Главная --> Публикации --> Рынок недвижимости переходит на рубли, но рост цен это не остановит Рублевка forever Остановят ли "точечную бомбардировку" Жилье начало дешеветь Москва переходит к индивидуальному строительству

Главное нововведение, которое депутаты могут принять уже в начале следующего года, - поправки в налог на имущество физлиц. По концепции Минфина и Минэкономразвития максимальная ставка налога должна будет снизиться с нынешних 2% до 0.1-0.5%. Правда, оцениваться квартиры россиян будут не по нормативам Бюро технической инвентаризации, а в соответствии с их рыночной стоимостью. Чиновники экономических министерств обещают разработать методику определения рыночной стоимости квартир к началу весны следующего года.

Весь 2003 год депутаты Госдумы снижали и увеличивали налоговое бремя крупных компаний. В 2004 году настанет черед рядовых граждан. Скорее всего правительственные предложения по снижению налогов негативно скажутся на благосостоянии россиян.

Возьмем приватизированную трехкомнатную квартиру в элитном районе Москвы. По БТИ ее цена - 900 тыс. руб. Налог с этой суммы составляет около 1000 руб. в год. Рыночная же стоимость этой квартиры, по самым скромным оценкам, составляет не менее 3 млн. рублей. Соответственно и сумма налога после введения новых правил оценки вырастет в 3-4 раза.

Сегодня в большинстве городов применяется низкая ставка налога. Она отличается в зависимости от стоимости квартиры. В Москве квартиры стоимостью менее 300 тыс. руб. (по оценке БТИ) облагаются налогом по минимальной ставке - 0.1%, от 300 до 500 тыс. - 0.2%, от 500 тыс. - 0.3%. Однако даже если ставки останутся прежними, в связи с ростом цен на недвижимость для большинства владельцев приватизированных квартир налог вырастет в несколько раз.

Минувшей весной депутаты приняли законопроект о снижении ставки в первом чтении. Правда, так и не успели договориться с правительством, до какого предела налог снижать. Как объяснил вчера "Финансовым Известиям" председатель бюджетного комитета Думы Александр Жуков, сейчас есть два пути снижения налога.

Другой законопроект, который депутаты обещают окончательно принять этой весной, - снижение ставки единого социального налога (ЕСН). Формально этот налог касается только компаний-работодателей, которым сегодня приходится платить его по ставке 35.6% от фонда оплаты труда каждого сотрудника. ЕСН распределяется во внебюджетные фонды: пенсионный, фонды социального и обязательного медицинского страхования. Этот налог считается главным препятствием для "обеления" зарплат. Больше половины российских работодателей предпочитают платить зарплату наемным работникам "в конверте", экономя на их соцобеспечении.

Правительство, в свою очередь, предлагает регрессивную шкалу не трогать. А взамен уменьшить базовую ставку до 26%. Депутаты пока считают, что если регрессивная шкала останется неизменной, ставку налога стоит снижать до 20%.

Первая (депутатская) подразумевает снижение ставки до 30%. При этом депутаты предлагают уменьшить нижний порог регрессивной шкалы ЕСН. Сейчас в соответствии с этой шкалой работодатель имеет право платить налог по меньшей ставке, если годовой доход его сотрудника превышает 100 тыс. руб. Причем за 100 тыс. руб. придется заплатить налог по ставке 35.6%, а за все, что сверху, - по ставке 20% и ниже. Депутаты предлагают уменьшить нижний порог шкалы до 50 тыс. руб.

Поэтому-то появление данного документа было, мягко говоря, негативно воспринято вышеупомянутыми службами. К примеру, в приложении № 2 четко прописаны «предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (текущего) ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования». Если у вас, не дай бог, в ванной лопнула труба, то вам, как только вы об этом заявили, обязаны немедленно ее заменить. Если в вашем доме сломался лифт, то вам должны починить его в течение суток. Если же этого не произошло и вы третий день вынуждены ходить на свой десятый этаж пешком, смело предъявляйте ремонтникам иск. Кстати, о лифтах.

Предполагается, что обе схемы станут выгодными для компаний. Но вряд ли все российские наемные работники обрадуются "обелению" зарплаты. С одной стороны, вырастут отчисления на накопительную часть будущей пенсии. С другой - сегодня подоходный налог работники если и платят, то с небольшой части "белых" зарплат. Если расчеты правительства оправдаются и после снижения ставки ЕСН в стране начнется массовое "обеление" зарплат, сами зарплаты фактически станут меньше на 13%. И маловероятно, что работодатели согласятся компенсировать работникам эти "потери".
Впрочем, плюсы этого Постановления перевешивают его недочеты. «Правила» еще раз, вслед за Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики», подчеркивают, что «граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций». В общем, как говорится в известной рекламе про ЖКХ, «у нас теперь есть выбор», какого сантехника предпочесть. Хотя практика, к сожалению, показывает, что выбор этот не так широк.

Справедливости ради, надо отметить, что на самих жильцов правила также накладывают определенные обязательства. Многих возмутил тот факт, что данным постановлением «переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В пункте 5.10.2, им посвященном, самым интересным, на наш взгляд, является самый последний абзац, в котором сказано, что «эксплуатирующая организация обеспечивает…страхование риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в случае аварии на лифте на весь срок эксплуатации». Почти так же, как если бы вы летели в самолете: там тоже вас страхуют на время полета.

Некоторые даже усмотрели в этом нарушение конституционных прав граждан. Но в нашем с вами быту необходимо учитывать не только наши желания и потребности, но и то, как наши с вами дома приспособлены к тому, чтобы их выдерживать. Помните, все в массовом порядке уменьшали воздуховоды на кухнях, чтобы поставить на «освободившееся» место холодильник или плиту? В некоторых случаях последствия были самыми катастрофическими, вплоть до разрушительных. Также и самовольная установка в вашей квартире мощной стиральной машины в здании со старой электропроводкой или электроплиты в доме, оборудованном исключительно газовыми плитами, может привести к замыканиям и перенагрузке сети. Правилами также «не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений». Предвидя возражения со стороны замерзающих в своих квартирах студеными зимами жильцов, ответим, что отныне «температура воздуха в помещениях жилых зданий в холодный период года должна быть не ниже значений, предусмотренных стандартами. При наличии средств автоматического регулирования расхода тепла с целью энергосбережения температуру воздуха в помещениях зданий в ночные часы от ноля до пяти часов допускается снижать на 2-3 Со» (пункт 5.2.3). Так что требуйте, уважаемые жильцы, подачи «стандартного тепла» в свои дома. Особенно актуальным данный пункт, думается, должен стать для жителей тех северных российских городов, где зимой вообще не работает отопление.

Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов; ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения» (п.1.7.1).

Прочитав этот пункт, корреспондент нарисовала себе «идиллическую» картину: вот под детским грибочком местные бомжи «отдыхают по-взрослому», детишки бросают грязный мячик на развешанные на штангах белые простыни, соревнуясь в меткости, какая-нибудь собачка отправляет свои естественные потребности прямо в ящик с песком. Вместе с принятием этих правил, нам кажется, стоило еще организовать некий «культурный ликбез», ведь не все наши граждане готовы принять и поддерживать цивилизованные нормы человеческого общежития даже в общих коммунальных квартирах, что уж говорить об общих дворах.

Не обойдена вниманием и придомовая территория. Пункт 5.5.11 прямо указывает, что «территория каждого домовладения, как правило, должна иметь: хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадку для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для зимнего и летнего отдыха детей. На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью».

До конца года правительственная комиссия по проведению административной реформы может принять окончательное решение о госрегулировании в области строительства. Об этом RBC daily сообщил руководитель управления госслужбы Минэкономразвития Андрей Шаров. На прошлом заседании комиссия уже дала поручение выработать предложения по отмене функций лицензирования Госстроя с 1 января 2005 года. По мнению МЭРТ, роль контроля над доступом к рынку строительства может с куда большим успехом играть, например, страхование строительных объектов. Представители Госстроя воспринимают идею об отмене лицензий негативно. А большинство участников рынка устраняются от обсуждения проблемы и предпочитают подождать, пока власти примут окончательное решение.

Так что, ратуя за исполнение своих прав, господа, не забывайте и о своих обязанностях. Начните хотя бы с малого: прочитайте и постарайтесь придерживаться «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Андрей Шаров отмечает, что Госстрой на заседании комиссии не смог представить никаких веских аргументов в защиту лицензирования, – и это, по его мнению, практически предопределяет решение правительства по вопросу отмены лицензирования. «Не было аргументов, которые бы доказывали, что будут массовые негативные социально-экономические последствия. Не было аргументов в пользутого, что существующий механизм лицензирования эффективен, что он обеспечивает защиту от доступа на рынок фирм-однодневок, не имеющих необходимого оборудования, квалификации и опыта, – отмечает глава управления госслужбы МЭРТ. – А аргумент, что это делается испокон веку и что строительные ассоциации тоже «за», – это не аргумент. И эти доводы не были восприняты комиссией. Конечно, правительство решит, кто прав – комиссия или Госстрой. Но против логики решения комиссии тяжело идти».

По мнению Андрея Шарова, главным аргументом в пользу отмены лицензирования строительства была неэффективность нынешнего механизма. «На комиссии мы разбирали, насколько эффективным является этот инструмент для обеспечения безопасности, качества строительства и так далее. И вот какие данные: всего выдано 200 тысяч лицензий – это уже наводит на размышления, является ли это инструментом регулирования доступа на рынок, – говорит г-н Шаров. – В год выдается 70 тысяч лицензий, и при этом – лишь 156 отказов. Это тысячная доля процента, меньше любой погрешности. Понятно, что инструмент работает вхолостую, и он был признан избыточным, так как не решает задач государственного регулирования». В МЭРТ полагают, что в строительстве присутствие государства может быть оправдано только крайней необходимостью, – а в случае с Госстроем, по мнению Андрея Шарова, такой необходимости нет.

У Госстроя есть все причины отстаивать сохранение лицензирования: ведь, по оценкам участников рынка, неформальные платежи по каждой из 70 тысяч ежегодно выдаваемых лицензий могут составлять от полутора до пяти тысяч долларов. По словам Александра Аргунова, официальная цена лицензии начинается от 1300 рублей. А в высоких издержках строительных организаций, по его мнению, повинны посредники, помогающие строителям получать лицензии. «Существует рынок посредников, как и в любой разрешительной системе. Бывает так, что к нам приходит соискатель и сетует на то, что лицензия обошлась ему очень дорого, – говорит г-н Аргунов. – Мы часто разбираемся в таких случаях, и выясняется, что в стоимости лицензии услуги ФЛЦ составили, например, всего лишь 5400 рублей». Однако, по его словам, ни ФЛЦ, ни Госстрой ничего не могут с этим поделать. «Это не в нашей компетенции, – говорит замдиректора ФЛЦ. – Деятельность посредников разрешена законом, и они не нарушают его, по сути. Мы просто проверяем те сведения о строительных организациях, которые посредники нам предоставляют».

Представители Госстроя оспаривают логику МЭРТ и утверждают, что, кроме лицензирования, защитить рынок строительства от недобросовестных участников не может ничто. «Статистику можно развернуть и так и эдак. Поэтому говорить, что лицензирование не обеспечивает защиты рынка, было бы несправедливо: обеспечивает, и еще как», – сказал RBC daily заместитель генерального директора Федерального лицензионного центра при Госстрое РФ Александр Аргунов. Малое количество отказов в выдаче лицензий представители ФЛЦ объясняют неэффективной работой предыдущего руководства Госстроя и ФЛЦ, которое сменилось в конце прошлого и начале этого года соответственно. «Мы резко усилили степень внимания к квалификационному составу соискателей, и в этом году число отказов серьезно возросло, – говорит г-н Аргунов. – В этом году работа лицензионной комиссии превратилась из формальной в реальную, благодаря тому что сменилось руководство Госстроя и ФЛЦ. Хотя, конечно, ситуацию трудно изменить в одночасье».

Строители тоже предпочли устраниться от обсуждения проблемы и отказались от комментариев по поводу отмены лицензирования. Тем не менее именно их мнение было одним из главных аргументов Госстроя. По словам Андрея Шарова, в рабочую группу, которая занималась подготовкой решения правительственной комиссии, поступило письмо от одной из строительных ассоциаций, в котором строители высказались против отмены лицензирования. С мнением ассоциации соглашается и ректор петербургского Института недвижимости Алексей Гусев. «Мне кажется, что на строительном рынке отмена лицензирования была бы нецелесообразной, – сказал г-н Гусев RBC daily. – Даже при большом количестве ГОСТов и СНиПов качество строительства – например, в Петербурге – далеко не идеальное. Я затрудняюсь сказать, какой могла бы быть альтернатива, но отмена лицензий вполне может снизить качество. Плохой или хороший, но этот регулятор есть. А убрать его и ничего не предложить взамен нельзя».

Андей Шаров отмечает, что помимо лицензирования есть множество других – более эффективных – способов регулирования. «С одной стороны, есть технические регламенты. С другой – во многих странах функции контроля осуществляют страховые компании, – говорит он. – Когда дом страхуется, ни один страховщик не подпишется под полисом, если дом не отвечает стандартам качества и безопасности». Александру Аргунову идея замены лицензий страхованием не нравится. «Лицензии и страхование – это не взаимозаменяющие, а взаимодополняющие инструменты, – говорит замдиректора ФЛЦ. – Это скорее популистский лозунг – заменить лицензирование страхованием. Это все равно что страхованием гражданской ответственности заменить сертификацию автомобилей». Мнение страховщиков или строительных компаний относительно этого предложения узнать не удалось. Опрошенные RBC daily представители ведущих строительных и страховых компаний отказались комментировать вопрос отмены лицензирования и замены его страхованием. «Эта тема мало изучена, так что это наше мнение будет не комментарием, а предположением. А нам бы этого не хотелось», – сказал RBC daily представитель одной из крупнейших страховых компаний.

Вторая половина июля ознаменовалась тем, что рост цен на относительно недорогие квартиры в панельных домах перестал обгонять темпы подорожания жилья в сегменте монолитно-кирпичных домов бизнес-класса. По мнению экспертов, это один из сигналов того, что рынок постепенно переходит в стадию стабилизации. Ветер перемен подул еще в мае, когда после резкого взлета цен в январе-апреле наметились первые признаки снижения темпов роста стоимости жилья.

Впрочем, по мнению представителей МЭРТ, консервативность взглядов некоторых представителей строительного бизнеса вполне объяснима. «Когда бизнес выступает против отмены лицензирования, возможно, он просто пытается не допустить на рынок конкурентов», – полагает Андрей Шаров. Однако участники рынка признают, что в долгосрочной перспективе они заинтересованы в изменении механизмов регулирования. «Конечно, в идеале строительная деятельность, как и деятельность в других сферах, должна регулироваться общественными объединениями, саморегулируемыми организациями, – признает Алексей Гусев. – Но государство должно оказать поддержку этим объединениям, создать стандарты, без которых нельзя работать». Главное опасение, по его словам, заключается в том, что правительство отменит существующее регулирование и вообще ничего не предложит взамен. Но, по мнению Андрея Шарова, речь об этом и не идет. «До конца года надо вкупе посмотреть все инструменты регулирования строительной сферы и определиться – что оставить, кто будет осуществлять регулирующие и экспертные функции, и будет ли государство осуществлять их вообще, – отмечает он. – Возможно, это будут аккредитованные компании. Просто при прочих равных условиях предпочтение должно отдаваться негосударственному регулированию».
Прогнозы аналитиков рынка московской недвижимости, уверявших, что летом волна подорожания квартир постепенно пойдет на спад, похоже, начинают сбываться. В последние два месяца столичный рынок жилья заметно притормозил ценовую гонку: более чем вдвое сократился темп прироста цен предложения, спал ажиотаж, наметилась тенденция к росту объема предложения новых квартир. Неудивительно, что в такой ситуации москвичи стали проявлять к покупке квартир особый интерес, особенно если речь идет о новостройках.

Традиционно, самое дорогое жилье принадлежит элитному сегменту. В квартирах такого класса стоимость квадрата в среднем составляет 22 934 доллара, это на 24% больше, чем в прошлом году. Сектор бизнес-класса на порядок дешевле, там можно купить квартиру и по 7250 долларов за метр, поэтому спрос на такое жилье намного выше.


Север любит экономных
Рынок новостроек - особый, там законы вторички работают далеко не всегда, к тому же цена предложения на нем, как правило, ниже, поэтому он считается более доступным. Впрочем, все, разумеется, зависит от аппетита покупателя жилья и толщины его кошелька. С роскошными апартаментами проблем нет: если в начале года на рынке московских новостроек преобладали недорогие квартиры, то сегодня бал на нем правит жилье элитной категории. По экспертным оценкам, на него, а также на квартиры бизнес-класса приходится около 40% предложений. Аналитики объясняют это замещением квартир эконом-класса на средний и бизнес-класс в структуре предложений.

Тем, кто собрался покупать жилье в новостройках, не лишне знать, что больше всего среди предлагаемых на продажу квартир в Москве двухкомнатных - 47%. На трехкомнатные приходится примерно треть предложений, на однокомнатные - около четверти. За июнь сильнее всего подорожали трешки эконом-класса (на 12%), сейчас за них просят в среднем 387 тыс. долларов. Двушки подросли в цене лишь на 2%, их средняя стоимость стала составлять 303 тыс. зеленых. А вот непритязательные однокомнатные апартаменты немного подешевели - на 0,7%, их теперь можно купить в среднем за 202 тыс. долларов. А если учесть, что американская валюта, которой все еще оперируют в своих расчетах многие аналитики, продолжает падать относительно рубля, то ценовой рост не так уж велик. Падению же покупатели рады всегда, каким бы оно ни было.

Квартиры эконом-класса стоят до 500 тыс. долларов и продаются по цене приблизительно 4200 зеленых за 1 кв. м. Однако предложения такого относительно дешевого жилья в новостройках за июнь 2008 года по сравнению с маем снизились на 27%. А стоимость квадрата площади относительно января возросла в среднем на 14%. За первый месяц лета больше всего цены на квартиры в Москве выросли на юго-западе столицы (+13,5%). Однако первое место по самым высоким ценам за 1 кв. м. занимает Южный административный округ - 4571 долларов. Больше всего квартир предложено в Северо-Западном и Западном округах - по 28%. Самая же хорошая новость состоит в том, что в трех округах цены на новые квартиры понизились: в Северном округе - в среднем на 3%, а в Западном и Северо-Восточном - на 0,5%. Как говорится, пустячок, а приятно. Если же сравнивать с январем, то цены на новостройки повысились во всех районах и округах. Максимально - в ЮЗАО и ЮВАО, минимально - в САО: там квартиры подорожали всего на 7%. Если учесть, что инфляция уже перевалила за это время за 9%, темпы подорожания на севере столицы можно считать подарком.

Речь идет, в частности, о новостройках Солнцева и Ново-Переделкина. Районы эти экологически благополучны и соседствуют с самыми престижными местами Подмосковья. Правда, метро здесь планируется открыть только лет через пять-шесть. Потенциальным покупателям квартир эконом-класса может быть весьма интересен и район Новое Кожухово. Расположен он за МКАД, но всего в 3 км - между городом Люберцы и московским районом Новокосино. Сюда метро, если верить столичным властям, придет значительно раньше - уже к 2010 году. Пока же ближайшая станция - Выхино. Здесь продаются квартиры и в уже готовых домах, и в строящихся, а цены по столичным понятиям - более чем щадящие - 65-70 тыс. руб. за 1 кв. м. Дешевле в Москве просто не бывает.


Вырваться из замкнутого круга
Тем, для кого квартирный вопрос стал вопросом жизни и смерти, а финансовые ресурсы ограничены, эксперты рынка советуют присмотреться к еще не законченным новостройкам в некоторых спальных районах столицы, расположенных за кольцевой дорогой. Остались еще уголки, которые волна безудержного подорожания не накрыла до конца.


От бизнеса к элите
Если есть намерение, желание и средства, чтобы купить квартиру бизнес-класса, то одним из наиболее привлекательных районов для такого приобретения именно в новостройке многие эксперты называют Щукино. Средняя цена предложения составляет там 8059 долларов за 1 кв. метр. Это на четверть дороже, чем в среднем по Северо-Западному административному округу, но и жилье, и район, уверяют авторитетные риелторы, стоят того, чтобы платить за них больше. При относительной близости к центру города прилагаются еще и река, зелень, метро, развитая инфраструктура.

Некоторые агентства недвижимости называют большим подарком судьбы при нынешнем состоянии рынка цены в 85-86 тыс. руб. за квадрат для новостроек. И не где-нибудь, а в Митине - самом престижном среди всех районов Москвы, расположенных за МКАД. Там и с экологией все в порядке, и с инфраструктурой - недаром этот район облюбовали в свое время народные избранники. Они, правда, добираются на работу на персональных авто, а в 2009 году откроется станция метро Волоколамская, так что из этого района можно будет легко выбраться и без мигалки. Правда, для некоторых однокомнатных квартир цены здесь зашкаливают за 115 тыс. руб. за метр, но, как уже было сказано, есть предложения и куда более доступные.

С некоторым летним затишьем на рынке жилья продавцы традиционно борются при помощи дисконтных и других стимулирующих продажи программ. В этом году скидок пока очень мало, но, надеются эксперты, в августе они могут порадовать покупателей. К тому же, напоминают аналитики, в деле покупки квартиры на конечную ее стоимость влияет торг, а значит, за скидку надо активно бороться.

Ну а если хочется жить роскошно, то таких предложений - пруд пруди. Диагноз хроническая элитарность поставлен экспертами, например, Хамовникам. Район, бывший некогда трудовой окраиной, сегодня стал одним из самых престижных и активно застраиваемых. По данным аналитиков, однокомнатная квартира в 41 квадрат в кирпичном доме на Комсомольском проспекте обойдется покупателю в 304 тыс. долларов. А вблизи Хамовнического вала в блочном доме за двушку в 58 кв. м придется выложить 450 тыс. зеленых.



Главная --> Публикации