Главная --> Публикации --> За аквапарк ответит канчели No comment Интерес к жкх Случай из практики Берлин представил в москве свои дизайн и архитектуру

По словам Натали Сафроновой («ИНКОМ-Недвижимость»), до 1992 года несовершеннолетние включались в приватизацию только по доброй воле родителей. Сейчас ситуация изменилась. Дмитрий Реутский, директор по проектам корпорации «Бест-Недвижимость», назвал три условия, при которых по сегодняшнему законодательству для совершения сделок с жилой недвижимостью необходимо согласие органов опеки. Первое: если участниками сделки являются несовершеннолетние, в том числе, если сделка совершается их родителями (ст. 37 ГК). Второе: если отчуждается квартира, в которой проживают (то есть прописаны) дети. Третье: если ребенок не учтен при приватизации.

Мы обратились к опытным юристам трех риэлторских компаний с просьбой внести ясность в этот вопрос.

Известно, что многие сделки с недвижимостью представляют собой сложные цепочки. Почему нельзя просто продать квартиру и до покупки новой арендовать временное жилье? «Если в квартире проживают дети, – говорит коммерческий директор компании «На новой площади» Сергей Финагин, – сделать это не позволит все тот же опекунский совет. И это даже при том, что вы хотите купить, в итоге, квартиру большей площади. Я считаю, что эта норма является анахронизмом, и законодательство следовало бы изменить. Органы опеки должны вмешиваться только если родители недееспособны или лишены родительских прав».

«Если в архивной выписке фигурируют несовершеннолетние дети, которые куда-либо выбыли, мы обязательно проверяем, действительно ли они там прописаны и проживают, – продолжает г-жа Сафронова. – У нас есть определенные правила и требования: если в истории перехода прав собственности на квартиру фигурируют дети, мы обязательно их приглашаем. Существует определенная нотариальная форма, в которой ребенок пишет, что он не имеет претензий ни к органам опеки и попечительства, ни к родителям, которые не наделили его долей при приватизации. Обычно они согласны, чтобы квартира продавалась, но с определенными условиями».

Распространенное мнение, что законодательство требует, чтобы доля площади ребенка в результате сделки не была уменьшена, по словам Д. Реутского, не соответствует действительности. Хотя, судя по комментариям некоторых риэлторов, именно к этой тенденции часто и склоняется реальная практика советов. Но по закону действует принцип неуменьшения имущества несовершеннолетнего. Однако недвижимость, как любое другое имущество, оценивается в денежном эквиваленте. Естественно, что если вы продаете большую четырехкомнатную квартиру у МКАД и хотите переселиться, скажем, на Арбат, площадь вашей квартиры от этого заметно уменьшится (если у вас, конечно, не припасена изрядная доплата).

Правда, даже в том случае, если дети не вовлечены, у вас никто не захочет покупать квартиру, потому что вас не могут выписать, если вас некуда прописать. Если вы получите деньги за квартиру, в которой по-прежнему прописаны и будете продолжать там жить, вас не имеют право выселить. Покупатель в этом, разумеется, незаинтересован. Поэтому покупка и продажа обычно осуществляются одновременно. В момент совершения сделки должны присутствовать все участники, включая супругов и детей старше 14 лет. Что касается эффективности защиты ребенка, то она довольно сомнительна. Например, совет не волнует, где будет жилье, куда переселяется ребенок – в Москве или за городом. А кое-где можно купить целый «дом» за 500 долларов.

Несовершеннолетний при переезде из большей в меньшую квартиру не выступает как собственник, но как пользователь. Собственником выступают либо родители, либо муниципальные органы в случае социального найма. Переезд в меньшую квартиру не является ущемлением прав ребенка, потому что государство не гарантирует каждому гражданину пользование определенным количеством метров.

Так вот переезд в меньшую квартиру, утверждает Д.Реутский, в таком случае совершенно законен. От себя заметим, что его законность придется все же доказывать опекунскому совету, а дело это может быть непростым. Что касается буквы закона, то право на жилье, закрепленное в Конституции, не выражается в квадратных метрах. «Были случаи, – рассказывает г-жа Сафронова, – когда опека шла на то, чтобы продавали большую площадь и покупали меньшую, потому что ребенку нужны были средства на лечение. В таких случаях нам приходилось бороться, и мы реально доказывали, что эти деньги действительно были нужны на операцию этому ребенку, и опека такое разрешение давала».

Сделки с квартирами, которые меняли владельцев до 1992 года, представляют особую опасность: «В то время никто не требовал согласия органов опеки, поскольку наличие детей в качестве собственников вообще никак не учитывалось, – рассказывает С.Финагин. – Поэтому сегодня эти договора могут быть оспорены детьми по достижении ими 16 лет или даже самими родителями. Все это заставляет проявлять особую осторожность при покупке таких квартир».

В 1992 году в Москве возникло околоюридическое понятие «группы риска». Риск подразумевался экономический (хотя сотни людей просто пропали без вести, многие из них были убиты). К этой категории были причислены одинокие старики, наркоманы, алкоголики и среди других незащищенных категорий – несовершеннолетние. В результате, появилось требование согласовывать сделки с органами опеки (если задействованы дети) или с органами социальной защиты (при участии в сделке других категорий из «группы риска»). Позже Гражданский кодекс «догнал» московские нормы и определил все ограничения для таких категорий. В 2002 году соответствующие документы Москвы были отменены, так как они пришли в противоречие с законодательством РФ. Сейчас, говорит Д.Реутский, нет понятия группы риска, а есть «несовершеннолетние» и «недееспособные».

Иными словами, хотя и существует гипотетически опасность того, что бывшие несовершеннолетние будут заявлять об ущемлении своих интересов, но судебная практика идет по пути включения их в число собственников, а не по пути признания всего договора недействительным. Договор в этом случае признается «частично недействительным». Были разные периоды: сначала такие договоры бросились расторгать, потом их оставляли как есть. Сейчас суды стремятся не разрушать последующие сделки. На часть жилплощади бывший несовершеннолетний претендовать не может: либо приватизация была, либо ее не было – третьего, как говорится, не дано. Будучи задним числом включенным в число собственников на момент приватизации, бывший несовершеннолетний должен требовать не квартиру у добросовестного ее приобретателя, а деньги у недобросовестных родителей, которые ущемили его права. По закону недействительная часть договора не делает недействительной другую часть этого договора.

На самом деле, утверждает Д.Реутский, и до 1992 года существовала ст.133 Кодекса о браке и семье РСФСР, которая содержала положения, идентичные статье 37 действующего сегодня ГК. Однако в начальный период приватизации все об этой статье благополучно забыли, и сделки регистрировались без участия детей. В 1994 году Пленум Верховного суда проанализировал ошибки начального этапа приватизации жилья и указал на необходимость участия в процессе органов опеки. Законодательство сегодня позволяет проводить сделки с такими квартирами. «Если мы возьмем общее понятие недействительности, то мы увидим, что недействительная сделка должна быть расторгнута, и отношения собственности приведены в исходное состояние, если иное не предусмотрено законом. А закон это как раз предусмотрел, если дети должны были принимать участие в приватизации, но участия в ней не приняли, согласие органов опеки требуется для дальнейшей продажи этих квартир».

По данным Ассоциации российских банков, ипотечные кредиты на российском рынке выдают 146 банков. Около 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк. За ним с большим отрывом идут «Дельта-Кредит», Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Собинбанк. Средний размер ипотечного кредита в 2003 году составил 530 тыс. руб., а средний срок -- 10 лет. «В соответствии с опросами, 77% населения хочет решить свой вопрос с жильем, но только 20--30% реально могут участвовать в ипотеке», -- говорит Владимир Яковлев. Поэтому правительство думает над схемой, которая бы позволила заемщикам, получающим ипотечный кредит, раскрыть банку все доходы, в том числе не совсем легальные. «Средства у населения имеются, -- говорит он, -- однако они полулегализованы, и люди не хотят их показывать, так как у них есть боязнь». Упразднение практики заполнения документов с указанием доходов вице-премьер назвал в качестве возможной меры. Правда, «конкретных предложений» на этот счет в правительстве пока нет (что, безусловно, должно радовать банкиров). Г-н Яковлев говорит, что «условий для работы в настоящий момент ипотечной системы кредитования маловато: нет длинных денег у банков, слишком короткий срок возвращения кредитов». В целом в Белом доме разрабатывают около 20 законопроектов к весенней сессии Госдумы.

Рассуждая о законодательстве, не стоит забывать, что мы говорим на тему «как положено», а не «как есть». Органы опеки принимают разные решения и не всегда правомерные, поскольку их деятельность, как ни странно, регламентирована не законом, а внутренними инструкциями, а на деле еще и эмоциями, которые в какой-то своей части могут не соответствовать закону. В этих случаях можно, конечно, обратиться в суд. Если, скажем, вы хотите продать квартиру, с тем чтобы, пожив какое-то время в другом месте, купить другую, то суд такую сделку должен разрешить, хотя орган опеки в такой сделке однозначно откажет, поскольку он не знает, как проконтролировать реализацию ваших благих намерений. Они исходят при этом из своих представлений, которые, по словам Дмитрия Реусткого, пока в судебном порядке никто не оспаривал. Но именно суд и только он в такой ситуации может указать органам опеки на несоблюдение ими норм гражданского законодательства. На вопрос, может ли риэлторская компания оказать клиенту юридическую поддержку в подобной ситуации, Д.Реутский ответил так: «Стоит, прежде всего, спросить самого клиента, готов ли он несколько лет судиться с органами опеки, а только потом заниматься сделкой?» Вопрос, как говорится, риторический.
Вице-премьер Владимир Яковлев, курирующий в Белом доме развитие ипотеки, выступил с новой занимательно-экономической идеей. Месяц назад он говорил о необходимости развивать ипотечную инфраструктуру на средства стабилизационного фонда. А вчера предложил избавить граждан, желающих получить ипотечный кредит в банке, от заполнения анкеты с точным указанием доходов. По мнению вице-премьера, это необходимо, чтобы избавить клиентов от страха рассказать банку обо всех источниках их существования и просто «чтобы не смущать человека такими действиями». Аналитики и банкиры привыкли связывать кредитование с оценкой рисков и г-на Яковлева не поняли. Они говорят, что банки и сейчас выдают ипотечные кредиты людям с полулегальным доходом, а правительству лучше подумать о налоговой реформе и ускорении легализации зарплат.

Руководитель банковского направления РА «Интерфакс» Михаил Матовников отмечает, что даже когда информации о доходе нет вообще, ипотечные кредит получить можно: «Другое дело, что вам будет дана меньшая сумма (под больший процент), рассчитанная на основе информации о вашей должности и той организации, где вы работаете. Многие банки имеют необходимые для этого базы данных». При этом он уверен, что правительству «не следует заботиться о гражданах, получающих «черную» зарплату, и защищать различные схемы». Ведь гражданин, считает г-н Матовников, во многих случаях может выбирать, где ему трудиться и какую зарплату получать. Тамара Иванова из МПБ в этой связи отмечает, что «легализация возможна только путем легализации», то есть через налоговую реформу. А именно с этим в Белом доме испытывают трудности -- ведомства пока не могут вынести на заседание кабинета согласованный вариант изменения единого социального налога.

У банков двойственное отношение к идее чиновников. «Как же мы будем оценивать заемщика и риски, связанные с кредитованием?» -- недоуменно спросил эксперт одного из московских банков. С другой стороны, по словам начальника отдела розничного кредитования Межпромбанка Тамары Ивановой, «банки уже подстроились под реальность и выдают кредиты при наличии «серых» зарплат». «Пока в России нет национального кредитного бюро, банки вынуждены использовать собственные методики оценки платежеспособности заемщика», -- говорит начальник департамента розничного рынка МДМ-банка Наталья Коновалова. И почти все такие методики, как показывает практика, основаны на анкетировании и запрашивании информации о доходах. Правда, г-жа Иванова уверяет, что «достаточно просто оценить уровень платежеспособности клиента, имея информацию о приобретенных им активах в течение срока, сопоставимого со сроком кредита». Такая практика весьма распространена. Однако это сопоставимо с запросом о доходах. «Проблема же заключается в боязни клиента, что информация о его доходах может попасть в соответствующие государственные органы», -- говорит эксперт.

В среду вице-премьер Владимир Яковлев провел совещание с представителями Госстроя РФ, посвященное итогам 2003 года и задачам на 2004 год. Приоритетным направлением, озвученным вице-премьером, станет развитие массовой ипотеки в России. В первую очередь, это должно быть достигнуто за счет наращивания объемов строительства доступного жилья. Кроме того, уже в этом году, согласно заверениям Владимира Яковлева, может быть решена проблема законодательного обеспечения ипотечного кредитования. Участники рынка в целом позитивно восприняли заявление вице-премьера и говорят, что принятие поправок в законы хотя и не снизит процентные ставки по кредитам, в целом облегчат процесс их выдачи. Правда, не все верят в то, что заявления Владимира Яковлева, сделанные в канун выборов президента, как-то повлияют на ситуацию с развитием ипотеки. И главная проблема, которая тормозит возникновение массовой ипотеки, – это недостаточная платежеспособность населения в России.

Правда, участники рынка говорят, что при нынешней недостаточной платежеспособности россиян ипотека массовой не станет.

Также для развития ипотеки должен быть принят ряд законопроектов. По словам Владимира Яковлева, правительство готово внести свыше 20 необходимых законодательных поправок уже на весеннюю сессию парламента. Например, речь идет о смягчении налоговой политики в сфере ипотечного жилищного кредитования. Так, Центр стратегических разработок, принимающий участие в подготовке официальных предложений правительству по развитию ипотеки в РФ, порекомендовал кабинету снизить налог на прибыль от ипотечных ценных бумаг до 6% с предусмотренных сегодня 2 Еще одним, не менее революционным изменением станет корректировка или полная отмена положения в Гражданском кодексе РФ, которое не позволяет банку-кредитору выселить человека из квартиры в случае невыполнения условий кредита и т.д. «В ипотечном договоре предусмотрена такая возможность. Теперь же появился механизм ее практической реализации. Например, почти в каждом регионе администрации субъектов РФ начали создавать свои отселенческие фонды для переселения туда людей, не имеющих возможности по какой-либо из причин продолжать выплачивать ипотечный кредит. Скорее всего, это будет жилье меньшей площади, в менее престижных районах», – сказал RBC daily Андрей Вишневский, начальник управления информационной политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По словам Владимира Яковлева, одним из главных факторов, необходимых для развития ипотеки, является увеличение объемов вводимого в строй жилья. «В 1986 г. мы ввели 26 млн кв. м жилья, в прошлом году – 36 млн кв. м, а к 2010 г. надеемся вводить до 80 млн кв. м жилья ежегодно», – такую статистику привел вице-премьер во вторник на пресс-конференции, рассказывая об основных препятствиях ипотечному кредитованию. Поэтому правительство рассматривает меры по увеличению ввода жилья. Для этого г-н Яковлев предлагает регионам принять генеральные планы развития своих территорий, перестать «накручивать» накладные расходы застройщикам и быстрее развивать инженерную инфраструктуру, мощности водо-, тепло-, газо- и электроснабжения. При этом строительный сектор, по его словам, тоже должен развиваться комплексно – с одновременным ростом и производства строительных материалов, и механизации строительства.

Принятие поправок, по словам Владимира Яковлева, позволит стартовать действительно массовой ипотеке в России уже с начала 2005 года. «Само по себе принятие поправок, например, не может радикально снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. На это влияет уровень инфляции и стоимости денег на рынке. Но сами законодательные нововведения, несомненно, облегчат процесс выдачи ипотечных кредитов, что и будет способствовать расширению объемов ипотечного кредитования», – уточняет Андрей Вишневский. Правда, насколько именно возрастет число россиян, участвующих в ипотечных программах, по словам разработчиков поправок, говорить не совсем корректно. По их словам, ясно одно – нынешние неплохие темпы роста ипотеки станут еще выше. «Сегодня много говорится о том, что ипотека в России неразвита. Называются разные цифры, согласно которым от 0,5% до 3% россиян приобрели жилье по ипотеке. Но в любом случае нельзя говорить, что таких людей мало, ведь в масштабах России это от 750 тыс. до 4,5 млн человек. Например, по стандартам АИЖК всего как год выдаются ипотечные кредиты. Но динамика такова, что если в начале 2003 года в месяц по стандартам Агентства первичные кредиторы выдали кредитов на 7 млн руб., то уже в декабре было выдано кредитов на сумму около 200 млн руб.», – отмечает г-н Вишневский.

Ряд участников рынка на вопрос, могут ли соответствующие поправки быть приняты в этом году (осенью, как обещает Владимир Яковлев), отвечают положительно. «Да, могут. Все предпосылки для этого есть, но главное здесь – слаженная работа депутатов, участников рынка и кабинета правительства, возглавляемого господином Яковлевым», – сказал RBC daily Николай Шитов, глава ипотечного проекта ИК «Тройка Диалог». По его словам, принятия предложенных поправок достаточно для того, чтобы ипотека в России стала массовой, но «при условии, что будут приняты все поправки». «Ипотека станет массовой, когда она будет составлять 5–10% от ВВП, а не сотые доли процента, как сейчас», – высказывает свое мнение Николай Шитов. Такой же точки зрения придерживаются в АИЖК. «Мы надеемся, что поправки, необходимые для развития массовой ипотеки в России, будут приняты уже в этом году», – говорит Андрей Вишневский.

Однако не все участники ипотечного рынка настроены столь оптимистично. Некоторые из них говорят, что на самом деле заявления Владимира Яковлева вызваны предстоящими президентскими выборами и практически за ними мало что стоит. «Делать какие-либо прогнозы о перспективах принятия поправок – все равно что гадать на кофейной гуще», – сказал RBC daily на условиях анонимности один из участников рынка ипотечного кредитования. А в банке DeltaCredit сомневаются, что только законодательных поправок для развития массовой ипотеки будет достаточно. «Отсутствие грамотных законов – не основная проблема для массового развития ипотеки. В основном ее тормозит недостаточная платежеспособность населения», – сказала RBC daily Виктория Кочеткова, директор по маркетингу банка DeltaCredit. И если в Москве и Санкт-Петербурге ипотечные программы действительно развиты, то в регионах вопрос о массовой ипотеке как не стоял, так и не стоит. Так, в Барнауле однокомнатная квартира стоит 10 тыс. долларов, но при зарплате в 50 долларов (а там именно такие доходы у населения) ипотечные кредиты, по словам специалистов, не будут пользоваться спросом даже при ставке в 2% годовых. «Главный барьер на пути развития ипотеки – это низкие зарплаты и большой процент «серых» доходов россиян», – говорит Виктория Кочеткова.
Средняя площадь подмосковного коттеджного поселка за последние 3 года выросла на более чем на 22% и составила 19,1 га. Данные Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru в июне 2008 года, говорят о том, что рост средней площади поселка в целом по рынку происходит как раз за счет дальних поселков.

Правда, возможность массовой выдачи ипотечных кредитов сама по себе еще не будет означать роста предложения жилья на рынке недвижимости. Во всяком случае, в АИЖК говорят, что причинно-следственной связи здесь нет. «Суть усилий правительства в том, чтобы ипотека развивалась без перекосов. Мы со своей стороны всячески этому содействуем. За два года АИЖК создана работоспособная инфраструктура ипотечного кредитования, через которую сегодня выдаются кредиты населению уже в 38 регионах. В ближайшее время практическое кредитование начнется еще в двадцати регионах, а до конца 2004 г. планируется наладить эту работу повсеместно. Со стороны же Госстроя приняты обязательства, к 2010 году увеличить объемы строительства в 2,5 раза. Поэтому я верю, что совместными усилиями задача по обеспечению населения доступным жильем будет решена», – говорит Андрей Вишневский.

При этом, как уже писали Индикаторы рынка недвижимости в статье Коттеджи вытесняются дачами, число дальних поселков увеличивается в основном на северном и южном направлениях. Поэтому было бы справедливо уточнить, на каких направлениях преимущественно увеличивается площадь поселков.



В северную часть рынка вошли Рогачевское, Ярославское, Дмитровское, Лепнинградское, Пятницкое, Осташковское, Куркинское и Алтуфьевское шоссе. В западную Ильинское, Минское, Новорижское, Киевское, Рублево-Успенское, Можайское, Волоколамское, и Боровское шоссе. В южную Новокаширское, Симферопольское, Каширское, Калужское и Варшавское шоссе. А в восточную Горьковское, Новорязанское, Егорьевское, Щелковское и Носовихинское шоссе.

В то же время считать среднюю площадь поселка по отдельным шоссе зачастую не возможно из-за малой выборки. Поэтому при изучении данного вопроса все шоссе были поделены между 4 сторонами света.



Выводы оказались достаточно неожиданными. Оказалось, что средняя площадь поселка увеличивается по всем направлениям, кроме северного.



При объединении 2 первых графиков картина никоим образом не изменилась. Средняя площадь поселка росла по всем направлениям, кроме северного, вне зависимости от удаленности от МКАД.

Примечательно в данном случае то, что это справедливо для всех направлений, в том числе и для северного. Так на северном направлении сокращение средней площади ближних поселков с марта 2006 года по июнь 2008 года составило всего лишь 6%, а у дальних превысило 34%. На западном направлении средняя площадь ближних поселков не изменилась, а дальних выросла на 44%. На южном направлении средняя площадь ближних поселков увеличилась на 60%, а дальних в 7 раз. На восточном направлении средняя площадь ближних поселков выросла на 40%, а дальних в 16 раз.

Казалось бы, такие выводы должны противоречить первому графику, где однозначно показано, что рост средней площади поселка произошел исключительно за счет дальних поселков. Однако при более детальном анализе последнего графика становится ясно, что он только подтверждает первый график. Дело в том, что изменения средней площади поселка на дальних расстояниях от МКАД были гораздо более серьезными, чем на ближних.

Южное направление, как уже говорилось так же постепенно становится дачным. А на западе традиционно значимый вес имеют ближние поселки, которые относятся к элитному сегменту рынка и в которых, соответственно, не может быть большое количество домовладений. Поэтому прирост средней площади там наименьший, но и здесь он также имеется.

Интересно здесь также то, что наименьший прирост средней площади дальних поселков на западном направлении, а наибольший на восточном. Однако такая динамика вполне справедлива, ведь, как уже писали Индикаторы рынка недвижимости в статье Коттеджи вытесняются дачами, дальние поселки это преимущественно поселки эконом-класса или дачи. Эконом-класс традиционно застраивается там, где наиболее дешевая земля, так как она составляет значимую долю в общей стоимости коттеджа. При этом традиционно восток Подмосковья всегда считался наиболее дешевым направлением. И если раньше на рынке присутствовали в основном дорогие поселки, то сейчас значимую долю рынка занимают дешевые поселки. Одним из отличительных свойств дешевых поселков является большое количество в них домовладений. Учитывая тот факт, что средняя площадь участка в целом по рынку не претерпела значительных изменений, можно сделать вывод, что на востоке стали появляться дальние поселки с большим количеством домовладений. И если их там раньше не было вообще, то прирост оказывается, действительно, ощутимым.

Роза ветров в московском регионе такова, что основной поток воздуха идет с северо-запада на юго-восток. В связи с этим традиционно наиболее престижными направлениями в Подмосковье считались западное и северное. Естественно, что северное направление по своему статусу ниже западного. Поэтому и земля там стоит меньше, чем на западном направлении, соответственно участки приобретают там люди ,относящиеся, скорее, к сегменту бизнес-класс плюс нежели к элитному сегменту рынка. Однако это все же наиболее обеспеченная часть потенциальных клиентов. И дальний север их может привлечь только при очень больших оговорках. Одной из таких оговорок может стать постепенное сокращение количества домовладений.

Единственным исключением остается северное направление, где средняя площадь поселка сокращается. При этом, как уже говорилось выше, число дальних поселков на севере растет. На первый взгляд может показаться, что это два взаимоисключающих факта. Однако данное явление может быть объяснено достаточно просто.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

В итоге, исходя из данных Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru, наибольшие по площади поселки в дальнейшем, скорее всего, будут концентрироваться на юге и востоке Подмосковья и на дальних расстояниях от МКАД.



Главная --> Публикации