Главная --> Публикации --> Какой должна быть элитная квартира? Маленький, да удаленький Торговые моллы процветают За надежность надо платить. застройщикам Юрий лужков напомнил о сносе пятиэтажек

В банковских кругах утверждают : при благоприятных условиях к 2010 г. количество ипотечных кредитов вырастет в 30 раз.

Бег с препятствиями

Одна из проблем, с которой сталкиваются жители столицы и Подмосковья, в высоких процентных ставках. Так, например, большинство банков (на ипотечном рынке в московском регионе их более 140) предлагают заемщикам деньги под 18% годовых в рублях и 10–15% в валюте. Если учесть, что курс реальной, а не декларируемой инфляции колеблется как раз в этих пределах, то невыгодность сделки для потребителя очевидна. Иными словами, народ, располагающий, по оценкам аналитиков, примерной суммой в $20–30 млрд за такими кредитами явно не спешит. Неудивительно, что сегодня всего 5% сделок на рынке жилья в столичном регионе совершаются с помощью ипотеки.

Московские и подмосковные риэлторы убеждены: уже со следующего года на рынке кредитования жилья грядут перемены. Нельзя сказать, что картина этих перемен ясна полностью. Тем не менее, некоторые направления развития и совершенствования ипотеки просматриваются.

Например, из США, где ставка составляет 2–3%. По мнению президента Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елены Клепиковой, в борьбе за потребителя американские компании с будущего года вполне способны начать кредитовать российских заемщиков не более чем под 3–5% годовых. Правда, без учета стоимости риска. А это дополнительно еще 3–4%. Итого 6–9%. Все равно прогресс.

Как полагают генеральный директор Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО) Владимир Мальцев и руководитель Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка, с целью привлечения средств населения в 2005 г. следует ожидать существенного снижения процентных ставок. Особенно если учесть, что на рынке кредитования жилья московского региона начинают активно играть зарубежные инвесторы.

Есть, конечно, банки, в которых закрывают на это глаза и довольствуются письмом руководства с цифрами реальной зарплаты. Однако такое письмо подпишет не каждый бухгалтер или руководитель, опасаясь возможных последствий.

Другое препятствие развития рынка жилищного кредитования в неистребимой практике т.н. «серых» зарплат. Нет документально подтвержденных (прозрачных) доходов, нет и кредита. Позиция работодателя понятна: он уходит от налогов. А вот для наемного работника – проблема. Перед ним нелегкий выбор: получать больше, но нелегально. Или мало, зато официально. Правда, в Московской области и при «серой зарплате» (типичный подмосковный вариант: $300–400 в конверте при официальной зарплате в 1 тыс. руб.) купить жилье не представляется возможным.

Банковские служащие констатируют: ипотечные сделки пока маловыгодное дело для финансовых структур. Они ждут многих изменений от законодателей. В частности, отмены НДС: те средства, которые банк получает от АИЖК в виде комиссии, облагаются налогом. Притом, что сами эти операции являются малодоходными для банков. А любые издержки, это банкиры не скрывают, ложатся бременем на конечных заемщиков.

Третья преграда – отсутствие закона о ценных эмиссионных ипотечных бумагах, который дал бы возможность инвестировать в недвижимость всем, кто пожелает. Иными словами, до сих пор нет механизма рефинансирования уже выданных ипотечных кредитов. Зачем он нужен? Чтобы, с одной стороны, увеличить объемы кредитования, а с другой – за счет распределения риска между инвесторами и кредиторами снизить процентные ставки.

Еще один важный фактор. Вся банковская система, которая существует на сегодняшний день, «живет» и работает в Москве. В Подмосковье не так много крупных финансовых учреждений (за исключением, пожалуй, Среднерусского банка, Сбербанка России с широчайшей сетью отделений и филиалов, банка «Возрождение» имеющего более 100 отделений и филиалов, а также «Росбанка»), способных мобилизовать свои ресурсы для долгосрочного кредитования населения.

Наконец, четвертый камень преткновения, который предстоит сдвинуть законодателям, это несовершенство Гражданского кодекса. Корпоративное мнение представителей ипотечных компаний однозначно: в статью о выселении гражданина из занимаемой жилой площади надо внести коррективы. Казалось бы, для погашения задолженности кредитор вправе востребовать залог, которым собственно и является квартира. Действительно, такое право есть. Но от выселения заемщика охраняет все тот же Гражданский кодекс – человека нельзя выставить на улицу за неуплату долгов. Хоть комнату по социальной норме, но предоставь. Неудобство для банков очевидно.

Брать взаймы – это плюс

В Подмосковье в основном работают мелкие местные банки, имеющие средства только для т.н. коротких кредитов. Главным образом, на потребительские нужды. Правда, абсолютно все московские банки не сбрасывают со счетов потенциального клиента из Подмосковья и охотно его кредитуют. Для некоторых банков вообще не имеет значения, где официально зарегистрирован клиент, главное, чтобы он имел высокий постоянный доход, а значит, был кредитоспособен. Интересно, что в некоторых московских банках требование к постоянной московской регистрации предъявляется лишь к тем заемщикам, которые намерены купить жилье в Подмосковье. Для покупки жилья в Москве такое требование не выдвигается.

Пример. Сегодня квадратный метр элитного московского жилья стоит примерно от $4 тыс. В квартирах бизнес-класса – от $2500, а эконом-класса – от $180 Так вот, покупая жилье с помощью ипотечного или иного кредитного продукта, будущий собственник замораживает для себя рыночную цену на весь период платежей по кредиту. Выигрыш безусловный. Тем более что, по мнению аналитиков риэлторских компаний, падения спроса на недвижимость в московском регионе в ближайшее десятилетие не предвидится. Итак, стоимость жилья и дальше будет ползти вверх, а деньги, взятые у банка и вложенные в недвижимость, не смогут обесцениться. Проще говоря, на финансовом рынке вызрела ситуация, когда средства предпочтительнее хранить не в валюте (можно проиграть на разнице курсов), а так сказать «на ипотечном кредите».

Копить средства на покупку жилья в «чулке» – занятие, в общем-то, бесперспективное: инфляция съест все накопления быстрее, чем вы соберете нужную сумму. Лучше все-таки найти возможность взять деньги взаймы у банка. С учетом возрастающих цен на все и вся выгода очевидна. Средний годовой прирост стоимости столичного и подмосковного жилья колеблется в пределах 35–40% (до 4% в месяц), и на этом фоне даже нынешняя средняя кредитная ставка в 15% годовых выглядит более чем привлекательной. К тому же следует учитывать, что, получив заем, будущий владелец покупает новую квартиру по фиксированной цене.

Среди тех, кто особенно активен на кредитном рынке Подмосковья – Среднерусский банк Сбербанка России. Он сегодня предоставляет кредиты на приобретение жилья по нескольким программам: ипотечные кредиты (когда под залог идет купленная квартира), кредиты «На строительство, приобретение объектов недвижимости» (земля, квартира, дом), когда гарантией является любое обеспечение, удовлетворяющее требованиям банка, а также жилищные кредиты для молодых семей, если один из супругов не достиг 30-летнего возраста.

Выбираем кредитный продукт

Схожие правила в Московском кредитном банке, который работает совместно с ЗАО КБ «ДельтаКредит» и Ипотечной корпорацией Московской области (ИКМО). Здесь можно взять деньги на 10 или 15 лет (под 12 или 15% годовых в валюте) с правом досрочного погашения долга. Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья. Минимальная сумма кредита $17 тыс. Максимальная – $200 тыс. Возраст заемщика – от 25 до 55 лет. Похожие кредитные продукты на рынке недвижимости есть и у других банков.

Максимальная сумма кредита может достигать 90% от стоимости объекта недвижимости. Предоставляются кредиты физическим лицам сроком до 15 лет при условии, что возраст заемщика не менее 18 и не более 70 лет (реально верхняя планка ограничивается достижением пенсионного возраста). Ставка по обслуживанию кредита – 18% годовых в рублях и 11% – в валюте. Причем можно погасить кредит и досрочно.

Иногда случается так: прорекламированный и чрезвычайно выгодный продукт бывает рассчитан не на всех и работает как приманка: например, очень выгодные условия предоставляются для корпоративных заемщиков. Во всех случаях размер и стоимость банковского займа зависит от уровня доходов заемщика и стабильности его финансового положения. Наиболее высокие ставки применяются при небольшом первоначальном взносе.

Если говорить о самых низких ставках на кредитном рынке Москвы, то в этом смысле наиболее привлекательны DeltaCredit (10% годовых в валюте), Внешторгбанк (10,5% под кредит до $500 тыс. на 10 лет и 16% по рублевому займу), Национальная ипотечная компания (5% по кредиту «Молодежный»). Наконец, «Фора-банк», в котором первичный взнос вообще не предусмотрен.

Есть ли альтернатива?

Рекомендации профессионалов: на этапе выбора банка лучше довериться профессионалам. Неискушенного клиента часто подкупает низкая процентная ставка по кредиту, и они не всегда внимательно изучают договор. А в нем, например, может быть записан мораторий на досрочное погашение кредита и даже определена сумма штрафных санкции за это. Во избежание будущих недоразумений лучше обратиться в Центр ипотечных программ известной риэлторской компании. Во-первых, отпадет необходимость идти в банк самому, т.к. специалисты Центра все финансовые документы оформят сами. Во-вторых, здесь у каждого клиента есть возможность выбора – как банка, так и наиболее оптимальной программы ипотечного кредитования.

Доля риска наличествует. Дело в том, что всеми денежными средствами ЖСК по действующему законодательству вольно распоряжаться руководство кооператива. А в начальство могут попасть не вполне чистые на руку люди. Кроме того, пока выплачиваются деньги, квартира является собственностью ЖСК, а это означает, что в случае смерти заемщика квартира не переходит в наследство, а возвращается в кооператив. Выплаченные деньги наследникам, правда, вернут, но это, безусловно, «минус». Так что клиенту придется выбирать между доступностью программы и степенью ее риска.

Итак, схема жилищного кредитования пока не стала массовой, а рынок не терпит пустоты. Вот эту пустоту и заполняют различные альтернативные формы покупки объектов недвижимости в рассрочку. Например, различные ссудные кассы и ЖСК. Нынешние жилищно-строительные кооперативы имеют очень простой принцип действия. Вроде кассы взаимопомощи. Каждый член ЖСК накапливает на своем персональном счету определенную сумму (обычно 50% от стоимости квартиры), после чего ЖСК «добавляет» недостающую часть, очереднику приобретается квартира, а потом человек еще несколько лет продолжает денежные выплаты, возвращая кооперативу долг. На эти деньги в порядке очереди приобретаются квартиры другим очередникам, которые вступили в ЖСК позже.

Стала ли земля товаром?

Специалисты рынка недвижимости вообще считают, что кооперативы – это своего рода пирамиды. Аргумент в пользу такого представления вполне понятен: сбор денег с клиента осуществляется не под какой-то конкретный объект, а вообще, так сказать для общего дела.

Жизнь взаймы для граждан в цивилизованном мире вполне

С вступлением в силу Закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрет на ипотеку земель снят. То есть теперь земля тоже стала объектом кредитования. Однако на практике не все так гладко. Купить участок без первоначального капитала сложно. К тому же, если у вас нет денег даже на это, то, как же вы будете строиться, резонно рассудят в банке. Если же землю купить все-таки удалось (или вы уже являетесь собственником надела), но нуждаетесь в средствах для строительства дома, то теоретически кредит под залог земли взять можно. Но и с этим могут возникнуть проблемы. Пока еще очень немногие банки практикуют подобные сделки, т.к. полностью не разработана нормативная документация, определяющая порядок залога земли. Нет и большой практики в подобных делах. Кроме того, выдавая ссуду под залог земли, банк должен быть полностью уверен, что сможет продать залоговый участок другому пользователю за стоимость залога в случае невозврата кредита. Недостаточно пока в кредитных учреждениях и специалистов, профессионально разбирающихся в вопросах, связанных с землей. Все это заставляет банки перестраховываться. И они требуют помимо земли в залог какое-то другое обеспечение: дом, квартиру, ценные бумаги и т.д. Так что получить кредит под залог земли или на ее покупку все еще непросто.

Альмира Сажина, заместитель генерального директора Ипотечной корпорации Московской области:

по карману. Большинство и живет в кредит всю жизнь. Наши же соотечественники пока редко залезают в банковский карман, чтобы решить жилищные проблемы. Сегодня этот рынок доступен лишь 3–5% населения. Станут ли инициативы властей в области развития жилищного кредитования реальностью, еще вопрос. А пока взвесим все плюсы и минусы нынешней кредитной политики.

Сегодня в рамках Московской областной ипотечной программы аккредитовано более 70 участников. И у нас накоплен некоторый важный опыт общения с банками. Еще полгода назад, до мая текущего года, из общего числа ипотечных кредитов и займов, которые выкупались по программе ИКМО, больше половины, а вернее подавляющее большинство, были ипотечными займами. Сейчас ситуация изменилась. Соотношение приблизительное таково: 50% – это ипотечные кредиты, которые выдают банковские организации, а 50% – это займы не банковских организаций.

– Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО) создана три года назад. С одной стороны, она является уполномоченной организацией администрации области для создания и развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионе. С другой, уже два года, – региональным оператором Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

И все-таки большинство из аккредитованных банков входят в сферу ипотечного кредитования медленно и неохотно. Кроме того, что эти операции для коммерческих структур малоприбыльны, существуют и некоторые другие на то причины. Во-первых, у банков нет опыта ведения этой деятельности. А она предполагает штучную работу, «розницу», что достаточно трудоемко. Вторая причина кроется в своеобразии нашей области. Включая 73 субъекта, она не имеет столицы. И чтобы развернуть свою деятельность широко, банку требуется целая филиальная сеть. А на это не у всех имеются возможности.

Существует очень много объективных и субъективных причин, почему банки постепенно начали входить в сферу ипотечного кредитования. Главная – сформировалось и формируется законодательное пространство. Сегодня в рамках областной ипотечной программы аккредитовано 14 коммерческих банков. Лидером в нашем регионе является «Промэнергобанк». Очень активен КБ «Возрождение», который имеет огромную филиальную сеть. В сентябре было подписано соглашение с Европейским трастовым банком. Большие планы у нашего нового партнера КБ «Уралсиб», который уже имеет 8 филиалов в области и до 2010 г. планирует их создать в каждом районе. Как активного участника могу назвать еще и «Оптбанк».

Сегодня по системе АИЖК выдано кредитов на сумму больше 200 млн руб. Это приблизительно 400 заемщиков. И пока нет ни одной просрочки платежа. Хотя соответственно, у нас нет пока и опыта преодоления последствий дефолта. Однако не думаю, что если он произойдет, последствия будут катастрофическими. Многочисленные случаи дефолтов могут стать шагом вперед: появится практика, возникнет необходимость вносить какие-то изменения в законодательные акты, совершенствовать их.

Что мы сегодня можем предложить банкам в качестве партнеров? Во-первых, риски, связанные с банкротством заемщика, мы как региональный оператор берем на себя. Мы сегодня готовы очень плотно обсуждать вопросы вознаграждения, которые нам платит АИЖК за сопровождение ипотечных кредитов, причем значительную часть вознаграждения мы готовы передавать банкам за сопровождение ипотечных кредитов и займов.

Что касается регистрации сделок. Все вопросы мы также стараемся решать на уровне взаимодействия с Московской областной регистрационной палатой. Недавно вышли с предложением еще раз обсудить на совместной встрече вопросы регистрации ипотеки и, в частности, «ипотеки в силу закона». Потому что регулировать все спорные моменты отдельно с 73 регистраторами, которые находятся в районах, очень непросто.

Наше общение с банками предполагает еще и обучение. Мы обладаем опытом, квалифицированными специалистами, которые готовят к рефинансированию в АИЖК пулы закладных. И, соответственно, тот опыт, который есть у наших специалистов, мы готовы передавать нашим партнерам. Сегодня как уполномоченная организация мы стараемся наладить взаимодействие всех участников. У нас очень хорошие контакты с нотариальной палатой. Как известно, нотариусы отказывались удостоверять ипотечные сделки, ссылаясь на загруженность и т.д. Благодаря сотрудничеству с методическим советом Нотариальной палаты, проведению конференций, сегодня эта проблема в области снята.

Если говорить о взаимодействии с риэлторами, то у нас очень плотные контакты с Гильдией риэлторов Московской области, есть опыт работы с фирмами, работающими на местах. Некоторые компании, активно включившиеся в процесс, даже называют себя не риэлторами, а ипотечными брокерами. По сути своей, они выполняют функции ипотечных бюро. Когда риэлторы берут на себя функции, связанные с предварительной квалификацией заемщика, с формированием заемного дела, с правовым сопровождением ипотечной сделки, то тем самым они становятся хорошими партнерами для банков. Потому что сегодня практика такова: либо банк должен создавать у себя эти структуры, либо пользоваться помощью риэлторов.
Московский рынок аренды нежилых помещений весьма специфичен. С одной стороны, Москва испытывает острый дефицит площадей, с другой - 70% помещений города занимают льготники. В связи с этим власти столицы решили сократить количество льготных категорий. Помощи города могут лишиться предприятия малого бизнеса, работающие в сфере торговли, туризма, бытового обслуживания. Полный список организаций, которые мэрия больше не будет поддерживать, представят Юрию Лужкову в первой половине 2005 года.

Год назад мы собрали органы опеки и попечительства в тех районах, где уже работаем. К сожалению или к счастью, у нас уже был судебный опыт, который касался отказа органов опеки выдавать разрешение на сделку. И решение суда было вынесено в нашу пользу. В отношении же общей практики, пришлось договариваться по этому вопросу и с органами местной власти и с Министерством образования области. Хотя, понятно, что с принятием новых законопроектов проблема может быть окончательно снята: органы опеки просто перестанут участвовать в сделках с жильем.

- Причина этого заключается в том, что план по аренде был завышен, - говорит руководитель департамента имущества Владимир Силкин. - Это результат многолетнего вранья и отсутствия базы данных. Как следствие - выполнение заведомо завышенных планов путем продажи городской собственности. Только за 2001-2003 годы было продано около 3 млн кв.м. Продолжение этой политики привело бы к полной распродаже городской недвижимости в течение ближайших лет.

В прошлом году департамент имущества Москвы должен был заработать 17,5 млрд рублей на аренде помещений и продаже имущества. С этой задачей справиться не удалось. Город получил только 10,1 млрд рублей.

Кроме того, городские власти планируют сократить количество льготных категорий арендаторов. Практически точно преференций лишатся малые предприятия, работающие в сфере высокой конкуренции, - торговли, туризма, бытового обслуживания. Уже в этом году им придется подыскивать помещения на аукционах.

Между тем в этом году департаменту имущества необходимо будет заработать 15 млрд рублей. За счет чего он будет это делать? Прежде всего - за счет повышения ставок аренды. В этом году плата за пользование городскими помещениями уже увеличилась на 25% для льготных категорий и на 50% для всех остальных. Так, минимальная льготная ставка сегодня составляет 760 рублей за кв.м (27 долларов) в год. Предприятия малого бизнеса платят сегодня 1541 рубль за кв.м (55 долларов), а коммерческие компании - 3336 рублей за кв.м (119 долларов). Впрочем, это касается только тех, у кого срок договоров еще не истек. Новенькие же вынуждены снимать помещения по рыночным ставкам. Сегодня помещения самого дешевого класса С на рынке сдаются в среднем по 250-350 долларов за кв.м в год, класса В - около 500 долларов, класса А - 750 долларов. Причем, чтобы значительно увеличить доходы от аренды, часть помещений выставляется на аукционы. В итоге, как признается Владимир Силкин, помещения в центральных районах уходили с молотка порой по ставкам выше рыночных - 1500-1800 долларов за кв.м.

Изыскивать ресурсы будут и за счет реорганизации работы предприятий, принадлежащих городу. Те, которые не приносят прибыль, будут либо ликвидированы, либо отданы в частные руки.

- Это позволит решать, с одной стороны, проблемы конкретного района, с другой стороны, победителя будет определять не чиновник, а рынок, - говорит Владимир Силкин. - Сегодня 70% площадей занимают льготные категории. В итоге самое большое количество нарушений договора аренды - по льготным категориям. За ними и самая большая задолженность по оплате. Смею утверждать, что большинство льготников не работает на благо города, а представляет интересы конкретных организаций. Предоставляя за копейки огромные площади, мы из-за этого не можем подобрать помещения организациям, которые реально нужны жителям и городу.

Для управления предприятиями с долей города менее 50% будут созданы акционерные инвестиционные фонды.

- Сегодня из 605 предприятий с долей города только 7% выплачивают дивиденды выше операционных расходов, - говорит Владимир Силкин. - Нас не устраивает ситуация, когда мы получаем на 1 рубль собственных средств 2 копейки дохода. Легче продать эти акции и разместить деньги в банке.

Словарь "перепланировщика"

25 февраля вступит в силу Регламент оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах, принятый постановлением правительства Москвы 8 февраля. То, что в народе называется "согласованием перепланировок", отныне приобретает совершенно иной вид. Межведомственные комиссии при управах ликвидируются, целый ряд инстанций вроде СЭС и пожарных отстраняются от дела. Мосжилинспекция наделяется беспрецедентными полномочиями по части запретов и разрешений, а балансодержатели жилых зданий - непривычной для них ответственностью за вверенное имущество. Сами "перепланировщики" попадают под бдительное око инспекторов, управдомов и соседей. При этом документ является бесспорным достижением в деле борьбы с бюрократией: обещают, что часть процедур будет происходить в режиме "одного окна" и не дольше месяца.

Запрещено: разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, устройство полов с подогревом от общедомовых сетей.

Как и обещал автор документа, глава Мосжилинспекции Александр Стражников, новые правила отличаются прямо-таки математической четкостью. (Недаром автор - доктор наук.)

Признаны переустройством и требуют согласований: перепланировка, переоборудование, реконструкция.

Разрешено без согласований, то есть не является переустройством: косметический ремонт, сборка-разборка встроенной мебели и антресолей, замена инженерного оборудования на аналогичное на том же месте.

Переоборудование: замена (в том числе газовых плит на электрические), демонтаж или установка инженерного оборудования, влекущие изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети. А также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах "без отделки". Проект не требуется только для демонтажа оборудования при сохранении стояков водоснабжения и канализации.

Перепланировка: все, связанное со стенами и горизонтальными перекрытиями. Проект требуется только для работ, затрагивающих несущие стены, полы и потолки.

К какому разряду отнести конкретно вашу затею, решает Мосжилинспекция. Практический смысл этой блестящей классификации пока неясен. Возможно, мы имеем дело с попыткой структурировать документооборот в стенах Мосжилинспекции. А может быть, попадание вашего ремонта в разные категории станет основанием для того, чтобы заставить вас запрашивать несколько разрешений. "Известия" обещают разобраться.

Реконструкция: все работы по фасаду. Включая остекление лоджий, установку антенн и кондиционеров. Для всех видов работ необходим проект, а для объединения лоджий и балконов с жилыми комнатами еще и разрешение Москомархитектуры.

Маршрут согласования

Для согласования любого вида переустройства необходим проект или эскиз. Проект нужно заказывать в специализированной лицензированной организации. Проще говоря, в частной архитектурной фирме, имеющей лицензию Москомархитектуры. Стоимость проекта зависит от видов и объема работ, статуса фирмы. Обязанности архитектора-подрядчика, связанные с переустройством, и документооборот между ним и Мосжилинспекцией также прописаны в постановлении. Эскиз непосредственно на плане квартиры, полученном в БТИ, заказчик может выполнить лично при помощи карандаша и ластика.

Собранные документы у вас примут в "одном окне" Мосжилинспекции. Их ждет еще много приключений, но вне пределов вашего внимания. Следующий, последний этап согласования - то же "одно окно". Спустя не более 20 рабочих дней и совершенно бесплатно вам должны вручить мотивированный отказ или, наоборот, разрешение.

Прежде всего вам надлежит получить в Мосжилинспекции набор бланков. Затем оповестить других собственников квартиры, а также соседей о своих намерениях. Если с их стороны нет возражений, заставьте каждого поставить подпись в соответствующей строке на бланке заявки. Потом идите к директору ДЕЗа, председателю ТСЖ или ЖСК, управдому, если таковой имеется. Данное лицо должно не просто высказать свое согласие с вашими планами, но и составить акт технического состояния квартиры, предварительно ее обследовав. Параллельно можно наведаться в БТИ за экспликацией и поэтажным планом. А также отксерить и нотариально заверить копии документов о собственности на квартиру. Впрочем, новые правила позволяют этого не делать: можно предъявить в Мосжилинспекцию незаверенные копии вместе с подлинниками. Их обещают вернуть. Наконец, если эскизом в вашем случае не обойтись, отправляйтесь к архитектору за проектом. Тот завершит комплектование пакета. Не забудьте заполнить еще один бланк: обязательство пускать на свою "стройку" инспекторов.

- В новом Жилищном кодексе прописана ответственность компаний, управляющих жилфондом, за ущерб от незаконных переустройств, - рассказал корреспонденту "Известий" Александр Стражников. - Там целая глава посвящена перепланировкам. В московский закон "Об административной ответственности за нарушение нормативов по эксплуатации жилищного фонда" будет введена формулировка "управляющая компания". Тогда инспектор не будет бегать за владельцем квартиры. Мы сможем и оштрафовать, и привлечь к суду управляющую компанию.
Мода на именное жилье постепенно начинает приживаться в Москве. Вслед за недавно проданными квартирами Генерального секретаря ЦК КПСС Юрия Андропова и маршала СССР Константина Рокоссовского на аукцион выставлены апартаменты члена ЦК и бывшего министра культуры СССР Екатерины Фурцевой, расположенные в Романовом переулке. Хозяева намереваются выручить за свою легендарную собственность в 170,5 кв.м свыше миллиона долларов - примерно по $6000 за метр. Что, впрочем, для эксклюзивного жилья в центре Москвы вовсе не рекорд.

После чего вы сможете приступить к главному: нанять мастеров (лицензированных и очень дисциплинированных, потому что их будет проверять Мосжилинспекция) и купить стройматериалы. Когда дело будет сделано, вам окажут честь: наравне с инспектором, архитектором и управляющим включат в состав комиссии, дабы составить подробнейший акт о произведенном переустройстве. Этот акт (вместе с журналом работ и уведомлением от Мосжилинспекции о том, кому и что разрешено переустраивать) станет для управдома гарантией от возможных последствий перепланировки. Если инспектор (например, по жалобе соседей) выявит "перепланировщика", но не обнаружит в жилконторе соответствующих документов, отвечать придется управляющей компании.

Ткачиха из Вышнего Волочка, взлетевшая до вершин партийно-государственной пирамиды, став хозяйкой всего культурного пространства СССР, вполне могла бы стать показательным примером американской мечты. Именно в годы правления Фурцевой стали проводиться разнообразные музыкальные и балетные конкурсы, Московский кинофестиваль. Тогда же новые помещения получил Театр оперетты, родился Театр на Таганке, а в Лужниках началось строительство спорткомплекса.

Пятикомнатная квартира покойного министра культуры СССР находится в нескольких метрах от Кремля, в доме № 3 по Романову переулку (некогда улица Грановского). В двадцатые годы он носил имя 5-го Дома Советов. Чуть позже, уже в народе, прослыл маршальским - здесь жили почти все легендарные советские высшие военные чины: Рокоссовский, Буденный, Захаров, Конев, Малиновский, Каганович, Тимошенко, Ворошилов. Об этом извещают и многочисленные мемориальные таблички, прикрепленные на фасаде. Сегодня здание, построенное в 1895-1898 годах архитектором Мейснером, находится на балансе Управления делами президента. Однако главным маркетинговым манком продаваемой квартиры является имя ее прежней хозяйки - Екатерины Фурцевой, знаковой фигуры хрущевско-брежневских лет.

Именно здесь, в доме возле Кремля, после второй попытки самоубийства трагически оборвалась жизнь Фурцевой. По медицинскому свидетельству она скончалась от острой сердечной недостаточности. По другим сведениям - отравилась. Правда, до сих пор многие убеждены в том, что к ее смерти причастны и советские спецслужбы...

- Она была очаровательной, беспроблемной женщиной, - вспоминает дочь, Светлана Фурцева. - Что до демонического и своенравного образа - не знаю, может, она и была такой на работе, но только не дома, где мама была удивительно нежной и заботливой. Хоть я и не слишком часто ее видела, увы, мы сблизились лишь в конце ее жизни, когда она переехала в Романов переулок.

- Подобные квартиры весьма популярны как на Западе, так и в России, - убеждена пиар-менеджер агентства недвижимости Домострой Лидия Сапунова. - Люди готовы платить баснословные деньги за обладание историческим жильем. Хотя и здесь есть ряд оговорок. Понятно, что никто не станет переплачивать лишь за имя прежнего владельца, в то время как ему предлагают неотремонтированную квартиру в полуразрушенном доме. Тут важен баланс качества и исторической ценности. В этой квартире он как раз соблюден...

Сейчас эта трагическая история привлекает не только историков, но и потенциальных покупателей недвижимости. По оценкам специалистов, накрутка за имя Фурцевой может составить несколько сот тысяч долларов.

Впрочем, вполне возможно, что квартира Екатерины Фурцевой станет последним из продаваемых в легендарном доме в Романовом переулке эксклюзивов. По мнению Марии Буденной, внучки легендарного маршала, большинство исторических квартир сохранилось за потомками легендарных полководцев. Семьи комдивов не бедствуют, хотя и особо богатыми их не назовешь, и продавать квартиры своих предков пока не собираются.

После капитального ремонта в квартире Фурцевой осталось только пять комнат - при жизни Фурцевой их было семь. Сегодня в квартире три спальни, два раздельных санузла, огромный холл, кабинет и широкая кухня. Деревянные окна заменили на стеклопакеты. Провели кондишн. Это вполне объяснимо - у знаменитой квартиры в Романовом переулке после смерти министра культуры СССР сменилось несколько хозяев. Единственное, что не стали менять внутри, - это паркет. Он фурцевский. Его лишь отреставрировали и привели в порядок, чтобы не скрипел. Снаружи без изменений оставили и старинный, с чугунным узором балкончик. Квартира площадью 170,5 кв.м выставлена на аукцион, и уже сегодня за нее предлагают больше $1миллиона.

Практика продажи именных квартир на аукционах началась два года назад. Первой громкой продажей стали апартаменты, принадлежавшие генеральному секретарю ЦК КПСС Юрию Андропову, расположенные в доме на Кутузовском проспекте. Компания недвижимости, занимавшаяся проектом, реализовала четырехкомнатную квартиру (155,4 кв.м) за $1 миллион. Соседи у Андропова, как и у Фурцевой, были не простые. Сверху проживал Михаил Суслов, а снизу - Леонид Брежнев. Отчего накрутка на то время составила почти половину реальной стоимости жилья. По мнению специалистов, это еще цветочки...

Квартира маршала Рокоссовского ушла за $1,5 млн

Назвать точный список реализованных апартаментов, некогда принадлежавших первым лицам государства, практически невозможно. По мнению риэлторов, именные квартиры появляются на рынке крайне редко. Обычно такая недвижимость передается по наследству или переходит в разряд квартир-музеев. Если наследники и решаются продать такое жилье, обычно они сами находят покупателей среди людей своего круга, и в этом смысле квартиры Фурцевой, Рокоссовского и Андропова - не что иное, как исключение из неписаных правил.

На сегодняшний день бесспорным рекордсменом может считаться восьмикомнатная квартира маршала Советского Союза Константина Рокоссовского (260 кв.м), приобретенная за $1,5 миллиона. Говорят, что покупателя кроме имени прежнего владельца привлекли еще и шереметьевский паркет, роскошная люстра в 36 лампочек на четырехметровой высоте потолков, уникальный камин и романтичный эркер с видом на двор кремлевской больницы. Семья Рокоссовских переехала сюда из-за близости к Кремлю. Маршал любил ходить на работу пешком. Теперь утренние прогулки до столичной крепости осуществляет пара средних лет, пожелавшая остаться инкогнито.



Главная --> Публикации