Главная --> Публикации --> Ржд строит склады по всей стране Жилье уходит в область, инвестор тоже Счастье в кредит Закон подкрался незаметно Евроцемент согласен только на 5%

Опасности, подстерегающие сегодня арендатора недвижимости, связаны прежде всего с деятельностью печально известных информационных агентств, а также дилетантов, развешивающих на столбах объявления, содержание которых далеко не соответствуют реалиям рынка. Упомянутые агентства, как правило, вводят клиента в заблуждение, вытягивая из его кармана деньги за мнимые услуги. Но, конечно, не все фирмы занимаются столь сомнительным бизнесом. В Москве существует достаточное количество и честно работающих профессиональных агентств. В них трудятся грамотные и опытные специалисты.

В настоящее время аренда квартиры в Москве задача непростая. Граждане, решающие этот вопрос, сталкиваются со множеством проблем, начиная с поиска необходимой информации и заканчивая заключением договора.

Проблемы, возникавшие с поиском квартиры сто лет назад, как и в нынешние времена, носили сезонный характер.

Если коснуться истории развития рынка аренды жилья в городах России, можно обнаружить, что многие явления сегодня повторяют те, что имели место еще в дореволюционные времена. И нам есть чему поучиться у прошлого.

В этом случае, как и сейчас, люди покупали различные газеты и журналы, в которых были соответствующие объявления. Сведения обо всех свободных квартирах с описанием их характеристик публиковали в еженедельнике, который издавало Бюро по найму квартир. Состоятельным гражданам решить вопрос с арендой жилья было достаточно просто.

С наступлением осени спрос возрастал, превышая предложение, а летом уменьшался. Многие квартиросъемщики, начиная с весны, предпочитали снимать жилье за городом, экономя таким образом свои средства. Но уже с августа найти недорогую квартиру или комнату в городе становилось непросто, и цены аренды достигали максимального уровня. Помощь тогда оказывали бюро, носившие название Предложения труда по приисканию квартир. Можно было заниматься и самостоятельными поисками.

Фельетонисты начала ХХ века откликнулись на это такой шуткой:

Они могли подать объявление в газету с текстом примерно такого содержания: Нужна барская квартира или дом-особняк. Не менее 12 комнат, четыре комнаты для прислуги, помещение для гаража, квартира для шофера, прачечная. Желательно красивый вестибюль и, по возможности, с голландским отоплением. Но поскольку основная часть арендаторов принадлежала к среднему классу, поиски жилья по приемлемым ценам были непростыми. Информацию о наличии недвижимости, предлагаемой в аренду, черпали и из объявлений на фасадах или воротах зданий: красный листок извещал о сдаче квартиры, а зеленый комнаты. Такой порядок был установлен градоначальником и позволял экономить время и силы. Если свободная площадь имелась, то просили дворника ее показать.

Особо следует отметить, что в Москве тогда действовало городское Общество потребителей, которое помогало решать вопросы по поиску жилья, предлагаемого в аренду. Домовладельцы предоставляли этой организации сведения обо всех свободных квартирах с указанием количества комнат, цены, а также условий сдачи. В обществе бесплатно проводили запись лиц, нуждающихся в жилплощади. Арендаторам помогал и Союз квартиронанимателей, целью которого была помощь малосостоятельным гражданам путем предоставления им небольших кредитов и поисков соответствующих их запросам вариантов.

Зачем же ты мне квартиру показывал, если она уже сдана?
 Больно квартира хороша. Любо посмотреть! Хотел доставить вам удовольствие!
С дворником рекомендовалось завязывать хорошие отношения, не забывая давать ему на чай. Дело в том, что он имел тесные связи с полицией и обязан был сообщать обо всех подозрительных жильцах. Работник метлы мог вызвать представителей закона к скупому квартиранту, и, даже если те ничего предосудительного у последнего не находили и все его документы оказывались в порядке, репутация человека была испорчена.

Но и домовладельцев можно понять. Ведь не все арендаторы были законопослушными гражданами и нередко проявляли неряшливость. Они и мебель выбивают на парадных лестницах, и пыльные юбки свои вытряхивают; вылить или выбросить что‑либо в окно на улицу или на чистый двор, где дети гуляют, им ничего не стоит. Собак и кошек своих тоже через парадный двор выпускают, иначе они не могут. На лестницах всевозможные безобразия, сетовали хозяева.

Конечно, как правило, квартиранты и домовладельцы не питали друг к другу теплых дружественных чувств. Первых отталкивало постоянное желание хозяев увеличивать цену, привередливость в отборе арендаторов. Естественно, собственники стремились взять дополнительную плату за все: водопровод, канализацию, отопление, удобную планировку и даже прочность здания. Многие фасады были настолько ухожены, что удостоивались особой таблички: Этот дом премирован за красоту фасада. Конечно, такое элитное жилье сдавали по более высокой цене.

Данная организация выступала против квартиросъемщиков, оказавшихся неисправными плательщиками и выселенными из квартир по приговорам суда. Их фамилии заносили в специальную черную книгу и рассылали всем домовладельцам: они были обязаны не сдавать жилье людям, отмеченным в этом списке. Однако деятельность общества пошла еще дальше: в такие книги иногда попадали и те, кто немного опаздывал с уплатой взносов.

Если будущий квартирант и домовладелец устраивали друг друга, то они подписывали контракт. В документе перечисляли все, что предоставлял хозяин: помещение, отопление, освещение, прислугу, а также подробно прописывали обязанности жильца. Настоящим бичом для домовладельцев были неплательщики. Конечно, их можно выселить с помощью полиции и взыскать с них деньги через суд. Но вернее было подстраховаться с самого начала. В 1907 году Общество домовладельцев выработало договор о найме квартир, который состоял из 28 пунктов и был обставлен такими драконовскими условиями, что каждое действие, каждый шаг арендатора, его семьи, прислуги предусмотрены и разобраны в договоре.

Правда, назвать его таким можно лишь с натяжкой. Городская управа, проведя в 1910 году анкетирование своих сотрудников, выяснила, что служащие с жалованием 1,3 тыс. руб. практически половину его тратили на оплату квартиры.

Если никаких прецедентов и конфликтов не возникало, существование арендаторов было относительно спокойным.

Конечно, большинство арендаторов стремились сэкономить. Как правило, чем беднее был квартиросъемщик, тем ближе к небу он селился: на верхних этажах жилье стоило дешевле. Самые малообеспеченные граждане снимали лишь комнаты в квартирах мелких чиновников и служащих. Плата, которую получали владельцы, помогала сводить концы с концами.

Кроме того, ежегодно они меняли место жительства, поскольку домовладельцы постоянно повышали цены.

В заключение еще раз отметим, что в сфере аренды жилья сегодня и в дореволюционные времена можно найти немало сходных тенденций. Но вот информационных агентств сто лет назад уж точно не было!
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляют гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду за плату. Процедуру осуществляют на аукционе.

Комнату при желании можно было арендовать со столом. Это означало, что кухарка хозяев готовила и на жильца.

Торги по продаже участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также по приобретению права аренды такого надела для жилищного строительства проводят только в отношении земли, прошедшей государственный кадастровый учет. Вместе с тем должны быть определены ее разрешенное использование, основанное на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за это.

Какие участки могут быть предметом аукциона

Аукцион ведет организатор торгов. Данным лицом может быть как продавец, так и специализированная фирма, действующая на основании соглашения. Организатор устанавливает время, место и порядок проведения торгов, форму и сроки подачи заявок на участие в нем, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона). Шаг аукциона принимают в пределах от одного до пяти процентов от начальной цены предмета торгов. Помимо этого, не менее чем за тридцать дней до проведения аукциона организатор обязан опубликовать извещение о его проведении в периодическом печатном издании, определенном, соответственно, Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта, главой муниципального образования. В извещении должна содержаться следующая информация:

Кто проводит аукцион

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Именно продавец принимает решение о проведении аукциона. Он же определяет начальную цену предмета торгов, сумму задатка и существенные условия соглашения, в том числе срок договора аренды.

Кто может принять участие в аукционе

Аукцион по продаже земельного участка или права аренды является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Другими словами, в торгах могут принять участие любые лица. Для этого необходимо в срок, указанный в извещении, подать следующие документы:

организатор аукциона;
название органа государственной власти или местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты данного решения;
место, дата, время и порядок проведения аукциона;
описание предмета торгов (местоположение, площадь, границы, обременения или ограничения участка, разрешенное использование, кадастровый номер, параметры разрешенного строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение);
начальная цена предмета и шаг аукциона;
форма заявки на участие, место ее приема, дата начала и окончания приема;
размер задатка, порядок его внесения и возврата;
существенные условия договора.

Организатор аукциона не вправе требовать другие документы, кроме тех, что перечислены выше. Прием документов прекращают за пять дней до даты проведения торгов.

заявку на участие в аукционе с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
выписку из единого государственного реестра для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей; копии документов, удостоверяющих личность, для физических лиц;
документы, подтверждающие внесение задатка.

Земельный кодекс содержит основания, по которым заявителя могут не допустить к участию в аукционе:

Организатор ведет протокол заявок на участие в аукционе, который содержит сведения о заявителях, дату подачи заявки, величину внесенных задатков, а также информацию о заявителях, не получивших разрешение участвовать в торгах с указанием причин отказа. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания протокола заявок организатором торгов.

Отказ по другим причинам не допускается.

непредставление всех необходимых документов или представление недостоверной информации;
непоступление задатка на счет;
подача заявки лицом, не имеющим права в соответствии с федеральным законом приобретать в собственность земельный участок.

Аукцион

Организатор аукциона ведет протокол торгов, куда записывает последнее предложение о цене приобретаемого участка или о размере арендной платы.


Заявитель вправе отозвать свою заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора. Последний обязан возвратить внесенный задаток в течение трех дней со дня регистрации отказа от участия в торгах.

При подписании соглашения с победителем торгов сумму внесенного им задатка включают в счет исполнения обязательств по подписанному договору.

После окончания аукциона его результаты оформляют протоколом, который подписывают организатор и победитель торгов. Один экземпляр протокола остается у организатора, а второй получает победитель аукциона. В этом документе должны быть указаны предмет торгов, лицо, победившее в аукционе, цена приобретаемого земельного участка в собственность или размер арендной платы.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ лицо, выигравшее аукцион, но отказывающееся от подписания протокола, утрачивает внесенный задаток. Если же от подписания уклоняется организатор торгов, то он обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить убытки, причиненные участием в аукционе, в части, превышающей сумму задатка.

Что касается участников аукциона, потерпевших неудачу, то организатор обязан возвратить внесенные ими задатки в течение трех дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

Если же одна из сторон уклоняется от подписания, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соглашение. Кроме того, эта сторона может потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением от подписания договора.

Если предметом торгов было только право на заключение договора аренды, то такое соглашение стороны подписывают не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения аукциона.

в аукционе участвовали менее двух участников. Тогда единственный участник не позднее десяти дней после проведения торгов вправе подписать договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а органы государственной власти или местного самоуправления обязаны заключить договор по его начальной цене;
после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести земельный участок.

Аукцион признан несостоявшимся

Признать торги несостоявшимися можно в следующих случаях:

Информацию о результатах торгов необходимо придать гласности в тех же печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона.

Если аукцион признан несостоявшимся или единственный его участник не заключил договор, то организатор торгов вправе объявить о повторном проведении аукциона, при этом его условия могут быть изменены.

О том, что на продажу будет выставлен 100-процентный пакет акций гостиницы "Украина", стало известно из подписанного на днях распоряжения мэра. Отель уже выставлялся на торги, хотя интереса у российских участников его контрольный пакет не вызвал (власти хотели за него $70 млн). Единственным реальным претендентом на покупку отеля был азиатский концерн, название которого консультировавшая его компания раскрыть категорически отказалась. По словам консультанта, восточные инвесторы собирались сделать из "Украины" отель-казино, однако после начала кампании по борьбе с игорным бизнесом о реализации этих планов не может быть и речи.

Столичные власти не теряют надежду продать гостиницу "Украина". На этот раз вместо контрольного пакета акций за $70 млн на продажу выставляются все 100% - начальная цена, вероятно, составит $157 млн. Обязательным условием станет капитальная реконструкция гостиницы. Продажа гостиницы будет проходить в конце осени на аукционе, после того как проект реконструкции гостиницы будет представлен в Германии на выставке "Экспореал".

По оценкам компании Ernst Young, которая выиграла тендер на право проведения независимой оценки отеля перед тендером, стоимость 100-процентного пакета акций "Украины" составляет $157 млн.

Теперь столичные власти рассчитывают привлечь к гостинице внимание западных игроков. Как рассказали в департаменте имущества Москвы (ДИМ), ДИМ планирует выставить проект реконструкции отеля на выставке "Экспореал" в Мюнхене в середине октября. Конкурс состоится вскоре после окончания выставки.

По словам участников рынка, если следовать той концепции реконструкции, которая была утверждена правительством Москвы, то дополнительно потребуется вложить в отель еще около $70 млн, что увеличит стоимость проекта как минимум до $227 млн.

Скорее всего, эта сумма станет стартовой на аукционе.

Лариса Афанасьева, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, считает, что с точки зрения местоположения гостиница оптимальна для создания высококлассного отеля. "Главное дело в цене: аппетиты столичных властей могут отпугнуть большинство инвесторов",- полагает Афанасьева.

Большинство консультантов по гостиничному бизнесу утверждают: с такой ценой проект рискует снова оказаться без инвестора.

С ней согласна и Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle: "Несмотря на прекрасное место, это очень сложный и дорогостоящий проект. Вероятно, городские власти ожидали, что за 51-процентным пакетом "Украины" выстроится очередь, но этого не произошло. Теперь город предлагает уже 100%, рассчитывая снова на "очередь"".
Девелопмент офисных помещений, по мнению экспертов, лучший вариант вложений в коммерческую недвижимость. Стоимость строительства бизнес-центров класса А с учетом стоимости земли и всех обременений редко превышает $2000 за квадратный метр. При этом продать их можно за $3500-5000 за кв. м.

Заместитель директора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова говорит, что реальная стоимость гостиницы составляет около $80- 100 млн. "За ту сумму, которую хочет Москва, продать ее практически нереально",- утверждает Смирнова.

Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта - пять-семь лет,- говорит Елена Земцова. Михаил Гец считает, что при ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год, срок окупаемости бизнес-центра класса А составляет четыре-шесть лет.

Офисы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами,- говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова вспоминает, что до 1998 года офисный объект можно было отбить за три года. Тогда аппетиты городских властей были куда как скромнее, а арендные ставки почти столь же высоки.

По словам Михаила Геца, показатели себестоимости при возведении бизнес-центров классов А и В в Москве отличаются незначительно. В классе А она может доходить и до $1500 за квадратный метр, а в классе В редко превышает $1000 за квадратный метр. Эта цифра включает стоимость аренды земли, затраты на различные административные согласования, непосредственно строительно-монтажные работы, проведение инженерии.

$1000-1500 на расходы

Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard, добавляет, что на стоимость строительных работ существенно влияют также условия возведения подземного паркинга.

Отделочные работы увеличивают расходы еще примерно на 20%. В классе В они стоят $150-200 за квадратный метр, в классе А стоимость отделки ограничена только честолюбием и здравым смыслом собственника (впрочем, как правило, дизайнерский ремонт обходится не дороже $300 за квадратный метр). Довеском к себестоимости офиса более высокого класса могут быть также, например, затраты на оборудование систем централизованного кондиционирования или собственной артезианской скважины. По словам Михаила Геца, наличие в бизнес-центре торговой части не оказывает существенного влияния на изменение себестоимости по сравнению с цельноофисным зданием.

Наконец, Елена Земцова обращает внимание на фактор генподрядчика. Как правило, для иностранных компаний характерна более высокая стоимость работ, поскольку у них затраты на заработную плату составляют 30-50% от всех затрат на строительство. Для сравнения: у отечественных компаний этот показатель не превышает 15%.

На себестоимость значительно влияют возможности прокладки необходимых коммуникаций. Чем хуже развита окружающая инженерная инфраструктура, тем более затратными будут расходы на прокладку дополнительных сетей. Также большие расходы на прокладку коммуникаций нужно предусмотреть при возведении крупных объектов, для которых существующие мощности локальной инженерии чаще всего оказываются малы,- говорит Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property.

Однако самая значительная статья в расходах застройщиков не собственно строительные расходы, а стоимость земли. Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, напоминает, что девелопер сегодня, в отличие от прошлых лет, может просчитать затраты на землю. В настоящее время все участки в Москве распределяются по конкурсу или на аукционе,- дополняет она.

$7-16 млн за землю

Елена Земцова утверждает, что очень многие девелоперы сегодня уходят из центра Москвы как раз по этой причине: выкуп доли города становится очень накладным.

В результате, внутри Бульварного кольца стоимость выкупа прав аренды (при этом надо еще приплюсовать обременения городу, увеличивающих стоимость земли на 40%) составляет $9-16 млн за гектар. По периметру Третьего транспортного кольца эта цифра уменьшается, но до $7-9 млн.

Поэтому, например, за пределами Третьего транспортного кольца возведение офисного здания класса В с нулевого этапа (когда уже есть сам проект и все разрешения по нему) обойдется примерно в $1100-1200 за квадратный метр, говорит Александр Шарапов. При прочих равных условиях, но в пределах Садового кольца аналогичный объект подорожает как минимум до $2000 за квадратный метр.

Александр Шарапов добавляет, что в Москве земля выдается в долгосрочную аренду на 49 лет, как правило, с обременением, которое в офисном сегменте составляет 40%.



Главная --> Публикации