Главная --> Публикации --> Рынок меняет ориентацию? Хоть и штиль, а дорожает Сергей филиппов: инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Неплательщики по ипотечным кредитам останутся без жилья

Южная часть округа до XVIII века была отделена от Москвы широким полем. Деятельность жителей округа и сводилась к возделыванию полей, выпечке хлеба и варке пива. Деревеньки, отстоящие от города за полем (бутыром), называли «бутырками». Позднее это слово закрепилось в названии района — Бутырский.
Среди административных округов столицы СВАО сегодня лидирует по плотности населения (10,5 тыс. человек на 1 кв. км). Территория округа составляет 106,7 кв. км, или 9,4% общей площади городских земель столицы. В СВАО проживает 1108,2 тыс. человек, или 12,4% всех жителей Москвы. На территории округа расположено 17 районов.

Об истории в СВАО напоминают названия районов. Так, Медведково получило свое название от жившего здесь в первой половине XVI века князя Василия Федоровича Пожарского. За крутой нрав и внушительный вид соотечественники прозвали его Медведем.

По словам префекта округа Ирины Рабер, сейчас не хватает школ и детских садов. «Мы надеемся, что с этого года в СВАО будет строиться по три школы в год, — отметила она. — Сегодня Северное и Южное Медведково, а также Свиблово переживают второе рождение». Так, к 2007 году в Свиблове должно быть построено более 300 тыс. кв. м жилья, инвестором строительства которого выступает ДСК- Кроме того, в 2004–2006 годах в этом районе предполагается строительство школы и детского сада. В районе Северное Медведково планируется возвести более 70 тыс. кв. м жилья в 2004 году.

Существенную роль в улучшении транспортного обеспечения округа должна сыграть уникальная для России монорельсовая дорога. Она свяжет Серпуховско-Тимирязевскую и Калужско-Рижскую линии метрополитена от станции «Тимирязевская» до станции «Ботанический сад». Маршрут будет проходить мимо Останкинского телецентра, Шереметьевского дворца к проспекту Мира. Далее по периферии ВВЦ и главного Ботанического сада, заканчивая свой путь у станции метро «Ботанический сад». Участок трассы от «Тимирязевской» до электродепо на ул. С. Эйзенштейна уже начал функционировать, а завершится строительство монорельсовой дороги в 2005 году.

Как стало известно Ведомостям, АИЖК рассылает своим региональным операторам письма, в которых информирует их о новых методах работы. Получение таких писем подтвердили несколько партнеров агентства. Примерно две недели назад мы получили два письма от АИЖК. В первом объяснялась новая форма работы, во втором содержалось объяснение, почему АИЖК это делает, рассказал Ведомостям представитель одного из операторов. Среди получивших письма АИЖК Уралсиб, выдающий кредиты в том числе по программе агентства, сказал зампред правления банка Илья Филатов.

В районе Южное Медведково к 2010 году должна завершиться реконструкция пяти кварталов, ограниченных улицами Молодцова, Полярной, проездами Дежнева, Шокальского и Ясным. В этих кварталах должно быть снесено 76 домов общей площадью 280 тыс. кв. м, а затем построено более 400 тыс. кв. м.
Как и в других округах, на Северо-Востоке актуальна задача реконструкции домов несносимых серий. В частности, работы коснутся районов Марфино, Бабушкинский и Бутырский. А всего до 2010 года в СВАО будет построено 2 млн 562 тыс. кв. м жилья, в том числе 441 тыс. кв. м — в районах массовой застройки и 1 млн 363 тыс. кв. м — в районах комплексной реконструкции.
Ипотека может снова подорожать. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассматривает возможность введения дисконта при выкупе кредитов, выданных по ставке меньше 12% годовых. Партнеры агентства не будут кредитовать дешевле.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Государственное рефинансирующее агентство
Рефинансировало 125 379 ипотечных кредитов на 93,866 млрд руб.
Активы 455,3 млрд руб. (за 2007 г.).
Чистая прибыль 345,6 млн руб.

Народный кредит
15,6 процента составила доля ипотеки в кредитах населению в 2007 г. За два года она выросла более чем в четыре раза: в 2005 г. на ипотеку приходилось 3,6%, в 2006 г. 11,6%. Источник: данные ЦБ.

При выкупе закладных на кредиты со ставками ниже рекомендованных в договоре купли-продажи АИЖК вводит дисконт. Формула его расчета прописана в договоре.

Кроме соглашения о сотрудничестве АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования (копия есть в распоряжении Ведомостей). Недавно гендиректор АИЖК Александр Семеняка рассказывал, что агентство приступило к подписанию соглашений гарантийных писем с частью операторов, в которых будут оговорены объемы и условия будущего выкупа закладных.

Мы подсчитали: перепродать агентству кредит, выданный по ставке 10,75%, можно будет с 5%-ным дисконтом. При таких условиях банк или оператор не заработает ничего, это будет невыгодно, и ставку надо будет поднять. Региональных операторов ничто не ограничивает в этом, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Ульяновской областной корпорации строительства и ипотеки Альбина Гусева. По ее словам, работать по старой схеме, когда АИЖК выкупает кредиты без дисконта, тоже будет можно, но объемы такого выкупа с августа сильно сократятся.

При этом минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12%, что на 1,25 процентного пункта выше нынешней.

Решение о введении дисконта еще не принято, это лишь один из вариантов, как компенсировать региональным банкам сокращение рефинансирования, говорит представитель АИЖК Анна Ярцева: Агентство разрабатывает несколько вариантов действий, направленных на развитие рынка ипотечного кредитования в условиях снижения ликвидности на финансовых рынках. Одним из таких вариантов является возможность приобретения у партнеров закладных с дисконтом, которая позволит первичным кредиторам немного снизить нагрузку на их балансы.

Причины своего поступка АИЖК объясняет во втором письме, рассказывает представитель другого регионального оператора АИЖК. В нем говорится, что объемы рынка растут и часть денег для рефинансирования приходится привлекать за рубежом, где ресурсы дорожают. С другой стороны, АИЖК госкорпорация, призванная обеспечить рынок доступного жилья, и ее задача по возможности сдерживать рост цен, в том числе на кредитные ресурсы для граждан.

Окончательно форму договора АИЖК утвердит сегодня, уверяют источник в агентстве и сотрудники нескольких его региональных операторов.

Партнерам агентства придется смириться с потерями из-за дисконта. АИЖК как институт развития должно соблюдать интересы всех участников рынка не только партнеров, но и инвесторов, заемщиков и акционера, подчеркивает Ярцева.

АИЖК должно вписываться в существующие условия на финансовом рынке, поэтому его предложения оправданны, признает Гусева. Ее компания хочет подписать новый договор, чтобы обеспечить себе больший оборот, но ставки придется поднять до минимально рекомендованных, говорит она.

Введение дисконта приведет к росту ставок по ипотеке. Агенты переадресуют пожелание банкам, а те из них, кто сам выдает займы, поднимут ставки минимум до 12%.

Уралсиб выдает ипотеку в рублях по ставкам от 12,5% и пока не планирует повышать ставки, говорит Филатов, не исключая, что кто-то из участников рынка это сделает.

Новые договоры приведут к тому, что, если оператор не хочет работать в ноль, он будет выкупать у банков только кредиты с приемлемыми для перепродажи ставками, а что сделают банки понятно, говорит представитель другого регионального оператора.

Поселок Обираловка, фольклорное название которого говорит само за себя, упоминается в документах с конца XVIII века.
С открытием в XIX веке Московско-Нижегородской железной дороги, прошедшей через поселок, возникла станция Обираловская.
Со временем расположенные вокруг станции дачные и рабочие поселки слились с Обираловкой и в 1939 году превратились в поселок городского типа Железнодорожный. А спустя 13 лет Железнодорожный стал городом.
Одна из главных достопримечательностей города — православная церковь Спас Преображения второй половины XIX века, ныне подворье Дмитровского мужского монастыря Бориса и Глеба.
Историческую и художественную ценность храма представляет выполненный на Кузнецовских заводах фарфоровый иконостас, установленный в 1904 году.
Еще одной достопримечательностью этих мест стал поселок Кучино, где в 1904 году на средства молодого ученого и банкира Дмитрия Рябушинского был создан первый в Европе аэродинамический институт. Научную работу в нем возглавил Николай Егорович Жуковский.
До 1918 года Кучинский аэродинамический институт, ставший предшественником ЦАГИ, был крупнейшим в мире центром авиационной и геофизической науки.
На сегодняшний день Кучино — один из микрорайонов города. Кроме него в состав Железнодорожного входят микрорайоны Павлино, Савино, Центр, поселок Купавна.
Территория современного города составляет 2265 га. Находясь на территории Балашихинского района, Железнодорожный тем не менее является самостоятельным городом областного подчинения.
Hаселениe города составляет около 110 тыс. человек. В лесу, окружающем город, сохранилось много озер.
Большое внимание городские власти уделяют коммунальному и дорожному хозяйству. В прошлом году проводился интенсивный ремонт дорог: в порядок были приведены проезжая часть и тротуары. Сложнее с городской системой коммуникаций — изношенность сетей на сегодня составляет 60%. Еще одна проблема города — качество питьевой воды. Для его улучшения создана и уже работает городская программа «Чистая вода»: реконструируются водозаборные узлы, строятся очистные объекты, меняются трубы и коллекторы.
В Железнодорожном налажена работа пассажирского автотранспорта, удовлетворяющего потребности 25 тыс. жителей города, работающих в Москве, а также многочисленных дачников. Регулярное транспортное сообщение связывает Железнодорожный со станциями метро «Перово», «Новогиреево», «Выхино», «Щелковская». Время в пути на общественном транспорте в обычное время не превышает получаса. На автомобиле до Москвы по Носовихинскому шоссе можно добраться за 20 мин. На поездку в электричке от Курского вокзала потребуется 30 мин, а от железнодорожной станции Новогиреево — 10 мин.
В городе широко развита сеть культурных и образовательных учреждений. Это детская Академия хорового искусства под управлением народного артиста Георгия Струве, астрономический центр «Вега», Станция юных техников, лицей искусств, пять домов культуры, художественная школа. В распоряжении детско-юношеской спортивной школы всевозможные спортивные сооружения: тренажерные залы, стадионы, бассейны и игровые площадки.

Город Железнодорожный расположен в подмосковной Мещере, в 21 км к востоку от столицы. Первые упоминания о поселениях, находящихся в черте современного города, датированы серединой XVI века. Сегодня это современный город, развивающийся быстрыми темпами, где ведется активное строительство жилья.

Дома на улице Пионерской
Квартиры в монолитно-кирпичных домах строит компания «Стройметресурс». Нежилая зона (кухня, коридор, холл, санузел) имеет большие площади. Например, в двухкомнатной квартире площадью 66 кв. м только прихожая — 13 с лишним «квадратов».
Оба дома построены по индивидуальным проектам. Корпус № 1 представляет собой 12-этажный четырехсекционный жилой дом. Корпус № 2 — пятисекционный дом переменной этажности (12 и 16 этажей). В настоящий момент остались для продажи только 3- и 4-комнатные квартиры. Просторные и уютные четырехкомнатные квартиры можно приобрести по цене двухкомнатных в Москве.
Срок сдачи корпуса № 1 — II кв. 2004 года, корпуса № 2 — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $580–63

Строительство
Железнодорожный находится на втором месте в области по темпам жилищного строительства. В прошлом году построено 138 тыс. кв. м жилья. Активное жилищное строительство влечет за собой и увеличение числа горожан, а следовательно, потребность в новых объектах социальной сферы. Поэтому в Железнодорожном застройщики пошли по пути комплексной застройки микрорайонов.
Так, на пересечении улиц Автозаводской и Пионерской, расположенных недалеко от железнодорожной станции, до 2005 года планируется возвести современный городской квартал. На территории квартала будут построены магазины, досуговый центр, школа, детский сад.

Дом на улице Пушкина
В зеленом, обжитом микрорайоне с развитой инфраструктурой построен 12-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Площадь квартир от 55,40 до 107,59 кв. м. Высота потолков — 3 м. Окна — двухкамерные стеклопакеты ПВХ. Территория дома огорожена и благоустроена. Имеются детская площадка и гостевая парковка. Вокруг дома установлены специальные щиты — шумопоглотители. Дом круглосуточно охраняется. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи ГК — IV кв. 2003 года.
Стоимость 1 кв. м — от $650.

Жилой квартал на улице Автозаводской
Инвестиционная компания «Кеми Финанс» застраивает квартал 17-этажными кирпично-панельными домами серий В-2000 и В-200 Дома расположены в центральной части города, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой, недалеко от привокзальной площади г. Железнодорожного.
Завершено строительство трехсекционного 17-этажного 191-квартирного кирпично-панельного жилого дома серии В-2000 (ул. Автозаводская, д. 3). Наружные стены здания облицованы кирпичом, в квартирах имеются межкомнатные перегородки, окна — двухкамерные стеклопакеты.
Начинается строительство шестисекционного 17-этажного кирпично-панельного жилого дома серии В-2002 (ул. Автозаводская, д. 4). В домах этой серии наружные стены полностью выполнены из кирпича, в квартирах имеются межкомнатные перегородки, все квартиры в доме оборудованы лоджиями.
Типовые решения предусматривают 1–3-комнатные квартиры. Квартиры большой площади можно получить, объединяя в блок несколько типовых квартир.
Площади квартир: 42,6 кв. м (однокомнатные), 62,6–72,8 кв. м (двухкомнатные), 89,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV кв. 2003 года.
Стоимость 1 кв. м — от $560.

Два 12-этажных монолитно-кирпичных дома возводятся по индивидуальным проектам. В домах предусмотрена свободная планировка квартир. Площадь 1–4-комнатных квартир составляет от 41,13 до 123,92 кв. м. Высота потолков — 3 м. Окна — двухкамерные стеклопакеты, включая балконы и лоджии.
Срок сдачи — III кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $510–700.

Район «Ольгино»
Новый жилой микрорайон с таким поэтическим названием появится в ближайшие годы в Железнодорожном. Здесь вырастут 50 многоэтажек с благоустроенными дворами, спортивными и детскими площадками, автостоянками, гостевыми парковками. Будут проложены новые транспортные коммуникации и коммунальные сети.
Заканчивается строительство двух первых 16-этажных домов серии ПД- Просторные квартиры улучшенной планировки имеют площадь от 56,80 до 114,43 кв. м. Высота потолков в жилых помещениях — 2,75 м. Окна оснащены двухкамерными стеклопакетами ПВХ. Балконы и лоджии имеют летнее остекление с каркасом из алюминиевого профиля. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $480–58

Жилой комплекс на улице Колхозной
Уже построены два 14-этажных панельных дома серии П-46М, где покупателям предлагают широкий выбор планировок квартир площадью от 61 до 108 кв. м. Окна оснащены стеклопакетами с деревянными рамами. Квартиры сдаются под «чистовую отделку». Причем с сантехникой.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — $455–487.

Начато строительство монолитно-кирпичных домов (12–16 этажей) в 10 мин ходьбы от железнодорожной станции. Вокруг расположены все основные объекты инфраструктуры, присущие центру города: магазины, стадион, бассейн, спортклуб, школа, детский сад, поликлиники и банк. В 15 мин ходьбы находится городской парк. В каждом подъезде предусмотрены помещения для охраны. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы оборудованы пандусами, а в вестибюлях есть места для установки подъемников. Дома оснастят современными средствами радио- и телекоммуникации.

Такие проекты, как «Павелецкая Тауэр», «Западный Мост II», бизнес-центр на Ордынке, многофункциональный центр «Сафари», «Чайка Плаза VII», ул. Моховая, 7, центр на Осеннем бульваре, 21, офисный комплекс ПМЗ (III фаза) и «Юнион Центр I», на сегодняшний день успешно реализованы. Вместе с тем ряд проектов, среди которых «Новинский, 31», «Арбат, 8-10», офисный комплекс «Красная Роза», продолжают оставаться на рынке: на них попросту не находится арендаторов.

Жилой комплекс «Золотая звезда»
В зеленом микрорайоне Северное Кучино, вблизи озера, возводится охраняемый жилой комплекс с собственной инфраструктурой (супермаркет, детский сад, трехуровневый паркинг, предприятия быта, детская площадка). На площади 10 га будут построены 3–4-этажные монолитно-кирпичные дома с внутренними двориками. Квартиры в этих домах имеют улучшенную планировку. Площадь однокомнатных квартир — 46 кв. м, двухкомнатных — 69,0–74,5 кв. м, трехкомнатных — 90 кв. м.
Сдача домов — поэтапная, начиная с III кв. 2004 года. Срок окончания строительства всего комплекса — 2005 год.
Стоимость 1 кв. м — от $450.
В конце прошлого года аналитики отметили насыщение рынка коммерческой недвижимости. Очевидно, это связано с тем, что достаточно большое количество бизнес-центров (БЦ) класса А и В было одновременно выставлено на рынок в первом полугодии 2003 года.

Тенденции и прогнозы
Среди самых значимых итогов прошлого года — возобновление активных работ по строительству комплекса зданий «Москва-Сити». Это стало возможно после прихода на объект таких известных девелоперов, как «Энка», «Капитал груп» и «Строймонтаж». К 2007 году общая площадь вводимых в строй офисных центров на территории «Москва-Сити» должна составить 1 млн кв. м помещений класса А.
С начала года на рынке появилось значительное количество предложений по офисным помещениям в функционирующих бизнес-центрах. Офисы здесь предлагаются с отделкой, готовые к въезду. Их освобождение было вызвано тем, что многие динамично развивающиеся российские структуры «перерастают» свои офисные пространства, но не имеют возможностей для расширения в пределах существующего здания. В результате они вынуждены арендовать площади больших размеров во вновь построенных офисных центрах. Готовые к въезду офисы можно было арендовать в БЦ «Александр-Хаус», в Центре Мейерхольда, в офисных зданиях на Малой Пироговской улице и в Верхнем Таганском тупике, а также в «Галерее Актер».
В настоящее время прослеживается тенденция к увеличению числа объектов, выставленных на продажу. Причем это касается не только отдельных зданий, офисных особняков, но и помещений в пределах самого бизнес-центра. Нет сомнения, что в ближайшее время здания, расположенные по адресам: Тверская ул., 9/17, Зубовская площадь, 14, Садовническая ул., 73, Садовая-Черногрязская ул., 22, — обретут новых владельцев.
Также ведутся активные консультации по участию в инвестиционных проектах БЦ «Полларс» и «Петролеум Плаза».
Поскольку доходность вложений в коммерческую недвижимость продолжает оставаться на высоком уровне, многие крупные российские структуры продолжают вкладывать свободные средства в столичную недвижимость. Это приводит к постоянно увеличивающимся объемам строительства. Так, в 2003 году предложение увеличилось на 12–15% по сравнению с концом 2002 года. По прогнозам специалистов, в I полугодии 2004 года предложение на офисы класса А возрастет еще на 7–9% (по сравнению со второй половиной 2003 года), а на офисы класса В рост составит 10–12%. В настоящий момент в столице наибольшим спросом пользуются готовые офисные помещения класса В площадью от 350 до 800 кв. м.
Соотношение спроса на офисы международного стандарта между российскими и иностранными компаниями складывается в пользу отечественных структур. На сегодняшний день приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора.

Кризис класса А
Создавшуюся ситуацию специалисты компании ABN Realty объясняют тем, что реальный спрос на офисы международного стандарта не так велик, как это казалось еще полгода назад. Одновременно растет и конкуренция среди возводимых объектов.
У всех девелоперов были реальные предпосылки сдать вакантные помещения еще в первом полугодии этого года. Однако по субъективным причинам некоторые проекты не выдержали конкурентной борьбы за платежеспособных арендаторов. Среди причин могут быть как, например, завышенные аппетиты инвестора, слабый собственный отдел маркетинга, так и пассивная работа эксклюзивного брокера по продвижению объекта на рынке.
В конце 2003 года на рынок вышли несколько серьезных проектов общей площадью приблизительно 100 тыс. кв. м. Таким образом, из-за возросшей конкуренции среди новых проектов и отсутствия большого спроса на офисы класса А владельцам проектируемых бизнес-центров приходится уделять особое внимание профессиональному позиционированию объекта на рынке.
Прежде всего, необходимо учитывать величину спроса и предложения, уровень арендных ставок и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к офисам международного стандарта. Сегодня общий объем предложения составляет приблизительно 120–135 тыс. кв. м офисных помещений. Значительная доля здесь приходится на офисы класса В, спрос на которые продолжает оставаться на высоком уровне.
Крупные иностранные представительства и российские холдинги расширяются посредством back-office, а многочисленные российские компании среднего звена переезжают из зданий бывших НИИ в офисные центры класса В.

РОМАН ЧЕПЦОВ, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

Цены
Среди новых бизнес-центров класса А эксперты отмечают «Романов Двор II», здание на 1-й Брестской ул., 29/22, «Новоданиловский дом» и офисный комплекс на Новослободской ул., 16–1 В классе В наиболее интересные проекты: Большая Новодмитровская ул., 14, Ракетный бульвар, 16, Летниковская ул., 11/10, Дворникова ул., 7, Посланников пер., 5, Большая Новодмитровская ул., 23.
Арендные ставки на офисы класса А (по сравнению с I полугодием 2003 года) практически не претерпели изменений и остаются на уровне $580–630 за 1 кв. м в год. По прогнозам экспертов, тенденция по стабилизации цен сохранится и в начале этого года.
На сегодняшний день завершается сдача в аренду офисных центров класса В, расположенных по следующим адресам: Кожевнический пр., 4, Новорязанская ул., 31, 4-й Рощинский пр., 20, улицы Докукина, 16, Ибрагимова, 31, и Бакунинская, 71.
Цены на офисы класса В продолжают плавно расти. Профессионально позиционируемые объекты класса В, расположенные в пределах Садового кольца, могут сдаваться в аренду по цене $50 Аналогичные помещения за третьим транспортным кольцом — по ставке $300–350.

Илья Шершнев
Директор по развитию компании Swiss Realty Group:
— В 2003 году московский рынок офисной недвижимости был охарактеризован стабильно растущим спросом, высокой строительной активностью и небольшим снижением уровня вакантных площадей. Сохранилась тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса.
Объем нового строительства позволяет Москве удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью.
Наибольшая часть нового предложения, около 50%, сосредоточена в центре, более 35% общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные вдали от центра. Общее количество арендованных и купленных площадей за 2003 год составило порядка 600 тыс. кв. м. Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и продлится еще год. Ставки аренды по классу А выросли примерно на 6%, но ставки по классу В — наоборот, снизились на 1%.
Все больше российских компаний становятся арендаторами высококлассных площадей. Есть и обратный процесс: компаниям, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, снижают свои издержки, переезжают в класс В или С.
Основными тенденциями на этот год можно назвать: уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений, дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий, превышение объема поглощения над новым строительством. Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется. Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения.

Александр Возняковский
Управляющий коммерческой недвижимостью инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:
— В 2004 году мы ожидаем дальнейшего снижения спроса на недостаточно качественные площади с завышенными арендными ставками. Чтобы выдержать конкуренцию, владельцам и управляющим компаниям таких площадей придется значительно улучшить качество своего продукта либо понизить арендные ставки и занять другую ценовую нишу.
Несмотря на то что спрос на хорошие площади растет, цены в 2004 году изменятся незначительно. Прогнозируется небольшое (2–3%) увеличение арендных ставок на площади в лучших бизнес-центрах (средняя арендная ставка $650–750 кв. м/год).
Ожидается постепенный рост арендных ставок в бизнес-парках. Это связано с увеличением спроса на площади, характерными особенностями которых являются автономность и более развитая инфраструктура.
Особым спросом среди арендаторов и покупателей офисных площадей по-прежнему пользуется деловой центр Москвы и район Замоскворечья.

Илья Шершнев
Директор по развитию компании Swiss Realty Group:
— В 2003 году московский рынок офисной недвижимости был охарактеризован стабильно растущим спросом, высокой строительной активностью и небольшим снижением уровня вакантных площадей. Сохранилась тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса.
Объем нового строительства позволяет Москве удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью.
Наибольшая часть нового предложения, около 50%, сосредоточена в центре, более 35% общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные вдали от центра. Общее количество арендованных и купленных площадей за 2003 год составило порядка 600 тыс. кв. м. Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и продлится еще год. Ставки аренды по классу А выросли примерно на 6%, но ставки по классу В — наоборот, снизились на 1%.
Все больше российских компаний становятся арендаторами высококлассных площадей. Есть и обратный процесс: компаниям, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, снижают свои издержки, переезжают в класс В или С.
Основными тенденциями на этот год можно назвать: уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений, дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий, превышение объема поглощения над новым строительством. Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется. Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения.

Александр Возняковский
Управляющий коммерческой недвижимостью инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:
— В 2004 году мы ожидаем дальнейшего снижения спроса на недостаточно качественные площади с завышенными арендными ставками. Чтобы выдержать конкуренцию, владельцам и управляющим компаниям таких площадей придется значительно улучшить качество своего продукта либо понизить арендные ставки и занять другую ценовую нишу.
Несмотря на то что спрос на хорошие площади растет, цены в 2004 году изменятся незначительно. Прогнозируется небольшое (2–3%) увеличение арендных ставок на площади в лучших бизнес-центрах (средняя арендная ставка $650–750 кв. м/год).
Ожидается постепенный рост арендных ставок в бизнес-парках. Это связано с увеличением спроса на площади, характерными особенностями которых являются автономность и более развитая инфраструктура.
Особым спросом среди арендаторов и покупателей офисных площадей по-прежнему пользуется деловой центр Москвы и район Замоскворечья.



Главная --> Публикации