Главная --> Публикации --> Гараж-народу! Доходное хобби Инвесторы разогреют подмосковье Москва дебиторам верит Неприличное поведение рынка жилья пока не меняется

Уже совершенно очевидно, что финансовые и бизнес-структуры стали активными игроками на рынке коммерческой недвижимости, который считается одним из самых стабильных и выгодных для крупных инвестиций. По словам Юлии Никуличевой, аналитика компании Jones Lang LaSalle, без участия банков не обходится практически ни один проект строительства офисных или торговых центров. Неудивительно, что в результате «кризиса доверия» в банковской системе, разразившегося после отзыва лицензии у Содбизнесбанка, рынок коммерческой недвижимости охватила паника. Почти все СМИ единогласно решили, что проблемы с банками в первую очередь повлияют на сектор коммерческой недвижимости как наиболее зависимый от кредитных операций.

За последние несколько лет не только жилая, но и коммерческая недвижимость превратилась в высокодоходный инструмент инвестирования для различных компаний и финансовых институтов. Доходность по вложениям в различные секторы коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, склады) в среднем составляет 12–17% годовых, что в несколько раз превышает доходность по банковским вкладам. Кроме того, сдаваемая в аренду коммерческая недвижимость гарантирует инвестору стабильный доход в течение длительного времени. Так, например, в период с 2000 года ставки аренды на офисы класса А выросли на 18%, класса В — на 7,5%. Цены на офисные площади в течение последних нескольких лет тоже демонстрировали существенный рост. По сравнению в 2001 годом цена продажи 1 кв. м класса А выросла в среднем на 55–70%, класса В — на 50–55%.

Заместитель генерального директора компании Jones Lang LaSalle Дмитрий Васютинский считает, что повышение кредитных ставок является временным явлением, которое не может затронуть все банки. Отчасти повышение ставок кредитования связано с панической реакцией банков или их желанием заработать на ситуации. Если инвестор уверен в своем проекте, то он продолжит его реализацию, несмотря на увеличившиеся проценты по кредиту. В крайнем случае владельцы коммерческой недвижимости повысят ставки аренды площадей или будут вынуждены пересмотреть концепцию торговых и бизнес-центров. Наиболее вероятным вариантом развития событий Д. Васютинский считает ускоренное развитие паевых инвестиционных фондов недвижимости (ПИФН).
Такая точка зрения действительно выглядит наиболее обоснованной. Место банков в сфере кредитования строительных проектов давно пытаются занять ПИФН. До сих пор застройщики без особого энтузиазма встречали их предложения о сотрудничестве, поскольку таким фондам нужны не фиксированные процентные платежи, а участие в распределении прибылей. Теперь, в свете возникших проблем с получением кредитов, которые существенно усложнили девелоперам доступ к сравнительно недорогим источникам банковского финансирования, ситуация может кардинально измениться. Ведь, сотрудничая на различных условиях с ПИФН, девелоперы смогут получить финансовые ресурсы, а пайщики фондов — приличный доход за счет роста стоимости недвижимости, а также арендных ставок. Кроме того, совместная деятельность с ПИФН способствует перераспределению рисков застройщиков, поскольку при использовании этой схемы девелопер по сути делит свои риски с пайщиками-инвесторами фонда.

Как кредитные ставки лягут
Эксперты сходятся во мнении, что главное негативное последствие банковского кризиса — повышение ставок кредитования. Банки один за другим начнут испытывать затруднения с ликвидностью и менее охотно давать кредиты девелоперам, ужесточая кредитную политику. Вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев заявил, что напряженность в банковском секторе может привести к подорожанию банковских кредитов на 2–3%. Риэлторы почти сразу принялись рассказывать «страшные истории» о банках, которые повысили ставки кредитования в 1,5 раза. Однако названия хотя бы одного банка, принявшего подобное решение, никто приводить не стал.
Приостановка кредитования масштабных проектов в области недвижимости может привести к «заморозке» строящихся объектов и их дальнейшей продаже по демпинговым ценам. Из-за увеличения кредитных ставок многие владельцы офисных и торговых центров предпочтут продать свою собственность, включая эксплуатируемые здания, недостроенные объекты и инвестконтракты. При этом участники рынка считают, что объекты будут продаваться по ценам значительно ниже рыночных.

Демпинга не будет
Почему вдруг решили, что коммерческая недвижимость пострадает от банковского кризиса больше рынка жилья? По мнению ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, банки все же могут начать продавать свою недвижимость, но отнюдь не по заниженным ценам. Многие крупные девелоперы сейчас выставляют свои заявки и ждут, кто первым поддастся панике и начнет продавать интересные объекты. «Потенциальные покупатели готовы приобретать коммерческую недвижимость по рыночным ценам, а при нынешнем дефиците офисных площадей покупатель найдется даже на недофинансированный объект», — считает М. Жуликов. Таким образом, появление на рынке выгодных предложений не приведет к снижению стоимости объектов и будет сразу компенсировано стабильным спросом на коммерческую недвижимость в Москве.
«Я уверен, что инвестпродажи уже происходят», — говорит управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец. Появившиеся на рынке новые предложения будут представлять собой не что иное, как закономерное избавление компаний от непрофильных активов. По мнению экспертов компании Colliers International, именно случайные игроки в первую очередь поддадутся панике и начнут избавляться от недвижимости, стабильность и прибыльность операций с которой была поставлена под вопрос.

Недвижимость как балласт
Следующий возможный вариант того, что будет происходить на рынке, состоит в том, что банки параллельно с повышением ставок по кредитам сами начнут распродажу имеющихся объектов недвижимости, пытаясь создать запас ликвидности. Это приведет к выбросу на рынок дешевых предложений и серьезному (на 15–20%) снижению цен.
Так, по словам председателя совета директоров компании МИАН Александра Сенаторова, компания «МИАН-Девелопмент» за полтора месяца банковского кризиса в России смогла увеличить активы под своим управлением в 1,5 раза. Рост активов произошел за счет покупки инвестконтрактов, что является, по мнению специалистов, косвенным подтверждением случившейся распродажи недвижимости банками.
По некоторым, наиболее оптимистичным данным, банковские вложения в недвижимость достигают $6 млрд. Самих объектов у банков немного, но количество проектов, в которых участвовали банки, оценить практически невозможно. Как правило, у банков недостаточно собственных средств для обеспечения полного инвестирования. Поэтому чаще всего на реализацию соответствующих проектов коммерческой недвижимости направляются средства частных вкладчиков. Таким образом, возникает двойной риск. Внезапный отток вкладов, вызванный ожиданием банковского кризиса, который может произойти в любой момент, также может заставить банки в спешном порядке избавляться от купленных и инвестируемых за счет привлеченных средств объектов.
По мнению экспертов компании Colliers International, кризис затронул лишь те российские банки, которые практически не занимались финансированием крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Основными игроками на этом рынке являются Сбербанк России и Москоммерцбанк в проектном финансировании, а также Райффайзенбанк и Международный московский банк в инвестиционном финансировании. По словам Д. Васютинского, Райффайзенбанк, Сбербанк, Внешторгбанк скорее всего не прекратят кредитование и не изменят свои ставки. Это касается и строительства торговых площадей, львиную долю которого финансировал Сбербанк России, абсолютно защищенный от кризиса (по понятным и не требующим дополнительных объяснений причинам). Более того, некоторые из указанных банков увидели возможность увеличения своего бизнеса путем захвата большей доли рынка.
Анонсируемое посткризисное увеличение объема предложения коммерческой недвижимости большинство аналитиков считают надуманным. «Подтвержденной информации о распродаже банками объектов коммерческой недвижимости у нас нет. Слухи об этом, а также о «падении» рынка представляются нам безосновательными», — говорит инвестиционный аналитик компании Colliers International Азамат Кумыков.
Как это ни парадоксально, но ситуация развивается диаметрально противоположным образом: еще никогда рынок не видел такого большого числа инвесторов и такого дефицита инвестиционного продукта.
По мнению ряда экспертов, число банков, активно занимающихся кредитованием строительных проектов и рефинансированием недвижимости, в ближайшее время увеличится. Например, уже приступают к работе эстонский Hansa Bank и немецкий Hypo Real Estate. Немецкий «Дойчебанк» проявляет интерес к торгам на право строительства трех высотных домов, возводимых в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Все это приведет к росту конкуренции в банковском секторе, падению ставок кредитования и улучшению прочих условий финансирования.

Продавать объекты придется тем, кто практиковал рефинансирование, т. е. получал кредиты в нескольких банках. «Произойдет перераспределение рынка в пользу крупных банков и профессиональных инвесторов», — утверждает аналитик компании Colliers International Олег Мышкин. Поэтому кризис спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли-продажи недвижимости и — в долгосрочной перспективе — приток инвестиций в строительство новых объектов.
Есть еще один немаловажный фактор, препятствующий срочной продаже коммерческой недвижимости: реализация крупных объектов сопряжена со значительными временными затратами. «Легче продать другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости», — считает М. Жуликов.
В любом случае ситуация на рынке коммерческой недвижимости прояснится только к осени. Многое будет зависеть от активности новых покупателей, готовых вкладывать десятки миллионов долларов в торговые и офисные центры.

Каждый третий россиянин готов вложить свои средства в недвижимость
Вкладывать сбережения в недвижимость предпочитают 37% россиян, свидетельствуют данные опроса, проведенного фондом «Общественное мнение».
Как отмечают социологи, за последние два года совет переводить сбережения в валюту (в долларах и евро) занимает второе место по частоте упоминаний, однако стал значительно менее популярным (в 2002 году — 36%, сейчас — 22%).
Среди россиян вырос уровень доверия к Сбербанку, а также к наличному российскому рублю. Если в 2002 году 15% россиян советовали хранить деньги в Сбербанке, то сейчас об этом говорит уже каждый пятый (22%). Держать деньги в рублях советуют 17% (в 2002 году — 7%), а вкладывать в покупку земли — 12%.
Кроме того, 6% опрошенных считают, что лучше всего приобретать драгоценности, 4% — золотые слитки, столько же респондентов (4%) советуют держать деньги в иностранном банке за границей, 3% — приобретать акции российских предприятий, 2% — покупать золотые монеты, по 2% — держать деньги в иностранном банке в России и отечественных коммерческих банках, столько же предпочитают приобретать произведения искусства, антиквариат, 1% — государственные облигации.
При этом заметно увеличилась доля затруднившихся ответить, в какой форме надежнее хранить сбережения, сегодня их число составляет пятую часть всех опрошенных (20%), в то время как в 2002 году их было 13%.
Социологи также отметили, что ответы молодых и пожилых россиян заметно различаются. Так, если респонденты моложе 35 лет особенно часто советуют вкладывать деньги в недвижимость (49%), держать в долларах и евро (29%), класть в Сбербанк (19%) или приобретать земельный участок, вкладывать в землю (18%), то у россиян старше 55 лет наибольшее доверие вызывают Сбербанк (28%), вложения в недвижимость и наличные рубли (по 19%).
Всероссийское исследование проводилось в июле 2004 года, в нем приняли участие 1500 человек.

Побольше бы таких «кризисов»!
Получается, что сложившаяся ситуация только на пользу рынку. Если бы не одно «но». В данный момент рынок недвижимости находится на серьезной развилке. Выбор во многом будет зависеть от происходящего в банковском секторе. Если банковский кризис перерастет в кризис общеэкономический, то с начала осени возможно заметное снижение цен на недвижимость подобно сценарию 1998 года.
В 1997 и 1998 (1-е полугодие) годах цены на коммерческую недвижимость в Москве составляли $750–850 за 1 кв. м. Кризис, кстати, совпал с насыщением рынка высококачественными офисными площадями и с пиком цен. Подобная ситуация наблюдается и теперь. Ведь в 1998 году на рынок было выброшено рекордное количество готовых к эксплуатации офисных площадей — порядка 190 тыс. кв. м.
Спрос на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997–1998 годах, натолкнулся на медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года увеличилось за счет площадей, до этого использовавшихся российскими инвесторами в собственных целях. И цены пошли вниз. В самом начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади «западного стандарта» составлял примерно $600 за 1 кв. м, т. е. уменьшился на 25%.
Думается, что аналогии с динамикой ситуации в текущем году выстраиваются достаточно просто. Однако есть факторы, которые позволяют говорить о том, что такой сценарий маловероятен. Рынок недвижимости раньше других сфер бизнеса реагирует на изменение стоимости денег. С одной стороны, увеличение процентных ставок и рост денежной массы заставят инвесторов отказаться от вложений, что приведет к снижению спроса на недвижимость. Начатые проекты строительства будут заморожены, но не остановлены. Со временем на рынке появятся новые объекты, которые вкупе со старыми существенно увеличат предложение.
Поэтому можно смело утверждать, что диспропорции между спросом и предложением в ближайшее время не будет. Причиной тому — российская экономика с ее бешено растущим объемом денежной массы и товарооборота, которые сгладят любые колебания на рынке недвижимости. Кроме того, часть денег, инвестируемых в недвижимость, привлекается с экспортных сырьевых рынков. «В течение двух последних лет рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами, а внутренние практически не влияют на него, — утверждает аналитик компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник, — одним из определяющих факторов являются цены на нефть, а сегодня все аналитики нефтяного рынка предсказывают рекордные цены. Следовательно, основной повышающий инструмент цен на рынке жилья сохраняется и усилит свое влияние».

Что за цыплята вырастут к осени?
Но все же очевидно, что объем финансирования банками рынка коммерческой недвижимости существенно снизится. Банки, ранее щедро кредитовавшие застройщиков, потому что видели в них надежных и доходных клиентов, теперь вынуждены разбираться с обеспокоенными частными вкладчиками и контрагентами. Вопрос финансирования строительных проектов отодвинулся для них на второй план.
По словам А. Годованца, хотя банковский кризис и признан практически локализованным, в настоящее время многие банки приостановили рассмотрение вопросов по инвестированию строительных проектов. Отток вкладчиков тоже влияет на проектное финансирование: банки участвуют в проектах чаще в качестве соинвесторов, поэтому на реализацию девелоперских проектов направляются средства частных вкладчиков.
«Если раньше все проекты раскупались на стадии котлована, то теперь ни банки, ни инвесторы не спешат делать такие приобретения», — говорит аналитик ИК «Проспект» Игорь Лаврущенко. Есть вероятность, что уменьшение спроса может привести к снижению цен на недостроенные объекты. Дело в том, что владельцы и инвесторы коммерческой недвижимости — это в большинстве своем юридические лица, у которых больше возможностей инвестировать деньги, полученные от продажи своих объектов. На рынке жилья покупатели могут выбирать только между двумя инструментами — банками и недвижимостью, на рынке коммерческой недвижимости нет такой «перестраховки». Однако И. Лаврущенко уверен, что так поступят только непрофессиональные игроки рынка.
Наиболее серьезные проблемы могут возникнуть у объектов без детально разработанной концепции. Например, при отказе банка финансировать тот или иной проект девелоперу придется искать финансирование в другом банке, а если проект не имеет серьезных расчетов, получить кредит будет проблематично. Многие специалисты отмечают, что теперь банки стали подходить к выбору кредитуемых девелоперских проектов с большей осторожностью, хотя до так называемого банковского кризиса вкладывались в достаточно рискованные и сомнительные проекты. Именно у таких строительных проектов возникнут сейчас трудности при финансировании.
Итак, можно утверждать, что прошедший кризис будет способствовать приходу на рынок профессиональных управляющих торговыми центрами и уходу с него «случайных» инвесторов. Чем не положительный эффект?

Сергей МОДЕСТОВ
Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— На данный момент на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается каких-либо негативных последствий ситуации, сложившейся в банковской сфере. Отчасти это объясняется тем, что сейчас — пора отпусков и наблюдается традиционное снижение деловой активности. Окончательные итоги можно будет подвести только в середине сентября.
В целом строительство довольно большого процента объектов коммерческой недвижимости связано с финансированием за счет кредитных средств. В случае, если кредитование будет прекращено, приостановятся работы как по уже открытым площадкам, так и по планируемым проектам. Перед девелоперами в подобной ситуации могут возникнуть две проблемы: отсутствие кредитного финансирования и рефинансирования, поскольку возникнут проблемы с реализацией объектов: основной процент коммерческих площадей приобретается либо арендуется с привлечением заемных средств.
Кроме того, следует отметить, что прекращение кредитования банками скажется и на планах по развитию многих компаний, которые также пользуются банковскими кредитами. Они будут либо отказываться от планов по расширению сети своих офисов, либо сокращать их количество. Сокращение спроса и увеличение за счет этого предложения может привести к стабилизации либо даже к некоторому снижению цен на 10–15%.
Что касается западных фирм, которые являются на рынке коммерческой недвижимости основным целевым сегментом, то они тоже ждут разрешения ситуации в банковской сфере и в связи с этим откладывают решения по приобретению или аренде объектов на два-три месяца.
В Москве ужесточаются требования к владельцам и нанимателям жилья. Вчера столичные депутаты приняли закон о переустройстве квартир, который, по сути, запрещает любые перепланировки. Самое суровое наказание за нарушение закона - лишение прав собственности на квартиру и выселение через суд. Это касается и тех владельцев квартир, которые сделали перепланировку несколько лет назад, но не имеют на это разрешения. Единственный выход для них - провести согласование "задним числом", что обойдется в несколько раз дороже, чем сам проект перепланировки.

Константин КОВАЛЕВ
Управляющий партнер компании Blackwood:
— Если говорить о коммерческой недвижимости, то банковский кризис может отразиться прежде всего на объектах незавершенного строительства. Много средних банков пострадало от кризиса, а именно они были активны в приобретении площадок под застройку, инвестировали в строительство, занимались девелопментом. В связи с кризисом им будет трудно продолжать финансирование, что повлечет за собой долгострой, а строительство некоторых объектов вообще может быть заморожено. Как правило, такие банки финансировали строительство офисных комплексов площадью до 10–15 тыс. кв. м. Видимо, некоторые банки выставят несколько объектов на продажу, что позволит другим участникам рынка приобрести проекты с удачным месторасположением, которые, как правило, находятся в остром дефиците. Таким образом, банковский кризис спровоцирует перестановку сил на рынке недвижимости. В части жилой недвижимости ситуация схожая: банки, ослабленные кризисом, будут приостанавливать строительство объектов из-за недостаточного финансирования или продавать незавершенное строительство.

Упрощенная схема выглядит так. Сначала надо найти профессионального архитектора, который разработает проект, и составить с ним договор о его профессиональной ответственности. Затем следует ознакомить со своими планами управдома и заручиться согласием соседей. Потом сдать проект на экспертизу в жилищную инспекцию, предварительно застраховав свою ответственность перед третьими лицами за возможные последствия строительных работ. Кроме того, надо подписать бумагу о том, что вы не будете препятствовать приходу гостей в лице жилищного инспектора, управдома и представителя ЖЭКа.

'Мы максимально упростили процедуру'
Вчера Мосгордума приняла закон 'О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города', который ограничивает свободу собственников квартир и запрещает любые несанкционированные перепланировки. При этом, как уверяет начальник Государственной жилищной инспекции Москвы Александр Стражников, процесс согласования незначительных перепланировок (установка стеклопакетов или дополнительных антресолей, застекление лоджий, перенос межкомнатных дверей, снос некапитальных стен) будет упрощен.

«Раньше, чтобы согласовать проект перепланировки, приходилось тратить до девяти месяцев. Сейчас мы максимально упростили процедуру», - с гордостью объявил Александр Стражников.

Примерно через месяц жилищная инспекция вынесет свой вердикт.

Новый закон также требует, чтобы проект переустройства инженерной системы квартиры предусматривал техническое решение по увеличению энергонагрузки.

'Никакие изменения не должны становиться источником неприятностей'
При переустройстве квартир в многоэтажках закон запрещает объединять лоджии и балконы с комнатами путем разборки наружных стен; переносить отопительные приборы на лоджии и балконы; объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой перекрытий между этажами. Нельзя увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений. Запрещено делать проемы в несущих стенах.

Вплоть до выселения
В новом законе действительно прописаны меры наказания по отношению к тем, кто сделал перепланировку без разрешения уполномоченных органов. Если проверяющие заметят нарушения (поводом для посещения жилья может стать жалоба соседей), владелец квартиры будет оштрафован на 20-25 МРОТ (сегодня это 2000-2500 рублей) и ему предложат вернуть квартире первоначальный вид. В том случае, если он не пустит на порог непрошеных гостей, последствия будут куда более серьезными.

По словам Александра Стражникова, новый закон 'не запрещает воплощение в жизнь архитектурных и дизайнерских фантазий, но никакие изменения не должны становиться источником неприятностей'. Для пущей убедительности он рассказал: 'Вот, например, сегодня мы возбудили уголовное дело и собираемся через суд лишить права собственности квартиросъемщика, который разместил туалет над кухней соседа с нижнего этажа'.

Расценки на согласования вырастут
На самом деле с принятием этого закона мало что изменилось: компании, которые специализируются на согласовании проектов перепланировки, все равно останутся на рынке. Правда, если раньше их услуги стоили порядка 1000-3000 долларов, то теперь расценки вырастут минимум в 2 раза. При этом москвичи, которые по каким-либо причинам не купили квартиру свободной планировки (на них закон не распространяется), будут вынуждены платить деньги либо посредническим фирмам, либо тем, от кого зависит добро на перепланировку.

Дело в том, что депутаты учли пожелания Юрия Лужкова, высказанные им 2 марта на заседании правительства Москвы, о привлечении к расследованию подобных случаев прокуратуры. В законе появился пункт, разрешающий представителям жилищной инспекции обращаться в суд с исками о продаже квартир с публичных торгов. Что касается нанимателей жилья, то с ними будут расторгать договор найма и выселять из квартир.

«Сейчас растет число потенциальных покупателей, которые хотели бы иметь дачу со всем набором городских удобств, на охраняемой территории, но по более низким ценам по сравнению с загородным домом для постоянного проживания, – говорит Наталья Пейсикова, руководитель отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty. – Дачи нужны людям, ведущим активный образ жизни в городе или имеющим детей-подростков, желающих проводить время со сверстниками».

Собственный дом с участком за городом всегда воспринимался как оазис тишины и покоя, куда можно вырваться на week-end, забыться, отдохнуть от шумного мегаполиса. Сейчас столица прирастает пригородом, и дорогие коттеджи становятся постоянным местом жительства. Но все возвращается на круги своя, и даже покупатели загородного жилья не хотят изменять многолетним российским традициям дачной жизни, задумываясь о собственной резиденции у «большой воды» или леса. А аналитики в последнее время всерьез говорят о том, что на рынке не хватает дач.

Некоторые аналитики уверены, что дачное жилье по определению не должно быть самого высокого класса, потому что принципиально отличается от загородного коттеджа как раз более низкой ценой: от $100 до 500 тыс. К тому же, экономически выгоднее на небольшом участке строить поселок из большого количества домов без претензий на класс de luxe, чем возводить загородную «элиту». Анатолий Балашов, например, провел аналогию с застройкой столичных районов домами массовых серий и элитным жильем. Но пока загородные дома, которые имели бы атрибуты дачи, на рынке в дефиците. Ксения Соломатина, главный архитектор компании GVA Sawyer, так охарактеризовала теперешний подход к дачной культуре: «Дачные предложения очень однообразны. Это, скорее, об-несенные глухими заборами дома-крепости, которые, даже объединенные условно в один поселок, не сочетаются друг с другом по стилю. Это не то место отдыха, где люди могли бы ходить друг к другу в гости, устраивать пикники и соревнования по волейболу».

Тем не менее, сегмент дорогого дачного жилья почти не развит. Директор отдела загородной недвижимости компании «Кирсанова-риэлти» Анатолий Балашов замечает, что на загородном рынке Подмосковья идут процессы, которые во всем мире уже завершены, а именно: формируется пригород. Такой мегаполис, как Москва в обозримом будущем будет окружен 10–15-километровым поясом поселков из частных домов. По мере его застройки возникнет и уже возникает потребность в дальних дачах различного класса, в первую очередь элитного. Причем предложения в элитном секторе будут единичны.

Однако главное для дачи не только архитектурное исполнение и качество дома, но и возможность развлечений, причем в любое время года. Зимой – горные и беговые лыжи, коньки, снегоход, подледный лов, летом – велосипед, теннис, рыбалка, охота. Из обширной инфраструктуры, принятой обычно в загородных поселках, здесь уместны кафе и бассейн. «Немаловажна для дачи и экология. На второе место я поставил бы водоем. И, наконец, безопасность. Ведь под дачей подразумевается дом непостоянного проживания», – полагает Анатолий Балашов.

По представлению специалистов рынка, в идеале дачей может быть небольшой дом у воды или рядом с лесом, площадью от 100 до 350 кв.м, с живописным участком соток на 1 Хорошо, если дом будет выполнен из традиционного материала – дерева. Здесь экологический стиль приветствуется как никакой другой. Хотя допустимы и панельные «сэндвичи». При этом дома, как уже говорилось, должны иметь все инженерные коммуникации и хорошие подъездные пути.

Классический пример дачного поселка – «Паншер» на Рублевке, близ Николиной Горы. Он состоит из шести деревянных домов, площадью чуть более 200 кв.м. У каждого дома есть настоящая русская баня. Словом, все в лучших традициях дачной жизни, что для современного рынка редкость. И дома там, которые, конечно, давно проданы, стоили в разумных пределах: не больше полумиллиона долларов.

Справедливости ради стоит сказать, что дачи на подмосковном рынке хоть и бедно, но все же представлены. Специалисты относят к дачному поселок «Антея» по Пятницкому шоссе, поселок «Мамошино» по Новой Риге, «Ривьеру на Истре». Вообще «Ривьера» – симбиоз поселка и яхт-клуба. Он позиционируется как отличное место для здорового отдыха, причем класса de luxe, поэтому стоимость домов там совсем недачная, но концепция вполне подходит под современное определение дачи. По мнению Ксении Соломатиной, это именно community, где участки разграничены живой изгородью и полупрозрачны. Все постройки выдержаны в одном стиле, что психологически тоже должно сплотить соседей. Объединят жильцов и интересы (яхты, водные виды спорта). Даже забор вокруг территории – это легкая металлическая решетка, которая также будет обсажена деревьями и кустарниками.

Другое дело, что поиск в живописном месте участков для строительства собственного дома-дачи очень сложен. Предложение минимально. Плюс ко всему у продавцов часто есть проблемы с юридической чистотой прав собственности на землю, что еще сужает спектр предложений. Поэтому покупатели скорее будут склоняться именно к дачным поселкам. Кстати, еще и потому, что затраты на содержание собственной дачной резиденции окажутся в несколько раз выше стоимости аналогичных услуг в организованном поселке.

Кстати, невысокая цена на элитные дачи объясняется двумя показателями: достаточной удаленностью от столицы, что для загородного дома для постоянного проживания неприемлемо, и возможностью взять землю в аренду, а не приобретать ее в собственность. По наблюдениям Натальи Пейсиковой, клиенты покупают большие резиденции, которые можно по функциям отнести к дачам, расположенные едва ли не в сотнях километров от Москвы: в районе Завидово, на Иваньковском водохранилище, на берегу Волги. Главное, чтобы там были охотничьи угодья или «большая вода», где можно по-настоящему рыбачить, плавать на яхте и т.п. В таких целях, прогнозируют риэлторы, будут востребованы участки в полусотне и более километрах от столицы по Дмитровскому направлению. Там еще есть места с девственной природой и отличными ландшафтами, а удаленность от Москвы покупателей не смутит. Ведь развитие транспортной инфраструктуры скоро позволит даже из дальнего Подмосковья за 1–1,5 часа добираться в город и обратно. В мире такое время в пути до загородного дома считается нормальным.

Сейчас стали активно строить поселки эконом-класса, отмечает Татьяна Потапова, руководитель отдела загородной недвижимости компании «МиК-Риэлт». Такие поселки как раз лучше всего подходят для дачного строительства. Как правило, все коммуникации проведены, охрана есть, а инфраструктура – это инфраструктура близлежащих домов или баз отдыха. Находятся поселки на расстоянии 30–40 км от Москвы. Для постоянного проживания, возможно, далеко, а для отдыха – идеально, и развлечения в любое время года гарантированы. Под такие поселки застройщики покупают «девственные» участки земли, которые находятся или в лесном массиве или на берегу озера. Здесь главное – хорошее место.

Вообще прогнозы специалистов относительно элитного дачного строительства выглядят оптимистично. Застройщики, говорят аналитики, обратят внимание на узкий пока сегмент, и среди владельцев дорогого жилья появятся дачники в классическом понимании этого слова.

В Америке принято иметь резиденцию, расположенную в живописном месте, где можно проводить летний отпуск, уикенд, прекрасные дни бабьего лета, рождественские каникулы.

Традиции дачной жизни не чужды жителям западных мегаполисов. В Финляндии, например, в 100-300 км от крупных городов, на берегу озер построено много благоустроенных коттеджей. Владельцы либо сдают их на короткий срок – от двух дней до трех недель, – либо сами приезжают отдохнуть туда на уикенд. Некоторые коттеджи объединены в так называемые центры отдыха и имеют минимальную инфраструктуру развлечений: ресторан, прокат лодок. «Обычно коттеджи, даже объединенные в комплексы, не имеют ограды и охраны, но имеют все централизованные коммуникации и службу эксплуатации», – рассказывает Наталья Пейсикова.

Впрочем, риэлторы сейчас выделяют и еще одну группу покупателей недорогих дач. «Есть определенная категория людей, приобретающих дачи для скромного бизнеса, – говорит Екатерина Устинова, генеральный директор компании «Полиграфжилстрой». – Они разводят за городом кур, сажают цветы, чтобы заработать на этом деньги. Причем, такие «дачники» очень часто останавливают свой выбор не на дачных поселках, а на многочисленных подмосковных деревнях, окружающих столицу».

Впрочем, испокон веков это было принято и в нашей стране. И дачи, построенные в Подмосковье в довоенные времена, называемые стародачными местами, и небольшие поселки с участками в шесть соток в садовых товариществах, существуют до сих пор и пользуются постоянным спросом. «Купить недорогую дачу даже в пределах 50–80-километровой зоны столицы, куда можно доехать на электричке, очень сложно, – констатирует начальник департамента загородной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Изабелла Постоловская. – Тем не менее, спрос огромен: в общем количестве покупателей дач желающих купить заветные шесть соток около 35%. Это люди с невысокими доходами, для которых загородный дом – место отдыха, а заодно и способ пропитания. Я имею в виду традиционный огород».

На востоке Подмосковья – по Горьковскому и Носовихинскому шоссе – интерес покупателей вызывают лишь определенные места. Конечно, Салтыковка, район озера Бисерово, Монино. Киевское, Минское, Можайское и Боровское шоссе среди дачных направлений считаются уже не самыми дешевыми. Здесь, в стародачных поселках, предлагаются дома стоимостью до $150 тыс.

Однако даже покупатели дешевого дачного жилья в выборе ориентируются на выгодность вложений своих средств, останавливаясь на наиболее удобных направлениях, а также в перспективе планируют построить на участке добротный, хоть и недорогой дом. Наиболее востребованными из относительно недорогих считаются дачные поселки по Волоколамскому шоссе, в районе Нахабино, Дедовска, Истры, где цена дома на участке в шесть соток составляет около $50 тыс. «Повышенный интерес объясняется хорошей экологией западного направления, удобным транспортным сообщением и возможностью газификации дачных поселков, – считает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». – Впрочем, спрос не ограничивается западом. Ярославское, Калужское и Дмитровское направления тоже в чести, но цены на дома здесь несколько ниже: обычно не выше $20–25 тыс.».

Приобрести дачу в писательском поселке также считается чрезвычайно престижно. Минимальная цена сотки там составляет $10 тыс. В Переделкино, к примеру, предлагаются участки, где стоимость сотки доходит до $20 тыс. Дома находятся в разном состоянии: есть и совсем новые дорогие дачи, и разрушенные. Последние либо принадлежат Литфонду, либо находятся в частном владении, но у хозяев нет денег на ремонт. Причем к продаже эти строения, как и элитные, предлагаются не часто. «В писательских поселках за сезон не больше одного-двух предложений», – говорит Изабелла Постоловская.

Стародачные места аналитики сейчас относят к сегменту дорогих дач. Тенденция последних лет: дачи старые обветшавшие (кое-где сохранились и щитовые) сносятся точечно, а на их месте появляются новые дорогие дома, они, к слову, чаще всего и продаются. Как прогнозируют некоторые риэлторы, стародачные места, постепенно застраиваясь качественным загородным жильем, начнут превращаться в современные коттеджные поселки. Но коснется это только перспективных направлений, к примеру, Ярославского или Калужского, где земля перманентно дорожает. «Поселок Кратово, еще несколько лет назад сплошь состоявший из деревянных домов, сейчас застроен коттеджами, – комментирует Изабелла Постоловская. – В той же Старой Купавне сотка сейчас стоит в среднем $5 тыс.». Старые дачные поселки имеют сложившуюся инфраструктуру, окружены зеленью, чем и привлекают покупателей. Единственный минус – отсутствие охраны.

Однако многие юристы считают, что предполагаемые изменения в новый Жилищный кодекс еще недостаточно доработаны: в действиях их авторов чувствовалось желание успеть к определенному сроку. При анализе нового Жилищного кодекса остановимся именно на тех аспектах, которые могут вызвать проблемы у обычных потребителей.

Относительно дальнейшей судьбы писательских поселков мнения аналитиков расходятся. Кто-то говорит, что, несмотря на престижность, они вряд ли приобретут в будущем вид современных загородных поселков, часть домов все равно сохранится в теперешнем виде, как исторический памятник. Тогда как другие убеждены, что рынок их не пощадит, и писательским поселкам уготована судьба стать элитными.
Уже давно в Государственной Думе на рассмотрении находится пакет законопроектов, посвященных жилищной реформе. Практически все участники рынка высказали о нем свое мнение, в большинстве случаев положительное.

Тенденция вторая. Проект нового ЖК фактически является предупреждением всем ныне проживающим в квартирах. В соответствии с его нормами всех, кто проживает на территории России, условно можно разделить на четыре группы: собственники жилых помещений; те, кто будет снимать помещение на условиях социального найма; пользователи служебных помещений, общежитий и помещений резервного фонда, а также те, кто будет пользоваться помещениями на условиях коммерческого найма.
Что получается? Если человек не работает на каком-то предприятии, которое предоставляет ему служебную квартиру, или не является служащим, который может рассчитывать на служебную квартиру, но при этом доход его семьи выше прожиточного минимума, он будет вынужден арендовать квартиру у государства или муниципалитета по рыночным расценкам.

Тенденция первая. В новом ЖК постоянно подчеркивается важная роль понятий собственности и собственника жилых помещений. Еще раз утверждается право граждан России на жилье и его неприкосновенность. Смущает, правда, тот факт, что в документе употребляется термин «граждане». То есть у «неграждан» подобных прав нет.
Вместе с тем с правами собственности в новом варианте ЖК все не так хорошо, как может показаться на первый взгляд. Любое движение собственника находится под пристальным вниманием органов, к чьей компетенции относятся жилищные вопросы. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, собственнику дают все права полного распоряжения принадлежащим ему имуществом и как бы говорят: «Делай что хочешь: ведь ты собственник!». А с другой — законодательно обкладывают эти права таким количеством запретов и ограничений, нарушения которых при этом караются порой излишне строго, что отбивают у многих собственников какое-либо желание заниматься управлением, а не просто владеть собственной недвижимостью.
Ведь вполне можно понять, когда собственника, к примеру, сурово наказывают за перепланировку, в результате которой может разрушиться дом. Но зачем собственнику такое количество надсмотрщиков за его частной жизнью — непонятно. В чем-то сложившаяся ситуация напоминает монолог героя Аль Пачино из фильма «Адвокат дьявола»: «Смотри, но не трогай; трогай, но не пробуй на вкус; пробуй на вкус, но не смей глотать...» И несчастный собственник прыгает от одного контролирующего органа к другому, встречая на своем пути одни запреты. Возникает вполне резонный вопрос: зачем тогда было так подчеркивать значение собственника и его собственности?

Если доходы семьи меньше прожиточного минимума или не позволяют арендовать жилье, то она имеет право на получение квартиры на условиях социального найма. Вот такой подвох... И теперь, дорогие сограждане, как хотите, так и крутитесь. Государство активно борется против «черной» бухгалтерии, но регулярно создает все новые условия, которые просто вынуждают людей скрывать свои доходы...

Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Во-первых, учитывая ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, проектом кодекса предусматривается, что право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин. Малоимущим является гражданин, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (признанных малоимущими, а также иных категорий граждан, определенных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации) в жилых помещениях.
Во-вторых, проектом кодекса предполагается установить порядок постановки на учет и предоставления жилых помещений по договору социального найма только в отношении граждан, признанных малоимущими. При этом существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект кодекса исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев и имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке. Другим категориям граждан, установленных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, предоставление жилых помещений по договору социального найма предполагается осуществлять в порядке, предусмотренном соответственно указанными федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
Изменения проекта кодекса также связаны:
— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается после решения о предоставлении этого помещения;
— с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям проекта кодекса, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в проекте кодекса отсутствуют, поскольку таковые «поглощаются» институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.
Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР выделены в отдельную главу.
Согласно проекту кодекса, договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока. Впервые в новом кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.

Тенденция четвертая. Вообще в новом ЖК содержится явно излишнее количество нововведений. Причем не совсем ясно: то ли разработчики постарались сделать кодекс наиболее универсальным, то ли просто решили сначала его принять, а потом разобраться. Зачем, к примеру, было включать в проект нормы по перепланировкам, оговаривая при этом, что федеральные и региональные органы власти имеют право на разработку собственных норм? И это не единичный случай — новый ЖК наделяет местные органы власти гораздо большими, чем ранее, полномочиями.
Проект включает в себя также нормы, регулирующие большинство вопросов, связанных с ЖСК и ТСЖ. Две такие непростые области жилищных правоотношений изложены на 20 страницах нового ЖК. По объему получается приблизительно десятая часть работающего Закона «О товариществах собственников жилья». Что, ситуация кардинально изменилась и больше никаких проблем в области регистрации и жизнедеятельности ТСЖ не существует? Либо законодатели считают, что качественно предлагаемый новый вариант трактовки порядка работы ТСЖ на порядок превосходит существовавший до сих пор вариант? Неужели у нас действительно научились переводить количество в качество?
Кстати, к вопросу о количестве. Что собой представляет пояснительная записка к ЖК? Как и положено, эта записка кратко передает все, о чем рассказывает сам проект на 70 страницах. Впрочем, самое интересное содержится в финальных строчках, где предлагается за ненадобностью отменить ряд законов, в частности Закон «О приватизации». Причем сам закон будет отменен, но его нормы будут действовать, как и прежде. Правда, только для тех, кто до его отмены был гражданином России. То есть если проект примут в декабре 2004 года, а вы станете гражданином России в январе 2005 года, то не видать вам бесплатной приватизации.

Тенденция третья. Новый проект неожиданно стал средством пропаганды в борьбе за всеобщую приватизацию жилья. Чего стоит норма, в соответствии с которой собственник одной комнаты в коммунальной квартире не имеет преимущественного права покупки, если его сосед надумал продавать свою комнату. Еще один непраздный вопрос: что будет после происходящего бурными темпами (из-за законодательно вводимого ограничения сроков приватизации) роста числа собственников? Резкое увеличение поступлений в бюджет? Тихая, мирная жизнь или очередная охота на ведьм? Кто даст гарантию, что собственнику не придется платить непомерные налоги за его однокомнатную «хрущобу» после ожидаемого введения изменений в налогообложение недвижимости? А такое развитие событий возможно. Вот и задумаешься: то ли радоваться нововведениям, то ли бояться их.



Главная --> Публикации