Главная --> Публикации --> Допэмиссия на строительство Власти делают жилье все более доступным для молодых семей, но льготами по-прежнему нельзя воспользоваться Подмосковье превращается... в москву Новое платье для "гаваны" Строителям не хватает света

“К тому моменту, когда я понял, что придется покупать квартиру, моих сбережений хватало лишь на оплату 5% ее стоимости. А чтобы получить ипотечный кредит, нужно было накопить как минимум еще 15%”, — рассказывает клиент Абсолют-банка Александр Катаев. Чтобы имеющиеся в наличии деньги не лежали дома мертвым грузом, он решил открыть пополняемый депозит в том банке, где собирался получать заем. Благо потенциальным заемщикам в нем предлагали специальные ипотечные вклады.

Далеко не каждый человек, планирующий покупку жилья в кредит, может разом выложить $20 000-50 000 в качестве первоначального взноса. Нужную сумму чаще всего приходится копить в течение нескольких месяцев, а то и лет. Поэтому банки предлагают заемщикам открыть специальные ипотечные вклады, а взамен обещают немного смягчить условия займа.

Похожие продукты для будущих покупателей жилья уже разработали и ввели многие банки. Такие депозиты сейчас действуют, в частности, в Международном промышленном банке (МПБ), Московском кредитном банке (МКБ), Экспобанке, банке “Возрождение” и др. (см. таблицу). Все они выдают кредиты на покупку жилья.

Ставки выше

Чтобы помочь будущему покупателю жилья скорее накопить деньги на первоначальный взнос, некоторые банки назначают повышенные проценты по специальным “ипотечным” депозитам по сравнению с другими действующими в банке вкладами. Так, в МПБ ставки по “Ипотечному” вкладу примерно на 0,25-0,6 пункта выше, чем по другим пополняемым депозитам. А вот банк “Возрождение” начисляет доход на дополнительные взносы в зависимости от срока их хранения почти на 1,25 пункта выше, чем по вкладам с аналогичными условиями.

По условиям “ипотечные” депозиты похожи на обычные пополняемые вклады. Открыть их можно на срок от полугода до двух лет в рублях и долларах, реже в евро. В течение срока действия такого вклада его можно пополнять неограниченное количество раз. Правда, поскольку речь идет о крупных накоплениях, размер дополнительных взносов по условиям этих вкладов велик — он должен составлять не менее $200-50 Если же к концу срока вклада накопить необходимую для уплаты начального взноса сумму не удастся или не будет получено согласие банка на выдачу кредита, его можно автоматически продлить на тот же срок. Однако процент, который после этого банк станет начислять на сумму депозита, может отличаться от первоначального: каждый раз по вкладу устанавливается ставка, действующая в банке на момент пролонгации.

Хотя такие вклады и называются “ипотечными”, открыть их на действующих условиях может абсолютно любой человек. “При этом банку не важно, будет вкладчик в дальнейшем получать кредит на покупку жилья или нет”, — говорит заместитель начальника отдела продуктов банка “Возрождение” Светлана Бычкова.

Не только заемщикам

Льготы вкладчикам

При досрочном расторжении клиентом договора вклада банки начисляют проценты по-разному. Одни, к примеру МКБ, выплачивают доход за время хранения денег по ставке “до востребования”. Другие идут навстречу клиенту. Так, Экспобанк, Абсолют-банк и МПБ разрешают клиентам в любой момент досрочно забрать деньги без потери накопленных процентов. Поэтому по сути такой вклад становится вкладом до востребования, но с более высоким доходом. “Однако этими спецусловиями смогут воспользоваться только те вкладчики, которые получили одобрение банка на выдачу кредита и снимают средства для оплаты первоначального взноса за жилье”, — подчеркивает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. Так что всем остальным расторгнуть договор без потери хотя бы части набежавших процентов, скорее всего, не удастся.

Дело в том, что для них некоторые банки соглашаются отменить различные комиссии, обычно взимаемые при выдаче займа. Так, Экспобанк и МКБ не берут с “ипотечных” вкладчиков плату за рассмотрение заявки на получение кредита, так что они экономят соответственно 2000 и 1200 руб. Кроме того, МКБ освобождает клиентов-вкладчиков от уплаты комиссии за снятие наличных с ссудного счета (при выплате денег продавцу квартиры), которая для всех других заемщиков составляет 1% от суммы кредита. А владельцам вклада “Жилищный+” в банке “Евротраст” при получении кредита не придется платить единовременную комиссию за ведение счета, которая может доходить до $100 Правда, так делают далеко не все банки. Например, в Абсолют-банке, МПБ и “Возрождении” вкладчику придется заплатить все комиссии в полном объеме, как и рядовому получателю кредита.

Зато вкладчикам, которые все же решат получать ипотечный кредит в банке, где открыт ипотечный вклад, могут предоставить льготы при выдаче займа.

Зато вкладчики могут рассчитывать на более лояльное отношение со стороны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа. “Наличие "ипотечного" или любого другого вклада в банке повышает шансы клиента на получение кредита”, — говорит Бычкова из банка “Возрождение”.

А вот ставки по кредиту даже для владельцев ипотечных вкладов банки пока не снижают. Для заемщиков гораздо более важна экономия средств на начальном этапе получения кредита и покупки квартиры, так что они больше заинтересованы в отмене различных сопутствующих комиссий, чем в снижении кредитной ставки на доли процента, считает начальник управления развития бизнеса Московского кредитного банка Владислав Боднарчук. А значительно снизить ставки банки сегодня пока просто не могут, добавляет он. “Предлагая клиенту "чужую" кредитную программу, например АИЖК, банк в принципе не может опустить ставку по собственному усмотрению”, — добавляет начальник отдела кредитования Экспобанка Надежда Иванова. По ее словам, в таких случаях банки могут лишь уменьшать собственные комиссии. Поэтому рассчитывать на более дешевый кредит вкладчикам также не стоит.


Столичная мэрия готовится выйти на московский рынок недвижимости в качестве активного покупателя. С 2006 года город намерен начать скупать у частных застройщиков квартиры под переселение жителей из сносимых пятиэтажек по коммерческим расценкам. По 100-120 тыс. кв. м ежегодно, что наверняка скажется на росте цен на жилье.

“При рассмотрении заявки на получение кредита банк относится к своим вкладчикам более лояльно”, — соглашается начальник отдела розничных продуктов Международного промышленного банка Алексей Кравец. Однако наличие у вас вклада не является решающим фактором для принятия решения о выдаче кредита. По словам банкиров, в любом случае в первую очередь комитет будет оценивать платежеспособность клиента.

- Дефицит площадей возник у города в связи с принятием положения, обязывающего расселять жителей сносимых домов в пределах района, а не всего округа, как это было раньше, - говорит заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Анатолий Петраков. - В результате в некоторых районах Москвы мы не можем продолжать снос, потому что нам просто некуда переселять людей.

Москва испытывает серьезный дефицит свободных площадок под строительство. Под угрозой срыва находится даже программа сноса пятиэтажного фонда.

- Будут выкупаться площади только в тех домах, набор и размер квартир в которых соответствуют социальным нормам, - рассказала "Известиям" руководитель департамента экономической политики Марина Оглоблина. - Иными словами, какая квартира была у жильца, такую же он и получит. Впрочем, пока этот вопрос еще окончательно не проработан. Мэр Юрий Лужков вообще дал указание Ресину разбиться, но найти свободные площадки.

По его словам, в следующем году дефицит площадей под программу переселения жителей пятиэтажек может составить примерно 250 тыс. кв. м. Частично эта проблема будет решена за счет строительства микрорайона в Южном Бутове. Там для городских нужд будет выделено 130-150 тыс. кв. м. Но так как в Бутово всех не переселишь, остальные 100-120 тыс. кв. м город намерен прикупить у частных компаний, специализирующихся на строительстве панельных домов.

- Мы уже ведем переговоры с некоторыми компаниями, ведущими строительство в Новых Кузьминках и Кожухове, - говорит он. - Квадратный метр там обойдется бюджету города примерно в 1170 долларов. Это практически себестоимость строительства.

Как утверждает Анатолий Петраков, цена квадратного метра обойдется городу не выше себестоимости строительства.

- В действительности реальная себестоимость строительства не ниже 950 долларов, а то и гораздо выше, - заявил "Известиям" руководитель пресс-службы группы компаний СУ-155 Владимир Фомин. - Ведь в нее входит не только затраты на само возведение дома, но и потери застройщиков на различные обременения, благоустройство, строительство школ и т.д. Продавать квартиры по себестоимости застройщики просто не могут, так как нельзя работать себе в убыток. Прибыль должна быть хотя бы 6%.

Впрочем, с этим можно и не согласиться. В одном из микрорайонов Кожухова "Известиям" предложили "двушку" в панельном доме (застройщик ДСК-1) по цене 33 тыс. рублей (примерно 1160 долларов) за метр. Таким образом получается, что город намерен покупать квартиры практически по коммерческим ценам. Ведь, по данным департамента экономической политики, себестоимость строительства в этом году составляет 23 тыс. рублей за метр (чуть более 800 долларов). В следующем году она запланирована на уровне 26-28 тыс. рублей (900-980 долларов) за метр. А в Московском научно-исследовательском институте типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) "Известиям" рассказали, что, к примеру, в домах серии П3М затраты на строительство в этом году составляют 12 тыс. рублей (420 долларов), в КОПЭ - 13,5 тыс. рублей (470 долларов), а в П44Т - 13 тыс. рублей (460 долларов).

- Мы считаем, что город должен покупать квартиры исключительно по коммерческим ценам, - заявили в одном из риэлторских агентств. -Так как мэрия и так получает достаточно приличную долю при заключении инвестиционного договора с застройщиков (40-50%. - "Известия"). Брать квартиры сверх этой доли еще с какими-либо льготами было бы просто не справедливо. Это подорвало бы доверие к мэрии со стороны застройщиков.

Сами участники рынка положительно отнеслись к инициативе столичной мэрии.

После вступления в силу 1 апреля федерального закона № 214 О долевом участии строители стали отказываться от использования средств дольщиков. В нынешней редакции закон, чрезмерно защищая права частных инвесторов, делает привлечение их средств слишком рискованным, а саму процедуру неудобной для застройщиков. Таким образом, стройка лишается основного механизма финансирования (по данным исследования АЦ Эксперт-Урал Лидеры строительного рынка Урала, 73% средств, вложенных в строительство жилой и коммерческой недвижимости, - деньги дольщиков). Пока дефицит финансовых инструментов теоретический: строители работают по старым схемам на деньги, собранные до вступления закона в силу. Этого запаса хватит на год­два. Затем проблема станет реальной (см. Фактор 214, Э-У № 41 от 31.10.05).

Финансовых механизмов жилищного строительства, равных долевому участию по простоте, объемам привлекаемых средств и их стоимости, нет. Вероятно, в ближайшие год­два компании увеличат объемы финансирования за счет собственных средств и частично вернутся к долевке.

Из всех финансовых механизмов, связанных со строительством, лучше всего развивается ипотека. И это тревожный симптом, поскольку направлена она в основном на стимулирование потребительского спроса. Само по себе развитие платежеспособного спроса на недвижимость - явление положительное. Но в условиях, когда механизм создания адекватного спросу предложения подорван, а альтернатив не дано, ситуация грозит обернуться сокращением темпов строительства и эскалацией цен.

Сегодняшний уровень развития финансовых инструментов не позволяет найти адекватную замену долевке (в какой­то мере ее нельзя найти вовсе: ни один другой инструмент не позволяет привлекать в строительство бесплатные деньги). Но даже ценой удорожания недвижимости такой объем денежных средств, какой приносило рынку долевое участие, альтернативные инструменты вряд ли смогут восполнить в ближайшее время.

За последний год в развитии ипотеки произошли серьезные подвижки. До вступления в силу в начале этого года пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в схеме ипотечного кредитования участвовали банки­кредиторы, агентство ипотечножилищного кредитования (АИЖК) и правительство РФ. АИЖК размещало облигации под государственные гарантии и на вырученные деньги выкупало у банков ипотечные ценные бумаги - закладные на квартиры, приобретенные в ипотеку. Если гарантии правительством не выдавались, то срок получения ресурсов от размещения облигационных займов отодвигался. Поэтому когда случались сбои в выкупе закладных, банки синхронно сокращали выдачу кредитов.

Ипотека: почти счастливый потребитель

Изменение схемы привело к появлению на ипотечном рынке новых игроков - инвесторов. Рассказывает заместитель председателя правления Меткомбанка Александр Щур: Новые инвесторы - крупные банки, их дочерние компании, ипотечные паевые инвестиционные фонды - заинтересованы в выкупе стандартизированного продукта. У банковкредиторов появилось больше возможностей, чем раньше.

После принятия пакета законов, в частности закона Об ипотечных ценных бумагах, и внесения поправок в ряд других схема усложнилась. Теперь банки могут самостоятельно выводить на рынок ценных бумаг ипотечные сертификаты, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение пяти лет) платежами по закладным. Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое в свою очередь будет выпускать ипотечные ценные бумаги под государственные гарантии. Основное преимущество - приток длинных денег и снятие с банков части рисков (они перекладываются на покупателя ценных бумаг).

У крупных банков (Внешторгбанк, Сбербанк) достаточно средств, чтобы выдавать кредиты самостоятельно, без участия в федеральной ипотечной программе, не оглядываясь на правила и требования АИЖК. Правда, срок кредитования у них меньше (максимум 20 лет) и процентные ставки выше (минимум 15%). Хотя и это декларации: реально большая часть кредитов выдана на меньший срок и под больший процент.

Но резко объемы кредитования не увеличатся. Во­первых, для этого нужен хорошо развитый рынок ценных бумаг, которого пока нет. Во­вторых, организация и структурирование сделки по новой схеме - довольно сложная задача, влекущая повышенные транзакционные издержки, что оправдано лишь при больших объемах сделок. А для увеличения объемов необходимо включить в процесс выдачи ипотечных кредитов большее количество банков. В настоящее время в Екатеринбурге по федеральной ипотечной программе работают только СКБбанк, Меткомбанк, Уралфинпромбанк и Губернский банк. Интерес проявляют многие, но им необходимо время для адаптации к новой системе (в среднем, по оценкам самих банкиров, от года до полутора). Банк должен подготовить сотрудников, отработать внутренние бизнеспроцессы, создать необходимую нормативную базу и информационное обеспечение, - объясняет Александр Щур.

Факторы, ограничивающие массовое развитие ипотеки, другого рода. Во­первых, серые доходы. Допустим, в ипотеку приобретается двухкомнатная квартира стоимостью 1,2 млн рублей (60 кв. метров по 20 тыс. рублей за метр). 400 тыс. рублей - первоначальный взнос заемщика, 800 тысяч - кредит банка. При сроке кредитования в 20 лет ежемесячный платеж составит около 10 тыс. рублей. Чтобы банк выдал кредит, сумма белых доходов семьи должна составлять не менее 30 тыс. рублей. Таким уровнем доходов, да еще и подтвержденным документально, может похвастаться очень незначительная часть населения.

Изменения федеральной программы ипотечного кредитования не ограничились схемой: минимальная процентная ставка снижена до 14%, максимальные сроки кредитования увеличены до 30 лет. Федеральное АИЖК на достигнутом останавливаться не намерено и обещает к концу следующего года снизить ставку до 12%, а к 2010му и вовсе до 8%. Но и сегодня ипотека вполне доступна по процентной ставке. Заместитель председателя правления СКБбанка Юрий Моисеенко: Если соотносить существующую процентную ставку с темпами роста цен на жилье, то ипотечный кредит на год­три, а то и больше имеет отрицательную стоимость: жилье дорожает процентов на 30 - 35% в год, и предпосылок к снижению цен в ближайшее время не просматривается.

Но и это не главное. При всей положительной динамике ипотеки (за год объем кредитов в Свердловской области вырос вдвое) она работает в основном на вторичном рынке жилья. Чтобы ипотечная схема шла на пользу собственно строительству, необходимо, чтобы банки выдавали кредиты под залог прав требования на квартиру при долевом участии, - утверждает заместитель генерального директора ЗАО Наш дом Андрей Озорнин. Примерно год назад у Внешторгбанка, Сбербанка, Меткомбанка и СКБбанка появились схемы ипотечного кредитования под долевку. Схемы похожи: банк выдает кредит (только если строительство ведет компания, которой банк доверяет), но под высокую процентную ставку: она покрывает риски банка на этапе строительства. После его завершения меняется предмет залога (вместо прав требования - квартира), и ставка снижается до обычной ипотечной. Однако после принятия ФЗ № 214 строители прекратили подписывать договоры о долевом участии. Это еще одно негативное следствие пресловутого закона: слабые ручейки ипотечных средств потекли было к первичному рынку жилья, но после 1 апреля повернули вспять - в спекулятивную вторичку.

Теоретически серые доходы могут быть учтены, если кредит берется у банка не по федеральной программе. В этом случае необходима справка о заработной плате с места работы, подписанная работодателем, иногда требуются поручители. Обычно сотрудник банка обращается к руководству компании, в которой работает потенциальный заемщик, и в устной беседе выясняет размер его реальной зарплаты и карьерные перспективы. В зависимости от результатов собеседования специальная кредитная комиссия банка решает вопрос о выдаче кредита (в 2004 году подобная схема появилась в СанктПетербурге в Дельтакредите и Райффайзенбанке; сейчас такую разрабатывает екатеринбургский Меткомбанк). Однако, вопервых, риск схемы велик (а значит, и процентная ставка высока), вовторых, на массовом рынке она вряд ли применима: у банка элементарно не хватит сотрудников, чтобы опрашивать работодателей всякого потенциального заемщика.

Высокий уровень развития банковского и строительного секторов в Свердловской области плюс столичный статус Екатеринбурга (обеспечивающий более высокие, чем у соседей, цены на недвижимость, а значит, ее большую инвестиционную привлекательность) создали благоприятные условия для развития финансовых инструментов в строительстве. В этом отношении Свердловская область обгоняет другие территории УрФО, тенденции видны здесь отчетливее, следовательно, она может служить своеобразной моделью для макрорегиона.

В основном ипотека и ЖСК

Кредиты: растут, но медленно

Средний Урал входит в десятку лидеров среди регионов России по количеству выданных ипотечных кредитов, а также в тройку областей, где число предоставленных займов увеличивается наиболее быстро. Только по федеральной программе объем выданных кредитов за год вырос почти в два раза - с 584 на сумму 272 млн рублей до 773 на 493 млн рублей. Посредством ипотеки приобретается около 4% первичного жилья. В следующем году правительство области планирует поднять этот показатель вдвое. ЖСК растут еще динамичнее: менее чем за год (с 1 апреля по сегодняшний день) их количество увеличилось с 9 до 2 Регион демонстрирует положительную динамику объемов строительства на протяжении последних пяти лет. По прогнозам, в 2005 году объем построенного жилья в области перевалит за отметку в 1 млн кв. метров.

Но даже если застройщики будут готовы работать на одних кредитах, получится это не у многих. Кредит смогут взять только проверенные банками и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании. Главное - подтверждение дохода заемщика. Подавляющее большинство строительных компаний по меркам банков недостаточно прозрачно.

У потребителей возможностей кредитования прибавилось, у застройщиков - наоборот. Если строить недвижимость целиком на банковские кредиты, то, по мнению многих строителей, она станет золотой. Далеко не всякий объект покроет проценты, а если и покроет, то только ценой удорожания недвижимости для потребителя. А совмещать, к примеру, кредиты и средства дольщиков теперь нереально: по тому же 214му закону при кредитовании строительства жилых домов банки несут солидарную ответственность со строителями перед дольщиками. Такого счастья банкам не нужно. Застройщикам приходится выбирать: средства дольщиков или кредит.

ЖСК: вперед - в прошлое

По оценке АЦ Эксперт-Урал, только десятую часть строительных компаний можно считать открытыми. Александр Щур уверен: ситуация, сложившаяся с финансированием строительства, постепенно приведет к тому, что на рынке останутся только крупные и средние застройщики, которые могут себе позволить сделать деятельность прозрачной, чтобы выйти на диалог с банками. Но строительство - инертная отрасль, поэтому взаимоотношения банков и строительных организаций будут входить в цивилизованное русло в течение двухтрех лет. Пока же банковские кредиты остаются несущественным механизмом финансирования строитель­ства: по данным исследования АЦ Эксперт-Урал Лидеры строительного рынка Урала, их доля не превышает 5%. Для большинства строителей банки как источники средств финансирования закрыты.

И впрямь, в последнее время их доля в финансировании строитель­ства существенно выросла: по словам Андрея Озорнина, до 1 апреля кооперативы обеспечивали 2,5 - 3%, теперь - в несколько раз больше.

Год назад, когда законодательные новации только стали обсуждаться, в качестве замены долевки игроками чаще других рассматривался механизм жилищно­строительных кооперативов (ЖСК).

Кажется, кооперативы позволяют обойти ФЗ № 214 и продолжить обеспечение строителей дешевыми деньгами. Но у ЖСК две беды. Первая кроется в некоммерческом характере: кооператив может загрузить строительную компанию работой, но она будет выступать только как генеральный подрядчик и может рассчитывать лишь на производственную прибыль. Застройщиком (девелопером) является сам ЖСК. Крупным строительным компаниям связываться с ЖСК не с руки. Большинство из них построены как холдинги (более или менее комплексные) и привыкли получать прибыль не только (и не столько) как подрядчики, за счет собственно строительной деятельности, сколько за счет реализации недвижимости и извлечения девелоперской прибыли. В отношениях с ЖСК они этого лишены.

ЖСК - это некоммерческая организация (в этом отношении она возрождает историческое значение понятия кооператив), в которой граждане и юридические лица объединяют средства для строительства или реконструкции дома для своих нужд. В отличие от участников долевого строительства члены ЖСК не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье. Сейчас наиболее распространена рассрочка на 3 - 5 лет. Члены ЖСК платят в кооператив три вида взносов: вступительный - единоразовый, расходуется на оформление приема в кооператив; членский - расходуется на текущую деятельность кооператива; паевой - идет на оплату стоимости квартиры.

И если строится десять домов, то должно быть создано десять кооперативов. Поэтому перспектива увеличения финансирования строительства за счет ЖСК сталкивается с проблемой нехватки кадров.

Вторая беда ЖСК - коллективное хозяйствование. Кооператив решает, сколько денег необходимо для строитель­ства. При невыполнении застройщиком правил он решением общего собрания может отказаться от услуг этой фирмы, - говорит председатель правления УралоСибирского ЖСК Александр Вейде. - Количество членов в кооперативе должно равняться количеству квартир в доме.

Опятьтаки крупным компаниям, которые строят одновременно десятки объектов, перейди они на ЖСК, пришлось бы иметь дело с десятками кооперативов. Это организационно и управленчески нелегко. Общее собрание кооператива - явление малопредсказуемое, оно может принимать любые решения, не обладая при этом специфическими строительными знаниями, а застройщику придется подчиняться. Строителям невыгодно работать по этой системе, - ставит точку Александр Вейде. Более или менее серьезные застройщики станут избегать ЖСК. Сотрудничать с ними будут разве что небольшие компании, не имеющие доступа к иным источникам финансирования, готовые терпеть неудобства и отказываться от части инвестиционной прибыли, лишь бы загрузить производство.

Безубыточная деятельность ЖСК зависит от наличия грамотного управляющего. Но сегодня грамотных управляющих кооперативами не хватает даже для обеспечения существующей потребности в жилой недвижимости, не говоря уже о потенциальном росте.

ПИФы: инструмент для немногих

Мы вряд ли погрешим против истины, если скажем: все, кто считал необходимым перейти на эту схему, уже перешли. На этом взлет кооперативного движения закончится.

Инструмент пока очень молод. Как пояснила руководитель представительства группы компаний Расчетно­фондовый центр Ольга Палей, подавляющее большинство граждан не знают, что такое ЗПИФН, какие он дает возможности для частного инвестора, каковы его преимущества и недостатки. Более того, даже те, кто приняли решение стать пайщиками, не всегда до конца понимают механизм работы фонда. Строители пока с опаской относятся к незнакомым источникам финансирования.

На сегодняшний день на Урале действуют два закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФН): пермская Стратегия под управлением управляющей компании Витус и челябинский РФЦФонд недвижимости. Суть проста: группа физических и юридических лиц выкупает у управляющей компании (УК) паи, УК вырученные деньги вкладывает в привлекательный с точки зрения инвестиций проект (в данном случае - возведение объекта недвижимости). По завершении инвестиционного цикла (от года до пяти лет, чаще всего около двух) пайщикам возвращаются их деньги плюс доля прибыли, пропорциональная паю. Доходность паев (20 - 30% годовых) обеспечивается либо за счет сдачи построенных помещений в аренду, либо в результате продажи недвижимости.

Итог подводит президент негосударственного пенсионного фонда Стратегия Петр Пьянков: Вступивший в силу пакет законов о формировании рынка доступного жилья своим побочным эффектом убил все преимущества ЗПИФН как инвестиционного инструмента, кроме одного - отсутствия налогообложения полученной прибыли. Поэтому ЗПИФН не вымрут как класс, но останутся узко востребованным инструментом для институциональных инвесторов. По сути, они станут в большинстве кэптивными, то есть такими, в которых участвует только один пайщик. К примеру, у ЗПИФН Стратегия пайщик один - НПФ Стратегия.

Основная цель управляющей компании - купить на начальных стадиях строительства квадратные метры у застройщика как можно дешевле и продать готовый объект как можно дороже при минимальных рисках. Здесь и происходит основное столкновение интересов застройщика и УК. Среди последних превалирует мнение, что ПИФ суть та же долевка (с той лишь разницей, что в долевое участие включается не физическое лицо, а фонд, представляющий интересы ряда физических и юридических лиц), поэтому УК требует от строителей заключения инвестиционного договора. Последний, по сути, есть договор долевого участия. В этом случае привлечь средства фонда можно только при условии наличия всей разрешительной документации. Но на этом этапе строители также легко могут привлечь бесплатные деньги дольщиков. Спрашивается: зачем им ПИФ, с которым придется делиться прибылью?

За что боролись, на то и напоролись

Еще один способ финансирования - заимствование на фондовом рынке - мы даже не рассматриваем: примеров нет, и вряд ли они появятся в обозримой перспективе. Тут требования к заемщику еще жестче, чем у банков, а у подавляющего большинства строителей и с банками­то проблемы. Сам по себе этот механизм интересен и рано или поздно появится (см. Укрупняться и открываться), но не в ближайшее время.

Наконец, в случаях с ПИФами мы сталкиваемся с той же проблемой, как и с ЖСК: львиная доля, а то и вся девелоперская прибыль уходит ПИФу. Значит, прибегнуть к его услугам захотят либо небольшие компании, которым больше деваться некуда, либо очень крупные застройщики, которые будут использовать ПИФ в узко ограниченных ситуациях как один из инструментов финансирования части крупного проекта.

Как строители будут покрывать дефицит финансов? Наиболее вероятны два прогноза. Первый: они увеличат вложения собственных средств (по данным исследования АЦ Эксперт-Урал Лидеры строительного рынка Урала, сейчас это 22%). Второй: будет пересмотрен 214й ФЗ, наиболее одиозные его нормы отменены. Произойдет частичный возврат к долевке (как альтернатива - наработка юридической и судебной практики, которая позволит строителям минимизировать законодательные препятствия и работать с долевкой при существующей редакции ФЗ). Этот прогноз поддерживает, в частности, Юрий Моисеенко: Альтернатива долевке - это иллюзия. Банк не будет кредитовать застройщика, у которого нет разрешения на строительство, ПИФы имеют строгие ограничения на состав активов. Если на осенней сессии Государственной думы необходимые поправки будут приняты, закон заработает. Нужно, чтобы он не только защищал права дольщиков, но и не создавал дополнительных трудностей строителям.

По мере того, как объекты, профинансированные дольщиками до вступления в силу 214го ФЗ, будут вводиться в эксплуатацию, начнут расти объемы альтернативных долевке источников финансирования. Скорее всего, компании станут комбинировать все способы в разных пропорциях (девелоперы отдадут предпочтение кредитам, подрядчики - ЖСК и ПИФам). Но объем средств, равный тому, что давала долевка, альтернативные источники в совокупности не принесут ни через год, ни через два.

Поправки "очень существенные" и касаются механизма действия центрального каталога кредитных историй, создаваемого при Центробанке РФ, так прокомментировал корреспонденту "РГ" новшество директор по развитию Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.

В противном случае сырой ФЗ124 приведет к единственному результату - снижению темпов роста объемов строительства в ближайшие два­три года. И процесс уже пошел.
В среду "РГ" опубликовала поправки в Федеральный закон "О кредитных историях". Напомним, что сегодня этот закон уже вступил в силу и обязывает банки с 1 сентября 2005 года передавать все сведения о своих заемщиках, с их письменного согласия, хотя бы в одно из кредитных бюро. Теперь жуликоватым гражданам, не возвращающим деньги банку, взять снова кредит будет невозможно. И хотя такие бюро только разворачиваются, в закон уже внесены изменения о главном каталоге всех кредитных историй.

Теперь в новом документе прописаны правила, поясняющие, каким образом физические лица могут получить адрес "своего" кредитного бюро. Для этого они должны направить запрос в центральный каталог по электронной почте на сайт Центробанка. При этом на запросе должны быть проставлены личные цифровые или буквенные идентификационные коды, чтобы этой информацией не воспользовался кто-то другой. Если нет под рукой Интернета, то вам помогут уполномоченные Центробанком посредники на любом телеграфе, в коммерческом банке, нотариальной конторе или кредитном бюро. Правда, за услугу посреднику придется заплатить.

В целом каталог - это своеобразный адресный путеводитель. Ведь только из него граждане смогут узнать, в каком именно кредитном бюро находятся другие, "закрытые" части их финансовых историй. А понадобиться они могут для того, чтобы вовремя их перепроверить и исправить на предмет случайной или умышленной ошибки, а если потребуется, даже обжаловать в суде. Кроме того, каждый заемщик имеет право видеть свое финансовое досье собственными глазами.

Справка "РГ"

Как считают эксперты, процедура поиска кредитного бюро, в которых хранится ваша кредитная история через центральный каталог, вполне прозрачна. Кроме того, центральный каталог кредитных историй будет хранить переданные ему титульные части кредитных историй в течение 15 лет со дня передачи такой информации. Потом соответствующие кредитные истории аннулируются.



Главная --> Публикации