Главная --> Публикации --> Слабый доллар вытащил жилье из болота И вас тоже посчитают Новый закон гарантирует гражданам возврат вложенных в строительство денег Ежегодный аттракцион неслыханной щедрости Сдержанный оптимизм — 2005

Самостоятельная оценка квартиры - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и большого опыта. Основная его сложность - отсутствие жестких норм; методики расчета различны, и оценщики вынуждены полагаться только на свой опыт. Нередки случаи, когда два оценщика, рассчитывая стоимость одного и того же объекта, получают разную цифру.

Рынок жилья по своей сути мало чем отличается от обычного вещевого или продуктового, где уместны и торг, и субъективная оценка, и объективные факторы, влияющие на цену товара. Да и способ выбора тот же. Мы сравниваем. Исходя из позиции покупателя или продавца, стараемся либо сбить цену, либо накинуть. Так как же определить, какова стоимость квартиры, чтобы не продешевить или не переплатить?

Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира:

Самый популярный метод оценки - аналоговый. Заключается он в исследовании и анализе рынка сходного жилья в районе. При этом принимаются во внимание множество факторов - от экологии до состояния подъезда и самой квартиры, а также динамика цен в районе за определенный период.

II. Жилой дом, в котором расположена квартира.

I. Месторасположение дома.

Каждый из этих пунктов имеет еще несколько подпунктов, некоторые из которых стоит разобрать подробнее.

III. Характеристики квартиры, ее особенности.

Местоположение; округ, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона.

I. Месторасположение дома.

Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка).

Дом может находиться в одном из 9-ти административных округов (префектур), на которые поделена Москва (не считая Зеленограда). Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает Центральный округ, далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются юг, восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников) и юго-восток. Но в каждом округе есть районы диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, район Сокола и район Дмитровского шоссе. Кроме того, в таких районах, как Марьинский парк в непрестижном ЮВАО жилье активно покупается, потому что там строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки.

Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км); обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективный параметр).

Например, дом в удаленном от метро районе Капотня, будет стоить намного дешевле, чем в самом Марьине. Но, тем не менее, квартира в Бескудникове в 15 минутах транспортом от "Петровско-Разумовской" не сильно проиграет в стоимости аналогичной возле самой станции, потому что район Бескудниково - это определенная зона, где существует свое ценообразование. Так сказать, город в городе. В среднем большая удаленность от метро снижает цену на $2-3 тыс.

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона.

Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли под боком боулинг, сауны, автомагазины, а для третьего - далеко ли медицинские центры и похоронное бюро.

Объекты транспортной инфраструктуры.

Чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье. Но если в ваши окна в отнюдь не промышленном САО выпускает пары ТЭЦ, то стоимость такой жилплощади будет несильно отличаться от аналогичной квартиры, например, в Текстильщиках. Хорошо еще, если не проиграет в сравнении.

II. Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

Если у вас под землей проходит метро, то цена квартиры будет в среднем меньше на $2 тысячи. Хотя если ваш дом уникален, или покупатель интересуется только им, а не соседним, то переживать по поводу влияния "подземки" не стоит.

Находящиеся в Москве жилые дома можно условно разделить на несколько категорий. Первая - современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы, а также высотные дома (в стиле "сталинское барокко"), "сталинские" 7-10 этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов; "доходные дома" начала XX века с наружным лифтом; кирпичные "сталинские пятиэтажки" с высокими потолками. Вторая категория - здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7-12 этажные дома 60-х - начала 80-х годов. Третья - "хрущевки".

Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.

Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж.

Безусловно, квартиры в доме первой категории будут стоить намного дороже, чем во второй и тем более в третьей. Но здесь есть тоже свои нюансы. "Малогабаритка" в неказистой "хрущевке" может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что через пару лет панельную "пятиэтажку" снесут, а ее владельцы получат отличный новострой. И чем ближе снос, тем дороже может стоить квадратный метр в этом доме.

Если в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость неодинакова. Например, в одном подъезде проживают люди одного социального слоя, все квартиры ими выкуплены, и места общего пользования находятся в собственности. Поэтому там есть консьержка и цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде - все общественное, то есть ничье: сломанные лифты, разбитые почтовые ящики и исписанные стены… Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам.

Состояние подъезда (субъективная оценка).

Этаж расположения.

III. Характеристики оцениваемой квартиры

Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).

Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 5%.

Санузел (раздельный или совмещенный, состояние сантехники).

Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.

Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Вот наглядный пример. Полгода Виктор не мог найти покупателя на квартиру, спальня в которой выходила окнами на кладбище. Квартира многим нравилась, но стоило людям выглянуть в окно, как они в страхе шарахались и уходили. Продавец уже совсем отчаялся. И вот, наконец, пришел мужчина, который, посмотрев в окно, не отпрянул от него, а наоборот улыбнулся. "Я понимаю, здесь кладбище, - начал оправдываться Виктор. - Вы вправе отказаться…" "Да, нет, от чего же. Мне наоборот очень нравится. Тихо. А весной и летом будет еще и очень зелено". Мужчина купил квартиру, даже не торгуясь.

Вид из окон.

Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка).

Слаботочное обеспечение; дополнительные системы безопасности.

Данные о перепланировке.

Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус $5 тысяч.

История квартиры.

Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. Если таковое отсутствует, то впоследствии у владельца жилья могут быть серьезные неприятности.

Учитывая все эти факторы можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу. Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более, что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести. И еще имеет смысл помнить, что на каждый товар всегда есть свой покупатель, а любое выставленное на продажу жилье - не единственное. Так что, оценивая, "ищите и обрящите".
В телепрограмме "Лицом к городу" вице-мэр столицы Валерий ШАНЦЕВ и префект ЮЗАО Валерий ВИНОГРАДОВ ответили на вопросы, волнующие жителей Юга-Запада столицы. Сегодня по просьбам читателей мы публикуем газетную версию популярной телепередачи.

Кому принадлежит жилье, свободно ли оно или там кто-нибудь прописан - пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке и при оценке в частности. По нашим законам, прописка дает жильцам право пользоваться квартирой даже после ее продажи, и такую квартиру "с обременением" за полную стоимость никто не купит и не продаст. Цена ее может упасть на 50% и более, в зависимости от количества прописанных в ней жильцов и их возраста. На 10-30% меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда.

Ведущий Павел Горелов: Валерий Павлинович, может быть, начнем передачу с приятной для москвичей новости?

Корр.: В начале программы расскажу вот о таком интересном факте. Оказывается, самая высокая точка в нашем городе - 255 метров над уровнем моря находится в Юго-Западном округе около станции метро "Теплый Стан". И еще несколько цифр. В ЮЗАО в 12 районах живет чуть больше миллиона человек. Их интересуют многие проблемы, которые они готовы обсудить в программе.

Корр.: Оформление и вручение ордера на новую квартиру остается единственным приятным воспоминанием для всех тех, кто в очереди на получение жилья простоял долгие годы. Все остальное - это бесконечное ожидание и нервотрепка. Конечно, очередь хоть и медленно, но продвигается. Только в минувшем году бесплатное жилье получили более 28 тысяч московских семей. Из них почти 16 тысяч - семьи переселенцев из старых пятиэтажек и ветхих домов. Но сегодня еще около 190 тысяч московских семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий. А вот многие молодые пары решили поторопить события и вселиться в новые квартиры не в преддверии пенсионного возраста, а, как говорится, не сегодня, так завтра. Эту возможность предоставляет им принятая в минувшем году правительством Москвы программа "Молодой семье - доступное жилье". Участники этой программы не получают квартиры бесплатно, жилье предоставляется им по договорам коммерческого найма, аренды или купли-продажи с рассрочкой платежа.

Валерий Шанцев: С 1 мая правительство Москвы приняло решение повысить городские доплаты на 70 рублей к пенсиям независимо от их размера. Таким образом, минимальная пенсия будет в пределах 1632 рублей, а максимальная - около 270 Напомню, что последний раз -1 ноября прошлого года - мы повышали пенсию на 100 рублей. Замечу, что доплаты получают порядка 1 миллиона 680 тысяч пенсионеров. Я думаю, что это будет приятная новость для людей, которые сегодня живут недостаточно хорошо.

Валерий Шанцев: Мы сегодня находимся на первых двух этапах, когда до 2005 года будем работать только с молодыми семьями (оба супруга в возрасте до 30 лет) - очередниками или членами их семей, которые постоянно проживают в Москве, и состоящие в браке не менее трех лет. В прошлом году было построено жилья по этой программе порядка 100 тысяч квадратных метров. В этом году объем увеличится в 2,5 раза. Если говорить о платежах, то если выкупать квартиру в течение 5 лет, на которые дается рассрочка, то здесь учитывается количество рожденных детей. При рождении первого ребенка списывается платеж за 10 квадратных метров, второго ребенка - за 14, третьего - за 18 метров. Другой важный момент: квартира выкупается по инвентаризационной стоимости, которую дает БТИ, а она чуть больше себестоимости процентов на 5-1 Что касается недостатка в информации, то с очередниками работают в каждом округе управления Департамента жилищной политики. И они, когда готовили эту программу, провели социологические опросы среди всех очередников, будут ли они принимать участие в ней на таких условиях. Если кто-то упустил этот момент, то было бы хорошо дать серию материалов в наших газетах, "горячую линию" организовать.

Предусмотрены программой и многие льготы. Но главное здесь другое. Пока молодая семья становится на ноги, копит деньги на приобретение жилья или ждет своей очереди на квартиру, все это время они не маются по углам да коммуналкам, а живут в благоустроенных квартирах. Из 1300 молодых семей, очередников Юго-Западного округа, около половины решили стать участниками этой программы. Правда, как и многие молодые семьи, живущие в других округах города, они пока сталкиваются с информационной проблемой: неизвестно, куда звонить, у кого узнать о программе, где о ней прочитать. Кстати, в рамках этой программы жилья для молодых семей в нынешнем году будет построено более 270 тысяч квадратных метров. И еще о строительстве жилья по городскому заказу. В этом году власти столицы намерены его возвести в 2 раза больше, чем в году минувшем. Изменена и система взаиморасчетов инвестора с городом. Теперь расчет будет вестись не жилой площадью, а деньгами. На полученные средства город самостоятельно построит дома в рамках различных социальных программ, в частности, и для отселения жителей из старых пятиэтажек. 11 хрущевок в 42-м квартале Обручевского района ЮЗАО тоже будут снесены. На их месте построят 12 многоэтажных корпусов. Сегодня жителей сносимых домов волнует полное отсутствие информации о том, когда это произойдет.

Ведущий: Валерий Павлинович, имеет ли перспективу это начинание московского правительства?

Валерий Виноградов: В прошлом году около 1300 молодых семей ЮЗАО согласились стать участниками этой программы. Причем большее количество заявило о желании приобрести квартиру с рассрочкой платежа. В этом году в Южном Бутове будет построено большое количество жилья для этих целей.

Телезритель: В строительстве отменена система взаиморасчетов между инвесторами и городом, а что это дает москвичам?

Валерий Шанцев: Если бы не имело, не было бы такого количества желающих. Во-вторых, то количество жилья, которое было построено в прошлом году, было моментально распределено. И уже сегодня около 240 тысяч квадратных метров ждут своих хозяев.

Ведущий: И сколько запланировали, столько и построили?

Валерий Шанцев: Программа строительства жилья по городскому заказу по новой схеме создавалась очень тяжело. Почему мы ее решили поменять? Первое: в 2000 - 2001 годах инвесторы не смогли выполнить плановые задания по выселению москвичей из пятиэтажек, которые утвердило правительство Москвы до 2010 года. Каждый год должны были строить для отселения миллион квадратных метров, а в 2000 году было 560, в 2001-м - около 660 кв. м. Второе: 60 процентов инвесторов переносили свои сроки, так как у них нет никаких планов переселения, никаких социальных программ. Есть только конкретный инвестиционный проект, мол, не в этом, так в следующем году построим. Но мыто не можем ждать, ведь за нами стоят живые люди, которые также ожидают переселения. Третье: существующая ранее схема распределения жилья между городом и инвестором в пропорции 70 на 30 требовала больших земельных ресурсов. Чтобы построить один метр, нужно было 2 с лишним метра построить и продать. И последнее, как правило, жилье для переселенцев предоставлялось не в том районе, где люди жили долгие годы, а в районах массовой застройки. Это вызывало недовольство москвичей. Эти недостатки и толкнули нас на разработку новой схемы. Кстати, ее противников нет ни в правительстве, ни среди инвесторов. Правительство Москвы в результате проведенных конкурсов, получения нашей доли в денежном выражении сегодня получает с каждого метра, отданного коммерсантом, столько средств, что можем построить еще один квадратный метр бесплатного жилья для переселения, для очередников.

Валерий Виноградов: И обо всем этом жители знают. Например, мы начали обсуждать эту тему с жителями в Обручевском районе (квартал 42) еще в 2000 году, когда говорилось только о проекте планировки. И тогда сказали, что в этом квартале 11 домов будут снесены. В нашем округе активно строится жилье, в том числе по городскому заказу. Если в этом году чуть больше 200 тысяч квадратных метров будет построено в районе массовой жилой застройки в Южном Бутове, то в следующем из 180 тысяч квадратных метров по городскому заказу более 130 тысяч будет построено в центральной части округа - в Черемушках, Зюзине, Конькове.

Валерий Шанцев: Конечно. И в правительстве есть четкая уверенность в том, что мы последнюю пятиэтажку сносимых серий снесем в 2010 году. По крайней мере, по Юго-Западному округу есть полная информация по срокам, адресным спискам сноса пятиэтажек до 2007 года включительно. И объемные показатели до 2010 года есть.

Валерий Шанцев: Эта схема выгодна москвичам, городскому правительству, цивилизованным инвесторам. И не выгодна рвачам, которые хотят отхватить кусок земли, заработать свою сверхприбыль, а там хоть трава не расти.

Ведущий: Мы подробно говорим об этом направлении, потому что в последнее время в прессе, особенно в "Коммерсанте", появились статьи о том, что эта система никому не выгодна и скоро будет отменена.

Немалая роль в раскрытии и предотвращении преступлений отводится участковым уполномоченным. Правительство Москвы, в свою очередь, помогает им по мере возможностей. Например, только в Юго-Западном округе был отремонтирован, оснащен необходимой техникой 81 опорный пункт. Получают сотрудники милиции и доплаты от мэрии. И все же эффективность работы этой службы пока остается невысокой.

Корр.: Уровень квартирных краж по-прежнему остается высоким. Даже присутствие дежурного по подъезду не является помехой для грабителей. Оборудование квартиры охранной сигнализацией куда эффективнее. Она позволяет как сберечь имущество, так и поймать воров. Однако массовому оснащению ими квартир не в последнюю очередь препятствует немалая абонентская плата: 117 рублей в месяц. Интересное решение, позволяющее снизить ее всего до 10 рублей, предложила милиция Юго-Западного округа. Входные двери квартир одного из высотных домов на Ленинском проспекте оснастили несложными охранными датчиками. Уходя по делам, жилец сообщает номер квартиры консьержу, а тот, в свою очередь, активизирует охранную систему. Когда же датчик подает тревожный сигнал, дежурный по подъезду немедленно нажимает кнопку связи с милицией. Оперативная группа прибывает через 4 минуты.

Ведущий: Теперь появились основания требовать от участковых более качественной работы.

Валерий Виноградов: Для 81 участкового пункта милиции мы приобрели современные компьютеры, множительную технику, современные телефоны с определителями, отремонтировали все помещения, создали элементарные условия для приема пищи, установили печи СВЧ, плиты, холодильники.

Ведущий: Валерий Павлинович, получается, что плодотворное сотрудничество префектуры с органами милиции зависит от личной инициативы префекта? Или здесь есть установка правительства Москвы, которая должна быть реализована в обязательном порядке?

Валерий Виноградов: Мы всегда строго спрашивали с них за работу по предупреждению правонарушений в жилом секторе, предотвращению квартирных краж, их раскрытию.

Нам надо стремиться к тому, чтобы участковый стал помощником всех, кто живет на его участке, чтобы его знали в лицо. Я на многочисленных встречах с жителями спрашивал: вы знаете своего участкового? 90 процентов его не знают. Это говорит о том, что мы либо не создали ему условия для работы с населением, либо не требуем, чтобы он эту работу исполнял. Что касается ситуации с безопасностью в целом, здесь важна роль как правоохранительных органов, так и населения. И там, где есть возможность провести какие-то профилактические мероприятия, оборудовать подъезды и квартиры современными средствами сигнализации, нужно это делать.

Валерий Шанцев: Все нормативные документы в этом плане уже приняты. Мы неоднократно встречались, обсуждали эту проблему вместе с руководством ГУВД. Все префекты у нас в достаточной мере владеют информацией, но по-разному относятся к решению этого вопроса. Надо освобождать сегодня участковых от рутинной работы. Посмотрите, сколько они составляют всевозможных бумаг, отчетов. К сожалению, участковые милиционеры попали сегодня в разряд работников правоохранительных органов, к которым относятся не с той любовью и надеждой, как когда-то, скажем, к дворникам или к управдомам.

Главное, мы должны и обязаны обеспечить безопасность каждого москвича. И здесь важно решить вопрос о введении обязательной регистрации в Москве. Я являюсь разработчиком закона Российской Федерации "О регистрации и регистрационном учете" и хочу сказать, что его противников очень много. Но мы их сопротивление, думаю, преодолеем. Тем более что помогает рабочая группа, которую возглавляет

Мы неоднократно обращались и к законодателям с просьбой пересмотреть подчиненность органов правопорядка, прежде всего нашего ГУВД. Потому что московское правительство лишено даже возможности согласовывать назначения первых руководителей, не говоря уж о систематическом, оперативном управлении ситуацией в городе. Что касается милиции общественного порядка, то она должна быть непосредственно подчинена исполнительным органам субъекта Российской Федерации. И я думаю, что тогда многое, как говорится, встанет на свои места.

Телезритель: Наша семья стоит в очереди на улучшение жилищных условий с 1990 года. У нас невестка и зять прописаны в Подмосковье. Они могут стать участниками программы "Молодой семье - доступное жилье"?

Виктор Петрович Иванов, заместитель руководителя президентской администрации. Мы решим эти вопросы также с помощью москвичей.

Корр.: В Москве, в связи с многочисленными жалобами жителей на некачественные продукты с 1 апреля введены более жесткие требования к организации общественного питания. К сожалению, из-за бесконечной суеты обед для многих - это шаурма, хот-дог или булочка с пепси-колой. Все это готовится, как правило, из полуфабрикатов, прямо в палатках. Для этого они должны быть в первую очередь обеспечены водой и системой ее утилизации. Не имеющие этого, предприятия быстрого питания практически исчезли с улиц нашего города. Остальные отстаивают свое право на существование, и если организуют все соответствующим образом, будут кормить москвичей.

Валерий Шанцев: Участниками этой программы могут стать молодые люди в возрасте до 30 лет, обязательно постоянно проживающие в Москве. Если ваши дети хотят в московскую программу включиться, то им нужно перебираться к вам, только став москвичами, они могут получить жилье по этой программе. Тем более что вы, являясь очередниками 14 лет, могли бы субсидией воспользоваться. Она составила бы за этот период 90% стоимости квартиры, и вам надо было бы платить всего 10%. К тому же в Подмосковье жилье получить гораздо сложнее, чем в Москве.

В этом году откроется рынок, построенный совместно с администрацией Калужской области, который уже давно ведет успешную торговлю в столице, в основном сельхозпродукцией. Наверняка сюда потянутся за покупками вереницы машин не только Юго-Западного округа. Парковка у таких объектов корректируется заранее. Но, к сожалению, не всегда соответствует количеству автомашин. В этом смысле интересен опыт торгового центра "Панорама", где стоянка расположена на крыше.

Только в Юго-Западном округе за период с января 2002-го по настоящее время вывезено более 500 тонаров. В прошлом году в ЮЗАО открыто 127 предприятий потребительского рынка и услуг, в этом планируется открытие 114 объектов. В основном это небольшие магазины и службы, находящиеся в так называемой шаговой доступности. На Профсоюзной идет большая стройка, и палаточные объекты торговли пришлось ликвидировать. Но по просьбе жителей часть их оставили. Кстати, теперь, по новому распоряжению, количество торговых объектов в одной точке должно быть не более 10.

Ведущий: А так называемая программа "магазин за углом" необходима как воздух. Она имеет определенный срок, когда должна быть выполнена?

Валерий Шанцев: Ликвидировали более 200 объектов, которые наносили вред здоровью, когда нарушались элементарные санитарно-эпидемиологические требования. Да в этих мелких торговых объектах и надобности большой нет. Сегодня в городе достаточное количество хорошо оборудованных кафе, маленьких ресторанчиков экспресс-питание налажено. Можно пообедать за 40 -130 рублей.

Валерий Виноградов: Правительство Москвы определило конкретные сроки, включая такую подпрограмму, как создание магазинов заказов "Утконос". Мы в этом году должны определить дислокацию 20 таких объектов. Сейчас будем заниматься практической реализацией этой программы. В этом году планируем открыть 114 новых объектов, из них лишь 14 крупных, остальные - магазины за углом. Я хотел бы вернуться к вопросу о тонарах, которых в округе ликвидировано 50 Но их ликвидация не самоцель. В определенной степени они дополняют мелкорозничную торговлю там, где это необходимо. Главное, чтобы эта торговля была цивилизованной. А у нас что получается? Тонар - это мобильное средство мелкорозничной торговли, а потому должен ежедневно утром приезжать и вечером уезжать. При этом владельцы должны за собой убрать территорию. У нас же подчас тонары превращаются в палатки, ларьки, колеса которых в асфальт вросли. Второй момент: некоторые из них торговали у школ пивом и слабоалкогольными напитками.

Валерий Шанцев: Каждый округ имеет свои сроки. Я знаю, что лидер выполнения этой программы Южный округ, здесь открыто порядка 160 таких магазинов. Они расположены в пределах 500 метров от жилых домов, магазины имеют площадь 100 -150 квадратных метров и торгуют только продуктами, которые необходимы каждый день.

Валерий Виноградов: Что касается Ленинского проспекта, то большинство продовольственных магазинов в результате приватизации поменяли свой профиль. Мы пытались внимательно разобраться по каждому магазину, даже подавали в суд иски, но, к сожалению, в большинстве случаев приватизация прошла законно. И сегодня хозяева этих магазинов вправе их перепрофилировать. Конкретно по району Гагаринский, где наиболее сложная ситуация, мы сейчас завершаем разработку торговой сети, которая включает создание магазинов в нежилых помещениях: смотрим конкретные квартиры и предлагаем жильцам при их согласии освободить их, чтобы оборудовать там маленькие магазины. Также будем строить и новые небольшие магазины. Там, где нет такой возможности, будем временно использовать автофургоны и автоприцепы, о которых мы говорили.

Телезритель: Получается, в некоторых районах до магазинов шагать и шагать. Например, на Ленинском проспекте очень сложно купить продукты недалеко от дома. Как решается этот вопрос?

Столичные чиновники составили список предприятий, которые будут приватизированы до 2007 г. В ближайшее время правительство Москвы намерено акционировать 300 ГУПов и продать пакеты акций в 155 предприятиях.
Программу приватизации государственного имущества Москвы на 2005-2007 гг. начали разрабатывать в прошлом году. Вчера эта программа вместе со списком предприятий, подлежащих приватизации, была вынесена на утверждение правительства Москвы. Документ состоит из трех разделов: приватизация ГУПов, пакетов акций и недвижимого имущества. По замыслу разработчиков, имущественные комплексы ГУПов, активы которых не превышают 100 000 руб., будут проданы с аукциона. В эту категорию попадут только РЭУ (ремонтно-эксплуатационные управления), арендующие имущество у города. ГУПы со стоимостью активов свыше 100 000 руб. будут акционированы со 100%-ной долей города. Проведя анализ по каждому предприятию, город решит, продавать акции на аукционе или оставить в своей собственности. Таким образом в ближайшие три года планируется приватизировать около 300 ГУПов.

Валерий Шанцев: Хотя торговля из автофургона никогда не будет цивилизованной, но в некоторых случаях это делать надо. А вот программу создания новой торговой сети на таких крупных магистралях, как Ленинский проспект и Тверская улица, будем реализовывать в очень короткие сроки. Другого выхода нет. Стенать по поводу перепрофилирования поздно, надо строить новые магазинчики в шаговой доступности и отдавать их в руки тем людям, которым выгодно торговать хлебом, молочными продуктами, овощами.

На первом этапе город продаст свои пакеты в 155 предприятиях. По словам министра имущества Москвы Владимира Силкина, их балансовая стоимость составляет 7,2 млрд руб., а рыночную цену определит независимый оценщик. Силкин указывает, что пакеты будут выставлены на аукционах и по каждому объекту будет выпущен отдельный распорядительный документ. Среди предприятий, стоящих в планах на продажу, — гостиницы “Космос” (город владеет 20% акций), “Будапешт” (30%), “Ренессанс-Москва” (51%), строительная Московская девелоперская компания (МДК, 50%).

Что касается продажи пакетов акций, то город намерен избавляться от своей доли в убыточных предприятиях и предприятиях, где доля меньше блокпакета (25% + 1 акция). По информации столичного Департамента имущества, ежегодно на каждое такое предприятие тратится до 1 млн руб. (расходы на обслуживание депозитария, содержание офисов, зарплата сотрудников). За 2003 г. все АО перечислили городу дивиденды в размере 430 млн руб. Стратегически важные для Москвы предприятия войдут в инвестиционные фонды. Всего планируется создать пять фондов. Один, объединяющий предприятия фармацевтического комплекса, уже создан — “Московская аптека”, другие объединят предприятия транспортного, оптово-продовольственного комплексов, сферы потребительского рынка и услуг, а также сферы ритуального обслуживания населения.

Информацию о продаже городского пакета МДК в самой компании не стали комментировать. Сейчас МДК готовит проектную документацию для строительства башни “Россия” в деловом центре “Москва-Сити”. Директор по развитию ABN-Realty Роман Чепцов говорит, что скорее всего потенциальный покупатель будет оценивать право на застройку башни “Россия” (площадь объекта — 498 000 кв. м на участке в 2,58 га).
Департамент имущества Москвы владеет 722 ГУПами и является акционером в 606 акционерных обществах, в 101 из которых имеет “золотые” акции. Балансовая стоимость всех активов, по данным Департамента имущества, составляет 40 млрд руб.
Крупные столичные рынки по продаже строительных материалов меняют формат. К 2010 году они должны превратиться в цивилизованные торговые центры. Таким образом их владельцы собираются противостоять натиску гипермаркетов и специализированных магазинов.

Участники рынка указывают, что самая большая московская гостиница — “Космос” (1777 номеров) нуждается в капитальном ремонте. “Акции скорее всего купит "АФК-Система", владеющая 40% акций”, — предполагает Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу HCD Group. По ее оценке, стоимость пакета может составить $10-15 млн. Дивиденды самой большой гостиницы в 2003 г. составили 671 000 руб. Примерно в такую же сумму Смирнова оценивает 30% акций “Будапешта”. По словам участников рынка, загрузка отеля “Ренессанс-Москва” упала до 30%, а в 2003 г. отель имел убытки по балансу. “Если ситуация с долгом обострится, то отель может “уйти” за сумму долга”, — считает Смирнова.

По мнению участников рынка, главное преимущество цивилизованных форматов торговли - наличие крыши. В администрации рынка "Трак-терминал" утверждают, что недостатков у гипермаркетов куда больше. "В частности, в их ассортименте не представлены товары общестроительного назначения вроде цемента, ряд товаров ориентирован на узкий сегмент покупателей, да и формат самообслуживания плохо подходит для крупных покупок - покупатель либо платит за доставку к дому, либо тащит покупки на себе к машине",- утверждает менеджер "Трак-терминала".
Обострение конкуренции заставляет владельцев рынков начинать вкладываться в модернизацию, создавая на месте прежних построек крытые торговые комплексы. Официально о грядущей смене формата объявили два крупнейших участника - "Каширский двор" (доля рынка 18%) и "Синдика-О" (доля рынка 9%). "Мы уже подготовили проект многофункционального торгово-выставочного комплекса, который будет построен на месте рынка, подписано инвестиционное соглашение с Минэкономики Московской области",- говорит гендиректор "Синдика-О" Владимир Безносиков. Завершение реконструкции намечено на 2008 год. "Главная мотивация - выдержать конкуренцию: рядом с нами открылся гипермаркет Leroy Merlin,- а также сохранить и расширить список наших арендаторов",- поясняет Безносиков.
К 2008 году должна быть завершена реконструкция и "Каширского двора", однако подробностей в компании пока не раскрывают. Аналогичные планы вынашивают рынки "Ярмарка 41 км" (6%) и "Трак-терминал" (3%). "Появление крыши над головой возведет крупные рынки в статус мегагипермаркетов. На рынке большое количество независимых арендаторов, что обеспечивает огромный ассортимент, рыночники быстрее реагируют на изменения спроса и лучше работают с покупателями",- говорит менеджер "Ярмарки 41 км".

По данным "Каширского двора" (крупнейший рынок стройматериалов в Москве), в 2003 году объем столичного рынка строительных и отделочных материалов составил $2-2,5 млрд. 70% этой суммы приходилось на рынки и торговые комплексы. Агентство "Эксперт РА" прогнозирует скорое насыщение рынка: в 2004 году рынок вырос на 15%, в 2005 году прогнозируется рост всего на 1-2%. Началась эра конкуренции, констатирует аналитик агентства Александр Воронин.
Главные конкуренты рынков - специализированные магазины и зарубежные и отечественные сетевые гипермаркеты, на которые в сумме приходится около 22% рынка.



Главная --> Публикации