Главная --> Публикации --> Техинвест потратит $150 млн на павелецкой площади Временное жилье: ставки растут Девелоперы ищут союза с владельцами зданий нии Районы москвы: китай-город Строительные рынки уходят под крышу

При заключении договора аренды нужно четко определить местонахождение помещения или здания. Причем если арендуется часть площадей здания, не стоит ограничиваться только указанием улицы и номера дома: это даст основания предполагать, что снимаются все помещения в нем. Другой типичной ошибкой является неправильное указание адреса. Например, когда вместо номера владения пишут номер дома (с точки зрения определения объектов это абсолютно разные вещи), вместо проспекта проезд и т. д.

Многие предприниматели, начиная бизнес, сталкиваются с проблемой аренды нежилых помещений. Помимо того что надо подобрать помещение, устраивающее по всем параметрам, требуется еще грамотно составить договор. Что должен содержать договор аренды, на какие моменты необходимо обратить внимание при его подписании?

Следующий важный момент арендная плата, размер которой должен оговариваться сторонами в договоре. Она может быть рассчитана за 1 кв. м в год или за все помещение в месяц. Кроме того, нужно зафиксировать, как будет происходить оплата: если в рублях, то указывается размер арендной ставки, если в долларах или евро, то следует отметить, что расчеты происходят в рублях по курсу, определенному сторонами. Чаще всего его приравнивают к курсу Центрального банка России.
Также при определении размера арендной платы необходимо указать, включены ли в нее коммунальные платежи. В некоторых случаях арендодатель закрепляет за собой право выставлять арендатору отдельные счета за основные коммунальные услуги или за услуги, не являющиеся коммунальными, к которым, например, относятся вывоз мусора, телефонная связь, интернет и т. д.
Проблемы возникают и при ремонте помещения. В некоторых договорах арендодатель обязывает арендатора отремонтировать предоставленное ему помещение в случае необходимости, но зачастую этот случай не определяется. То есть формально арендодатель может потребовать провести ремонт в любой момент. Еще один нюанс касается капитального ремонта: его должен осуществлять только собственник помещения! Разумеется, производить работы будут специалисты, однако обязанность по содержанию помещения (здания) в надлежащем состоянии лежит на собственнике.

Главное деньги

В том случае, если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Если у сторон нет желания проходить эту процедуру, стоит заключить договор на меньший срок (например, на 11 месяцев или 364 дня) и предусмотреть возможность его продления (пролонгации) при отсутствии возражений какой-либо из сторон. В принципе это не обязательно указывать в договоре. В соответствии с Гражданским кодексом России, если стороны продолжают исполнять свои обязательства по договору и при этом не изъявили желания расторгнуть его, такой договор считается продленным на неопределенный срок.
Во избежание недоразумений в договоре целесообразно отметить, что передача помещения в аренду не является передачей права собственности на него. Иными словами, пользоваться помещением по договору аренды может некая фирма Х, но собственником все равно останется гражданин Иванов. Кроме того, необходимо указать, на основании какого документа арендодатель распоряжается помещением, т. е. подтвердить право собственности.
При заключении договора субаренды обязательна ссылка на договор аренды. Если вы являетесь субарендатором, вам требуется получить согласие собственника на заключение договора. Ведь последний имеет право запретить арендатору сдавать помещение в субаренду.
Важный элемент договора аренды акт приема-передачи помещения, прилагаемый к договору. В нем должно быть указано состояние помещения на момент передачи. Нужно отметить, какие коммуникации подключены и функционируют (телефонный кабель, водопровод и канализация, тепловая сеть и т. д.).
При подписании акта целесообразно ознакомиться с его содержанием, поскольку стороны договора временами выбирают довольно странные формулировки, которые не всегда являются правильными. Иногда в акте приема-передачи можно наткнуться на наименования весьма замысловатых механизмов и систем. Так, автор этих строк не так давно обнаружил в акте среди прочих инженерных систем систему по борьбе с грызунами.
По окончании действия договора аренды оформляется акт приема-возврата. Этот документ также фиксирует состояние передаваемого помещения. Если в акте приема-возврата указано, что оно находится в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшего использования, бывший арендатор может спать спокойно. В акте должно быть оговорено, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора.
Любой договор предусматривает права и обязанности сторон. Как правило, договор аренды предполагает право арендодателя беспрепятственно входить в сдаваемые помещения для проверки их состояния. Кроме того, поскольку в договоре должны указываться цели, для которых арендуется помещение, арендодатель может проверить, как именно оно используется. Если это условие не соблюдается, арендодатель вправе применить соответствующие санкции. Как правило, при нецелевом использовании помещения, систематической неуплате или просрочке уплаты арендных платежей, а также при причинении повреждений арендодатель расторгает договор.

Семь раз проверь...

Среди прав арендатора обычно указывают право пользования имуществом. Соответственно договор предусматривает обязанность арендодателя предоставить помещение для использования. Если арендодатель не передал помещение в установленный срок или передал его в состоянии, не отвечающем условиям договора, арендатор может предъявить соответствующие претензии. Например, снимается помещение для использования в качестве архива. Однако при передаче помещения выясняется, что оно сырое и использовать его для хранения бумажных документов затруднительно. Арендатор имеет право либо потребовать от арендодателя предоставить другое помещение, либо расторгнуть договор. В первом случае необходимо внести изменения в договор аренды или заключить новый. Если арендатор решил расторгнуть договор, но уже внес предоплату, он может потребовать от арендодателя вернуть внесенную сумму.
Обязательно проверьте, правильные ли реквизиты сторон отмечены в договоре: наименования, адреса, ИНН, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору физическое лицо) и т. д. Если одной из сторон договора является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.
Деньги надо делать в Москве, а жить за границей. Так говорил мне один приятель году эдак в 97-м. Через год фирма, которой он владел, разорилась. Приятель продал квартиру (единственную свою собственность к тому времени) и переселился в индийский ашрам - созерцать Бога. Года три от него не было никаких вестей, а потом оказалось, что теперь он - хозяин мини-гостиницы на Черноморском побережье Болгарии. Причем выяснилось, что обошлась она им с женой всего в 50 тыс. долларов.

...Один раз подпиши

Как утверждает менеджер агентства недвижимости «Пенни Лэйн Риэлти» Элла Братилова, предпочтения обеспеченных покупателей недвижимости за рубежом сегодня выстраиваются в такой вот ряд: Франция, Испания, Кипр, Италия. Еще два года назад безусловными лидерами считались Кипр и Испания. Но Кипр заметно «упал» в глазах покупателей после решения о его вступлении в ЕС, что привело к изменению местного законодательства. Дело в том, что к 2004 году здесь будет запрещена регистрация офшоров, осенью текущего года на острове вводится визовый режим. То есть ехать теперь на Кипр за тем, за чем ездили туда раньше - совмещать отмывание капиталов с отдыхом на собственном пляже, не имеет смысла. Правда, те 15-18 тыс. объектов недвижимости, которыми, по информации Министерства туризма Кипра, уже владеют наши сограждане, никуда не денутся, просто формы отдыха здесь станут более цивилизованными.

Не знаю, где окажется еще через год мой приятель, но для себя я уяснил одну простую вещь: поменять московскую недвижимость на заграничную - не такое уж и сложное дело. Главное - решимость и степень испорченности. Дело даже не в деньгах. Уж так устроена заграница, что даже стоимости стандартной московской «двушки», 40-50 тыс. долларов, может хватить на какую-никакую крышу над головой.

Единственная проблема: в хороших местах - дорого. На Лазурном берегу, в самом популярном среди наших соотечественников уголке, дешевле 80 тыс. евро можно взять только развалюху, да и та, скорее всего, уже занята арабскими иммигрантами. В Париже недвижимость не дешевле. Есть еще глубинка Франции, что-то наподобие российских райцентров, но и там квартиру в 40-50 кв. м (не говоря уже о доме) дешевле 60 тыс. евро не найти.

Так что поговорим о ситуации с другими, более популярными в смысле покупки недвижимости, странами. Вот, например, Франция. Она необъяснимым образом всегда манила россиян. И Тургенева манила, и Тютчева, и белых генералов, и олигархов теперь манит. По разным оценкам, нашими гражданами тут уже приобретено около 8-10 тыс. объектов недвижимости. Зато уж каких! Виллы Романа Aбрамовича и Михаила Фридмана, дома отдыха олигархических компаний - все это тянет на миллионы и миллионы евро. Франция привлекает россиян в том числе и возможностью получения вида на жительство. Схема проста: покупаете объект недвижимости, подаете бумаги в миграционную службу и через 18 месяцев, если вы безгрешны перед французской Фемидой, получаете тот самый ВНЖ.

Безусловным хитом европейского рынка недвижимости за последние 8-10 лет стала покупка старинных замков. Всплеск интереса к ним объясняется двумя причинами. Во-первых, во всех восточноевропейских странах были приняты законы о реституции, по которым, в частности, тысячи замков перешли от государства к прежним владельцам или их потомкам. Однако денег на содержание фамильных крепостей «новые рыцари» зачастую не имели, а многие просто не планировали переселяться в новоприобретенный «дом». И те, и другие в скором времени предпочли выставить замки на продажу.

Теперь Испания. В Испании с ценами на недвижимость ситуация сходная, но совсем плохо обстоит дело с получением ВНЖ из-за ужесточения в последние два года иммиграционной политики и визового режима. Тем не менее наиболее популярными у россиян считаются три региона. Все они располагаются на берегу Средиземного моря: Коста дель Соль - на юге, район Барселоны - на севере и Коста Бланка - между ними. Наиболее распространенный вариант - покупка в Испании земли, а затем строительство на ней дома по индивидуальному проекту. Нашим соотечественникам, видимо, настолько сильно приелась доморощенная «типовуха», что они готовы заказать дом хоть в мавританском стиле (кстати, один из самых популярных сегодня вариантов), хоть во французском. Обходится такая затея в среднем в 1 тыс. долларов за кв. м.

В 2002 году на европейском рынке, по данным компании "Сотбис", в общей сложности предлагалось к продаже более 1,2 тыс. замков. Причем, если раньше их покупали в основном американцы и японцы, то сейчас - россияне и арабы. Особенно много, и за сравнительно небольшую цену, предлагается сейчас к продаже замков в Чехии. Правда, состояние большинства из них - удручающее. Как и в бывшем СССР, в Чехии коммунистические власти относились к исторической недвижимости наплевательски: устраивали здесь картофелехранилища или котельные. Именно поэтому в местных газетах нередки объявления типа: «Продается замок начала XVI века за 200 тыс. долларов. Реконструкция и перестройка обойдутся еще в 700-800 тыс.». Встречаются и совсем уж удивительные предложения: в связи с тем, что власти в свое время отдавали замок 3-4 бывшим собственникам, имевшим на него равные права, теперь эти владельцы продают замок частями. Кусочек замка тянет на 70-100 тыс. долларов.

Во-вторых, в большинстве западноевропейских страна в 90-х годах были приняты законы, регламентирующие «особый уход» за исторической недвижимостью. Этот уход (капитальный ремонт, финансирование археологических изысканий и многое другое), естественно, власти предпочли взвалить на плечи владельцев замков, большинство из которых принадлежат к древним, знатным, но, увы, обедневшим родам. Те, кто не мог отдавать ежегодно десятки тысяч евро за право проживать в родовом гнезде, вынуждены были, подобно своим восточноевропейским собратьям, выставить замки на продажу.

Следуем по Европе далее. Особой любовью пользуется у россиян Болгария. В 2006 году она должна стать полноправным членом ЕС. Как рассказал заведующий консульской службы посольства Болгарии в Москве Севдалин Петров, более 25 тыс. объектов недвижимости в их стране уже принадлежит россиянам. В первую очередь наших соотечественников интересует коммерческая болгарская недвижимость, расположенная на побережье Черного моря или в столице - Софии. Это - гостиницы, сервис-объекты (бензоколонки, автомойки, ремонтные мастерские), рестораны, бары и увеселительные заведения. В придачу к ним наши граждане покупают и жилье. Комфортабельная 1-комнатная квартира в одном из крупных прибрежных городов (Бургас или Варна) может стоить от 15 тыс. долларов, дом - от 30 тыс. Однако такой рай для покупателей, как объяснил Севдалин Петров, неизбежно скоро закончится. Цены на болгарскую недвижимость растут на 10% в год. Кроме того, с 2004 года ужесточится иммиграционное законодательство.

Правда, покупателям необходимо иметь в виду, что практически все подобные строения в Чехии являются национальным архитектурным достоянием, поэтому желание переоборудовать помещения под отель или что-то там перестроить можно реализовать лишь с разрешения государственных органов, занимающихся охраной памятников.

В Шанхае квадратный метр квартиры категории «A» (примерно соответствующей уровню жилья бизнесс-класса в Москве) обойдется в 1,5 тыс. долларов. Существует и ряд ограничений. Так, нельзя приобрести безусловное право собственности на недвижимость, вместо этого приобретается право аренды на 70 лет. Деньги же, ввезенные в Китай для приобретения недвижимости, не могут быть вывезены при ее продаже. Тем не менее, как уверяют в консульском отделе посольства Китая, «примерно 200-300 квартир в Шанхае уже раскуплены российскими бизнесменами, имеющими, как правило, общий бизнес с этой страной». Стремительно теряет популярность недвижимость в экзотических странах, входящих в Британское содружество (бывшие колонии Aнглии). В первую очередь потому, что в них стало трудно получить ВНЖ и гражданство - то, ради чего туда и приезжали. Особняком стоит только Белиз, крошечное государство в Центральной Aмерике. Как и в большинстве других стран региона, цена на землю в Белизе в большой мере зависит от удаленности участка от моря и от столицы. Например, в глубине полуострова за один гектар просят 20 A пляж такой же площади стоит в несколько раз дороже. Примерно за 50 тыс. долларов можно купить в провинции новый кирпичный дом со всеми коммуникациями на большем участке с фруктовым садом. В столице или на побережье такой же дом обойдется уже в 80 тыс.

Экзотические страны на российском рынке пока не пользуются особым спросом. Оно и понятно - кому хочется переезжать из одной развивающейся страны в другую. Но прецеденты все же есть. Например, Китай. В консульском отделе посольства этой страны нам сообщили, что в прошлом году впервые в Китае был принят закон, благодаря которому рынок недвижимости Шанхая стал полностью открытым для иностранцев. Раньше зарубежные граждане и организации могли приобретать здесь лишь специально построенные с целью продажи иностранцам сооружения, что составляло менее 2% рынка недвижимости. Однако нельзя сказать, чтобы дома в Китае были так же дешевы, как электроника или одежда.

Получить гражданство Белиза относительно просто. Россиянину этот статус дает ряд преимуществ. Паспорт Белиза является пропуском в большинство других стран Британского содружества, а также в Данию, Швецию, Финляндию и Норвегию. Конечно, Белиз дает гражданство не всем, но инвесторы, поделившиеся своими капиталами с бюджетом страны, могут рассчитывать на положительное решение иммиграционных служб. Для этого на депозит в ЦБ Белиза надо положить минимум по 25 тыс. долларов на каждого члена семьи. И еще один важный момент. Покупать иностранную недвижимость необходимо исключительно через местных риэлтеров. Московский вариант - самому пройти все инстанции - за границей не сработает. Однако удобно то, что в столице открыты десятки представительств иностранных агентств недвижимости, и жилье за рубежом наши соотечественники часто покупают, даже не выезжая за МКАД.

Своего представительства в России Белиз не имеет. Но поскольку это государство является членом Британского содружества, в Москве всеми вопросами, связанными с визитом в эту страну, занимается посольство Великобритании.

- Александр Сергеевич, расскажите о проектах в сфере жилищного строительства, реализованных компанией в Москве и Подмосковье? Работает ли компания в других регионах России?

Для тех, кто не знает ЗАО <СУ-155> - это одна крупнейших и старейших строительных компаний в России, которая занимается и панельным, и монолитным домостроением. Одна из нашумевших (в хорошем смысле этого слова) разработок компании - современная серия жилых домов И-15 СУ-155 строит в Москве, Подмосковье и во многих регионах РФ, и в этом году компания намерена сдать более миллиона кв. метров жилья. Сегодня мы беседуем генеральным директором ЗАО <СУ-155>, Александром Мещеряковым.

В ЮАО недавно сдан крупный жилой комплекс в Загорье.

- По преимуществу СУ-155 строит в Москве и Московской области. В столице это, прежде всего, округа южных направлений: ЮАО, ЮЗАО и ЮВАО. В Юго-Западном административном округе одним из крупных проектов является жилой микрорайон в Южном Бутово. Также возводятся многоэтажки на Симферопольском бульваре, на Севастопольском проспекте, на улицах Азовской, Ивана Бабушкина, Островитянова, а также на проспекте Вернадского. На Севастопольском проспекте растет крупный жилой комплекс бизнес-класса <Три капитана>.

Кроме того, мы возводим жилые комплексы в Одинцово, Балашихе, Домодедово.

Наиболее перспективной стройкой в Подмосковье, к которой приковано не только наше внимание, но и руководителей администрации области, является сейчас строительство в Павшино Красногорского района.

А реконструкция предприятий, которые входят в холдинг? Это - тоже стройка, и притом весьма крупная! В СУ-155 входят 18 современных промышленных предприятий, расположенных в восьми регионах РФ: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Московская, Самарская, Оренбургская, Вологодская, Ивановская и Ульяновская области.

Наращивая объемы строительства в Москве и Подмосковье, СУ-155 одновременно активно осваивает общероссийский рынок и рынки соседних государств. Расширение деятельности компании в регионах - одно из ключевых перспективных направлений развития СУ-15 В настоящее время реализуются крупные строительные проекты в Санкт-Петербурге, Самаре, Тамбове, Твери, Сочи, Ульяновске, Мурманске, Ярославле, Пензе, Харькове, Воронеже. Холдинг приступил к строительству двух жилых домов в Киеве.

- Серию И-155 в холдинге называют сегодня <живой серией>. Это означает, что заложенные в ней изначально новые качества постоянно улучшаются и совершенствуются. В сравнении с уже известными панельными сериями дома-конструкторы серии И-155 позволяют конструировать как помещения под так называемое муниципальное жилье, так и квартиры более дорогого и комфортного бизнес-класса.

- Ваша визитная карточка - это серия панельных домов И-15 Какие достоинства имеет эта серия в сравнении с другими сериями?

В основу проекта положена четкая схема дома с поперечными несущими стенами с шагом 7,2 и 3,6 метра, с возможностью за счет глубины корпуса получать комнаты и, следовательно, квартиры разной требуемой площади. Фасадная стена, освобожденная от несущих функций (навесные панели), получила возможность для широкой пластики и организации лоджий. Принятая высота (3 метра от пола до пола) достаточна для домов разной категории.

Первые дома серии начали производить на Домодедовском заводе железобетонных изделий в 2000 году. Сегодня серия И-155 - это секционные дома от 9 до 16 этажей и 24-этажные башни с вариантным набором квартир в секциях (от однокомнатных до четырехкомнатных).

В процессе разработки проектов комплексной застройки микрорайонов была подтверждена большая степень свободы при планировке сложных участков благодаря широкой палитре компоновочных секций.

Предусмотрена улучшенная планировка квартир с четким делением на спальную и дневную зоны, с устройством двух санузлов в квартирах более двух комнат. В коммерческих квартирах есть возможность свободной планировки.

- В духе последних тенденций, озвученных муниципальными властями столицы, мы широко воплощаем в жизнь идею организации некоммерческих образований Товариществ собственников жилья (ТСЖ). Так, на 11 октября 2004 года всего зарегистрировано 40 товариществ собственников жилья на 87 объектах (домах) в районах: Южное Бутово, Северное Бутово, Кузьминки, Зюзино, Новогиреево, Коньково, Бескудниковский, Теплый Стан, Обручевский, Марьина Роща, Черемушки, Котловка, Бирюлево Восточное, Люблино, Можайский, Митино, Фили-Давыдково, Лианозово, Красносельский, Москворечье-Сабурово, Крылатское, Северное Тушино, Арбат.

- Кто занимается эксплуатацией построенных домов?

- В холдинге равно освоены как строительство панельных домов самых различных серий и категорий, так и монолитное строительство.

- Когда был введен в эксплуатацию первый монолитный дом, какие сложности возникли при этом? В чем преимущества монолитного и панельного домостроения, в каком сегменте работать более рентабельно?

Что касается сравнительных характеристик панельных и монолитных домов, они известны. Монолит имеет массу преимуществ и лишь один существенный недостаток: его строительство дороже. С каждым годом изыскиваются новые способы, позволяющие удешевить монолитное строительство, но все же оно дороже и, значит, не под силу определенной категории покупателей жилья.

До последнего времени панельное домостроение ограничивало фантазию архитектора, заставляя его творить в совершенно определенных рамках. В этом смысле монолит открыл перед строителями совсем другие, гораздо более широкие перспективы. Не случайно в последние годы СУ-155 стало больше делать акцент на монолитном домостроении. Для строительства монолитных домов в холдинге специально созданы ООО <Фирма <Латгалия> и ООО <Спецстройтрест-36>. Как уже говорилось, монолитные строения на порядок интереснее по потребительским свойствам по сравнению со своими панельными собратьями. В качестве примера приведем хотя бы монолитно-кирпичные здания с оригинальной конфигурацией <трилистника> в Оболенском переулке и на улице Губкина, которые достойно украсили столицу.

- Какие проекты в сфере жилищного строительства, намеченные на ближайшее время, Вы могли бы особо отметить?

Что касается рентабельности, то это еще и понятие социальное. Наш холдинг порою строит дома с минимальной рентабельностью, составляющей, к примеру, 3-5 процентов. При такой рентабельности финансовых средств на развитие остается по минимуму, но зато в результате город получает сравнительно недорогое жилье для своих очередников, которым не под силу купить квартиру.

Район максимально насыщается объектами инфраструктуры. Там уже рядом возведен крупный и модный торговый центр <Крокус Сити>. Строятся яхт-клуб, рестораны, горнолыжный комплекс. Уже сейчас люди приезжают сюда из Москвы за покупками и просто развлечься. Согласно всем имеющимся прогнозам через 5-7 лет Красногорье станет самым дорогим районом Москвы из находящихся за пределами третьего кольца.

- Одним из самых перспективных районов застройки для СУ-155 за пределами Москвы сегодня является район Красногорье, расположенный в экологически чистой Павшинской пойме Москвы-реки. Район находится недалеко от Рублевского шоссе, и на него распространяются все стандарты этого элитного направления - рядом леса, река, хорошая экология. Непосредственная близость к Москве (всего полтора километра от МКАД) дополняется планами проведения метро в ближайшие три года и прокладки Новорижской скоростной трассы до центра города в 2007 году. После этого Красногорье станет для центра самым близким районом.

Таким образом, приобретая обычную городскую квартиру в Красногорье по нормальной московской цене, люди получают безопасность, экологию и комфорт как в хорошем коттеджном поселке на Рублевке.

Красногорье оптимально с точки зрения парковок и особенно безопасности. Это район целостной застройки и не имеет никаких соседей. К нему примыкают коттеджи и таун-хаусы.

- Безусловно социалка не обходит нас стороной. Какой крупный жилой квартал без школы, детского сада и яслей? Практически на всех объектах мы беремся и за возведение этих зданий, строить которые - особая ответственность и особая специфика. У нас есть даже организация, которая овладела этим мастерством, пожалуй, лучше всех в Москве. Это ЗАО <МЖС>. Когда-то, в 1922 году, Мосжилстрой стал первым в истории России строительным трестом, возводил уникальнейшие здания, к числу которых относится, между прочим, и Мавзолей В.И.Ленина на Красной площади. Сегодня строить детские сады и школы мы нередко поручаем МЖС. Причем делаем это даже тогда, когда жилой комплекс вокруг них строит другой генподрядчик холдинга, потому что знаем, что МЖС сделает это лучше. К слову, в этом году строители МЖС первыми в Москве возвели и уже в мае месяце (до конца прошлого учебного года) сдали школу на улице Островитянова, 5 Вообще, КАЖДАЯ ДЕВЯТАЯ НОВАЯ ШКОЛА ИЛИ ДЕТСКИЙ САД В МОСКВЕ - НАШИ.

- Вы строите не только жилые дома, но и объекты социальной сферы. Расскажите, пожалуйста, о ходе строительства фундаментальной библиотеки МГУ, срок сдачи которой намечен на 25 января 2005 года?

Что касается библиотеки МГУ, то, думается, это вообще отдельный вопрос, потому что здание храма книги, которое в этом году практически построено, уникально во всех отношениях.

К социальной задаче холдинга, которая, на первый взгляд, имеет лишь затратный механизм и не приносит прибыли, я отнес бы и широкое участие в общегородской программе комплексной реконструкции отслуживших свой век панельных пятиэтажек, в сносе ветхого жилья. На месте снесенных хрущевок СУ-155 возвело в районах Зюзино, Коньково, Кузьминки, Новые Черемушки, Лианозово, Загорье, Обручевском, Академическом стартовые дома для переселения жителей.

Общая площадь храма книги - 55 тыс. кв. метра. Библиотека состоит из 5 блоков, в которых разместятся актовые и читальные залы, музей истории МГУ, спецаудитории и другие помещения. И главное - книгохранилище на 5 млн. томов. Главный вход подчеркнут четырехколонным портиком, созвучным по стилистике входному портику главного корпуса МГУ.

Что такое для нас этот объект №1, как уже назвали его в Правительстве Москвы? Строительство библиотеки по сложности не идет ни в какое сравнение с галереей Ильи Глазунова или физкультурно-оздоровительным комплексом в Лефортово, сданными нами в прошлом году. Университетская библиотека - это объект, по которому будут судить об уровне работы нашего холдинга. Так же, как по храму Христа Спасителя оценивали работу других московских строительных компаний.

- Структуре КТ <СУ-155 и Компания> доверено осуществлять реализацию возводимых СУ-155 объектов жилья. Вы довольны его работой? Ведь перед этим управлением стоит непростая задача: умение работать с населением и продавать квартиры.

Строительные работы мы практически закончили как раз в эти дни, а официальное открытие библиотеки запланировано в 2005 году к 250-летию университета, на праздник всех студентов - Татьянин день.

На примере коммандитки мы постоянно улучшаем нашу работу с населением, делаем информацию о квартирах доходчивее, а сам процесс оплаты за строящееся жилье и получения этого жилья проще и удобнее для клиента.

- То, что делается сейчас в нашем Коммандитном товариществе <СУ-155 и Компания>, безусловно, шаг вперед по сравнению с недавним прошлым. Практически мы ушли от цепочек посредников, и, значит, появилась возможность продавать квартиры с минимальной накруткой, что делает нас, с учетом ряда других ценовых факторов, абсолютно конкурентоспособными на столичном рынке.

- Ваши комментарии по поводу сложившейся ситуации на рынке недвижимости в данный момент, шумиха о <доступном> жилье и запредельными ценами на квадратный метр? Какие факторы влияют на это?

Сейчас мы прилагаем усилия, чтобы шире ввести у нас ипотечное кредитование. Это не просто, но процесс уже пошел, и в ближайшее время будет подписан целый ряд документов с ведущими банками Москвы по вопросам ипотеки.

Вот сейчас резко, практически втрое подорожали цены на металл, а ведь металл - важнейшая составляющая железобетонных конструкций, не покупать его нельзя, заменить нечем. Следовательно, железобетонные плиты стали обходиться нам на порядок дороже.

- К сожалению, себестоимость жилья постоянно растет по объективным причинам. Виноваты в этом отнюдь не строители, а общее экономическое положение в стране. Например, цены на энергоносители.

- Прежде всего, для нас планы на ближайшие два года - выполнить запланированный объем строительства. Если в этом году мы лишь немного перешагнули миллионную отметку, то на следующий год намерены построить 1 млн. 360 тысяч квадратных метров жилья.

- Планы компании на 2005-2006 год?

Опираясь на уже полученный уникальный опыт, на людей, работающих в холдинге, вместе с расширением стройки мы намерены и делать жилье качественней. Над этим мы постоянно работаем, улучшаем конструкции, применяем при строительстве новые материалы, строго следим за соблюдением технологий.

И здесь всегда есть еще один вопрос: мало сделать, надо еще суметь продать. Как уже говорилось, будем совершенствовать методы продажи жилья. Для этого, в частности, развиваем систему ипотечных кредитов на строящиеся холдингом квартиры.

- Жилой дом будущего? Какой он, на ваш профессиональный взгляд?

Кроме того, будут продолжаться работы по реконструкции заводов, дальнейшему развитию программы строительства в российских регионах.

Выбор агентства недвижимости

- О жилых домах будущего можно говорить очень много. Это, в первую очередь, дело архитекторов. Правда, нам, строителям, тоже приходится немало ломать голову над тем, как сделать жилье надежным, комфортным, отвечающим всем требованиям времени. ЗАО <СУ-155> с удовольствием берет из сегодняшнего дня лучшее, самое прогрессивное - касается ли это монолита, где, как уже говорилось, фантазия может проявиться шире, чем в панельном домостроении, и заканчивая нашей собственной серией И-15 155-я, мы это твердо знаем, раскрыла еще далеко не все свои хорошие стороны. По-существу, на наш взгляд, эта серия по заложенным в нее возможностям в какой то мере - мостик к монолиту. И в этом смысле панель с широким шагом уже сегодня одной ногой стоит в будущем, потому что в планировочном плане, по безопасности и комфорту конструкции серии И-155 позволяют делать то, что еще вчера было для существующих панелей практически невозможно.
Основная масса выставляемого на продажу жилья принадлежит людям, никогда не занимавшимся сделками на рынке недвижимости. Однако продажа квартиры - дело весьма хлопотное! Но если узнать заранее механизм реализации жилплощади, то можно избежать многих ошибок. Попробуем помочь вам разобраться в этом…

Знакомство с риэлтором (экспертом)

От этого зависит успех предстоящей операции. Из множества существующих агентств лучше остановиться на том, которое уже не первый год работает на рынке и пользуется хорошей репутацией. Чем агентство крупнее, тем оно надежнее. Не стоит доверять необоснованным обещаниям. Лучше сравнить услуги и условия их предоставления в разных компаниях.

Объяснение ситуации

Работайте только с тем специалистом, к которому почувствуете симпатию! Дело в том, что для успешного проведения сделки отношения с риэлтором должны строиться на взаимном доверии. Если риэлтор вам не понравился, лучше обратиться к другому.

Оценка квартиры

После того, как установлен контакт с риэлтором, вы в форме диалога подробно обсуждаете вашу жилищную ситуацию. В результате риэлтору должны быть четко понятны ваши желания и возможности, а вам - его дальнейшие действия.

Заключение эксклюзивного договора

Свою работу риэлтор начинает с осмотра вашей жилплощади. Ему необходимо определить ее точную стоимость. После этого он предложит оптимальный вариант ее продажи.

Показы квартиры

В случае, если вас устраивают сроки, схема продажи, а также условия получения денег, вы подписываете договор на реализацию своего жилья. После этого ваша квартира рекламируется в различных СМИ. Гарантом исполнения обязательств по договору выступает не эксперт, а компания.

Подготовка документации

При появлении потенциальных покупателей эксперт организует им просмотры. При этом он обязан присутствовать при всех показах квартиры. В противном случае покупатели, как правило, постараются сбить цену, а у вас может не получиться аргументировано отстоять свою позицию. Торги с покупателем (если это предусматривалось) тоже лучше вести риэлтору, который четко представляет ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Оформление сделки

После того, как покупатель определился и внес аванс (часть суммы в качестве подтверждения серьезности своих намерений) начинается сбор всех необходимых для сделки документов. Учитывая пробелы жилищного законодательства в нашей стране, осуществить это довольно трудно. Поэтому данной работой обычно занимаются эксперт и профессиональный юрист компании, что позволяет быстро оформить все бумаги и исключить возможность ошибки.

Получение денег

Организацию этого дела берет на себя компания. Вам необходимо только вовремя прийти и поставить свою подпись. Деньги за квартиру обычно вносятся в заранее арендованную банковскую ячейку (ее оплата производится по договоренности: либо покупателем, либо вами).

Ответы юристов на вопросы по теме "Продажа квартиры"

Порядок получения денег из банковской ячейки должен быть оговорен в эксклюзивном договоре. Как правило, "пропуском" к деньгам являются свидетельство о снятии с регистрационного учета продавца (если он был прописан в продаваемой квартире) и свидетельство о собственности покупателя.

- Можно, только в случае нереальной цены придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

- Если при продаже своей квартиры я не согласен с ценой, которую мне называет риэлтор, можно ли настоять на своей стоимости?

- Можете, согласно действующему Жилищному кодексу от 24.06.1983 (ст. 67). Порядок такого обмена регламентируется "Временным положением о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве", утверждённым распоряжением Департамента муниципального жилья от 09.04.1996 № 74, и оформляется Московским городским коммерческим агентством "Мосжилсервис" и его территориальными подразделениями.

- Могу ли я обменять неприватизированную жилплощадь на приватизированную?

- Нет, не можете, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы - наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы). Согласно ст. 50-54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного Кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

- Могу ли я продать неприватизированную квартиру?

- Существует два варианта обмена:

- Как мне получить доплату при обмене своей квартиры на жилье меньшей площади?

Так называемый способ "альтернативной покупки", при котором происходит одновременная продажа вашей квартиры и покупка новой. Сумму доплаты в этом случае принято передавать на хранение в банковскую ячейку. Условием получения денег будет предъявление ответственному сотруднику банка договора отчуждения вашей квартиры - обмена, мены или купли-продажи - либо выписки из домовой книги о снятии вас с регистрационного учёта из квартиры, с которой вы расстаетесь. Это достаточно распространенная схема на московском рынке недвижимости, так как взаиморасчёт происходит на нейтральной территории с участием незаинтересованной стороны (банка).

"Прямой", при котором ваша квартира меняется на другую (меньшей площади) с составлением соответствующего договора обмена (или мены) и с указанием в нём условий и размера получаемой доплаты;

- Поскольку Гражданским кодексом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, можно обойтись без нотариуса. Однако необходимо помнить о существенных условиях, при отсутствии которых договор будет считаться недействительным. Такими условиями являются подробное описание квартиры, обязательное указание цены, за которую она отчуждается, а также перечень лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем. Кроме того, существенными являются условия, включение которых в договор требует хотя бы одна из сторон.

- Собираемся продать квартиру, можно ли не подписывать договор купли-продажи у нотариуса, чтобы избежать лишних затрат?

- Нужно ли получить согласие на продажу квартиры, приобретенной в браке, если развод с бывшем супругом состоялся 5 лет назад?

Еще следует учитывать, что, несмотря на то, что договор может быть составлен в простой письменной форме, его условия не должны противоречить нормам действующего законодательства. Поэтому лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

- Как проверить, действительна ли доверенность на продажу жилья на день оформления сделки?

- Если при расторжении брака не производился раздел общего имущества, таким согласием стоит заручиться. Дело в том, что трехлетний срок исковой давности начинается не с момента расторжения брака, а со дня, когда разведенный супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество.

Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока действия, отмены доверенности лицом, ее выдавшим, отказа лица, которому она выдана, смерти гражданина, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, смерти гражданина, которому выдана доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

- Доверенность должна быть надлежащим образом оформлена. По закону, она будет считаться недействительной, если в ней не указана дата выдачи. Срок действия такого документа не может превышать трех лет. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, также должна быть удостоверена нотариусом.

- Данная квартира будет общей собственностью с вашим супругом, так как в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации. Но, законный режим имущества (режим общей совместной собственности) супругов можно изменить брачным договором, в котором вы с мужем определите, что данная квартира (и иное имущество, по вашему усмотрению) является вашей личной собственностью. Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

- Я заключила брак после подписания договора купли-продажи квартиры, но до его регистрации. Означает ли это, что на продажу этой квартиры супруг должен дать свое согласие?

- Закон не запрещает продажу жилья с неоформленной перепланировкой лишь в том случае, если произведенными изменениями не затронуты внешние границы квартиры или несущие стены. При продаже такого жилого помещения продавец обязан известить об этом покупателя, который, в свою очередь, должен в письменном виде подтвердить свое согласие на приобретение квартиры и взять на себя обязательство по оформлению перепланировки.

- В квартире самовольно совместили санузел. Можно ли ее продать в таком виде или сначала необходимо узаконить перепланировку?

- Размер этой льготы зависит от срока владения квартирой на правах собственника. Если вы собственник квартиры 5 и более лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи квартиры. Если срок владения квартирой менее 5 лет, то размер налогового вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 000 000 рублей. То есть при продаже такой квартиры продавец должен будет заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы за минусом 1 000 000 рублей.

- Каков размер налогового вычета, предоставляемый по закону продавцу квартиры?



Главная --> Публикации