Главная --> Публикации --> Престиж под колпаком Прыжки через загогулину Градостроение и настроение Ипотека: почему осторожны банкиры? Правительство не хочет делиться "ипотечными" деньгами

Напомним, что на прошлой неделе разразился скандал. Было обнародовано некое письмо налоговой службы для внутреннего пользования, которым предписывалось граждан, сдающих в аренду квартиры, причислить к индивидуальным предпринимателям. А это значило, что люди, которые не зарегистрированы как ПБОЮЛы, но официально оформили аренду и платили с вырученных денег 13 процентов подоходного налога, теперь будут вынуждены заплатить 18-процентный налог на добавленную стоимость. Получалось, выиграли только те, кто позаботился о статусе предпринимателя (они платят налог по упрощенной схеме, которая не превышает 6 процентов от выручки). Для тех же, кто сдает квартиры "вчерную", не оформляя никаких договоров, наступали не лучшие дни. Налоговым службам предписывалось якобы, доказать в суде их незаконную предпринимательскую деятельность со всеми вытекающими последствиями. Во всяком случае новую инициативу мытарей руководитель комитета по налогообложению и фискальной политике общественного движения малого предпринимательства "ОПОРА" Александр Паперно прокомментировал так: "Документ составлен настолько казуистически, что, боюсь, гражданам придется прибегать к услугам юристов большой квалификации".

Те, кто зарабатывает на аренде квартир, могут спать спокойно. Вчера пресс-служба Федеральной налоговой службы (ФНС) срочно собрала пресс-конференцию, на которой руководители департаментов постарались "загасить" квартирный скандал, который вот уже неделю не сходит со страниц центральных СМИ. Оказывается, никто не собирается причислять граждан, сдающих квартиры, к мелким предпринимателям.

Однако, судя по словам Надежды Чамкиной, налоговая служба не поддержала инициаторов и встала на защиту людей. Предложение заняться выявлением "подпольных" арендодателей и с помощью суда доказать признаки их предпринимательской деятельности со всеми вытекающими последствиями не относятся к обычным людям. "Мы не говорили о сдаче жилья, мы говорили об аренде имущества", - уточнила Надежда Чамкина.

Руководитель департамента косвенных налогов Федеральной налоговой службы Надежда Чамкина подтвердила, что наделавший столько шума документ ("Свод писем по применению действующего законодательства по НДС за второе полугодие 2003 года - I квартал 2004 года"), был разослан еще в мае во все территориальные подразделения. Этот "свод", по ее словам, скорее просветительский: центральный аппарат мытарей ежегодно направляет их в регионы с целью разъяснить, о чем говорит та или иная статья Налогового кодекса. Что касается найма квартир, то этот сюжет был вызван инициативой Краснодарского края, который пожелал обложить данью всех, сдающих отдыхающим свои квартиры.

В то же время руководитель департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц Валентина Акимова объяснила, почему налоговая служба целую неделю не могла официально разъяснить свою позицию. Оказывается, она только из отпуска и о разгоревшемся скандале ничего не знала. При этом Валентина Акимова опровергла утверждения экспертов о том, что помимо НДС арендодателям грозит еще соцналог. "Такой налог, - напомнила она, - уплачивает работодатель. В данном случае трудовых отношений нет, значит, и нет налога".

Журналисты растерялись, не находя разницы между этими определениями. Однако дальше выяснилось, что оказывается "сдача жилья" - это не предпринимательская деятельность, и это объясняется в Гражданском кодексе. И другое дело, аренда имущества. "Скажем, это фермер, который сдает в аренду свои подсобные постройки", - привела пример глава департамента. Эти услуги фермера признаются объектом налогообложения НДС.

Правда, Валентина Акимова сообщила, что основные сведения о тех, кто сдает квартиры, к ним стекаются из паспортных столов, которые регистрируют приезжих. Однако она косвенно подтвердила опасения, что теперь налоговики объявят охоту на подпольных арендодателей - тех, кто сдает квартиры без оформления договора. "У нас в стране зарегистрированы 53 миллиона собственников жилья и лишь 30 миллионов тех, кому исчисляются налоги". Конкретной статистики тех, кто из этого количества собственников зарабатывает с помощью аренды, у службы пока нет. Мытари лишь предполагают, что тех, кто официально по договору сдает квартиры не больше 1-2 процентов от общего количества зарабатывающих на этом виде деятельности. Однако она предупредила, что если налоговиками будет доказана эта деятельность, последствия могут быть разорительными и малоприятными, вплоть до трех лет лишения свободы.
В последние недели строительный рынок оказался в сложной ситуации: многие банки повышают ставки по кредитам или вовсе приостанавливают кредитование девелоперов. “К нам обращаются клиенты других банков, потому что их перестали кредитовать их банки”, — рассказывает Сергей Свиридов, начальник информационно-аналитического управления инвесткомпании “Визави”. — Более того, мы знаем, что банки подчас отзывают уже выданные кредиты“. По словам Свиридова, “Визави” подняла ставки по кредитам под залог недвижимости с 14-15% годовых в валюте до 18% и выше, но это заемщиков не пугает, потому что эти ставки сейчас являются среднерыночными. Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров соглашается, что для многих строительных компаний вопрос кредитования актуален “как никогда ранее”. Причинами, по его мнению, является сезонное снижение объемов реализации, банковский кризис, а также заявления чиновников о завышенной стоимости жилья. Среди девелоперов появились и первые жертвы кризиса: в июле платежи по векселям прекратил крупный игрок подмосковного рынка “Стройметресурс”.

Между тем всю прошлую неделю на страницах СМИ прямо-таки бушевали страсти. К перепуганным арендодателям квартир присоединились некоторые чиновники, которые поспешили выразить возмущение по поводу действий налогового ведомства. Масла в огонь подливали сообщения, что риелторские конторы, которые занимаются посредническими услугами, теперь станут в массовом порядке "сдавать" владельцев жилья, поскольку у мытарей тьма возможностей "надавить" на фирмы. Скажем, с помощью права временно приостанавливать их деятельность. Нервозность людей, и особенно москвичей, большинство которых ныне зарабатывает себе на жизнь собственной квартирой, была настолько велика, что их даже не успокоили здравые рассуждения некоторых экспертов. В частности, они обращали внимание на статью 145 НК, которая исключает из числа плательщиков НДС предпринимателей, чья выручка не превышает 1 миллиона рублей в квартал. Чтобы стать плательщиком этого налога, гражданин должен ежемесячно получать с арендаторов за свое имущество не меньше 11 тысяч долларов.

Сотрудник банка пояснил “Ведомостям”, что Банк Москвы намерен развивать ипотеку. По его словам, в течение месяца банк подпишет соглашения с крупнейшими столичными застройщиками по совместным ипотечным программам. Продвигать собственную ипотечную программу банк начал только летом. “Мы считает, что разработали очень конкурентные условия”, — отметил собеседник “Ведомостей”. Банк предлагает кредиты на 10 лет под 11-12% годовых в валюте и 14-15% в рублях. Кроме Москвы, кредиты будут выдавать в Петербурге, Новосибирске и Кемерове.

В этой ситуации на выручку строителям решил прийти Банк Москвы. Президент Банка Москвы Андрей Бородин и руководитель Федерального агентства по строительству Владимир Аверченко вчера подписали пятилетнее “Соглашение о долгосрочном инвестиционном сотрудничестве”. В документе муниципальный банк обязался предоставлять строительным предприятиям кредиты “на благоприятных для отрасли условиях” и привлекать для нее “иные источники финансирования”. Среди приоритетных направлений кредитования указаны жилищное строительство, ипотека, а также ЖКХ. По словам Андрея Бородина, Банк Москвы готов ежегодно вкладывать “не один миллиард долларов” в строительный комплекс Москвы и столько же — в стройкомплексы других регионов России, говорится в сообщении банка. Это почти половина нынешних активов столичного Банка Москвы, существенная часть клиентуры которого приходится на девелоперский бизнес. Например, к августу 2003 г. банк выдал компании “Интеко” кредитов на 6,7 млрд руб. На каких условиях строители смогут получить кредитные ресурсы, в банке не уточнили.

Эксперты полагают, что кредитные планы Банка Москвы обрадуют прежде всего столичных строителей. По словам Ивана Диркова, начальника отдела по работе с инвесторами СДМ-Банка, сейчас банки не горят желанием продлевать им кредитные линии из-за туманных перспектив сбыта квартир. Он считает, что проблема поиска инвестиций скоро встанет перед многими застройщиками. По оценке Дзагурова, на обещанный Банком Москвы $1 млрд можно построить около 20 000 квартир.

Руководитель банковского направления Moody's Interfax Михаил Матовников не видит в желании инвестировать серьезные деньги в одну отрасль ничего угрожающего для банка. “Банку не обязательно самому кредитовать строителей, ему достаточно выступить организатором финансирования, что позволит избежать принятия на себя кредитных и отраслевых рисков”, — говорит он. Кроме того, он считает, что риски высокой отраслевой концентрации могут быть снижены за счет инвестиций в различные сегменты строительного рынка — коммерческую или жилую недвижимость, а также в разные регионы России.

Правда, крупнейшие московские строители и продавцы жилья — представители компаний “МИАН”, “Строймонтаж”, “Капитал Груп” и др. — вчера уверяли “Ведомости”, что не испытывают никаких проблем с реализацией квартир и банковским финансированием. А чиновник московского стройкомплекса утверждал, что соглашение вызвано желанием федеральных властей найти финансирование для застройки федеральных участков в столице.

“Возможно, соглашение — это шаг правительства Москвы по поддержке строительной отрасли”, — считает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко. Желание показать, что люди, купившие квартиру на этапе котлована, могут не опасаться никакого банковского кризиса — их дома будут достроены. И если у внешних инвесторов вдруг и возникнут проблемы, им помогут близкие к городским властям структуры, надеется эксперт.

Правительство России обеспокоено снижением темпов роста строительства жилья в этом году. Если в первом полугодии 2003 г. рост ввода в действие жилых домов составил почти 14%, то за шесть месяцев 2004 г. он не достиг и 4%. “Правительство намерено проанализировать, за счет чего происходит спад в строительстве, и обратить на эти факторы в четверг на своем заседании особое внимание”, — сообщил агентству “Интерфакс” источник в кабинете министров.

ПРАВИТЕЛЬСТВО ЗАМЕТИЛО ПРОБЛЕМУ

Вопрос трансформации внутреннего пространства квартиры в соответствии с личными предпочтениями хозяев начал интересовать москвичей еще на заре передачи жилья в собственность. Для упорядочивания действий, связанных с перепланировкой, правительство Москвы и Мосгордума 29 сентября 1999 года приняли первую редакцию Закона «О порядке переоборудования помещений в жилых домах». По оценке Александра Матвеевича Стражникова, начальника Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции), данный правовой акт позволил в значительной мере упорядочить этот процесс. Если в год принятия закона в органы исполнительной власти в столице обратились 4 тысячи жителей для оформления перепланировок своих помещений, то в прошлом году их было уже порядка 13 тысяч. Однако эта цифра не превышает даже 40 % от числа квартир, которые были реализованы на рынке как квартиры со свободной планировкой. Иначе говоря, во всех остальных случаях проведенное переоборудование является незаконным.
Основная проблема для Государственной жилищной инспекции заключается том, чтобы договориться с владельцем о допуске ее специалиста в квартиру. Учитывая тот факт, что Конституция гарантирует каждому жилищу право неприкосновенности, которое закреплено во всех документах гражданского законодательства, вопрос «проникновения» в квартиру порой приходится решать в судебном порядке. Установить на месте факт незаконной переделки для профессионала этой службы, как говорится, дело техники. Имеется немало косвенных признаков, по которым можно определить, что в данном помещении проведена несанкционированная перепланировка. Это неправильный режим работы вентиляции, нарушение звукоизоляции и параметров тепло- и водоснабжения и пр.
Как выяснилось, существующая система не позволяет оперативно решать вопросы перепланировки в законном порядке. Помимо значительных материальных затрат, которые возникают в процессе согласования, заявитель тратит много личного времени на оформление множества документов. Раньше этот период (во время действия старой редакции закона) достигал 6–9 месяцев, что провоцировало несанкционированные действия при переустройстве помещений.
В действующий ныне Закон «О порядке перепланировки» внесены принципиальные изменения. Согласно новой редакции, которая была принята Московской городской думой в апреле 2004 года, при переустройстве помещений в многоквартирных домах запрещается:

Проблема перепланировок и переустройства помещений в столице, несмотря на принятые постановления, остается сложной и требующей особого внимания. За промежуток времени немного меньше года Государственная жилищная инспекция города Москвы установила более 1,5 тысяч фактов незаконных, то есть неоформленных должным образом, переустройств квартир. На основании Федерального закона и Административного кодекса Инспекция привлекла к ответственности более 622 физических и юридических лиц, кроме того, Инициировано более 16 исков. Один из них — о лишении права собственности за грубейшие нарушения, связанные с неправильной эксплуатацией и переоборудованием жилого помещения.

Г-н Павлов подчеркнул, что реформа системы регистрации вытекает из логики реформирования гражданского законодательства. Импульс процессу дал новый Земельный кодекс, который девальвировал многие положения Гражданского кодекса. Одна из ключевых проблем, которые предстоит решить - это реформирование законодательства о недвижимости. И без системы регистрации, отражающей возникающие правовые реалии, обойтись просто невозможно.

объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен;
переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;
объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры;
устраивать проемы в несущих стенах;
производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия, нарушая проектные требования.
Одна из поправок узаконивает процедуру обеспечения доступа должностных лиц Государственной жилищной инспекции, органов исполнительной власти или местного самоуправления в переустраиваемые помещения для проверки осуществляемых работ.
Для рассмотрения на комиссии вопросов переоборудования и перепланировки необходимы следующие документы:
заявление, в котором названы причины осуществления переоборудования или перепланировки;
копия технического паспорта дома с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом, поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих перепланировке или переоборудованию, примыкающих помещений на нижнем и верхних этажах;
техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения (при необходимости);
справка о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенную в жилищном органе по месту расположения рассматриваемого помещения;
документы о праве собственности на помещение;
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
решение общего собрания членов жилтоварищества (ЖК, ЖКХ), если переоборудование (перепланировка) затрагивает места общего пользования.
Любой, кто решил оформить сделку с недвижимостью, сталкивается с трехголовым административным чудовищем. У каждой головы - свои "заморочки", и умиротворить всего змея в целом - удел профессионалов. Все эти сложности, разумеется, никак не способствуют упрощению оборота недвижимости. Неудивительно, что система регистрации прав на недвижимость стала одним из вопросов, который оказался на стыке административной реформы и программы по созданию рынка доступного жилья - двух приоритетов нынешней федеральной власти. Свою лепту в обсуждение этой проблемы внесли все ветви власти, СМИ, многие ведомства разных уровней. Точку зрения президентской команды представляет Павел Павлов, старший советник отдела Главного Государственно-правового управления Президента РФ.

В отличие от мировой практики в российском законодательстве земельные и жилищные отношения не детализированы. Скорее, они представлены некими абстрактными декларациями, которые зачастую противоречат друг другу и отстали от существующей практики. Нередки ситуации, когда постепенное изменение законодательства приводит к тому, что право на объект или участок есть, но доказать его с помощью действующего закона трудно. Примером может быть земля, которая находится в бессрочном пользовании лиц. Если право существует, то отменить его никто не может. В то же время подобные участки не могут переходить по наследству. Странными с правовой точки зрения являются и случаи, когда федеральные органы власти берут в аренду земельные участки в Москве, хотя собственность, как известно, здесь еще не разграничена.

По словам г-на Павлова, в мире существует два основных подхода к регистрации: немецкий (регистрация права) и американский (регистрация сделок). Совместить их нельзя, но у нас это, тем не менее, было сделано, чтобы не спорить, какую систему выбрать. В результате, мы имеем то, на что уже давно жалуются профессионалы рынка - избыточные действия при регистрации и пересечение сфер компетенции различных органов. Это противоречие ярко отражено в самом названии органов регистрации, которые честно "признаются", что регистрируют как права на недвижимое имущество, так и сделки с ним. Готовящийся законопроект существенно изменит ситуацию и повлияет на характер совершения сделок. Чтобы лучше понять, что будет, надо понять, от чего предлагается отказаться. Сейчас, говорит П.Павлов, существуют три органа, играющие каждый свою роль в процессе регистрации: БТИ, кадастровые органы и учреждения юстиции. Это очень затрудняет оформление сделок, поэтому необходим ЕДИНЫЙ орган, который объединит все функции. Абсолютно вся информация о едином объекте недвижимости (включающем землю и все, что на ней построено) должна содержаться в одном документе.

* * *

Около 90% земли вовсе не имеет определенного собственника, поскольку, что такое государственная собственность, неясно - такого понятия в гражданском праве нет (это должна быть собственность центра, субъекта федерации, муниципалитета и т.д.). Существуют и вовсе абсурдные примеры, когда земля изъята из оборота, а здания, стоящие на них, нет. Все это вызывает острую необходимость пересмотреть перечень прав на объекты недвижимости и реформировать систему регистрации. Лейтмотивом данной реформы должно быть то, что система регистрации станет единой (сегодня в каждом регионе - своя специфика). Форма сделок тоже должна быть унифицирована - единый документ для всей страны. Сейчас есть даже случаи, когда сделки заключаются через обмен письмами или телеграммами.



Главная --> Публикации