Главная --> Публикации --> Как построить дом в столице, когда нельзя, но очень хочется Ипотека бедным не по карману В ипотеку позвали частных инвесторов Три десятка торгцентров построят при участии банка москвы В москве началась торговля небоскребами

Объяснение тому простое - на Москву работает три домостроительных комбината с советским прошлым и сугубо столичным обеспеченным будущим: изготовление панелей - процесс непрекращающийся и, что главное, вписывающийся в планы мэрии. В категорию дешевого жилья в прошедшем году чуть было не попали доходные дома. Но несправедливость этой затеи, понятная лишь мэрии, довольно быстро растворилась в ее стенах, и доходные дома логично заняли место в доходной статье московского строительного комплекса.

При всей присущей мэрии гигантомании строительство дешевых и ограниченных в планировке панельных домов не прекращается и рассматривается как весьма перспективное в плане получения прибыли.

Войны между московскими домостроительными комбинатами и ДИПС образца 2000 г., сопровождавшиеся большими объемами недостроенного и несданного жилья, отошли на задний план и переросли в иную проблему - хотя строительство в Москве и идет быстрыми темпами, оно все же не успевает за растущими запросами покупателей жилья вообще и качественного жилья в частности. Самое распространенное объяснение этому - в столице не осталось достаточного количества мест под новые стройплощадки.

Места еще есть

В некоторых районах массовой застройки земельные ресурсы уже закончились: в Новокосине на сегодняшний день ничего не строится, в Жулебине строительство на исходе. Площадки есть в других районах, но с их использованием возникают проблемы. Дело в том, что Митино расположено в непосредственной близости от Волоколамского шоссе, и, если застройщики поставят в микрорайоне еще несколько кварталов, то транспортная ситуация на шоссе станет совсем аховой.

В этом году действительно несколько сократилось количество предложений во многих районах массовой застройки (например, в Марьинском парке, Жулебине, Люблине). Строительство домов в таких районах, как Бескудниково или Дегунино, погоды не делает: число возводимых там корпусов не столь велико, чтобы восполнить пробел в спросе, да и цены на землеотвод там выше, чем в других районах. Так, в Бескудникове гектар земли, по данным Московского агентства недвижимости, стоит порядка $600 000 (для сравнения: цена землеотвода в Люблине составляет $300 000 за 1 га). Нужно учитывать и то, что Московское правительство объявило о возможном повышении платы за выделяемую землю с начала 2003 г. как минимум на 20% (сейчас 1 га земли стоит примерно $300 000). На ценах предполагаемые изменения не отразиться не могут. Повышением стоимости квадратного метра отзывается и исторически сложившееся недоразумение под названием "себестоимость строительства", схема формирования которой у каждого застройщика своя и, естественно, секретная.

Территорией застройки определяется соотношение сил ДИПС и ДСК. Департамент больше не занимается дешевым панельным строительством, а берет на себя, как правило, монолитные дома эконом-класса и монолитно-кирпичные, относящиеся к категории элитных и строящиеся в престижных районах столицы, прежде всего - в Центральном округе.

До сих пор сдерживающим фактором в освоении марьинских просторов не смогли стать ни поля фильтрации, которыми несколько лет назад была занята приличная часть юго-востока, ни расположенная по соседству Капотня со своей вечно сизой дымкой. При всех недостатках у Марьина есть один плюс - это единственный район-новостройка, куда протянута ветка метро.

О мнимом дефиците мест под строительство говорят неуменьшающиеся масштабы работ ДИПС и в других престижных районах Москвы. Совместно с ОАО "Газпром" департамент собирается возвести два комплекса жилых зданий. Общая площадь первого - на Профсоюзной улице - 76 000 кв. м, второго - на пересечении Херсонской улицы и улицы Наметкина - 140 000 кв. м. На Мичуринском проспекте появятся 480 000 кв. м жилья, а на берегу Москвы-реки, недалеко от Серебряного бора, - 66 000 кв. м.

В начале 2002 г. Ходынское поле было объявлено последней неосвоенной территорией центральной части Москвы. Однако, исходя из планов того же ДИПС, оказывается, что все разговоры о нехватке строительных площадок - миф, даже в отношении центра. Проблема зачастую заключается не в геологических или технических сложностях освоения Центрального округа, а в том, как получить там площадку в принципе. Если в 2003 г. город собирается построить в центре столицы 124 000 кв. м (в прошлом году цифра составляла около 106 000 кв. м), значит, места все-таки есть.

Доходный дом. Пока один

У ДСК свои, и тоже масштабные, строительные планы. Делиться ими комбинаты не настроены, прикрываясь коммерческой тайной. Вот цифры, которые выдала пресс-служба ДСК-2: это примерно 242 000 кв. м полезной площади, построенной в прошлом году, и порядка 337 000 кв. м - в перспективе. И все же определенные выводы об общем объеме работ комбинатов сделать можно, ведь столичные ДСК берут на себя все строительство панельных домов в Москве (в том числе и жилья муниципального назначения). Дешевизна и технологическая простота производства панелей, а главное, сумасшедшая прибыль (если исходить из качества квартир) от строительства таких домов определяют светлое будущее панельного домостроения в столице. Опросив крупные агентства недвижимости столицы, наш корреспондент пришел к выводу, что "панель" удерживает лидирующие позиции по продажам.

Руководитель управления реализации жилищной программы ДИПС Григорий Пирумов, комментируя реализацию проекта доходного дома, рассказал "Фокусу", что окупится доходный дом за 10 лет, а приносить прибыль будет в последующие лет 140 своей эксплуатации при арендной ставке в $2000-6000 в месяц. По мнению Пирумова, было бы логичнее развивать строительство "более дешевых доходных домов, рассчитанных на большинство нуждающихся во временном жилье". Однако эта идея нашла поддержку далеко не на всех уровнях мэрии. Московскому правительству показалось более выгодным сдавать квартиры в аренду, нежели продать. Как рассказали "Фокусу" в ДИПС, такой уровень цен вполне обоснован, так как временного жилья такого уровня в столице на сегодняшний день нет: при цене аренды двухкомнатной квартиры в $3000 один день проживания в ней обойдется в $100, что сопоставимо со стоимостью номера в городской гостинице уровня ниже трех звезд с площадью 15, а не 80 кв. м. Оставалось сопоставить уровень цен на аренду жилья в районе новоявленного доходного дома: снять там двухкомнатную квартиру через агентство можно в два-три раза дешевле, а стоимость предложения у частников, естественно, ниже вообще практически на порядок.

Один из самых пафосных проектов ДИПС за прошедший год - идея возрождения доходных домов. Департамент заявил о них как о пустующей нише дешевого жилья, однако рассчитывать на доступность квартир в доходном доме изначально было странно.

Как известно, массово доступным жилье может сделать либо его относительная дешевизна, либо система, реально позволяющая приобрести квартиру в рассрочку. Эксперты хором заявляют о рассвете и даже грядущем буме ипотечного кредитования в 2003 г. Причина этого, вероятно, в определенной надежде на налоговую "амнистию" для участников ипотеки, которую вроде бы готовят Госстрой и Минэкономразвития. Если инициированные поправки к Налоговому кодексу пройдут, то, по мнению обеих структур, участники ипотеки будут "выводить" на белый свет немалые суммы. В интервью "Фокусу" руководитель департамента налоговой политики Минэкономразвития Михаил Орлов заявил, что если у государства есть желание поддержать и застройщиков, и покупателя, то необходимо вообще отменить контроль за расходами физических лиц при покупке жилья как обычным способом, так и через ипотечные схемы (хотя воплощение этого революционного тезиса в жизнь, заметим, затмило бы и налоговую, и административную реформы нынешней власти вместе взятые). Есть мнение, что еще одной предпосылкой для развития ипотеки могут быть принятые Госдумой поправки к закону "Об ипотеке": заемщики, не исполняющие своих обязательств перед банками, могут быть выселены в квартиры "резервного" фонда. По словам руководителя ДИПС Леонида Краснянского, "почувствовав себя защищенными, многие финансовые учреждения обратят внимание на рынок недвижимости, что приведет к снижению процентных ставок и к упрощению условий получения кредита. Результатом может стать настоящий бум на рынке ипотечного кредитования".

В ожидании расцвета ипотеки

Звонки по «горячей линии», организованной в середине февраля (злополучное для стройкомплекса и качества его работы заседание столичного правительства прошло 5 февраля), пошли на убыль уже к 5 марта. Глава департамента инвестиционных программ строительства Москвы Леонид Краснянский, заменявший г-на Ресина во время недавнего отпуска, отметил, что за это время от граждан было принято 783 обращения по поводу строительных недостатков в их домах -- речь шла о 519 объектах.


В минувшую субботу на традиционном совещании по сверке графиков выполнения работ на стройплощадках глава департамента градостроительной политики, реконструкции и развития города Владимир Ресин приказал создать спецслужбы в каждой строительной компании по контролю за качеством исполнения работ, а главным инженерам вменил заботу о качестве как основную. Это распоряжение, как рассказал газете «Время новостей» один из участников совещания, г-н Ресин сопроводил рассказом о своей молодости, проведенной, в частности, на должности главного инженера, где он занимался «кропотливой черновой работой, которая и не заметна совсем».

Г-н Краснянский отметил, что в последние дни звонков поступает менее десятка в день и даже звонят с благодарностями за меры по устранению недостатков.

Чаще всего жаловались на оконные блоки, отделочные работы, герметизацию межпанельных швов, промерзание, сырость, протечки. Основными причинами, по заключению специалистов НИИ «Мосстрой», являются нарушение требований нормативно-технической документации при выполнении работ, применение некачественных материалов и изделий.

Между тем глава ДИПС убежден, что «при объемах строительства жилья 4,5 млн кв. м в год полностью избежать недоделок нереально». Впрочем, если штрафовать нерадивых подрядчиков, думает г-н Краснянский, то ситуация исправится. Причем сразу.

Хотя телефон давали новоселам муниципальных домов, операторы не отказывали и в приеме обращений жителей коммерческих домов, которые платили от 600 долл. за 1 кв. м своих недоделанных жилищ (таких звонков зарегистрировано по 110 объектам). Каждому звонившему даны разъяснения, к кому из бракоделов следует обращаться. Среди них -- управление развития и реконструкции уникальных объектов, «Техстроймонтаж», ДСК-1 и некоторые другие фирмы. Владимир Ресин в субботу пригрозил еще и ДСК-5 (аффилировано с СУ-155).

Рынок столичной недвижимости в феврале был довольно активен, доказательством чему служат результаты продаж. На вторичном рынке цены выросли на 3,8%, на рынке новостроек – на 6,7%, в секторе жилья бизнес-класса – на 3%.

Первичный рынок
Рост цен на первичном рынке застройщики объясняют рядом причин. По мнению Сергея Канаева, генерального директора компании "Жилстройиндустрия", это связано с повышением цен на основные составляющие любого строительства – цемент и металлопрокат, которые формируют 60% себестоимости жилья. За прошлый год металлопрокат подорожал на 100%, железобетон – на 150-200%. В конце месяца сравнительно невысокие цены (от $880 за 1 кв. м) были на объектах серии КОПЭ и КОПЭ-М "Парус" в мкр. 4-4А Солнцева и в домах серий П-3М, И-155 на улице Героев Панфиловцев, где квадратный метр жилья можно было купить от $95 Значительно дороже жилплощадь названных серий на Азовской улице и в Фили-Давыдкове, где минимальная цена достигла $1,15 тыс. за 1 кв. м. Одной из основных причин стремительного роста цен на жилье экономкласса является резкое сокращение объемов строительства. По словам Геннадия Стерника, директора аналитического центра МИЭЛЬ, итоги прошлого года показали, что объем продаж панельного жилья сократился в среднем на 18%. Ресурсы Марьина, Люблина и Южного Бутова практически исчерпаны, скоро будут застроены последние территории Бирюлева и Загорья. К примеру, в Люблине стоимость квадратного метра в доме серии П-3М составила $1,15-1,35 тыс., в Южном Бутове (в доме И-155) – $1,25 тыс. Рекордно высокими продажами февраля можно назвать реализацию квартир в доме серии И-155 на улице Наметкина. Несмотря на то что этот панельный дом сдается только в конце года, жилплощадь в нем продается по $2,0-2,2 тыс. за 1 кв. м.
Февраль не дал расслабиться и продавцам жилплощади в домах экономкласса. По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимости", активность покупателей была на 9% выше, чем в январе, хотя во второй половине февраля практически на всех объектах цены выросли. К примеру, квартиры в жилом комплексе "Гранд Паркъ" подорожали на 5-10%. Нижний уровень цен в домах, находящихся на нулевой стадии строительства, сохранился на уровне $1,45 тыс. за 1 кв. м, а верхний достиг $2,85 тыс. Выросли цены и на объектах ДИПСа. По информации, распространенной пресс-службой департамента, с 1 марта 2004 года средняя цена квадратного метра жилплощади в Куркине составит $1,1 тыс. В монолитных домах в Олимпийской деревне реализация жилплощади шла по $2,161 тыс. за 1 кв. м, на Карамышевской набережной – по $1,988 тыс. за 1 кв. м. Сравнительно недорого, даже с учетом роста цен, продавалась жилплощадь в монолитном доме с вентилируемым фасадом в Жулебине, где цена квадратного метра составила $1,013-1,205 тыс.

Вторичный рынок
По данным аналитического центра ирн.Ru, среднее значение индекса стоимости жилья в феврале составило $1,547 тыс. за 1 кв. м, что почти на $50 превысило январский показатель. Стремительное подорожание на первичном рынке в феврале заставило часть покупателей остановить свой выбор на вторичном жилье. По информации "Инком-Недвижимости", сроки экспозиции квартир на рынке продолжают сокращаться: 22% выставленных на продажу квартир продаются в течение 14 дней, 26% – в течение 29 дней. И только 2% квартир остаются на рынке до пяти месяцев. Это, как правило, объекты, стоимость которых превышает $200 тыс.
Как и в предыдущие месяцы, на рынке не хватает дешевого жилья. Среди однокомнатных квартир только 15% выставлено на продажу по цене до $30 тыс., на долю двухкомнатных квартир стоимостью до $40 тыс. в структуре предложений приходится 26%; больше половины жилья продается по ценам от $120 тыс.
По информации компании РАН САВА, в целом по городу средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир увеличилась на 3,73%, двухкомнатных – на 3,58%, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали на 4,39%.
"Если высокий рост цен в конце прошлого года был обусловлен в том числе уменьшением объемов дешевого жилья, то уже к февралю наметилась явная тенденция восстановления этих объемов,– говорит Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости.– Но темп роста цен при этом сохранился на высоком уровне. Отсюда можно сделать вывод о том, что подорожание жилья происходит во всех без исключения сегментах рынка. В немалой степени этот процесс обусловлен скрытой инфляцией".

Как сообщили газете «Время новостей» эксперты одной из уважаемых аудиторских компаний, на создание сертифицированной системы качества в компании уходят месяцы. Если фирма озабочена состоянием своей репутации на рынке, на их внедрение она должна выделить суммы порядка десятков тысяч долларов. Однако, похоже, все средства у строителей уйдут на штрафы.

Центром нового подземного города, рассказал академик Российской академии архитектуры и строительных наук Илья Лежава, станет Манежная площадь. Именно здесь московские власти уже реализовали свой первый подземный проект. Как сообщил газете «Время новостей» источник в информационном центре столичного стройкомплекса, уже утверждены проект строительства подземного комплекса под гостиницей «Москва» и соединение его с торговым комплексом «Охотный ряд».


Правительство Москвы, давно озабоченное проблемой катастрофической нехватки земли, наконец получило готовые проекты, призванные смягчить остроту проблемы. Возможные архитектурные и инженерные решения были представлены общественности вчера на специализированной выставке «Подземный город», организованной комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города столичного правительства. Масштаб идей поражает воображение: по сути, задумывается строительство целого подземного города в пределах Садового кольца, а также на площади Гагарина и на «Горбушке». В мэрии эти предложения оценивают положительно.

Второй подземной улицей станет Новый Арбат, но его «опустят» только наполовину. Из-под земли можно будет сразу войти во все существующие сейчас наземные арбатские магазины. «Новейший» Арбат свяжет подземную Манежную площадь с подземными Кудринской и Смоленской.

Затем будут «подрыты» большие центральные площади -- Таганская, Кудринская, Смоленская и Пушкинская, следующими на очереди окажутся сразу несколько московских вокзалов -- Белорусский, Киевский и все три вокзала на Комсомольской площади. Начинка, по словам академика, будет стандартной: торговые и офисные центры, автостоянки, развлекательные центры и кинотеатры. Разумеется, будет организован подземный "транспорт" -- по вертикали и по горизонтали (эскалаторы, лифты, травалаторы), подземные кварталы будут обязательно связаны между собой подземными улицами. Практически уйдет под землю Тверская -- она свяжет подземную Манежную площадь с подземным Белорусским вокзалом. Предполагается развитие «Манежки» и в другую сторону -- Театральная площадь тоже получит своего подземного дублера. Ее предполагается соединить не только с Манежной площадью, но и с вестибюлями театров -- живя в подземном городе, надо подумать об автономной подземной культуре ее жителей. Илья Лежава заявил, что освоение этой территории «уже начинается».

В свете последних происшествий в российской столице, очевидно, будет поднят вопрос о качестве столь сложного строительства. Директор НИИ оснований подземных сооружений им. Герсеванова Вячеслав Ильичев говорит, что необходимо провести весьма кропотливую работу по замерам застраиваемых площадей, дабы избежать грубых ошибок. Незначительные погрешности в замерах, по его словам, однажды привели к образованию щели при строительстве комплекса «Охотный ряд» шириной в 3 см от гостиницы «Москва» до самого выставочного цента «Манеж». В другой раз из-за подобной погрешности вышел наружу фундамент двух главных корпусов МГТУ им. Баумана. «Мы в тот момент были на конференции в другом городе, -- вспоминает г-н Ильичев, -- и при отсутствии точной информации гадали: свалится «Бауманка» или нет? По всем нашим расчетам, должна была свалиться». Пока не свалилась и скорее всего, успокаивает он, не свалится. Упомянул он и пустоты в фундаменте храма Христа Спасителя -- его пришлось «спасать» в аварийном режиме, заливая в известняк цементную смесь, иначе храм просто «поплыл» бы.

Собравшиеся вчера московские архитекторы поддержали столь масштабную задумку. Г-н Лежава в качестве доказательства реальности осуществления этих планов сослался на опыт Японии. «Подобные подземные комплексы успешно функционируют во многих городах Японии, в частности в Токио», -- заявил он. В Японии земля, как известно, в дефиците и поэтому очень дорога (даже дороже, чем в российской столице). Однако если в Японии не приходится искать инвесторов подобных проектов, то в Москве, очевидно, их поиск не будет таким легким. Да и оценить стоимость строительства подземной Москвы никто вчера не решился. Как сообщил газете «Время новостей» пресс-секретарь главы московского стройкомплекса Владимира Ресина Александр Алехин, «все эти планы -- в долгосрочной перспективе». Но идея начать «подкоп» с вокзалов, по его мнению, конструктивная: опыт строительства "Атриума" у Курского вокзала показал, насколько прибыльны привокзальные торговые комплексы.



Главная --> Публикации