Главная --> Публикации --> Ипотека: хроника застойного процесса Парки сдадут в аренду? Завод рубин займется недвижимостью Цена квартиры сегодня и завтра Поправки, без которых нам не жить

— Центральный округ, несмотря на объективные сложности с дефицитом участков и плотной застройкой, всегда был объектом пристального внимания инвесторов. Какие компании наиболее активны в округе сейчас?

Центральный округ занимает чуть более 6% территории столицы, а в бюджет приносит почти половину всех доходов. Привлекательный для инвесторов центр рождает самые дорогие инвестиционные проекты и самые острые конфликты при их воплощении. Здесь самая дорогая земля в городе, ресурс которой для застройки предстоит увеличить выводимым за пределы города промзонам, занимающим сейчас около 10% территории ЦАО. Сейчас в округе новый префект — назначенный в конце 2003 г. Сергей Байдаков.

— Не определился ли новый участок для одного из самых нашумевших проектов “Капитал Групп” — комплекса “Русский авангард”? Мэр Юрий Лужков обещал подобрать для него лучший участок в ЦАО.

— Таких компаний много. “Главмостстройинвест”, “Ингеоком”, “Крост”, “Мастерок”, “Баркли-Строй”, “Социальные инвестиции”, “Стройинком К”. Хочу особо отметить “Капитал Групп” — строит очень серьезно, продуманно и качественно. Многие их объекты успешно проходят через общественный градостроительный совет при мэре Москвы.

— Каково ваше мнение об активизации в Москве компании “Интеко”?

— Этот вопрос сейчас решается. Вероятнее всего, будет выделен участок в районе [Крымской] набережной, после чего “Русский авангард” еще раз, уже с привязкой к конкретному месту, будет рассмотрен на градсовете. Проект красивый, очень ответственный, и здесь ошибиться нельзя.

— Помимо Сретенки какие еще участки “Интеко” есть в ЦАО?

— Я бы не сказал, что объекты в ЦАО преимущественно отдаются “Интеко”. Есть ряд объектов, которыми компания владеет и которые получает через инвестиционные конкурсы. И работает нормально, примером чему может служить застройка Сретенки. Были проблемы по застройке этого квартала, но “Интеко” вместе с “Главмосстроем” нашли возможность реализовать схему, оставляя в квартале всех жителей. Такой подход приветствуем.

— Среди инвесторов, активно работающих в ЦАО и перечисленных вами, мало тех, кто получал площадки через городские конкурсы. Каким образом они получают права на застройку?

— До недавнего времени у “Интеко” был Хорошевский рынок. Но, насколько я знаю, компания передала другому инвестору права на этот инвестиционный контракт.

Второй путь — для тех, кто не является собственником предприятия и недвижимости.

— Есть два основных пути, по которым инвесторы могут получить доступ к участкам. Первый — инвестиционный контракт можно реализовать, имея собственность на недвижимость или доли в предприятии, расположенном на этом участке. В этом случае инвестиционный конкурс не проводится. Инвестор, как собственник, сам выходит с предложением о надстройке, расширении, увеличении своего объекта собственности. Не можем же мы на чужую собственность объявить конкурс! По этой схеме реализуются десятки инвестконтрактов.

А в 1998-2000 гг. была даже ситуация, когда в ЦАО возник реальный дефицит не площадок, как сейчас, а желающих строить инвесторов. Они просили свободные площадки и, чтобы не заниматься расселением жителей, арендаторов, предпочитали не связываться с обремененными участками. Кроме того, даже получив такой участок, они долгое время “держали” его, не освобождая и не застраивая. Сейчас в центре мы такого шика себе позволить не можем. Поэтому в 2001 г. в Центральном округе была проведена инвентаризация ранее заключенных контрактов.

В этом случае для инвесторов согласно постановлению правительства Москвы [№ 255-ПП от 27 апреля 2004 г. “О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов”] определена схема получения прав на застройку только через процедуру конкурсов и аукционов. Сейчас действуют городская и окружные конкурсные комиссии, в том числе в Центральном округе. Другое дело — не всегда инвестконтракты, заключенные через конкурсы, успешно реализовывались. Первый контракт был заключен в ЦАО в 1993 г. В то время не было ни четкой процедуры, ни опыта такой работы. Поэтому и эффективность от реализации контрактов была практически нулевой: из десятков заключенных контрактов в год реализовывалось не более двух-трех.

— 157 инвестиционных контрактов было расторгнуто в том же 2001 г. — по два контракта в день. Эта работа имела колоссальное значение: она внесла огромное оживление в инвестиционный процесс не только в центре, но и по всей Москве — инвесторы “забурлили”.

— Каковы были итоги инвентаризации?

— В 2003 г. мы расторгли 17 инвестиционных контрактов. С начала 2004 г. — уже 1 В среднем же 20-25 контрактов расторгается ежегодно либо через суд, либо по обоюдному согласию сторон.

— Сейчас такие массовые случаи тоже норма?

— Конечно же, нет. До сих пор идут арбитражные судебные процессы по тем давным-давно заключенным инвестиционным контрактам. Но многие распались и сами собой из-за ухода с рынка компании-инвестора или его согласия на расторжение контракта. Ведь в 1993-1994 гг. было распространено брать на себя обязательства впопыхах, без проработки, а часто — без денег и даже без желания построить что-либо.

— Не верится, что инвесторы легко расстаются с правами на “золотые” участки в ЦАО…

— Сейчас заключено и официально зарегистрировано 275 инвестиционных контрактов на застройку объектов от 120-150 кв. м до участков в несколько десятков гектаров. И, конечно, ситуации с массовым их неисполнением больше не будет — значительно изменены правовая база и сама схема отношений между городом и инвестором. Сейчас инвестиционный процесс проходит в два этапа. На первом определяются инвестор, объемы застройки, готовятся исходно-разрешительная документация, бизнес-план. Только после этого выходит распорядительный документ, который определяет экономический способ реализации инвестиционного контракта и, соответственно, взаимоотношения сторон, доли и т. д.

— Сколько сейчас инвестпроектов в ЦАО?

— В округе готовятся на конкурс 62 объекта. Из них 24 выйдут до конца года. В начале 2005 г. — еще 3 Преимущественно это строительство нежилых площадей.

— Сколько участков ЦАО вы планируете отдать на конкурс в ближайшее время?

— Сейчас, как мне кажется, настала пора второй волны инвентаризации инвестиционных контрактов. И мы создаем в префектуре группу, которая займется их пересмотром не только с точки зрения необходимости расторгнуть,

— Новая схема заключения контрактов с инвесторами избавляет город от необходимости контроля за их исполнением или он проводится постоянно?

Но в идеале, конечно, вопрос надо ставить даже не о волновых, раз в 3-4 года, инвентаризациях контрактов, а о постоянном мониторинге. Лучше не создавать ситуаций, когда год-два участок простаивает, а сразу при задержке в этапах реализации проекта ставить вопрос о расторжении контракта “по-доброму” или через суд — чтобы не тратить время и не мучить ни себя, ни инвесторов.

а для того, чтобы проанализировать ответственность сторон, взаимные обязательства. Ведь не только инвестор, но и город брал на себя определенные обязанности и отнюдь не всегда их выполнял. И я считаю, что сейчас мы выходим на партнерские отношения с инвесторами и свои “долги” им должны вернуть. Но и интересы города будем отслеживать четко — его доля в проекте должна быть получена, зарегистрирована департаментом имущества и, безусловно, должна приносить доходы в бюджет Москвы.

— Программа реабилитации промышленных территорий начала реализовываться в 1999 г. В ЦАО такие зоны занимают чуть более 600 га — порядка 10% территории округа. Более 300 предприятий задействовано в этой программе, и судьба многих из них уже определена. Кто-то уже произвел самореформирование, кого-то уже перебазировали на новое место. С 2001 г., когда был принят план развития территории ЦАО (основной документ, по которому мы работаем), реабилитировано порядка 80 га производственных территорий. По плану до 2020 г. мы должны реабилитировать порядка 300 га производственных территорий — больше половины от всех имеющихся в центре. Задача первоочередного периода — на 2001-2005 гг. — освободить 150 га, из которых уже сейчас, к середине 2004 г., мы реабилитировали порядка 128 га. И я думаю, что мы не только выполним эту программу, но и перевыполним.

— Базовый ресурс площадей под новое строительство в Москве — вывод предприятий за границы города. Какова сейчас ситуация в ЦАО?

— Общей схемы нет и быть не может. С каждым предприятием идет индивидуальная работа, потому что ситуации на объектах очень разные и часто весьма сложные. Основная проблема — недружественные поглощения предприятий. А история конфликтов базируется на этапе приватизации предприятий в начале 90-х гг. Тогда многие из них пошли по обоснованному в тот момент простому пути — стали продаваться различным компаниям. Продавали свои площади, образовывали акционерные общества. А сейчас мощные инвестиционные компании, заинтересованные в застройке, используют все возможности для получения прав на предприятие и его дальнейшую ликвидацию. В итоге таких поглощений сотни рабочих остаются на улице. Задача же города — в каждом конкретном случае разобраться в жизнеспособности производства, вариантах его переноса и экономически рассчитать схему его перебазирования на периферию, где предприятие может получить современные цеха, нормальные условия для работы.

— Ликвидация промзон вызывает сейчас много конфликтов. Инвесторам нужно где-то строить, городу — сохранить рабочие места, а предприятиям — свой бизнес. Удается ли сохранить баланс интересов?

— В ЦАО — ГУП “Центр”. Это городской заказчик, который ведет техническую работу с предприятиями, производит расчет экономических показателей, координирует работу по подготовке всей необходимой документации.

— Какая структура взаимодействует с предприятиями от имени города?

— Два-три года — это благоприятный сценарий. Но часто — дольше, особенно в последнее время, когда мы перешли к рассмотрению комплексных перспектив целых коммунальных зон. Например, районов Пресни, Басманного, Замоскворечья.

— Сколько времени в среднем занимает определение судьбы одного предприятия?

— Безусловно, территории промзон и жилья имеют разный режим градостроительного регулирования. При выводе предприятий мы проводим реабилитацию территории, включая почву, либо оставляем невредную производственную функцию, например предприятие по сборке часов (как на соседнем со зданием префектуры ЦАО участке, где расположен Первый часовой завод).

— При застройке промышленных территорий жильем или объектами инфраструктуры должны быть проведены реабилитационные мероприятия и изменено назначение участка?

— Перебазированы на новые места завод “Пролетарский труд”, Пятый троллейбусный парк, завод “Москарс”, ЗиЛ. Показательный пример — фабрика “Красный Октябрь”, совладельцем которого является группа компаний “Гута”. Территория этого предприятия подпадает под действие программы создания туристско-рекреационной зоны “Золотое кольцо”, и вопрос о судьбе участка не единожды рассматривался на комиссии по перебазированию, ликвидации и реформированию предприятий. Было принято решение, что все производственные мощности переносятся на Бабаевскую фабрику, в Красносельский район. Двойная выгода: сохраняются рабочие места и Бабаевская фабрика модернизирует производство, а с другой стороны, в самом центре города, на набережной, освобождается место. Разве не разумное решение?

— Многие ли предприятия действительно были перебазированы или большинство из них просто ликвидируются?

— Территория “Красного Октября” — это жемчужина туристской зоны “Золотого кольца” Москвы. И несмотря на очевидную коммерческую выгоду элитного строительства, на этой территории необходимо комплексно развивать и торговые, и рекреационные функции. Поэтому необходимо соблюдать баланс интересов собственников участков и города. И в таком русле сейчас проводится очень большая работа по координации усилий всех собственников, инвесторов зоны “Золотого острова”.

— Однако его долго и конфликтно искали. Известно, что “Гута” планировала строить на территории “Красного Октября” элитное жилье, что не соответствовало планам московских властей на использование этой зоны.

— Инвесторов, имеющих в этой зоне собственность, не обременяют обязательствами профинансировать нерентабельные проекты. Финансирование программы идет из двух источников: от инвесторов и за счет инвестиционной программы правительства Москвы. Например, строительство пониженной набережной оплатит город, а создание пешеходной зоны, где предусмотрена собственность на парковочную зону, магазины, инфраструктуру, — это инвестиционный проект.

— Некоторые объекты, например скверы, набережные, которые запланированы на участках “Золотого острова”, правообладателям участков строить невыгодно — их нельзя коммерчески использовать. Такие участки будут отданы инвесторам как обременение?

— У нас есть объекты недостроя, в основном федеральные. Например, Ульяновская набережная, 22, — объект явно не инвестиционный. Жалко и обидно годами смотреть на этот недострой. Мы несколько раз обращались с просьбой заняться участком в Мингосимущество, в Минобороны. Нас сначала обнадежили, что Минздрав нашел деньги, потом объект неожиданно передали в распоряжение Минобороны. До сих пор объект не сдан.

— Много ли в ЦАО недостроенных объектов и как будет определяться их дальнейшая судьба?

— Такой вариант предлагался и мэром, но, насколько я знаю, процедура выкупа не определена. И с объектами, недостроенными, но представляющими интерес для инвесторов, разобраться при желании можно. Но что делать с многочисленной недвижимостью в границах города, которую занимают федеральные структуры, но поддержанием которой никто не занимается? Например, усадьба Разумовских в Басманном районе. Эту уникальную усадьбу-памятник, которая требует серьезной реставрации, занимает сейчас Федеральное агентство по спорту. Другой пример — промышленная территория и завод “Армо”. У федеральной власти нет средств на поддержание своей собственности в должном состоянии.

— Почему бы столичным властям не выкупать федеральный недострой на своей территории? Минимущество за счет продажи их инвесторам уже сбросило со своего баланса десятки таких объектов.

— Комментировать возможный объем федеральных участков в центре — значит добавлять очередную головешку в костер и без того спорных отношений. Есть комиссии и по памятникам, и по земле, есть определенные итоги их работы. Остались нерешенные вопросы, но я думаю, что стороны разберутся. Работа ведется постоянно.

— Как не раз уже говорилось, для определения стороны, ответственной за ту или иную территорию, необходимо провести разграничение земли между субъектами Федерации. Тогда Москва получит свои участки с соответствующими обязанностями и правами, а федеральная власть — свои. И, кстати, по предварительным оценкам, большая часть территории ЦАО может оказаться федеральными владениями.

— Население в центре не уменьшается, а ближайшие два-три года, думаю на 10-15% увеличится. Никакой политики выживания людей из центра идти не будет. Мы строили и будем строить социальные объекты, катки, стадионы, и не для “избранных”, а открытые, общедоступные. Зачем бы нам тратить бюджетные деньги на такие проекты, если планировалось бы сокращать жилые зоны в ЦАО?

— В ЦАО строится много объектов коммерческой недвижимости — торговых, офисных центров. Новое жилье — только элитные дома. Не отмечается ли в округе сокращение населения?

— Мы ежегодно вводим более 300 000 кв. м жилья. Из них за счет бюджета строится порядка 70 000-80 000 кв. м, а через год-два будет еще больше — около 130 000 кв. м.

— Объемы строительства жилья в округе не сокращаются?

— В этом году мы предложим мэру программу, которая позволяет задействовать для новостроек территории с пятиэтажными домами несносимых серий. Мы разработали схему, позволяющую делать это не за счет инвесторов, которым это зачастую бывает невыгодно, а только за счет бюджетных средств, поступающих городу от продажи жилья точечной застройки в наиболее дорогих зонах города. Мы рассчитали, что получим выход нового жилья с коэффициентом 2,5- Этого хватит, для того чтобы оставить жителей сносимых домов в своем микрорайоне и еще переселить жителей ветхих домов из территорий точечного строительства. Пример — Рогожская улица в Таганском районе. Там при переселении жителей — а переезжать им приходится только через дорогу — не возникло ни одного вопроса, нет ни одного суда.

— За счет каких территорий вы рассчитываете увеличить объем ввода муниципального жилья?

— Серий П-3М, П-44Т.

— Какие новостройки возводятся в этих зонах?

— Это модернизированные серии, с улучшенной планировкой. Ими застроен Госпитальный Вал, сейчас застраивается Лефортово.

— Разве строительство панельного жилья в ЦАО не запрещено?

— Я не думаю, что это связано с плохой работой Геннадия Валентиновича. Он очень сильный руководитель, а для меня практически учитель. И ушел он, можно сказать, с повышением — в тендерный комитет по организации конкурсов и аукционов, который сейчас во многом определяет политику и идеологию отношений инвесторов и власти. Я не могу сейчас сказать, какие соображения были у мэра Москвы, когда он перевел Дегтева, и не буду, не готов обсуждать слухи, которые ходят по городу о якобы каких-то личных конфликтах моего предшественника.
В наше время гостинице уже недостаточно предоставить клиенту обычный номер с завтраком. Запросы гостей становятся все выше, и, чтобы удовлетворить их, отелям приходится придумывать массу дополнительных услуг. Основные из них — организация на своей базе различных конференций, симпозиумов и тренингов для персонала. Обслуживание корпоративных бизнес-туристов может принести до 40-50% доходов. Правда, для этого необходимо иметь подходящие площади и оборудование. Тем отелям, у которых этого нет, остается довольствоваться организацией различных праздничных программ, которые также приносят немало прибыли.

— Как вы считаете, какие события повлекли уход с должности префекта ЦАО вашего предшественника — Геннадия Дегтева?

В гостиничный бизнес инвесторы идут менее охотно, чем в другие секторы рынка недвижимости. Ничего удивительного в этом нет. По подсчетам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group (HCD), строительство торгово-офисного комплекса обходится заказчику в среднем примерно в $500 за 1 кв. м, а готовый объект сразу передается в аренду различным компаниям по ценам, сопоставимым со стоимостью строительства, что позволяет за 3,5-4 года полностью окупить затраты. А вот стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади в зависимости от класса отеля колеблется в пределах от $500 до $150 Срок окупаемости проекта также отодвигается во времени, зависит от условий кредитования и обычно занимает не менее шести лет. Кроме того, отелем надо еще уметь управлять, и далеко не каждый инвестор может самостоятельно придумать схемы привлечения клиентов и получения прибыли за счет оказания дополнительных услуг.

Пища для мозга и кровать для собаки

Услуги, приносящие гостиницам дополнительный доход, бывают самыми разнообразными. Избалованные современным комфортом путешественники уже не могут представить себе номера без фена или розетки для подключения ноутбука. Но и этого гостям уже недостаточно. Отели идут на невиданные ухищрения, чтобы завлечь к себе туристов. Например, в городке Кий Ларго во Флориде есть подводная гостиница с номерами в стиле Жюля Верна. В Миннесоте есть отель, построенный на базе восстановленной окружной тюрьмы, предлагающий клиентам ночевать в камерах за решеткой. Гостиницы оборудуют у себя “полностью жилые комнаты”, создающие иллюзию домашнего уюта, и даже “творческие номера-люкс” со специальными досками в душевых комнатах, на которых можно записывать пришедшие в голову великие идеи, удобными для размышлений диванами, обилием игр-головоломок, мини-барами, заполненными “пищей для мозга”, а также современнейшим электронным оборудованием, необходимым путешествующим бизнесменам.

Гостиничные комплексы в России сейчас приносят владельцам гораздо меньший доход, чем, например, офисные центры. Соотношение полезной и технической площади в секторе офисной недвижимости составляет примерно 80% на 20%, а в отельном сегменте — в лучшем случае 75% на 25%, а то и 40% на 60% в зависимости от классности гостиницы. Получается, что 1 кв. м городского отеля на 250-300 номеров приносит владельцу не более $250 прибыли в год, в то время как стоимость аренды офиса в среднем по Москве составляет $350-400 за 1 кв. м. Именно поэтому гостиницы стараются выжать максимум из имеющихся площадей и предлагают гостям не только номера для проживания и стандартное питание, но и огромный, постоянно пополняемый спектр дополнительных услуг.

Отдельная сфера бизнеса

Даже хорошо известные и популярные в мире гостиницы пользуются необычными способами завлечения туристов, предоставляя им, например, сертификат на покупку товаров на весьма приличную сумму или предлагая детям бесплатные электронные игры и видеокассеты в номерах. Или специальную кровать для собак, путешествующих вместе с хозяевами, стоимостью 90 евро за ночь. “Многие путешественники настолько пресытились поездками, что теперь ищут места, где бы им предлагалось что-нибудь совершенно необычное, — рассказывает Мэри Табаччи, профессор по управлению гостиничным хозяйством Школы администраторов гостиниц Корнельского университета. — И гостиницы предоставляют им такие услуги, причем доход от их оказания может составлять от 20% до 40% в общей структуре прибыли отеля”.

Индустрия деловых встреч и связанных с ними поездок за последние десятилетия выросла в самостоятельную сферу бизнеса. Объем средств, расходуемых ежегодно во всем мире на проведение деловых встреч, научных конференций, учебных семинаров, выставок, корпоративных совещаний и инсентив-программ, оценивается в сотни миллиардов долларов, и емкость этого рынка постоянно растет.

Однако основной статьей дополнительных доходов для отелей пока остается организация различных конгрессов, выставок и прочих корпоративных мероприятий. В этом сегменте российские гостиницы вполне уже могут поспорить с зарубежными. Работа с корпоративными клиентами выгодна отелям в первую очередь потому, что рынок конгрессного туризма генерирует спрос на гостиничные услуги в межсезонье. Короткие сроки пребывания клиента в отеле (в среднем 1-2 ночи), характерные для этого сегмента, компенсируются высокими объемами спроса. Средняя корпоративная группа составляет 120-130 человек, что обычно позволяет заполнить отель сразу на 60-65%. Аналогичная нагрузка ложится на конференц-залы и рестораны. Кроме того, “конгрессмены” в отличие от обычных групповых туристов предпочитают в основном более дорогие одноместные номера повышенной комфортности. Правда, ориентация гостиницы на обслуживание корпораций не предполагает формирования широкого круга постоянных клиентов.

По подсчетам специалистов по деловым путешествиям Всемирной туристской организации (ВТО), в структуре расходов на проведение мероприятий около двух третей составляет плата за аренду зала заседаний и оборудования, размещение и питание участников. Отели начали с того, что стали предоставлять весь этот комплекс услуг устроителям небольших корпоративных мероприятий, количество участников которых значительно ниже, чем при проведении конференций и съездов, особенно международных. 29% корпоративных мероприятий, по данным исследования рынка международных мероприятий, опубликованного в мае 2004 г. в специализированном журнале Meetings Conventions, насчитывают менее 50 участников, 26% — от 50 до 100 участников, 24% — от 100 до 250 участников. Следует учесть, что 80% всех подобных мероприятий в прошлом году было проведено на базе различных мировых отелей.

Раньше гостиницы обеспечивали только проживание и питание участников мероприятий, предоставляя специально созданным конгресс-центрам заниматься помещениями для заседаний и необходимым техническим оборудованием. Однако участники всевозможных конгрессов, берегущие свое время, хотели, чтобы заседания и деловые встречи проходили как можно ближе к месту их проживания. Да и с организационной и экономической точек зрения получать как можно больше услуг на месте для них было выгоднее. И владельцы отелей довольно быстро сообразили, что, предоставляя весь комплекс услуг, необходимых для проведения мероприятия, они могут существенно увеличить свои доходы.

Около двух третей крупных международных мероприятий сейчас проводится именно в отелях, располагающих собственными деловыми зонами и залами для проведения заседаний и переговоров. Большинство отдельных конгресс-центров как в России, так и по всему миру были построены в середине прошлого века в основном по заказу и на средства государственных и муниципальных властей и служили скорее для поддержания политических амбиций своих владельцев. К таким монстрам относятся, например, Кремлевский дворец съездов, высотный Дворец науки и культуры в Варшаве, Дворец республики в Берлине. В таких центрах есть и залы, вмещающие тысячи человек, и небольшие помещения для секционных заседаний, и огромные фойе. Эти объекты имеют большие преимущества при проведении мероприятий, в которых одновременно участвуют тысячи человек, а также съездов, сопровождаемых крупными выставками. Однако конъюнктура рынка конгрессного туризма сейчас такова, что огромные площади требуются организаторам довольно редко, а во всех остальных случаях устроители предпочитают получать все услуги под одной крышей.

Бюджет 28% корпоративных мероприятий, по данным того же исследования, варьируется в пределах $150 000-500 00 Это самая распространенная сумма, а потратить более $1 млн могут себе позволить только 10% организаторов корпоративных мероприятий. Бюджеты конгрессов и симпозиумов, проводимых международными ассоциациями, распределяются примерно таким же образом. Подавляющее большинство устроителей любых международных мероприятий выбирают для своих целей комфортабельные отели уровня четырех, чуть реже — пяти звезд. Среди критериев, наиболее важных при выборе отеля, устроители обычно называют его местоположение, цены, качество питания, безопасность, высокий уровень технического обеспечения и наличие залов заседаний.

Подумать о том, какие дополнительные услуги будет оказывать его отель и можно ли его будет позиционировать в конгрессном сегменте, инвестору необходимо еще на стадии утверждения архитектурного проекта объекта. Например, отсутствие в проекте помещений для оказания оздоровительных услуг или растянутость коммуникаций, обеспечивающих работу ресторана, не позволит гостинице претендовать на получении “пяти звезд” по российской классификации, а именно средства размещения класса люкс пользуются повышенным спросом среди путешествующих бизнесменов, расходы которых оплачивает компания. Гостиница, естественно, не сможет претендовать на звание конгресс-отеля, если в ней не будет достаточного количества конференц-залов и переговорных комнат, рассчитанных на разное количество участников. А устранить недостатки, не выявленные на стадии проектирования, в дальнейшем очень сложно, если не невозможно.

Конгресс-отели распространены не только в мировых столицах и городах с высокой деловой активностью, но и в курортных зонах, где бизнес-услуги позволяют загрузить средства размещения в низкий сезон. В столицах конгресс-отели обычно относятся к категории “четыре звезды”, а на курортах, где участники корпоративных мероприятий помимо работы еще расслабляются и отдыхают — к классу “пять звезд” и “де люкс”. Новейшие бизнес-отели представляют собой целый конгломерат, включающий в себя собственно конгресс-центр, отель, рестораны и бары, спортивно-оздоровительный и торгово-развлекательный комплексы, а иногда даже казино и кинотеатры-мультиплексы.

Точной статистики по бизнес-путешествиям в России не существует. Очень приблизительно эксперты оценивают емкость отечественного рынка деловых поездок в 2003 г. в $1 млрд, отмечая, что потенциал для роста конгрессного туризма у государства огромный. Особенно если деловая активность будет расти в регионах. Пока около 75-80% деловых поездок в России приходится на Москву и Санкт-Петербург. Кроме того, столичный гостиничный рынок сейчас лидирует по объемам услуг и получаемым доходам. По данным HCD, на долю Москвы приходится 4% всего номерного фонда страны, но 50% от всех российских гостиничных доходов. Питер является вторым по объемам и доходности рынком гостиничных услуг.

Ставка на деловых

Примером удачного позиционирования гостиницы в сегменте конгресс-туризма может служить “Ирис конгресс-отель”. Этот объект, называвшийся сначала “Пульман-Ирис” и “Ирис-Софитель”, не мог похвастаться хорошей загрузкой из-за довольно неудачного расположения — на Коровинском шоссе, довольно далеко от центра. Только после того как “Ирис” был взят под управление группой компаний “ЮМАКО” и перепозиционирован в конгрессный сегмент рынка, дела у него пошли на лад.

В Москве предоставление качественных услуг для конгрессного туризма развивается в последнее время очень активно. Недаром в программах развития гостинично-туристского комплекса столицы гостинично-офисные или торгово-офисные комплексы и отели часто представлены совместно. Такой симбиоз, по словам Смирновой, вполне устраивает и владельцев средств размещения, и потребителей услуг, особенно если объекты располагаются в отдаленных районах или пригородах Москвы.

Принимать у себя участников различных конгрессов, выставок и симпозиумов для московских и питерских отелей сейчас гораздо выгоднее, чем работать с индивидуальными путешественниками или групповыми заявками от туроператоров. Настолько выгоднее, что гостиницы порой занимают выжидательную позицию и не подтверждают заявки на бронирование крупных турфирм в сроки, оговоренные в контрактах. Особенно часто это случается накануне значимых мероприятий, вызывающих высокий спрос на услуги размещения. Некоторые отели сознательно отсекают групповой туризм, выставляя для групп цены выше, чем для корпоративных клиентов, или предлагая размещение совсем без скидок. Правда, специалисты подчеркивают, что далеко не каждый отель может жить только с доходов от бизнес-туризма. Если гостиница камерная, основная ее прибыль будет идти от продажи номеров. Средний отель, по мнению Ефимова, может получить от дополнительных услуг примерно 10-20% дохода. У специализируемых гостиниц этот показатель может составлять до 40-50% прибыли.

Отелей, занимающихся только этим сектором рынка, в столице очень мало. Собственно, кроме “Ириса” к этой категории можно отнести только “Президент-отель”. Но организацией различных мероприятий так или иначе занимаются практически все московские гостиницы уровня 4-5 звезд. “Благодаря зарубежным гостиничным сетям, задающим тон на нашем рынке, был задан высокий стандарт качества в оказании дополнительных услуг. Клиент знает, что никаких сюрпризов не будет и ему не придется самостоятельно заботиться о разных мелочах. Главное для участника мероприятия — это комплексность услуг, чтобы можно было провести весь свой бизнес-день, не выходя из гостиницы”, — объясняет Владимир Ефимов, вице-президент группы компаний “ЮМАКО”. Оказание дополнительных услуг обычно влияет и на доходы по основному виду деятельности отеля.

Первый — это работа с большими группами туристов. Правда, он отмечает, что далеко не каждая гостиница готова к этому, поскольку большие объемы спроса означают и повышение амортизационных расходов на оборудование и содержание номеров. Кроме того, групповые туры предполагают высокие скидки за размещение, чем еще больше сокращают доходную часть. Второй путь расширения времени пребывания клиентов в гостиницах — активизация различных корпоративных мероприятий, особенно выставок, проходящих, как правило, в течение трех и более дней. В дни проведения крупных выставок заполняемость московских средств размещения доходит до 90-100%. Расширение этого сегмента спроса никак не зависит от самих гостиниц.

По словам Бориса Аверьянова, заместителя руководителя Комитета внешнеэкономических связей правительства Москвы, деловые цели остаются основной причиной поездок клиентов столичных отелей. Именно благодаря им московские гостиницы в прошлом году заработали более $600 млн и довели среднюю заполняемость до уровня 70%. Правда, концентрация на деловом сегменте спроса на гостиничные номера приводит к плавному сокращению средней продолжительности пребывания в столичных средствах размещения. По итогам прошлого года эта цифра составила 3,2 ночи — на 14,5% меньше, чем в 2002 г. Аверьянов считает такую тенденцию не слишком хорошей и видит два пути для ее исправления.

По всей России

Конгрессный туризм также имеет свою сезонность. Спад деловой активности наступает летом и в Новый год. В эти периоды отели могут получать дополнительные доходы от других своих ресурсов. Например, от ресторанов, в которые ходят посетители “с улицы”. Приток посетителей извне, не проживающих в отеле, Ефимов считает основным критерием успешности гостиницы. Кроме того, неплохой приработок дает организация новогодних, рождественских и прочих праздничных программ. “За новогоднюю ночь и последующих день средний по размерам отель может заработать до $0,5 млн. Кроме того, такие программы работают на имидж гостиницы, привлечение к ней повторных клиентов”, — говорит Светлана Евграфова, замгендиректора турфирмы “Путь”.

В проведении различных фестивалей, конгрессов и прочих мероприятий заинтересованы не только столичные отели, но и средства размещения, расположенные в курортных местах. Например, сочинский гостиничный комплекс “Жемчужина” в межсезонье активно предлагает услуги корпоративным клиентам и благодаря удачному расположению в самом центре Сочи и непосредственной близости от моря пользуется стабильным спросом. В начале июня здесь ежегодно собираются участники международного фестиваля “Кинотавр”, в “Жемчужине” также проводятся “КВН”, фестиваль пива, большое количество выставок, конференций и симпозиумов. Комплекс рассчитан почти на 1800 мест, в нем есть номера любой категории, а также киноконцертный зал, бизнес-центр, шесть ресторанов и 14 баров.

Рынок подмосковных отелей и пансионатов, по оценке специалистов HCD, сейчас растет на 15-20% в год в денежном выражении и еще далек от насыщения. Инвестиции в строительство таких объектов считаются сейчас одними из самых эффективных. Хотя спрос на услуги загородных средств размещения превышает предложение, их владельцы стараются оказывать максимум дополнительных услуг для привлечения клиентов. Спортивный парк “Волен”, например, четко ориентирован на любителей активного отдыха, “Трактир “Алеша” делает акцент на ресторан, “Атлас Парк-отель” специализируется на корпоративном отдыхе. Вне зависимости от ориентации пансионата его инфраструктура, включающая в себя рестораны, бассейны, оздоровительные комплексы, объекты для спортивного отдыха и т. д., должна быть достаточно развитой. “Это очень важно, поскольку на дополнительные услуги гость обычно тратит сумму, равную стоимости проживания”, — объясняет Сергей Колесников, генеральный директор Heliopark Hotel Management.

Ориентация на бизнес-туристов характерна сейчас и для гостиниц областных центров Центрального российского региона. Их основные клиенты — деловые люди, командированные из других городов — и в первую очередь из Москвы, которая дает до 60% заполняемости региональных отелей. Поездки, вызывающие потребность в средствах размещения, внутри одной и той же области или района составляют не более 10-15%, а зарубежные гости здесь вообще редкость. Для командировочных же большую роль играет наличие в гостинице таких услуг, как возможность пользоваться услугами бизнес-центра или арендовать комнаты для проведения переговоров, наличие розеток для подключения компьютера и Интернета в номерах. Российские и иностранные инвесторы, выбирающие сейчас регионы для реализации гостиничных проектов, в качестве критериев отбора рассматривают не только динамику турпотоков, но и деловой потенциал каждой конкретной области.

Собираются различные форумы и в сочинском комплексе “Дагомыс”. А местная гостиница “Москва”, после реконструкции выделившая специальные помещения для оказания бизнес-услуг, сумела существенно увеличить свою загрузку. Сочинским средствам размещения серьезно помогает администрация города и края, которая принимают активные меры к тому, чтобы жизнь на курорте не замирала в межсезонье. Местные власти идут по пути Лазурного берега Франции, отели загружаются в любое время благодаря разнообразным выставкам, которые правительство начало организовывать здесь несколько десятилетий назад. Если Сочи превратится со временем в такой же регион, то российский курорт сможет быть востребованным и на международном рынке.

Под инвестиционными продажами понимают продажу объектов доходной недвижимости, зданий, приносящих стабильные денежные потоки.

Инвестиционные продажи — новое явление для российского рынка коммерческой недвижимости. Однако в мировой практике такие сделки составляют неотъемлемую часть девелоперского бизнеса. С ростом рынка коммерческой недвижимости в России и появлением новых, качественных продуктов стоит ожидать развития вторичного рынка офисной недвижимости и, как следствие, активизации инвестиционных продаж.

Мировая практика

Нужно понимать, что покупка доходного здания инвестором ни в коей мере не должна влиять на находящихся в здании арендаторов — здание продается с арендными обременениями, и новый владелец обязан соблюдать все договорные обязательства предыдущего владельца.

В зависимости от стратегии инвесторов традиционно разделяют на три группы: core, core+ и opportunity. Наиболее консервативными являются core-инвесторы. Их интересуют полностью заполненные объекты высшего качества с долгосрочными договорами аренды, заключенные с надежными арендаторами. Core+-инвесторы готовы брать на себя риск сдачи в аренду пустующих площадей и частичной реконструкции здания. Opportunity-инвесторы зачастую инвестируют в девелоперские проекты или объекты, имеющие значительный уровень вакантных площадей или требующие реконструкции.

Если анализировать мировой опыт, то можно отметить, что характер инвестиционных сделок определяется сложившейся на рынке практикой аренды площадей, типом и стратегией основных инвесторов. Например, британский рынок недвижимости отличается долгосрочными (15-25 лет) договорами аренды, в которых арендатор несет все риски по увеличению стоимости эксплуатации и росту арендных ставок. Таким образом, структура денежных потоков схожа с потоком купонных платежей по облигациям. Основными инвесторами являются пенсионные фонды и страховые компании, основой для принятия инвестиционного решения является анализ договора аренды и кредитоспособности арендатора. В США же сроки договоров аренды составляют обычно порядка 10-15 лет, а риски распределяются между арендатором и арендодателем. Денежные потоки по таким договорам в большей мере подвержены внешним факторам, и важную роль в процессе принятия инвестиционного решения занимает анализ состояния рынка. Значительную роль на рынке инвестирования в недвижимость занимают частные инвесторы.

Рынок коммерческой недвижимости очень молод, и вторичный рынок может формироваться только после того, как появилось достаточное количество инвестиционного продукта. В настоящее время объем рынка коммерческой недвижимости достаточен для того, чтобы шло активное формирование рынка инвестиционных продаж. В реальности количество инвестиционных сделок очень невелико. Каковы причины?

Молодо-зелено

ВТОРОЕ. Мало российских покупателей. В мировой практике классическими игроками на рынке институциональных продаж являются пенсионные фонды, страховые компании (с большими портфелями по страхованию жизни), а также инвестиционные и паевые фонды. Объемы средств в управлении пенсионных фондов в России, а также объем привлеченных средств в страховые компании (длинные деньги) на сегодняшний день очень незначительны. К тому же законодательство не позволяет государственным пенсионным фондам размещать средства в проекты недвижимости — стало быть, до тех пор пока пенсионная реформа не изменит существующего положения дел, аналогии с Западом неуместны.

ПЕРВАЯ — отсутствие качественного продукта. После распада Советского Союза возник огромный спрос на офисные и торговые площади. Юридическая основа для формирования прав на землепользование полностью отсутствовала и до сих пор не сформирована в полной мере. Механизм получения участков под застройку и зданий под реконструкцию зависел и продолжает зависеть от административного ресурса, что значительно осложняло и осложняет вхождение на рынок западных девелоперов. В результате большинство объектов коммерческой недвижимости, в особенности на раннем этапе, было построено без учета мировой практики классического девелопмента. Многие офисные здания, позиционировавшиеся как класс А в начале и середине 90-х гг. функционально и морально устарели и не являются инвестиционным продуктом “институционального качества”.

ЧЕТВЕРТОЕ. Российские компании не торопятся избавляться от непрофильных активов. Среди многих крупных российских холдингов сформировалось мнение (эмоциональный или исторический фактор), что владеть недвижимостью значительно выгоднее, чем платить арендную плату, несмотря на то что недвижимость для них является непрофильным бизнесом. В результате на рынке практически отсутствуют сделки по схеме возвратного лизинга (sale-leaseback). Когда доходность бизнеса превышает ставки капитализации, то целесообразно рассматривать продажу объекта. Расхожее мнение о том, что арендная плата — выброшенные на ветер деньги, является самым широкораспространенным заблуждением, ибо арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания.

ТРЕТЬЕ. Западный капитал не спешит. Западные игроки очень осторожны и пока не готовы входить на рынок в силу фактического отсутствия возможности получения права собственности на землю в Москве, наличия политических рисков (дело “ЮКОСа” не способствовало увеличению аппетита западных инвесторов), а также отсутствия долгосрочного ипотечного кредитования (15-25 лет), способного увеличить доходность их вложений.

История сделок

И НАКОНЕЦ, девелоперы не ищут выхода из проектов. Многие девелоперы, которые приобрели значительный опыт, реализовав успешные проекты, не спешат избавиться от них в силу того, что возможности для последующей реинвестиции полученных средств ограниченны. Отсутствие открытого и прозрачного рынка земельных участок и длительный период оформления земельных отношений препятствуют тому, чтобы поставить девелопмент на поток, поэтому многие девелоперы предпочитают “держать” проекты.

Следующей знаковой сделкой была продажа здания “Самсунг Центр” в Гнездниковском переулке (арендаторы — Banco Bilbao Vizkaya Argentaria, BNP Paribas, Samsung Electronics, AES Silk Road, Москоммерцбанк, Bech-Bruun Dragsted, Korean Airlines) инвесторам из Казахстана Capital Partners. Это была чисто инвестиционная продажа, связанная с решением группы компаний “Самсунг” избавиться от непрофильных активов. За этой сделкой последовала продажа здания “Дукат II” на ул. Гашека (арендаторы — United Distillers, Внешторгбанк, Visa International, Citibank, Fitch Ratings, Baring Vostok LP, Akin, Gump, Strauss, Hauer Feld, Morgan Stanley (Europe), Latham Watkins).

Трудно сказать, когда произошла самая первая инвестиционная сделка, но, по нашему мнению, первыми были продажи зданий, принадлежащих “Капитал Групп” группе компаний БИН-банка, известных как “Чайка Плаза”. Это здание в Монетчиковском переулке (арендатор — “Славнефть”), здания на ул. Щепкина, 42 (арендаторы — “Ростелеком”, “СИДАНКО”, “Сейко”), и здания на Тверской, 22 (арендаторы — Philip Morris, Barbers Perfumers). Эти сделки нельзя назвать чистыми инвестиционными сделками в силу того фактора, что здания были проданы до того, как они были полностью сданы в аренду, и покупатель играл роль, которую обычно играют девелоперы. Общеизвестно, что девелоперы несут большие риски и ожидают гораздо большего возврата с капиталовложения, чем те игроки, которые участвуют в инвестиционных продажах. Вместе с тем ситуация на рынке (1998 г.) позволяла немногим смелым инвесторам получить очень привлекательную доходность, что и объясняет покупку группой “Чайка Плаза” зданий “Капитал Групп”.

ПИФы на подходе

В 2003 г. произошли небольшие, но качественные изменения. Было создано несколько фондов по инвестициям в недвижимость, наиболее знаковым из которых стал FFP Russia Real Estate Ltd. которому удалось привлечь средства такого консервативного инвестора, как General Electric Asset Management. В этом году состоялось несколько сделок по инвестиционным продажам: Capital Partners решила зафиксировать свои доходы и продать здание “Самсунг Центр” ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь”, которая также приобрела здание Ericsson — первая сделка sale-leaseback. В этом же году FFP Russia Real Estate приобрел Гоголевский, 11 (арендаторы IMF, KPMG, General Motors, Delta Airlines), и компания “Синдика” приобрела торговый центр “Москвичка”. В этом же году инвестиционный фонд “Амероп” приобрел офисный центр в 1-м Голутвинском пер., 1, и торговые площади на Тверской, 9, сданные в аренду компании “Самсунг”. В 2004 г. фонду EPH был продан офисный комплекс “Берлинский дом” (арендаторы — Reuters, Alcatel). ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” приобрела недостроенное здание Central Tower на Овчинниковской наб., а фонд “Амероп” приобрел офисные помещения на Тверской, 28.

Автор — руководитель департамента офисной недвижимости Colliers International. Статья написана специально для приложения “Недвижимость”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.
Стремясь разработать оригинальные проекты зданий, архитекторы ищут особые приемы, в которых эстетические характеристики усиливают функциональные. Появление в зданиях атриумов позволяет решить сразу несколько задач: украсить постройку, наполнить внутреннее пространство естественным светом и сэкономить на платежах за электроэнергию.

Определенный прогресс в сегменте инвестиционных сделок российского рынка есть. Право размещения средств в объекты недвижимого имущества предоставлено негосударственным пенсионным фондам. На рынок инвестиций вышел такой новый для России финансовый инструмент коллективных инвестиций, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы). С принятием в 2001 г. закона “Об инвестиционных фондах” в России появились первые закрытые ПИФы недвижимости, которые наряду с акционерными инвестиционными фондами могут иметь в составе активов недвижимое имущество. Однако законодательное регулирование ПИФов нуждается в совершенствовании: необходимо устранить пробелы в налоговом законодательстве, а также урегулировать проблемы регистрации прав на недвижимое имущество ПИФов, связанные с тем, что ПИФы не являются юридическими лицами и недвижимость находится в общей долевой собственности его учредителей.

Атриум (лат. аtrium) — закрытый внутренний двор в средней части древнеримского жилища, куда выходили остальные помещения. Первые атриумы ведут историю из Древнего Рима, где являлись элементом жилой застройки, превращающим обычные дворы в уютные залы, наполненные светом и теплом. По прошествии веков атриумы стали появляться и в общественных зданиях. А с тех пор, как в конце 60-х гг. прошлого века Джон Портмен создал первый проект атриума при строительстве отеля Hayatt Regency, этот элемент архитектуры получил распространение во всем мире.

Конструктивная типология

Со временем технологии строительства атриумов усовершенствовались, появились новые материалы. В начале 90-х гг. прошлого столетия на отечественный рынок попал качественный зарубежный товар, а спустя несколько лет производство стеклопакетов, пригодных для использования при остеклении атриумов, началось и в России. Это позволило застройщикам без опасения реализовывать проекты с прозрачными кровлями. Но здания с атриумами не стали привычными даже на московских улицах.

В Москве строительство полноценных атриумов стало возможным сравнительно недавно. Основная причина в том, что отечественная строительная индустрия не производила качественных стеклопакетов, которые можно было использовать при обустройстве атриумов. Люди старшего поколения, наверное, помнят, что до реконструкции атриумная часть ГУМа после дождя или в зимнюю оттепель утопала в лужах, так как хрупкое отечественное стекло, используемое тогда в конструкции атриума, под воздействием дождя и снега кололось, трескалось, и в результате пропускало влагу в помещение. Стеклянные крыши покрывались конденсатом и теряли товарный вид после нескольких месяцев эксплуатации.

В компании Knight Frank считают, что, выбирая между концепциями строительства обычного строения и здания с атриумом, при подходящих характеристиках участка и планируемой глубине здания не менее 25 м атриум, несомненно, предпочтительнее. Однако сравнивать уровни инвестиций между обычным проектом и атриумом практически невозможно. Все зависит от конкретного объекта. К сложной форме атриума с множеством скатов, уклонов архитекторы обращаются в том случае, если стоит задача особо обозначить здание, сделать его акцентом, доминантой застройки. Такая архитектурная концепция в основном используется при строительстве трех типов зданий: бизнес-центров, торговых центров и отелей. Конструктивная типология атриума — самая широкая, а различия — в геометрии, ориентации и зонировании помещений. Атриум может иметь прямое сообщение с помещениями, расположенными на этажах здания, или быть полностью изолированным, иногда атриум образует своеобразный световой колодец для прилегающих помещений, от которых он отделен окнами. Как правило, перекрытия современных атриумов прозрачные. Эффект естественного освещения интерьера здания достигается за счет легких несущих металлоконструкций и правильно заданных оптических свойств светопрозрачного материала, используемого при изготовлении стеклопакетов.

Профессионалов в этой области в России не так много, и, учитывая западное происхождение этого архитектурного стиля, консультанты рынка недвижимости рекомендуют застройщикам обращаться за помощью в ведущие транснациональные компании с устойчивой репутацией. “Возведение атриумов — очень специфический вид строительства, и немногие компании, даже в мировом масштабе, имеют необходимый опыт, — говорит Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank. — Кроме того, необходимо учитывать климатические условия нашей страны. Это означает, что консультант должен предусмотреть опыт строительства атриумов в городах, находящихся по крайней мере на тех же широтах, что и Москва, например Торонто. В противном случае возрастут издержки при строительстве и дальнейшей эксплуатации здания”.

Целесообразность строительства именно атриума обусловлена архитектурными особенностями, позволяющими уменьшить толщину стен здания, что, в свою очередь, дает возможность увеличить общую полезную площадь и, соответственно, повысить рентабельность имеющихся квадратных метров. Кроме того, атриум позволяет максимально эффективно и удобно расположить общественные зоны того или иного здания. По мнению Михаила Геца, начальника отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, атриумы — это сложные и дорогие в проектировании и строительстве элементы архитектуры зданий. Они значительно удорожают проекты, но одновременно очень востребованы в современном строительстве коммерческих зданий.

Арифметика атриума

Во многих зданиях, построенных в последние годы, применяют буферный эффект, или принцип двойного ограждения. Промежуток между стенами воздушного пространства атриума летом используется для принудительной циркуляции воздуха. По мнению специалистов, летний перегрев можно легко устранить с помощью теневых тентов, встроенных в крышу и южную стену, и устройством вентиляции.

Это связано с тем, что возводятся большие по площади объекты, расстояние между несущими колоннами велико настолько, что трудно соблюсти нормы освещенности внутри здания. Плюс ко всему такие объемные строения требуют внесения изящных элементов как во внешнюю архитектуру, так и во внутренний интерьер. Верхний свет, который обеспечивает атриум, позволяет эффективно использовать срединную часть зданий без круглосуточного искусственного освещения, а также организует пространство для использования его под кафе, ресторан, лобби и проч. При строительстве атриумов, объединяющих несколько зданий в единый комплекс, суммарная площадь стен больше, чем кровли над домами, а образующаяся воздушная подушка надежно держит тепло.

Наличие атриума в здании не является составляющей, напрямую оказывающей влияние на его коммерческую успешность, однако, по мнению специалистов компании Blackwood, атриумы придают более высокий статус объекту, добавляют престиж. По словам Патрушева, расположение офисов или торговых помещений по периметру создает для посетителей прекрасные характеристики, которые позволяют иметь постоянный визуальный контакт не только на своем уровне, но и на других уровнях, весьма необходимый, чтобы ориентироваться среди увеселительных объектов, ресторанов быстрого питания, торговых точек. Площадь под атриумом, являясь одной из самых престижных частей торгового комплекса, всегда востребована арендаторами, представляющими дорогие бутики. И неудивительно, что в зоне атриума площадь сдается на 15-25% дороже, чем в остальной части торгового комплекса. Выход в атриумную часть здания имеют самые престижные зарубежные торговые марки в универмагах ГУМ, Петровский пассаж, Смоленский пассаж.

Коммерческая составляющая

Самые известные столичные атриумы

По мнению Виктории Бекасовой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, атриумы в офисных зданиях чаще несут функциональную, чем эстетическую нагрузку. Как правило, строительство атриума диктуется экономической целесообразностью, так как атриум дорого не только построить, но и эксплуатировать. Девелопер принимает решение о необходимости организации атриума в том случае, когда из-за особенностей планировки (большая глубина этажа) здания часть помещений в центре этажа не получает естественного освещения, что может отрицательно сказаться на сдаче таких помещений в аренду.

Трехсветный атриум служит украшением торгового центра на Рублевском шоссе, 4 Под него отдана дворовая часть нового здания Большого театра. Атриумы являются украшением административных зданий. Примером может служить офисный комплекс Департамента инвестиционных программ строительства города на ул. Воздвиженке. В деловом центре, что на Новинском бульваре, 31, атриум является главным элементом здания, с учетом которого спроектированы площади как торговых, так и офисных помещений. “Международная” — первая в Москве гостиница-атриум.

В столице насчитывается не один десяток коммерческих объектов с атриумами. Некоторые из них, такие как ГУМ, Гостиный двор, Петровский пассаж, существуют не первое столетие, однако их атриумы пережили второе рождение уже после реконструкции. Хоть и небольшой, но запоминающийся атриум находится в торгово-развлекательном комплексе “Охотный Ряд”. Он представляет собой купол, на внешний свод которого нанесено изображение карты Северного полушария. Купол делает один оборот за сутки и указывает время в крупнейших городах полушария. Огромный атриум построен над торговым комплексом на площади Курского вокзала. Стеклянное сооружение настолько удачно вписалось в архитектуру комплекса, что торговый ряд был назван просто “Атриум”.

В Москве, в районе Строгино, появится первый жилой комплекс, украшенный атриумами. В жилом комплексе “Янтарный город” семь атриумов высотой по 12 м будут располагаться в двух 29-этажных домах через каждые четыре этажа.

Удачный архитектурный элемент используется и в новых проектах. Так, атриум соединит старый и новый корпуса Музыкального театра им. Станиславского и Немировича-Данченко, возводимого на Большой Дмитровке. Предполагается, что на месте намеченной под снос гостиницы “Россия” будет построен отель, в котором двор будет под атриум. Атриумом предполагается украсить правительственное здание в “Москва-Сити”. В соответствии с проектом здание будет расчленено атриумами через каждые восемь этажей с четырьмя вертолетными площадками в верхней части.



Главная --> Публикации