Главная --> Публикации --> Аренда жилья: как не стать жертвой мошенников Иметь или не иметь? Города подмосковья: домодедово Кино под гагариным Дума о доступном жилье

Ходишь улицами этого города и с трудом представляешь, что где-то среди них помещались всего шесть дворов, положивших начало деревни с длинным названием - "Либерицы, Назарово тож". Именно так она упоминается в документе, относящемся к первой четверти XVII века. "Двойное имя" объясняется тем, что у деревни было несколько хозяев - Либер и Назарий, а часть ее принадлежала еще и дьяку Ивану Грязеву. Он-то и возвел на этой земле на собственные средства храм Преображения Господня, а спустя некоторое время -- и храм Казанской иконы Божией матери. Так деревня превратилась в село. На протяжении многих лет оно имело именитых хозяев, не говоря уж о том, что после 1676 года село было отписано на Великого Государя Российского Алексея Михайловича Романова. Потом было передано боярину Ивану Милославскому, а с начала XVIII века принадлежало "полудержавному властелину" Александру Меньшикову. После того как он впал в немилость, отошло в казну. А в 1753 году Люберцы обрели нового владельца - князя Петра Федоровича, будущего императора Петра III.

Садитесь в электричку, не покидая центра Москвы - и через полчаса вас уже встретит город ЛЮБЕРЦЫ. До иного района Москвы с площади трех вокзалов, где расположен Казанский, бывает добраться куда как сложнее.

С тех пор машиностроение, а затем и металлообработка, стали ведущими направлениями в работе люберецких предприятий. Кроме старейшего завода сельскохозяйственного машиностроения, в городе были построены заводы: вертолетный, энергооборудования, торгового машиностроения, буровых машин и инструментов, мостового оборудования. Действуют также предприятия легкой промышленности (трикотажно-прядильное и ковровое объединения). Это - неполный перечень люберецких предприятий, но и он может подтвердить мнение местных жителей, считающих, что им при таком раскладе, когда население составляет 163 тысячи человек, легче найти достойную работу, чем москвичам. Кстати, инфраструктура в Люберцах не уступает столичной.

Эти места, облюбованные сильными мира сего, неизменно привлекали к себе богатых столичных жителей, со второй половины XIX века избравших их для своего дачного отдыха. Русские капиталисты тоже не обошли Люберцы вниманием: в начале XX века здесь строят один из самых крупных в Европе завод паровых машин (впоследствии - сельхозмашин).

А всего в 12 километрах от Люберец, на берегу Москвы-реки расположился город, чья история связана с развитием отечественной авиации. Хотя и построен он был в 1935 году как дачный поселок с нехарактерным для трудового народа названием - Отдых. Правда, вскоре же после установления рекорда по добыче угля название было заменено, и поселок должен был увековечить имя автора рекорда: Отдых превратился в Стаханово. Под этим названием его и знали вплоть до 1947 года, когда поселок был преобразован в город, ставший Меккой для наших авиаторов и получивший новое имя - ЖУКОВСКИЙ. А Отдыхом по-прежнему называется расположенная рядом с ним железнодорожная станция, до которой из Москвы можно доехать с Казанского вокзала.

Что касается вузов, то Люберцы Москве не соперник, но зато в городе-спутнике прописалось редкое учебное заведение - Российская таможенная академия. И еще, кстати, люберчане напомнят вам, что Юрий Гагарин прежде чем взлететь в космос, получил рабочую профессию в их ремесленном училище.

А те горожане, что не связаны с этими научными институтами, работают на заводах: машиностроительном, монтажных заготовок и деревообрабатывающем, на домостроительном комбинате или фабрике бумажных изделий.

Находясь в Жуковском, привычный к автосуете и "каменным джунглям" москвич чувствует себя дачником. Неудивительно: Жуковский - это поистине город-сад. Прекрасно спланированный центр, аккуратные дома не без "украшательств", соединенные между собой арками, которые придают ему еще больший уют. Но, несмотря на внешнюю расслабленность, Жуковский - город энергичных людей. Они - сотрудники Летно-исследовательского института им. Громова, где проектируют и "учат летать самолеты", Центрального аэрогидродинамического института им. Жуковского (знаменитого ЦАГИ), известного своими работами, которые способствовали успешному развитию отечественной авиации, а также достижениям в области механики и ряде других наук.

Напомним, что предметом регулирования данного документа являются правоотношения, связанные с использованием земельных участков в границах города. В настоящее время создана рабочая группа с привлечением специалистов Департамента земельных ресурсов, Центра законотворчества города и депутатов для разработки новой концепции столичного земельного законодательства, которая бы в большей степени отвечала современным требованиям.

Но где бы они ни трудились, их всех объединяет гордость за свой небольшой город: в нем, начиная с 1993 года, проводятся международные авиакосмические салоны, на которые, как на подлинный праздник, съезжаются и слетаются многочисленные гости.
Недавно совместная комиссия Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела законопроект "О внесении изменений в Закон города Москвы от 15 июля 1997 года №34 "Об основах платного землепользования в городе Москве".

Так, в отдельных положениях закона города перечислены виды прав на земельные участки, одним из которых является право безвозмездного временного пользования. Однако, в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование.

Министерство юстиции РФ предлагает депутатам привести некоторые положения данного закона в соответствие с федеральным законодательством, Уставом города и Законом "О землепользовании и застройке в городе Москве". По мнению чиновников, в данном случае выявлены противоречия Гражданскому и Земельному кодексам Российской Федерации, регулирующим соответствующие правоотношения.

Кроме того, отличаются от федеральных и подходы в определении победителя торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно местному закону победителем признается лицо, предложившее наибольшую плату в порядке, установленном в результате проведения торгов, включающую стоимость права на заключение договора аренды и стоимость права на совершение сделок с правами аренды земельного участка. Размер арендной платы в данном случае фиксированный и зависит от категории арендатора и вида целевого использования земель. Между тем в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды на заключение договоров аренды таких земельных участков" победителем торгов может стать лицо, предложившее наибольший размер арендной платы.

Другое положение закона, предусматривающее проведение торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном нормативными правовыми актами Москвы, также не соответствует Земельному кодексу. Согласно этому документу, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством России.

Департамент земельных ресурсов подготовил и направил в Думу текст проекта Закона "О внесении изменений в Закон города Москвы от 15 июля 1997 года №34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", доработанный с учетом предложений членов комиссии и юристов Мосгордумы. Он станет предметом обсуждения столичного парламента на одном из ближайших заседаний.

Помимо этого, не соответствуют статьям 22 и 41 Земельного кодекса РФ положения закона, предусматривающие ограничения прав арендаторов земельных участков в виде предоставления права на совершение сделок с арендными правами на меньший срок, чем срок договора аренды.

Итак, обращение к профессионалам должно обеспечить вам безопасность и моральную поддержку, экономию вашего личного времени, наиболее выгодные условия, грамотное оформление сделки, которая не повлечет за собой неприятных для вас последствий, комфортное самочувствие вас как клиента при обращении в агентство недвижимости. Все эти пункты составляют суть рекламных объявлений многочисленных риэлторских компаний. Ваша задача - сделать выбор.

Возможно ли сегодня продать или приобрести квартиру без помощи риэлтора? Теоретически - да. Но зачем вам такие трудности? Как показывает практика, попытки сэкономить на услугах специалистов - профессионалах и самостоятельные действия на рынке недвижимости в лучшем случае заканчиваются большими затратами сил и времени, в худшем - весьма значительными неприятностями, вплоть до потери денег и жилья. Тем более что рынок недвижимости в настоящее время настолько насыщен посредниками, что выйти самостоятельно непосредственно на продавца или покупателя практически нереально.

Обратите внимание на офис компании, на то, как общаются с вами ее представители, не давят ли на вас, убеждая сделать что-то вразрез с вашими намерениями. Выясните, каковы полномочия сотрудника, который будет работать с вами лично.

Очень важны при выборе риэлторской компании рекомендации друзей и знакомых, особенно если среди них есть люди, которые уже решили свои жилищные проблемы с помощью того или иного агентства и остались довольны. Отобрав по рекламе и отметив для себя несколько агентств недвижимости, не стесняйтесь задавать их сотрудникам как можно больше интересующих вас вопросов. Спросите, как давно работает эта организация на рынке. Опыт, знания и хорошая репутация риэлтора - результат многих лет работы и гарантия для потребителя. Тем более что теперь лицензирование риэлтерской деятельности отменено, и эти услуги может оказывать любой желающий. (Многие лицензии были выданы сроком до 2004 года и вам могут их показать). На московском рынке недвижимости разворачивается система сертификации, предложенная Российской гильдией риэлторов (РГР). Возможно, будет нелишним поинтересоваться, есть ли у компании сертификат соответствия национальному стандарту качества риэлторских услуг. Вообще членство в общественном объединении риэлторов (в столице это РГР и Московская ассоциация-гильдия риэлторов - МАГР) также говорит в пользу выбранной вами компании.

Вопрос, с которого многие начинают выбор агентства - размер вознаграждения и порядок его уплаты. Здесь возможны два основных варианта:

Если встал вопрос, какому агентству отдать предпочтение, можете остановить свой выбор на том, офис которого находится в том районе, где вы живете или куда хотите переехать. Это связано с тем, что агентства зачастую специализируются по районам и работают в контакте с представителями муниципальных властей, домоуправлений. Подобные связи важны как при подборе интересующего вас варианта, так и при оформлении сделки.

Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене она будет продана. В данном случае агентство имеет право на получение разницы между реальной ценой продажи вашей квартиры и той суммой, которая будет передана вам.

Агентство получает процент от рыночной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5-7%.

Надеемся, что наши небольшие рекомендации помогут вам сделать правильный выбор.
Столичные власти утвердили норматив по эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства. Он вступил в силу с 1 мая 2004 года. Действие норматива распространяется на жилые дома и обеспечивающие их объекты топливно-энергетического и коммунального назначения - котельные, тепловые и водопроводные вводы, центральные и индивидуальные тепловые пункты и т.п.

Уполномоченная вами компания проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов квартир (комнат), дает рекламу, принимает звонки, организует просмотры. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов - это тоже забота агентства. Кроме этого, агентство оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т.д.). В большинстве агентств вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к сторонам в случае отказа от исполнения обязательств. Внимательно читайте все документы, которые вам предлагают подписать. Нелишним будет также обращение к услугам адвокатов, юристов, специализирующихся на разрешении вопросов, связанных с недвижимым имуществом и сделками с ним.

Прежде всего, расскажем об одной стороне - члене-пайщике ЖСК. Если он выплатил свой взнос, то может считать себя собственником. Но свидетельства на то, что является собственником, не оформил. Иными словами, не зарегистрировал это свое право в Комитете по государственной регистрации. Посчитал ненужным. Справедливости ради, заметим, что винить его в этом трудно. Многочисленные юридические консультации, озвученные различными СМИ, убеждали его: коли выплатил паевой взнос, ты - собственник. Основание для такого утверждения есть: ст. 218 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает при выплаченном пае.

Меняем квартиру на квартиру:Операция, старая как мир: один недоволен районом, другой площадью. Но вот с некоторых пор у людей, меняющих жилье в муниципальном доме на площадь в ЖСК, возникает ряд трудностей. В чем они? Как следует поступать? За разъяснением мы обратились в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Итак, совершается сделка: член ЖСК и наниматель просят оформить обмен. С этим они обращаются в Мосжилсервис (городское бюро обмена). Но работников указанной организации при этом совершенно не смущает тот факт, что член ЖСК, по сути, уже собственник, ибо выплатил пай. Ведь с подобными операциями там знакомы, именуются они обмен - мена, и осуществляют их уже более десяти лет. При этом все проходит просто. Наниматель вступает в члены ЖСК (как бы замещая там своего партнера по сделке), получает при этом справку из бухгалтерии кооператива и с ней идет оформлять свое право собственности. Бывший же член ЖСК, наоборот, становится отныне нанимателем, как бы отказываясь при этом от своего уже имеющегося права собственности. Такая была схема.

Но ведь есть и другая статья - № 131, а также Закон "О государственной регистрации", где сказано, что единственным доказательством права собственности является регистрация такого права, внесение в Единый государственный реестр прав. Но это не сделано, и, заметим, не всегда по незнанию. Случается, что члены ЖСК умышленно не регистрируют своих прав, избегая внутрисемейных осложнений (не хотят, скажем, вносить в "Свидетельство о собственности на жилище" каких-либо членов семьи). А может быть, руководствуются и таким соображением: пока не оформил собственность - легче поменяться, меньше волокиты.

К сожалению, подобного не разъясняют в Мосжилсервисе, не говорят людям обо всех последствиях произведенного обмена, а именно о том, что въезжая в дом ЖСК, бывший наниматель не станет собственником, а значит, никакие сделки с жильем ему уже позволены не будут. Более того, сама подобная сделка обмен - мена в дальнейшем может быть даже признана по суду недействительной.

Но за последние десять лет серьезно изменились законодательные нормы, и не учитывать этого теперь нельзя. Ибо это может привести к ситуации, когда сделка будет считаться неправомерной. Поясним. В соответствии с нормами ГК РФ фактический собственник квартиры в ЖСК - даже если он не зарегистрировал свое право собственности - так, запросто не может от нее отказаться. Иными словами, после обмена-мены никаких правовых последствий сделки не наступает, замены собственника не происходит. Им по-прежнему числиться прежний член ЖСК. А вот наниматель, тот, кто въехал в квартиру и пытается оформить право собственности, обращается в Москомрегистрацию и получает отказ.

Но вернемся к вопросам обмена. Чтобы у граждан не возникало в дальнейшем недоразумений и обид, Департамент жилищной политики взял на себя обязательство предупреждать их о последствиях вышеприведенной ситуации, разъяснять, как надо поступать. Это будет сделано в форме выступлений в различных средствах массовой информации, в памятках, которые окружные Управления департамента собираются разослать во все ЖСК.

Нельзя не сказать и о том, что сами ЖСК, в определенной степени, находятся вне правового поля. Ведь это, по сути, уже не жилищно-строительные кооперативы (потребительские - по ГК РФ). Отношения, которые сложились там, практически полностью подпадают под Закон "О товариществах собственников жилья", но ЖСК не рвутся переоформить свой устав.

Если же у члена ЖСК уже имеется "Свидетельство о праве собственности", даже полученное, скажем, 8-10 лет назад, беспокоиться ему не надо: его право уже оформлено. Однако надо быть готовым к тому, что в случае совершения сделки со своей квартирой его попросят заплатить порядка 300 руб. за внесение сведений о его праве в Единый государственный реестр. Просим эту операцию не путать с перерегистрацией! Никто не подвергает сомнению то, что вы собственник. Все дело в том, что в то время указанного реестра просто не было, в соответствии с законом он ведется лишь с 1 января 2000 года.

Первое. Напоминаем, что в силу ст. 218 ГК РФ у членов-пайщиков ЖСК, полностью выплативших паевой взнос, возникает право собственности, он его приобретает в силу закона. Подчеркнем: он обладает этим правом, даже если не получит соответствующего документа от Комитета государственной регистрации. И это не значит, что такую квартиру нельзя наследовать - можно, но сделать будет сложнее. Возможно, что в этом случае потребуется привлечение судебных органов. И потому убедительная просьба ко всем членам-пайщикам ЖСК, выплатившим свой взнос, зарегистрировать свое право в установленном порядке - с тем, чтобы в дальнейшем не испытывать никаких затруднений в случае любых операций с жильем.

Усложняются ли процедуры? Нет, они приводятся в соответствие с меняющимся (что естественно в переходный период) законодательством. Так что будем привыкать к новым собственническим отношениям. Будем жить по закону.

Второе. Если раньше при совершении сделок обмен-мена (руководствуясь директивными письмами нашего департамента и Мосжилсервиса) регистрация прав собственности не требовалась, то сейчас она необходима. И это будет оговорено в готовящемся в настоящее время инструктивном письме нашего департамента в адрес Мосжилсервиса. Все сказанное, кстати, относится и к обменам между двумя собственниками (из которых один или даже оба могут проживать в кооперативных домах). Чтобы не возникло недоразумений, оформляйте свое право собственности!



Главная --> Публикации