Главная --> Публикации --> Goldman sachs взобрался на "покровские холмы" Инвестиции в недвижимость на балканах: история, проблемы, перспективы Рынок меняет ориентацию? Хоть и штиль, а дорожает Сергей филиппов: инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка

Сеть розничных гипермаркетов Real принадлежит немецкой торговой группе Metro, которая уже открыла в России несколько центров мелкооптовой торговли Metro Cash Carry. Сеть Real является одной из ведущих в своем сегменте в Европе и включает 285 гипермаркетов торговой площадью 5000 - 8000 кв. м. Оборот сети Real в 2002 г. составил около 8 млрд евро.

Даже сотрудничество с близким к московским властям девелопером Шалвой Чигиринским не помогло Metro AG открыть свои гипермаркеты Real в намеченный срок. Руководство Metro обещало открыть их в начале этого года, но пока не началось даже строительство магазинов. Однако, как стало известно "Ведомостям", теперь все формальности улажены и первые торговые центры откроются в декабре.

Комплексы Real будут устроены так же, как и торгцентры "Рамстор" турецкой "Рамэнки", и обойдутся инвесторам в похожую цену. Помимо гипермаркета площадью 8000 - 10 000 кв. м в немецких комплексах будут торговые галереи. Real в Братееве обойдется в $40 млн, его общая площадь составит 34 100 кв. м, а вся торговая (гипермаркет с галереей) - 26 800 кв. м. Real в Отрадном обойдется на $10 млн дешевле за счет меньшей площади комплекса (общая - 24 000 кв. м, торговая - 18 900 кв. м). Число наименований товаров в обоих гипермаркетах будет одинаково - 35 500.

Первые два московских торгцентра Real откроются в декабре в Братееве и в Отрадном, сообщил "Ведомостям" источник в Metro AG. Пресс-секретарь Real в России Юлия Белова подтвердила "Ведомостям" эту информацию и уточнила, что строительство магазинов начнется в марте.

Осуществление планов, судя по последней информации Metro, задерживается на год. В Metro причину задержки не комментируют, ссылаясь на некие "технические сложности". А аналитик Объединенной финансовой группы Алексей Кривошапко пояснил, что иностранные корпорации зачастую просто не закладываются на местные российские особенности, в частности необходимость выпуска региональными властями различных документов. "В общем, на число подписей, которые надо собрать для того, чтобы оформить участок и приступить к строительству", - сказал Кривошапко.

О планах открыть в России розничную сеть менеджеры Metro объявили осенью 2002 г. , когда исполнительный директор Real Стефан Форшайн подписал с Московской девелоперской компанией предпринимателя Шалвы Чигиринского соглашение о сотрудничестве. А в мае прошлого года президент и председатель правления Metro AG Ханс-Иоахим Кербер заявил об открытии первого гипермаркета Real в России в начале 2004 г.

Для управления проектом Real, как рассказала Белова, компания Metro AG учредила свою 100% -ную "дочку" - ООО "Реал Гипермаркет". Белова пояснила, что изначально все средства в создание гипермаркетов инвестирует Metro AG. Однако по завершении строительства "квадратные метры", отведенные под торговые галереи, у немецкой компании выкупят структуры Шалвы Чигиринского. Гипермаркет, соответственно, останется в собственности Metro. Чигиринский подтвердил "Ведомостям" наличие такой договоренности. Собственно, именно за Московской девелоперской компанией Чигиринского согласно списку участков, зарезервированных земельной комиссией в ноябре 2002 г. - январе 2003 г. , например, территория будущего торгцентра Real в Отрадном.

Тем не менее немецкий розничный проект обещает быть грандиозным. Как и ранее заявляли представители Metro, в течение 4 - 5 лет в России должны открыться 16 - 20 Real общей стоимостью до $700 млн. К примеру, в 2005 - 2006 гг. предполагается построить еще 6 - 10 гипермаркетов Real как в Москве, так и в других городах-миллионниках (в первую очередь рассматриваются Петербург, Казань и Волгоград).

Здание на Красной площади, д. 5, должно по проекту превратиться в современный бизнес-центр - с отелем, офисными помещениями, торговым центром. В прошлом году строение передали с баланса Минобороны Управлению делами президента. Летом 2001 г. тендер на реконструкцию здания выиграл французский строительный гигант Bouygues. В тендере принимали участие консорциум Kedr-2 и компании Teres-Forma (Венгрия) , SVR (Финляндия) , Janno Paraskevides (Кипр) , Jobrus Ltd (Россия - Израиль) и Vinchi (Франция).

При этом не факт, что все без исключения магазины Metro будет создавать вместе с Чигиринским. На 26 февраля, к примеру, запланированы переговоры по поводу строительства третьего московского Real - на месте московского рынка "Ростокино" на проспекте Мира. Об этом сообщил совладелец компании "Каширский двор - Северянин" (владеет ГУП "Ростокино") Александр Головатый, который утверждает, что участия Чигиринского в проекте не планируется. "Предполагается, что у Real [в "Ростокино"] будет 15 000 кв. м общей площади, отведенных под гипермаркет, склады и офис. А торговая галерея будет наша", - уточнил Головатый.
Привлечением инвестиций для строительства многофункционального центра "Кремлевский" на Красной площади займется консорциум, созданный испанской компанией Segura Consulting Associated с участием крупного банка Caja Madrid. О подписании контракта между испанцами и ФГУП "Федеральный комплекс (ФК) "Кремлевский" сообщил вчера на пресс-конференции управляющий делами президента РФ Владимир Кожин.

По словам Кожина, в результате реконструкции и переоборудования здание будет превращено в многофункциональный торгово-гостиничный комплекс, включающий центр драгоценных металлов и камней, аукционный дом, офисные помещения, торговые центры, две гостиницы - пятизвездочную класса люкс на 250 - 300 номеров и пятизвездочную на 400 номеров, а также подземный паркинг. В результате реконструкции площадь здания увеличится почти вдвое - 90 000 кв. м (с учетом площади подземных гаражей) вместо существующих 45 000 кв. м.

В январе 2002 г. Bouygues заявила о выходе из проекта. Официально причины разрыва обнародованы не были. В прошлом году источники, близкие к администрации президента, утверждали: "Bouygues не выполнила обязательств, которые должен был взять на себя победитель". Вчера Владимир Кожин отметил: "У нас с Bouygues не получилось".

После выхода Bouygues из проекта право возведения "Кремлевского" должно было быть выставлено на второй тендер. Но, как отметил президент международного консорциума Kedr-2 Мунира Эль-Дебса, нового тендера, как такового, не было. "Мы в декабре вновь направили им [управделами президента РФ] письмо с нашими предложениями, но не получили ни положительного, ни отрицательного ответа", - сказал он.

По словам гендиректора ФК "Кремлевский" Александра Гладышева, объем инвестиций в проект составит как минимум $200 млн. Однако испанская сторона полагает, что сумма будет больше - 300 млн евро. На осуществление проекта, по словам гендиректора Segura Consulting Associated Хорхе Сигуры Мартина, потребуется около трех лет, а окупить его удастся только через 15 лет. По его словам, реализовать такой проект лишь одной фирме было бы нелегко, поэтому был организован консорциум, в него вошли испанская строительная фирма, название которой не разглашается, крупный испанский банк Caja Madrid (размер активов - $48 млрд) и ряд других компаний и банков. В здании до сих пор расположено несколько объектов Минобороны, и инвестор должен предоставить военным жилье - 2500 квартир на сумму около $60 млн.

Как объяснил "Ведомостям" Гладышев, второго конкурса действительно не проводилось. По его словам, российская сторона просто продолжила принимать коммерческие предложения от потенциальных инвесторов. "Условия участия в конкурсе, обозначенные первоначально, были сохранены", - подчеркнул он.

Эль-Дебс считает, что предложенная его консорциумом схема инвестирования отличалась высокой надежностью: был сформирован пул в составе итальянской строительной компании Codest, крупной американской архитектурно-инженерной фирмы Leo A. Daly, Raiffeisen Investments, а также управляющих операторов гостиничного комплекса, офисной части и торговых площадей. По словам Эль-Дебса, все они частично должны были финансировать проект на предварительной стадии, а после начала строительства в случае необходимости предполагалось привлекать средства местных и международных финансовых институтов.

АИЖК сообщило, что наблюдательный совет ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию принял решение о размещении облигации 4 серий на общую сумму 28 млрд руб. Это серии А12, А13, А14 и А1 О намерении их выпустить АИЖК говорило еще в начале года. Однако тогда сроки выпуска не оговаривались. И это было понятно. Ситуация на мировых финансовых рынках в начале года не обещала ничего хорошего. Именно в начале года АИЖК впервые столкнулось с невозможностью разместить на свободном рынке облигации. Вскоре после этого АИЖК стало ужесточать условия выкупа ипотечных закладных у банков, а те в свою очередь стали ужесточать условия по выдаче ипотечных кредитов населению.

Несмотря на, казалось бы, крайне негативную конъюнктуру на фондовом рынке Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о том, что до конца 2008 года выпустит 2 облигационных серии по 7 млрд руб каждая. И еще 2 серии таким же объемом в начале следующего года. По оценке Индикаторов рынка недвижимости, это значит, что рынок российской ипотеки продолжает вырабатывать противоядие против финансового кризиса, разразившегося на западных рынках. Именно с этим кризисом связано ужесточение в ряде банков требований к потенциальным ипотечным заемщикам. Банкам просто стало нехватать средств для того, чтобы выдавать кредиты в прежних объемах. В связи с решением АИЖК по выпуску новых корпоративных облигаций возрастает вероятность того, что вскоре требования банков будут вскоре снова смягчены.

При этом на западном рынке кризис продолжает разворачиваться. Поэтому ожидать значительной помощи из-за рубежа не приходиться. В ответ на вызов истории стал развиваться рынок рублевых корпоративных заимствований. И еще совсем недавно многие аналитики финансового рынка говорили, что в отличие от западного рынка, российскому облигационному рынку мало что грозит. На западном финансовом рынке царствует эффект недоверия, который многие россияне наблюдали в 2004 году, в пору знаменитого летнего банковского кризиса. В России в отличие от западных стран банкиры до последнего времени не закрывали лимиты как друг на друга, так и на других корпоративных заемщиков.

Однако спустя полгода ситуация несколько изменилась. Как уже писал аналитический цент ирн.ru в заметке АИЖК получило финансовую поддержку, к началу лета АИЖК удалось разместить часть облигаций, которые оно планировало выпустить на свободном рынке в начале года. А незадолго до этого АИЖК стало смягчать условия выкупа ипотечных закладных у банков.

Однако после заявления премьера Владимира Путина о группе Мечел, фондовый рынок резко обрушился. При этом стоит отметить, что Мечел как раз собирался вскоре выпускать облигации. На фоне разразившейся на российском фондовом рынке очередной коррекции ряд компаний заявил о переносе IPO, а вслед за ними были отменены многие запланированные на осень облигационные выпуски. Казалось бы, на этом фоне вслед за другими должна была бы последовать АИЖК. Однако, не дожидаясь окончания приема заявлений на участие в конкурсе по обслуживанию предстоящих облигационных выпусков, наблюдательный совет агентства объявил о том, что выпуски состоятся.

Вполне укладывалось в эту логику и поведение АИЖК. А июле агентство объявило о проведении открытых конкурсов на оказание услуг по организации выпусков облигаций серий А12, А13, А14 и А15, обеспеченных госгарантиями. Заявки на конкурсы АИЖК стало принимать 18 июля. Завершение приема намечено на 18 августа. Начальная цена договора была объявлена в размере 0,1% от номинальной стоимости каждого размещаемого выпуска.

При этом стоит отметить, что, если ориентироваться на сроки запланированных на рубеж 2008-2009 годов облигационных выпусков, планы по развитию ипотеки у АИЖК весьма и весьма оптимистичные. Срок погашения облигаций серии А12 15 декабря 2013 года, серии А13 - 15 апреля 2018 года, серии А14 15 мая 2023 года, серии А15 15 сентября 2028 года. Таким образом облигаций серии А12 выпускаются на 5 лет, А13 на 10 лет, А14 на 15 лет, а А15 на 20 лет.

На первый взгляд можно было бы сделать вывод о том, что АИЖК катастрофически нуждается в деньгах. Однако раньше в ситуации жестокой нужды АИЖК, предпринимая твердые шаги по подготовке к выпуску облигаций, ужесточала условия выкупа ипотечных закладных у банков. В данный момент наблюдается как раз таки обратная ситуация. Условия постепенно смягчаются. Таким образом, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, ситуация, скорее всего, обстоит таким образом, что потенциальные покупатели на облигации у АИЖК уже есть. И это неудивительно. Ведь, по данным первого вице-премьера Александра Жукова, объем ипотечных займов продолжает расти прежними темпами, несмотря на ужесточение требований к потенциальным заемщикам.

При этом, казалось бы, если ужесточение условий не снижает платежеспособного спроса на ипотеку, банкиры вполне могут сохранить эти условия на существующем уровне. Однако как агентству, так и банкам невыгодно держать на балансе избыточные средства. Деньги должны работать и приносить доход. Именно с появлением избыточной денежных средств на счетах банков, вырученных ими за счет народных IPO Сбербанка и ВТБ, условия по ипотеке летом 2007 года стали резко облегчаться. Именно тогда впервые появились предложения по ипотеке в нулевым первоначальным взносом.

Длительность этих займов показывает насколько эти средства могут быть потенциально предоставлены населению. При этом стоит отметить, что, по данным ВЦИОМ, сейчас большинство ипотечных займов приобретается населением на срок, не превышающий 10 лет. Таким образом, средства, полученные АИЖК за счет облигационных выпусков А14 и А15, могут быть обращены несколько раз. Суммарный объем этих выпусков 14 млрд руб. Учитывая тот факт, что, исходя из данных ежеквартальной отчетности АИЖК, ежегодно объем ипотечных закладных, находящихся на балансе агентства увеличивается примерно на 18 млрд руб., размещение данных выпусков намного расширяет возможности агентства для рефинансирования банков.

Сразу два крупнейших игрока рынка недвижимости московского региона сообщили о том, что несмотря на лето, элитка продолжает дорожать. Быть может такое не совсем летнее для этого сегмента недвижимости поведение объясняется затяжными дождями помноженными на непроглядные утренние туманы? Кто его знает, быть может и так.

В то же время стоит отметить тот факт, что облигационные выпуски АИЖК наметило на конец этого и начало следующего года, то есть на так называемый предновогодний период, когда банки традиционно начинают предлагать населению различного рода спецпрограммы, в том числе и по ипотечным займам. Таким образом, по оценкам аналитического центра ирн.ru, вероятность того, что ипотечные условия начнут облегчаться уже в конце этого года, становится все более ощутимой.

Аналогичного мнения придерживаются эксперты Penny Lane Realty, которые считают, что с середины июня на рынке началось традиционное летнее затишье, однако это практически не повлияло на ценовую ситуацию. К концу года, когда участники рынка вернутся из отпусков, темп роста стоимости элитных квартир вернется к прежним показателям: 5-12% в квартал, в зависимости от степени готовности объекта, а рост арендной ставки составит не менее 18% в год.

Как считают аналитики компании Penny Lane Realty, темп роста цен на элитную недвижимость за июнь - начало июля незначительно замедлился и составил в среднем 2-3%, но наиболее востребованные объекты неизменно продолжают демонстрировать активный рост цен от 3 до 5%. Примерно также считают эксперты аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ. Согласно их последним данным за второй квартал 2008 года, средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья выросла на 3,5%. На вторичном рынке средняя цена выросла на 6,1%. Таким образом, за первое полугодие 2008 года средняя цена на рыке элитных новостроек выросла на 15,6%, на рынке вторичного элитного жилья на 12,5%, - отмечает генеральный директор аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков. По его мнению, во II квартале 2008 года цены на вторичном рынке элитного жилья росли более быстрыми темпами, чем на рынке элитных новостроек. По сравнению с предыдущим периодом темпы роста цен на элитную недвижимость снизились, что объясняется традиционным спадом активности на рынке с приходом лета. Существенных изменений на рынке следует ожидать ближе к осени.

Прежде всего, это объясняется продолжением процесса вымывания дешевых квартир в ЦАО. Квартиры, которые год назад стоили $1000, сегодня повысились в цене почти в два раза, но при этом их качество осталось прежним. Многие арендаторы не желают более довольствоваться таким положением дел и теперь не соглашаются на предложенную арендную ставку, что, безусловно, сказывается на количестве сделок, - комментирует Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивов Penny Lane Realty.

Стоит отметить, что дорожала не только сама элитка, но и ее аренда. По данным Penny Lane Realty продолжило сокращаться число сделок в бюджете до $3000 в месяц. Если в первом полугодии 2007 года квартиры с арендной ставкой до $2000 составляли около 20%, то сегодня найти квартиру в аренду в пределах Садового кольца в этом бюджете уже не представляется возможным.



Главная --> Публикации