Главная --> Публикации --> Реформа в пределах садового кольца Как построить небоскреб У московской промышленности появятся свои "города" Рынок недвижимости переходит на рубли, но рост цен это не остановит Рублевка forever

Впрочем, рост интереса к элитной недвижимости – предмет для более тщательного изучения. Различные агентства по-разному оценивают ситуацию. Некоторые и вовсе отрицают повышение спроса на этом рынке. Другие утверждают, что рост все-таки есть. Так, газета «Время новостей» (4 ноября) публикует материал, в котором приводит следующее мнение специалиста: повышение спроса на дорогую недвижимость – «общая ситуация на рынке, которую не стоит связывать с какими-то субъективными причинами вроде падения курса доллара или политическими событиями». Главная причина этого – недостаточность предложений, связанная с ограниченностью количества свободных площадок для строительства. В ближайшее время «география» элитарной застройки расширится. Помимо так называемой «золотой мили» на Остоженке, это будет Арбат, Плющиха, Пресня, Замоскворечье и Китай-город, «т.е. те места, где еще остались перспективные для элитной застройки площадки», указывают «Ведомости» (4 ноября), в материале «Дешевле не будет».

«Элита» дорожает и расширяется…

«Вторичка» готова «затормозить»

Однако цены выросли не только на элитное жилье. Рост в сегменте новостроек в октябре составил 2-3% и, по прогнозам специалистов, в ближайшее время сохранится на этом уровне.

Строители наживаются на покупателях?

А вот журнал «Коммерсантъ-Деньги» (18 ноября) делает более оптимистичный для покупателей прогноз. Автор статьи «Новостройки вырвались вперед» отмечает, что форсированными темпами цены растут теперь только на новостройки. «На вторичном рынке цены не упали, но количество заявок на покупку и продажу почти сравнялось. Риэлторы считают, что уже к началу следующего года это приведет к полной остановке роста цен на квартиры в этом сегменте рынка», – пишет журнал.

Аренда жилья

Пока одни фиксируют темпы роста и делают прогнозы на будущее, другие пытаются разобраться, почему в городе с рекордными темпами строительства существует дефицит доступного жилья. Автор материала «Почему в Москве строится так много жилья» («Московская правда», 31 октября) одной из причин считает сложившуюся в России схема, согласно которой «строительная компания строит дом, распродает в нем квартиры, а сам дом передает на баланс ДЕЗу, т.е. городу. Себестоимость строительства 1 кв. м жилья составляет примерно $300, а продается покупателю он уже за $1000 – $1200, т.е. прибыльность такого бизнеса составляет порядка 200 – 300% на вложенный капитал. В реальной жизни все происходит следующим образом: застройщик, передавая дом ДЕЗу и избавляя себя от хлопот и затрат на его дальнейшее содержание и обслуживание, «фактически получает дополнительную прибыль за счет бюджета. Таким образом, строители получают сверхприбыли, чиновники – свою долю, а мы, жильцы, получаем полный пакет проблем ЖКХ.

На сегодняшний день аренда остается самым привычным и простым способом заработка. Стоимость аренды однокомнатных квартир за июль-октябрь в среднем подорожала на 16%, до $395 в месяц, двухкомнатных – на 13%, до $510, трехкомнатных – на 11%, до $620», что показывает реальные возможности в получении дохода. Однако есть и другие пути – взять ипотечный кредит в банке и приобрести квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду или же инвестировать средства в строящееся жилье для его дальнейшей продажи после оформления документов на собственность. «Инвесторам … третьей группы будет выгодно вкладывать деньги в квадратные метры до тех пор, пока доходность их операций будет превышать процентные ставки по вкладам в надежных банках. «Ипотечникам» же нужно, чтобы доходность их операций превышала расходы по погашению и обслуживанию кредита», – отмечает издание.

Стабильный рост цен на жилье превращает его в хорошее средство для зарабатывания денег. В первую очередь, это касается сдачи жилой площади в аренду. Если в первой половине 2003 г. ситуация в этом сегменте была в общем-то стабильной, то, начиная с июля, цены начали повышаться. Вопрос, продолжится ли их рост прежними темпами в ближайшее время, остается открытым, однако журнал «Финанс» (21 ноября), ссылаясь на мнение аналитиков, указывает, что в последнее время увеличилось количество так называемых инвестиционных покупок жилья – «то есть с целью извлечения финансовой выгоды, а не ради улучшения жилищных условий» («Квадратные проценты: 66% годовых в валюте»).

Ипотека

«Вечерняя Москва» (11 ноября) предсказывает, что в ближайшее время рост арендных ставок сохранится, причем цены вырастут очень прилично. Ссылаясь на мнение экспертов, автор материала «Перезимовать в чужой квартире» пишет: «К зиме арендные ставки могут подняться еще процентов на 10-1 Так что тем, кто собирается снимать, надо торопиться». Рост с июля по октябрь он оценивает в 15-20 процентов.

«Ведомости» (24 ноября) опубликовали статью, которую можно рассматривать как ответ на этот вопрос. Впрочем, уже по заголовку видно, что газета не согласна с утверждением Касьянова. «Ипотека стала ближе к народу» – так назвали авторы свою статью, подзаголовок которой гласит, что «объем рынка (ипотечного кредитования) ежегодно удваивается». «Термин «ипотека» прочно вошел в обиход, все больше граждан берут в долг в банке на покупку жилья. Участники рынка ипотеки полны оптимизма – они уверены в его бурном росте». Перспективы действительно есть и весьма значительные. Аналитики предсказывают, что в течение нескольких лет сумма выданных кредитов может достичь двух миллиардов долларов, а общая перспектива рынка «оценивается в десятки миллиардов долларов».

Газета «Вечерняя Москва» (13 ноября) напомнила о том, что премьер-министр России Михаил Касьянов, выступая на заседании правительства, «удивился, почему так медленно развивается ипотека и почему банки или не дают кредитов на покупку жилья, или дают их мало и под кабальные условия».

Торговая недвижимость

Не случайно в ноябре на этот рынок вышли иностранные инвесторы – фонд «США-Россия». Его приход способен привести к дальнейшему снижению ставок, которые, как отмечают эксперты, хотя и значительно снизились за последние три года (с 36 до 10-18% в валюте), все же остаются значительным препятствием для желающих получить кредит.

Рынок дает свой ответ – в ноябре важным событием стал приход в Россию немецкой компании ЕСЕ Projektmanagement GmbH Co. KG – крупнейшего девелопера в Германии и одного из крупнейших в Европе. Уже к 2006 году немцы намерены открыть свой первый ТЦ. Как сообщил газете «Время новостей» (3 ноября) руководитель иностранного отдела ЕСЕ Штефан Кугель, в перспективе речь идет не только о Москве, но и о других городах-миллионерах.

Если проанализировать высказывания экспертов относительно торговой недвижимости, можно заметить, что существуют два полярных мнения. Согласно первому, новые торговые центры (ТЦ) Москве не нужны – рынок уже в достаточной степени насыщен и владельцам приходится снижать ставки, чтобы привлечь арендаторов. Другая сторона отмечает, что количество торговых «квадратов» в Первопрестольной все же не дотягивает до показателей столиц даже восточноевропейских государств, не говоря уже о западных.

Важен и тот факт, что другие виды недвижимости уже не представляют прежнего интереса. «Сегодня доходность инвестиций в жилую и офисную недвижимость снижается, тогда как дефицит торговых площадей, отвечающих международным стандартам, уже явился причиной бурного развития рынка торговых помещений», – указывает журнал.

А 21 ноября журнал «Финанс» опубликовал материал, согласно которому в последнее время торговой недвижимостью заинтересовались отечественные банки, хотя раньше это было прерогативой иностранцев. «В первую очередь интерес банков к новому виду бизнеса был вызван снижением уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности», – утверждает издание. Если «в 2002 году доходность вложений в торговую недвижимость составляла 17-20% годовых в валюте, в этом году она снизилась до 15-18%», хотя есть и случаи с доходностью 30% в валюте и выше. «В то же время среднерыночные ставки по кредитам для юрлиц в валюте составляют 10-14 процентов».

«Известия» (21 ноября) публикуют интервью с префектом Центрального административного округа Геннадием Дегтевым. Напомним, что в ноябре появилась информация, согласно которой 300 домов, расположенных на Тверской, Садовых и других улицах центра столицы, подлежат сносу и реконструкции. Беспокойство жителей данных домов вполне понятно. Территория, на которой они находятся, лакомый кусок для строителей офисов и коммерческой недвижимости. После того как с Тверской были выведены продуктовые магазины, вывоз жильцов выглядит вполне логичным очередным шагом заинтересованных в освобождении территорий в самом центре Москвы организаций и людей.

«НежилаЯ» Тверская

Офисный рынок в наибольшей степени зависит от макроэкономики. Благоприятные показатели российской экономики (рост ВВП, приток инвестиций, снижение налоговой нагрузки на предприятия и т. п.) привели к росту числа хозяйствующих субъектов, в том числе и иностранных, открывающих новые представительства в Москве.

Г. Дегтев утверждает, что «нет никаких оснований предполагать, что планируется массовое отселение». «Обвинять нас в том, что мы стремимся переселить коренных москвичей на окраины, – несправедливо. Но всех оставить в центре сейчас невозможно. В 2003 году мы строим 104 тысячи квадратных метров, это 10 домов. А нужно 144 тысячи. Остальные 40 тысяч будем искать в других округах. Для сравнения: до 1999 года в ЦАО не построено ни одного муниципального дома, в 2001 году в центре осталось уже 40% переселенцев», – заявил префект.
Востребовано Третье кольцо

Особенно популярны у таких арендаторов офисы, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, причем без особого различия между административными округами. В предыдущие годы, к примеру, особым спросом у арендаторов пользовались Западный, Юго-Западный, реже – Северный округа столицы.

Кроме того, многие компании расширяются, поэтому во второй половине года значительно увеличился спрос на большие площади. В основном арендаторы запрашивают у риэлторов площади от 500 до 1500 кв. м класса В в ценовом диапазоне от 350 до 450 долларов за кв. м в год.

До текущего года спрос и предложение были уравновешены. Но в последние полгода спрос на эти помещения превышает предложение примерно на 30%, площадей в сегменте офисов класса В не хватает. По мнению большинства операторов рынка, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся не ранее середины 2005 года.

В отличие от прошлых лет основная часть бизнес-центров класса В строится не «с нуля», а приходит на рынок после реконструкции зданий. Связано это с тем, что в текущем году стало значительно сложнее и дороже получить землеоотвод у московского правительства. Еще одна причина – себестоимость метра в реконструированном здании не превышает 800 долларов, тогда как эта цифра при строительстве составляет 1-1,3 тыс. долларов.

Во второй половине года большей популярностью стали пользоваться и особняки. Однако этот сегмент крайне ограничен в предложении. Основное число таких объектов сосредоточено в трех точках Москвы: на Китай-городе, на Чистых прудах и в Замоскворечье. За первые 10 месяцев этого года в данных районах было продано или впервые сдано в аренду 12-14 особняков, еще около 10 особняков было реализовано на иных районах Москвы. По итогам года на рынок выйдет не более 30 объектов.

В одиночку

Первый для первых

Особняки классифицируются как офисные помещения класса А. Из-за дефицита предложения цена их аренды выше на 15-20%, чем офисов того же класса в бизнес-центрах. В среднем особняки сдавались во втором полугодии по 600-650 долларов за кв. метр в год.

Как правило, офисы на первых этажах занимают компании, связанные с торговлей, а также дизайн-бюро и адвокатские конторы. Стоимость аренды таких помещений составляет в среднем 500-520 долларов за кв. метр в год.

Такой же узкий сегмент рынка недвижимости – офисные помещения на первых этажах элитных жилых домов и в домах бизнес-класса. За год их сдается не более 6-10 тыс. кв. метров. Как отмечают риэлторы, они востребованы по следующим причинам: такие площади находятся в самом центре столицы, в престижных районах с развитой инфраструктурой; офисы имеют оригинальные планировочные решения, предоставляя, как правило, популярный на рынке метраж – от 100 до 300 кв. м; такие помещения предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.

В основе методологии лежат утверждения о том, что между всеми явлениями существуют связи, что среди этих связей можно найти сильные (существенные) и слабые (несущественные), что связи бывают прямыми и обратными, положительными (усиливающими) и отрицательными (ослабляющими), и наконец, что эффекты этих связей могут быть немедленными и отсроченными. Понятно, что такая классификация связей условна, но в то же время очевидна ее полезность.

Предлагаемый подход основан на методологии, изложенной в труде директора Центра организационного обучения факультета менеджмента Массачусетского технологического института Питера Сенджа (Peter Senge) «Пятая дисциплина» и подкреплен личным опытом автора статьи в семейном, личностном и бизнес-консультировании.

Согласно символике, разработанной Сенджем, связь обозначается стрелкой. На ее положительное или отрицательное качество указывают значки «+» и «-» рядом со стрелками, а задержка помечается двумя параллельными отрезками, прерывающими связь (это словесное изложение, кстати говоря, демонстрирует, насколько хороша наглядность и схематичность по сравнению со словесными изложениями).

К примеру, на ее основе можно разработать (и это сделал П. Сендж) удобную графическую символику и составлять с ее помощью схемы процессов, происходящих на рынке. Такой подход гораздо функциональнее, чем словесные утверждения вроде: «Динамика цен на рынке жилой недвижимости напрямую зависит от цены барреля нефти». И риэлторы, одним из профессиональных навыков которых является составление финансовых схем сделок, оценят эту функциональность, как никто другой.

Рост цен на свободные квартиры.

Ниже предложена одна из возможных схем, объясняющих рост цен на свободные квартиры и предсказывающих замедление этого роста. Цифрами на схеме обозначены:

Сокращение предложения свободных квартир

Намерение хозяев свободных квартир продать их, когда цена существенно возрастет.

Рост массы свободных денег на руках у потенциальных покупателей.

Падение спроса на свободные квартиры.

Автор статьи не претендует на глубокое знание рынка, но предлагаемый способ его анализа может оказаться любопытным как для аналитиков, так и для риэлторов.

Как видно из схемы, рост цен на свободное жилье находится в «заколдованном круге» и тем самым склонен нарастать лавинообразно. Единственным регулирующим его процессом является связанное с ним снижение спроса, но само оно регулируется ростом свободной денежной массы на руках у потенциальных покупателей. В результате, тенденция к ограничению роста цен оказывается зарегулированной, и цены продолжают расти. Зная время задержки между элементами 1 и 4 схемы, можно прогнозировать сроки, спустя которые динамика роста цен снизится, а зная таковое между элементами 4 и 5, сроки, спустя которые она вновь начнет увеличиваться.

– Нормальная попытка создать очередную теорию технического анализа рынка недвижимости. Но проблема возникнет с коэффициентами влияния. Разберем один из пунктов.

Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости:

Правительство осуществляет технический анализ экономики и прогнозирует, что рост инфляции в 2003 году составит около 12 процентов. Но хлеб в Москве за 9 месяцев 2003 года подорожал уже на 15 процентов. Вот вам и результаты прогноза экономистов высокого ранга (не нам и автору чета).

5 – рост массы свободных денег на руках у потенциальных покупателей. Массу свободных денег можно рассчитать примерно так: объем денежной массы в стране, минус объем вкладов, минус стоимость акций, принадлежащих частным лицам, минус объем денег, находящихся на руках (в чулках и матрасах) населения, минус накопления населения на иные цели и еще пара-тройка минусов. Рассчитывая это ежемесячно, можно говорить о динамике изменения свободных денег на руках у населения. А где взять все эти данные?

Дмитрий ПОПОВ, аналитик компании «Домострой»:

Не помню кто сказал: Можно сделать все что угодно, но технические трудности, возникающие на пути, иногда непреодолимы. Архимед тоже был готов перевернуть землю, если бы ему дали точку опоры.

Пожалуй, этот подход можно использовать как одну из составных частей анализа любых процессов, служащего для наглядности и облегчения представления о взаимовлиянии процессов. Но и этого мало для собственно полноценного анализа. Кроме того, непонятно, чем именно эта схема (подход) лучше любой другой и какого практического результата можно достичь, используя данную методику.

Я увидел здесь схему, условно отражающую некоторые процессы и связь между ними, и текст, поясняющий схему. Не могу считать, что наглядность является подходом к прогнозированию. Также хочу заметить, что без пояснений схема теряет смысл: возможно, если вставить вместо цифр текст, будет нагляднее.

Владислав ЛУЦКОВ, аналитик компании «БЕСТ-Недвижимость»:

Могу предположить, что если ввести в схему хотя бы десяток факторов, она перестанет быть наглядной и превратится в паутину, разобраться в которой будет весьма трудно. У меня сложилось впечатление, что практическое применение этого подхода будет неэффективно.

Вторичное жилье – это тот сегмент рынка недвижимости, который в большей степени подчиняется рыночным законам. Это рынок продавца и покупателя, поэтому цена в большей степени зависит от соотношения спрос – предложение. С предложением все понятно, мы имеем множество вариантов мониторинга по «вторичке». Что же со спросом? А именно с платежеспособным спросом, т.к. многочисленные социологические исследования спроса на рынке жилья говорят о том, что каждая третья семья хочет улучшить свои жилищные условия. Именно здесь появляются «цена на нефть», «курс доллара» и некоторые другие условия, влияющие на состояние рынка.

– В предложенной методике нет ничего нового. В основе – методология системного анализа, успешно применяемая многими аналитиками рынка недвижимости. Единственным достоинством является систематизация графического представления описания модели. Предложенная схема (в моем понимании модель), «объясняющая рост цен на квартиры и предсказывающая замедление этого роста», некорректна.

Олег РЕПЧЕНКО, аналитик рынка недвижимости:

Модель прогнозирования развития рынка недвижимости (в данном случае вторичного жилья) – это многофакторная модель, в которой необходимо определить наиболее существенные факторы (не более трех) и определить закономерности.

По замыслам властей, со временем ипотека должна стать одним из основных механизмов решения жилищной проблемы. На государственном уровне поддержка развития ипотеки осуществляется в первую очередь в рамках реализации федеральной целевой программы Жилище на 2002 2010 годы. Одна из ее подпрограмм предполагает предоставление единовременной безвозмездной и безвозвратной субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

– Мне кажется, этот подход нарушает один из основных принципов, в которые я верю – форма не может заменить содержание.
Чем ниже заработки и уровень доходов в регионе, тем выше ставки по ипотечному кредитованию. Как отмечается в материалах о текущих тенденциях в сфере ипотечного кредитования, опубликованных на днях Центробанком, в целом по стране наблюдается значительная дифференциация средневзвешенных процентных ставок в зависимости от уровня зажиточности населения. В результате, если кредит в иностранной валюте в Ямало-Ненецком автономном округе можно получить под 6,5% годовых, то в Новгородской области, где заработки населения в три раза ниже, ставка достигает 12,2% в год.

Сочетание этих условий с низким платежеспособным уровнем населения и быстрым подорожанием жилья делает ипотеку доступной не более чем для 5 10% населения.

Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться господдержкой при взятии ипотечного кредита, остается крайне незначительным. Несмотря на незначительное снижение средних ставок по ипотечному кредиту, они остаются достаточно высокими и сегодня в рублях достигают 12 13%, а в долларах 10 11%, тогда как наиболее распространенным условием кредитования остается внесение первоначального взноса 20 30% стоимости жилья.

Но разница наблюдается даже внутри одного региона. В более зажиточных Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где заработки в апреле составляли 34 и 41 тыс. рублей соответственно, в первом квартале 2008 года минимальные средние ставки по кредитам в рублях равнялись 11,7% и 11,4%, тогда как на юге Тюменской области, где заработки традиционно ниже, уже 12,3%.

При этом в масштабах страны выявляется еще одна негативная тенденция: чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. Так, ЦБ отмечает значительную дифференциацию средневзвешенных процентных ставок в зависимости от региона, в котором находился заемщик, от 11,4% в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) до 13,8% в Костромской области по рублевым кредитам и от 6,5% в том же ЯНАО до 12,2% в Новгородской области по кредитам в иностранной валюте. При этом, согласно информации Росстата, среднемесячная номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила в Костромской и Новгородской областях всего 10,6 и 13,0 тыс. рублей, тогда как в Ямало-Ненецком автономном округе среднестатистический работник в среднем получил за этот месяц 41 тыс. рублей.

Естественно, что в тех регионах, где заработки высоки, выше и цены на жилье, что влияет на увеличение объема выданных кредитов. Поэтому, как считает эксперт, при анализе оборотов рынка более информативным является учет не только объема кредитов, но и количества ипотечных сделок.

Уровень ставок и доходы населения это хотя и опосредованно, но достаточно связанные вещи, считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По словам эксперта, механизм формирования этой дифференциации носит следующий характер: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать уровень ставок ниже, чтобы привлечь клиентов, которые тем не менее охотно идут к ним за кредитами. А в бедных регионах, где и сами кредитные структуры победнее, они выставляют средние ставки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или чуть выше, чтобы еще больше не снижать уровень своих доходов. Где сам кредит ниже, там и выручка банка ниже, поэтому в таких регионах банкиры менее охотно идут на снижение процентов, чтобы ее не снижать, отмечает Стерник.



Главная --> Публикации