Главная --> Публикации --> Земля по всей форме Ипотека - не услуга, а инструмент для достижения поставленной цели в виде приобретения жилья Ипотечный рынок переживает серьезные изменения Инвесторы лишатся квартальных премий Уральские мегаполисы через 10 лет

История вопроса
Сколковское направление получило свое название из-за располагавшегося здесь села Сколково, появившегося на картах Москвы в XVII веке. В советское время район приглянулся высшему руководству страны. Для строительства резиденций члены советского правительства облюбовали единственную лесную по этому направлению местность у поселка Заречье, на правом берегу реки Сетунь. Здесь располагались, к примеру, дачи Леонида Брежнева и министра иностранных дел Андрея Громыко. После того как руководство страны облюбовало Сколковское шоссе, начало развиваться транспортное сообщение небольшого района с городом, говорит гендиректор Дом.ру-Столица Михаил Мазаев. Как только была построена дорога, остальные населенные пункты этого направления также получили развитие в дачном направлении: поселки Марфино и Сколково. Но характер застройки этих полевых участков был уже совершенно иным: по 6-10 соток на каждого со всеми вытекающими последствиями. В результате, элитный статус направления был потерян, добавляет Михаил Мазаев.

Сколковское направление своеобразный компромисс между Москвой и загородом. С одной стороны, удобное транспортное сообщение с Москвой, с другой не стоит питать иллюзий о том, что на удаленности 1-3 км от города может быть хорошая экология. По мнению экспертов, тупиковое шоссе с рекордно короткой протяженностью 6 км ждет судьба микрорайона Куркино многоквартирная малоэтажная застройка и таунхаусы.

Объекты вторичного рынка, по словам директора аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислава Луцкова, сегодня продаются лишь в Заречье ($4-6 тыс. за кв. м) и Марфино (от $2,120-3,8 тыс. за кв. м). В двух других поселках этого направления, Сколково и Немчиново, сегодня нет ни одного предложения. По данным аналитиков Миэль, в марте 2008 года средняя цена жилья по Сколковскому шоссе составила $4,381 тыс. за кв. м. Это на 21% выше, чем в целом по Одинцовскому району, замечает Луцков. В принципе, уровень цен вполне соответствует московскому.

Сегодня рынок недвижимости Сколковского шоссе развивается также неравномерно. С одной стороны, это шоссе имеет все шансы стать элитным направлением. Во-первых, запад области считается экологически более благополучным, чем другие направления области. Плюс непревзойденно скромные размеры шоссе, протяженность которого составляет всего 6 км. А одно из главных достоинств Сколковского шоссе транспортная доступность данного направления: выезд в город осуществляется на незагруженную часть МКАД или через Вяземскую улицу на Можайское шоссе. Однако, замечает замдиректора по инвестициям компании Вика-девелопмент Алексей Дзебоев, на Сколковском шоссе наблюдается дефицит лесных участков, что не дает возможности рассматривать его как одного из лидеров элитного загородного строительства. Основная застройка Сколковского изначально не соответствует классу de luxe, добавляет управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский. По его словам, стоимость земли в данном направлении составляет в среднем $30-50 тыс. за сотку, что для западного направления есть так называемая средняя температура по больнице. Для сравнения, участки в районе Жуковки продаются по $100-150 тыс. за сотку.

Юридический адрес Кунцево-4: поселок Завидово, улица Сосновая. Сегодня на этой охраняемой территории расположены шесть многоквартирных домов, два внутренних поселка таунхаусов и несколько коттеджей, а также полная инфраструктура дома отдыха: детский сад, школа, ресторан, спорткомплекс с бассейном, конюшня, автомойка и многое другое. Можно выделить, что жилье, построенное в этом месте, относится к 90-м годам, говорит Наталья Ветлугина. Строили очень качественно, и, в отличие от той же Рублевки, в Кунцево-4 не встретишь объектов, где вместо нормальной канализации закопанная в землю цистерна. Правда, на вторичный рынок объекты, расположенные внутри охраняемой территории, попадают нечасто. Максимум, не больше двух в год. Иногда выходят на рынок и земельные участки. По словам Ветлугиной, недавно продавался участок площадью 12 соток по цене $2,4 млн. При этом правоустанавливающие документы на землю были весьма сомнительны. Одна часть участка отдавалась в собственность, а другая в аренду, говорит она.

По брежневским мечтам
Впрочем, не везде цены на Сколковском соответствуют средней температуре. В Кунцево-4 они зачастую выше, чем в Жуковке или Барвихе, замечает заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. Кунцево-4 это охраняемая территория бывшего дома отдыха, принадлежащего управделами президента РФ. Площадь территории составляет порядка 100 га. Сегодня этот объект управлением никак не анонсируется, по сведениям участников рынка, несколько лет назад он был приватизирован.

Многоэтажки или Гарвард?
Основные предложения первичного рынка сосредоточены в расположенных рядом с домом отдыха территориях Московского международного университета и поселка Заречье. В частности, это расположенный в Заречье жилой комплекс 12 месяцев. Комплекс представляет собой 12 трехэтажных домов, а стоимость кв. м от $4 тыс. Имидж, история, экология делают это место очень соблазнительным для застройщиков малоэтажного жилья бизнес-класса, говорит Ветлугина. Скорее всего, его ждет судьба района Куркино. Сколковское уже активно застраивается малоэтажками, при этом их высота все растет. Например, на конец этого года намечена сдача ЖК Грюнвальд, состоящего из 13 шестиэтажных домов, а к 2013-му будет построен комплекс Заречье, где высотность корпусов уже от 7 до 9 этажей.

Застройщики, по словам специалиста департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Гуртикова, обратили внимание на Сколковское шоссе примерно в 2000 году. Однако на территории правительственных дач построен лишь комплекс Земляничная поляна, представляющий собой дом переменной этажности (5-8 этажей) на 36 квартир площадью 150-550 кв. м. Жилье в нем продается по цене $8 тыс. за кв. м. Впрочем, расположенные неподалеку от комплекса гаражи и котельная санатория управделами президента существенно снижают привлекательность этого объекта. С другой стороны, особого выбора нет.

Впрочем, элитные перспективы района не очень сопоставляются с перспективами массовой застройки. Большие планы на застройку Сколковского шоссе у группы Абсолют, которая планирует построить в районе поселка Заречье около 500 тыс. кв. м недвижимости, добавляет директор по маркетингу Urban Group Ольга Кисарина.

По мнению управляющего ЗАО Мосстройреконструкция Ивана Романова, выше 9 этажей многоэтажки в Сколково расти не будут. Если бы этот район позиционировался в сегменте экономкласса, рассуждает он, то в этом случае застройка Сколково догнала бы московские высотки. Ведь недорогим жилье может быть в том случае, если на дорогой земле его будет много, рассуждает Романов. Но направление позиционируется как элитный пригород, поэтому этажность должна определяться, прежде всего, тем как объект впишется в природный ансамбль. По мнению Романова, основная застройка в Сколково будет в 6-8 этажей.

Жилье за последние годы стало намного доступнее для россиян – доходы населения растут, согласно официальным данным, быстрее, чем дорожает жилье. Такое мнение было высказано в среду на первой Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость». Абсолютно доступным оно должно стать, в соответствии с жилищной программой правительства, к 2010 году. Тем не менее большинство россиян по-прежнему не могут позволить себе покупку квартиры. Эксперты считают, что причиной этого является слишком слабая развитость системы ипотечного кредитования, которая существует, по выражению участников конференции, лишь «как макет». При этом государственные мужи почему-то упускают из вида необходимость стимулирования строительства жилья – строящегося сейчас катастрофически не хватает, что и провоцирует рост цен.

Планируется строительство и на участке компании Millhouse Capital, принадлежащей Роману Абрамовичу. Правда, здесь хотят возвести не жилой комплекс, а Московскую школу управления. По мнению Евгения Скоморовского, на Сколковском шоссе можно было бы сконцентрировать несколько учебных заведений, сделав там своеобразный Гарвард.
Рост доходов, согласно официальным данным, обгоняет рост стоимости жилья.

Тем не менее для абсолютного большинства россиян покупка нового жилья по-прежнему остается непозволительной роскошью, и речь стоит вести не о том, что жилье стало более доступно,а скорее о том, что оно стало менее недоступно. Как ни странно, но даже развитие ипотеки в стране пока не смогло переломить эту ситуацию. Впрочем, эксперты полагают, что ипотека у нас слишком слабо развита в силу ряда причин, а депутат Госдумы Виктор Плескачевский вообще считает, что в России ипотека существует лишь как макет и массовым спросом не пользуется. Некоторые участники рынка придерживаются мнения, что развитие ипотеки в России в массовом порядке невозможно. «В России просто нет денег на развитие ипотеки в западном понимании этого слова, – сказал RBC daily начальник финансового управления корпорации «Социальная инициатива» Алексей Быковский. – Конечно, некоторые банки ей занимаются, например, «Дельта-кредит», но они используют западные деньги. В России нужно развивать какие-то другие схемы, которые были бы приемлемы для населения. Людям надо предложить такие условия, от которых они не смогли бы отказаться, а для этого необходимо разработать новую финансово-маркетинговую технологию. Например, возродить идею строительных кооперативов».

«Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи, – сказала президент Института экономики города Надежда Косарева, выступая в среду на конференции «Инвестиции в недвижимость». – У нас этот показатель составляет 4,14, что очень неплохо». Вообще-то в стране существует жилищная политика, главной целью которой и является обеспечение населения доступным жильем. В соответствии с ней стоимость доступной квартиры должна равняться суммарному доходу семьи за три года. Иными словами, соотношение цены квадратного метра и ежемесячного душевого дохода должно равняться трем. «В настоящее время цена на жилье растет медленнее, чем доходы населения, – сказал RBC daily генеральный директор АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Семеняка. – У нас показатель доступности жилья еще два года назад равнялся шести, опустившись сегодня до четырех с небольшим. Так что задача довести его до трех к 2010 году вполне реальна».

Тем не менее все предлагаемые схемы, будь то развитие ипотечного кредитования или что-то другое, по общему мнению экспертов, ведут к расширению спроса на жилье, который в настоящее время и без того намного превышает предложение. Именно в этом эксперты видят причину роста цен на недвижимость. Характерно, что цены на квадратные метры с развитием ипотечного кредитования начали расти более быстрыми темпами. Таким образом, все предлагаемые экспертами меры ведут к расширению спроса и не решают проблему доступности жилья для основной массы населения на фоне ограниченного предложения. По данным заместителя председателя Госстроя Владимира Пономарева, количество ежегодно вводимого жилья способно удовлетворить потребности лишь 1,5% населения. «Рост цен на рынке недвижимости происходит из-за ограниченного предложения», – считает он. Стоит, правда, заметить, что речь идет о России в целом – в Москве рынок недвижимости уже сильно перегрет.

Стоит заметить, что в предложении г-на Быковского есть одна слабость: пайщики жилищно-строительных кооперативов у нас никак не защищены законодательно, то есть им никто не может гарантировать того, что они получат квартиру, а не просто потеряют свои деньги. Тем не менее г-на Быковского поддерживает депутат Плескачевский, считающий, что в России нет финансовых условий для развития реальной ипотеки. «Есть единственная форма обеспечения населения доступным жильем, которая с успехом работает на Западе: это общество взаимного кредита, когда люди собрались, скинулись и самостоятельно заказали строительство дома. Но у нас такой формы по закону не существует», – говорит он. До тех пор пока у нас не разовьется такая форма обеспечения населения жильем, по мнению Виктора Плескачевского, доступного жилья в России не будет. А квадратный метр будет стоить 1200 долларов на рынке при себестоимости в 200-400 долларов.

Недвижимость в США всегда привлекала иностранных покупателей, в том числе из России. Несмотря на периодические взлеты и падения цен, несмотря на продолжающийся с августа 2007 года финансовый кризис и даже рецессию, вложения в дома, землю и коммерческую недвижимость в Америке со стороны иностранных покупателей сегодня не только не уменьшаются, но набирают новые обороты.

По мнению г-на Пономарева, столь малое количество вновь вводимого жилья объясняется несколькими причинами. Во-первых, банки с небольшой охотой идут на выдачу кредитов строительным организациям. Во-вторых, в стране не хватает свободных площадок с развитой инфраструктурой для строительства. «Сегодня муниципалитетам невыгодно продавать землю под застройку, поскольку деньги от этой операции уходят в бюджеты высших уровней», – утверждает он. Другие участники конференции также согласны с мнением, что ограниченность предложения жилья вызвана нехваткой свободных площадок, но несколько по-иному оценивают причины такой ситуации. «В основе ограниченного предложения лежит чрезмерная монополизация и крайняя непрозрачность процедуры предоставления земельных участков под застройку», – считает Надежда Косарева. По мнению Александра Семеняки, для того чтобы сделать жилье в России доступным, недостаточно просто стимулировать платежеспособный спрос, развивая ипотеку, – к решению проблемы нужно подходить комплексно, стимулируя также и строительство с целью увеличить предложение.

Восточное побережье США, включающее в себя такие разные штаты, как Нью-Йорк, Флорида, Южная Каролина, Техас, во многом отличается от западного, где самым большим рынком недвижимости является Калифорния. В то же время центральные части Америки имеют свою специфику, которая привлекает сюда более консервативных инвесторов, например такие штаты, как Колорадо, Оклахома, Юта, Теннесси, и Аризона.

Точки роста и падения
При обсуждении самого понятия недвижимость в Америки, надо четко понимать, что нет недвижимости США, а есть многочисленные региональные рынки с абсолютно разными экономическими показателями, а главное разными циклами и темпами роста. Вся недвижимость локальна, поэтому инвестируя в американскую недвижимость, очень важно исследовать локальные рынки и причины, по которым эти рынки двигаются вверх или вниз, причем далеко не одновременно.

Такая же картина и на западном побережье, где большинство городов Калифорнии показали падение цен от 10 до 20% за последние два года, в то время как штат Вашингтон продолжал расти темпами, превышающими 10% годовых в течение последних двух лет.

Среди каждой из этих групп штатов наблюдается разная динамика роста цен. Скажем, Аризона продемонстрировала одни из самых быстрых темпов роста недвижимости между 2003 и 2006 годами, в некоторых городах достигая 40% годового прироста цен, благодаря солидному приросту рабочих мест в регионе и активной миграции покупателей из Калифорнии, которые могли себе позволить купить дома в Аризоне в два-три раза дешевле. Однако этот феноменальный рост обратился в такое же стремительное падение цен с 2006 года на фоне общего ослабевания экономики, потери интереса к недвижимости со стороны малых инвесторов и спекулянтов, и перенасыщения рынка новым строительством. В это же время соседняя Юта продолжает уверенно расти, показав по итогам 2007 года рост в 10% и более.

Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5-7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти и так до следующего цикла.

Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью-Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие скучные штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору.

Покупайте, когда все продают
Как в свое время сказал известный финансист барон Ротшильд, инвесторы покупают тогда, когда по улицам течет кровь, то есть когда паника обесценивает многие активы до такой степени, что их нельзя не купить. Эта старая аксиома успешного инвестирования достаточно ярко проявляет себя сегодня в недвижимости США: когда основная масса населения панически кричит Сливай!, умные инвесторы с долгосрочным пониманием рынка смотрят на это как на редкую возможность для покупки недвижимости по бросовым ценам. Добавьте к этому тот факт, что доллар обесценился по отношению к рублю на более чем 12% за последний год, и выводы, по-моему, очевидны.

Одним из объяснений противоположных тенденций роста между такими штатами, как Калифорния и консервативными штатами, является то, что калифорнийские инвесторы по совокупности составляют огромную финансовую силу. Сама по себе калифорнийская экономика является шестой самой крупной экономикой мира. Как только начинается негативная фаза цикла недвижимости в Калифорнии, эти инвестиционные доллары начинают искать более безопасные рынки недвижимости внутри США, и, как правило, оказываются в Техасе, Оклахоме, Юте, Айдахо и некоторых других консервативных штатах, которые вроде и не зарабатывают сногсшибательных процентов, но и деньги не теряют. Однако когда Калифорнийский рынок недвижимости начинает оживать, эти же деньги бурно возвращаются обратно, и этот огромный приток капитала начинает создавать условия, в которых недвижимость скупается без торга в первый же день выхода на рынок.

В 2002-2006 годах американские банки проходили именно через вторую крайность, и кредиты выдавались всем со справкой о наличии сердцебиения. Будучи в центре этого рынка, я с недоумением наблюдал, как банки выдавали кредиты инвесторам на 100-процентную покупку в недвижимость без предоставления информации о доходах или ликвидных резервах. Если человек инвестирует в недвижимость, при этом не инвестируя ни копейки собственных средств, это уже не инвестор, а спекулянт с полным отсутствием какой-либо финансовой ответственности за результаты инвестирования. Как только рынок начнет падать, такие инвесторы первыми бегут с корабля, сбрасывая недвижимость, в которую они все равно не вложили ни копейки. Кстати, более 50% всех ипотек в дефолте приходится на четыре штата Калифорния, Невада, Флорида и Аризона. Именно эти штаты были основными игровыми площадками массовых спекуляций недвижимостью за последние пять лет.

Сегодняшний кризис США связан не столько с кризисом оценки стоимости недвижимости, сколько с кризисом системы кредитования, в особенности в сфере привлечения и обеспечения вторичного рынка капитала для ненасытной ипотечной системы США. Как и недвижимость, система кредитования проходит через собственные циклы. Крайними точками этих циклов становятся либо чрезвычайная консервативность банков и кредиторов, когда не дают деньги никому и ни под какие проценты, либо полный либерализм и желание дать кредит всем и подо все в угаре борьбы за долю рынка, за выполнение квартальных и годовых финансовых показателей.

Как выиграть на дефолте
Как же покупатель из России может воспользоваться сегодняшним положением дел в Америке? Можно ли купить дома за 75% от их рыночной стоимости и меньше? Такие возможности есть и их много.

На мой взгляд, возможности покупки недвижимости в США на сегодняшний день чрезвычайно благоприятны, несмотря на то, что пока не ясно, как скоро американский рынок выйдет из этого кризиса. Большинство факторов указывает на то, что финансовые рынки понемногу начинают выходить из кризисного состояния и пытаются найти почву под ногами. На сегодняшний день, практически все штаты, за исключением Огайо, Индианы и Мичигана, показывают признаки стабилизации, если не начального роста.

Американские банки не любят держать недвижимость в своих активах, это не наличные резервы, которые можно использовать для займа средств через межбанковскую систему расчетов. Недвижимость во владении банков (REO Real Estate Owned) на самом деле тянет вниз банковскую отчетность и становится финансовой обузой.

Если два-три года назад большинство домов в состоянии финансового дефолта не доходили до аукциона, то теперь ситуация резко поменялась, и мы видим все больше и больше домов, уходящих с молотка на аукционе или переходящих в собственность банков. Я, например, получаю еженедельную информацию о дефолтах в графстве Сан-Диего, где живу. Если два года назад уведомления о дефолтах в нашем графстве исчислялись десятком или двумя в месяц, то теперь цифра достигает 600-800 уведомлений в неделю. Процентов 40 дефолтных домов будут проданы с аукциона, из которых в свою очередь процентов 20-30 не найдут покупателей даже на аукционе и окажутся в активах банков и ипотечных компаний, владеющих дефолтовыми заемами.

Таких домов на рынке появляется много, скидки зависят от желания банка избавиться от дома как можно скорее, и от того, в каком месте и в каком состоянии находится дом. Самое важное для банка то, чтобы новый покупатель был способен закрыть операцию по покупке быстро и без перебоев. Не бойтесь обидеть банк своим предложением о скидках. Самое плохое, что может случиться, вы получите отказ, однако чаще, чем вы думаете, вы получите контрпредложение, которое открывает возможность для переговоров. Как правило, большинство предложений банку делают от лица клиентов риэлтеры, банки редко выходят на прямой контакт с инвесторами. Поэтому важно работать с риэлтером, который готов быть агрессивным, понимает суть работы с инвестором, и не боится получать многочисленные отказы, чтобы в результате иметь единственное выгодное предложение.
В интернете можно не только найти квартиру без посредника, но и узнать о ней много такого, о чем не расскажет ни один риэлтер. Появились порталы, где можно с большой долей вероятности обнаружить фотографию интересующего дома, а форумы соинвесторов позволяют узнать подноготную взаимоотношений вкладчиков с застройщиками.

Чтобы найти для покупки дефолтный дом, необходимо отслеживать рынок и быть готовым действовать быстро. Вот вполне типичная история. Джон Вэнс, покупатель из Сан-Диего и его риэлтер, Лилли Малдонадо, ищут дом месяца два, причем они хотят купить его максимум за 80% от реальной рыночной стоимости. Их выбор пал на дом в популярном районе Сан-Диего Ранчо Бернардо. Его реальная стоимость сегодня не менее $1,2 млн, но он был выставлен на продажу за $800 тыс. Дом стоял на рынке не больше двух недель, но пока мы бегали по банкам и пытались найти ипотечный заем на 75% стоимости, продавец уже принял другое предложение, рассказывает риэлтер Малдонадо. Сегодня проблема не в том, чтобы найти хороший дом с солидной скидкой, а как найти банк, который даст деньги на покупку и не обанкротится за два дня до закрытия сделки. Этот дом, построенный всего лишь пять лет назад, был куплен его последними хозяевами в январе 2007 года за $1,25 млн. С общей площадью в 420 кв. м, пятью спальнями, четырьмя санузлами, прекрасно отделанной кухней, жилой комнатой, гаражом на две машины, дом находится в одном из наиболее востребованных районов города с отличной системой городских школ и высокой средней заработной платой. Дом-близнец на этой же улице сейчас стоит более $1,2 млн. Почему же образовалась скидка в размере $400 тыс. по сравнению с рыночной стоимостью? Предыдущие владельцы дома перестали платить по ипотечным займам, банк провел аукцион, на котором не нашлось достаточного количества заинтересованных покупателей. В результате сам банк вынужден был взять на себя этот дом на аукционе на баланс займов в размере более $1 млн. После этого банк старался поскорее сбросить дом со своих активов, и ради этого пошел на ощутимые скидки.

Одну из этих баз данных, Лайт2000, я опробовал на практике. Увы: прямых предложений от хозяев в ней не удалось найти. Всюду поисковая система выдавала телефонный номер агента. Но зато все предложения в базе оказались настоящими, а агенты нанятыми непосредственно продавцами. Так что благодаря самостоятельному поиску по электронной базе цепочка посредников сокращается вдвое.

Найти
Сами посредники, надо сказать, уже вовсю пользуются преимуществами современных технологий взять, к примеру, риэлтерские базы данных. Но изготовители таких баз давно поняли, что право доступа в них можно продавать не только риэлтерам, но и простым смертным. В зависимости от базы, один день использования будет стоить от 100 до 1500 рублей, что, конечно же, ни в какое сравнение не идет с агентскими комиссионными.

Если вы планируете купить или снять квартиру совсем без посредников, то придется работать с открытыми источниками. Обычные доски объявлений вряд ли помогут большинство предложений на них размещено агентами. Хотя в ворохе риэлтерских объявлений попадаются и предложения без посредников. Так, мне довольно быстро удалось найти объявление о продажи двушки на Малой Пироговке. Но это можно считать большим везением.

Это уже несомненный шаг вперед, ведь агентства недвижимости, как известно, зачастую не помещают на собственных сайтах настоящих объявлений, а публикуют рекламные фальшивки. Если позвонить по такому объявлению, вам обязательно скажут, что квартиру уже продали, но зато могут подыскать другую. То есть предлагают воспользоваться их риэлтерскими услугами. С арендой дело обстоит проще: информацию о сдаваемых внаем апартаментах обычно можно найти на сайтах агентств недвижимости.

Три крупнейших сайта частных объявлений в рунете это irr.ru (из рук в руки), slando.ru и olx.ru. На irr.ru нет специальных разделов для продажи или аренды недвижимости без посредников. На olx.ru нет разделения на дома и квартиры, хотя это не такая уж большая помеха. Удобнее всего оказалась доска slando.ru там вообще запрещено предложение риэлтерских услуг и качество модерации довольно высокое. Впрочем, модератор не Бог, и объем агентского спама все равно составляет 20-30% всех объявлений.

Перевесить чашу весов в пользу тех, кто пытается продать или купить квартиру без посредника, позволяют модерируемые доски объявлений. То есть такие доски, за содержанием которых следят специальные люди.

Мелких модерируемых досок во всемирной сети довольно много. Но большинство из них бестолковые и содержат всего по нескольку объявлений о продаже и аренде жилья. Среди них относительно неплоха доска Moscow.com.ru (продажа квартир) и доска agentam.net (аренда). На последней круг предложений весьма широк: от апартаментов с сауной и большой квартиры на Тверской до койкоместа для одинокой девушки без вредных привычек.

Мы модерируем все объявления. Кроме того, мы составляем базу данных агентов, агентств и посредников, которые затем автоматически фильтруются в список недобросовестных при попытке подать объявление в рубрику от хозяев, объясняет принцип работы сайта руководитель отдела маркетинга Slando Ltd Андрей Добрынин. Мы выборочно прозваниваем подозрительные, на наш взгляд, объявления и общаемся с их авторами, пытаясь выяснить их истинные намерения. У нас этим постоянно занимаются несколько человек, но и их усилий, увы, иногда не достаточно, и агенты прорываются на сайт. В этом случае нам помогают наши пользователи у них есть возможность пожаловаться на объявление и рассказать нам, что это объявление от агента. Тогда мы его обязательно удаляем.

Увидеть
Найти квартиру это уже большое дело, но возможности интернета на этом не кончаются. Можно, например, сразу посмотреть, что представляет собой дом, в котором вам, быть может, придется жить. Есть два сайта, которые предоставляют такую возможность: Яндекс и недавно появившийся сервис gdeetotdom.ru. Для начала звоним хозяину и спрашиваем точный номер дома, в котором продается квартира в объявлениях этого обычно не указывают. Потом набираем название улицы и номер дома в Яндекс-картах и, если повезет, смотрим на фотографию (пока что в наличии изображения далеко не всех московских домов). К сожалению, на этом сервисе довольно много ошибок. Например, вместо моего дома на Садовом кольце Яндекс показывает фотографию соседнего.

Кстати, объявление можно подать и самому. Нельзя сказать, что после моего объявления на slando.ru о намерении купить двушку в центре в пределах $500 тыс. меня завалили звонками. Но через пару дней мне предложили подходящий вариант на Басманной.

Много информации может дать один только взгляд на карту. При этом имеет смысл пользоваться не простой картой, а Викимапией (wikimapia.org). Этот проект пока менее известен в России, чем Википедия, но основан на том же принципе карту дополняют пользователи со всего света. За основу взяты карты Googla, а пользователи выделяют и описывают на них интересные объекты: от круглосуточных магазинов до старинных домов, от местоположения уже исчезнувших деревень до предполагаемых участков Четверного транспортного кольца.

На сайте gdeetotdom.ru путаница еще больше. Предполагалось, что информация о домах на нем будет куда более подробная с указанием точного расстояния и времени пути до метро, с несколькими фотографиями с разных сторон, с панорамой двора. На деле все совсем не так: многие фотографии перепутаны. Например, несколько изображений дома N 1 на Смоленской улице довершает фотография совершенно другого дома в Проточном переулке. Расстояние подсчитано не до ближайшего метро, а до той станции, до которой проще посчитать. В общем, ляпов хватает. С другой стороны, вероятность найти правильную фотографию нужного дома определенно выше 50%.

Имеет смысл проверить в интернете и сам адрес. Так вы узнаете, какие организации расположены в доме (например, на Яндексе). Одно дело жить над библиотекой, и совсем другое поселиться над шумным ночным клубом.

С помощью этой карты я тщательней изучил дома из найденных до этого объявлений. Так, про одну из квартир я выяснил, что в двух шагах от дома, в котором она расположена, имеются школа, детская площадка и винный магазин. Другой вариант наемные двухкомнатные апартаменты на Пресне сдаются, как выяснилось, в историческом здании, доходном доме князя Щербатова, 1911 года постройки. Всплывали и отрицательные характеристики предлагаемого жилья. Например, под окнами одной из выставленных на продажу квартир со дня на день должно начаться строительство стадиона.

Обсудить
Совершенно особые возможности интернет дает при покупки квартиры в новостройке. Во-первых, у многих жилых комплексов есть сайты, но этим уже никого не удивишь. Второе куда интереснее можно поискать форум жильцов дома и найти там сведения, которые застройщик наверняка хотел бы скрыть.

Отдельно стоит поискать адрес дома на сайте mos.ru. Если дом определен к сносу, то есть шанс узнать об этом из какого-нибудь постановления правительства Москвы. Но сайт столичного правительства, даром что обошелся бюджету в 40 млн рублей, работает из рук вон плохо. Так что особо надеяться на него не стоит. Имеет смысл отыскать сайт своей управы. Иногда там выкладывают схему реконструкции района (например, на сайте управы Хамовники такой план лежит). Заодно можно посмотреть, что и когда собираются строить по соседству.

Нам позвонили и сообщили, что у нас БТИ насчитала лишние 5,3 метра! Теперь надо внести до конца апреля около 8,5 тысяч баксов, по курсу на дату сделки, то есть 28,77 рублей за доллар, пишет пользователь Алексей на форуме realtytalk.ru. А еще у соседей над нами почему то насчитали всего 3,8 лишних метра, и это одинаковые квартиры в одном стояке!

К сожалению, эти форумы по объему пустой болтовни мало отличаются от любых других форумов. Искать ценную информацию на них довольно трудно. К тому же, таких форумов уже довольно много, а тем, обсуждаемых на них, наоборот, мало. Но если покопаться, можно обнаружить интересные факты. Скажем, жители ЖК Президент предупреждают, что в проекте изначально было заложено крайне мало машиномест. А хозяева квартир в ЖК Каскад возмущаются, что при составлении плана БТИ в их квартирах обнаружили лишние метры, за которые застройщик заставил доплачивать.

В целом, форумы по обсуждению новостроек пока менее информативны, чем могли бы быть. С другой стороны, определенная польза от них есть уже сейчас. В интернете ситуация, как на войне, меняется каждую минуту. Еще год-два назад найти во всемирной сети квартиру без посредника было куда труднее. Еще несколько лет такого развития, и поиск и проверка квартир через интернет станут совсем простым делом.


Наиболее удобным сайтом из тех, что мне удалось найти, можно считать tsj.ru. На нем есть подфорумы, посвященные многим десяткам московских новостроек, в основном экономкласса и бизнес-класса. Будущие соседи следят за ходом строительства, советуются друг с другом, какую школу выбрать для ребенка, решают организационные вопросы и, конечно же, обсуждают насущные проблемы. К примеру, будущие жители дома N 78 по проспекту Вернадского готовятся подавать коллективный иск о передаче квартир в собственность в судебном порядке.



Главная --> Публикации