Главная --> Публикации --> На рынке аренды цыплят считают летом Vessolink застраивает остоженку Элитная недвижимость центра москвы дорожает Миэль осваивает ходынку Восемь с половиной минут

С тех пор деятельность "Конти" неразрывно связана с организацией и претворением в жизнь новых проектов, являющихся значимыми не только для самой компании, но и нашедших поддержку в Правительстве Москвы и администрациях целого ряда регионов РФ.

С началом кардинальных экономических реформ и созданием новой системы управления стройкомплексом для градостроения Москвы наступили новые времена. В столице начал формироваться инвестиционно-строительный рынок. В списке строительных организаций появились новые, незнакомые названия. Не все из новичков прошли проверку временем. Остались и вошли в число лидеров отрасли те фирмы, которые смогли предложить рынку, городу и москвичам новые оригинальные идеи, новые перспективы. Особое место среди них занимает Группа компаний "Конти", начавшая свою деятельность в 1992 году.

Сейчас "Конти" является застройщиком городской территории площадью 23,34 гектара. Среди наиболее интересных проектов можно назвать задуманный в стиле дворянской усадьбы XVIII-XIX веков многофункциональный элитарный жилой комплекс "Покровское-Глебово". Проект первой очереди уже реализован и выдвинут на конкурс Архитектурных проектов во Франции.

Чтобы составить самое общее впечатление о вкладе "Конти" в развитие города, достаточно упомянуть, что по инициативе именно этой компании стартовала общегородская программа сноса ветхого и пятиэтажного жилого фонда. Одного этого факта хватит, чтобы войти в летопись московского градостроения.

Кольцо - это символ Москвы, геометрическая фигура, которая создала исторический образ столицы. Силуэт Москвы на протяжении всей истории нашего города напоминал окружность. Центром, естественно, всегда был и остается Кремль. Далее концентрическими кругами расходились замкнутые оборонные рубежи, которые постепенно превращались во внутренние кольцевые проезды. На месте пересечения с историческими радиальными торговыми путями возникали заставы. Они становились архитектурными доминантами.

Но наиболее масштабным и значимым для компании и для города проектом становится долгосрочная программа "Новое кольцо Москвы".

В ХХ столетии город устремился вверх. После войны советские архитекторы приступили к созданию так называемого "кольца сталинских высоток". В центре Москвы возникла целая система зданий единого архитектурного стиля. На периферии города появились новые жилые массивы и транспортные магистрали. Однако пространство между Садовым кольцом и МКАД не имело единой архитектурной концепции.

Со временем количество "колец" увеличивалось. Появились Китай-город, Белый город, Камер-Коллежский вал. Все это вкупе с храмами и монастырями- и сформировало неповторимый облик Москвы.

Это стало отправной точкой для возникновения в "Конти" идеи о продолжении славного дела московских зодчих, создавших неповторимый архитектурный облик российской столицы.

Группа компаний "Конти" решила восполнить этот пробел. Правда, не сразу. Сначала специалисты "Конти" планировали строительство обычного высокого жилого дома на Рублевском шоссе. Однако с точки зрения архитектуры дом явно не вписывался в ландшафт. И здесь, тщательно изучая местность, руководители "Конти" ясно увидели, что Рублевское шоссе переходит в Аминьевское, Аминьевское - в улицу Лобачевского, Лобачевского - в улицу Обручева, Обручева - в Балаклавский проспект. Фактически эти магистрали сами по себе являются неким транспортным кольцом с некоторыми разрывами на северо-западе и на юго-востоке.

Важно отметить, что планируемые дома должны иметь особую инфраструктуру. Например, "сталинский" дом на Котельнической набережной - это город в миниатюре. Помимо квартир, там есть кинотеатр, детский сад, магазины - едва ли не все, что необходимо для счастливой полноценной жизни.

В "Конти" решили подчеркнуть и развить градостроительную философию облика Москвы. Есть Кремль, есть Садовое кольцо со "сталинскими" высотками, между ним и МКАД тоже есть некое не до конца сформированное кольцо. Чтобы придать ему завершенный вид, гармонично сочетающийся с историческим обликом столицы, руководители Компании приняли решение строить не просто высокие, а именно высотные дома, потому что Москва узнаваема высотками. Если по телевидению показывают здание МГУ, все знают, что сюжет посвящен Москве.

Главными целями проекта, который получил название "Новое кольцо Москвы", являются обеспечение дальнейшего социально-экономического и градостроительного развития города в соответствии с утвержденными "Основными направлениями градостроительного развития Москвы на период до 2010 года", а также пополнение доходной части городского бюджета за счет приведения в действие инвестиционных механизмов и получения прибыли от реализации жилья. Одновременно Программа нацелена на решение одной из острейших социальных городских проблем, связанной со сносом ветхого пятиэтажного жилого фонда и строительством нового жилья на освобождаемой территории.

Специалисты Группы компаний "Конти" решили принять эту идеологию. В конце 90-х годов по заказу "Конти" на самом современном уровне, с использованием всех достижений высоких строительных технологий были спроектированы жилые комплексы, продолжающие традиции "сталинских" высоток, которые, кстати, вошли в десятку лучших воплощенных архитектурных проектов ХХ века.

Проект предполагает строительство 60 многофункциональных высотных комплексов. Программа строительства рассчитана на 15 лет и потребует инвестиций в размере 5 миллиардов долларов. По мировым меркам это не так уж и много.

По словам президента "Конти" Тимура Тимербулатова, программа носит как социальный, так и экономический характер, поскольку она создает тысячи новых рабочих мест. Средства, полученные от ее реализации, будут направлены на расселение жителей ветхого пятиэтажного жилого фонда. Кроме того, новый импульс получает отечественное производство стройматериалов (70 процентов материалов, используемых при возведении "Нового кольца", - российские).

В настоящее время проект "Новое кольцо Москвы" реализуется достаточно успешно. Сделаны визуально-ландшафтные исследования участков. Пока из 60 площадок выбраны только 2 Остальные, можно сказать, проблемные. На них либо завод стоит, и надо переводить его на другое место, либо пятиэтажки, которые предстоит расселять.

На "Новом кольце" будут построены не просто высотные здания, а своеобразные мини-города. Они будут включать в себя не только жилые помещения, но и аквапарки, спортивные комплексы, кинотеатры, бары, рестораны, магазины. Все то, что нужно людям, и не только тем, которые проживают в таком доме. Это будет комплекс муниципального характера, "работающий" на весь микрорайон, в котором он расположен. Отличительной особенностью этих комплексов станут собственные медицинские центры, оснащенные самым современным оборудованием. Врач, который будет, по сути, семейным доктором, получив сигнал, в течение 10-15 минут сможет оказаться на месте вызова.

Первый объект проекта (а точнее, его жилая часть), возводимый на улице Давыдковской рядом с Кутузовским проспектом и Поклонной Горой, - "Эдельвейс" - по графику должен быть сдан в третьем квартале этого года, а гараж и спортивно-оздоровительный комплекс - в четвертом. Общая площадь 43-этажного жилого комплекса "Эдельвейс" - 85 тысяч квадратных метров. Комплекс включает бассейн, элементы аквапарка, подземный трехэтажный гараж, кафе, зимний сад, боулинг, кинозал, танцевальный зал, теннисные корты, парикмахерскую, салон красоты, сауны. К дому примыкают 2 гектара леса, общая площадь территории - 115 тысяч квадратных метров.

В первой очереди строительства "Нового кольца Москвы" - 7 строительных площадок, которые специалисты компании уже активно прорабатывают. Одновременно готовится следующая очередь, включающая 12 площадок.

Стоимость квартир в таких домах, а точнее - в жилых комплексах, зависит от многих факторов. В целом цена варьируется в зависимости от того, на каком этапе строительства начинаются инвестирования, от особенностей квартиры и даже от вида из окон. "Конти" обычно "стартует" с 900 долларов за квадратный метр. В среднем стоимость может достигать порядка 2000 - 3000 долларов.

Активно ведется работа на Ленинском проспекте, где будет построен 50-этажный комплекс общей площадью 114 тысяч квадратных метров. Начинается строительство очень крупного уникального комплекса "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова (порядка 350 тысяч квадратных метров). Там будут находится и детский сад, и музыкальная школа. Весь комплекс разместится на берегу Москвы-реки. Подготовительные работы ведутся на Карамышевской набережной и Дмитровском шоссе. Одну площадку, как говорят строители, они "разгоняют" и тут же начинают следующую. Проектные работы идут по всем участкам.

Как известно, перед началом высокоэтажной застройки любая строительная компания, в том числе и "Конти", изучает опыт строительства высоток в прошлом (например, "сталинские" высотки). Опыт опытом, но особенности местных условий вносят свои коррективы. Так, известно, что перед началом застройки "небоскребов" проводятся геологические исследования грунта под строительство. Нью-Йорк, например, стоит на скалах и выдерживает большие нагрузки. В России иные геологические параметры. Условия Москвы требуют колоссальных работ по созданию фундамента. Так, для возведения только фундамента под одну московскую высотку-небоскреб необходимо столько бетона и металла, что из них можно было бы построить семь десятиэтажных домов.

Многочисленные проблемы, связанные со строительством, требуют решения, но они требуют и затрат. Однако в "Конти" полагают, что первый дом проекта "Новое кольцо Москвы" будет прибыльным. Главное, что в процессе строительства будет отработана новая технология. Это чрезвычайно важно.

Например, подъемные краны, которые должны работать на высоте свыше 200 метров. На сегодняшний день краны, закупленные "Конти", единственные в России, и их отличительная особенность заключается в том, что они монтируются по ходу строительства здания.

Есть еще масса технологических вопросов.

Для ведения монолитных работ необходимы мощнейшие насосы, которые закачивают бетон на высоту свыше 170-180 метров ("Конти" использует немецкий Пуцмастер).

Для высоток необходимо особое качество бетона, поэтому "Конти" специально закупила в Германии бетонный завод производительностью 100 кубометров в сутки. Из бетона делается скелет монолита, промежутки заполняются кирпичом отечественного и белорусского производства.

Возникают сложные технологические проблемы, связанные с облицовкой зданий, обледенением крыш.

Для осуществления программы "Новое кольцо Москвы" "Конти" закуплено самое современное инженерное оборудование, гарантирующее высочайшее качество строительства и жизнеобеспечения зданий. Например, особые лифты-подъемники, системы водо- и теплоснабжения, специальные мусоропроводы. При строительстве высоток нужны особые окна с особыми рамами и закаленными стеклами. Причем, до 20 этажа одни, с 20-30 - другие, выше 30 - третьи.

Все высотки "Нового кольца Москвы" оборудуются вертолетными площадками, но, к сожалению, требования к ним еще не разработаны, поэтому труден путь согласования с пожарными. Ведь эти площадки предназначены прежде всего для эвакуации жителей в случае пожароопасности.

Небоскребы требуют наличия специальных технических этажей, которые строятся через каждые 12 этажей. В "Эдельвейсе", например, таких этажей 2, на Ленинском проспекте -

Лет двадцать назад моя мама, в то время работник советского учреждения, вынуждена была исполнять повинность общественного агитатора - ходить по домам и обещать электорату подключение горячей воды, если он довольно активно сымитирует свободные выборы. Работала она на Волхонке, а агитировать народ приходилось, соответственно, на Остоженке и Пречистенке. Я ходила вместе с мамой и хорошо помню, как поражали мое детское воображение огромные, темные, обшарпанные коммуналки. По сравнению с нашим новеньким спальным районом Коньково коммунальный центр казался просто другим миром - тесным и пугающим.

Специалистам "Конти" приходится быть одними из первых в Москве в деле освоения строительства домов выше 30 этажей, поскольку в России все технологически разработано лишь для 25-30-этажных сооружений. И "Конти", не испугавшись трудностей, при возведении каждого своего жилого комплекса из проекта "Новое кольцо Москвы" делает революционные шаги, прокладывая дорогу единомышленникам, стремящимся сохранить истинно московский архитектурный колорит столицы России.
В центре столицы должны жить богатые люди. Этот постулат строители и риэлтеры пытаются вбить в голову москвичам уже не первый год. Дешевого жилья в пределах Садового кольца практически не осталось. Тем более что с Запада к нам идет мода на антиквариат, а старинные дома сохранились только в тихом центре.

Дешевого не держим

Теперь от этих "вороньих слободок" не осталось и следа. Коммуналки давно расселили, дома реконструировали. Между Остоженкой и Пречистенкой расположилась московская "Золотая миля", где живут самые богатые люди, а квартиры стоят под $12 тыс. за квадратный метр. Такая же ситуация постепенно складывается и в других районах Центрального административного округа (ЦАО) столицы. В сердце города выгодно строить и продавать только элитное жилье. А нищете место на задворках.

Цены московского центра упорно стремятся приблизиться к стоимости квартир в Лондоне или Париже. Например, в районе Арбата стоимость квадратного метра, по словам Кайдо Кармы, директора отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", подошла к психологическому барьеру в $10 тыс. На реализацию сейчас выставлены и предложения элитного жилья на Болотном острове, стоимость которого составляет $15-20 тыс. за "квадрат".

В центре столицы слишком дорогая земля, чтобы строить на ней дома для среднего и ниже классов. Практически все новостройки в ЦАО - элитные или как минимум соответствуют уровню хорошего бизнескласса. По данным компании Blackwood, основная часть элитных объектов, строящихся в столице, сконцентрирована именно в центре. Так, из 30 элитных домов, сданных в эксплуатацию в 2004 году, только 8 находятся за пределами Садового кольца.

Квартира для бизнесмена

В прошлом году на рынке элитной недвижимости в центре Москвы были зафиксированы самые высокие цены за последние несколько лет - $20 тыс. за квадратный метр. Правда, эксперты сомневаются, что столь высокая планка оправданна и что покупатель к ней готов. Тем более наибольший спрос в сегменте элитного жилья находится в диапазоне $4-8 тыс. за кв. м. Более дорогие сделки носят единичный характер, и именно 2005 год должен показать, примет ли рынок подобные цены. Сейчас темпы роста цен на жилье в центре города невелики - 1-2% в месяц, что сопоставимо с уровнем инфляции. Быстрее всего дорожает качественное жилье бизнес-класса, медленнее - элитное. Разброс стоимости новостроек по районам сохраняется. Так, в районе станций метро "Пушкинская", "Маяковская", "Третьяковская" квартиры стоят $3-6 тыс. за кв. м, в Хамовниках - $4-8 тыс., на Плющихе - $4-11 тыс. Дорогими остаются и квартиры, расположенные в районе метро "Смоленская", с внешней стороны Садового кольца. Это место считается очень престижным, но новые объекты здесь появляются чрезвычайно редко, поэтому спрос на них всегда остается высоким. На самые ликвидные объекты спрос появляется еще до начала строительства, и цены начинают расти, когда дом только находится на стадии проекта.

По словам Кармы, сейчас в Москве строится несколько домов, в которых можно купить квартиры небольшого метража. Некоторые из них возводятся одновременно с офисными центрами, чтобы арендаторам и работникам офисов удобно было покупать бизнес-квартиры непосредственно рядом с работой. Средняя цена таких квартир составляет примерно $5 тыс. за кв. м, и спрос на них довольно большой. Тем более что такое жилье может стать и выгодным объектом для долгосрочного инвестирования, поскольку его можно сдавать в аренду работникам ближайшего офиса. Подобных предложений на рынке пока немного, но уже есть прецеденты, когда доля бизнес-квартир составляет до 40% всего дома. Одним из самых удачных примеров таких объектов специалисты считают элитный дом на Композиторской улице, строительство которого идет одновременно с возведением бизнес-центра на Новом Арбате.

На рынке недвижимости в центре Москвы в последнее время стали появляться нестандартные предложения. Например, большим спросом сейчас пользуются бизнес-квартиры - дополнительное жилье небольшого метража (70-80 кв. м), предназначенное для деловых людей, которые имеют место для постоянного проживания. Особенно актуальны такие предложения для владельцев загородных домов: слишком утомительно бывает добираться в Подмосковье на ночь глядя, особенно когда на раннее утро назначена важная деловая встреча.

Эксперты отмечают, что в этом году рынок недвижимости ЦАО не спешит радовать потребителей интересными новинками.

Против часовой стрелки

Интересно, что вектор застройки в центре перемещается как бы против часовой стрелки. На смену Остоженке, которую девелоперы и риэлтеры осваивали и раскручивали последние пять лет, теперь пришел тихий центр. Участники рынка активно интересуются ветхим жилым фондом и площадями, остающимися от выводимых предприятий. Сейчас самым богатым на новостройки районом является Плющиха. Но уже озвучены новые масштабные инициативы столичных властей по сносу и реконструкции 52 объектов в Замоскворечье. По данным Blackwood, этот район в 2005 году станет лидером по количеству элитных объектов: здесь расположено около 30% строящихся сейчас дорогих домов. На очереди - Таганский и Басманный районы. А самым ярким и элитным проектом в Москве в скором времени обещает стать "Золотой остров", который должен возникнуть на месте фабрики "Красный Октябрь" в районе Якиманки. Здесь можно будет купить участок земли и дом с видом на Кремль. По мнению Козлова, Остоженка сразу же перестанет быть самым престижным кварталом столицы, как только начнется реализация "Золотого острова".

"Большинство новостроек, которые сейчас находятся в продаже, было заявлено еще в прошлом году, например многоквартирные жилые комплексы "Коперник", "Онегин", "Дом Пороховщикова". Среди них преобладают объекты реконструкции в арбатских переулках", - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". Большой популярностью, по мнению Алены Якубенко, специалиста отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty, сейчас пользуется также район Патриарших прудов.

Мода на антиквариат

Больше всего неудовлетворенного спроса на недвижимость в центре сейчас сосредоточено в сегменте малоэтажных комплексов, а также качественного жилья бизнес-класса. Самым большим потенциалом для такого строительства обладают опять же районы Плющихи и Замоскворечья. Здесь должно появиться сразу несколько новых объектов бизнес-класса высокого уровня. Рынок ожидает их появления в апреле этого года.

В ходе реконструкции старых домов меняются перекрытия, инженерные коммуникации, ставится центральное кондиционирование и импортные лифты, может даже возникнуть пентхаус на крыше. Но при этом сохраняются стены и элементы декора XIX века. С улицы реконструированные старинные дома можно узнать по большим витражным окнам вторых этажей, традиционным для архитектуры XVIII-XIX веков. Правда, иногда застройщики оставляют только фасад дома, а остальное сносят и строят заново. Это и дешевле, и проще, но такой особняк можно будет считать только стилизацией.

Европа сейчас переживает бум антиквариата в недвижимости. Звезды шоу-бизнеса приобретают старинные поместья и замки в Шотландии, Австрии, Чехии. Жилье с историей ценится здесь больше всего. А особенным шиком считается жить в старинном столичном доме, который реконструирован и перестроен на современный лад. Западная мода докатилась и до России: в последнее время в Москве начали активно реконструировать старинные дома дореволюционной постройки без сноса самого здания. Московские старинные дома располагаются обычно в тихом центре, недалеко от парков, имеют собственный внутренний дворик. Потолки высотой 3,5-12 м, старинный фасад, чугунное литье на перилах лестниц, камины в комнатах - такие дома, по мнению Кармы, могут считаться элитными даже по самым строгим европейским меркам. Кроме того, каждое предложение в этом сегменте рынка эксклюзивно, поскольку у каждого такого дома - собственная богатая история. Собственная атмосфера, которой в новостройке не может быть по определению.

В настоящих реконструированных домах квартир немного - одна-две на этаже, - но довольно большой площади (от 100 до 400 кв. м). Цена таких объектов еще на этапе строительства может достигать $6 тыс. за кв. м. По прогнозам экспертов, в условиях нехватки свободных участков под застройку реконструкция старинных домов в скором времени может стать одним из основных способов строительства жилья в историческом центре Москвы.

По словам Якубенко, большим интересом у покупателей сейчас пользуются полностью реконструированные особняки в районе Пречистенки, многие из них являются настоящими произведениями искусства. Такие квартиры обычно приобретают коренные москвичи и иностранцы, которые ценят московский центр и для которых важно жить в домах, пропитанных духом времени.

На рынке жилой недвижимости Москвы началась оттепель, что внушает оптимизм как продавцам столичных квартир, так и частным инвесторам, которые присматриваются к жилью как к финансовому инструменту. По данным аналитического центра ирн.ru, по сравнению с февралем средняя цена квадратного метра выросла до 1831 доллара, то есть на 17 долларов. За последнюю неделю марта рост составил 0,3%, и это, как утверждают риелторы, не предел. По их прогнозам, дальнейший рост будет спровоцирован снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и вступлением в силу с 1 апреля этого года закона о долевом строительстве.

И вновь пошли вверх

Весна принесла застройщикам и продавцам жилья хорошие новости. Во-первых, прекратилось падение цен в самом проблемном сегменте вторичного рынка - в панельных и блочных домах. Квартиры в них по сравнению с февралем даже подорожали на 0,1% (средняя цена квадратного метра - 1648 долларов). Во-вторых, монолитные и кирпичные дома выросли в цене примерно на 0,4% (средняя цена - 2001 доллар за кв. м).

Новостройки

Самыми дешевыми на сегодня являются панельные новостройки в спальных районах Москвы. В восточной части города цена таких квартир не поднимается выше 1300 долларов за кв. м. По таким ценам можно присмотреть квартирку в районе шоссе Энтузиастов и Измайловского парка. Однако и в этих районах наблюдается рост цен (не более 1% в месяц).

Аналогичная ситуация и на рынке новостроек: так, например, квартиры в современных панельных домах в марте подорожали на 0,49%. Вслед за ростом цен изменились и показатели доходности вложений в жилую недвижимость: по данным центра 'Индикаторы рынка недвижимости' на 14 марта 2005 года, они на 1,5% превысили доходность банковских депозитов.

Активно застраиваются Южный и Северный округ, в основном за счет сноса пятиэтажек. Поскольку новые дома вписываются в сложившиеся районы, квартиры в них пользуются спросом. В результате за первые два месяца этого года стоимость квартир в панельных и монолитных домах выросла в среднем на 2,5%.

Заметнее всего за последний месяц выросли в цене квартиры в новых домах в Западном и Юго-Западном округах: здесь стоимость квадратного метра составляет 2000-2300 долларов.

Заплатив 850 долларов за кв. м, в Москве можно приобрести квартиру на первом этаже хрущевки в не самом благоприятном с точки зрения экологии районе. Надо отметить, что такие квартиры расхватывают быстро: как правило, в течение двух недель. За истекший месяц прирост в цене таких квартир составил 0,78%.

Вторичный рынок

Впрочем, многое опять же зависит от района. За аналогичную квартиру в Западном или Юго-Западном округе продавцы просят на 200-300 долларов больше, а хозяин квартиры в Восточном округе может уступить долларов двести с метра.

В марте также возросла стоимость квартир в типовых панельных домах: однокомнатные квартиры в таких домах подорожали на 1,22%, двухкомнатные - на 0,23%, а трехкомнатные - на 0,83%. По последним данным, средняя цена составляет 1800 долларов за кв. м.

На днях гендиректор ОАО 'Агентство по ипотечному жилищному кредитованию' (АИЖК) Александр Семеняка высказал предположение, что к 2008 году ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 10%, а к 2010 году - до 8%, если официальные прогнозы по темпам инфляции оправдаются.

Что будет с ценами

Фора-Банк также снизил в марте ставки по ипотечным кредитам до 10,5%, 11,0% или 11,5% годовых, если параметры кредитной анкеты заемщика, в том числе сумма первоначального взноса, размер получаемого дохода, степень ликвидности приобретаемого жилья, удовлетворяют критериям банка. Удешевление ипотечных кредитов, по мнению аналитиков рынка, приведет к росту цен на жилье.

Но уже сегодня банки снижают стоимость ипотечных кредитов. Так, с 24 февраля DeltaСredit запустил рублевый кредит на покупку жилья с плавающей ставкой. Этот кредит привязан к индексу MIBOR (Moscow Interbank Offered Rate), который последние несколько лет демонстрирует устойчивую тенденцию к снижению по мере того, как позиции рубля укрепляются. С 1 марта 2005 года банк 'Союз' выдает кредит на покупку квартиры как в строящемся доме, так и на вторичном рынке жилья по ставке 11,5% годовых в долларах (на стадии строительства - 16% годовых), при этом первоначальный взнос может покрывать лишь 20% от стоимости квартиры.

Если застройщики не захотят связываться с частными инвесторами и станут привлекать заемные средства, все свои 'лишние' расходы они будут включать в конечную стоимость квартир. Прогнозы специалистов относительно грядущего роста цен разнятся: одни называют 15-20%, другие говорят, что новостройки подорожают на все 30-45%.
Новое жилищное законодательство, которое вступает в силу этой весной, может оставить часть крупных и амбициозных градостроительных проектов в столице "за бортом.

Напомним, что 1 апреля вступит в силу закон 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов'. С одной стороны, он защищает права частных инвесторов. Но с другой - усложняет процедуру оформления документов на недвижимость. От застройщика требуется наличие разрешения на строительство, он должен зарегистрировать права собственности или аренды на землю, он должен доказать свое право собирать деньги с дольщиков. Застройщики предупреждают, что новые правила приведут к затягиванию сроков строительства и даже к 'замораживанию' проектов. В итоге при нынешнем уровне спроса объем предложения уменьшится, а цены вырастут.

Многоточечное строительство

Идея развития Москвы на ближайшие годы коротко формулируется так: вместо безликих спальных кварталов - комфортабельное европейское жилье с соответствующей инфраструктурой, так называемая комплексная застройка. По крайней мере именно такое строительство власти столицы объявили приоритетным на ближайшие годы. Причины понятны - к настоящему моменту остались незастроенными единичные точки внутри МКАД и голые поля за его пределами, где построить ликвидное жилье по московским ценам невозможно. А потому самыми интересными стройплощадками становятся те, с которых можно убрать пятиэтажки, освободив гектары земли в престижных округах, рядом с лесопарками и станциями метро. Инвесторы торопятся застолбить лучшие из них, а проекты комплексной застройки вызывают фурор на международных выставках. Эксперты считают, что у программы комплексной застройки огромные перспективы. Однако вступающие в силу с 1 апреля законы о жилье, говорят другие эксперты, могут поставить часть проектов на грань провала.

Например, "Капитал Групп" заявляет, что возрождает в Москве идеи отечественных конструктивистов в проектах "Русский авангард" и "Авеню 77" в Северном Чертанове. Место для последнего выбрано особое - это площадка знаменитого социального и архитектурного эксперимента 80-х годов. Именно здесь, неподалеку от городского леса, построен квартал-манифест, который должен был стать градостроительным эталоном советской эпохи. Но осталась нереализованной его высотная часть - группа 30-этажных домов в центре квартала, именно этот пробел и заполнит новый объект. Концерн "Крост", представляя проект "Четырех кварталов" в Хорошево-Мневниках, говорит о полноценном мини-городе, где люди живут в гармонии с природой (строительство с сохранением ландшафта и создание внутриквартальных зон отдыха), дворы лишены машин (подземные дороги), а жилье нового качества и планировок (свет со всех сторон и никаких темных коридоров). Микрорайон "Гранд-Паркъ" на Ходынке (Мосфундаментстрой-6, "Интеко") тоже позиционируется как город в городе для состоятельных людей в 10 минутах езды от Кремля. Компания "Конти", застраивая территорию рядом с парком Покровское-Глебово, выдвинула концепцию современной русской усадьбы (белоснежные колонны и фонтаны), позволяющей совместить достоинства загородного и городского проживания. "ДОН-Строй", представляя "Алые паруса", говорит о новом типе жилья с собственным яхт-клубом и уникальной системой обслуживания, в основе комплекса "Воробьевы горы" идея общего стилобата, объединяющего пять корпусов в "маленькую страну" со своим особым климатом комфорта, а несколько разных по архитектуре объектов на Хорошевке рядом с Серебряным Бором должны создать ощущение пребывания в городах старой и современной Европы одновременно.

В доказательство того, что процесс комплексной застройки набирает обороты, можно привести всего несколько цифр: из 8,1 миллиона квадратных метров старого жилья, предназначенного под снос, на 1 февраля 2005 года было стерто с карты Москвы 3977,9 тысячи, из которых на долю пятиэтажек пришлось 2649,6 тысячи, на долю ветхих зданий - 1328,3 тысячи. Но это, заметим, только часть поля, освобождаемого под комплексную застройку: есть еще многие гектары бывших промзон, где тоже появится жилье. Например, коренной реконструкции и застройке подвергнется территория вдоль Шмитовского проезда от Хаммеровского центра до Сити (это примерно 330 гектаров). А потом строительство продолжится вдоль поймы реки до Серебряного Бора (территория бывшей промзоны). Строить собираются не только многоэтажки индивидуальных планировок, но и малоэтажные элитные кварталы - по сути новый город. Хорошо ли это для нашего большого города? Кажется, что сомнений быть не может: отлично. "Среди основных преимуществ комплексной застройки следует выделить возможность спланировать район с чистого листа, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, - предусмотреть удобную и правильную планировку улиц, инфраструктуру и все это увязать в общую архитектурную концепцию. Необходимость строительства новых районов оправдана стремительным ростом столичного мегаполиса и тем, что уже существующие отдаленные жилые районы морально и физически устарели". Кроме того, как утверждают специалисты Департамента инвестиционных программ строительства, комплексная застройка позволяет оптимизировать строительно-инвестиционный процесс: сразу просчитать все затраты на коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды и благоустройство. "Комплексные проекты,- говорит представитель ДИПС Татьяна Разумова, - подразумевают большие объемы строительства. Справиться с ними под силу лишь крупному инвестору, который не озабочен вопросами сиюминутной прибыли и может прорабатывать весь участок целиком". К тому же именно такой инвестор понимает: вновь построенное жилье должно иметь неоспоримые конкурентные преимущества - в противном случае его трудно будет продать. Крупные компании, ввязывающиеся в столь масштабные проекты, сегодня начинают с того, что приглашают лучших архитекторов. Над одним из таких кварталов на Северо-Западе Москвы - "Велтон-парком" - трудится знаменитый Рем Кулхас, на Севере, над "Городом яхт", - Эрик ван Эгераат, их российские коллеги Андрей Боков и Андрей Чернихов - над "Гранд-Парком" на Ходынке и "Авеню 77" в Чертанове соответственно. Можно еще перечислять громкие архитектурные имена в сочетании с большими объектами. При этом каждый архитектор расскажет об уникальной философии своего проекта. Если разобраться, то всякая философия - не что иное, как основа будущей рекламной кампании.

Казалось бы, что при таких раскладах радужные перспективы комплексной застройки бесспорны. Соглашаясь с этим постулатом, один из самых авторитетных аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник обращает внимание и на проблемы: "Оценить сегодня эффективность таких проектов сложно: часто проект либо распадается на частные объекты, либо значительно уменьшаются масштаб и размах. Связано это прежде всего с высокими затратами, в первую очередь на расселение. С точки зрения продаж это привлекательное жилье, но проекты такого масштаба рассчитаны на 5-7 лет, и если не продумать систему очередности ввода объектов, то жить долго среди стройки не захочет ни один покупатель".

От выселения к торможению

Впрочем, некоторые аналитики вообще не уверены, что грандиозным строительным планам суждено сбыться. "По оценкам наших экспертов, в 2005 году объемы строительства жилья в Москве резко сократятся, - говорит Людмила Кондрахина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. - И если в 2004 году в Москве было построено порядка 4,5 миллиона квадратных метров жилья, то в 2005м мы прогнозируем не больше 3,8 миллиона". Подобное снижение объемов, объясняют эксперты, может случиться по разным причинам. Во-первых, рыночная конъюнктура оттолкнула инвесторов от рынка жилой недвижимости, рентабельность которой за исключением элитного сегмента не превышает 15 процентов. Во-вторых, огромное влияние на сокращение объемов строительства окажут последние законы из принятого жилищного пакета. Так, скажем, вступающий в силу 1 апреля закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов поставит застройщиков в столь жесткие рамки, что многим из них придется сворачивать свои проекты. По оценкам Vesco Consulting, количество таких несостоятельных проектов на рынке может достигать 60 процентов от их общего числа. Плюс ко всему данный закон заставит ряд застройщиков (порядка 30 процентов) и вовсе покинуть строительный рынок Москвы. "Невооруженным взглядом видно, что пострадать могут и достаточно крупные и известные игроки,- считает аналитик Максим Карапетов. - Наделение дольщиков правами произошло настолько непродуманно, что в результате процесс строительства может забюрократизироваться и погрязнуть в судебных разбирательствах. Чтобы спасти ситуацию, застройщики будут преднамеренно декларировать максимально возможные сроки строительства. А еще одним последствием станет увеличение цен на жилье, чтобы вернуть на рынок жилья инвесторов". В-третьих, знаковым событием последнего времени стал новый Жилищный кодекс, который лишил большую часть населения возможности получить социальное жилье. Это в корне меняет сложившуюся за многие годы процедуру получения жилья: теперь люди могут рассчитывать лишь на ипотеку, которая по-прежнему отпугивает более 95 процентов россиян крайне высокими процентами. Все это означает резкое снижение платежеспособного спроса. В результате мы имеем глобальные градостроительные планы и целый набор препятствий на пути их осуществления.

Но это только самые безобидные из возможных проблем. Если углубиться в тему расселения, то выясняется, что те архитектурно разнообразные проекты, от реализации которых Москва станет краше, а жизнь лучше, имеют одну общую примечательную черту: они должны быть построены на месте домов, где жили самые обычные москвичи, чаще небогатые. Сами же проекты - коммерческие, для продажи. Это означает, что жители будут выселяться куда-то за пределы будущего рая. Куда? Возможно, кто-то и останется в своем районе, но в условиях несколько другой комфортности. Кто-то - а такая практика давно имеет место - уедет в районы комплексной панельной застройки (ее, кстати, будут возводить в приличных объемах, чаще на периферии или за МКАД). Эти районы - вроде Митина, Марьина, Южного Бутова и т. п. - куда более комфортны, чем кварталы хрущевок, а жилье там более высокого качества. Однако отнюдь не того, над которым бьются лучшие архитекторы. Следовательно, вопрос расслоения города на богатые и бедные районы, который так не любят обсуждать городские власти, проясняется сам собой. Кроме того, один из собеседников "Итогов" высказал опасение, что те проблемы, которые возникали у властей с жителями по поводу точечной застройки, станут острее. Потому, что в жертву планам комплексного освоения территории станут приносить и затесавшиеся среди хрущевок дома с высокими потолками и кирпичными стенами. Тогда дело может дойти до массовых митингов протеста.



Главная --> Публикации