Главная --> Публикации --> Закон подкрался незаметно Евроцемент согласен только на 5% Участники рынка предлагают кардинально изменить закон о долевом строительстве или вовсе отменить его Россиян хотят согнать в поселения Офисная экспансия

Закон о санитарной охране источников питьевого водоснабжения Москвы от 2002 года гласит: застройка берега в водоохранных зонах разрешена не ближе, чем в 750 м от края воды. Координатор «Гринписа» Алексей Ярошенко считает, что закон этот чиновники нарушают, из-за чего в Красногорском районе особенно пострадала деревня Глухово, в Ленинском – Переделкино, в Одинцовском – Лохин остров, деревни Жуковка и Барвиха.

В подмосковных лесах возобновилась вырубка деревьев под строительство коттеджных поселков. «Столичной» стало известно, что застройка идет и в местах, где она запрещена: в заповедных лесах и санитарных водоохранных зонах вдоль берега Москвы-реки. Активисты «Гринписа» утверждают, что строительство домов на заповедной территории ведется с разрешения правительства Московской области.

Жительница Барвихи Клавдия Елизарова рассказала, что месяц назад глава администрации Барвихинского сельского округа Олег Дайлюденко объявил, что пойма реки Самынки и существующий проход к Москве-реке принадлежат на правах собственности ЗАО «Агрокомплекс Горки-2», так как она подпадает под категорию земель сельскохозяйственного назначения. По словам господина Дайлюденко, земли эти уже проданы частным лицам и будут застраиваться по их усмотрению.

Жителям Барвихи обещают перекрыть единственный подступ к Москве-реке. Прямо за зданием сельской администрации начинается овраг, попадающий в санитарную зону, – те самые 750 метров до берега Москвы-реки. Ниже по течению – водозаборная станция. Чтобы попасть на сам берег, нужно перейти мостик через речку Самынку, других подходов нет. Местные жители отдыхали там от шума проходящего через Барвиху Рублево-Успенского шоссе и были уверены, что эти 500 метров берега, будучи частью прибрежной санитарной зоны, не могут быть проданы частным лицам. Они ошиблись.

Сам Олег Дайлюденко поведал «Столичной», что границы санитарной зоны весьма расплывчаты и зависят от размеров реки.

Застройка еще не началась, но «частные лица» уже начали обносить участки заборами. Клавдия Григорьевна говорит: «По слухам, часть берега приобрела Анастасия Вертинская, чтобы открыть здесь платный пляж. А раньше здесь даже купаться было запрещено. Дайлюденко нам пообещал, что вместо мостика через Самынку над оврагом чуть ли не подвесную дорогу сделает. На сваях. Будем ходить не по земле, а по воздуху! Только куда? До воды и обратно?»

А директор самого ЗАО «Агрокомплекс »Горки-2«» Александр Козырев сказал «Столичной»: «Мы никакой земли не продавали», – и прервал разговор, сославшись на занятость.

– Здесь они, ну, метров 200, не больше. Частный собственник не сможет построить дом в этой зоне, если Госсанэпиднадзор не разрешит, но ставить заборы на купленной земле закон не запрещает. Да, барвихинские старожилы считают, что земля принадлежит им. Но это не так. У кого деньги есть, тот и хозяин.

Вот только жителям Барвихи никто не объяснял этих тонкостей. Недавно они обратились к старосте Барвихи Людмиле Ревенко, и та разослала письма с 240 подписями в Мосводоканал, Московскую областную думу и лично Борису Громову, с просьбой «не допустить варварского захвата охраняемой санитарной зоны». Ответа пока нет.

Вот против этого и митингуют «зеленые». «У меня вызывают недоумение эти акции, потому что факты, которые приводит »Гринпис«, связаны с решениями 6-летней давности, и что при Борисе Громове перевода лесных зон в нелесные не было», – заявил «Столичной» первый заместитель министра экологии и природопользования правительства Московской области Александр Красиков.

"Правильный" ипотечный кредит выгоден и заемщику и банку. В развитых странах это поняли давно - поэтому там ипотека занимает не десятые доли процента от ВВП, как в России, а как минимум половину, а, к примеру, в Дании и все 100 процентов. В Соединенных штатах Америки для резидентов "придуманы" сотни ипотечных программ - причем на очень и очень льготных условиях. У нас в стране банки-кредиторы только начали разворачиваться лицом к заемщику - но пока что застряли на полпути.


В международной практике принято страховать банковские кредитные риски

Чтобы ипотечный кредит стал более доступным, говорят эксперты, надо предложить заемщику не только разумный процент по его обслуживанию, но и минимальный первоначальный взнос. Недвижимость везде в мире недешево стоит, поэтому именно "стандартные" 30% от стоимости приобретаемого по ипотеке жилья, которые должен заплатить заемщик из своих денег, чтобы получить оставшиеся 70% от банка, останавливает многих от обращения за кредитом. В то же время банки очень неохотно соглашаются на снижение первого взноса - чем больше кредит они выдают, тем больше рисков на себя принимают. Какой же выход? В международной практике принято страховать банковские кредитные риски. В результате заемщик платит 10% или даже 5% своих денег, а "разницу" в 20-25% до стандартных банковских 30% "покрывает" страховка.

Где-то убыло, где-то прибыло

Конечно, подобный уровень развития в мире был достигнут не сразу - большинство стран, где сегодня успешно взаимодействуют заемщики, кредиторы и страховые компании, смогли прийти к существующему уровню развития только с течением времени, накопив значительный опыт по проведению андеррайтинга (то есть предварительной оценки платежеспособности заемщиков) и оценки собственных рисков. В США первые попытки предложить населению ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 20% наблюдались еще во времена Великой депрессии (начало 30-х годов прошлого века): для этих целей там была разработана специальная программа, опиравшаяся на финансовую поддержку государства. Называлась эта программа "Фонд взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации", или сокращенно ФЖА. Ориентирована она была, в первую очередь, на людей с не слишком высокими доходами. Постепенно максимальный размер кредита, который заемщик мог получить в рамках этой программы, увеличивался и сегодня достиг всех 100% - то есть современный американец может получить кредит на квартиру или дом у банка, вообще не внеся ни цента собственных средств. Максимальный срок такого кредита составляет 30 лет, страховые премии вносятся заемщиком ежегодно. Но если в первый раз он платит страховой компании 1,5% от стоимости приобретаемого жилья, то при продлении договора этот процент уменьшается втрое - до 0,5 процента. Еще более выгодные ставки у частных американских страховых компаний - при том же сроке кредита страховка может вноситься как авансом, так и помесячно или ежегодно. Ее стоимость варьируется от 0,3 до 1% в год.

Ипотечное страхование в разных странах начиналось по-разному: в США первые "ростки" создания ипотечно-страховой системы появились в середине 30-х годов прошлого века, в Великобритании - только накануне 1970 года, в Израиле всего лишь 7 лет тому назад. Типы финансовой поддержки также сильно отличаются друг от друга - где-то государство взяло на себя "бремя" финансирования страховых ипотечных программ, где-то работают частные организации - как некоммерческие, так и коммерческие, в большинстве стран эти две формы сочетаются.

Делим ответственность

Аналогично ситуация с уменьшением первоначального взноса и его постепенная "ликвидация" складывалась в Канаде и в Австралии. Та же закономерность прослеживается и в практике других стран, которые гораздо позднее присоединились к программе ипотечного страхования. Например, в Израиле, где практика страхования банковских рисков возникла лишь в 1998 году, размер максимального кредита, который мог получить в то время заемщик, составлял всего 60 процентов. По прошествии нескольких лет в результате успешной работы банков (при формировании ими общих принципов проведения андеррайтинга) сумма кредита была увеличена до 90 процентов. Таким образом, сегодня в Израиле резиденты могут приобрести жилье по ипотеке, внеся не более 10% собственных денег. Аналогично развивалась практика ипотечного кредитования в Гонконге - там страхование банковских рисков началось на год позже, чем в Израиле, в 1999 году.

К примеру, принципы работы американской ФЖА начисто отрицают возможность какого-либо субсидирования. Но так как ставка по обслуживанию страховок одинакова и для "сильных", и для "слабых" заемщиков, то невольно происходит так называемое "перекрестное субсидирование": избыточный доход от страховых взносов малорисковых клиентов перекрывает убытки от расходов страховщиков на высокорисковых клиентов (в первую очередь, с низким уровнем дохода).

Мировая практика показала, что риски банка минимизируются гораздо лучше, если страховка "покрывает" не все 100% потенциальных убытков. Первоначальный кредитор (то есть банк) должен принять на себя часть кредитных рисков, чтобы более тщательно проводить проверку своих заемщиков. Иначе у них появится соблазн выдать слишком много кредитов.

Социалка

У ФЖА были и другие программы, нацеленные исключительно на малодоходные слои населения - так называемые программы страхования "особых рисков". Как правило, в их рамках страховщики не рассчитывают на то, что заемщик будет аккуратно и своевременно выплачивать причитающиеся с него взносы. И поэтому периодически вынуждены обращаться в государственное Казначейство с просьбой о выделении дополнительных средств.

Коттеджные поселки сегодня представляют собой один из наиболее инвестиционно привлекательных секторов рынка недвижимости. В последние годы этот рынок динамично развивается, особенно два его сегмента коттеджные поселки и поселки таунхаусов, причем последние постепенно отвоевывают все большую долю на рынке.

В других странах государственные программы ипотечного страхования имеют более ярко выраженный "социальный" характер. К примеру, в Литве государственные страховщики обслуживают широкий круг заемщиков, которые платят весьма высокие страховые взносы (в среднем 3-4,5%, причем исключительно на условиях предоплаты). Правда, примерно половина всех клиентов относится к группе лиц с так называемыми "особыми нуждами" и платят гораздо меньше. Особые нужды по-литовски - это, к примеру, проживание в ветхом жилье. Из "экзотических" следует отметить государственную программу страхования ипотечных рисков в Южной Африке - кстати, действует она с 1989 года. Под ее действие подпадают исключительно заемщики с низким уровнем доходов - для них установлены минимальные страховые взносы, которые даже не покрывают операционных расходов страховщика.

В чем выгода?
Рассмотрим в качестве примера рынок загородных новостроек, принимая во внимание только новые коттеджные поселки и таунхаусы, которые в данный момент строятся и продаются (без учета объектов вторичного рынка).
По данным каталога коттеджных поселков М2, общий объем рассматриваемого сегмента рынка составил по отдельно стоящим домам 206 поселков и 106 компаний-операторов, по таунхаусам 67 поселков. В первом случае объем рынка составляет $6,66 млрд, во втором $1,13 млрд.
Основными факторами, которые влияют на развитие этих двух сегментов рынка загородного жилья, являются:
высокие темпы роста цен на земельные участки (особенно в пределах 40 60 км от МКАД);
возможность комплексной и поэтапной застройки и сдачи территорий;
обеспечение безопасности и комфортности проживания;
ориентация на наиболее платежеспособную группу населения (для справки: в Московском регионе сейчас проживают примерно 60 тыс. так называемых долларовых миллионеров);
наличие большого неудовлетворенного спроса, особенно в секторе жилья эконом-класса (объекты стоимостью до $250 тыс.);
непрозрачность рынка, позволяющая уклоняться от уплаты налогов;
высокая доходность девелоперских проектов (по объектам бизнес-класса она составляет от 30 до 100%, по элитным объектам доходит до 200%);
отсутствие сильной конкуренции между компаниями-операторами (в среднем один коттеджный поселок продают одна две компании, один поселок с таунхаусами одна компания) и т. д.

За год предложение таунхаусов выросло более чем в два раза, коттеджных поселков примерно на 35%. Так, если в 2004 году на рынке предлагалось к реализации около 140 коттеджных поселков и около 30 поселков таунхаусов (всего около 170 объектов), то в этом году число коттеджных поселков возросло до 206, а таунхаусов до 67.
Сравним эти два вида загородной жилой недвижимости по основным характеристикам. Стоит оговориться, что речь идет о средних для рынка показателях. Итак, площадь коттеджного поселка в среднем составляет 15 га, на ней располагается 53 дома; размеры поселка таунхаусов 11,5 га, в нем насчитывается 69 квартир-секций. Таким образом, на рынке таунхаусов на меньшей площади концентрируется большее количество жилых объектов. Соответственно, площадь земельного участка больше в коттеджном поселке это в среднем 24 сотки, тогда как по объектам с таунхаусами этот показатель в восемь раз меньше всего три сотки.
Типичный дом в коттеджном поселке имеет площадь 402 кв. м, квартира-секция в таунхаусе 229 кв. м, т. е. в 1,8 раза меньше. Но в последнем случае меньше и общая стоимость объекта.
Дома в коттеджных поселках продают в среднем по $1900 за 1 кв. м, таунхаусы по $125 Примечательно, что цена 1 кв. м загородного дома практически сравнялась со стоимостью 1 кв. м в московских квартирах. Единственная разница в том, что при покупке коттеджей в эту стоимость входит и цена земли.
Сопоставив два вышеназванных показателя, можно сказать, что дом в коттеджном поселке обойдется в среднем в $760 тыс., квартира-секция в таунхаусе в $290 тыс. Меньшая площадь, меньшая стоимость 1 кв. м получается, что таунхаусы обойдутся в 2,5 2,7 раза дешевле, чем дом в коттеджном поселке.
Немаловажным фактором, который добавляет таунхаусам привлекательности, является стоимость эксплуатации, которая составляет на рынке коттеджных поселков $290 в месяц, на рынке таунхаусов $222, или в 1,3 раза меньше.
По сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20%. Темпы удорожания близки к темпам увеличения цен на жилье в Москве. Рынок коттеджных поселков и таунхаусов развивается активно, но пока не насыщается, соответственно, рост предложения не достигает тех масштабов, при которых происходит стабилизация цен.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН:
 В данный момент на рынке загородной недвижимости представлены новые организованные коттеджные поселки всех ценовых уровней. Их соотношение выглядит следующим образом: коттеджных поселков с объектами стоимостью до $100 тыс. на рынке порядка 3% всех предложений. Примерно четверть 25% приходится на поселки с домами стоимостью $200 300 тыс. Оставшуюся нишу занимают коттеджные поселки бизнес-класса и элитные. Налицо ярко выраженный дефицит недорогих загородных домов. Однако, по мнению аналитиков корпорации МИАН, в ближайшие годы ситуация должна измениться. В ценовом диапазоне $100 200 тыс. доля предложений может увеличиться в два раза, а в секторе $200 300 тыс. вырасти на 30 35%. Уже сейчас на рынке появились интересные предложения коттеджей и таунхаусов в поселках эконом-класса, где можно приобрести загородное жилье по вполне доступным ценам от $99 тыс. за объект, что сопоставимо со стоимостью типовой двух трехкомнатной квартиры Москве.

Где искать?
Анализ предложения новых коттеджных поселков показывает, что на три направления (Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское) приходится почти 60% всех новых поселков. При добавлении еще двух направлений (Дмитровского и Ленинградского) доля первой пятерки возрастает почти до 73%.
Основная часть (37%) новых поселков таунхаусов приходится на Ярославское, Дмитровское и Калужское направления. При добавлении к ним Пятницкого направления и территории Москвы (где также строятся таунхаусы) доля первой пятерки увеличивается до 63%.
Если средняя стоимость 1 кв. м (включая цену земли) в коттеджных поселках составляет $1900, то на отдельных направлениях она превышает $2000, а в ряде случаев приближается к $250 Наиболее дорогими являются Рублево-Успенское, Дмитровское, Минское и Новорижское направления, самыми дешевыми Ярославское и Рязанское.
Средняя стоимость 1 кв. м (включая стоимость земли) в поселках таунхаусов на отдельных направлениях нередко превышает среднестатистические $1256 и достигает $1400 (редко $2000). Ценовые лидеры здесь несколько другие Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское направления, а наиболее дешевыми являются Ярославское, Минское и Щелковское направления.
Отметим, что в рассматриваемых сегментах рынка эксперты выделили так называемый золотой квадрат с вершинами в населенных пунктах Павловская Слобода, Жаворонки, Переделкино и Красногорск. По мнению специалистов, цены на жилые объекты в пределах этой территории уже близки к предельным значениям относительно величины платежеспособного спроса.
В качестве примеров можно привести поселки X-Park (16 км от МКАД, цена за дом до $2,7 млн) и Корабельные сосны (22 км от МКАД, цена за объект до $2 млн) на Рублево-Успенском направлении, а также Павлово (14 км от МКАД, цена за дом до $2,3 млн) на Новорижском направлении.
В ближайшие годы значительного роста цен в золотом квадрате не предвидится. Вероятно, будут происходить процессы выравнивания цен на недооцененные объекты рынка, которых становится все меньше и меньше.

Основным документом, регулирующим вопрос распределения земель, является Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). В соответствии со ст. 30 этого документа на торгах решается судьба тех участков, в отношении которых не произведено предварительное согласование размещения объектов.
По нормам Гражданского кодекса РФ, торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса. Разница в том, что аукцион выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену, а победителем конкурса признается тот, кто сделает наиболее выгодное предложение. Земельный участок под строительство предоставляется только по результатам аукциона.

Владимир Яхонтов
Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Таунхаусы представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций с отдельным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком. Площадь каждой квартиры составляет от 120 до 300 кв. м. Таунхаусы, как правило, находятся в организованном поселке, который располагает подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной.
Такие поселки строятся чаще всего не дальше 30 км от МКАД. В них селятся активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Чистый воздух, природа тут сочетаются с развитой инфраструктурой, отличными дорогами, высоким уровнем безопасности. Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга.
Аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. Уже сегодня наблюдается повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей. Стоимость секции, то есть отдельной квартиры, в двух- или трехэтажном доме в среднем составляет $170 200 тыс. (на престижном Рублево-Успенском направлении стоимость таунхаусов может достигать $400 900 тыс.).
Возведение и, соответственно, покупка таунхауса обходятся значительно дешевле приобретения отдельно стоящего коттеджа, поскольку в данном случае на 30% дешевле прокладывать коммуникации, еще на 15% можно снизить затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.
Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую эффективность инвестиций как на стадии строительства таунхаусов, так и при вложении средств в готовое здание. Основными факторами успеха являются четкое позиционирование объекта и соответствие качества поселка потребностям клиентов.
Согласно новому Градостроительному кодексу, с 1 октября 2005 года земельные участки под строительство жилья будут распределяться посредством открытых торгов. Юрист М2 рассказывает о правилах организации торгов и участия в них.

Как не получить отказ
Аукцион выигрывает тот, кто предложит большую сумму за продаваемое имущество. Результат торгов оформляется протоколом в день их проведения. В обязательном порядке в протоколе указываются предмет аукциона, цена, за которую он продан, и победитель. В случае с продажей земельного участка сумма, которую покупатель предложил на торгах, — его единственная трата. Если предметом аукциона является право аренды, то помимо денег за это право победитель будет вносить арендную плату.
На подачу заявки отводится 25 дней. Организатор не имеет права прекратить сбор заявок ранее чем за пять дней до проведения аукциона. Это в значительной мере должно способствовать участию в аукционе максимального количества заявителей. Каждый заявитель имеет право подать только одну заявку. Это гарантирует равные возможности остальных участников выиграть торги.
Организатор аукциона вправе отказать в участии. Поводом для этого может послужить непредставление необходимых документов или указание в них недостоверных сведений о заявителе, невнесение задатка, а также официальный запрет на участие в аукционах для конкретного заявителя. В любом случае независимо от того, допущен заявитель к участию в аукционе или нет, его известят о результатах рассмотрения его заявки на следующий день. Если он внес задаток, но не был признан участником аукциона, организатор обязан вернуть ему задаток в течение трех дней с момента оформления протокола принятия заявок.
Когда кто-то из заявителей передумал участвовать в аукционе, он может известить организатора в письменном виде. Если он сделал это до окончания срока приема заявок, организатор должен вернуть сумму задатка в течение трех дней с момента регистрации отказа. Если отказ поступил после окончания приема заявок, заявитель получит задаток назад вместе с участниками, проигравшими аукцион.
В соответствии с п. 11 ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона «вправе отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона». Между тем считается, что никто, кроме продавца и организатора, не знает об аукционе. Не совсем понятно, что даст отказ от проведения торгов, если о них никому не известно. Таким образом, получается, продавец или организатор аукциона лишены возможности отменить его.

Шаг за шагом
Ст. 30 ЗК РФ определяет следующий порядок предоставления земли. Для начала земельный участок должен быть сформирован, что предполагает подготовку границ участка, определение его использования и принятие соответствующими органами решения об устройстве торгов. На следующем этапе производится кадастровый учет участка, проводятся сами торги и заключается договор с победителем аукциона.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов может быть земельный участок или право аренды земли. В качестве собственника земли выступают органы исполнительной власти, в чьем ведении находятся участки. Эти органы могут устроить аукцион сами или с помощью сторонних организаций, которые специализируются на проведении торгов и заключили с собственником земли договор.
Сам аукцион является открытым. Это значит, что количество участников не ограничено и в нем могут принять участие все желающие. Продавец участка обязан опубликовать свое решение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до события (если организатором торгов является нанятая компания, обязанность по опубликованию извещения ложится на нее).
В тексте извещения должна содержаться вся необходимая информация: предмет торгов, дата, место и порядок их проведения, сведения об организаторе аукциона и продавце имущества, начальная цена имущества, шаг аукциона (сумма, на которую повышается ставка участников, обычно — от 1 до 5% начальной стоимости предмета аукциона). Кроме того, в извещении необходимо указать требования, предъявляемые к заявкам на участие в аукционе, размер задатка, а также все существенные условия договора, который будет заключен с победителем аукциона.
Потенциальные участники аукциона (заявители) должны направить устроителю аукциона в течение установленного срока следующие документы: заявку на участие в аукционе, документы, подтверждающие внесение задатка, и выписку из Единого государственного регистра юридических лиц (для юрлиц). Формально организатор не имеет права требовать от участников аукциона никаких документов, кроме этих. С другой стороны, в Земельном кодексе указано, что заявка должна соответствовать установленной форме, вид которой отдается на усмотрение субъектов Федерации и муниципальных властей. Пока форма заявки московскими властями не утверждена, можно предположить, что устроители аукциона будут требовать от заявителей и другие документы в качестве приложения к заявке.

Каринэ Паршукова
Юрист отделения «Нахимовское», департамент загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В отношении земельных участков наиболее распространенными способами получить землю под жилищное строительство следует признать:
· Договоры и иные сделки, самым распространенным видом которых является купля-продажа. Реже встречаются сделки дарения или мены. Также существует такое понятие, как правопреемство (например, когда право собственности на земельный участок переходит от умершего к наследнику).
· Получение прав на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление таких участков осуществляется за плату, но может производиться и бесплатно в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Решение об этом принимают органы исполнительной власти или местного самоуправления, в собственности которых находится тот или иной участок. Если земля предоставляется без предварительного согласования мест размещения объектов, то участки распределяются посредством торгов (конкурсов или аукционов). Сам порядок этой процедуры подробно изложен в Земельном кодексе РФ, а также в других законодательных актах.
Плюсы и минусы. Заключить договор купли-продажи, конечно, проще и быстрее, особенно если у продавца готов комплект документов, необходимых для сделки. Но если покупателя интересует участок, который является муниципальной собственностью, то ему придется проходить сложную процедуру выкупа земли у государства. Правда, в этом случае гражданин имеет большие возможности по выбору участка.

Может ли аукцион не состояться?
Аукцион признается несостоявшимся в двух случаях: если в нем участвовал всего один заявитель или если после троекратного объявления начальной цены никто из участников не захотел купить выставленное на торги имущество. Любопытная деталь: если аукцион не состоялся по первой причине, договор купли-продажи может быть заключен с единственным участником торгов через десять дней после проведения аукциона.
Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи не заключен, организатор имеет возможность объявить о проведении повторных торгов. Причем условия аукциона (в том числе и стартовая цена лота) могут быть изменены.
В ряде случаев эти правила дают организаторам некоторым образом влиять на результаты торгов. Например, аукцион не состоялся — заключается договор с его единственным участником — той компанией, которая больше всего устраивает продавца. Не исключена возможность сговора и при проведении повторных торгов с измененными условиями: заинтересованная компания может получить землю по более низкой цене.
Также стоит упомянуть в данном контексте и вопрос извещения о проведении аукциона: недостаточно широкое оповещение позволяет сузить число участников аукциона. Объявление о торгах публикуется организатором аукциона в каком-либо периодическом печатном издании либо на официальном сайте того органа исполнительной власти, который является продавцом конкретного участка. Но публикация возможна только в том случае, если у соответствующего органа есть свой сайт. Сайт правительства России найти просто. Сайт правительства Москвы — тоже не тайна. Отыскать сайт какого-либо из столичных районов несколько сложнее, не говоря уже о подмосковных или региональных муниципальных образованиях. Таким образом, местные власти, выступающие продавцами, получают шанс провести аукцион так, как надо им. Причем все нормы будут соблюдены. Хорошо, что государство наконец-то будет получать деньги за землю. Но сам механизм организации аукционов (особенно отказов от их проведения) требует доработки. Когда наработается практический опыт в этой сфере, проявятся и менее явные недостатки. Пока остается наблюдать за развитием строительного бизнеса и надеяться, что новые законодательные нормы не окажут на рынок недвижимости негативного влияния.



Главная --> Публикации