Главная --> Публикации --> Строй, кредитовать буду! Концерн крост построит технопарк на базе собственного производства в шереметьево Взыскание имущества, заложенного по договору ипотеки Допэмиссия на строительство Власти делают жилье все более доступным для молодых семей, но льготами по-прежнему нельзя воспользоваться

Плюсы:

Поток желающих использовать последнюю возможность и бесплатно перевести когда-то полученную от государства квартиру в свою собственность в последнее время резко вырос. Но при этом далеко не все понимают, что приватизация имеет не только бесспорные плюсы, но и такие же вполне реальные минусы. Все эти нюансы вызывают множество разговоров и противоречивых мнений о том, нужно приватизировать жилье или нет. Свой взгляд на Pro и Contra процесса приватизации высказала начальник юридической службы инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест" Элеонора ЗАВГОРОДНЯЯ.

При расселении вашей семьи из дома, подлежащего сносу, вам предоставляют жилплощадь не меньше прежней. Это удобно, если ваша квартира просторная, а семья маленькая - при переселении никто не сможет отнять "лишние" метры.

Вы становитесь полноправным хозяином своего жилья и распоряжаетесь им по собственному усмотрению - продаете, дарите, завещаете, сдаете в аренду. То есть государство дарит вам бесплатно недвижимость на сумму 80 000 долларов (средняя стоимость двухкомнатной квартиры Москве).

Минусы:

После смерти владельца квартира не отойдет государству, даже если в ней никто из родственников не прописан. Правда, чтобы избежать конфликтов и длительных судебных тяжб, в случае возможных претензий других родственников, лучше оговорить право наследования жилья в завещании.

После смерти владельца на квартиру смогут претендовать, кроме прописанных в данной квартире, другие наследники, к примеру, дети от первого брака, даже если они ни дня не жили в этой квартире и не имеют к ней ни малейшего отношения.

Вместе с правами хозяина вы приобретаете определенные обязанности. Например, придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Сегодня это незначительные платежи, однако, в ближайшем будущем специалисты прогнозируют рост таких оплат, исходя из рыночной стоимости квартиры. При расселении вашей семьи из дома, подлежащего сносу, вы получаете новую по действующим санитарным нормам. Поэтому для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной - тогда при переезде они получат больший метраж.

К заявлению о приватизации необходимо приложить следующие документы:

Как оформить приватизацию?

После получения договора передачи в собственность занимаемого жилья (приватизации), указанный договор, а также технический паспорт на квартиру (выдается в органах технической инвентаризации), квитанцию об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию следует подать в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию) для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру. Срок такой регистрации составляет по закону 1 месяц. Конечно, такой объем работы самим сделать не под силу, поэтому, если есть такая возможность, лучше обратитесь к риэлторам.

Ордер на жилое помещение (или выписка из решения органа исполнительной власти о предоставлении жилья и договор социального найма).
Если кто-либо из нанимателей данной квартиры зарегистрировался по месту жительства в ней позднее, чем в июле 1992 г., требуется документ, подтверждающий, что данный наниматель не приватизировал ранее занимаемую квартиру (справка или иной документ, который выдается жилищной организацией по месту нахождения ранее занимаемой таким нанимателем квартиры).
Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.
Поэтажный план и экспликация (документы, выдаваемые органами технической инвентаризации).
Если кто-либо из нанимателей приватизируемой квартиры отказывается от участия в приватизации - нотариально заверенный документ о таком отказе.
Указанные документы передаются в жилищный отдел Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (такие отделы в основном расположены при управах районов). Срок оформления договора передачи по закону составляет 2 месяца.

Без дольщиков никак?

Информация предоставлена Инвестиционно-риэлторской компанией "Пересвет-Инвест"
Нынешней весной вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", который, как предполагается, должен защитить права частных инвесторов. В итоге, за время его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве заключено не было. Пока застройщики продают объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, и надеются, что закон все же скорректируют к октябрю текущего года, а пока используют суррогатные схемы.

Чем же так хороши для застройщиков частные инвесторы? Во-первых, они позволяют компаниям решить вопрос с финансированием ранних стадий строительства, фактически кредитуя их. Во-вторых, застройщик получает гарантию, что его квартиры будут реализованы по приемлемой цене, что в условиях общей нестабильности и ухудшающейся конъюнктуры также ценно. В-третьих, такая практика разогревает рынок за счет того, что к потребительскому спросу добавляется спрос инвестиционный. Раньше около 10-15% квартир, продаваемых на стадии строительства, приобреталась дольщиками с целью последующей перепродажи. Но главное то, что дольщики - это источник "длинных" и дешевых денег. По оценке директора Департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о 1,2 млрд долларов в год - такую сумму люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства. При этом дольщики не требуют залога, редко интересуются отчетностью компании и вообще практически не обла
дают рычагами воздействия на застройщиков.

"Так или иначе, в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации первичного жилья, уже наступила некая новая реальность, - говорит генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев. Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко снижаться".

И хочется, и колется...

Тем не менее, судя по всему, девелоперы будут вынуждены искать другие источники финансирования. Впрочем, ничего ужасного тут нет - такая ситуация вполне соответствует опыту зарубежных стран. Так, в Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией. К тому же до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10 % от стоимости апартаментов. Более того, застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что "никогда не слышал, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это не имеет смысла". По словам г-на Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.

Так, многие компании приняли решение привлекать средства частников с помощью векселей. "Вексельная схема - это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, - разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. На этот договор не распространяется ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон о долевом строительстве".

Пока же застройщики активно лоббируют корректировку закона и продолжают работать по нынешнему. Уже появились различные суррогатные схемы приобретения жилья в строящемся доме, на которые Закон "Об участии в долевом строительстве:" напрямую не распространяется.

Другая схема связана с компанией-агентом, которая обязуется подобрать квартиру клиенту, а по договору о намерениях - в течение некоторого времени после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.

Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья - подписание предварительных договоров. Физические лица вносят деньги и заключают предварительные договора, по которым за ними закрепляется определенная квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи.

Кто виноват и что делать?

Применяя подобные схемы, застройщики, конечно, решают свои проблемы по привлечению финансовых ресурсов на стадии строительства, но риски возрастают. С одной стороны, интересы инвестора становятся намного менее защищенными. С другой стороны, сделки по таким суррогатным схемам могут быть признаны незаконными, так как, по сути, носят притворный характер. И вряд ли государственные органы оставят без внимания то, что рынок жилья по-прежнему остается неконтролируемым и уходит в тень.

Московское правительство определило частную компанию "Семонтек" фактическим монополистом по реконструкции целого района города. До 2012 года "Семонтек" в Гагаринском районе построит более 150 тыс. кв. м жилья. Также за компанией закреплена реконструкция Гагаринской площади. Практика наделения частных компаний такими полномочиями - не редкость для Москвы. Однако в данном случае у городских властей не было вариантов: еще в начале 1990-х годов "Семонтек" арендовал у города на 49 лет 50 га территорий района за символическую плату $10 в год.

Игнорировать изменения во внешней среде компаниям становится все сложнее. Особенно непросто тем фирмам, которые не имеют собственных производственных мощностей и не обеспечены хорошей финансовой базой. Здесь проблемы с тем, чем заместить деньги дольщиков - банки неохотно кредитуют такие компании, да и стоимость кредитных ресурсов для них высока - до 20-25% в валюте. Поэтому перетряска рынка неизбежна - слабые уйдут, возможна серия слияний и поглощений. Крупные компании способны привлекать необходимые средства для финансирования проектов за счет собственные средств, кредитных ресурсов, фондов недвижимости и т. д. В наиболее выгодном положении, по прогнозам специалистов, окажутся те компании, которых изменение законодательства подтолкнет к реструктуризации собственного бизнеса, к приведению его в соответствие с западными стандартами прозрачности. Активная адаптационная стратегия позволит застройщикам расширить возможности привлечения сторонних инвесторов, кредитования, выпуска облигаций и даже в перспективе размещения собственных акций. Ресурсы институциональных инвесторов заменят деньги физических лиц. Такая ситуация давно имеет место на Западе. Станет ли рынок российской недвижимости более цивилизованным и прозрачным - покажет время. Правда, в любом случае за это придется заплатить повышением стоимости жилья.

Об этом же свидетельствует опубликованное неделю назад постановление столичных властей "О комплексной реконструкции кварталов 28 и 30 Гагаринского района". В частности, на Гагаринской площади ОАО "Семонтек" возведет 50 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей.

О том, что строительные работы на Гагаринской площади начнутся в ближайшее время, "Бизнесу" рассказал Вадим Козленков, заместитель главы управы района Гагаринский.

Это означает, что любой девелопер будет согласовывать с ОАО "Семонтек" свои планы в Гагаринском районе.

До 2012 года компания построит в районе еще более 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, ОАО определено заказчиком реконструкции данной территории.

Скорее всего, первая очередь коммерческой недвижимости на площади Гагарина будет построена к 2010 году. Генподрядные организации, которые будут осуществлять строительство, пока не определены",- рассказал Козленков. Когда начнутся работы на Гагаринской площади и что именно там будет построено, в ОАО "Семонтек" пояснить отказались.

По словам Козленкова, в рамках комплексной реконструкции площади Гагарина планируется строительство целого ряда общественно-деловых зданий. "В настоящий момент идет разработка и проектирование отдельных объектов. Эти работы осуществляются за счет заказчика ОАО "Семонтек".

Согласно концепции застройки Гагаринского района, которая была разработана и одобрена в 1992 году тогда еще министрами правительства Москвы Владимиром Ресиным и Иосифом Орджоникидзе, на площади должны были появиться центр информатики и новых технологий, деловые, общественные и жилые здания, отели, торговые и культурные пространства.

Земельный участок в 50 га компания "Семонтек" получила в начале 1990-х, когда в Москве было обычной практикой закреплять крупные территории за частными компаниями. Таким же образом получил землю целый ряд компаний. Так, по словам руководителя дирекции маркетинга и PR компании КРТ Валеха Рзаева, за егокомпанией был закреплен район Якиманка. "Нами была проведена инвентаризация района, спроектирована и рассчитана комплексная застройка всей инфраструктуры. После этого любому девелоперу, реализующему свои проекты на территории районам Якиманка, приходилось учитывать созданный нами план",- говорит Рзаев.

Участники рынка недвижимости объясняют временный простой территории Гагаринского района экономическими причинами. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, задержку в осуществлении проекта ОАО "Семонтек" можно связать с желанием инвестора дождаться строительства Третьего транспортного кольца (ТТК). "Этот район выглядел не столь привлекательным до появления ТТК",- замечает Никуличева. Она утверждает, что представители ОАО "Семонтек" стали активно обращаться к девелоперам только в 2000-2001 годах - как раз в период строительства ТТК. "Тогда инвестор собирался возводить здесь торговый центр площадью 20-30 тыс. кв. м",- добавляет она.

Однако этот масштабный проект вплоть до недавнего времени был заморожен. ОАО "Семонтек" в это время сосредоточилась на другом проекте: подготовке площадки для строительства элитного жилого комплекса Green Hills общей площадью 28 тыс. кв. м на Андреевской набережной (недалеко от здания президиума РАН). Основными акционерами ОАО, согласно системе СПАРК, являются три офшорных компании с Британских Виргинских островов (49,5%), а также Российская академия наук (9,7%).

"Ленинский проспект, рядом с которым расположена Гагаринская площадь, сам по себе обладает неплохим потенциалом. Возможно, отсрочка проекта была связана с решением административныхвопросов",- говорит Гасиев.

Однако, как считает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, задержка реконструкции площади вряд ли связана только со строительством новой магистрали.

Как отмечает Никуличева, данный район является привлекательным для строительства коммерческой недвижимости.

Эксперты рынка недвижимости считают, что при грамотном подходе на Гагаринской площади можно построить качественный деловой квартал.

По мнению Максима Гасиева, ориентировочная стоимость строительства на этом участке составляет $1-1,5 тыс. за квадратный метр.

В случае возведения на участке офисов класса А арендные ставки составят $540-560 за квадратный метр. "Однако стоимость строительства может быть очень высокой из-за сложной географии участка и недостатка необходимых инженерных коммуникаций",- полагает Юлия Никуличева.

До конца 2005 года в рамках реконструкции площади у Киевского вокзала будет возведен коммерческо-деловой центр, а также торговые и складские помещения.

КТО РЕКОНСТРУИРУЕТ ГОРОДСКИЕ ПЛОЩАДИ
К 2008 году должна быть реконструирована площадь Тверской заставы у Белорусского вокзала, где помимо транспортной развязки и подземной парковки на 1410 машино-мест будет построен многоярусный торговый центр площадью 100 тыс. кв. м, который должен стать самым крупным подземным комплексом в Москве. Объем инвестиций в реконструкцию площади может составить $180-200 млн. Воплощением проекта занимается компания «Строинком-К», входящая в Leviev Group, принадлежащую израильскому диамантеру Льву Леваеву.

В рамках реконструкции Пушкинской площади и транспортной развязки под ней будет построен крупный торгово-досуговый центр «Тверской» общей площадью 96,5 тыс. кв. м и стоимостью около $80 млн.

Для управления этим центром было создано ОАО «Площадь Европы», 30% уставного капитала которого принадлежит властям города, а 70%- ЗАО «Киевская площадь».

Подземное пространство под Павелецкой площадью осваивает компания «Ингеоком». Здесь к 2008 году появится более 100 тыс. кв. м торговых и развлекательных помещений.

Генеральным инвестором строительства объекта станет турецкий холдинг MNG.

Заказчиков и девелоперов реконструкции всех городских площадей московское правительство назначило специальными постановлениями.
В 2006 году начнется строительство бизнес-центра на Кожевнической улице в Центральном округе Москвы. Девелопером проекта выступает компания "Декра". Участники рынка недвижимости отмечают, что центр расположен на очень удачной территории - в деловом районе на Павелецкой.

В предпроектной стадии находятся комплексы под Сухаревской и Болотной площадями.

Как рассказал "Бизнесу" советник по маркетингу ОАО "Декра-групп" Олег Богатов, сейчас ведется проектирование бизнес-центра, а начало строительства назначено на конец 2006 года. "Планируется, что новый офисный комплекс будет класса B+",- отметил Богатов. Выяснить, какие обременения получил девелопер, "Бизнесу" не удалось: в компании "Декра" отметили, что доля города, которая впоследствии будет выкуплена инвестором, определится только после выхода конечного постановления властей о строительстве.

Новый бизнес-центр со спортивно-оздоровительным комплексом, общей площадью 20,1 тыс. кв. м и подземным паркингом на 170 машиномест будет возведен на Кожевнической улице, вл. 1 При этом спортивная часть займет в комплексе всего 1,1 тыс. кв. м. Согласно распоряжению мэра Москвы №313-РМ от 26 августа 2003 года "О реабилитации территории ООО "Манор" со строительством спортивно-оздоровительного комплекса во вл. 15, стр. 1, 4 по ул. Кожевническая", заказчиком возведения бизнес-центра на земельном участке площадью 0,73 га выступает некое ООО "Манор". В компании "Декра", реализующей этот проект, отказались уточнить, в какой пропорции делится площадь нового комплекса между компанией "Декра", инвестором строительства, и ООО "Манор", которое является собственником зданий.

Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев отметил, что местоположение нового бизнес-центра выбрано достаточно удачное: близость метро, по набережной до Красной площади не больше трех минут, к тому же в этом районе уже располагается много офисных комплексов разного класса. Формирование в районе Замоскворечья новой деловой зоны отмечает и Сергей Блохин. "С развитием района цены на коммерческую недвижимость выросли на 15-20%",- отметил аналитик.

По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составит не менее $20 млн. Старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость" Сергей Блохин пояснил, что строительство квадратного метра офисного центра на Кожевнической обойдется девелоперу в $1-1,1 тыс.

По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, офисное здание такого класса с перечисленными параметрами может представлять интерес для компаний, которым необходимы рабочие офисы площадью от 500 до 2 тыс. кв. м.

К минусам офисного комплекса, по мнению директора отдела консалтинга компании Knight Frank Константина Романова, необходимо отнести наличие пока не выведенной промзоны, а также очень сильную загруженность непосредственно Кожевнической улицы.

Как пояснил "Бизнесу" Сергей Блохин, цены на эти помещения могут достичь указанного уровня только к этапу сдачи объекта госкомиссии, а на этапе строительства стоимость квадратного метра будет ниже, хотя все зависит от финансовой политики инвестора-застройщика.

По оценке Шершнева, стоимость аренды площадей в новом бизнес-центре составит $600-650 с учетом НДС, а цена продажи- $3,5 тыс. за квадратный метр.



Главная --> Публикации