Главная --> Публикации --> Московский строительный союз написал письмо ресину Как попасть в кредитную историю Best western вместо золотого колоса и останкино Купить землю - не поле перейти Договор переуступки прав требования

Недавно Герман Греф утверждал, что помимо шести уже утвержденных особых экономических зон будут дополнительно созданы технопарки в пяти регионах, проекты которых проиграли в первом конкурсе. Как они будут создаваться?

В следующем году в России начнется строительство шести особых экономических зон, на которые в федеральном бюджете уже предусмотрено 8 млрд рублей. В Министерстве экономического развития и торговли (МЭРТ) запланировали создать еще пять технопарков, на которые дополнительно потребуется 2 млрд рублей (впервые глава МЭРТа Герман Греф доложил об этой инициативе на заседании правительства в прошлый четверг). О том, как будут создавать технопарки, корреспонденту Ъ АЛЕКСЕЮ Ъ-ШАПОВАЛОВУ рассказал руководитель Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами ЮРИЙ ЖДАНОВ.

Например, тюменский проект направлен на внедрение новых методик разработки и использования углеводородного сырья. Я думаю, что в этих проектах будут, безусловно, участвовать Российская академия наук, Роскосмос и Росатом. В создании и работе технопарков пересекаются интересы очень многих сторон. Минэкономразвития, со своей стороны, готово организовать работу по окончательному анализу проектно-сметной документации и помочь в организации финансирования этих проектов из федерального бюджета. Однако реальное время запуска этих проектов будет зависеть от инициативы территорий. Если губернаторы этих пяти регионов активизируют свою работу, то, я думаю, проекты по технопаркам появятся не позже 2008 года.

Технопарки действительно должны появиться в пяти регионах в городах Тюмень, Казань, Новосибирск, Обнинск и Сарове. Эти проекты отобраны как одни из самых лучших, но не прошедших по конкурсу в особые экономические зоны. Это локальные небольшие проекты, которые не будут иметь льгот и преференций особых экономических зон. Но так как работа выполнена на высоком профессиональном уровне, а в регионах есть научный потенциал и предполагаемые инвесторы, которые готовы участвовать в работе этих технопарков, государство посчитало возможным оказать им помощь и поддержку в строительстве инфраструктуры. По всем этим проектам у нас уже есть вариант какой-то проектно-сметной документации. По этим пяти технопаркам вопрос практически согласован. Конечно, огромную роль сыграло Министерство информационных технологий и связи, и по некоторым из этих проектов оно будет главным идеологом, будет влиять на приход туда новых инвесторов, новых фирм, возможно, будет искать помимо средств федерального бюджета и дополнительные источники финансирования. Очень много планов по созданию технопарков у Министерства образования и науки. В создании технопарков, безусловно, будут участвовать и нефтяники, и Министерство промышленности и энергетики.

По нашим расчетам, на финансирование всех пяти технопарков будет необходимо не более 2 млрд рублей из федерального бюджета. Но мы надеемся на соинвестирование по тем же принципам, которые заложены в особых экономических зонах, то есть 50 на 50 с регионами. Я бы на месте губернатора начал осваивать эту площадку уже сейчас за счет собственных средств, за счет средств потенциальных инвесторов. А уже на этапе окончательной разработки проектно-сметной документации, защиты ее в необходимых инстанциях получил бы федеральные деньги.

Сколько средств федерального бюджета предлагается потратить на технопарки?

Я думаю, почти все да. Потому что самое главное это инфраструктура и строительство офисов для технопарка. В технопарках будет работать, как правило, малый и средний бизнес. Без поддержки региона и федерации говорить не о чем. При наличии такой поддержки, я думаю, те, кто рассчитывал найти себе место в технико-внедренческой зоне, но окажется в технопарке, сильно страдать не будут.

Готовы ли участвовать в создании технопарков инвесторы, которые раньше рассчитывали на льготы особых экономических зон?

Технопарки, скорее всего, будут создаваться и финансироваться на основе федеральной целевой программы. Я думаю, что теоретически возможно и появление какого-то прототипа наблюдательного совета. Если будет нужно, чтобы в него вошли представители из центра, значит, войдут. В технопарках обязательно появятся управляющие компании, а это чистый бизнес, которые будут сами регулировать различные вопросы, начиная от сдачи в аренду помещений до их последующей продажи, а также все, что касается охраны, коммунальных платежей, питания.

Как будут регулироваться технопарки, если в России нет законодательства, регламентирующего их деятельность?

Технопарки планируется создать в пяти городах, это не так много для появления специального федерального закона. Мы говорим о серьезной финансовой помощи государства, которая может быть расценена как разовая для строительства инфраструктуры. Очень много проектов, которые регионы защищают в Минэкономразвития, будь то строительство театра или дороги. На это, как вы знаете, из федерального бюджета тоже выделяются средства. Эта программа в руках тех, кто ею занимается. Может, когда-то проект по созданию технопарков вырастет во что-то более глобальное.

Но, по вашим словам, государство готово выступить соинвестором этих проектов. Если законом об особых экономических зонах права государства четко оговариваются, то как они будут регулироваться в технопарках?

По туристско-рекреационным зонам осталось получить последнее согласование Минфина. Будем надеяться, что в этом году законопроект попадет в Госдуму с положительным заключением правительства. Минэкономразвития и Агентство по особым экономическим зонам разработало два варианта проекта по портовым зонам, которые уже более месяца находятся на изучении в Минтрансе. Думаю, для внесения в Госдуму нам потребуется еще два месяца.

Когда правительство завершит работу над новыми законами о создании в дополнение к промышленно-производственным и технико-внедренческим зонам портовых и туристско-рекреационных зон?

Минфин поступает традиционно: долго говорится нет. Угрозы для федерального бюджета мы никакой не видим, потому что налоговые льготы, которые мы предлагаем по туристско-рекреационным зонам, больше касаются местных налогов.

Что не нравится Минфину в законопроекте о туристско-рекреационных зонах?


Столичный рынок недвижимости не ожидает революций в наступающем 2006 г. Все без исключения опрошенные Ведомостями эксперты прогнозируют укрепление тенденций, заложенных в 2004-2005 гг. Неопределенность на первичном рынке жилья останется до окончательного решения вопроса о внесении поправок в закон О долевом строительстве, а на вторичке и в пригородах продолжится плавный рост цен. Сохранится разрыв между спросом и предложением офисных и складских площадей высоких классов, увеличится число инвестиционных сделок на рынке офисов, будут формироваться новые деловые зоны за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а торговые операторы продолжат активное освоение спальных районов и разработку новых концепций ТЦ.

Таможенных льгот в законопроекте нет никаких, а налоговых минимум.

По прогнозам компании Сolliers International, объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составит 720 000 кв. м (класс А 37%, класс В 63%) при спросе на уровне 900 000 кв. м. В секторе складской недвижимости к реализации на 2006-2007 гг. заявлено пять крупных проектов класса А, общий объем предложения, по оценке компании Knight Frank, может превысить 1 млн кв. м. Ритейл также планирует прирасти до 1,2 млн кв. м так считают в Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR).

В 2006 г., согласно официальным столичным источникам, в Москве возведут как минимум 4,2 млн кв. м новостроек. Рост цен на жилую недвижимость будет, по разным оценкам, наиболее активным в первой половине года, достигая 2,5% в месяц, затем стабилизируется на 1-2%.

По поводу будущих продаж риэлторы настроены оптимистично. Да и аналитики их поддерживают. При имеющемся дефиците жилья все сметут, прогнозирует независимый аналитик рынка Андрей Бекетов. Правда, стремительный рост цен, как в конце 2005 г., когда жилье дорожало на 3-4% в месяц, прекратится и продажи пойдут прежними темпами.

Дешевле не будет

Вторичка в 2006 г. будет дорожать. За год она поднимется в цене не меньше чем на 20%, говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы Инком-недвижимости. Если банки начнут активно развивать ипотеку, возможен рост свыше 30%. Серьезного потенциала для роста нет, возражает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU. Рост должен быть на уровне 15-20% в год. Но тут же сам себя поправляет: Возможен сценарий, когда ажиотаж конца 2005 г. перекинется на 2006 г. и цены могут взлететь гораздо выше на 30-40%.

Эксперты сходятся во мнении, как будет распределяться в московском регионе разноклассовое жилье. Весь экономкласс уйдет за МКАД и в Подмосковье, утверждает Репченко. Москва в основном будет застраиваться домами бизнес-класса, по $3000 за 1 кв. м. Панель будет убегать все дальше от Москвы, в серединный пояс Подмосковья, соглашается Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора ГК Ваш финансовый попечитель. Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group, добавляет: Наиболее вероятно, что в 2006 г. объемы строительства экономкласса останутся на прежнем уровне или снизятся на 5-10%. Наиболее привлекательным остается рынок элитной недвижимости, считает Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт, как в силу своей инвестиционной привлекательности для застройщиков, так и [в результате] постоянного роста уровня доходов населения. Уже в конце 2005 г. средние цены на 1 кв. м элитного жилья достигли $800 В 2006 г. мы не ожидаем массового появления новых проектов, отмечает Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. Следовательно, в будущем году цены будут плавно расти. В целом в этом сегменте они вырастут на 22-25%, резюмирует Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости Knight Frank.

Качественное жилье будет расти такими же темпами, что и в течение 2005 г., в среднем на 1-2% в месяц, говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор Миэль-недвижимости. Снижение цен не ожидается даже в сегменте наименее комфортного жилья.

Строим кабинеты

Дальнейшее развитие рынка офисов в 2006 г. эксперты назвали динамичным. Все как один ожидают повышения спроса на высококлассные офисные помещения и увеличения числа и объема сделок по предварительной аренде и продаже. Как результат, говорит Олег Мышкин, партнер Сolliers Int, в 2006 г. прогнозируется рост средних базовых арендных ставок на 6-10% для офисов класса А (они достигнут $700-900 за 1 кв. м в год) и 5-7% для офисов класса В (рост возможен до $500-700). Рост активности бизнеса в московском регионе обеспечивает положительную динамику спроса на офисы любого класса и стоимости как в центре Москвы, так и на периферии, добавляет Александр Исаев, президент Медиа-Шторм. Хотя, отмечает Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank, обостряется конкуренция между владельцами офисных площадей и они будут стремиться предлагать арендаторам более выгодные условия. Аналитики CWSR отмечают, что 2006 год будет знаменателен выходом на рынок офисной недвижимости новых игроков крупнейших российских и международных банков, а также строительных компаний, заинтересованных в девелопменте участков под коммерческую недвижимость. В 2006 г. ожидается выход на рынок таких институциональных инвесторов, как JER, Alfa Capital Partners и Европейский банк реконструции и развития (ЕБРР), говорит Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties. Кроме того, об обширных планах по офисному строительству заявила компания Интеко.

Точно прогнозировать ситуацию на первичном рынке эксперты не берутся по их общему мнению, многое будет зависеть от того, удастся или нет рынку отыграть в свою пользу 214-ФЗ. Скорее всего, считают участники рынка, объем предложения на первичке будет сокращаться, по прогнозам Миэль на 25%. Задел по площадкам, который девелоперы создали себе до вступления в силу 214-ФЗ, к концу года будет исчерпан, аргументирует Михаил Хесин, гендиректор М.О.Р.Е.-Плаза.

Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости Colliers Int, в 2006 г. прогнозирует всплеск девелоперской активности рядом с Третьим транспортным кольцом. Правда, говорит он, не следует полагать, что вскоре все окрестности ТТК будут застроены торговыми и офисными площадями такой девелопмент требует соответствующей инфраструктуры. Поэтому, заключает Гасиев, развитие территории вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности Москвы. Как перспективное направление эксперт называет строительство в столице подземных торговых центров, с ним согласны аналитики CWSR.

Магазины у кольца

Качество новых складских объектов будет неуклонно повышаться, в том числе благодаря приходу западных инвесторов, считают эксперты. Пока же, несмотря на огромный спрос со стороны инвесторов, предложений, соответствующих их требованиям, очень мало, указывает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов России и СНГ Knight Frank. И добавляет, что еще совсем недавно иностранные инвесторы не проявляли к сегменту складов никакого интереса, однако сейчас он вошел в сферу их интересов наряду с офисной недвижимостью. Причина активности инвесторов в том, что российский рынок недвижимости способен предложить западным компаниям ставку доходности в 13-14% годовых, что намного выше привычного для них уровня.

Хранить и распределять

Рынок складской недвижимости имеет в 2006 г. очевидные перспективы роста. Общие площади складов классов А, А- и В составят к концу 2006 г. порядка 2,9 млн кв. м, говорит Юлия Мещерина, аналитик отдела исследований CWSR. Правда, добавляет она, хотя в 2006 г. запланировано возвести более 1 млн кв. м высококлассных складов, исходя из реалий рынка, можно предположить, что из заявленных проектов будет успешно завершено не более половины и в 2006 г. складской рынок классов А и В пополнится примерно 600 000 кв. м. Но проекты в основном заявлены серьезные. По словам Владимира Пинаева, директора Jones Lang LaSalle, в 2006 г. ожидается выход целого ряда крупных высококачественных объектов международного уровня таких, например, как складской терминал Пушкино, проект Coalco. И хотя о конкретных сделках пока говорить рано, очевидно, что появление такого объема нового ликвидного продукта не пройдет незамеченным на инвестиционном рынке. Более того, часть строящихся складских комплексов класса А например, как Пушкино изначально задумывались с расчетом на то, что их после открытия приобретет крупный западный или российский инвестор, отмечает Пинаев.

Девелоперское подразделение АФК Система Система-ГАЛС собирается построить очередной технопарк в Москве. На месте НПК Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи к 2011 г. будет построен комплекс стоимостью $1 млрд. Помимо технопарка Система может построить на месте института жилье и офисы.



Как стало известно Ведомостям, этим проектом будет заниматься АФК Система. Аффилированная с ней компания Инвестиции в развитие технологий будет инвестором строительства. Источник в столичном Департаменте науки и промышленной политики уточнил, что Система стала владельцем НИИДАРа недавно, постепенно скупая акции предприятия. Девелопером проекта будет другая дочка АФК, компания Система-ГАЛС. Источник в компании оценил общую стоимость строительства технопарка в $1 млрд. Помимо научно-лабораторных и офисно-торговых площадей там может быть построено жилье, уточнил собеседник Ведомостей. Более детально комментировать проект в компании не стали, сославшись на то, что окончательная концепция проекта еще не готова. На обсуждение градостроительного совета при мэре Москвы ее вынесут в апреле следующего года. На территории НИИДАРа очень маленькая плотность застройки, на освободившейся территории (около 10 га) будет построен технопарк со всей инфраструктурой: небольшая гостиница, парковки, а также промышленные площади трех разных категорий, на которых будут размещены предприятия малого и большого бизнеса, рассказал собеседник Ведомостей в мэрии.

Решение о строительстве технопарка на востоке Москвы столичные власти приняли в конце лета. Согласно распоряжению городского правительства (№ 1663) НИИДАР будет реформирован, устаревшие мощности опытного завода перебазируют на территорию Саранского телевизионного завода (Республика Мордовия). На освободившемся месте до 2010 г. должен быть построен технопарк площадью 572 000 кв. м.

Участники рынка называют разумным развитие крупных комплексов, в которых расположены приносящие доход объекты из разных секторов недвижимости. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор консультирующей проект компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, считает, что на территории опытного завода можно построить разные виды недвижимости: офисы, торговый центр и жилье. Крупные девелоперы рассматривают большие территории как страховой полис от непредсказуемого развития рынка: если, например, спрос на жилье падает, то его строительство можно отложить до изменения конъюнктуры, а в это время развивать другие виды недвижимости, говорит он. Однако директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов уверен, что на территории НИИДАРа оптимальнее возводить жилье бизнес-класса: В этом районе невысокий спрос на офисы и достаточно много свободной земли.

100% площадей в готовых объектах перейдут в собственность города. Гендиректор НИИДАРа Сергей Сапрыкин отметил, что строительство пока не началось и институт работает в обычном режиме.

Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи (НИИДАР) разрабатывает и производит аппаратуру для радио, телевидения и связи. По данным СПАРК-Интерфакса, 33,54% акций предприятия принадлежит ОАО МАК Вымпел, 37,5% ОАО Концерн Радиотехнические и информационные системы (входит в АФК Система). Созданная в 1990 г. компания Система-ГАЛС управляет активами АФК Система в области строительства и недвижимости. Компания построила офисный комплекс ГАЛС-Тауэр, московскую штаб-квартиру концерна ДаймлерКрайслер и др. В 2004 г. недвижимость принесла Системе около $27 млн прибыли.

НПК НИИДАР третий по счету технопарк АФК Система. Корпорация уже строит открытый технопарк Саров-Система на научно-технологической базе РФЯЦ-ВНИИЭФ в Нижегородской области и технопарк Дубна-Система на базе Объединенного института ядерной энергии. Кроме того, Система развивает инновационно-технологический центр МГТУ-Система в МГТУ им. Баумана.

Вчера Минприроды (МПР) сообщило, что Росприроднадзор (входит в структуру министерства) возбудил административное дело по факту нарушения природоохранного законодательства компанией Калнозолс Строительство, ведущей строительство торгово-технического центра (ТТЦ) для российского подразделения Porsche. Соответствующее уведомление направлено в ООО Порше Русланд (инвестор-заказчик строительства центра). Как пояснил Ъ замглавы Росприроднадзора Олег Митволь, дело возбуждено по ст. 8.4 (Нарушение законодательства об экологической экспертизе) и ст. 8.12 (Нарушение порядка предоставления в пользование земельных участков в водоохранных зонах) КоАПа.


Росприроднадзор намерен обратиться в Арбитражный суд Москвы с требованием остановить строительство торгово-технического центра автоконцерна Porsche на Ленинградском шоссе. Основанием для этого стали нарушения природоохранного законодательства, допущенные генподрядчиком проекта ООО Калнозолс Строительство, которое якобы начало возведение центра, не имея положительного заключения государственной экологической экспертизы. В Porsche уверяют, что получили все необходимые разрешения.

ООО Порше Русланд на 100% принадлежит германскому автоконцерну Porsche AG. По заключенному в 2004 году договору с правительством Москвы ООО получило в аренду на 49 лет участок в 1,2 га под строительство ТТЦ стоимостью более €10 млн по адресу Ленинградское шоссе, владение 71а. ТТЦ должен быть сдан в эксплуатацию 1 августа 2006 года.

Основанием стали нарушения, выявленные Росприроднадзором 8 декабря в ходе проверки строительства центра Porsche.

По словам чиновника, Росприроднадзор намерен обратиться в арбитраж Москвы с требованием остановить строительство центра Porsche и передать результаты проверки в прокуратуру. Она проверит, есть ли основания для возбуждения уголовного дела в отношении руководства 'Калнозолс Строительства', пояснил Олег Митволь. Уголовные дела возбуждаются, если ущерб окружающей среде превышает 500 тыс. руб..

По словам господина Митволя, Калнозолс Строительство не предоставило ведомству положительного заключения государственной экологической экспертизы, а также разрешительные документы по отводу сточных вод с территории объекта, в том числе из котлована. В результате МПР и Росприроднадзор взяли ситуацию со строительством под личный контроль руководства, поскольку ТТЦ возводится в непосредственной близости от Химкинского водохранилища, откуда происходит забор воды для питьевого водоснабжения Москвы. Я в принципе против строительства автомоек, автозаправок или других подобных объектов на берегу водоемов, заявил Ъ Олег Митволь.

Между тем Олег Митволь убежден, что организовывать экспертизу могут только органы федеральной власти. Местные администрации не имеют на это права, полагает чиновник. Если московские власти выдали заключение госэкспертизы, то речь идет о превышении служебных полномочий, то есть уголовно наказуемом деянии, и мы обратим внимание прокуратуры на этот факт.

Пресс-секретарь Порше Русланд Оксана Хартонюк заявила Ъ, что компания пока не получала уведомлений о возбуждении административного производства. Кроме того, уверяет госпожа Хартонюк, генподрядчик все же получил положительное заключение государственной экологической экспертизы до того, как было начато строительство ТТЦ. Заключение было выдано департаментом природопользования и охраны окружающей среды правительства Москвы 21 ноября 2001 года, уточнила госпожа Хартонюк. Просто 8 декабря документа не оказалось на объекте. Мы готовы его предоставить.



Главная --> Публикации