Главная --> Публикации --> Откуда берутся проблемы? Рост спроса на ипотеку стимулирует рост цен на жилье Заповедные квартиры Коммуналкам.net Москвичи потянулись к земле

Преображенское разработали специалисты Института Генплана Москвы. Для управ города - это первый подобный документ.

Градостроительный план развития территории района.

Вот, к примеру, район Преображенское Восточного округа столицы - его определяют как типичную территорию так называемого "срединного пояса" , ограниченного Малым кольцом Московской железной дороги. Разумеется, это не центр, но по нынешним временам и далеко не окраина бурно разросшегося города.

Уже четыре года столица имеет по существу градостроительный закон - Генеральный план развития до 2020 года. Но помимо общегородских программ и задач существуют ведь и интересы жителей тех или иных кварталов, улиц, ответственность за которые несут именно районные власти. Как увязать жизненные нужды отдельной "слободы" с проблемами, решаемыми мегаполисом в целом?

Одна из наиболее острых - транспортная. С одной стороны, здесь расположены 4 станции метро, много наземных маршрутов. С другой - транспортная схема района наглядно показывает, что автобусы, троллейбусы, трамваи в основном движутся по главным улицам, в то время как вглубь многих кварталов добраться можно только пешком. Но главное, с каждым годом район испытывает все большие автомобильные нагрузки: количество машин постоянно увеличивается, и основная районная магистраль - Большая Черкизовская улица - уже задыхается в пробках в часы пик.Так что предстоит серьезная работа по проработке транспортной и инженерной инфраструктуры.

Пакет документов, подготовленных специалистами НИиПИ Генплана Москвы, представляет собой интересный и важный опыт разработки методики по систематизации, инвентаризации, функциональному зонированию отдельно взятой городской территории в пределах административных границ. Полученные на примере Преображенского данные об их фактическом состоянии и развитии позволили провести анализ многих имеющихся проблем, общих и для других районов.

В Преображенском нет крупных промышленных предприятий, но много средних и мелких. В сумме они занимают четверть всей территории района. Согласно городской программе вывода и перепрофилирования промпредприятий должны будут освободиться весьма привлекательные земли вдоль Яузы, напротив Сокольников. Это тем более важно, что на сегодняшний день свободных участков на Преображенке почти нет. По существу, все строительство здесь точечное. Поэтому особые надежды - на реконструкцию и снос под новое жилье ветхого жилого фонда.

Отдельная головная боль, конечно, внутриквартальные стоянки. Уже сейчас дворы по вечерам превращаются в одно большое автомобильное "стадо". Непозволительная роскошь - сохранять бесчисленные ракушки. Надо строить многоуровневые гаражи, осваивать подземное пространство.

Природные зоны района - это часть лесного массива со стороны Лосиного острова, бульвары по Черкизовской и Просторной улицам, Черкизовский пруд и Яуза. Увы, пока эти "жемчужины" находятся в довольно затрапезном состоянии.

Градплан развития района особое место уделяет охране историко-культурного и природного наследия. Речь, в частности, идет о необходимости реконструкции старинного Преображенского кладбища с его историческим некрополем. Давно уже ведутся разговоры о необходимости "развести" главный вход кладбища и Преображенский рынок. Но начать работы со стороны Преображенского вала мешают "временные" (им лет тридцать) постройки транспортников.

Как песня прозвучал рассказ о проектных предложениях по развитию архитектурно-пространственной структуры района. Будущее расширение охранной исторической зоны предусматривает создание пешеходной улицы, формирование многофункциональных общественных центров в районе станций метро "Преображенская площадь" и "Электрозаводская" и у платформы "Черкизовская". На месте ликвидируемой промзоны Хапиловка будет разбит парк, возле стадиона "Локомотив" устроят сквер, предстоит "возвращение периметрального характера жилой застройки и развитие структуры озелененных пешеходных связей микрорайонов". Всего же доля производственных территорий сократится в 1,7 раза, а зеленый клин, наоборот, прирастет на 13 гектаров.

...Интересная это наука - демография. Москва уже хорошо чувствует напористый поток гастарбайтеров, тот же Преображенский рынок буквально кишит заезжими перекупщиками-торговцами. А многомудрые таблицы прогнозируют - численность постоянного населения района снизится с 67 до 63 тысяч человек (правда, не указано, почему). При том, что общий объем жилищного фонда за ближайшие полтора десятка лет увеличится с 1,4 миллиона квадратных метров до 1, Особо порадовало сообщение, что "в условиях шумового дискомфорта" будет проживать вдвое меньше горожан, чем теперь.

А вот коллеги, специалисты, управленцы оценили документ достаточно высоко. По существу, впервые предложена методика разработки "местных генеральных планов", закладывается прочная база для развития кондоминиумов, создается взаимовыгодная ситуация для работы с инвесторами. Генплан ведь четко прописывает, что можно, что нельзя, где земля подешевле, а где более богатые перспективы. На то и закон, чтобы помогать честным партнерам делать одно общее дело.

Прежде чем быть представленными Архитектурному совету Москвы, разработчики вынесли градплан на общественное обсуждение жителей района. Его материалы публиковались в местных СМИ, с ними можно было познакомиться в управе. Правда, любопытствующих приходило немного. Да и вопрос в основном задавали один: а что будет с нашим домом?

Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 100 га, из которых 60 га подлежат непосредственно застройке. Там будет возведено 2,5 млн кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей.

В столице сейчас порядка 120 районов. Разработка градплана для каждого будет занимать более полугода, стоимость пакета может колебаться от 3 до 6 миллионов рублей. Внушительные данные. Но ведь Генеральный план развития Москвы до 2020 года создавался именно по типу "матрешки" - чтобы и самая маленькая из них могла с полным правом устраивать свою жизнь так, как удобнее, целесообразнее именно ей - равной среди прочих сестер.
В строящемся столичном деловом центре "Москва-Сити" уже сдаются в аренду офисные площади. Как стало известно "Ведомостям", турецкая Enka, которая первой введет в эксплуатацию офисное здание в "Сити", уже сдала в нем 1500 кв. м фармацевтическому гиганту Eli Lilly.

Кроме Jones Lang LaSalle, сдачей в аренду площадей в башнях Enka в "Сити" занимается другая международная консалтинговая компания - Noble Gibbons. В закрытом тендере на право стать агентом Enka, информацию о проведении которого участники рынка не предавали широкой огласке, участвовали также Colliers International и Stiles Riabokobylko. Эту информацию подтвердили "Ведомостям" все участники тендера, однако в проигравших компаниях комментировать причины своего поражения отказались.

Комплекс деловых зданий "Набережная Тауэр", примыкающий к Краснопресненской набережной, будет сдан раньше других объектов "Сити" - в середине следующего года. Как стало известно "Ведомостям", первым арендатором "Набережной Тауэр" станет Eli Lilly, транснациональная фармкомпания со штаб-квартирой в США. По словам менеджера по связям с общественностью российского подразделения Eli Lilly Ольги Катрухи, компания собирается в октябре следующего года переехать в 16-этажное здание "Башня на набережной". Нынешний московский офис Eli Lilly занимает чуть более 1000 кв. м, а на новом месте компания займет 1500 кв. м. По данным компании Jones Lang LaSalle, это первая сделка аренды в "Москва-Сити". Заместитель генерального директора Enka Бурак Оздоган подтвердил "Ведомостям" информацию о том, что ведутся переговоры по привлечению арендаторов и первые договора аренды уже заключены. По данным участников рынка, еще один из потенциальных арендаторов, как ожидается, подпишет договор аренды в конце декабря. Он планирует занять почти четверть первого здания Enka (около 8000 кв. м).

Риэлторы считают, что построив офисы раньше конкурентов по "Сити", Enka получает существенные преимущества. Когда площади "Сити" начнут в больших объемах выходить на рынок, это может изменить ситуацию с арендными ставками. "Ввод в эксплуатацию площадей "Сити" может снизить базовую ставку аренды на рынке на $50 - 100", - считает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Базовые арендные ставки первых площадей в "Сити" будут соответствовать общему уровню для рынка аренды помещений класса А в центре города, но будут отличаться во всех трех башнях Enka в зависимости от арендуемого этажа. По данным Jones Lang LaSalle, в первом здании на 2 - 12 этажах ставка составит $550 за кв. м в год без НДС, на 13 - 16 этажах - $600 за кв. м в год. Как ожидается, во второй башне ставка составит $625 - 675, в третьей - от $600 до $67 Стоимость эксплуатационных услуг - $75 за 1 кв. м в год.

"НАБЕРЕЖНАЯ ТАУЭР" СТОИТ БОЛЬШЕ $150 млн: Enka в качестве генерального подрядчика и проектировщика офисно-делового комплекса на участке N 10 начала строительство летом 2003 г. и должна полностью завершить проект к 2008 г. Инвестором зданий Enka является голландская City Center Investment BV, созданная специально для реализации проекта в "Сити". Комплекс "Набережная Тауэр" будет состоять из трех зданий - 16, 27 и 52 этажа - общей площадью 220 000 кв. м. В основном там разместятся офисные помещения класса А, незначительная часть отведена под розничную торговлю. Первое здание (35 000 кв. м) планируется ввести в эксплуатацию летом 2004 г. Компания не разглашает объем инвестиций в проект, но риэлторы оценивают их в более чем $150 млн.

Ближайший сосед Enka - компания "Капитал Групп", которая в ближайшее время должна приступить к строительству офисно-рекреационного комплекса двух высотных зданий (49 и 61 этаж) и двух зданий купольной формы (13 и 6 этажей) общей площадью более 200 000 кв. м. В декабре компания определит подрядчика по строительству. Переезжая в здание Enka в разгар строительства на других участках "Сити", арендаторы, как считает консультант Jones Lang LaSalle Алиса Зотимова, не будут чувствовать неудобств. "Участок Enka обособлен, выходит на набережную, и все остальное строительство в "Сити" не помешает арендаторам", - считает Зотимова. С ней согласен и арендатор. "Стройка нас не смущает, поскольку "наше" здание расположено ближе всего к выезду из комплекса "Москва-Сити" и вся стройка будет вестись как бы за ним", - говорит Катруха из Eli Lilly.

Формат retail park (в США - retail warehouse park или power center) получил распространение в Западной Европе и США в 80 - 90-х гг. Торгцентры этого формата действуют в американских и европейских городах с населением более 100 000 человек. Площадь загородных retail park может достигать 200 000 кв. м. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спорттоварами, мебелью, игрушками.

В конце будущего года в Москве появится торговый объект принципиально нового для России формата. Компания "Гарант-Инвест Недвижимость", построившая торгцентр "Галерея Аэропорт" у одноименной станции метро, введет в эксплуатацию retail park - торгцентр, в котором дешевизна аренды достигается за счет отказа от большинства технических и "развлекательных" помещений, лифтов и даже туалетов.

Первый столичный retail park откроется в декабре 2004 г. на ул. Дорожной (ЮАО) по соседству с Metro cash carry. Под будущий комплекс "Гарант-Инвест" (компания контролируется одноименным банком) арендовала участок площадью 3,7 га. По словам заместителя гендиректора компании Татьяны Смирновой, торговая площадь комплекса составит более 17 000 кв. м. Через 1 - 1,5 месяца, говорит Смирнова, должен быть сформирован пул арендаторов retail park, с учетом стандартов и требований которых будет вестись строительство. Всего, согласно проекту, retail park будет включать шесть не связанных друг с другом боксов площадью от 1300 кв. м до 3700 кв. м.

По словам Константина Романова, консультанта компании Jones Lang LaSalle (JLL, проектировала новый торгкомплекс "Гарант-Инвеста") , принципиальных отличий retail park от классических торгцентров несколько. Во-первых, здесь не будет мелких арендаторов: каждый из боксов будет занимать только один ритейлор. Во-вторых, в каждом боксе будет собственный вход, и покупателю не придется проходить через все магазины, чтобы попасть в нужный. В-третьих, в концепции retail park не предусмотрены развлечения и помещения общего пользования: вестибюли, туалеты, технические помещения т. д. "Такие помещения занимают обычно до 30% от площади торгцентра, а прибыли инвестору не приносят", - говорит Романов.

"При проектировании retail park рассматривалась ставка $200 - 250 за 1 кв. м. Для сравнения: в среднем по городу средневзвешенная ставка аренды в торгцентрах - $600 - 700 за 1 кв. м в год", - говорит Романов из JLL. Впрочем, Смирнова из "Гарант-Инвест Недвижимости" заявила, что пока не готова сказать, по каким расценкам будут сдаваться площади в проекте на Дорожной.

Представители "Гарант-Инвест Недвижимости" и JLL не скрывают, что стремятся сделать проект максимально экономичным. Консультант департамента исследований и консалтинга Colliers International Наталья Сазонова подтверждает, что строительство и эксплуатация retail park действительно обойдется дешевле обычного торгцентра. "Обычно retail park строят одноуровневыми - затрат на лестницы, лифты и эскалаторы инвестор не несет", - говорит она. По оценке гендиректора строительной компании Trades BCB Владимира Олейника, экономия на подъемном оборудовании может составить от 7% до 10% , а стоимость строительства не превысит $500 за 1 кв. м.

"Я бы пока не торопился становиться арендатором этого retail park, - отмечает управляющий сетью "Джинсовая симфония" Алексей Потапов. - Низкие ставки аренды еще не аргумент. Главный вопрос - будет ли там комфортно. Сегодняшние покупатели со средним и выше среднего достатком хотят, чтобы в одном месте был и магазин, и кафе, и развлечения".
Один из крупнейших игроков на рынке элитного жилья - группа "Конти" решила заняться коммунальным бизнесом. Компания уже снабжает один из районов Тулы теплом и горячей водой, а в дальнейшем рассчитывает запустить аналогичные проекты в других городах центральной России.

Консультанты по недвижимости полагают, что вскоре примеру "Гарант-Инвеста" могут последовать и другие застройщики. "Для девелопера такой формат интересен тем, что, во-первых, его строительство довольно дешево, во-вторых, приходится работать с небольшим числом арендаторов. Площади в retail park берут, как правило, крупные операторы. Новичок вряд ли отважится сразу открыть магазин площадью более 1000 кв. м, - говорит Сазонова из Colliers International. - Покупателю тоже интересно: в одном месте собрано сразу 6 - 10 огромных магазинов". Перспективным форматом считает retail park и консультант отдела торговых помещений Noble Gibbons Марианна Романовская.

Как рассказал "Ведомостям" президент "Конти" Тимур Тимербулатов, его компания в конце лета начала реализацию пилотного проекта в области ЖКХ в Туле. Руководитель этого проекта Юрий Баскаков говорит, что компания арендовала на 10 лет одну из городских котелен, которая обеспечивает теплом и горячей водой почти 50 000 жителей Пролетарского района Тулы. Баскаков рассказал, что по договору с муниципалитетом арендная плата за пользование котельной составляет 8 млн руб. в год, но все инвестиции в модернизацию оборудования засчитываются в счет аренды. По его словам, в реконструкцию котельной и строительство новой теплотрассы "Конти" обязалась вложить 50 млн руб. Из них 30 млн руб. компания уже потратила. По словам Баскакова, в следующем году "Конти" планирует получить в аренду еще несколько котелен и два водозабора, снабжающих водой около 180 000 потребителей, проживающих в Пролетарском районе.

Группа компаний "Конти" является одним из крупнейших игроков на московском жилищном рынке. Строит высотные здания в рамках программы "Новое кольцо Москвы", коттеджи на Рублево-Успенском направлении (проект "Горки-8") , усадьбу "Покровское-Глебово", комплекс "Покровский берег", реконструирует хрущевки в муниципальном районе Фили-Давыдково. С прошлого года занимается жилищным строительством в ряде регионов России и в Батуми.

Начальник управления городского хозяйства мэрии Тулы Виктор Пуцилло говорит, что муниципалитет давно искал инвестора, который решил бы проблему теплоснабжения Пролетарского района. Он не исключает возможности передачи "Конти" всей коммунальной инфраструктуры района. А мэр Иванова Александр Грошев сообщил, что уже ведет переговоры с "Конти" об управлении городской коммунальной инфраструктурой.

"Коммунальные услуги имеют гарантированный рынок сбыта, объем которого будет только возрастать, - объясняет Баскаков интерес "Конти" к ЖКХ. - Но электроэнергетика и газ уже разобраны. Остались тепло- и водоснабжение населения, а также вывоз и утилизация мусора". Баскаков говорит, что компания ожидает окупить свои первые коммунальные инвестиции уже к апрелю 2005 г. По словам Тимербулатова, в следующем году "Конти" инвестирует в ЖКХ $10 - 15 млн. В случае успеха пилотного проекта, компания планирует заняться управлением объектами ЖКХ в других городах центральной России.

Конкуренты с интересом отнеслись к инициативе "Конти". "Это нормальная диверсификация бизнеса, - говорит гендиректор входящей в группу "ПИК" компании "Жилстройиндустрия" Сергей Канаев. - Дом построил и ушел. А тепло людям нужно всегда". Канаев говорит, что в Москве такие проекты пока реализовать невозможно. "Но при строительстве микрорайона Ново-Куркино в подмосковных Химках, рассчитанного на 30 000 жителей, мы попытаемся использовать все возможности для экспериментов, в том числе и управление сетями", - говорит он.

До сих пор строительные компании не интересовались коммунальным бизнесом, констатирует директор направления Института экономики города Сергей Сиваев. Он считает реальными планы "Конти" окупить свои первые инвестиции менее чем за два года. "У нас есть немало старых источников [тепла], модернизация которых даст прекрасный экономический результат", - отмечает эксперт.



Главная --> Публикации