Главная --> Публикации --> Москва строит сеть Элитное жилье: история вопроса Жилые дома строят под видом гостиниц Жажда быстрого обогащения подстегивает рынок В современной архитектуре нет украшений: они не нужны

Плюсы и минусы
В Москве около 4 тыс. частных охранных предприятий, в которых работают более 150 тыс. сотрудников. Однако далеко не все ЧОПы обладают всем спектром охранных услуг. Так, всего лишь несколько десятков фирм из общего числа ЧОПов в Москве могут предложить частным клиентам такую услугу, как пультовая охрана квартиры, когда по сигналу о проникновении в жилище на место происшествия прибывает оперативная группа. Гораздо больше предложений об охране частных домовладений "живыми" постовыми с почасовой оплатой их работы. Как правило, в ЧОПах стоимость часа работы охранника варьируется от $2 до $5 (в зависимости от сложности объекта и оснащения охранника спецсредствами). И если услуги такой охраны вполне можно заказать всем подъездом (что, собственно, зачастую и делают жители элитных многоэтажек), то для охраны отдельно взятой квартиры такой вариант явно экономически нецелесообразен. Восемь часов работы такого "консьержа" ежесуточно будет обходиться хозяину в среднем в $25 плюс связанные с этим дополнительные неудобства вроде обеспечения питанием и туалетом. Сами сотрудники ЧОПов признаются, что выглядеть все это будет глуповато, поскольку для любого домушника даст четкую наводку на то, что в квартире есть что охранять, и, следовательно, воровать. Впрочем, в ЧОПах говорят, что совсем необязательно держать бойца перед дверью на лестничной клетке – можно, в конце концов, позволить ему дежурить внутри квартиры. При этом случаев, чтобы сотрудник ЧОПа сторожил квартиру, находясь в ней, ни в одном предприятии вспомнить не смогли.
Наиболее эффективным решением охраны квартиры опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома" специалисты назвали давно существующую и используемую той же УВО пультовую систему. Если сравнивать работу по оказанию этой услуги ЧОПов и УВО, то можно выделить очевидные преимущества и недостатки у тех и других. Очевидный плюс УВО, который говорит сам за себя, это прежде всего наличие милицейской формы у бойцов опергруппы, их полномочия применять огнестрельное оружие, досматривать и задерживать подозрительных лиц на основании закона "О милиции". В отличие от сотрудников ЧОПов, которые имеют право применять оружие и силу только для отражения нападения на охраняемое ими имущество и защиты своей собственной жизни и здоровья. Явный и неоспоримый факт.

Управление вневедомственной охраны МВД теряет статус монополиста на рынке охраны жилья. Хотя расценки на услуги УВО по-прежнему остаются самыми низкими, все больше владельцев квартир доверяют охрану своего имущества частным охранным предприятиям (ЧОПам).

Денди из ЧОПа
По словам гендиректора агентства безопасности "Защита" Александра Шубина, главное преимущество частных фирм – это "гибкость ценовой политики и индивидуальный подход к клиенту". "У УВО система работы направлена на удержание клиентской базы, а у нас, у частников, на ее расширение,– рассказал господин Шубин.– Именно поэтому репутацию нам приходится зарабатывать в деле. Новые клиенты чаще всего приходят по рекомендациям тех, кто уже не один год работает с нами. Даже принципы работы у нас несколько иные. Если вневедомственная охрана запрещает своим сотрудникам оказывать жильцам несвойственные милиционерам услуги – открыть дверь, поднести чемодан или толкнуть машину, то руководство ЧОПов это приветствует".
Стоимость услуг по оборудованию квартиры или дома пультовой централизованной охраной в частных фирмах мало отличается от цен вневедомственной охраны. В среднем минимальный пакет такой услуги может стоить от 3 тыс. руб., а абонентская плата 50-60 руб. Что касается компенсации ущерба в случае, если он произошел по вине охраны, вопросы, как уверяют руководители ЧОПов, у них тоже решаются "гибко". "Клиенту всегда проще договориться с частной структурой уже хотя бы потому, что можно более взаимовыгодно составить контракт",– отмечает исполнительный директор охранного предприятия ОСА-1 Анатолий Пивовар.
"Жильцы элитных домов могут высказать пожелания относительно роста, возраста и пола охранников, их внешнего вида и формы, они всегда учитываются,– говорит заместитель директора охранного агентства 'Сфера-СН' Сергей Иванов.– Бывает, что клиенты хотят, чтобы дом охраняли крупные тридцатилетние парни в строгих костюмах – никакого камуфляжа или экипировки".
По правилам Всемирной торговой организации, в которую вступает Россия, милиция не может заниматься коммерческой деятельностью. Можно предположить, что в скором времени будет приостановлено заключение вневедомственной охраной договоров с клиентами, а возможно, начнется и расторжение уже заключенных. Сотрудники частных охранных бюро надеются, что при таком развитии ситуации квартироохранный рынок УВО плавно перейдет к ЧОПам. По словам Александра Шубина, процесс этот может начаться с регионов: "В глубинке все больше появляется богатых людей, растут объемы строительства элитного жилья, владельцы которого начинают предъявлять высокие требования к качеству охраны. Милиции же в регионах все сложнее выделять свои силы и средства на то, чтобы успевать за спросом клиентов. Частникам это сделать легче и проще, гибко кооперируясь с местными охранными структурами или просто создавая свои филиалы в регионах, расширяя их за счет роста объема заказов".
Ни для кого не секрет, что объемы жилищного кредитования населения в России явно недостаточны. В марте 2004 года для оценки перспектив банковской системы на ипотечном рынке Институтом экономики города и некоторыми другими специализированными организациями было проведено исследование, с основными результатами которого мы продолжаем знакомить наших читателей.

Вероятность ограбления – 0,01%
Как рассказала начальник отдела общественных связей и информации УВО ГУВД Москвы Наталья Демьянчук, чтобы оборудовать квартиру централизованной охраной с системой оповещения, то есть обеспечить поступление сигнала на пульт дежурного о незаконном проникновении в квартиру с последующим прибытием опергруппы, клиенту необходимо заплатить от 2,5 тыс. руб. и ежемесячно платить абонентскую плату в размере 117 руб. 60 коп. (централизованная охрана коттеджей стоит несколько дороже – 475 руб. 20 коп.). Отметим, что еще два года назад милицейская охрана квартир стоила 76 руб. в месяц. Как сообщили в управлении вневедомственной охраны, "повышение было связано в увеличением заработной платы работникам".
Выплата страхового возмещения составляет 35 тыс. руб. в случае, если до прибытия вневедомственной охраны преступники смогут взломать замок, но не похитят имущество. Правда, сумма, которую обещают возместить милиционеры в случае кражи, может не покрыть и десятой части ущерба, причиненного имуществу владельца элитного жилья. Но на случай ограбления квартиры во вневедомственной охране Москвы существует специальный страховой фонд, из которого пострадавшим выплачивается стоимость похищенного имущества. И хотя в УВО заявляют, что процент такой вероятности равен 0,01%, неофициально там же признаются, что процесс получения этой суммы может быть весьма долгим и непростым. Всего под охраной УВО в Москве на данный момент находится 219 тыс. квартир. Примечательно, что уже второй год эта цифра практически не меняется.

СПРАВКА
В 2003 году доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила 59,4%. В Московской области было выдано 6,7% кредитов, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%. Доля Екатеринбурга составила 1,3%, в остальных городах — менее 1% общего объема выданных кредитов.


Оценка осуществлялась на основе анкетного опроса банков, а также с учетом мнений экспертов рынка ипотечных ценных бумаг. Анкетный опрос показал, что российские банки пока с известной осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития ипотеки.
Главная проблема — как выселить должника
Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:
– отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков;
– отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов;
– нехватка долгосрочных финансовых ресурсов;
– сложность и длительность процедуры регистрации прав и сделок.
По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. В настоящее время такой законопроект разработан и принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем.
Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, — отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков. Все дело в том, что в настоящее время банкам невыгодно выдавать «длинные» кредиты: это связано с большими рисками.
Сейчас в России все (и банки, и заемщики, и государственные органы) прекрасно знают, что чем выше зарплата, тем чаще она выдается «в конвертах». Никого не удивляет, что, например, гражданин с официальными доходами на уровне прожиточного минимума ездит на новой иномарке, отдыхает за границей и намеревается приобрести квартиру в престижном районе. Однако для кредиторов такой клиент — большая проблема.

Банки уже начали делить шкуру неубитого медведя
За 2003 год общий объем выданных банками ипотечных кредитов оценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокие темпы роста объемов предоставления ипотечных кредитов, потенциальный спрос населения на них более чем в десять раз превышает существующий объем предложения. Банки еще не полностью используют свои возможности по жилищному кредитованию, которые по условиям 2003 года могут быть оценены на уровне 62 млрд руб.
Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы роста объемов кредитования, по мнению банков, составят в 2004–2006 годах 180–220% ежегодно, в 2007–2010 годах — 140–150% ежегодно. Минимальные темпы роста объемов кредитования оцениваются на уровне 10–20% в год.
Прогноз развития банковской системы показывает, что потенциальный объем жилищных кредитов к 2010 году может составить от 427 млрд до 444 млрд руб. (в ценах 2010 года), или более 5% всего кредитного портфеля банков.
Планируемое самими банками предложение жилищных кредитов существенно отстает от их потенциальных возможностей. К 2010 году банки планируют выйти на максимально возможные объемы — 415 млрд руб. (в ценах 2010 года).

В случае чего, получить с него что-либо в законном порядке практически невозможно. Наверняка окажется, что машина у него оформлена по доверенности и записана на тещу-пенсионерку и т. д. Так живет большая часть россиян, и требуются серьезные действия, чтобы вывести Россию из глубокой «тени».
Однако со стороны государства пока так и не последовало ответа на вопрос, почему банкам должно быть интересно выдавать ипотечные кредиты. В пакете подготовленных законопроектов никаких налоговых льгот для «длинных» кредитов не предусматривается. Не заметно и действий по выводу доходов граждан из «серо-черной» тени. Непонятно также, как эти законопроекты смогут побороть коррумпированность чиновников и гегемонию строительных монополий, ежегодно поднимающих и без того высокие цены на жилье.
Банки, которые отличаются по объемам своих активов, по-разному оценивают значимость тех или иных факторов. Так, например, крупным банкам больше всего мешает отсутствие четкого регулирования ипотечного рынка и обращения взыскания на заложенное жилье.
Небольшие банки в числе наиболее существенных проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и недостаток средств на организацию деятельности по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению большинства банковских экспертов, пока относительно невысока доходность ипотечных операций при достаточно больших рисках, а процедура регистрации прав и сделок — сложна и длительна.

Одними из главных тем состоявшейся 10 ноября в гостинице «Ренессанс Москва» II Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость» стали проблемы регулирования рынка, возможности формирования сегмента доступного жилья и земельные вопросы. Участники конференции — руководители инвестиционно-строительных компаний, агентств недвижимости, ведущих российских банков, представители московских властей — обсудили и перспективы рынка недвижимости на современном этапе развития.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг
Есть мнение, что расширить финансовую базу ипотечного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на кредиты уже в 2007 году позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. В этом случае потенциальное предложение жилищных кредитов могло бы увеличиться к 2010 году с планируемых банками 415 млрд до 1124 млрд руб. (в ценах 2010 года).
Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг, по экспертным оценкам, может составить в 2010 году около 600 млрд руб. (в ценах 2010 года). Конечно, произойти это может лишь при благоприятном законодательном регулировании. При этом во внимание принималось весьма сдержанное отношение банков к эмиссии ипотечных ценных бумаг (лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя такую возможность).
При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) должны проявить интерес к этому финансовому инструменту.
Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) закладных составят в текущих ценах от 3 млрд руб. (в 2004 году) до 109 млрд руб. (в 2010 году).
Таким образом, при инерционном варианте прогноза спрос на жилье будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 году.
При варианте эффективного проведения всех реформ, а также при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 года. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 году может составить с учетом спроса на эти кредиты 521 млрд руб. (в ценах 2010 года).

Теория игры

Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что не все специалисты рынка недвижимости правильно понимают, что такое инвестиционная деятельность. «Я задавал этот вопрос представителям разных ведомств, — сказал В. Плескачевский, — многие считают, что инвестиционная деятельность — это строительство и эксплуатация объекта. Но мне кажется, что строительство — это только производство инвестиционного объекта». По его мнению, понятия «строительство» и «инвестиционная деятельность» необходимо принципиальным образом разводить и последнее рассматривать как вложение в готовый объект, чтобы строительство никак не было связано с процессом инвестирования.
Представитель Госдумы также коснулся правовой проблемы определения объектов недвижимости. В большинстве развитых стран основным объектом недвижимости признается земля, а здание — лишь его неотделимым улучшением. Тот факт, что в нашей стране у каждой из этих составляющих свое правовое поле, приводит к сложностям при получении согласований и разрешений. «В течение пяти лет четыре ведомства: Госстрой, Госсземкадастр, Минимущества и Минэкономразвития не могли договориться между собой, по каким правилам должны обращаться разорванные объекты: земля и собственно здание, — рассказал В. Плескачевский. — Если учитывать все требования этих ведомств, можно представить, сколько времени понадобится на регистрацию того или иного объекта. А теперь наложите это все на залоговые или ипотечные процедуры — и станет понятно, откуда берутся невероятные издержки».
Говоря о проблеме минимизации инвестиционных рисков, издатель газеты «М2 = Квадратный метр» Георгий Шабад отметил, что они напрямую связаны с доступностью информации о рынке и степенью его прозрачности. «Переход от состояния постоянного ценового роста к более сложной системе ценообразования требует от инвесторов более искушенных подходов к вложению средств, — сказал Г. Шабад. — Любой участник рынка недвижимости является по природе принимаемых решений инвестором, будь то улучшающая свои жилищные условия с помощью альтернативной сделки семья или вкладывающий сотни миллионов в девелопмент банк. Уровень прозрачности и доступности информации должен соответствовать потребностям его участников».
О ситуации на рынке столичной недвижимости рассказал глава Комплекса экономической политики и развития города Москвы Юрий Росляк. По его словам, Москва является абсолютным лидером среди российских территорий по привлечению иностранных инвестиций: их объем только в прошлом году превысил $14 млрд. Доходность инвестиций в столичную недвижимость находится на уровне 25% для жилой недвижимости и 13% — для офисной и гостиничной.
Ю. Росляк также подчеркнул, что доходы, поступающие в бюджет от инвесторов — 10–12 млрд руб. ежегодно, позволяют городу реализовывать строительство жилья для очередников. «Город не собирается отказываться от социального жилья, — отметил он, — и выполнит обязательства, данные москвичам прежней системой управления. Поэтому ежегодно мы предоставляем не менее 400 тыс. кв. м для нужд очередников, почти 200 тыс. кв. м строим по программе «Молодой семье — доступное жилье» и около 1 млн кв. м выделяем «переселенцам» из сносимых пятиэтажек».
Однако, по мнению Ю. Росляка, удовлетворить потребность москвичей в жилье невозможно без развития системы ипотечного кредитования, которое в свою очередь невозможно при низком уровне доходов граждан. В прошлом году темп роста доходов населения столицы составил почти 35%, в этом году — 27–28%. «Мы стимулируем рост доходов населения в первую очередь за счет повышения уровня зарплат в бюджетной сфере, — сказал Ю. Росляк. — Кроме того, мы планируем вывод минимальной заработной платы на территории Москвы на уровень прожиточного минимума. Не МРОТа, как часто путают, а именно реального прожиточного минимума. Такой законопроект нами разработан, и наверняка в течение первого полугодия 2005 года мы постараемся найти такое решение, чтобы ни одна организация не имела права выплачивать зарплату меньше столичного прожиточного минимума. Но, конечно, единовременного скачка тут быть не может».
Тему формирования рынка доступного жилья поддержал начальник отдела жилищной политики Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ Михаил Куликов. По его словам, чтобы справиться с проблемой обеспечения граждан жильем, необходимо повысить объемы и качество жилищного строительства (как следствие, увеличить объем предложения на рынке).
По данным М. Куликова, средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека, что в два–три раза меньше, чем в развитых странах. Из общего объема 2,85 млрд кв. м (62% строений) старше 30 лет; 88,7 млн кв. м, или 3% строений, относятся к ветхому и аварийному фонду, в котором живут более 2,5 млн человек. Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 1950–1960-е годы. Около 40 млн российских граждан вынуждены жить в неблагоустроенных квартирах, где отсутствуют те или иные удобства. За 2003 год улучшили свои жилищные условия только 0,7% россиян.
«В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. За последний год в регионах цены увеличились на 26%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в начале года составляла порядка 16,3 тыс. руб., на вторичном — 14,5 тыс. руб. Между тем себестоимость 1 кв. м равнялась примерно 8 тыс. руб. То есть средняя цена на первичном рынке в два раза превышала себестоимость строительства», — отметил М. Куликов.
Он также рассказал, что из общего количества жилья, введенного в 2004 году на территории России, примерно половина приходится на десять промышленно развитых регионов (включая Москву и Подмосковье). Кроме того, доля столицы и области в общем объеме инвестиций — более 60%. В очереди на получение жилья сегодня насчитывается более 4,4 млн семей, время ожидания квартиры составляет от 15 до 20 лет. Причем в очереди стоят и те, кто реально может самостоятельно или с частичной помощью государства приобрести жилье. М. Куликов привел данные исследования Института экономики города, согласно которым самостоятельно готовы приобрести жилье 34,7% москвичей.
Рынок вторичной недвижимости - это рынок посреднических услуг. А у посредника - свой интерес. В то время, когда стоимость товара падает, количество заключаемых сделок может расти, а значит, посредник оказывается в выигрыше. А в то время, когда стоимость товара растет, увеличиваются еще и комиссионные с одной сделки. Таким образом, не выгодна посреднику только стагнация на рынке... Можно ли искусственно "расшевелить" рынок? И ведется ли такая игра существующими сегодня участниками рынка?

Динамика на рынке может быть спровоцирована как внешними факторами, так и внутренними. Что касается влияния внешних факторов, то здесь все довольно прозрачно. Московский рынок недвижимости не раз наглядно демонстрировал свою зависимость от процессов "свыше". Пока все находились в ожидании введения государственной регистрации сделок, у риэлторов "ушел" весь неликвид. Когда год за годом обещали ввести с января налоговый контроль за расходами, декабрьский "всплеск" платежеспособного спроса успел стать привычным. Да есть и относительно недавний пример: когда начались колебания курса доллара, спрос на новостройки резко пошел вверх.

Теоретически "расшевелить" какой-либо рынок, вызвать на нем ажиотаж или даже панику можно разными способами. Например, крупный игрок совершает резкий "рывок" в ту или иную сторону, в попытке увлечь за собой инертную массу более мелких игроков. Рывок рассчитан в первую очередь на "середняков", соприкасающихся с "высшим светом", внимательно за ним следящих и по мере сил копирующих "политику" крупных игроков. За ними подтягиваются и мелкие игроки. Возникшая "волна" захватывает потребителя, гонит его в одну сторону, затем - в обратную, и так, пока не наступит штиль. Такова схема. Но возможно ли ее применение именно на рынке недвижимости десятимиллионного города?

Кстати, о СМИ. Заметим особо, что широкомасштабная информационная кампания - основной инструмент для создания движения на рынке "изнутри".

Эти внешние, т. е. исходящие от государства, факторы могут умело подхватываться игроками рынка и плавно перетекать во внутренние. Так, ни для кого не секрет, что, подогревая людей, "напрягшихся" в ожидании обещанного налогового контроля за расходами, через СМИ до людей активно доносили следующую информацию: "покупай сегодня, завтра будет опасно".

Информационная кампания технически сопряжена с двумя противоречивыми задачами. Во-первых, компания должна спланировать достаточно мощную и дорогостоящую информационную атаку на коллег и потребителя из нескольких независимых источников. При этом к сведениям, подтверждающим правильность новой стратегии компании Х, исходящим от самой компании Х, отношение будет довольно скептическим, а независимые аналитики, уличенные в такого рода действиях, весьма рискуют своей репутацией. Во-вторых, при отсутствии монопольного положения на рынке акция должна иметь обратный адрес: не просто "Покупайте! (Продавайте!)", но "Именно через компанию Х: наши условия все еще лучше!" Что не согласуется не только с первой задачей, задачей "анонимности", но и с условиями игры. Ведь цель подобной затеи состоит в том, чтобы, подняв волну, самому с нее соскользнуть и поймать как можно больше рыбы в помутневшей воде. Стадия подъема волны, как водной, так и рыночной, как правило, гораздо дольше стадии падения, а в описанных выше условиях, когда инициатор волнений очевиден, стоит ему скрыться за волной, как падение будет молниеносным.

Достаточно вспомнить период середины-конца 1999 года. Рынок только начал приходить в себя после дефолта и находился в довольно стабильном состоянии. В некоем крупном издании одна за одной появляется серия публикаций на тему "рынок растет". "Цены растут, спешите покупать!" - заявляет уважаемое издание. Интересно, что через некоторое время - примерно через 1,5 месяца с момента первой публикации - рынок действительно начал расти. Не исключено, конечно, что аналитики поймали тенденцию до того, как она успела широко проявится...

В то же время задачу тех, кто проводит "особую политику", облегчает так называемая теория массового сознания. Достаточно активно присутствуя на рынке и в СМИ, риэлторы имеют возможность "навязать" своим клиентам, в том числе потенциальным, свое видение ситуации и свои цены.

Задача потенциальных игроков рынка осложняется еще и тем, что ни у кого из них нет монополии на этом рынке. По разным данным, доля рынка, приходящаяся на агентства, составляет от 30 до 50%. Для того чтобы эффективно задействовать даже этот объем, им пришлось бы объединится друг с другом, а это сложно, так как их интересы разнонаправлены.

Того же мнения придерживается и Григорий Полторак, директор корпорации "БЕСТ-Недвижимость": "Рынком управляют не риэлторы, - пусть даже крупные и уважаемые, - а спрос и предложение. Наши эксперты, рекомендуя продавцам (а не назначая) цены объектов, безусловно, учитывают рыночные тенденции".

Практика игры

Стоит отметить, что большинство агентств, особенно крупных, полагают, что игроков на рынке недвижимости нет. На наш вопрос о том, существуют ли "игроки" на рынке вторичного жилья, Владлен Комлев, эксперт корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", ответил, что "даже цель распространения таких слухов не ясна. Если на фондовом рынке при проведении арбитражных сделок у игроков есть возможность проводить политику, отличную от политики клиента, то риэлторские компании обязательно согласовывают с клиентом цену на жилье. Если ее искусственно завысить, то срок продажи может увеличиться настолько, что обеспокоенный продавец расторгнет договор. Если же, напротив, занизить цену, то клиент, рассчитывавший получить более крупную сумму за свою квартиру, может обратиться к услугам той компании, которая предложит ему больше. Такое поведение на рынке нелепо и невозможно".

Дополняет картину Константин Апрелев, президент агентства недвижимости "САВА": "Для любой компании, превышающей по размерам штат - "я и мой автоответчик", важнее всего стабильность рынка - т. е. отсутствие на нем резких колебаний. Никакие выгоды от кратковременного всплеска активности не покроют ущерб от последующей стагнации. Это удар, сравнимый с последствиями дефолта".

К ним присоединяется Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики "МИЭЛЬ-Недвижимость": "Конечно же высказывания о "ценовой игре" и о сознательном снижении или повышении цен представляются некорректными, - риэлторские фирмы лишь отражают тенденции, существующие в данный момент на рынке недвижимости".

В частности, на аргументы по поводу того, что хозяином на рынке является продавец квартиры, так как именно он выставляет стоимость, можно возразить, что нынешний клиент риэлторского агентства - в большой степени жертва тенденций, существующих на рынке. Он проводит свою политику, ориентируясь на газеты, на объявления в газетах. Он видит некоторое направление изменения цен на рынке и выставляет свою цену в соответствии с этим видением или по подсказке риэлтора, который склонен завышать цену.

Однако на рынке существуют и иные мнения.

По мнению сотрудника одной из опрошенных нами компаний, "что касается заявлений о том, что на рынке важна стабильность, то, возможно, это и так для мелких агентств, а для крупных - это может быть совсем не так. Крупные агентства ведут сейчас жесткую конкурентную борьбу, так как твердо знают, что их игра на понижение "убьет" мелкие агентства и позволит им увеличить свою долю рынка".

Принимать за решающий фактор для ситуации на рынке цену объекта тоже не совсем корректно. Ведь цена на квартиру, объявляемая в прессе, складывается из двух составляющих - реальная цена плюс комиссионные агентства. А это порождает бесконечный круговорот: человек видит в прессе эту завышенную цену, устанавливает ее, приходя в агентство, на свою квартиру, агентство плюсует к этой цифре комиссию и снова публикует в прессе, после чего эту цифру видит следующий продавец и... Спираль можно развивать.

Одним из способов проведения такой стратегии может стать "подрывная" деятельность аналитиков. По мнению Дениса Колокольникова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, "если аналитики некоей фирмы из одной сводки новостей в другую пишут о том, что цены на жилье скоро резко изменятся, а остальные компании придерживаются иного мнения или молчат, то стоит подумать, а не является ли это целенаправленным формированием мнения потребителя и положения на рынке? Причем решающим фактором успеха такой политики являются не величина фирмы и не степень уважения к ней, а только активность аналитиков".

Среди участников рынка немало тех, кто утверждает, что были свидетелями игр на рынке. По мнению Ларисы Калашниковой, эксперта компании "Московские огни", "игроки на рынке есть, но всерьез повлиять на ситуацию они едва ли могут, только вносят нервозность в работу. Я столкнулась с этими людьми и больше с ними работать не буду".

Система подсчета очков

Конечно же, нам хотелось выяснить названия конкретных фирм, которые пытаются влиять на ценовую погоду на вторичном рынке столичного жилья. Но специалисты, ссылаясь на профессиональную этику, соглашались говорить лишь в ключе "общей проблематики".

Им были учтены все объявления о продаже квартир, которые давали крупнейшие фирмы в СМИ.

Если на рынке существуют игроки и ведется некая "особая политика", то это несомненно должно отражаться на статистических показателях рынка. Одна из попыток проанализировать статистические данные по рынку вторичной недвижимости в целях установить истину относительно игр на рынке была предпринята аналитиком рынка недвижимости Андреем Бекетовым.

Для того чтобы проиллюстрировать соотношение "удельного веса" фигурантов и общего объема рынка, им был составлен также и рейтинг компаний, показывающих, какую долю рынка занимает каждая из "пятерки" в соответствии с объемом предложений, представленных этой компанией в СМИ. Для сравнения мы приводим такой же рейтинг, составленный специалистами сайта realprice.ru, которые ведут постоянный мониторинг вторичного рынка.

Критерием оценки роста или падения цен стала динамика изменения стоимости некоей "средней квартиры". Эта стоимость вычислялась путем сложения стоимости всех имеющихся в продаже у данного агентства объектов и деления полученной величины на количество этих объектов. Поскольку процентное соотношение различных типов жилья в Москве - величина относительно постоянная, то рост цен на жилье по городу в целом рассчитывался из цены за 1 кв. м. Для удобства сравнения все цены были переведены в процентный эквивалент, за 100% был взят уровень цен в пяти крупнейших компаниях и в среднем по городу на декабрь 2001 года.

Мнения участников

Создавая этот график, Андрей Бекетов предпринял попытку проиллюстрировать поведение риэлторов на рынке, и, по его мнению, на этом графике видно, как риэлторы меняют свои цены в зависимости от времени и своих ожиданий, связываемых с вторичным сегментом, в котором они работают. При этом сам Бекетов склонен считать, что с их стороны это скорее попытка предугадать возможное развитие событий, нежели попытка влиять на эти события.

Хотя, строго говоря, статистический метод оценки явлений на рынке недвижимости имеет не меньше прав, чем в любой другой сфере деятельности. "Средняя квартира", "средняя стоимость квадратного метра" не более, но и не менее объективные понятия, чем любые другие привычные средние величины. Дело в том, что соотношение различного по качеству и по цене жилья сохраняется практически неизменным не только в целом по Москве, но и в рамках деятельности основных операторов рынка недвижимости. Именно в силу того, что они, не являясь монополистами, занимают достаточно значительные доли рынка и имеют развитую сеть филиалов. Так, например, у компании "БЕСТ-Недвижимость" 10 филиалов, у компании МИАН - 13, "МИЭЛЬ-Недвижимость" представлена 20 филиалами, а "ИНКОМ-Недвижимость" - 2 Как считает Андрей Бекетов, "на вторичном рынке компании едва ли могут выбирать, какое жилье захочет реализовать при их помощи клиент, а поскольку сеть филиалов охватывает достаточно полно всю Москву, то и приведенная выборка получилась вполне репрезентативной".

Между тем предложенная Андреем Бекетовым система вызывает возражения со стороны многих участников рынка. Например, существует мнение, что "понятие "средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве" - это средняя температура по больнице. Вместе с тем динамика изменения этого параметра позволяет говорить об общей тенденции рынка недвижимости, но никак не о работе отдельных компаний".

Константин Апрелев считает, что график по секторам рынка с территориальной привязкой, например, по "сталинским" домам Восточного АО был бы более показательным.

Для получения объективных данных Григорий Полторак, например, предлагает воспользоваться информацией, предоставляемой самими фирмами. С последним предложением перекликается замечание Василия Светлакова: "Если говорить о данных, касающихся компании "МИЭЛЬ", то г-н Бекетов, видимо, не располагает полной информацией. Количество квартир, которые мы выставляем на вторичном рынке, больше указанных в статье. В настоящее время "МИЭЛЬ" ежемесячно предлагает к продаже более полутора тысяч эксклюзивных объектов".

А между тем Игорь Ладычук, пресс-секретарь компании МИАН, считает, что "рейтинг, предоставленный Андреем Бекетовым, близок к истине: количество продаваемых на вторичном рынке квартир у нас действительно колеблется от 500 до 700.

Вызывают сомнения у риэлторов и приводимые в рейтинге цифры. Владимир Яценко, руководитель пресс-службы компании "БЕСТ-Недвижимость", вообще отказался от комментариев на том основании, что "данные, приведенные в материале, не выдерживают критики. Претендуя на роль аналитиков, нельзя ошибаться на порядок и в разы". Напомним, что второй рейтинг не принадлежит А. Бекетову и приведен нами для сравнения.

В компании "ИНКОМ" сказали дословно следующее: "Цены, которые мы видим на графике, это "заявленные" цены. Неизвестно, за сколько квартира была в конце концов продана. Любой продавец склонен завысить стоимость продаваемой квартиры. В среднем процентов на 10".

Василий Светлаков поясняет, что "колебания стоимости объясняются изменениями доли дорогих объектов по отношению к относительно дешевым. В частности, в июле минувшего года финансовая ситуация максимально благоприятствовала покупке качественного жилья в наиболее престижных районах Москвы. Ближе к концу года положение изменилось - вырос спрос (и соответственно предложение) на недорогие квартиры".



Главная --> Публикации