Главная --> Публикации --> Что движет ценами на элитные квартиры? Из пятиэтажек - в новостройки Top-10 стран, жилье в которых скупают наши Внуково будет "воротами россии" Стоимость строительства будет определять мосгосэкспертиза

О том, что корпорация Mirax Group продает свой проект на Смоленской площади (подземный ТЦ площадью 32 тыс. кв. м с фонтанной группой над ним), Ъ стало известно из официального сообщения компании. Корпорация продала 25% ЗАО Смоленка (владеет правами на данный девелоперский проект) компании Доннелойл Девелопментс Лимитед за $15 млн. Член совета директоров Mirax Group Максим Темников пояснил, что это только первый этап сделки, заключено соглашение по продаже 100% проекта. Покупателем выступает девелоперская компания Мегастрой, в интересах которой действует Доннелойл Девелопментс Лимитед. Сумма сделки составит $60 млн. Мы решили, что не будем заниматься торговой недвижимостью. Это специфический сектор, который надо хорошо знать, корпорация же специализируется на жилье и офисах, пояснил господин Темников, добавив, что не исключает в будущем продажу проекта ТРЦ на Болотной площади.

Корпорация Mirax Group продает проект строительства торгового центра площадью 32 тыс. кв. м под Смоленской площадью компании Мегастрой за $60 млн. Девелопер объясняет, что не хочет заниматься торговой недвижимостью, а эксперты связывают сделку с необходимостью привлечения инвестиций в другие проекты корпорации. Из-за трудностей с финансированием расстаться со своими проектами готовы многие девелоперы RIGroup, СУИХолдинг.

Mirax Group создана в 1994 году. Основной владелец Сергей Полонский. Девелоперский портфель 12 млн кв. м. По данным компании, к концу 2007 года выручка достигла $1,3 млрд, EBITDA около $550 млн, чистая прибыль около $350 млн.

Член совета директоров компании Мегастрой Владислав Мельников подтвердил информацию о сделке. По его словам, в строительство ТЦ под Смоленской площадью планируется вложить еще $90 млн. Это не первый опыт сотрудничества с Mirax Group, ранее Мегастрой участвовал в проекте Кутузовская ривьера, который был продан компании Сергея Полонского, пояснил господин Мельников. Он уточнил, что у Мегастроя есть ряд проектов в Москве и регионах. В столице девелопер вместе с компанией Рубин строит комплекс Парк Победы в районе станции метро Фили (136 тыс. кв. м).

ЗАО Смоленка было создано в 2002 году для реализации проекта под Смоленской площади. Первым гендиректором ЗАО, согласно СПАРК-Интерфакс, являлся московский архитектор Зураб Церетели. Сейчас компанией, по данным ЕГРЮЛ, руководит Наталья Литвинова сотрудница компании Мегастрой.

Компания ООО Мегастрой создана в 2005 году. Согласно ЕГРЮЛ, учредителями являются Хорнер Инкорпорейтед и Александр Репринцев (гендиректор компании).

У Mirax Group большой портфель знаковых объектов, а также большие планы по освоению зарубежных рынков, поэтому корпорация избавляется от некоторых сложных и дорогих проектов, объясняют продажу эксперты. Подземное строительство является очень сложным процессом особенно в центре столицы. В частности, девелоперу приходится решать вопросы с переносом коммуникаций, говорит председатель совета директоров СУИХолдинга Азарий Лапидус. По его словам, стоимость такого строительства может возрасти как минимум в два раза по сравнению с аналогичным наземным и составить около $4 тыс. за 1 кв. м.

Сегодня многие девелоперы, чтобы найти финансирование, продают доли в компаниях и свои проекты, отмечают игроки рынка. Так, RIGroup ведет переговоры о продаже доли в проекте Два Капитана австрийскому концерну Strabag (см. Ъ от 25 июля). Другой столичный девелопер СУИХолдинг планирует продать 25% компании стратегическому партнеру (см. Ъ от 20 мая).

Плюсы и минусы

По мнению коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, для компании Мегастрой проект под Смоленской площадью, скорее всего, покупается в качестве знакового, который в дальнейшем станет визитной карточкой компании. Поэтому Мегастрой готов вложиться в него и не рассчитывает на быструю окупаемость. В этом проекте она, учитывая высокую себестоимость, составит более десять лет, предполагает господин Белоусов.
Возведение таунхаусов – новая для России и весьма перспективная тенденция в малоэтажном строительстве последних лет. Об особенностях и преимуществах этого вида жилья, завоевавшего популярность во всем мире, мы беседуем с архитектором Алексеем Вязьминовым и его коллегами из студии «А+А», недавно завершившими работу над таунхаусом в поселке Рождествено.

– Таунхаусы – это сблокированные малоэтажные дома. То есть у нескольких домов обязательно есть общая несущая стена. Могут быть две и даже три общие стены, в зависимости от того, как дома расположены. За счет этого экономится площадь застройки и строительные материалы. Обычно дома эти имеют парадную часть, фасад и задний дворик, где можно разбить садик, жарить барбекю. Общая площадь таунхауса колеблется в диапазоне от 200 до 300 метров. На каждом этаже есть туалет, обязателен гараж. Это жилье не чисто загородного, а полузагородного типа, то есть на Западе таунхаусы обычно расположены в черте города, в Подмосковье – за МКАД, но тоже, по сути, в городской местности. Для России таунхаус сейчас нечто абсолютно новое, а народ, как известно, консервативен и относится к новым предложениям недоверчиво. Мы привыкли к тому, что чем квартиры больше, чем дома выше, тем оно и лучше. А здесь нам предлагается в полное частное владение отдельный небольшой дом, и не все понимают, чем это удобно и выгодно.

– Скажите, Алексей, что такое таунхаус? Чем он отличается от обычного загородного дома?

– Начнем с финансовой темы. Таунхаус значительно дешевле, чем собственный загородный дом, и в полтора-два раза дешевле, чем квартира в многоэтажке в черте города. Правда, если квартиру вы можете купить, скажем, размером в сто квадратных метров, то таунхаус не может быть меньше двухсот. Зато он всегда находится на охраняемой территории. Квартира в многоэтажном доме, вообще, по моему убеждению, не может быть по-настоящему элитным жильем, как бы она ни рекламировалась и ни выглядела сама по себе. В многоэтажке всегда переполнен лифт, всем одновременно нужно на работу, детям в школу. Никуда от этого не деться. Потом, высокие дома всегда долго обживаются владельцами, поэтому, купив квартиру в новом доме, вы в течение последующих пяти лет будете то и дело слушать стук соседских ремонтов. Ведь все звуки передаются по конструкциям, и если на первом этаже работают дрелью, то на последнем вы это слышите. В таунхаусе общих с соседями стен мало, да и самих соседей гораздо меньше, так что эта проблема довольно быстро решается сама собой. У нас по-прежнему считается, что чем этаж выше, тем престижней, если дом похож на сталинскую высотку, то это вообще суперпрестижно. А во всем мире люди стремятся жить в отдельных, в своих собственных домах, пусть небольших, но зато они сами себе там хозяева. Таунхаус дает возможность по-настоящему свободной планировки, потому что в многоэтажке вы ограничены множеством норм и положений, которые с каждым годом становятся все строже. Эксплуатирующая дом организация никогда не даст вам, скажем, перенести ванную так, чтобы она располагалась над спальней нижней квартиры. В многоэтажке вы живете, по сути, в одной большой коммуне, и должны постоянно соотносить свое поведение и свои желания с соседями. А таунхаус вы можете планировать как угодно, потому что, если ванная у вас и протечет, то на вас же самих. Обычно он сдается с пустыми этажами: одна коробка – распределяй в ней пространство, как хочешь. Проектные и эксплуатирующие организации всегда идут навстречу в вопросе перепланировок. Еще одним преимуществом таунхаусов я считаю то, что гараж находится в самом доме. Ведь в многоэтажке парковочных мест на всех жильцов часто не хватает.

– В чем же, по вашему мнению, главные преимущества таунхаусов?

– Определенный минус этого типа жилья обрисовался в специфических российских условиях. Дело в том, что на Западе это дома преимущественно для среднего класса. Но не надо забывать, что европейский, а тем более американский средний класс – это не то же самое, что наш: уровень доходов там значительно выше. В России же в результате быстрого роста цен на жилье таунхаусы оказались по карману в основном более состоятельным людям, чем менеджеры среднего звена. А у этих людей и запросы выше. То есть в России таунхаусы это, безусловно, жилье для элитного покупателя. Но когда пустую коробку дома разбиваешь на комнаты, она выглядит поначалу довольно скромно. Но в том-то и заключается выигрышная сторона такого дома, что он предоставляет большие возможности для творчества архитектора, который может, по желанию заказчика, превратить его в жилье с высоким уровнем комфорта. Именно такая задача стояла передо мной и моими коллегами, когда нам предложили поработать над таунхаусом в поселке Рождествено. И с этой задачей, я считаю, мы справились.

– Ну а недостатки таунхаусов? Ведь если столько плюсов, то должны же быть и минусы?

Над таунхаусом в Рождествено, кроме Алексея Вязьминова, работали также архитекторы Константин Михайлов и Ольга Гришина. Для того чтобы превратить дом в по-настоящему комфортабельное жилье, им потребовалась существенная перестройка здания. Так, гараж, предназначавшийся первоначально для двух машин, но слишком узкий для этого, был переделан в гараж для одной, но зато большой иномарки. За счет этого был значительно увеличен размер прихожей, в исходном варианте слишком тесной для приема гостей. Существенным преобразованиям подверглась лестница. Благодаря удачному использованию зеркал, специального освещения и тщательно подобранных отделочных материалов удалось сделать ее по-настоящему парадной. Зеркала визуально существенно увеличили ее ширину, а лампы дневного света в сочетании с подсветкой и икэбаной придали одновременно эффектный и современный вид. Во многом облегчило непростую задачу архитекторов то, что заказчики были подготовлены к существенным изменениям в планировке дома, к радикальным и смелым решениям. Они не раз были в Европе и оказались хорошо знакомы с современными западными тенденциями в строительстве частных жилищ.

Ап-грейд дома

К прочим существенным изменениям в первоначальном плане здания относятся строительство балкона и создание небольшого технического этажа над гаражом, где нашлось место для бойлерной, прачечной и кондиционеров, подающих воздух в гостиную. Важным трансформациям подверглись также третий и четвертый этажи, где расположена спальня хозяев и детские комнаты.

– Как это обычно бывает, – рассказывает Алексей Вязьминов, – супруга хозяина дома была более склонна к классическому интерьеру, сам же хозяин готов был идти на риск, приветствуя авангардные поиски архитекторов. Одна из задач заключалась в том, чтобы сочетать между собой и взаимно уравновесить эти два противоположных подхода. В результате спальня была решена в более классическом ключе – там стоит кровать с коваными спинками, состаренная тумбочка; гостиная же стала тем пространством, где между современностью и классикой был достигнут компромисс. Большая гостиная на втором этаже была превращена в многофункциональное помещение, сочетающее в себе пять различных по назначению комнат: кухню, каминную, столовую, диванную и гостевую. Причем если в кухонной половине, в соответствии с пожеланиями хозяйки, преобладает классический стиль, то в остальном пространстве нашлось место для необычных авангардных ходов. Интересно придуман натяжной глянцевый потолок, парадоксально переходящий в матовую фактуру стен и камина. Нужно отдать должное хозяину, не побоявшемуся первым из всех наших заказчиков применить тонирование потолка, сделавшее еще более заметным его контраст с другими плоскостями. Сложная пластика потолка подчеркивается продуманным расположением специально подобранных светильников и неоновым освещением обеденного стола. Идея заменить два обыкновенных окна сплошным остеклением пришла нам и хозяину дома одновременно. Окно во всю стену, выходящее на лесную опушку, еще больше визуально расширило объем гостиной, сделало ее открытой окружающему пространству. К числу других современных решений можно отнести приподнятый над полом камин, бетонную подставку под телевизор, подачу кондиционированного воздуха из-под пола возле застекленной стены, применение выбеленного дуба, который во всем мире предпочитают популярному у нас золотистому. Совместить все эти авангардные ходы с более традиционной кухонной частью гостиной удалось благодаря предложенной Ольгой Гришиной кухне «Минотти», воплотившей современную трактовку классического стиля.

На реках и каналах Франции, Голландии, США, Канады и других стран нередко можно увидеть стоящие прямо в воде деревянные домики или баржи, на которых установлена спутниковая тарелка и развешано белье. Трудно себе представить, что эти неказистые с виду жилища стоят столько же, сколько отдельный двухэтажный дом в столице. Между тем, жить на воде приятно, интересно, романтично и не менее удобно, чем на суше. Кроме того, быть владельцем плавучего дома модно и престижно. В Париже, например, на корабле обитает Пьер Ришар.

– Такое масштабное вмешательство в первоначальную планировку дома допустимо только в таунхаусе, – считает Алексей Вязьминов, – потому что это тип жилья, в котором можно, говоря компьютерным языком, сделать ап-грейд, то есть принципиальное повышение уровня. Кроме того, таунхаус подходит тем, кто не хочет, заплатив свои деньги, три-четыре года ждать, пока построится и будет сдана в эксплуатацию новая многоэтажка или загородный дом. Таунхаусы возводятся за полгода и сдаются небольшими партиями. Они удобны для молодых семей, а также для динамичных современных людей. При этом приобретение таунхауса вовсе не означает, что покупатель должен на этом остановиться. Он может вскоре или через какое-то количество лет начать строительство собственного большого дома. Но жить при этом он будет уже не в съемной квартире, а в уютном комфортабельном жилье, обустроенном по своему вкусу.

Плавучие дома можно встретить в разных странах, но больше всего их в многоводной Голландии. Еще какие-нибудь полвека назад на реках и каналах селились те, кто не мог себе позволить крова на суше. После Второй мировой войны жилья в Европе катастрофически не хватало. А нидерландские власти как раз решили модернизировать флот. «Вышедшие на пенсию» военные и грузовые суда превратились в жилища для бездомных, увы, далеко не самые обустроенные. В 1960-70-е гг. на кораблях стали селиться уже не по необходимости, а по убеждению: плавучие дома облюбовали хиппи. Самые известные из «водоплавающих» жителей тех лет – семья Келли. Американцы ирландского происхождения, отец, мать и двенадцать детей Келли плавали в своем доме по Европе, останавливаясь где им вздумается. Дети не посещали школы, зато выросли творчески одаренными, и девять из них составляют сейчас поп-группу «Семья Келли».

Гадкие утята превращаются в лебедей

Списанные корабли и аквавиллы

В конце XX в. плавучие дома превратились из гадких утят в прекрасных лебедей. Жить на воде стало престижно и дорого. Во-первых, сегодняшние «дома-амфибии» оборудованы не хуже своих собратьев, стоящих на твердой почве континента. В них имеются все современные блага цивилизации: электричество, газ, горячая вода, телефон. Больше того, среди плавучих домов есть так называемые «аквавиллы» – апартаменты класса «люкс» с мраморными джакузи, полами с подогревом и оснащенной по последнему слову техники кухней. Во-вторых, голландский закон не разрешает просто взять и поселиться на корабле, где вам захочется. Каждый плавучий дом имеет свое место (и официальный адрес!), мест этих по всей Голландии около 10 тыс., а новых больше не выделяется и выделятся не будет. Таким образом, при растущем спросе предложение на рынке наводной недвижимости не увеличивается, и плавучие дома все больше и больше повышаются в цене. В-третьих, владельцы домов на воде могут наслаждаться свободой от соседей, что весьма актуально в сегодняшней перенаселенной Европе. Ну а главное, конечно, романтика! Приятно засыпать под плеск воды и сонные гудки проходящих мимо барж, удить рыбу или кормить уток прямо через окно, не выходя из дома, и демонстрировать гостям интерьер капитанской рубки с видом на водный простор.

Плавучие дома отличаются от обычных планировкой. Есть ограничения по площади. В первую очередь это касается домов-кораблей, чей максимальный размер 30х5 м. О том, чтобы уединиться с любимой девушкой в покачивающейся на волнах спальне, остается только мечтать, потому что спальня почти всегда проходная. Все комнаты на корабле расположены анфиладой, так что желающему попасть в находящийся на корме туалет нужно сначала пересечь гостиную, затем родительскую комнату, детскую, кухню и т.д.

Существует два основных типа домов на воде. Так называемый «дом-корабль» строится на базе списанного судна: мотор и все содержимое машинного отделения вынимаются, а стальной корпус обшивается изнутри досками и превращается в уютное жилище. Некоторые корабли остаются на ходу, так что владельцы могут путешествовать, не выходя из собственного дома. Другие постоянно стоят на якоре. Плавучие дома второго типа – это, собственно, «дома на воде». Деревянные, реже кирпичные строения на бетонном каркасе возводят специально для того, чтобы в них жить. Внешне они выглядят, как самые обычные одно-, реже двухэтажные дома, но стоящие не на суше, а прямо в воде, возле берега. Изредка можно встретить смешанный тип: на дом-корабль надстраивается еще один этаж.

Необходимые мелочи жизни

Не ограниченные корабельным корпусом дома на воде спланированы более вольно, но должны иметь вытянутую форму, чтобы не мешать движению судов по рекам и каналам. Вот примерные размеры небольшого дома: гостиная + кухня – 3,75х7,35, спальня – 3,95х3,10, ванная – 3,10х2,85, детская – 3,10х2,10, терраса – 5х6 – итого общая площадь 95 кв.м. Двухэтажная аквавилла соответственно в два раза больше и может иметь до 4–5 спален, две ванные плюс два туалета, отдельную кухню, кабинет. Очень украшают дома на воде террасы, заставленные цветами в кадках. Некоторые владельцы плавучих домов могут похвастаться садом на берегу, гаражом и сараем.

К некоторым плавучим домам подведена и канализация, но в большинстве случаев все отходы спускаются прямо в воду. Это не проблема за городом, где водные «улицы» широки, а концентрация домов на них невелика. В городах же каналы регулярно очищаются с помощью специальной системы шлюзов и насосов. Так, в Амстердаме 3 раза в неделю вся грязная вода выпускается в море, а взамен из реки Амстел и озера Эйсселмер поступает чистая. Кстати, живописные амстердамские каналы с самого своего появления служили канализационной системой, и последний «сухопутный» дом в столице Голландии был подсоединен к канализации лишь в 1987 г. Впрочем, по последним данным, власти Амстердама обязуются уже к 2005 г. обеспечить цивилизованный слив отходов для всех плавучих домов.

Время, когда владельцам жилищ на воде приходилось довольствоваться походными условиями, давно ушло. Как уже упоминалось, в сегодняшних домах-амфибиях есть все необходимое для комфортной жизни: газ, электричество, горячая вода, телефон, кабельное телевидение, интернет. Плавающие дома-корабли вместо газа используют для обогрева помещения дизельное топливо. Но и в этом случае работает центральная система отопления, печи остались в прошлом.

Подводные камни

Пол в плавучих жилищах расположен, как правило, ниже уровня воды. Поэтому, по законам физики, естественный слив невозможен, и использованную воду приходится выкачивать специальным насосом. Современные плавучие дома снабжены электрической помпой, которая включается автоматически, как только вода поступает в канализационное отверстие, и с ревом отправляет ее в канал или реку. В более старых домах насос механический или его вообще нет. В последнем случае ванная или душ подняты над уровнем пола, чтобы вода могла выливаться сама.

Однако прогресс не стоит на месте, и в наиболее современных домах на воде все перечисленные проблемы уже решены. Стены, полы и трубы защищены качественными теплоизолирующими и влаго- и звуконепроницаемыми материалами. Зимой утепленному подобным образом дому ничего не грозит, но на всякий случай рекомендуется не выключать отопление во время отсутствия хозяев, например, в случае их отъезда на рождественские праздники. Большой популярностью у «акважителей» пользуются полы с подогревом. А во избежание замерзания воды возле плавучего дома используются специальные «антиледовые» устройства. Вокруг наводного строения по ватерлинии проходит шланг с дырочками, в которые втекает и вытекает теплая вода из-под дома. Пара насосов гоняют эту воду по кругу и не дают льду образовываться в непосредственной близости от постройки. Таким образом, даже в самые сильные морозы дом оказывается в своеобразной полынье.

Жить на волнах очень привлекательно, но есть у этого образа жизни и свои отрицательные стороны. Помимо ограничений в планировке и метраже и «канализационного вопроса», владельцев плавучих домов часто беспокоят повышенная влажность, холод, поднимающийся от пола, шум воды. Стоит проплывающему мимо транспортному средству немного превысить скорость, как гул и дрожь сразу передаются дому. Суровыми зимами (которые, впрочем, в Голландии большая редкость) могут замерзнуть проходящие по воздуху коммуникации, а лопнувшие трубы грозят затопить помещение и отправить плавучий дом вместе со всеми жителями на дно. А это, согласитесь, не сравнить с «протечкой к соседям», происходящей в аналогичном случае в простом наземном доме. Так что в особо морозные дни владельцам домов-амфибий приходится постоянно держать кран открытым, чтобы вода не успела превратиться в лед. Вместе с бесполезно льющейся водой утекают и деньги. Наконец, опасно полное замерзание канала или реки, на которой стоит жилище: лед способен раздавить своей мощью прямоугольный каркас дома на воде, особенно во время ледохода. Риск, что такое приключится с домом-кораблем, минимален. Благодаря своей форме, судно выталкивается из воды по мере ее замерзания. Что, впрочем, не освобождает владельцев домов корабельного типа от страха при зловещем треске по ночам: лед ко всему еще и очень хорошо проводит звук.

Увы, стоящий на воде дом разрушается гораздо быстрее, чем обычный. Поэтому плавучие жилища требуют периодической инспекции и ремонта. Меньше всего хлопот доставляют своим владельцам дома на воде с бетонным каркасом. Их достаточно бывает тщательно осмотреть изнутри на предмет течи и заново покрасить снаружи примерно раз в 3 года. Гораздо больше забот ждет обитателей стальных и железных домов-кораблей. Такие дома подлежат регулярной профессиональной инспекции и ремонту в верфи. То есть один раз в 3–5 лет (частота определяется типом страховки, возрастом и состоянием дома, местными законами) ваше жилище со всем его содержимым извлекается из воды и транспортируется в специальную ремонтную мастерскую. Там оно остается около недели, а хозяева должны ютиться где-нибудь у родственников. Впрочем, можно оставаться и «дома», если вас не пугает такая смена адреса и жизнь в походных условиях без воды, газа и электричества.

Уход и ремонт

В верфи корабль сначала очищают от грязи, водорослей и ракушек струей воды под большим давлением. Потом начинается техосмотр. Корпус тщательно проверяется на предмет ржавчины и неплотно прилегающих заклепок, простукивается молотком, иногда с помощью ультразвука замеряется толщина стенок корабля. После инспекции и ремонтных работ плавучий дом возвращается на место и получает талон о пройденном техосмотре. Вся процедура отнимает у хозяев немало нервов, но жизнь на воде того стоит!

Существует два распространенных способа извлечения плавучего дома из воды. Во-первых, корабль можно вывезти на берег при помощи платформы по наклонному спуску с рельсами. Но в этом случае хозяевам приходится надежно прятать все вещи, грозящие выпасть из шкафов и полок при наклоне дома. При втором способе используется сухой ремонтный док. Корабль перемещается по воде в огромный контейнер, из контейнера выкачивается вода, и после этого дом можно инспектировать на месте или же транспортировать в верфь водным путем. Такой метод более дорогостоящ, но и куда более практичен: жилище, хоть и сдвигается с места, все время остается в горизонтальной плоскости, и в нем можно ничего не трогать, разве что изолировать бьющуюся посуду.

Из-за ограниченного количества мест на воде, предложение плавучих домов на рынке недвижимости невелико. Тем не менее, приобрести дом-корабль или дом на воде вполне реально. Цена на стандартный дом площадью около 100 кв.м колеблется от 180 до 400 тыс. евро, в зависимости от его состояния и местоположения. За городом цены, естественно, ниже, чем в центре больших городов. Стоимость благоустроенной двухэтажной аквавиллы площадью 200 кв.м с садом на берегу приближается к 500–600 тыс. евро. Плавучий дом без места стоит в пределах 100 тыс. евро, можно даже найти всего за 10–20 тыс. евро, но покупать его имеет смысл только тем, кто уже владеет жилищем на воде и хочет заменить его на новое.

Цены

Те, кому любопытно устройство дома на воде, могут посетить специальный музей в Амстердаме. Также в плавучих домах иногда располагаются гостиницы и рестораны.
Доллар, рубль, евро– что из перечисленного является наиболее понятным ориентиром для определения цен на московские квадратные метры? Этот вопрос вряд ли уместно было задавать еще пару лет назад – авторитет доллара был непререкаем. Однако уже в 2003 г. актуальность данной проблемы стала проявляться острее.

При покупке плавучего дома лучше обратиться в риэлторскую контору, специализирующуюся на наводной недвижимости. За свои услуги маклер попросит около 3% от стоимости дома, еще 2% возьмет нотариус за оформление сделки. Оценщик потребует 300–500 евро. Большинство домов на воде освобождены от единовременного налога на продажу, а это весьма существенная скидка. Зато владельцы наводных жилищ должны платить «экологический» налог – в среднем 500 евро в год. Страховой взнос за плавучий дом в 3–4 раза превышает страховку обычного дома и в некоторых случаях достигает 0,4–0,65 % ежегодно. Коммунальные услуги и в воде, и на суше стоят одинаково и обходятся голландцам примерно в 2000 евро в год. Однако в случае плохой теплоизоляции эта сумма заметно возрастет. Наконец, хозяева домов-кораблей платят за техосмотр и ремонт 1500–2000 евро один раз в 3–5 лет.

Собственно, проблема рынка заключается в получении продавцами определенной нормы прибыли, которая ранее была прогнозируема исходя из долгосрочно предсказуемой стабильности доллара по отношению к рублю. Эта прибыль определяется условиями договоров, и если бы выплаты со стороны покупателя происходили единовременно, то особых проблем в относительной неустойчивости курса, по всей видимости, не было бы. Или эти проблемы были бы внутренним делом управленческих, финансовых отделов компаний. Однако, дело в том, что расчеты между продавцами и покупателями зачастую происходят не одномоментно, а в течение определенного промежутка времени, на условиях рассрочки. Именно поэтому при неблагоприятных для продавца колебанях курса случаются потери в доходности. Ведь иногда период рассрочки доходит до двух лет. Кроме того, имеется ряд известных обязательных бюрократических процедур, выполнение которых также занимает достаточное количество времени. Эти факторы в основном оказывают самое существенное влияние на ценовую политику фирм на рынке и вопрос определения эквивалента цен.

Оно и понятно: стабильность американской валюты (разумеется, в определенной степени) была поставлена под сомнение. Конечно, в последние годы в чем не измеряй цены на жилье в Москве, закономерность все равно будет одна: они растут, причем наряду с объемами строительства. Сколько раз казалось, что ценовой потолок, в частности на новостройки, уже достигнут. Ан нет! Так, в прошлом году квартиры на первичном рынке, по различным оценкам, выросли в цене от 12 до 20%, а за первые месяцы этого года ценовой прирост в различных нишах первичного рынка составил около 5%. Тем не менее, вопрос о привязке цен к понятному ориентиру носит не только теоретический, но и практический характер.

Важным аспектом рассмотрения вопроса о курсах валют и стоимости недвижимости является доступность и цена доступности кредитных ресурсов для проведения инвестиций в строительство. В сложившейся на московском рынке новостроек структуре взаимоотношений весьма важным фактором в определении цены является практика привлечения займов продавцами для выкупа или инвестирования строительства возводимых домов, что, конечно же, не может не отразиться на цене в сторону ее увеличения (из-за необходимости учета банковского интереса). Это также означает, что компании-продавцы не всегда имеют достаточно простора для маневрирования как во временном плане, так и в плане определения диапазона цен, так как, разумеется, в подавляющем большинстве кредиты выдаются на срочной основе.

Очевидно, стороны в процессе купли-продажи, а именно продавцы и покупатели, придерживаются различных целей – продать подороже и купить подешевле соответственно. Для покупателя важно, успев сориентироваться в меняющихся условиях, принять правильное решение, зафиксировав его в договорах. Для продавца – не упустить момент изменения рынка, не проиграть конкурентной борьбы с одной стороны, с другой – не остаться в накладе из-за своей медлительности. Упоминая отношения между покупателем и продавцом, нельзя не заметить, что в нашей стране покупатель находится, как показывает практика, в весьма уязвимом положении относительно произвола продавца.

Если говорить о возможных дополнительных решениях, то для фирм это создание специальных стабилизационных фондов, которые пополнялись бы во времена усиления (или падения рубля) и служили бы источником своего рода компенсаций непредвиденных убытков в случае обратных движений курсов. Также нельзя забывать о возможностях страхования риска изменения курсов валют. Эта практика известна давно, в частности, сообщалось, что широко известная автомобилестроительная фирма «Porsсhe», потеряв в свое время весьма ощутимые суммы на колебаниях курса немецкой марки к доллару (а одним из важнейших рынков сбыта для нее и поныне являются США), застраховала данные риски и впредь не испытывает беспокойства по этому поводу, имея возможность заниматься непосредственно созданием автомобилей. Конечно, такой вид страхования имеет смысл расценивать как приемлемый для фирмы при достаточно больших объемах реализации. Правда, на рынке страховых услуг России в настоящее время этот вид страхования не стоит считать развитым.

В ценовой политике фирм возможны различные варианты. Например, переход на расчеты непосредственно в рублях или привязка к иной, нежели доллар, более перспективной в сложившихся условиях валюте (или набору, корзине валют, иначе – мультивалютной денежной единице), далее, привязка к какой-либо специально определяемой так или иначе условной величине, скажем, стоимости золота, и даже постоянное изменение цен в прежних единицах (в последнем случае, как уже было сказано, одними из важнейших являются вопросы рассрочки платежей). К середине марта 2004 г. значительное количество игроков рынка приняли стратегию определения цен в условной единице, определяемой как среднее арифметическое из курса евро и доллара. Среди таких фирм, например, Жилсоциндустрия. Иные, например, Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы, склонились к отечественному рублю. Причем цена квартир была установлена исходя из курса доллара, равного 30 руб., так что за последнее время недвижимость от ДИПСа подорожала в долларовом исчислении согласно изменению курса. Данный выбор в пользу рубля, скорее, сейчас более естественен для компаний с государственным (муниципальным) капиталом. Одновременно, попытки перехода на евро не всегда заканчиваются успехом, в частности, в 2003 г. полностью перейти на номинацию цен в евро не удалась компании «Дон-строй».

Ранее укрепление позиций доллара позволяло некоторым наблюдателям говорить о снижении покупательной активности населения на рынке недвижимости. Сейчас, по сравнению с теми периодами, ситуация поменялась, и падение курса сделало американскую валюту не столь привлекательным инструментом для сбережений в пользу той же недвижимости или евро. В результате даже консервативные покупатели, планировавшие в перспективе улучшение жилищных условий, обдумывают возможность вложений в недвижимость, даже при условии нулевого цикла.

Имеет ли определяющее влияние на цены изменение валютного курса? Вряд ли. Конечно, увеличение цен в долларовом исчислении на московские квартиры в известной степени связано с ослаблением американской валюты по отношению к рублю, однако изменение курса покрывает это увеличение лишь частично. Стоит заметить, что это ослабление происходит на фоне ощутимой инфляции в России, т.е. падающей покупательной способности рубля на внутреннем рынке. Укрепление рубля по отношению к доллару уже не раз случалось у нас в стране, вспомнить хотя бы докризисные годы. Но тогда изменения носили сезонный, летний характер, и статус-кво вновь восстанавливалось к сентябрю-октябрю месяцу. Ныне же этот процесс связан не только с внутренней экономической ситуацией в стране и фактором сезонности, но и с тенденциями общемирового характера. За текущий год доллар подешевел по отношению к евро на 24%, к фунту стерлингов на 19%, к рублю на 12%. Некоторые экономисты даже задаются вопросом о пересмотре паритетов в мировой системе резервных валют. Одновременно, не стоит забывать, что американская экономика все же остается крупнейшей в мире и вероятность удорожания доллара по отношению к другим валютам в дальнейшем нельзя сбрасывать со счетов. В 1990-х гг. доллар значительно укрепился относительно европейских валют. Теперь этот период закончился, начался период более слабого доллара, который не является уникальным: в семидесятые годы американская валюта тоже была относительно слабой. Если задаться целью прокотировать российский рубль к корзине из двух валют – доллару и евро, – т.е. вычислить эффективный реальный курс, то укрепление рубля будет практически нулевое, а реальный курс практически стабилен. Вполне возможно, что американские рынки обретут новое дыхание уже к концу 2004–началу 2005 г. Если данное гипотетическое предположение обратится в реальность, интересно, как поведет себя в таком случае московский рынок недвижимости? Будет ли остановлен рост цен в долларовом исчислении, или этот рост, несмотря на усиление американской денежной единицы, продолжится?

Не предполагая усиления доллара в течение 2004 г., отметим, что американская валюта вряд ли исчезнет с московского рынка недвижимости; несмотря на колебания курса, доллар пока остается самой понятной населению и инвесторам валютой и эквивалентом стоимости московских новостроек.

Очевидно, что удорожание квартир – следствие относительной востребованности социального климата в столице и недостатка свободных земельных угодий под возведение новых домов. Также стоит обратить внимание на версию об увеличившихся доходах граждан. Деньги, приносимые в Россию высокими ценами на нефть, распределяются по всей экономике, ведь топливно-энергетический комплекс дает работу многим другим отраслям. Однако помимо этих, для постоянного роста цен существуют и другие факторы. Например, использование европейских строительных и отделочных материалов, приобретаемых за подорожавшее евро. Или перевод расчетов со столичным бюджетом из формы передачи квартир в денежную форму также не служит удешевлению; ныне, в отличие от прошлых лет, инвесторы вынуждены перечислять порядка 30-40% стоимости реализованного жилья еще до окончания строительства. Имеются и другие составляющие, напрямую сказывающиеся на ценовом росте. Видя этот рост, все большее количество граждан приходят к мнению о логичности вложений «в котлован», тем самым еще более закручивая спираль спроса.



Главная --> Публикации