Главная --> Публикации --> Госстрой поднял знамя ипотеки Пять лет - и квартира твоя? Новинки "домэкспо" Почему москвичи перебираются в пригород? "тройка диалог" займется недвижимостью

«В Москве остается все меньше свободной земли для застройки, строительство все чаще начинают на площадках, освободившихся после вывода промышленных предприятий или сноса ветхого фонда. В подготовку такой площадки необходимо вкладывать немалые средства, и это влияет на конечную цену квартиры. В Подмосковье свободных площадок значительно больше, их проще получить. Это сказывается на ценах, — комментирует ситуацию вице-президент холдинга «Домострой» Ольга Меньших. Квартиры в таких городах, как Красногорск, Троицк, Щербинка, Люберцы, Мытищи, Одинцово пользуются огромным спросом не только у жителей Подмосковья и других регионов России, но и у москвичей. Люди, уставшие от суеты большого города, предпочитают малоэтажное строительство, а молодые семьи с удовольствием приобретают квартиры в высотных домах».

Квартиры в Подмосковье в последнее время становятся прекрасной альтернативой столичному жилью. Дома, которые сейчас возводятся в Подмосковье, по качеству не уступают столичным новостройкам, а часто даже превосходят их.

А ведь еще в недалеком прошлом большинство москвичей даже не представляло себе проживания за пределами Москвы, жители же Подмосковья любыми путями стремились осесть в столице.

Можно говорить об изменении психологического настроя покупателей квартир в Подмосковье. «В последние два года, отмечает руководитель аналитического отдела агентства недвижимости «Домострой» Дмитрий Попов, — наблюдается такая тенденция: москвичи, имеющие средства на приобретение нового жилья в типовом московском доме, в результате длительных поисков отдают предпочтение пригородным новостройкам. Многие меняют свои московские квартиры на новую площадь в ближайшем Подмосковье, выигрывая и в метрах, и в качестве жилья».

За последнее время изменились и сами города ближайшего Подмосковья – построены новые автомагистрали, стала активно развиваться инфраструктура, налажена система общественного транспорта. Телефоны с московским номером теперь можно установить в любом подмосковном городе в радиусе до 70 километров.

Рекламу Подмосковью сделали застройщики и риэлторы, активно пропагандирующие его как недорогую альтернативу московскому жилью. Действительно, переехав за МКАД, можно переселиться из малогабаритной хрущевки в новый дом с индивидуальными планировками квартир. В пригороде сегодня зачастую строят лучше и качественнее, чем в столичных районах массовой застройки. Большинство монолитных и кирпичных домов возводятся по индивидуальным проектам, но даже типовому жилью в пригородах часто придают оригинальный, современный вид.

Все это, по мнению аналитиков агентства «Домострой», создает возможности для роста цен именно в Подмосковье. Отдельные новостройки, например, в Красногорске, уже стали догонять по ценам недорогие московские квартиры в районах Марьинский парк или Южное Бутово.

Кроме того, москвичи и подмосковные жители постоянно перемещаются, меняясь местами: летом, в праздники и выходные москвичи пребираются в Подмосковье, а многие жители области каждый день устремляются в Москву к месту работы. Поэтому все больше покупателей, которых уже не пугает тот факт, что жить они будут уже не в Москве, а за ее пределами.

Высоким спросом пользуются квартиры в городе Троицке, расположенном в 20 минутах езды от Москвы на автомобиле или от станции метро «Теплый Стан». Отсутствие промышленных предприятий делают этот городок экологически благоприятным для проживания. Троицкий район является прекрасной зоной отдыха, где есть живописные леса, река Десна, расположено множество пансионатов и санаториев. Стоимость квадратного метра в доме индивидуального проекта – от 390 долларов.

В качестве примера можно рассмотреть монолитно-кирпичный дом в г. Красногорске, на ул. Школьная, вл.3 Стоимость однокомнатных квартир площадью 44-45 кв. м в этом доме сейчас составляет 29500-30000$ (665-670$ за кв. метр). Стоит учесть, что сейчас дом находится на стадии «нулевого цикла» (самое начало строительства), и это самая низкая цена, которая практически сравнялась с ценами на некоторые столичные панельные новостройки. Конечно, этот дом достоин своей цены. Особенность строительных технологий здесь заключается в том, что и наружные, и внутренние стены здания — кирпичные, в то время как практически во всех московских нетиповых новостройках кирпичной является только наружная облицовка фасада, внутри же — монолитные каркасы и пенобетон. Подземная автостоянка, пластиковые стеклопакеты и т.д. – в доме предусмотрено все необходимое. Дом на Школьной расположен на возвышенности, рядом, под окнами — парк-усадьба «Знаменское-Губайлово» с каскадом прудов.

Не случаен интерес покупателей к поселку Котельники Люберецкого района. Близость к Москве (800 м от МКАД), развитая инфраструктура в сочетании с многообразием планировок квартир и демократичными ценами сделали это место популярным как среди москвичей, так и среди жителей других регионов. Цена квартир в доме из силикатного кирпича составляет от $390 за квадратный метр.
В прошедшем году произошел небывалый за всю историю рынка недвижимости рост цен на жилье. Если в начале года аналитики рынка предсказывали рост цен на 12-18 %, то фактически на жилье разного типа цены повысились до 40 %. На московском рынке недвижимости средний уровень цен в 2003 г. превысил отметку $1400 за квадратный метр, а по итогам первого месяца 2004 г. — $150 Количество предложений готового жилья (вторичный рынок) сократилось почти в два раза. Безусловно, в этих условиях повысился спрос на столичные новостройки (первичный рынок).
Бесспорно, Москва может гордиться своим строительным комплексом. Она строит много и в основном быстро и качественно. Сейчас можно найти жилье на любой вкус, в любом районе — все зависит от желания и финансовых возможностей покупателей. Рынок новостроек привлекателен с точки зрения широкого выбора объектов, допустимости оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов, возможности индивидуальной планировки квартиры. Но самый весомый аргумент — это низкая стоимость жилья, если его приобретать на начальном этапе строительства.
В итоге на многих возводимых объектах практически все квартиры раскупаются еще на этапе подготовки строительной площадки.
В пользу новостроек говорит также динамика роста цен по мере строительства жилья — до 50 % в год в валюте. Другими словами, инвестиции в строительство жилья — это еще и доходный бизнес, который активно развивается крупными риелторскими и финансовыми компаниями. Доля сделок по недвижимости с целью выгодного вложения денег в 2003 г. составила 30 %. Но, безусловно, основная масса инвесторов — это граждане, которые покупают квартиры на этапе строительства не ради извлечения дохода, а с целью получить хорошее жилье в обозримом будущем.
Высок спрос на получение заемных средств для приобретения жилья. Те граждане, которые имели деньги и желание улучшить жилищные условия, похоже, это уже сделали. На очереди слой населения, у которого нет денежных средств в достаточном количестве, но есть стабильный источник дохода. Многие банки осуществляют кредитование населения под залог приобретаемого жилья — ипотечное кредитование. Эти программы в первую очередь рассчитаны на приобретение готового жилья, которое становится предметом залога. Вторичный рынок характеризуется недостаточным количеством качественного жилья. Динамика этого рынка высока, качественное жилье быстро находит покупателя, а продавец, как правило, не готов ждать, пока будет оформлен кредит. Взаиморасчеты в большинстве своем производятся в наличной форме.
О достоинствах рынка новостроек говорилось выше. Но отсутствие предмета залога, если у заемщика нет иного имущества, сдерживает предоставление услуг по кредитованию населения для приобретения жилья на этапе его строительства.
Точнее сказать — сдерживало. Ситуация изменилась после того, как страховые компании предложили рынку новый страховой продукт — страхование финансового риска при инвестициях в строительство жилья (формы инвестиционных договоров могут быть различные — соинвестирование, долевое участие в строительстве, уступка права инвестирования, уступка права требования на результаты инвестирования и пр.).
Страхование финансового риска осуществляют единицы российских страховщиков. При этом, как правило, страхование осуществляется на случай банкротства должника (второй стороны договора инвестирования), а также обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство при существующем законодательстве — это чрезвычайно сложная процедура на несколько лет. Катастрофические стихийные бедствия, народные волнения, войны и т.д.
для современной России — событие маловероятное. Но уже есть страховщики, которые предлагают страхование «от всех вероятных рисков» при инвестировании в строительство объектов недвижимости. Страховое событие они описывают следующим образом: невозврат денежных средств, внесенных на строительство, при условии неисполнения обязательства по передаче квартиры в порядке и сроки, предусмотренные договором, по любой причине, не зависящей от страхователя.
Интерес граждан и юридических лиц к страхованию финансового риска при инвестировании в строительство объектов недвижимости понятен — вероятность потерять деньги, порой большие, существует. Но последнее время к этому виду страхования проявили интерес финансовые институты — инвестиционные компании и банки.
О кредитовании граждан для приобретения жилья в новостройках задумываются многие банки. О привлекательности этого мы уже говорили. Какие еще причины? По мнению многих участников программы ипотечного кредитования, рынок ипотеки «перегрет» — кредитных предложений больше, чем спрос на них (безусловно, на условиях предложений). Другое дело рынок новостроек — спрос огромен, приемлемых кредитных предложений практически нет.

Всего лишь в трех километрах от района Южное Бутово, в 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе расположен город Щербинка. Добраться до города можно от станций метро «Пражская», «Аннино» за 15-20 минут. Для микрорайонов Щербинки проложены новые коммуникации: теплотрассы, канализация, энергоснабжение, артезианские скважины. Стоимость квадратного метра, например, в кирпичном доме, составляет от 440 долларов.

Помимо банковских услуг (кредита, если нет достаточных средств на покупку жилья) граждане используют различные схемы накопления денежных средств с помощью жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — как правило, для приобретения жилья в новостройках. При этом надо отдавать отчет, что деньги на приобретение жилья для пайщиков, «накопивших» необходимые средства, получают в основном за счет новых пайщиков. А если приход новых пайщиков прекратится, у ЖСК могут возникнуть серьезные проблемы.

В основе схемы кредитования граждан на покупку жилья в новостройках лежит страхование финансового риска инвестора как инструмент возврата инвестиций при крахе инвестиционного проекта. При этом страхование в этой схеме стоит значительно дешевле, чем при кредитовании под залог (ипотеку) недвижимости, а это уменьшает расходы, связанные с получением кредита. Кредитный договор предусматривает два этапа. Первый этап, строительство объекта, — страхуется только финансовый риск инвестора (обязательное требование банка), второй этап, объект построен и он стал предметом залога, — страхуется риск физического уничтожения квартиры и жизнь заемщика (нет необходимости в самом дорогом страховании при ипотеке — страховании риска утраты права собственности на квартиру).

Примеры таких ЖСК уже есть. Банк кредитует не конкретного гражданина, а кооператив. Принятие решения о выдаче очередного кредита осуществляется на основании согласия страховщика застраховать финансовый риск кооператива, связанный с инвестированием в строительство. Экспертизу инвестиционного проекта осуществляет страховщик, изучение личности пайщика проводит кооператив. У банка ко всему прочему снижаются административные расходы, связанные с принятием решения о выдаче кредита.
В пользу описанной схемы свидетельствует и то, что она предусматривает переоформление отношений «кооператив — гражданин» и «кооператив — банк» в отношения «банк — гражданин», если все же у ЖСК возникнут проблемы.

Другое дело, если дополнительные средства ЖСК привлекает за счет кредитного ресурса. Такая организация ЖСК устойчивее. Дополнительную устойчивость она приобретает, если кооператив страхует все свои риски, в том числе свой финансовый риск в случае приобретения квартиры для пайщика на этапе ее строительства.

В конце 2003 года в клубе-ресторане «Сфера» в присутствии более 300 представителей торгового бизнеса и индустрии торговых центров были объявлены итоги «Рейтинга торговых центров России-2003».

Итак, на сегодняшний день существуют различные схемы приобретения жилья. По-видимому, могут появиться и другие. Надеемся, мы смогли объяснить читателю, что страхование финансового риска, связанного с приобретением жилья по схеме «деньги утром — жилье вечером», является гарантией (возможно единственной) возврата денег.

– торговые центры арендной площадью от 4 тыс. кв.м (малые);

В 2003 г. рейтинг проводился по двум основным категориям – «Действующие торговые центры» и «Управление торговыми центрами». В первой категории были учреждены дополнительные номинации для торговых центров различной площади:

– торговые центры арендной площадью от 35 тыс. кв.м (большие).

– торговые центры арендной площадью от 10 тыс. кв.м (средние);

В октябре 2003 г. на заседании жюри на основании отбора поданых заявок был утвержден список участников «Рейтинга». В номинацию «Действующие торговые центры» были приняты ТЦ МЕГА, АТРИУМ, «Золотой Вавилон», XL, «Магнит», Универбыт (Екатеринбург), «Галерея-Аэропорт». Участниками номинации «Управление торговыми центрами» стали City Property Management, «Проперти Менеджмент Компани», «Монитор-Тайм».

В высшую аттестационную комиссию жюри вошли представители государственных и общественных структур. Оценки конкурсантам выставляли члены экспертной комиссии жюри, составленной из российских и зарубежных специалистов в области проектирования, строительства торговых центров, представителей арендаторов, ведущих риэлторских и консалтинговых компаний, экспертов Российского совета торговых центров. Члены жюри оценивали конкурсантов с точки зрения экономики и управления, маркетинга и рекламы, дизайна и архитектуры, безопасности и удобства (всего более 20 критериев оценки).

Соответствующими современным требованиям, предъявляемым к торговым центрам, были признаны: МЕГА, АТРИУМ, «Золотой Вавилон», XL, «Магнит», «Галерея-Аэропорт».

В ноябре 2003 г. экспертная комиссия жюри на основе предоставленных участниками печатных и электронных материалов выставила оценки и вынесла решения по каждому участнику рейтинга. Участники, набравшие более 50% от максимально возможного балла, были признаны соответствующими современным требованиям. Участники, набравшие наибольший балл в своей номинации, получили звание «Торговый центр-2003» или «Управляющая компания-2003».

Звание «Управляющая компания-2003» в номинации «Управление торговыми центрами» завоевала «Проперти Менеджмент Компани», набравшая наибольшее число баллов среди участников номинации.

Соответствующими современным требованиям, предъявляемым к управляющим компаниям, были признаны компании: City Property Management, «Проперти Менеджмент Компани», «Монитор-Тайм».

Специального большого приза жюри удостоен абсолютный победитель номинации «Действующий торговый центр», набравший наибольшее число баллов среди всех участников рейтинга – торговый центр МЕГА. Он получил звание «Торговый центр-2003».

Звания «Торговый центр-2003» в номинации «Большие торговые центры» удостоен «АТРИУМ». Звание «Торговый центр-2003» в номинации «Малые торговые центры» завоевал ТЦ «Галерея-Аэропорт». Звания «Торговый центр-2003» в номинации «Средние торговые центры» удостоен ТЦ «Золотой Вавилон»

Не для слабонервных
На sms-рассылку о стоимости пая обычно подписываются самые выдержанные клиенты, большинство предпочитает узнавать это самостоятельно по мере необходимости, рассказывает вице-президент Ренессанс управление инвестициями Алексей Дроботай. Были случаи, когда пайщики отказывались от sms, устав от ежедневного мониторинга своих вложений, добавляет он.

Торговый центр «Универбыт» (Екатеринбург) был удостоен почетного диплома участника первого рейтинга торговых центров.
Когда сотрудница крупной консалтинговой компании Марина, которая владеет паями ПИФов четырех УК, решила подсчитать стоимость своего портфеля, это неожиданно для нее оказалось проблемой. Лишь одна УК позволяет узнать состояние счета в онлайн-режиме на своем сайте, в остальных случаях приходится делать расчеты вручную, сетует она. Это особенно неудобно, если пайщик докупал паи фонда несколько раз. Тогда вычисления приходится делать на дату каждой операции, а затем рассчитывать стоимость всего портфеля.

Эту услугу пока предлагают немногие: Тройка диалог, КИТ фортис инвестментс, Альфа-капитал, Ренессанс управление инвестициями, Пиоглобал эссет менеджмент, Райффайзен капитал.

Свой кабинет
Многие компании предлагают готовое решение подробную информацию о состоянии портфеля в автоматическом режиме. Это так называемый личный кабинет пайщика отдельная страница на сайте УК (вход защищен личным паролем), где можно узнать о состоянии своего счета, подсчитать доходность вложений за выбранный период, увидеть все проведенные операции, удержанные надбавки/скидки, налоги и проч.

Облегчить жизнь пайщика могут отчеты о состоянии счета, которые управляющие рассылают по электронной почте по заявлению клиента (например, Агана, Тройка диалог, Балтинвест). А Пиоглобал эссет менеджмент и Тройка диалог по sms сообщают о балансе счета и операциях с паями.

Другие УК для расчета доходности предлагают инвестиционные калькуляторы. В них обычно заложена информация о надбавках/скидках, налогах. Есть они у БКС, Алемар, Уралсиба, ВТБ управление активами, Газпромбанк управление активами и др.

Информацию о стоимости пая управляющие компании размещают на своих сайтах, а некоторые записывают на автоответчик (например, ВТБ управление активами, БКС, ОФГ инвест, Интерфин капитал), могут прислать в виде sms (Агана, БФА, Энергокапитал, ОФГ инвест) или по электронной почте. Зачастую инвестор может выбрать удобный ему способ и периодичность получения информации. Sms-сервис весьма разнообразен. Многие УК таким образом информируют об открытии интервалов ПИФов.

Некоторые компании предпочитают предоставлять информацию о состоянии счета по телефону (ВТБ управление активами). Клиента идентифицируют по кодовым словам.

Оплатить по-быстрому
Многие компании стремятся упростить покупку паев. Обычно это делается совместно с банком-партнером. Например, оплата паев через банкоматы или банкинг. Но таким способом можно лишь покупать паи, погашать или обменивать на бумаги других фондов нельзя.


Портфель напоказ
Для опытных пайщиков, которые к тому же владеют паями разных УК, важна информация о работе фондов за отчетный период (месяц или квартал). Интересно сравнить портфели фондов со схожей декларацией, делится журналист Михаил, инвестор с семилетним стажем. Большинство УК по просьбе клиента рассылают обзоры фондового рынка, отчеты о работе фондов, включая структуру портфеля. Для этого не обязательно быть пайщиком компании эта услуга для всех желающих, подчеркивает директор по маркетингу КИТ фортис инвестментс Татьяна Бараусова. Некоторые компании (в частности, КИТ фортис инвестментс, Алемар, Капиталъ) организуют онлайн-консультации для пайщиков. Как правило, подобные услуги бесплатны.

При оплате в системе банкинга надо знать реквизиты счета УК. Перевод в пользу УК-партнера банк проводит без комиссий (Райффайзен капитал, УК Росбанка, ВТБ управление активами, Альфа-капитал), а на счет чужой УК взимает 0,5-1% от суммы перевода.

Для оплаты паев через банкомат (УК Банка Москвы, Газпромбанк управление активами, Максвелл эссет менеджмент) при открытии счета выдается пластиковая карта и оформляется многоразовая заявка на приобретение паев. После этого нужно ввести в банкомате ее номер и сумму, которая будет списана со счета без комиссии.

Есть и уникальные услуги. Например, Тройка диалог предлагает пайщикам открытых фондов услугу регулярных выплат из открытых ПИФов многократное автоматическое погашение паев по заранее оговоренному плану. Пайщик загодя подает заявку на продажу паев, указывая в ней количество паев и периодичность их погашения.

Мономах и Ренессанс управление инвестициями создали свои системы удаленного управления портфелем. Получив сертификат электронно-цифровой подписи, можно покупать, продавать, обменивать паи в режиме онлайн, рассказывает вице-президент Ренессанс управление инвестициями Алексей Дроботай.

Сейчас на бирже торгуются паи почти 300 ПИФов. Но пока эта услуга не очень популярна в среднем с паями совершается 200-300 сделок в месяц, говорит советник гендиректора ВТБ управление активами Тимофей Шарапкин. Кроме того, паи будут храниться в депозитарии брокера отдельно от паев, купленных в УК. Так что продавать их также придется на бирже, а чтобы погасить, нужно за дополнительную плату перевести их в другой депозитарий или к регистратору.

Не из первых рук
Поскольку на покупку и погашение паев даже открытых ПИФов зачастую уходит до двух недель, управляющие стремятся упростить эти процедуры. Одни выводят паи своих фондов на биржу, другие организуют внебиржевое вторичное обращение паев.



Главная --> Публикации