Главная --> Публикации --> Промзоны съезжают с насиженных мест Теперь гектар возле кремля стоит 42 тысячи долларов Риэлторов освободят от ндс "доходность ипотечных бумаг составит 10-11% в рублях" – сергей гугнин Земельная лихорадка

Напомним, что проект Генплана, разработанный Москомархитектурой, был представлен для согласования в правительство еще в апреле 2001 года, однако до сих пор так и не получил одобрения федеральных чиновников. На прошлой неделе первый заместитель начальника Госстроя Николай Маслов объяснил это тем, что в градостроительном плане столицы отсутствует раздел о столичных функциях.

Москва принимает срочные меры для того, чтобы сохранить за собой право единолично вершить градостроительную политику. В среду депутаты Московской городской думы приняли в первом чтении поправки в закон о новом Генеральном плане развития столицы, позволяющие городским властям не считаться с пожеланиями федерального правительства.

Впрочем, ждать приглашений московские депутаты особо не собираются - вчера они решили перейти от обороны к наступлению. На своем заседании Мосгордума приняла обращение к президенту Владимиру Путину с просьбой преобразовать Госстрой РФ. "Госстрой - последнее наследие социализма", - считает г-н Москвин-Тарханов. Депутаты собираются предложить президенту передать основные полномочия этого ведомства субъектам федерации, а смежные функции распределить среди соответствующих ведомств. По мнению народных избранников, таким образом удастся соблюсти главный принцип конституционного устройства России - федерализм.
Реконструкция пансионатов, находящихся в центре Имеретинской низменности, включая Черноморец и Саяны, оказалась невозможна из-за решения администрации Краснодарского края перенести грузовой порт, строящийся к Олимпиаде-2014, на 2,5 км от устья реки Псоу. Теперь пансионаты попадают в санитарную зону порта, и строить жилье там нельзя. Инвесторы подали жалобу в прокуратуру с требованием проверить законность решения. В Имеретинке самые высокие в Сочи цены на землю до $70 тыс. за сотку, но из-за отсутствия детального плана размещения олимпийских объектов сделки практически не заключаются.

Впрочем, г-н Маслов выступил еще и с предложением градостроительного объединения Москвы и Подмосковья, в результате чего главе Госстроя Николаю Кошману пришлось извиняться перед мэром столицы, объясняя, что проект объединения был личной инициативой г-на Маслова. Несмотря на то что месяц назад по распоряжению Михаила Касьянова была создана согласительная комиссия для доработки Генплана, московские депутаты поспешили принять поправки к закону о Генплане, в соответствии с которыми все согласительные процедуры не могут длиться больше одного года. Если за это время не будет найдено компромисса, Мосгордума оставляет за собой право в одностороннем порядке утвердить Генплан. Впрочем, как сообщил корреспонденту газеты "Время новостей" автор законопроекта депутат Михаил Москвин-Тарханов, Москва не против участия в правительственной комиссии, но до сих пор столичных депутатов и чиновников никто туда не приглашал. "Мы согласны, что у нас плохо выверены социально-экономические показатели, это мы обязательно подработаем", - подчеркнул депутат.

После того как местоположение порта было перенесено, многие строения попали в санитарную зону, сетует член совета директоров ОАО Пансионат Черноморец" Михаил Меркулов. По его словам, привлекательность баз отдыха, среди которых Пансионат Черноморец", Луч, Саяны, Крылья Балтики, Адлер, теперь под большим вопросом, а у их владельцев были большие планы по реконструкции объектов. На месте Черноморца планировалось строительство пятизвездного отеля на 300 номеров, инвестиции оценивались в $250 млн. Согласно тексту жалобы, в санитарную зону порта попадают и жилые дома с населением около 2500 человек квартала села Веселое.

В распоряжении Ъ оказалась жалоба, направленная в конце июля в прокуратуру города Сочи ассоциацией инвесторов Нижнеимеретинской низменности владельцев пансионатов и других объектов недвижимости, расположенных на землях в этом районе. Члены ассоциации требуют проверить законность распоряжения главы администрации Краснодарского края об изъятии земель ГУСП Россия в целях размещения олимпийского объекта федерального значения от 11 июля 2008 года N 543-р, а также приказа Росстроя от 28 мая 2008 года N 171 Об утверждении документации по планировке территории для размещения олимпийских объектов. Согласно этим документам, на изъятых землях в центральной части низменности будет построен грузовой порт, который изначально планировалось разместить в устье реки Псоу.

В пресс-службе ГК Олимпстрой объясняют изменение местоположения порта техническими причинами. Вице-губернатор Краснодарского края Василий Надирадзе пояснил, что новое место выбрано при поддержке Минтранса. По окончании стройки, через три-пять лет, из грузового порта предполагается сделать марину, а сам порт перенести в другое место, успокаивает господин Надирадзе.

В жалобе также отмечается, что распоряжение главы администрации края N 543-р базируется на приказе N 171, подписанном Росстроем 28 мая, то есть после упразднения этого ведомства (с 12 мая функции Росстроя перешли в ведение Минрегионразвития). Это казусная ситуация, когда региональные власти выносят распоряжение на основании приказа уже не существующего ведомства, говорит партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. По его словам, с юридической точки зрения у инвесторов есть шанс оспорить распоряжение краевых властей. Однако в Сочи из-за подготовки к Олимпиаде-2014 многие спорные вопросы решаются на политическом уровне, убежден другой юрист.

Сейчас идет разработка гидродинамической модели Имеретинской низменности, из-за чего возможны некоторые изменения в расположении объектов, признался господин Надирадзе. Детальная планировка Имеретинки будет разработана позже и войдет в генплан всего города, который должен быть готов в течение нескольких месяцев, пообещал он.

Имеретинская низменность, где расположится Олимпийская деревня, остается самым рискованным местом для покупки земли, признаются игроки рынка. Наши клиенты говорят сразу: Имеретинку не предлагать, говорит партнер Vesco в Сочи Станислав Грипас. Цены за сотку здесь самые высокие и доходят до $70 тыс., а сделок нет, отмечает он. Пока не утвердили генплан города и в его составе план расположения олимпийских объектов, владельцы недвижимости в Имеретинке постоянно ждут подвоха, соглашается президент ИГ Покров Николай Крайнов.

Вот уже несколько лет над россиянами висит угроза перехода всей страны на единый налог на недвижимость. Его введение будет означать повышение налогового бремени - крупные заводы и малогабаритные квартиры будут оценивать по рыночной стоимости. Причем на территории всей страны новый налог появится только после завершения эксперимента в Великом Новгороде и в Твери. С этого года власти начнут эксперимент по введению налога на недвижимость над жителями этих городов.



Еще два года назад правительство было уверено в том, что налог на недвижимость можно будет ввести уже в 2004 году. В нем власти хотели объединить все имущественные налоги, существующие сегодня: налог на имущество организаций, налог на имущество физлиц и земельный налог. Однако проблем с каждым налогом по отдельности оказалось столько, что сроки введения налога на недвижимость были перенесены.

Предприятия тормозят введение налога на недвижимость

Например, по расчетам РСПП, при среднем обороте (30-45 млн руб. в год) выкуп предприятием земельного участка лишит его возможности развития и подорвет ликвидность. Крупным предприятиям и вовсе придется выложить круглую сумму за выкуп земли. Например, заводу ГАЗ потребуется примерно $104 млн, Кировскому заводу - $65 млн, а "Северной верфи" - чуть менее $20 млн.

Одной из главных проблем стало нежелание компаний выкупать земли под своими предприятиями. Оценка средней стоимости 1 кв. м, которую предложили местные власти, оказалась настолько высокой, что предприятиям пришлось бы потратить крупные суммы на то, чтобы выкупить земли, на которых стоят их заводы.

Власти отыграются на физических лицах

Однако без этих трат говорить о налоге на недвижимость, по мнению специалистов, нельзя. "Введение единого налога не может быть полноценным, пока нет юридически цельного объекта недвижимости, - говорит эксперт Института экономики города Андрей Хахалин. - Сегодня здание предприятия может принадлежать субъекту, а земля - находиться в аренде. А взиматься налог должен и с земли, и со здания как с единого целого".

Главная идея правительства - уменьшить ставку налога. Сегодня максимальная ставка составляет 2%. Но регионы сами вправе решать, по какой ставке заставлять платить местных жителей. В большинстве городов максимальная ставка установлена на уровне 0,5%. В планах - уменьшить максимальный порог до 0,1%, но налоговую базу сделать максимально приближенной к действительности. Как заявляли в Минэкономразвития чуть более года назад, даже в том случае, если стоимость квартир повысится в 10 раз и будет чуть ниже рыночной, власти смогут ежегодно получать 15-19 млрд руб. дополнительного дохода в бюджет. А для россиян налог вырастет в несколько раз.

Не менее сложной проблемой для властей стало отсутствие методики оценки недвижимости. Чтобы ввести новый налог, чиновники хотели изобрести систему расчета, которая позволила бы посчитать стоимость объекта, не выходя из кабинета. Провести расчет рыночной стоимости квартир оказалось почти невозможно. Большинство квартир сегодня оценивается в соответствии со справкой из бюро технической инвентаризации. По подсчетам Минэкономразвития, в 2003 году реальная их стоимость могла превышать оценочную в 15-30 раз. Например, трехкомнатная квартира на вторичном рынке недвижимости в Москве реально может стоить около $120-150 тыс., а по справке БТИ - не более $5 тыс.

Во многом дальнейшая судьба налога на недвижимость будет зависеть от того, какие результаты покажет эксперимент в Великом Новгороде и Твери. Начался он в 1997 году. На примере небольших городов правительство предлагало понаблюдать, к чему может привести объединение трех налогов в один. И уже на примере экспериментальных городов вводить новый налог на территории всей страны. Тогда считалось, что уже в 2003 году можно будет сделать первые выводы. Однако на минувшей неделе депутаты Государственной думы проголосовали за поправки, продлевающие эксперимент до 2005 года включительно.

Эксперимент поможет повысить налоги

Однако главным препятствием для завершения эксперимента в срок стало не небольшое число компаний, перешедших на единый налог на недвижимость. В конце 2003 года оказалось, что физические лица так и не были включены в участие в эксперименте. Эксперимент над жителями Великого Новгорода и Твери начнется только в этом году. Местные власти начнут вести реестр объектов недвижимости. В него, кроме квартир и домов, войдут и нежилые помещения - например, гаражи. Причем учитываться будут и незарегистрированные - то есть "нелегальные" - гаражи. Планируется, что только за счет их можно будет получить дополнительно от 1 до 4 млн руб. - в расчете от 76 до 340 руб. налога за 1 машино-место в год.

Пока известно, что введение налога позволило увеличить поступления от налога в местный бюджет. Произошло это, правда, за счет роста числа налогоплательщиков, выкупивших землю и готовых платить налог на недвижимость. Так, за все время эксперимента количество налогоплательщиков выросло с 10 до 40 предприятий, а платежи в местный бюджет - с 388 тыс. до 4,6 млн руб.

И наконец, главная задача, которую ставят экспериментаторы: "создание и упрочение класса собственников" и "возможность перераспределения доходов от более обеспеченных к менее обеспеченным слоям населения". Правда, под обеспеченностью в данном случае понимается количество квадратных метров жилья, приходящееся на собственника. Предполагается, что владелец отдельного дома (независимо от его состояния) априори богаче владельца малогабаритной квартиры. А следовательно, и налог должен платить больший, чем сосед.
Строительные компании – на первом месте в Москве по темпам роста задолженности по зарплате.

Скорее всего, в ходе эксперимента нелегко придется владельцам не только гаражей, но и квартир. Как говорится в пояснительной записке к поправкам в федеральный закон об эксперименте, "налоговую нагрузку можно будет повышать и получать стабильные и понятные налогоплательщикам доходы в бюджеты". Правда, лишь в том случае, если правила "будут установлены четко" и сделки по недвижимости в этих городах будут декларироваться по настоящим ценам. В этом случае, считают законодатели, готовность платить больший налог со стороны горожан гарантирована. Ведь, как говорится в документе, "если население в ответ получает услуги, улучшение условий жизни, то и налоги могут быть повыше".

В январе – феврале 2004 года, согласно данным Мосгоркомстата, строительные организации города построили жилые дома площадью 728 тыс. кв. м, в том числе на территории города – 726 тыс. кв. м. Половина жилья (49%) была построена частными российскими компаниями, 5% – государственными компаниями, 38% – организациями смешанной собственности (государство и частные российские компании), 8% – иностранными компаниями. Конъюнктура в отрасли крайне благоприятная – уже четвертый год подряд цены на недвижимость растут (по данным проекта ирн.ru, начиная с 2000 года индексная стоимость квадратного метра выросла с 700 до 1650 долл.). Однако такая динамика цен, опережающая рост доходов населения, приводит к тому, что недвижимость становится недоступной для граждан. Об этом свидетельствует и опрос, проведенный RBC daily и call-центром «Горячие линии» группы компаний Imageland – 89% опрошенных заявили, что цены на жилье завышены. Отвечая же на вопрос: «Какое снижение цен заставит Вас вернуться к вопросу о покупке квартиры?» – 76% респондентов из тех, кто считает, что цены завышены, называли 50% и более, 18% желают 30%-ного снижения цен на жилье.

Последние данные Московского городского комитета государственной статистики показывают, что за январь – февраль 2004 года наибольшее увеличение задолженности по заработной плате в экономике столицы наблюдалось в строительных организациях. Темпы прироста задолженности составили 23%, тогда как по промышленности аналогичный показатель составил всего лишь 13%, а в науке даже произошло сокращение объема задолженности на 11%. В крупных строительных компаниях факт задолженностей по зарплатам перед своими сотрудниками отрицают. Вместе с тем участники финансового рынка отмечают, что во второй половине прошлого года строительные компании активизировались на рынке публичных необеспеченных заимствований, так как им не хватало кредитных средств. Объяснением для этих фактов может быть стагнация продаж на рынке недвижимости.

Факт роста задолженности по зарплате в крупных строительных компаниях не подтверждают. «Задолженность по зарплатам не является объективным фактором в строительной отрасли, – заявил RBC daily председатель правления компании «ПИК-Холдинг» Артем Эйрамджанц. – Это зависит от каждого конкретного предприятия. В группе компаний ПИК задолженности по зарплатам нет». Аналогичный комментарий RBC daily дали и в компании «Капитал-Строй XXI Век». «Задержек по зарплате в нашей компании нет, – заверил представитель компании. – Все выплаты сотрудникам производятся своевременно, в обычном режиме». Он предположил, что причиной задержек по зарплатам в целом по отрасли может служить тот факт, что с января по март не выплачиваются бюджетные деньги. «Многие строительные компании работают именно за счет бюджетных средств, – говорит собеседник RBC daily. – В самих строительных организациях могут быть задержки по зарплате». Еще одна причина, по словам эксперта, возможно, кроется в стагнации продаж на рынке недвижимости. «В марте происходит сезонная предвесенняя остановка продаж на рынке жилья», – отметил представитель «Капитал-Строй XXI Век».

Вместе с тем, несмотряна небывало высокие цены, в начале этого года строительные организации столкнулись с ростом задолженности по зарплатам перед своими сотрудниками – только за январь – февраль она увеличилась на 23%, превысив 100 млн руб. Кроме того, по данным Мосгоркомстата за 11 месяцев 2003 года, строительство является крупным должником перед государством – на строительные организации приходится 27,5% в структуре просроченной задолженности перед бюджетом, а также 24,3% – в просроченных долгах внебюджетным фондам.

В результате объемы вексельного рынка строительных организаций сегодня составляют до 7 млрд руб., облигаций выпущено примерно на 5 млрд руб. и в ближайшее время готовится к выпуску еще порядка 4 млрд. Однако аналитики указывают, что возможности для привлечения необеспеченных займов сейчас сужаются – в течение года объемы могут увеличиться не более чем в два раза. В условиях, когда возврат вложенных средств не происходит и строители не могут погасить банковские кредиты, чтобы привлечь новые, облигационных и вексельных средств не хватит. Поэтому уже сегодня на рынке появляются случаи замораживания строек – по информации одного из риэлторов, сейчас заморожено на уровне 4-го этажа строительство дома в Истре. «Рынок на подъеме, и надо быть неумехой или авантюристом, чтобы в этих условиях провалить проект», – удивляется риэлтор. Правда он затруднился спрогнозировать, приобретет ли это массовый характер или строительным компаниям все-таки удастся выровнять свое текущее финансовое положение.

Впрочем, нельзя исключать, что последний фактор является основным – дорогие квартиры продаются слишком медленно, и поток наличности к строителям становится все тоньше. Чтобы продолжать строительство и подводить объекты к сдаче, строителям приходится активно кредитоваться в банках, хотя и этого оказывается недостаточно. Как отмечают финансовые аналитики, вовторой половине прошлого года строительные компании и холдинги активизировались на рынке публичных заимствований, которые не требуют залога имущества, в отличие от кредитов коммерческих банков. «Строители уже набрали столько, сколько могли, в виде кредитов, по которым нужно вносить залог, – прокомментировал RBC daily аналитик одной из крупных инвесткомпаний. – При выпуске облигаций и векселей вносить залог не нужно – например, по облигациям достаточно удовлетворять требованиям, чтобы чистые активы превышали сумму заимствований».



Главная --> Публикации