Главная --> Публикации --> Торг стал уместен Земля в столицах будет стоить гораздо больше, чем в среднем в стране Право на воду Главный архитектор москвы против градостроительного кодекса Особенности краткосрочной аренды в москве

Что почем

В Москве кредиты на покупку загородного дома выдают около десятка банков. Однако теоретическая возможность взять в банке кредит на строительство или покупку коттеджа еще не означает, что на практике получится это сделать. На рынке коттеджей банк и его клиента разделяет стена, кирпичики которой составлены из несовершенного законодательства, юридических нарушений при строительстве домов и неправильно оформленной собственности на землю.

Таким образом, при покупке коттеджа в кредит процентная ставка на 1-2% выше, чем при приобретении по ипотеке квартиры. Кроме того, дороже обходится страхование индивидуального жилья. И намного более трудоемким процессом является получение всех необходимых бумаг. В настоящее время ипотечное кредитование на загородном рынке только начинает развиваться. Риэлторы признают, что процент сделок с коттеджами по ипотеке очень небольшой. По оценке компании “Сити — XXI век”, около 5% сделок на рынке подмосковных коттеджей совершается с применением ипотечных механизмов. Доля клиентов, которые хотят купить загородный коттедж или дачу с помощью ипотеки, от общего количества ипотечных сделок в агентствах недвижимости невелика. Отчасти это связано с недостаточной информированностью людей о такой возможности альтернативного финансирования сделки, а также с рядом особенностей, которые возникают в процессе оформления кредита.

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей, — американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-20 000, максимальная — зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования — 10-15 лет. Первоначальный взнос — 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от “цвета” доходов и прочих условий, а при кредитовании строящегося жилья она достигает 20% и более.

С помощью ипотеки наиболее реально купить дом в коттеджном поселке, соинвестором строительства которого является банк, имеющий ипотечную программу или выдавший кредит на строительство этого поселка. В этом случае банку выгодно выдать ипотечный кредит, чтобы быстрее реализовать дома в поселке. Например, по такой схеме работает Московский кредитный банк, который совместно со строительной компанией “Эдем-Инвест” запустил программу предоставления кредитов на покупку загородного жилья. Программа позволяет с помощью кредита приобрести квартиру в строящемся доме, таун-хаус или коттедж. Естественно, возведенные “Эдем-Инвестом”. Московский кредитный банк предлагает кредиты на сумму от $20 000 до $200 000 на срок от шести месяцев до пяти лет при ставке 16% годовых в валюте. Первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. В данном случае банк даже не требует дополнительного обеспечения, кроме приобретаемого жилья.

Хотя кредитов на покупку коттеджей выдается мало, еще меньше из них — классических ипотечных. “Часто оформляется рассрочка платежа до готовности объекта в новом коттеджном поселке. Если же покупают землю без строительного подряда, то ее закладывают и берут кредит на строительство”, — рассказывает Наталья Ветлугина, зам генерального директора компании “Новый город”. Еще одна схема — когда берут краткосрочный кредит (не ипотечный), для погашения которого продается квартира после переезда в загородный особняк.

Интересно, что один из лидеров отечественного рынка ипотеки — банк “ДельтаКредит” заморозил программу по выдаче ипотечных кредитов на строительство загородных домов (под 17% годовых в валюте). Это решение в банке объяснили тем, что в программу планируют внести ряд существенных изменений.

Правда, похоже, банки не очень рвутся на этот рынок. По словам директора управления ипотеки “Миэль-Недвижимости” Юлии Вербицкой, “Центр ипотечных программ нашей компании сотрудничает с 35 банками в области ипотечного кредитования, однако на сегодняшний день мы можем выделить только четыре банка, которые более или менее охотно предоставляют кредиты на покупку загородной недвижимости. Это “Абсолют Банк”, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк “Сосьете Женераль Восток”. Кроме того, ипотечные кредиты на покупку коттеджей предлагают Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, “Агропромкредит”, Газпромбанк и Сбербанк. Кстати, последний отличается, с одной стороны, крайне консервативными требованиями к заемщикам и объектам, а с другой — очень либеральной политикой выдачи ипотечных кредитов на приобретение загородных домов. По мнению некоторых риэлторов, кредит на покупку коттеджа чуть ли не проще всего получить именно в Сбербанке.

С другой стороны, АИЖК не рефинансирует кредиты на покупку земельного участка без коттеджа, так как работает с ипотечными кредитами только по своим стандартам. Закладные на землю не отвечают стандартам АИЖК, согласно которым “предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика”. Однако в АИЖК не исключают, что при достаточном финансировании в следующем году агентство будет выкупать и закладные на землю.

Что касается Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то оно выкупает у банков кредиты на строящееся жилье. По словам специалиста АИЖК Елены Казаковой, “агентство выкупает такие кредиты только после завершения строительства и регистрации прав собственности и устанавливает по ним свою ставку — 15%”. Заемщик сам принимает решение о том, взять ли кредит под более высокий процент, но при меньшей стоимости квадратного метра на этапе строительства.

Когда человек покупает коттедж в кредит, то речь идет фактически о двух объектах недвижимости — собственно доме и земле под ним. В настоящее время критическим представляется именно земельный вопрос. В Подмосковье ипотечных банкиров буквально на каждом шагу ожидает земельный подвох.

Земельный вопрос

“Строительство коттеджа в Подмосковье сопряжено с большими строительными и финансовыми рисками, так как зачастую строят организации с не [вполне] понятной организационно-правовой структурой. Поэтому банку сложно проследить за целевым использованием средств”, — отмечает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. В качестве иллюстрации “неправовой” ситуации на рынке он привел в пример коттеджные поселки “Юлия-1” и “Юлия-2” на Пятницком шоссе. Эти поселки строит и продает Domlux. “Но на самом деле нет даже такого юридического лица — Domlux, — говорит Талавер. — Строят гастарбайтеры, строительная техника арендована у физических лиц, а земля оформлена на фирму “Альтерэго”. По его словам, в таком случае кредитные риски банку рассчитать невозможно.

Нередки случаи, когда у продавца дома отсутствуют права собственности на земельный участок. Объясняется отсутствие необходимых документов в каждом случае по-разному. Во-первых, владелец дома мог “договориться” с местными чиновниками. В этом случае все документы на землю у него есть, но они нигде не зарегистрированы. Во-вторых, прав собственности на землю может не быть у застройщика. И вероятность этого весьма высока, если учесть, что строительство сплошь и рядом ведется с теми или иными нарушениями, наиболее традиционное из которых — оформление необходимых документов задним числом, т. е. после начала строительства.

Правда, возможна и такая ситуация, когда банк выдает кредит под какое-либо другое обеспечение и не контролирует стройку. Тогда клиент получает кредит под более высокую процентную ставку. Но возникнет другая проблема — в оформлении коттеджа в собственность. Здесь тоже много подводных камней. Чтобы оформить права собственности на объект, необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, а также акты приемки и подключения к всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электроэнергия). Зачастую до тех пор, пока не будет построен и подключен последний дом в коттеджном поселке, комиссия “не принимает” другие коттеджи, в которых уже давно живут счастливые новоселы. Такое жилье можно оформить как объект незавершенного строительства, но для банка это неполноценный залог и слабое утешение клиенту, так как проценты за пользование кредитом не уменьшаются.

Источник в группе компаний Domlux, не пожелавший быть названным в печати, сообщил, что в момент сдачи номера в печать эта группа как раз проходила формальную регистрацию, а фирма “Альтерэго” выступает поручителем между заказчиком и генподрядной организацией, назвать которую в группе компаний отказались.

Схема выдачи кредитов для приобретения загородных домов еще настолько не отработана, что даже сами участники рынка пока не определились в терминах. Например, Владимир Талавер утверждает, что “купить с помощью ипотечного кредита участок без коттеджа нельзя, так как ипотека в силу закона на земельные участки не распространяется. Можно отдать под залог участок, уже находящийся в собственности, но закладную составить нельзя — с вытекающими отсюда последствиями”. С другой стороны, управляющий директор Blackwood Марина Маркарова говорит, что “в Москве много банков, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку земельного участка. Как правило, кредит на землю можно получить по договору залога земли”. Понятно, что речь идет об одном и том же, однако небольшая путаница в терминах налицо.

Наконец, банкиры не забывают и о бурной деятельности сотрудников Минприроды, которые с весны этого года уже отыскали в Подмосковье более 1400 га земель, захваченных под незаконное строительство. Теперь некоторых владельцев домов, возведенных на таких землях, ожидают многочисленные суды и, возможно, постановление о сносе дома. Безусловно, столь печальная перспектива заставляет банки еще более осторожно подходить к выбору коттеджа, на покупку которого будет выдан ипотечный кредит.

Особенности сделок

Согласно закону индивидуальный жилой дом передается в залог только с земельным участком, на котором он построен (к слову, таун-хаус тоже должен передаваться в залог с долей земельного участка). На дом отдельный договор залога можно не оформлять, так как достаточно договора купли-продажи, в котором отражено, что часть оплаты производится за счет кредитных средств. А регистрационная палата зарегистрирует ипотеку в силу закона. Но на участок земли необходимо помимо договора купли-продажи составить договор залога.

Очень трудно получить кредит под строящийся дом. По мнению Натальи Ветлугиной, “просто так пойти в банк и попросить кредит под залог еще не построенного дома практически невозможно”. Тем не менее глава Городского ипотечного банка Николай Шитов утверждает, что “заемщики чаще всего берут кредит на завершение строительства коттеджа”. Шитов отмечает, что все-таки проще купить готовый коттедж, так как в этом случае нет необходимости периодически выезжать и контролировать расходование кредитных средств на строительство (целевое использование кредита).

Неправильно оформленные права на землю — только первый из рисков, связанных с выдачей кредита на покупку загородного дома. Еще одним риском для банков является ликвидность такого объекта. Квартиры — товар куда более унифицированный, нежели загородные дома, каждый из которых имеет свою “физиономию” и отличительные особенности. Помимо этого, у каждого покупателя свои пожелания относительно таких характеристик объекта, как расстояние до МКАД, близость к водным и лесным массивам, социальное окружение, инженерные системы, архитектура дома, планировочные решения. То, что подходит одному покупателю, совершенно не устроит другого, и потому банк не может быть уверенным в том, что быстро продаст дом в случае несостоятельности заемщика. Коттедж продать труднее еще и потому, что стоит он намного дороже квартиры. Поэтому банк, чтобы снизить риски, выдвигает жесткие требования к загородной недвижимости как к объекту кредитования. В частности, банк обращает внимание на расположение коттеджа, входит ли дом в состав коттеджного поселка, а также проверяет, как оформлены отношения с застройщиком. Если местоположение коттеджа не относится к заведомо ликвидным, а по поводу компетентности строительной компании у банка есть какие-либо сомнения, в кредите будет отказано.

Не менее жесткие требования банк предъявляет и к заемщику. “Прежде всего банк смотрит на кредитоспособность заемщика. И если у него есть какие-либо сомнения в этом, то на положительное решение вопроса клиент вряд ли может рассчитывать”, — констатирует Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”. Однако если с платежеспособностью покупателя все в порядке и если найден коттедж, на покупку которого банк готов выдать кредит, совсем не факт, что потенциальный заемщик захочет такой кредит взять. Банковские программы по выдаче кредита на покупку коттеджа не пользуются популярностью из-за высокой стоимости объектов и необходимости декларировать большие доходы. Как правило, заемщики обращаются к программам, предусматривающим наименьшие проценты. Еще одна проблема заключается в том, что трудно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму сделки, приближенную к реальной. А это является обязательным условием банка и напрямую связано с суммой кредита.

Проще всего купить коттедж в кредит на вторичном рынке. При покупке дома с помощью ипотеки присутствует серьезный предмет залога в виде земли, стоимость которой составляет основную часть покупки. “Земля легко подвергается оценке, так же как и построенные объекты на вторичном рынке. Поэтому на вторичном рынке ипотечный кредит взять проще ввиду минимальных рисков для банка и несложной оценки объекта”, — считает Марина Маркарова.

Далеко не всегда деньги по кредиту удается получить сразу. Ожидание может продлиться до месяца. Нельзя не учитывать и тот факт, что банк вообще может отказать в кредите. Трудности также возникают, если заемщик уже получил кредит и купил дом по ипотеке, но по какой-либо причине решил его продать. Банки редко разрешают дальнейшую реализацию имущества, обремененного ипотекой. Ведь залогодатель для них — особое лицо, уже проверенное на кредитоспособность. Да и найти покупателя, который согласится выкупить дом, по которому еще не выплачен ипотечный кредит, достаточно сложно.

Не могут порадовать заемщика и расходы на привлечение такого кредита. В процедуру оформления кредита входят обязательная оценка объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, доход, полученный продавцом от реализации жилья, как правило, облагается налогом. Если продавец владеет имуществом менее пяти лет и продает его более чем за 1 млн руб., налог составит 13% от суммы продажи. Скорее всего этот расход ляжет на плечи покупателя. В расходы также входит нотариальное оформление договора, которое в некоторых банках является обязательным условием.

— Вывод промпредприятий уже не первый год называют “последним резервом” для развития городского жилищного строительства. Как идет реализация этой программы?

О юридических изысканиях, к которым порой приходится прибегать риэлторам при оформлении сделок с загородным жильем, можно судить по случаю, рассказанному Юлией Вербицкой. В компанию обратился клиент с просьбой продать трехкомнатную квартиру в Бескудникове и купить загородный дом в поселке “Вишняковские дачи”. Кредит на доплату было решено взять в Городском ипотечном банке. После того как разрешение на кредит было получено, надо было уговорить продавца коттеджа первоначально сделать договор залога дома в пользу банка, а только потом заключить договор купли-продажи дома. После того как продавец дома согласился на это, был найден покупатель на городскую квартиру и собран пакет документов на приобретаемый дом. Все документы согласовали с банком и страховой компанией, после чего оформили договор залога дома. Затем согласовали с местным нотариусом и органами государственной регистрации возможность удостоверения и регистрации определенной формы договора купли-продажи дома на кредитные средства банка. В результате сделка заняла три месяца. Стоимость ее оформления составила около $550 В эту сумму вошли рассмотрение заявки банковским комитетом, плата за выдачу кредита, обналичивание средств, открытие ссудного счета, три вида страхования, стройаудит, оценка коттеджа, государственная регистрация сделки и оформление нотариальной пошлины.
Константин Королевский в сентябре 2004 г. был назначен первым заместителем руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы. Ранее он курировал гаражную программу в столице, а также руководил управлением межрегиональных программ и освоения резервных территорий Департамента градостроительной политики. Указом президента РФ от 30 октября 2004 г. Константин Королевский награжден орденом “За заслуги перед Отечеством” II степени “за достигнутые трудовые успехи и многолетнюю добросовестную работу”. По словам Королевского, в новой должности ничего более того, что он уже делал в рамках своих обязанностей, он делать не будет. Собственно, руководство тремя важнейшими для развития города и его строительного комплекса направлениями — выводом промзон, что дает необходимые городу территории, строительством гаражей и строительством жилья в регионах силами московских компаний — достаточный набор для того, чтобы стать одной из очень влиятельных фигур в градостроительном департаменте.

В городе 68 промышленных зон (более 1500 предприятий, они занимают более 20 000 га. — “Ведомости”). Работа в этом направлении велась и до разработки целевой программы, и видение решения проблемы заложено в генплане города. До 2020 г. необходимо уменьшить территорию промзон на 5000 га. Но чтобы были реализованы инвестпроекты по освоению территорий промзон, сейчас необходимо как можно точнее собрать исходные данные. Силами Департамента градполитики, от которого выступает ГУП “Московский центр освоения резервных территорий” (МЦОРТ), и Департамента науки и промышленной политики в лице Московской управляющей финансовой компании проводится обследование. Собственно промышленным производством заняты не более 10% от общего количества предприятий в промзонах, остальное — это склады, гаражи, автобазы и т. п. Их как раз обследует ГУП “МЦОРТ”.

— Было сложно выработать алгоритмы реализации первой целевой программы по освоению производственных зон в Москве, но сейчас они приняты, и мы работаем в строгом соответствии с параметрами, заложенными в программе на 2004-2006 гг.

С учетом всех исходных данных мы заказываем градостроительную документацию с объемными показателями проектов планировки и еще раз уточняем с предприятием наши позиции и уже потом приступаем к реализации этого проекта. Такова философия целевой программы.

Обследование предполагает в том числе работу с каждым предприятием, поиск взаимоприемлемых вариантов. Наша задача — помочь предприятию повысить эффективность его работы за счет более эффективного использования занимаемого земельного участка, с одной стороны, и реализовать генплан развития Москвы — с другой. Если территория предприятия используется эффективно, в соответствии с тем, что необходимо городу, предприятие может продолжать работу. Или само может выступить инвестором [собственного перебазирования], если земельно-правовые отношения с городом и все права у предприятия оформлены должным образом. Другое дело, когда земля, выделенная когда-то под производственные цели, используется не по назначению, сдается в аренду.

— Да, обследование промзон и разработка градостроительной документации оплачиваются городом. Потом эти затраты городу компенсирует инвестор (либо это указано в целевом распорядительном документе по назначению инвестора, либо это включено в условия конкурса. — “Ведомости”). ГУП “МЦОРТ” в любом случае выполняет функции единого заказчика на разработку предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий (за исключением ЦАО).

— Обследование проводится за счет бюджета?

— Все вернули. Действительно, было три случая, когда инвесторы предлагали профинансировать обследование, чтобы это им как-то зачлось. Я распорядился вернуть все деньги. Город не должен быть обременен подобными условиями.

— Известно, что компании, заинтересованные участвовать в выводе той или иной промзоны, проводили обследования за свой счет, например “СХолдинг” провел обследование Богородской промзоны. Эти затраты им компенсировали?

Сейчас буча по этому поводу идет страшная, но ответ для всех один. Мы не собираемся идти на крайние меры,

Чтобы избежать недружественного поглощения предприятий [как только начинается обследование предприятия на предмет его перебазирования, начинается процесс скупки и поглощения], была сделана простая и понятная вещь — наложена запретительная блокировка на оформление земельно-правовых отношений по обследуемым промзонам, на оформление долгосрочной аренды. Аренда продлевается только до 2007 г.

Во всем, что касается вопросов собственности на предприятие, на строения, мы руководствуемся Гражданским кодексом. Но тот, кто покупает предприятие, должен отдавать себе отчет, что на участок у него будет только право аренды до 2007 г. Земельный кодекс нам позволяет это сделать. До тех пор, пока город сам не определится с перспективами конкретной промзоны, это территория развития.

и эффективные землепользователи могут быть спокойны. Но зачем городу сейчас продлевать права аренды на 49 лет, если уже завтра на этой территории надо будет начинать реализацию какого-то проекта?

— Сейчас этим занимается сам Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы. Но после рассмотрения целевой программы гаражного строительства на 2005-2007 гг. стало очевидно, что это мощная программа, предполагающая привлечение значительных финансовых ресурсов, решение сложных задач по подготовке конкурсной документации, поэтому в декабре должно быть создано Государственное унитарное предприятие “Управление гаражного строительства”, которое и будет ее техническим заказчиком. Разработана достаточно серьезная социально значимая подпрограмма “Народный гараж”, которую будет курировать ГУП “УЭЗ” — они сами вышли с такой инициативой.

— На заседании правительства, в ходе которого обсуждалась гаражная программа города, вы сказали, что появится специально созданное под эту программу управление. А кто до этого курировал гаражное строительство в городе?

— Плановые показатели на 2005-2007 гг. таковы: 87 000 машино-мест в 2005 г., 105 000 машино-мест в 2006 г. и 133 000 — в 2007 г., всего мы должны выйти на объем больше 330 000 машино-мест за три года. Для сравнения: за 2002-2004 гг. будет сдано 220 000 машино-мест — в полтора раза меньше. Что касается вложений, то для создания 330 000 машино-мест при средней себестоимости строительства одного машино-места $5000 требуется около $1,5 млрд. На 95% это должны быть деньги из внебюджетных источников.

— Сколько гаражей планируется построить в Москве и сколько средств будет вложено?

— Многие автовладельцы говорят, что $5000-8000 или $10 000 за машино-место — это слишком дорого, особенно если машина стоит $2000-3000.

За счет бюджета будут строиться только гаражи при социальном жилье и пилотные перехватывающие парковки на основных транспортных магистралях начиная с 2005 г. в объеме не менее 1500 машино-мест в год. Все бюджетные затраты возвратны, никто подарков делать не собирается, и перехватывающие паркинги, работающие в режиме временного хранения автомобилей, будут платными. Другое дело, что окупаемость таких проектов длительная — 7-8 лет. Наша задача — построить до десятка паркингов, чтобы показать, как это может быть сделано, а потом, я надеюсь, к процессу подключатся инвесторы, а мы подумаем о каких-то преференциях для них.

Мы хотим жить в благоустроенном, комфортном городе, но должны понимать, что так необходимые москвичам гаражи не появятся из воздуха. Конечно, нужно, чтобы город четко оценил ту возможную цену реализации, которая устроит рынок, и получил при проведении инвестиционного конкурса свою долю. Которая потом будет реинвестирована в создание дорогостоящих и долго окупаемых инфраструктурных проектов, без которых невозможно обеспечение нормальной жизнедеятельности города. Чтобы москвичи, имеющие автомобили за $2000, могли арендовать машино-место за 1000 руб. в месяц и быть спокойными за своего четырехколесного друга.

— Забудьте вы о том, сколько стоит машина. В Европе есть машины по $800, а любой гараж в Париже стоит в разы дороже, чем у нас, и это не вызывает вопросов. Никто же не спрашивает, с чего вдруг квадратный метр жилья в центре города стоит $15 00 Это рынок. Мой знакомый жаловался, что подземный гараж в его доме продавался за $35 000, но ведь он этот гараж купил и его соседи места в том же гараже купили. Вот если бы никто не купил, возможно, цена могла быть снижена до $33 000, потом — до $29 000, а потом просто эти машино-места начали бы сдавать в аренду по $100.

— Как раз в “Народном гараже” цена должна быть до $5000 за машино-место, но это не значит, что кто-то сегодня будет продавать машино-места по такой цене. Город дает жителям возможность, объединившись, самим проинвестировать строительство гаражей рядом с домом и тем самым получить их по себестоимости. Особенно это актуально для районов уже существующей застройки, там, где места для хранения машин изначально не предусматривались.

— А чем поможет программа “Народный гараж”?

— Было около сотни заявок от инициативных групп, при более детальном рассмотрении отобрано 47 земельных участков, есть 47 адресов, по которым заказана разработка предпроектной документации. На большую часть объектов документация должна быть готова в будущем году, чтобы можно было выйти на площадки.

— И есть уже желающие построить себе “Народный гараж”?

— Каким образом вы сможете это проконтролировать?

Город участвует в программе через госзаказчика, разрабатывает за счет городских средств ИРД, предлагает варианты проектных решений и контролирует выполнение инвестконтракта, сроки и ход строительства. Контракт заключается с инициативной группой, которая должна быть зарегистрирована как юридическое лицо (простое товарищество). Доля города в данном случае — ноль, и будет жесткий контроль за тем, чтобы к процессу не подключались сторонние инвесторы, желающие этим воспользоваться к собственной выгоде.

Кстати, чем выше доходы у человека, тем более он безразличен к тому, будет его машина стоять в фундаментальном теплом гараже или в “разлинованном” паркинге. Я уверен, что “Народные гаражи” по инициативе самих жителей будут именно фундаментальными, добротными.

— В приложении к инвестконтракту будет поименный адресный список всех участников. Более того, статус “Народного гаража” означает: не менее 51% инвесторов — физические лица, жители конкретного дома (но их может быть и больше). Остальных 49% соинвесторов город сам определит.

— Они были, есть и будут. Это нормальный бизнес, но имеющий свою специфику. Можно найти инвестора, желающего построить дом в чистом поле, при высоком спросе на жилье этот дом будет продан. И гараж в чистом поле можно построить, но продать его не получится. От того, 500 м от дома до гаража или 800 м, зависят реализация всего проекта и его инвестиционная привлекательность.

— Есть ли инвесторы на “коммерческую” часть гаражной программы?

— В Москве будут сносить старые девятиэтажки, о чем говорил мэр Юрий Лужков?

Гаражное строительство есть производная от жилищного, и это направление будет развиваться, как и жилищные программы города: по освоению промышленных территорий, по реконструкции пятиэтажного жилого фонда, потом — по реконструкции девятиэтажного жилого фонда.

Конечно, это более сложная задача [чем реконструкция пятиэтажного фонда], которая тянет за собой больше встречных обязательств со стороны города и инвесторов. Необходимо найти инвестиционную составляющую, разработать эффективные проектные решения. Возникает еще больше требований к прилегающей территории и ряду объектов социальной инфраструктуры.

— Уверен, что будем. И 12-этажные панельные дома будем когда-нибудь сносить и реконструировать. Этот процесс необратим, и пилотные проекты реконструкции могут появиться уже в ближайшее время.

— Создана Московская инвестиционно-строительная компания в Ереване (“МИСК-Ереван”). Это уже третья Московская инвестиционно-строительная компания (одна работает в Санкт-Петербурге, другая — в Луганске). В ереванскую вошли ГУП “Управление и реализация межрегиональных программ” и компания “Монарх”. В центральной части Еревана, на Северном проспекте, выделен земельный участок [2,1 га], готов проект строительства жилого комплекса [более 15 000 кв. м], и я надеюсь, что в декабре состоится торжественная закладка дома, а сдадим объект максимум в конце 2005 — начале 2006 г.

— Что нового в реализации программы регионального сотрудничества?

В Киеве работает МИСК, зарегистрированная в Луганске, партнером выступает компания “Интеко”, планируется привлечь еще 2-3 соинвесторов. Речь идет об освоении около 100 га земли, сейчас ведется работа над проектным решением и концепцией застройки. Когда будет готов проект застройки и понятны объемы, даты, будем привлекать дополнительные ресурсы, если потребуется.

В Монголии сдали шикарный жилой микрорайон, 38 000 кв. м, наверное, лучший во всей Монголии. Инвесторами выступили “Зарубежстрой”, “Декра”, “Базис”.

В Беслане силами московских строителей должны построить две школы, каждая по индивидуальному проекту, на 11 000-12 000 кв. м. Работы организованы таким образом, чтобы 1 сентября 2005 г. дети пошли в новые школы. Финансирует строительство федеральный бюджет, генподрядчик — компания “Монарх”, но на 90% будут задействованы местные строительные организации.

Во Владивостоке сменился мэр, и новый глава города попросил время на то, чтобы понять этапность реализации заключенных ранее инвестиционных контрактов. Там есть инвестиционный ресурс, есть интерес со стороны самого города. Конкретно все параметры реализации проектов мы будем обсуждать в декабре.

— Я действительно люблю лошадей. Еще в позапрошлом веке Россия была законодательницей мод в скаковом коневодстве. Например, Стрелецкому конному заводу в Луганске в 2005 г. исполняется 200 лет. Выведенная здесь порода составляла гордость российского коннозаводства XIX в. Культура разведения скаковых лошадей в России утрачена, но мы пытаемся возродить это направление.

— Вы известны как любитель лошадей, как человек, который серьезно занимается конным бизнесом.

Перед новым годом девелоперы всего рынка недвижимости спешат сдать свои объекты — закрыть финансовый и рабочий год. Иногда это получается, но часто — нет. В жилищном секторе строительный процесс, как отмечают его участники, сложнее и запутаннее, чем в коммерческом сегменте. Ряд домов либо принимается с недоделками, либо же их приемку приходится переносить с конца года на начало следующего.

Это не следование конъюнктурной любви к конному спорту — я занимаюсь не спортивными, конкурными, а чистокровными английскими скаковыми лошадьми. Я являюсь председателем редакционного совета журнала “Конный мир” (журнал издает “Королевский издательский центр”. — “Ведомости”). Сейчас с друзьями пытаемся создать национальный жокей-клуб — общественную организацию, в которую должны войти серьезные коннозаводчики страны.

Немного о системе

В результате инвесторы-строители теряют деньги и платят штрафы. Но не всегда задержка сдачи дома происходит по вине инвестора, бывает, ему просто не везет с площадкой или с чиновниками.

Условно весь процесс строительства можно разделить на три больших этапа: в первую очередь инвестор и девелопер подбирают земельный участок под строительство и оформляют выкуп права аренды. Затем начинаются подготовка участка и строительство на нем объекта. Потом объект сдается приемочной комиссии, что обычно происходит в ноябре-декабре. Как написано в Московских городских строительных нормах, МГСН 8.01-00 “Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения”, которыми сейчас руководствуются все участники строительного процесса, в состав комиссии должны входить представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора,

За долгие десятилетия в Москве сложился особый стиль работы — порядок строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию. Эту систему сложно изменить. С начала 1990-х гг. в нее были привнесены лишь некоторые нюансы, например финансирование и строительство части жилья фирмами, а не городом. Вследствие этого появились такие понятия, как коммерческие дома, строящиеся на деньги инвесторов, и муниципальные, возводящиеся на средства горбюджета. Но система в целом сохраняет прежние, “советские” черты.

Далее, если все делать по правилам (МГСН), после приемки инвестор подписывает акт реализации с префектурой округа, оформляет право собственности на объект, и жильцы могут заселяться. Но не все так просто. С того момента, как взгляд инвестора упал на желанную площадку, и до самого последнего кирпичика на крыше дома девелопер проходит длинную цепь выпуска различной строительной документации и согласований с соответствующими инстанциями от экологической экспертизы до архитектурного надзора. Участники рынка говорят, что необходимо получить в общей сложности около 200 согласований в различных органах власти. На любом из этапов инвестор или девелопер может столкнуться с чем-то таким, что затормозит весь ход строительства и неминуемо отразится на сроках сдачи дома.

Госархстройнадзора, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. Теми же МГСН установлено, что приемочная комиссия проходит в два этапа. На первом этапе эксперты из комиссии проверяют качество постройки здания от фундамента до крыши, а также наличие оформленных постоянных или временных актов на все инженерные коммуникации — тепло-, электро-, газо-, водоснабжение — и выявляют недоделки. Ко второму этапу комиссии недоделки должны быть исправлены, а коммуникации — переданы на постоянный баланс “Мосэнерго” и других структур, отвечающих за работу городских инженерных систем, дом должен быть передан в эксплуатацию организации, которая будет отвечать за его техническое состояние (ЖЭК, ДЕЗ, частная компания).

Одно из обычных в московском строительстве явлений — авральный режим работы на объекте в конце года, накануне приемочной комиссии. Понятие аврала настолько абстрактно, что каждый строитель вкладывает в него свой смысл. Например, генеральный директор концерна “Крост” Алексей Добашин считает авральным в целом стиль работы, характерный для столичного строительного процесса, — имеется в виду сдача домов в городе в конце года. По его мнению, у этого стиля есть как отрицательные, так и положительные стороны. Плюс в том, что требование городских властей сдавать дома в течение одного года ведет к выполнению годовой программы и вводу тех объемов жилплощадей, которые требует рынок. “Практика авралов будет существовать еще долго. Система сдачи домов в конце года не так уж плоха, иначе, если от инвестора не требовать завершения строительства дома в течение одного года, дома в Москве будут сдаваться в эксплуатацию по 2-3 года”, — говорит Добашин.

Предсмертная агония

По мнению Добашина, авральный режим работы — еще не самое страшное для инвестора. Спешка чревата лишь некоторыми недоделками, касающимися в основном фасада здания, которые устраняются в течение приемки. Сам каркас строения и его основные несущие конструкции не страдают, так как они возводятся обычно весной и летом, когда спешка еще не началась, так что правила безопасности соблюдаются. Исходя из правил МГСН на объектах, принимаемых в эксплуатацию в зимнее время, по решению приемочной комиссии могут переноситься сроки по устройству “верхнего слоя мягкой кровли” и элементов фасада здания.

Для некоторых строительных компаний понятия “аврал” вообще не существует. По словам президента группы компаний “ПИК” Кирилла Писарева, график сдачи и ввода жилья в возглавляемой им компании распределен равномерно по кварталам года, поэтому авралов у компании не бывает. За всю более чем 10-летнюю историю “ПИК” случай несвоевременного ввода жилого объекта произошел лишь однажды.

Из-за возникающих на стройке проблем девелопер может не успеть завершить дом и сдать его комиссии в IV квартале года, тогда комиссию приходится назначать уже на начало следующего. По словам Добашина, надолго задерживать строительство и срывать сроки невыгодно ни девелоперу, ни инвестору, ни подрядчику, так как это неминуемо ведет к потерям денег, вложенных в площадку. По словам пресс-секретаря корпорации “СХолдинг” Оксаны Басовой, себестоимость строительства только 1 кв. м в панельном доме составляет в среднем $500-550, а общая площадь серийной 17-этажки из 5-6 секций может доходить до 14 000 кв. м. Соответственно, риску подвергается не менее $7 млн.

Успел или нет — плати

“Но инвестор также может обратиться к префектуре с просьбой продлить срок инвестконтракта (чтобы избежать штрафов), приведя те или иные серьезные аргументы — например, что на стройплощадке был обнаружен памятник архитектуры и потребовалось провести дополнительные археологические работы, в связи с чем строительство дома пришлось на время приостановить”, — рассуждает Жданов.

Во время приемки объекта за устранение недоделок инвестору приходится также платить деньги, а за невыполненные сроки сдачи дома — тем более. Как написано в МГСН, “расходы по организации приемки объектов в эксплуатацию несет инвестор, если иное не установлено договорами (контрактами) между участниками инвестиционной деятельности”. “На мой взгляд, расходы во время приемки зависят от степени готовности объекта, — говорит Владимир Жданов, главный инженер компании "АРТ-Билдинг". — Нет такой статьи в нормативных документах — "расход инвестора во время сдачи объекта", прайс-листа для этого не существует. Если приемка была проведена не в срок, то префект принимает решение о штрафных санкциях. Ответственность инвестора, в том числе размеры штрафов, зависит от условий конкретного инвестиционного контракта, заключенного между ним и префектурой. Чаще всего в инвестконтракте говорится, что инвестор платит в городскую казну штраф по рыночным расценкам — в размере 2% от площади строящегося объекта за каждый полный день одного месяца просрочки. Сроки действия контракта указаны в нем же. И инвестор обязан позаботиться о своевременном проведении комиссии, пока контракт действует”.

Самое же печальное для инвестора — это долгострой (или недострой), т. е. объект, который не сдается комиссии более двух лет, что тоже порой случается. Очевидно, что невыгоден долгострой и городской администрации: это пробелы в годовой программе, проблемная площадка с незавершенной постройкой, не выполненные инвестором обязательства по контракту, заключенному с городом, несделанные инженерные коммуникации, благоустройство территорий и т. п. Площадки с не достроенными вовремя домами в строительных кругах называют заделом на следующий год. Как рассказали в пресс-службе Департамента инвестиционных программ города (ДИПС), помимо штрафов к “провинившимся” застройщикам власти могут применить такие санкции, как отзыв или приостановление лицензии на строительство, а с проектировщиками, подрядчиками и заказчиками расторгаются договорные отношения. Так что все стремятся уложиться в сроки. Вопрос, больше всего волнующий сейчас участников рынка, связан не столько с авральной работой и переносом срока сдачи на следующий год, сколько с причинами этих явлений.

По его мнению, если дом построен без недоделок и полностью готов к эксплуатации в соответствии с нормами МГСН, то расходы для инвестора во время приемки минимальные — но это в идеальном случае, который бывает редко. Финансовый директор известной в столице девелоперской компании, строящей элитное жилье, на условиях анонимности поделился мнением, что “если этих господ из приемочной комиссии совсем не "профинансировать", то они всегда найдут причины, по которым дом нельзя принять в эксплуатацию”. “Исходя из моей практики, — говорит он, — иногда даже за достроенный дом с небольшими недоделками приходится платить, и эта сумма может составлять $50 000-100 00 Честно пройти весь процесс строительства невозможно. Законы в нашей стране устроены так, что не нарушать их нельзя. Всегда находятся какие-нибудь две взаимоисключающие инструкции — вопрос в том, инструкцию какого ведомства выполнять, а какому давать взятку за "невыполнение". Есть вариант, когда можно сдать дом бесплатно при наличии связей на высоком уровне, например если хозяйка строительной фирмы является женой крупного местного чиновника”.

До момента сдачи дома комиссии строителям предстоит пройти череду непростых этапов, где их поджидают подводные камни. По словам Писарева, проблемы могут начаться еще при получении строительной площадки. Порой от момента принятия застройщиком решения о строительстве дома на той или иной территории до начала самих работ проходит 2-3 года. “Деньги за площадку платим сегодня, а строить можем через два года, длительные сроки согласования документов при получении участка — основная недоработка градостроительной политики”, — прокомментировал он. Директор по продажам новостроек Подмосковья из компании “Миэль-Недвижимость” Дмитрий Орлов также отмечает задержки начала строительства в связи с подготовкой исходно-разрешительной документации (ИРД). На ту же причину — проволочки в разработке ИРД — указывает главный инженер корпорации “СХолдинг” Константин Сергеев.

Долгий путь до приемки

Из наиболее распространенных обременений — районы реконструкции пятиэтажек и зоны вывода промышленных предприятий, ставшие в последнее время основными ресурсами площадок под новостройки. Как рассказала руководитель пресс-службы префектуры Центрального административного округа (ЦАО) столицы Екатерина Золотарева, основной причиной задержек нового строительства в районах реконструкции становится отселение жильцов из пятиэтажек. Андрей Паньковский, первый заместитель генерального директора по экономической политике Домостроительного комбината № 1, говорит, что стоимость перекладки инженерных коммуникаций 15-20 млн руб. на один жилой корпус — рядовое явление при строительстве на месте сносимой пятиэтажки. При выводе промышленных предприятий подготовка площадки может стоить намного дороже — в прошлом году “Мосстроймеханизация-5”, выводя три автобазы в Митине, чтобы возвести там жилье, выплатила 240 млн руб. их владельцам.

Даже если инвестором и девелопером проекта получена площадка, она может оказаться далеко не самой лучшей в городе, особенно на фоне, когда свободных участков с каждым днем становится все меньше. Как говорит генеральный директор группы компаний “Инкомреалинвест” Эдуард Гулян, сейчас в городе не найти “чистой” площадки, любой участок девелоперу достается с какими-нибудь обременениями.

Строители жилья жалуются также на проблемы с инженерными коммуникациями — различными гидропроводами, тепло- и электросетями, коллекторами и т. д. “Проблемы с техническими условиями, проектированием и строительством наружных сетей — это одна из причин, по которой затягивается строительство домов”, — говорит Добашин из “Кроста”. По информации Золотаревой, значительный процент сетей устаревает, особенно в центре, к тому же их не хватает — недостаточно той инженерной системы, что обслуживала пятиэтажку, для обеспечения, например, девятиэтажки, выросшей на ее месте. Владимир Жданов считает, что, когда поблизости от будущей стройплощадки нет точки подключения к городской электросети либо недостаточно мощностей подстанций, расположенных в округе, нескольким инвесторам, у которых есть в этом районе проекты, следует объединяться и вместе финансировать строительство новой подстанции. Такой вариант позволяет снизить расходы на дорогостоящее строительство точки питания — для одного инвестора это невыгодно.

Но нужно учесть, что перевод автобазы на новое место — самое дешевое, что может быть: грузовики-то доедут туда сами. А вот станки завода тяжелого машиностроения, например, — вряд ли.

На взгляд Константина Сергеева, затягивание сроков может происходить и по вине компании-субподрядчика на заключительном этапе строительства. “Причин может быть много, — рассуждает Сергеев. — Все зависит от профессионализма компании-девелопера, насколько она сможет организовать процесс, чтобы все службы, участвующие в реализации проекта, четко выполняли условия договоров”.

По словам Добашина, в процессе строительства несколько раз могут корректироваться отдельные разделы рабочей документации проекта, что также не способствует быстрой его реализации. В компании “Миэль-Недвижимость” отмечают среди распространенных причин срывов срока сдачи домов прекращение финансирования проекта инвестором, например банком. Золотарева говорит, что случаи с задержками и прекращением финансирования в основном происходят в коммерческих проектах, которыми занимаются частные строительные компании. В “Миэль-Недвижимости” рассказали, что случаются сбои в работе домостроительных комбинатов (ДСК), когда последние не успевают выпустить нужное количество железобетонных деталей для объекта. Это неудивительно в условиях, когда от ДСК требуют каждый год выпускать объемы для 1 млн кв. м жилых домов и более. Как объяснил Паньковский, производство ДСК поставлено на поток, поэтому некогда совершенствовать технологию и модернизировать оборудование, которое устаревает.

Ближе к концу строительства дома для девелоперов-инвесторов наступает самая горячая пора — они готовятся к приемочной комиссии. Требования городских властей к объектам жилищного строительства жесткие: во время приемки проверяется все — от качества фасада дома до состояния подъездов внутри. Во-первых, этого требуют московские строительные нормы, во-вторых, как поясняют специалисты, точное соблюдение стандартов необходимо в московских климатических условиях.

Горячая пора

После первого этапа приемочной комиссии может пройти еще очень много времени, прежде чем дом будет сдан в эксплуатацию и заселен жителями. По словам Добашина, сдача в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев — очень успешный результат. По закону (постановление московского правительства от 19 июня 2001 г. № 542-ПП) в муниципальные дома жителям должна быть предоставлена возможность заселяться через один месяц после проведения приемочной комиссии первого этапа, а в коммерческие — через два месяца при условии, что дом начал обслуживаться эксплуатирующей организацией и что все инженерные сети в нем приняты на постоянный баланс “Мосэнерго”, “Мосводоканалом” и другими организациями.

В Инспекции Госархстройнадзора (ИГАСН), также входящей в состав приемочной комиссии, отказались дать комментарии на тему условий сдачи объектов, сославшись на сильную занятость в конце года. Как рассказала Золотарева, каждая префектура Москвы непосредственно или в лице районных управ контролирует все стадии строительства домов, начиная от освобождения площадки под строительство и заканчивая приемкой. Префектура также имеет право приостановить работы на площадке, например, в случаях грубого нарушения строительных норм и правил (СНиПов) при возведении дома, или если происходящее на стройке “угрожает жизни людей”, которые находятся поблизости, или если у строителя нет разрешительной документации — на срок, пока нарушения не устранят.

Трудности элитки

Однако не всегда инвестору в эти сроки удается сдать дом в эксплуатацию. Как объяснила Золотарева, задержки часто происходят из-за того, что предприятия теплоэнергоснабжения (“Мосэнерго” и т. п.) долго оформляют постоянную документацию. Однако пресс-секретарь “Мосэнерго” Михаил Коротков заявил, что “существует утвержденный регламент, согласно которому решение [о принятии инженерных сетей на постоянный баланс "Мосэнерго"] выносится в течение 20 дней со дня подачи инвестором-застройщиком полного пакета документов о приемке дома. Отсутствие необходимой документации или неудовлетворительное состояние внутридомовых сетей существенно увеличивает этот срок. Нам, как производителю, выгодно подключать новых потребителей, и поэтому ни о каком затягивании с нашей стороны в решении подобных вопросов речь не идет”.

Есть примеры, когда сроки сдачи переносились более чем на год. По данным крупной риэлторской компании рынка элитного жилья, которая просила не упоминать ее название, дом в 1-м Зачатьевском пер., 8, инвестор обещал сдать комиссии еще в конце 2002 г., а на практике получилось сдать этот объект только в III квартале 2004 г. Другой показательный пример — здание в Большом Левшинском пер., 11 (“Дворянское гнездо”), где ввод в эксплуатацию задержали на год.

Сегмент элитного жилья, несмотря на дорогостоящее строительство, высокие цены продаж (класс А — $6000-8000 за 1 кв. м, В — $5000-6500, С — $4000, по классификации компании Blackwood) и требовательных клиентов-покупателей, как выяснилось, тоже страдает от недоделок и срывов сроков строительства. “В сегменте элитного жилья действительно встречаются задержки сроков строительства, — комментирует ситуацию консультант компании Kirsanova Realty Владимир Говорин. — Как правило, эти задержки происходят на начальной стадии строительства (выход на площадку, вывод коммуникаций, начало разработки котлована) и связаны с разработкой ИРД. Бывают случаи, когда город со своей стороны затягивает проведение расчетов с застройщиком по инвестиционному контракту или выполнение принятых на себя обязательств (расселение, освобождение помещений от арендаторов и др.). По его словам, в сегменте элитного жилья наблюдается до 60-70% случаев задержек сроков строительства.

Риски

По словам Говорина, строительные недоделки можно разделить на две группы. Первая ситуация — когда на словах и картинках покупателю обещают мрамор, оникс, разные экзотические породы дерева в отделке, например, центрального вестибюля и помещений инфраструктуры. А в тексте договора или в отдельном приложении к нему данное обещание не прописывается — еще не выбрали поставщиков, еще не утвержден дизайн-проект и т. д. Проходит время, цены на рынке вырастают, и застройщику приходится выполнять отделку попроще, с использованием менее дорогих материалов. Второй вариант: квартиры продаются в процессе строительства, покупателям обещают, что в доме будет тренажерный зал, сауна, бильярдная и другие услуги — только для жильцов дома, тем самым обеспечивается уникальность и клубность объекта. После заселения дома выясняется, что названные услуги либо кому-то продаются, либо являются собственностью застройщика, на которых он делает дополнительный бизнес, либо же от жильцов требуют дополнительные платежи для оборудования этих помещений.

Что это такое

Как рассказал Николай Вопиловский, руководитель юридической службы управления новостроек “Миэль-Недвижимости”, среди самых распространенных рисков для покупателей жилой недвижимости можно отметить незавершенное строительство и покупку квартиры, которая по закону не принадлежит продавцу. В первом случае имеется в виду неправильное оформление застройщиком документов на земельный участок, что приводит либо к замораживанию строительства на неопределенный срок, либо к сносу недостроенного объекта, который может быть признан на основании закона самовольной постройкой. Во втором — застройщик обычно заключает договоры с несколькими организациями (соинвесторами), которые перечисляют ему деньги, а взамен приобретают права на квартиры. Но часто происходит так, что кто-то из соинвесторов умышленно или из-за “невнимательности” продает права на квартиры, принадлежащие другому соинвестору. В итоге люди, купившие такие квартиры, рискуют остаться и без жилья, и без денег, так как одна и та же квартира в такой ситуации может быть продана нескольким покупателям. Права на квартиру людям придется отстаивать в суде.
Опытные инвесторы в недвижимость не зарабатывают, а “выигрывают” деньги в результате удачно спланированных сделок. Достигается это даже не столько опытом на рынке и каким-то шестым чувством рынка недвижимости, сколько владением совершенно уникальными технологиями сделок. Например, сделок с арендными опционами.

Как правило, право на опцион предварительно выкупается. Сумма предоплаты может различаться. Иногда размер ежемесячной оплаты аренды больше среднерыночного. В этом случае излишек отчисляется в счет приобретения опциона.

Фактическое значение этого термина — отсроченная продажа. То есть некто арендует собственность и берет на себя обязательство (опцион) приобрести ее в обозримом будущем. Несмотря на всю романтику замысла, опцион имеет вполне реальные критерии: дата приобретения и цена сделки фиксируются на момент подписания соответствующего договора.

Покупателя арендного опциона поджидает целый ряд рисков. Статистика показывает, что на самом деле лишь ничтожная часть из тех, кто приобретает арендные опционы, благополучно доходят до ожидаемого финала — оформления в свою собственность дома или квартиры. Дело в том, что, как правило, в Америке опционы приобретают те, кто по каким-то причинам не может ходатайствовать о получении ипотечного кредита или ссуды на приобретение жилья. Эти люди надеются, что смогут получить кредит через некоторое время. К своему удивлению, по окончании определенного промежутка времени горе-арендаторы обнаруживают, что ситуация не изменилась к лучшему: они все еще не могут претендовать на получение ссуды. Причины отказа от планируемой сделки по технологии арендного опциона могут быть самыми разными: недостаточная сумма кредита, низкие доходы или отсутствие сбережений, наконец, слишком высокая арендная плата. Увы, когда арендатор обнаруживает это, оказывается, что он потерял средства, вложенные в приобретение опциона, и те, что ежемесячно затрачивал на аренду. Не говоря уже о потерянном времени.

Рискованная затея

В каком случае сделку с арендными опционами можно считать удачной? Ласло Ковач, основатель компании Florida Investment Marketing, считает, что есть определенный перечень условий, при которых можно действительно выгодно приобрести дом. Но сделку необходимо провести при участии профессиональных консультантов, которые найдут объект для инвестирования, подскажут нужный момент для заключения договора и всячески подстрахуют от непредвиденных потерь.

Выигрыш покупателя

Выигрыш продавца

Предположим, семейная пара приобрела опцион на покупку дома незадолго до взлета на рынке недвижимости. В результате на день исполнения опциона их дом стоил гораздо дороже, чем было указано в договоре. Таким образом, они исполнили опцион и смогли продать дом по цене вдвое дороже, чем та, за которую они его некогда приобрели. Семья заработала прибыль. Конечно, дом можно было бы купить и без применения технологии арендного опциона, но на это нужны были средства, которых на тот момент не было.

Ежемесячно получая значительную сумму наличных, хозяева дома могут, к примеру, погашать ипотечные кредиты, не затрагивая собственных сбережений и не выводя денег из дела. Кроме того, даже если продажа не состоится, хозяин рискует гораздо меньше: в любом случае он в течение всего периода аренды получал отчисления сверх рыночной платы за наем.

Что дают сделки с использованием арендных опционов продавцу? Как правило, заключая договор арендного опциона, продавец может реализовать дом или квартиру по цене значительно выше рыночной. Кроме того, технология арендных опционов позволяет арендодателю продать дом в крайне тяжелой (для него) на рынке ситуации — в период застоя.

Практикуются арендные опционы нечасто. Воспользоваться преимуществами этой технологии — покупкой дома или квартиры в рассрочку по фиксированной цене — стремятся главным образом либо профессиональные инвесторы, которых, увы, мало, либо малоимущие слои населения, у которых нет возможности получить ипотечный кредит.

Фабрика грез

Что касается профессиональных инвесторов, то их на рынке недвижимости не так уж много. Поэтому стоит крайне скептически отнестись к тому, что в последние годы в Европе и Америке все чаще появляются всевозможные руководства по инвестированию в недвижимость и даже целые финансовые институты, которые попросту спекулируют на естественном для человека желании разбогатеть. Однако на поверку доходность подобных организаций часто определяется отнюдь не результативностью сделок, а оплатой ряда вспомогательных услуг. В результате тысячи людей оплачивают всевозможные “Курсы преуспевающего инвестора” и покупают книги, диски и видеокассеты с громкими названиями вроде “Как заработать миллион, не вложив ни цента”. И не богатеют.

Есть и исключения. Например, в Чехии технология арендных опционов применяется совсем не бедными людьми для приобретения эксклюзивных объектов недвижимости в престижном “еврейском” квартале Йозефов. Предложение здесь очень ограниченно, и арендный опцион — единственный способ попасть в этот квартал. Как правило, договор заключается на основании предварительного аукциона на приобретение прав аренды. Правда, риск здесь даже выше, чем обычно, поскольку владельцы квартир зачастую меняют решение и в конце концов отказываются продавать квартиру даже добросовестным арендаторам.

“Я не очень верю этим сказкам про то, как можно с помощью одной книги или стопки кассет стать сказочно богатым, — говорит Шерли Хамфри, менеджер по жилищному строительству и инвестициям английской компании Harrods Real Estates. — Это хорошая возможность заработать на реализации такой продукции, как книги, видеокассеты и т. д.”.

Это неудивительно. Возможность найти хороший вариант и сказочно разбогатеть встречается на рынке недвижимости не чаще, чем, скажем, у золотоискателей. Поэтому когда очередной портал предлагает “приобрести гид успешного инвестора и приобщиться к миру избранных [миллионеров] всего за $39,9”, это выглядит по меньшей мере подозрительно.

За океаном, в США, благодаря достаточно широкому спектру ценовых различий открывается простор для всевозможных манипуляций с ценами на недвижимость. Например, продав дом в условиях растущего рынка в одном штате (по статистике Национальной ассоциации риэлторов США (НАР), рынок недвижимости в отдельных штатах растет на 12-15% в год) и затем удачно купив дом в другом штате, где рынок в это время падает, можно заключить очень выгодную сделку. Советник президента НАР София Менахем отмечает, что приобретение арендных опционов как частное капиталовложение в США практикуется, но не носит массового характера: “Подобные сделки весьма прибыльны в регионах, характеризующихся динамичным развитием рынка недвижимости”. Тем не менее многие американские агентства недвижимости не сторонники широкой пропаганды арендных опционов.

Мировая практика

Механизм арендных опционов в своем роде эксклюзивен, поэтому не предусматривает участия риэлторов или по крайней мере крупного риэлторского агентства.

Практикуются арендные опционы (Credit Buy Immobilier) и в консервативной Франции. Хотя директор парижского адвокатского бюро Airieau Kouznetsov Royai Никита Кузнецов считает, что арендные опционы не получили во Франции широкого распространения. “Дело в том, что эти технологии в общем случае не представляются прибыльными риэлторским агентствам, — считает он. — Самостоятельно, без помощи профессионала в сфере недвижимости очень сложно найти подходящий вариант сделки, особенно в Европе, где вот уже несколько сотен лет практикуются сделки с участием риэлторских агентств”.



Главная --> Публикации