяйственного назначения, оцениваются от 1000-1500 до 3000-5000 долларов за сотку и выше.

Дом с видом на город

Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях стоит значительно дешевле, поэтому сегодня возможно приобрести крупный надел для строительства дальней дачи - 1-5 га и более, при этом участков менее 50 соток на этом рынке практически нет. Стоимость сотки зависит от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, вблизи населенных пунктов. Влияют на цену участка для строительства дальних дач категория и целевое назначение земель: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от 50-500 до 2000-3500 долларов.

Большая, но дальняя дача

В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными являются участки размером 15-30 соток, в то время как земельные владения уровня де люкс, как правило, бывают не меньше 25 соток. Одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости - популярность участков около 8-10 соток. Если раньше такие земельные наделы считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно их приобретают. При выборе участка немаловажным фактором является и сформированность местности. Так, немаловажно, находится участок в стародачном поселке или в месте перспективной коттеджной застройки. В последнее время предпочтение отдается дачам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья.

Лучшее место, лучший размер

Поскольку свободной земли для строительства индивидуальных домов становится все меньше, найти участок дешевле 7000 долларов за сотку бывает все сложнее. Трудности могут возникнуть и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Изменения в земельном законодательстве, на мой взгляд, несколько оживят рынок земель в Подмосковье. Но в целом его развитие будет зависеть от желания крупных монополистов-застройщиков производить актуализацию земель для выставления на дальнейшую свободную продажу. Сегодня же рынок земли пользуется в основном теми участками, которые были предоставлены гражданам бесплатно еще в 1992-1998 годов. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями и сразу же застраиваются.
Общеизвестно, что недвижимость сегодня самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлторов, так и частных инвесторов, квартирных рантье и потенциальных покупателей жилья.

А будут ли перемены?

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости его мозаичность. Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда сложность исследовательской работы на этом рынке, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

БЕСШУМНЫЕ ИНДЕКСЫ
На основе этого подхода была разработана методология создания индексов рынка недвижимости: - индекса стоимости жилья, индекса ценового ожидания и индекса доходности жилья (Аналитический центр ирн.RU). Отличие этой методологии от стандартного исследовательского подхода можно объяснить на примере сравнения индекса стоимости с обычным приемом вычисления средней цены предложения по жилью, также получившей название средней температуры по больнице.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. С целью определения общих тенденций, на этих рынках были выработаны интегральные фондовые индексы (DowJones и NASDAQ в США, NIKKEI в Японии, немецкий DAX и др.), которые растут или падают в зависимости именно от общих для всего рынка причин. Доказывать сегодня эффективность этого инструмента для фондового рынка не приходится. Но, думается, что на основе этого примера могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости, позволяющие прогнозировать его поведение в ближайшем будущем.




Последний приводит к сильным статистическим колебаниям (так называемому шуму). Это как раз происходит из-за того, что все квартиры разные. Так, если посмотреть на типичный график средней цены, мы увидим, что по нему очень сложно понять тенденцию рынка и нельзя делать никаких прогнозов, так как провал текущей точки или ее взлет соответственно не означает провал или подъем рынка. При прямом расчете средней цены более-менее плавный график получается только при ежемесячном расчете и, таким образом, для определения тенденций рынка необходимо как минимум несколько месяцев (когда на графике появиться минимум 3-5 точек)

Подобные проблемы с сильным статистическим шумом возникают из-за неоднородности квартирной базы данных в нее может попасть больше дорогих или дешевых, среди более-менее однородных квартир может оказаться нестандартная, что немедленно отразится на графике, и т. д.



Эффективность индексов как инструментов прогнозирования связанна с тем, что, в отличие от прямого расчета средней цены, они позволяют в четыре раза быстрее определять тенденции рынка. Так на плавном еженедельном графике тенденция видна менее чем за месяц. В то время как более-менее плавный ежемесячный график средней цены предложения требует для выявления тенденций несколько месяцев.

Методология, применяемая при вычислении индексов, позволяет решить эту проблему. Смысл ее состоит в том, что на основе первичной базы данных создается вторая, однородная база. То есть, из первичной базы выбираются квартиры, более близкие по параметрам, и в то же время составляющие большинство базы данных, при этом все остальные нестандартные квартиры отсекаются. Таким образом, после подобной очистки беспорядочные скачки стандартного графика сменяются плавным графиком, по которому легко можно определить тенденции рынка и прогнозировать его поведение. Все это означает, что индекс стоимости, в отличие от средней температуры по больнице, показывает изменения, связанные с общерыночными тенденциями.

Первый подход связан с оценкой отдельной квартиры. Он сводится к вычислению средней цены квадратного метра для узкого класса квартир в домах определенного типа, в конкретном районе, с фиксированным числом комнат и т. д. и т. п. Определение средней цены по району в целом и тем более по всему городу при этом, действительно, не имеет смысла, ибо как раз и является не чем иным, как средней температурой по больнице.

К ПРОБЛЕМЕ СРЕДНЕЙ ТЕМПЕРАТУРЫ ПО БОЛЬНИЦЕ
Здесь необходимо подчеркнуть принципиальное отличие индексов от подхода, получившего в аналитических кругах определение средняя температура по больнице. В данном случае речь идет о различных исследовательских подходах.

Индекс, как и на фондовом рынке, отражает общий уровень цен для всего рынка недвижимости. Его суть не связана с задачей оценки отдельной квартиры. Поведение индекса стоимости выражает тенденции, общие для всех квартир, а широкую гамму цен на различное жилье создают дополнительные локальные факторы. Отражая общие изменения на рынке, индекс, собственно, и воспроизводит поведение самого рынка недвижимости. При этом наиболее важную роль играет изменение значения индекса: его падение или подъем на определенный процент отражает реальные изменения на самом рынке. Таким образом, индекс выступает в качестве единицы измерения рынка жилья.

Второй подход, положенный в основу индекса стоимости жилья, исходит из того, что оценка отдельной квартиры не позволяет понять поведение рынка в целом. Цена одной типичной квартиры может изменяться в зависимости от целого ряда локальных особенностей, не связанных с общерыночными тенденциями. Поиск путей наиболее эффективной работы на макроуровне рынка, как раз и заставил обратить внимание на философию фондового рынка. Индексы рынка недвижимости это, во многом, инструмент макроэкономического планирования.

Пять лет в “Шереметьево” не могли начать ни одной стройки, теперь их будет сразу три. Вместе с “Аэрофлотом”, который начал строить “Шереметьево-3”, сам аэропорт в сентябре-октябре зальет бетон для нового здания “Шереметьево-1”, а в ноябре начнет реконструкцию “Шереметьево-2”. Пик строек придется на следующее лето. Но в “Шереметьево” обещают, что неприятностей в сезон отпусков не будет.

ДОСТУПНО КАЖДОМУ
Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности. Именно поэтому на информационно-аналитическом портале Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru в свободном доступе в режиме on-line публикуются свежие значения индексов рынка недвижимости, доступные как профессионалам, так и всем остальным людям. Более того, по этому же адресу представлены необходимые справочные материалы по использованию индексов на практике, методологии их вычисления, а также обзоры рынка на основании текущих значений индексов. Благодаря этому для современного делового человека индексы рынка недвижимости могут стать таким же удобным инструментом, каким являются для фондового рынка индексы DowJones, NIKKEI или РТС.

МАШ решил не отставать. В сентябре он будет готовить фундамент для нового “Шереметьево-1”. А в ноябре намерен начать реконструкцию “Шереметьево-2”.

К 2004 г. фактический поток пассажиров “Шереметьево” почти на 3 млн превысил пропускную способность. Первым, еще пять лет назад, о строительстве нового терминала заговорил “Аэрофлот” — базовый перевозчик “Шереметьево”, но урегулировать все вопросы “Аэрофлот” смог только в этом году. И два месяца назад начал рыть котлован под “Шереметьево-3”.

Генподрядчик “Шереметьево-1” — германская Hochtief. Она же работала над проектом “Шереметьево-2”, но пока там подрядчик не выбран, говорит Василенко, не уточняя, когда состоится тендер. Стоимость нового “Шереметьево-1” — $76,5 млн, “Шереметьево-2” — $310,8 млн. “Это сравнительно недорогие проекты, по аналогии с германскими аэропортами мы будем строить легкие конструкции, — объясняет он. — Затраты на первый терминал пойдут из прибыли "Шереметьево", на второй — собственные средства и кредиты. Переговоры с банками продолжаются, но пока МАШ их не комментирует”.

Новое здание “Шереметьево-1” будет готово в сентябре 2006 г., говорит гендиректор МАШ Михаил Василенко. Его площадь составит 31 250 кв. м, а пропускная мощность — 5 млн пассажиров в год. “Шереметьево-2” сдадут одновременно с “Шереметьево-3” — в конце 2007 г. На себя МАШ берет реконструкцию “Шереметьево-2” и строительство соединительного здания между аэровокзалами. Площадь “Шереметьево-2” вырастет со 100 000 до 240 000 кв. м, а пропускная мощность — с 7 млн до 18 млн пассажиров. А вместе с “Шереметьево-3”, рассчитанным на 9 млн пассажиров, пропускная мощность аэропорта к 2008 г. превысит 30 млн пассажиров, считает Василенко.

После 2008 г. новая стройка будет неактуальна, соглашается аналитик “ЦентрИнвеста” Михаил Ганелин. К 2008 г. готовятся сдать новые терминалы и “Домодедово”, и “Внуково”. Оба рассчитывают на мощность в 20-25 млн пассажиров в год. На троих это получается 60-80 млн пассажиров. За 2004 г. все московские аэропорты обслужили чуть больше 28 млн человек. К 2008 г. пассажиропоток может вырасти на 10-15%, до 35 млн человек, полагает Ганелин. “Все мощности, конечно, не понадобятся, но, может, это и лучше — наконец мы получим свободные аэропорты”, — смеется он. С ним согласен и гендиректор “Инна-тур” Дмитрий Горин. Он считает, что с новыми мощностями “Шереметьево” вернет себе пальму первенства. Ганелин уверен, что “Домодедово” больше не опустится до второго места: “Частная компания всегда более эффективная, чем государственная”.
В 2004 г. “Шереметьево” обслужило 12,9 млн пассажиров. До 2005 г. лидировало по стране, уступив в феврале “Домодедово”. Сейчас в “Шереметьево” работают два терминала: “Шереметьево-1” 1964 г. постройки и “Шереметьево-2”, построенное в 1980 г. Оба здания принадлежат ОАО “Международный аэропорт “Шереметьево” (МАШ), 100% акций которого принадлежат государству. Оператор строительства “Шереметьево-3” – учрежденная “Аэрофлотом” компания “Терминал”. В марте “Аэрофлот” решил продать по 25% акций “Терминала” МАШ и Внешторгбанку и 20% – Сбербанку в обмен на инвестиции. Общая стоимость проекта – около $500 млн, сроки – 2005–2007 гг., подрядчик – турецкий холдинг Enka.
Вчера на заседании столичного правительства была рассмотрена концепция реформирования АМО “ЗиЛ”. Из 320 га, принадлежащих автозаводу, 130 га будут отданы под коммерческую застройку, а самому предприятию оставят 70 га.
Вчера гендиректор управляющей компании ЗиЛ Константин Лаптев представил концепцию реформирования завода. По его словам, в 2005-2006 гг. 60% заготовительных механических производств будут выведены в регионы (на основной площадке останутся только штамповое и сварочное производство, окраска и сборка). К 2008 г. освободившаяся территория завода будет подготовлена к коммерческой застройке, которую планируется завершить в 2010 г. Выносу подлежат “заготовительные и экологически грязные производства: литейное, кузнечное, гальваническое и ряд других”, сообщил Лаптев.

Василенко обещает, что на пассажирах стройки никак не скажутся. “Шереметьево” и “Аэрофлот” заверили нас, что все стройки как минимум не усложнят нашу работу“, — подтверждает PR-менеджер российского представительства Austrian Airlines Елена Макагонова. “И пока аэропорт менять мы не собираемся”, — добавляет представитель Lufthansa Татьяна Бем. “Аэрофлот” раньше настаивал, чтобы реконструкция “Шереметьево” начиналась только после строительства “Шереметьево-3”, напоминает замгендиректора компании Лев Кошляков. “Вряд ли будут неудобства — сейчас же все культурно, все огородили, ни пыли, ни шума”, — успокаивает замминистра правительства Московской области Михаил Липатов. Василенко добавляет, что “Шереметьево” не может больше ждать: “Нам нужно создавать хаб, если мы сначала построим "Шереметьево-3", потом по очереди реконструируем другие терминалы, кому тогда этот хаб будет нужен?”

У городских властей есть конкретные планы относительно высвобождающейся площади. Мэр Юрий Лужков заявил, что там необходимо построить крупнейший в России технопарк. Кроме того, он выразил готовность выкупить у ЗиЛа “за разумные цены” детские сады, объекты культуры и медицинские учреждения.

Одной из основных причин скорейшего реформирования территорий гендиректор ЗиЛа назвал убыточность производства и долги, образовавшиеся с 1992 г. (1,5 млрд руб. перед Минфином и около 3,9 млрд руб. перед налоговыми службами). В результате этих мероприятий к 2008 г. производственные площади предприятия сократятся почти в пять раз, а территория ЗиЛа уменьшится с 320 до 60-70 га. На 100 га будут размещены, по словам Константина Лаптева, “различные юридические лица”, а остальные 130 га, прилегающие к Третьему транспортному кольцу, ЗиЛ отдаст Москве под коммерческое строительство.

“Идея вывода ЗиЛа и перепрофилирования территории очень перспективна, но успех проекта будет зависеть от того, как его разобьют на фазы и что конкретно там решат построить. Жилье в этом месте нельзя строить из-за загрязнения почвы и сохраняющегося производства, и логичнее всего было бы освоение этой территории под низкоэтажные офисы и бизнес-парки — причем делать это постепенно, чтобы не обрушить рынок”, — говорит заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

Идея создания бизнес-инкубатора для малого бизнеса не нова. В 2003 г. город принял решение о создании Московского городского технопарка “Нагатино-ЗиЛ” площадью около 862 000 кв. м. Для этого управляющей компании “Московский бизнес-инкубатор” был передан участок в 32 га, принадлежащий ЗиЛу. По словам финансового директора этой компании Ирины Сингаевской, объем инвестиций в проект оценивается в $1 млрд, а первая очередь строительства (197 000 кв. м) будет сдана в 2007 г.

Для развития проекта правительству Москвы нужно решить задачу транспортной доступности, в частности прокладку линии легкого метро до объекта, говорит Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank. Кроме того, он считает, что для заполнения помещений будущим арендаторам нужно предоставлять сниженные арендные ставки.
Московский автомобильный завод им. И. А. Лихачева образован в 1916 г. Правительство Москвы контролирует около 64% акций ЗиЛа. ЗиЛ занимается производством автомобилей, троллейбусов, грузовиков. Мощность завода – 250 000 автомобилей в год. Выручка в 2004 г., по данным “СПАРК-Интерфакс”, составила 4,58 млрд руб.

Директор по развитию компании ABN-Realty Роман Чепцов отмечает, что на такой огромной территории логичнее всего совмещать офисные, торговые и складские помещения. Среди плюсов места участники рынка называют наличие развитой инфраструктуры (электричества, газа, воды), которую будущие девелоперы унаследуют от ЗиЛа, что значительно сократит их расходы.



Главная --> Публикации