Главная --> Публикации --> Цена квартиры сегодня и завтра Поправки, без которых нам не жить Истра: подмосковный иерусалим Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры Гаражи и этажи

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
1 Как вы оцениваете перспективы московского рынка жилой недвижимости к концу 2004 года?
2 Какой сектор рынка недвижимости будет наиболее активно развиваться в оставшийся период 2004 года?
3 Произойдет ли в ближайшее время перенасыщение столичного рынка недвижимости и, как следствие, продвижение московских застройщиков и инвесторов в регионы?
4 Изменит ли ситуацию на рынке недвижимости проведение постоянных земельных аукционов по продаже прав строительства?

Все лето аналитики рынка недвижимости и риэлторы предвещали новый скачок цен на московские квартиры, который должен был произойти в августе-сентябре. Однако первый осенний месяц подошел к концу, а роста все нет. И пока нет причин, которые могут вывести московский рынок недвижимости из его стабильного состояния. Мы решили попросить риэлторов поделиться мнением о перспективах развития рынка жилой недвижимости столицы до конца текущего года.

Четких предпосылок для бурного роста или резкого падения на рынке жилой недвижимости нет. Ожидается плавный рост на уровне 1–2% в месяц. Ситуация на первичном рынке будет определять развитие рынка недвижимости в целом. Осенью ожидается небольшой всплеск покупательской активности и рост цен на тех объектах, которые сдаются госкомиссии. Наиболее ликвидные объекты, в том числе новостройки бизнес-класса, будут дорожать активнее, примерно на 3–5%. Судя по информации, которая поступает от правительства Москвы, объем предложения на рынке жилья будет с каждым годом увеличиваться. Однако предложению соответствует высокий спрос. Все, что сдается госкомиссии, давно распродано. Сегодня мы реализуем жилье в домах, которые только строятся.
Один из самых перспективных и наиболее активно развивающихся рынков на сегодняшний момент — рынок загородной недвижимости. Очень многие деловые люди сейчас предпочитают работать в крупном мегаполисе, а жить за городом, в лесу или на берегу реки. Только в нашу компанию ежемесячно поступает около 6 тыс. звонков от людей, которые хотят приобрести коттеджи в сегменте бизнес-класса стоимостью от $300 тыс. до 800 тыс. Объем предложений на рынке не в состоянии удовлетворить такой спрос.
На сегодняшний день в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков — это примерно 10–12 тыс. домов. Но в 40% случаев это только декларация строительства. Продается в основном поле, огороженное забором — земля с подрядом. По оценкам наших экспертов, из этих 250 поселков в течение ближайших двух лет достроятся только 4 А это не более 1,5–2 тыс. домов, которые будут раскуплены еще до конца строительства.
Нехватка профессиональных девелоперов, профессиональных риэлторских компаний с обширной информационной базой и толковыми агентами, которые помогают в поиске загородной недвижимости, приводит к дефициту и росту цен.
Потребительский спрос на жилье в Москве по-прежнему очень высок, и говорить затоваривании рынка недвижимости не приходится. Темпы возведения зданий в столице только набирают обороты. С каждым годом количество участков под застройку только увеличивается. В основном это, конечно, точечная застройка, поскольку мест под комплексную застройку в городе практически не осталось. Поэтому девелоперам приходится активно осваивать рынок Подмосковья.
Земельные аукционы по продаже прав строительства в Москве позволят наконец определить настоящую рыночную стоимость столичной земли. Это самый прогрессивный, прозрачный, открытый и надежный способ распределения прав на застройку участка. Конечно, некоторые участки будут покупаться сразу, а на другие придется снижать цену, но это и есть рыночное ценообразование.

--------------------------------------------------------------------------------
Евгений РЕДЬКИН,
руководитель центра PR-технологий компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

На сегодняшний день опасения по поводу падения рынка необоснованны. Жилая недвижимость — одна из самых востребованных на рынке, потому перспективы здесь самые оптимистичные.

--------------------------------------------------------------------------------
Андрей ХОХЛОВ,
руководитель департамента первичного рынка жилья компании «Кондр»
--------------------------------------------------------------------------------

Московские инвесторы и застройщики уже достаточно давно работают в регионах, так как столичный рынок не предоставляет достаточного простора для их деятельности.

Лидирующие позиции остаются за новостройками и коммерческой недвижимостью.

--------------------------------------------------------------------------------
Нина КУЗНЕЦОВА,
генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»
--------------------------------------------------------------------------------

Аукционы проводились и раньше, это не новый процесс. Однако земли под застройку в Москве остается все меньше и меньше, что, соответственно, сказывается на росте цен.

--------------------------------------------------------------------------------
Константин КОВАЛЕВ,
управляющий партнер компании Blackwood
--------------------------------------------------------------------------------

Сегодня уже можно определенно сказать, что кризис, о котором так много говорили этим летом, не произошел. Исходя из данных корпорации МИАН по темпам продаж в августе и начале сентября, уже не произойдет. Объемы продаж сегодня соответствуют показателям наиболее активных месяцев года — февраля и марта.
В целом можно утверждать, что московский рынок недвижимости сейчас стабилизировался, и в перспективе нас вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. Существующий спрос на жилье, который по-прежнему опережает предложение, позволяет прогнозировать стабильный, хотя и не такой быстрый, как в предыдущие годы, рост цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
Прежде всего хочется отметить рынок элитных квартир. В связи с очень ограниченным количеством предложений в этом секторе спрос на такое жилье традиционно велик и, как показали летние месяцы, стабилен. На мой взгляд, по-прежнему высокий интерес сохранится к домам улучшенных типовых серий и сегменту наиболее дешевых квартир.
Многие московские застройщики уже давно вышли в регионы. Причин тому несколько. Во-первых, там имеется больший выбор земельных участков, а в сравнении с Москвой цена на землю не так сильно увеличивает стоимость объекта.
Если говорить о перенасыщении московского рынка недвижимости, хочется заметить, что, конечно, сейчас свободных площадок для застройки в Москве осталось совсем немного. Однако нельзя забывать про районы, где сносятся пятиэтажки и освобождаются промзоны. Процесс обновления Москвы идет постоянно.
Очевидна тенденция укрупнения пула игроков на девелоперском рынке. Средние и мелкие участники рынка, которые не могут бороться на равных с крупными компаниями, возможно, будут уходить в Московскую область и регионы. Мне кажется, эта тенденция сохранится, и проведение земельных аукционов по продаже прав на строительство в ближайшее время вряд ли повлечет за собой сильные изменения.

Получение строительной площадки — часть процесса реализации проекта. Проект должен быть правильно позиционирован, рассчитана его экономика и т. д. Поскольку аукционы предполагают некий первоначальный взнос для участия в торгах, этот барьер определенным образом «отсечет» фирмы, борющиеся за обладание участком без предварительного плана его освоения. Таким образом, аукционы могут отсеять непрофессиональные или случайные компании.
На сегодняшний день в столице существует более 70 крупных промышленных зон, которые занимают, по разным оценкам, от 17 до 20 тыс. га. Многие из них давно утратили свое первоначальное назначение: нередки случаи, когда большая часть территории завода сдается в аренду мелким частным компаниям (зачастую неофициально), а то и вовсе оказывается заброшенной.

Анализировать динамику цен на рынке элитного жилья сложно, поскольку каждый из таких объектов является по-своему уникальным, его цена может меняться независимо от стоимости других объектов этого сегмента. Кроме того, необходимо иметь в виду, что рост цены объекта недвижимости имеет три составляющие: общерыночный рост, увеличение стоимости по ходу строительства и рост цены объекта благодаря его продвижению на рынок.
В настоящий момент происходит существенное увеличение потребительского спроса, активность покупателей элитного жилья растет, и осенние месяцы должны быть по-настоящему «жаркими».
По нашим оценкам, цены продолжат увеличиваться, и к концу года прирост составит порядка 12%.
Согласно заявленным планам девелоперских компаний, в текущем году будет завершено строительство более 170 тыс. кв. м элитного жилья, таким образом, к концу года общий объем предложения достигнет 370 тыс. кв. м.
Спрос на элитное жилье в Москве значительно превышает предложение, и в результате дефицита ежегодные темпы роста цен достигают 30%.
В последние годы на рынке наблюдается также увеличение спроса на дома, расположенные за пределами центра Москвы на обособленных территориях в парковых или лесных зонах.
Абсолютно новым для рынка жилой недвижимости является сегмент элитных загородных квартир, который будет активно развиваться в ближайшее время. Сейчас это направление представлено несколькими объектами, расположенными между Киевским и Новорижским шоссе.
Среди основных критериев отнесения объекта недвижимости к исследуемому сегменту можно назвать следующие:
— удобство расположения, т. е. направление, по которому расположен объект, его удаленность от МКАД, транспортная доступность;
— качество окружающей территории: экологическая обстановка, особенности ландшафта, видовые характеристики, наличие леса, водоема и т. д.;
— инженерно-технические характеристики объекта. Современное высококлассное жилье должно отвечать международным стандартам качества строительства и используемых материалов. Объект должен быть обеспечен современными инженерными системами и необходимыми коммуникациями. Большое значение имеют планировки квартир и помещений общественного пользования, архитектурная целостность объекта, качество внутренней отделки;
— инфраструктура объекта. Для жилых домов за городом наличие развитой инфраструктуры, отвечающей требованиям современного городского жителя, является необходимым условием успешного проекта.
Сегмент элитных малоквартирных домов в Подмосковье возник как альтернатива элитному городскому жилью, поэтому объекты этой категории должны, во-первых, удачно совмещать в себе преимущества городского и загородного жилья, а кроме того, выигрывать в цене и у городских квартир, и у загородных коттеджей. В среднем уровень цен сопоставим с ценами на жилье бизнес-класса в столице.
Дефицит строительных площадок в Москве, а также стремление к экспансии и реализации своих интересов там, где рынок еще не окончательно поделен, являются причинами того, что столичные застройщики выходят за пределы московского рынка.

Менталитет большинства россиян, не имеющих пока что привычки жить в долг, заставляет их как можно быстрее расплачиваться по различным ссудам. Нередко при этом приходится выплачивать штрафные санкции, в особенности по ипотечным кредитам.

В то же время существует вполне обоснованное мнение, что в черте города, а тем более в центре промышленных предприятий быть не должно. Все это делает вопрос о реорганизации московских промзон как нельзя более актуальным.
О путях преобразования промышленных территорий мы попросили рассказать президента группы компаний «Экоофис» Андрея Ковалева.
— Ваша компания специализируется на переводе промышленной недвижимости в офисную. Каковы механизмы этого процесса?
— Мы перепрофилируем территории строго в соответствии с решениями НИиПИ Генплана. Да иначе и быть не может. Если, к примеру, купить действующее предприятие, которое выпускает нужную для города продукцию, и попытаться на его месте построить торговый комплекс, то московские власти этого не допустят. Поэтому перед покупкой необходимо в первую очередь тщательно изучить ситуацию, чтобы четко представлять, что можно делать на этом участке, а что — нельзя.
Например, мне несколько раз предлагали купить производственную территорию, я обращался за информацией в префектуру округа, где она находится, и узнавал, что предприятие действует, что там работают несколько сот человек. Естественно, я отказывался от покупки. Цена ошибки в этом случае слишком велика. И не только в цене дело. Мы никоим образом не хотим способствовать развалу дееспособных предприятий. Это наша принципиальная позиция: покупать и переоборудовать только те заводы, которые уже не действуют. Если даже на фактически развалившемся предприятии еще остаются какие-то сотрудники, мы стараемся убедить их работать на этой территории, найти для них места.
Если же решение о перепрофилировании промзоны принято, дальше все происходит просто, поскольку механизм нашей работы четко отлажен. Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это — 26 тыс. кв. м площади, торговый комплекс «Подсолнухи» на Открытом шоссе начал принимать арендаторов спустя чуть более полгода после начала работ.
— Вы нарисовали практически идеальную картину. Неужели при перепрофилировании промзоны не возникает никаких трудностей, как с оформлением документации, так и чисто технических?
— Преобразование промзоны, переоборудование промышленных зданий на порядок сложнее, чем новое строительство на свободном участке. Но при грамотном, профессиональном подходе оно дает отличный экономический эффект. В первую очередь мы выигрываем за счет скорости: при новом строительстве около двух лет уходит только на разработку и согласование всей необходимой документации и год–полтора года непосредственно на строительство. Таким образом, возврат вложенных средств начинается лишь через три–три с половиной года.
При переустройстве промзоны мы практически сразу начинаем работу на объекте: более-менее готовые помещения (такие есть на каждой промтерритории) сдаем в аренду сразу, в помещениях, которые не требуют масштабной перестройки, делаем текущий ремонт и тоже сдаем, а потом уже начинаем перепланировку и ремонт оставшихся площадей.
Хотя некоторые сложности конечно же могут возникать. Ведь на территории промзон зачастую располагаются самые разные предприятия. И если, к примеру, мы приобрели территорию одного из них, а рядом продолжает работать какой-нибудь завод, то ни офисы, ни квартиры в этом районе никому не будут нужны.
Кроме того, существуют и защитные зоны вокруг предприятий, на которых вообще нельзя строить жилье. Это накладывает определенные ограничения при переоборудовании того или иного объекта. С подобной ситуацией мы столкнулись при строительстве технопарка «Кожевники», именно поэтому и было принято решение строить на «проблемном» участке технопарк, а не жилье, магазины или офисы.
Что касается документации, то на все работы с промышленными территориями в Москве существуют сложные регламенты, но если их знать, то изменить назначение промзоны легко. Первый этап — это обследование территории, которое проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, после этого — рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В. Ресин. При этом бумажной волокиты возникает на порядок меньше, чем при новом строительстве.
— Как вы оцениваете городскую программу «ПромСити», которая, в частности, предусматривает создание на окраинах города новых промзон и перебазирование туда некоторых предприятий?
— Создать современные производственные территории — идея, безусловно, хорошая. Гораздо приятнее видеть не уродливые корпуса или руины старых заводов, а новые, эстетично оформленные здания.
Другой плюс этой программы: если предприятие сохраняется, а его деятельность оптимизируется, сохраняются и растут налоги, которые составляют существенную часть городского бюджета. Немаловажен и вопрос обновления производственных мощностей, технологий. Если они устарели, то при переводе предприятия на другое место будет закупаться новое оборудование.
Но при реализации программы «ПромСити» могут возникнуть определенные проблемы. Ведь любое предприятие — это в первую очередь люди. С моей точки зрения, они просто не поедут на окраины, если до этого работали недалеко от центра. Мало кого устроит двух–трехчасовая дорога до работы. Поэтому рядом с предприятиями придется строить еще жилой городок для тех, кто там будет работать. И все равно не факт, что люди захотят туда перебраться.
То, что «ПромСити» будет работать, сомнения не вызывает, но вот насколько эффективно... В одном я уверен: промышленности в центре столицы быть не должно — никакой. Центр должен быть жилой, офисный, торговый и особенно туристический.
— Каким вы видите будущее расположенных в центре предприятий? Какие здесь могут быть варианты?
— Если предприятие экономически эффективно, выпускает нужную продукцию, во главе его стоит сильный, грамотный руководитель — оно должно работать. В этом случае переезд предприятия из центра — повод обновить оборудование, технологии. Часть расходов на эти мероприятия должен взять на себя городской бюджет. Но надо учитывать, что предприятие продает свою землю в центре города, зарабатывает на этом немалые средства и зачастую само в состоянии оплатить обустройство на новом месте.
Есть и другие варианты. Если предприятие фактически ничего не производит, если 90% производственных площадей сдаются в аренду «по-черному» — сохранять такой завод просто не имеет смысла. К тому же такие «арендодатели» только «ломают» рынок аренды, сдавая свои площади «за копейки». Поэтому при всем негативном характере деятельности компаний, которые скупают и перепрофилируют предприятия, фактически уничтожая их, в работе «поглотителей» есть и положительный эффект. Они — «санитары леса», которые ликвидируют нерентабельные предприятия и передают их территории тем, кто может построить что-то востребованное. Гибель неэффективных предприятий просто неизбежна.
— Я слышала, у вас есть планы приобрести территорию АЗЛК.
— Да, такие планы есть. Речь идет о старой территории завода (у станции метро «Волгоградский проспект»), которая застраивалась в 1930–1940-х годах, а с 1993 года фактически заброшена. Я там неоднократно бывал, впечатление — ужасное, как руины Сталинграда после боев. Огромные полуразрушенные здания цехов, из которых «вырезали» оборудование, разбитые стекла, кучи мусора. Я считаю позором для города, что недалеко от центра на протяжении многих лет сохраняется такая разруха.
Сейчас завод признан банкротом, назначен внешний управляющий, который пытается вернуть огромные долги многочисленным кредиторам (банкам, Мосэнерго и т. д.). Для этого готовится продажа всех зданий, расположенных на старой территории завода.
Конечно, участок этот более чем проблемный: там нет ни тепла, ни воды, ни электричества — все разрушено, все надо делать заново. Но потенциал у этой территории есть. Я только боюсь, что может прийти финансовый спекулянт, который приобретет этот участок и будет ждать подорожания земли. Тогда руины останутся в неизменном виде еще на многие годы. Мы же максимум за два года привели бы все в порядок. Примерно половину территории отвели бы под бизнес-инкубаторы, а оставшуюся часть, непригодную для этих целей, перестроили под торговый комплекс, в котором «инкубаторные» предприятия могли бы реализовывать свою продукцию.
С моей точки зрения, масштаб этого объекта требует участия городских властей в решении его судьбы. Нельзя все отдать на откуп конкурсному управляющему, он не должен принимать все решения самостоятельно, без согласования с правительством Москвы. Покупатель должен представить властям внятную концепцию того, что он собирается делать с этой территорией, а власти — решить, нужно ли это городу. Но не факт, что все будет происходить именно таким образом. По законодательству, эту площадку должны продать с аукциона, мы обязательно примем в нем участие, но сможем ли выиграть — неизвестно.
— Вы развиваете такое новое для российского рынка коммерческой недвижимости направление, как создание бизнес-парков. В чем заключаются их отличия и преимущества?
— Мы создали первый в нашей стране бизнес-парк — «Дербеневский». На родине бизнес-парков, в США, под этим термином подразумевается комплекс малоэтажных офисных зданий с низкой плотностью застройки, расположенный за пределами центра города. Иногда нам приходится слышать мнение, что «Дербеневский», находящийся в районе Павелецкого вокзала, не укладывается в эту концепцию, поскольку бизнес-парк должен быть непременно за городом.
Но я считаю, если у нас получилось построить офисный комплекс в центре, на набережной Москвы-реки — еще лучше. Ведь главным требованиям — большая площадь и малоэтажная застройка — он полностью отвечает. С моей точки зрения, даже известный комплекс «Крылатские холмы» при высоте зданий в шесть этажей уже не попадает в разряд бизнес-парков. В «Дербеневском» все здания — не более трех этажей, никаких лифтов. Плюс озеленение, над которым мы будем очень активно работать этой осенью и следующей весной. Все это создает уникальное архитектурное пространство, гармонирующее с традиционной застройкой старой Москвы.
Помимо эстетических достоинств в бизнес-парке идеальные условия с точки зрения пожарной безопасности (да и безопасности вообще). Эвакуация людей со второго этажа не представляет практически никаких затруднений, люди здесь избавлены от необходимости пользоваться лифтами. Важно и наличие отдельного входа с улицы в помещение каждой компании, нет толпы, скопления людей, ощущения «муравейника». Вместе с тем вся территория бизнес-парка централизованно охраняется.
Но лучше всего о преимуществах бизнес-парка говорит тот факт, что половина его помещений была сдана в аренду еще на стадии строительства. Мы сами не ожидали такого ажиотажного спроса. Причем 70% арендаторов — известные иностранные компании.
— Интерес со стороны зарубежных арендаторов вполне объясним: на Западе бизнес-парки известны и популярны. Но будут ли они востребованы российским потребителем?
— Среди наших арендаторов есть российские компании, которые снимают 2 тыс. кв. м площади, в то время как самый выгодный и востребованный на рынке формат, по моему мнению, — это 100–200 м. Отмечен наш труд и профессионалами рынка: «Дербеневский» был признан победителем в номинации «Лучший бизнес-центр класса В 2004 года» Первой независимой премии коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards-2004, а также получил звание «Лучший реализованный девелоперский проект-2004» на конкурсе «Профессиональное признание» VII Национального конгресса по недвижимости.
— Ваш первый опыт строительства бизнес-парка был успешным, не в последнюю очередь — из-за уникального расположения объекта. Каковы перспективы создания классических загородных бизнес-парков, приживется ли у нас эта форма размещения офисов?
— Классические бизнес-парки у нас будут активно развиваться. Особенно в районе Ленинградского шоссе на участке до «Шереметьево». Представительства многих иностранных фирм работают по схеме аэропорт–переговоры–аэропорт, для них было бы удобно не заезжать в Москву с ее многочисленными пробками, не тратить огромные средства на аренду офисов в центре.
Арендовать площади на больших озелененных территориях, в экологически чистых районах предпочтут и российские компании. В самой Москве земельных ресурсов осталось очень мало, поэтому единственный выход — строить офисы за пределами города и активно развивать транспортную инфраструктуру. Кстати, по этой же причине в Москве обязательно будет дорожать жилье. Сейчас рынок замер, но в ближайшее время рост будет стремительным, по моим подсчетам, жилье в центре города подорожает к концу года примерно на 30%.
Безудержное стремление иметь офис непременно в центре уже пошло на спад. Недавно был построен бизнес-центр класса А в Химках, на берегу Москвы-реки. Все площади там были сданы в аренду в течение месяца по окончании строительства. Это показатель востребованности подобных объектов. Ведь стоимость аренды высококлассных помещений за городом значительно ниже, чем в столице. Самым важным всегда остается соотношение цена–качество.
— Традиционный вопрос о ваших планах.
— Планы компании, естественно, всегда зависят от ситуации на рынке. В Москве наблюдается острый дефицит небольших (100–200 кв. м) офисных помещений стоимостью около $300 за 1 кв. м. Для компании, которая такие офисы строит, — это стабильный бизнес на долгие годы. Цена на самые высококлассные офисы с вводом в строй «Москва-Сити» неизбежно упадет, а офисы нижнего ценового сегмента уже не подешевеют и всегда будут востребованы.
Правда, больших зданий, которые мы могли бы реконструировать, в Москве остается все меньше и меньше. А ведь работа с такими объектами — наш «конек». Когда старые здания кончатся — начнем строить новые. Наш стратегический план — 1 млн кв. м за пять лет. Пока мы в этот график укладываемся.

Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА

Интересно, что жителям западных стран идея досрочно расплатиться по ипотеке даже не приходит в голову. Зачем? Проценты невысокие, и у кредиторов, и у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. А вот в России пока все наоборот: ставки по кредиту одни из самых высоких в мире, зато штрафные санкции выглядят по западным меркам попросту смешными.
Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются.
Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6–9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо годичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита: «Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 6 (или 9) месяцев». После этого в действие вступает система штрафных санкций за досрочное погашение основного кредита.
Штрафная схема при досрочном погашении может быть, например, такой:
от 7 до 60 месяцев (т. е. до пяти лет) — 3% суммы досрочного погашения;
от 61 до 96 месяцев (т. е. от пяти до восьми лет) — 1% суммы досрочного погашения;
с 97 месяцев (т. е. спустя восемь лет) — без штрафа.
Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет, причем его решение не всегда оказывается положительным.
Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании (например, у ОПТБанка при кредите на срок до двух лет под 17% годовых), либо по каким-то отдельным программам (например, у Внешторгбанка в связи с активным выходом на ипотечный рынок).
Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.
Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом «штраф», а комиссией или сбором за досрочное погашение. Суть от этого не меняется.
Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. «Пристроить» их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным — банк несет финансовые потери.
Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то хотя бы требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.
Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет. Особенно если учесть, насколько жесткие меры предусмотрены в случае, когда человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты по кредиту.

Причин слабого развития ипотеки в России множество. Несмотря на совместные усилия участников ипотечного рынка, в 2003 году россиянами за счет банковских кредитов было приобретено всего 1% жилья. Между тем не менее 80% населения хотели бы улучшить жилищные условия. Такое расхождение между желаемым и действительным объясняется в первую очередь тем, что банки весьма осторожны в предоставлении кредита под залог недвижимости. Почему? На первый взгляд ипотека выгодна банкам, ведь минимальный процент по кредиту сейчас составляет 10%. Попробуем разобраться, по каким причинам они не горят желанием получать прибыль за счет ипотечного кредитования.

Сергей ПОСТНОВ
Вице-президент «Национальной ипотечной компании»:
— Национальный резервный банк и созданная им специализированная «Национальная ипотечная компания» довольно активно работают в области ипотечного кредитования. Мы занимаемся предоставлением кредитов на приобретение жилья всем желающим и планируем занять одно из ведущих мест на этом рынке.
Проблемы, конечно, тоже есть: в первую очередь это ограниченность дешевых «длинных» денег у банков, особенно рублей, и несовершенство законодательной базы в вопросах, касающихся использования приобретаемого с помощью кредита жилья в качестве залога. Можно упомянуть также определенные сомнения широких масс населения относительно возможности как получить, так и вернуть кредит.
К тому же ни у кого из участников этого рынка нет достаточного опыта в области ипотеки, а все новое обычно сопряжено с какими-либо неожиданностями. Вместе с тем, вероятно, ряд этих проблем в недалеком будущем будет разрешен. В частности, мы надеемся на принятие в ближайшее время пакета из 27 законов, касающихся развития рынка доступного жилья. Это, несомненно, придаст дополнительный импульс развитию рынка ипотечных кредитов. Общая экономическая ситуация в стране сейчас тоже относительно благоприятная, доходы населения растут. Учитывая все перечисленные факторы, мы с оптимизмом смотрим в будущее.
Во всем цивилизованном мире кредиты на покупку недвижимости воспринимаются как основное средство для улучшения жилищных условий. Выплачивать в течение 20–30 лет долг по ипотечному кредиту и жить в собственном доме стало нормой жизни. Однако в России ипотека пока нереальна.

Дефолтофобия
Чем еще рискует банк, кредитуя граждан на покупку жилья? Тем, что цена на недвижимость и ее ликвидность могут неожиданно резко снизиться. Ситуация на рынке недвижимости сегодня напоминает 1993–1994 годы. Цены на жилье тогда росли так же стремительно, было выгодно продавать и покупать квартиры. Но в 1995 году уровень цен достиг предельной отметки, и начался обвал.
Сейчас никто не говорит о том, что рынку недвижимости в скором времени грозит кризис. Аналитики указывают на непрямую зависимость рынка недвижимости от экономической ситуации и на ближайшие два года прогнозируют лишь устойчивый рост цен. Однако никто не может предвидеть, как изменится ситуация через 10 лет, учитывая специфику российской политической и, как следствие, экономической обстановки. Проще говоря, поэтический оборот «умом Россию не понять» хорошо усвоили даже финансовые структуры.
Рассмотрим такой пример. Стоимость квартиры при заключении ипотечной сделки фиксируется. Представьте, что, заплатив банку половину стоимости квартиры, некий гражданин вдруг потерял работу и лишился возможности отдавать банку деньги по кредиту. В случае если к этому времени власти изменят статью 446 Гражданского кодекса, недобросовестному гражданину вернут деньги и выселят из квартиры. И если окажется, что ее стоимость упала, то новый владелец — банк — будет иметь на своем балансе обесцененную недвижимость.

Не надо клятв, предъявите документы
Итак, определимся, кто же в России может позволить себе купить квартиру в кредит? Начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка Дмитрий Христолюбов говорит, что «ипотечное кредитование ориентируется прежде всего на так называемый средний класс. К нему в России можно отнести людей, имеющих постоянную работу со стабильным заработком, размер которого составляет не менее $800 в месяц. Такими средствами располагают только 2% семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий».
Проблема привлечения новых заемщиков связана и с тем, что подавляющее большинство российских граждан продолжают получать зарплату «черным налом». И хотя некоторые банкиры заявляют о существовании у них альтернативных методов оценки кредитоспособности заемщиков, на практике этот механизм не нашел широкого применения. Сегодня потенциальному клиенту необходимо документально подтвердить свой заработок. Иначе у банков не будет никаких гарантий возврата денег.
В то же время при ипотечном кредитовании покупаемая квартира или дом поступают в залог банку вне зависимости от того, предоставлены ли справки о доходах или нет. Тогда о каком риске может идти речь? Ответ кроется в несовершенстве законодательства. На практике невозможно обратить взыскание на единственное жилье человека, даже если для его покупки был взят кредит. Об этом гласит статья 446 Гражданского кодекса РФ, ставшая камнем преткновения для участников ипотеки. И хотя Закон «Об ипотеке» разрешает выселение из заложенного жилья недобросовестных заемщиков, нельзя быть уверенным, что права банка как залогодержателя будут удовлетворены. Тем более что тот же закон разрешает гражданам прописываться на жилплощади, отданной банку в качестве залога по ипотечному кредитованию. Во избежание потери залога банкирам приходится изобретать «суррогатные» ипотечные схемы. Какому солидному банку, озабоченному чистотой репутации, интересны такие «игры» с законодательством?



Главная --> Публикации