Главная --> Публикации --> Малоэтажные перспективы Ремонтный хаос на дорогах Бизнес-парк на кольце Давайте приземлим Рекомендации для заемщика

Общественная общероссийская организация Деловая Россия и Всероссийский фонд исследований общественного мнения представили доклад Оценка влияния автодорожной структуры на развитие бизнеса в регионах.

Бизнесмены приняли участие в социологическом опросе о влиянии качества дорог на развитие бизнеса. По результатам опроса выяснилось, что перевозка товаров по разбитым дорогам забирает 12 15% себестоимости продукции, что горючего у наших перевозчиков уходит в полтора раза больше, чем в странах с классными дорогами, а срок службы автомобилей у нас сокращается на треть. Предприниматели считают, что только развитие конкуренции в отрасли поможет ее модернизировать.

Эти местности были выбраны неслучайно они являются ключевыми по объемам финансирования дорожного строительства. Именно там реализуются крупные бюджетные проекты, хотя их инвестиционный потенциал невысок.

До 2015 года планируется построить около 2 тыс. км магистралей нового класса. Они ускорят движение товаров в полтора-два раза Исследование на эту тему проводилось в семи крупнейших регионах республиках Башкортостан и Татарстан, Пермском, Хабаровском, Красноярском и Краснодарском краях, а также Ленинградской области.

Для сравнения, в США на 10 тыс. человек приходится 2,2 км автомобильных дорог, в Канаде 4,5 км, а в России всего 400 метров. Хуже только в Китае 100 метров на 10 тысяч человек. Таким образом, стране нужно не меньше 1,5 млн км автодорог, а построено 899 тыс. км. Эксперты считают, что и эта цифра завышена.

Итоги исследования показали, что сейчас 62,2 процента автодорог России не соответствуют нормативным транспортным требованиям, а 50 тыс. населенных пунктов вообще лишены дорог, которые действовали бы весь год. Только 8 процентов федеральных автодорог имеют многополосную проезжую часть. При этом строительство новых дорог отстает от темпов автомобилизации в стране в 5 раз.

Бизнесмены подсчитали, что сокращение времени поездки через регион на 10 процентов повышает продуктивность регионального бизнеса на 1,2 процента. При этом больше всего выигрывают такие сферы, как пассажирские и грузовые перевозки, сельское хозяйство, торговля, пищевая и легкая промышленность, туризм и строительство.

Если обратиться к финансированию, то средняя доля расходов на дороги в России составляет 1,2 процента от ВВП при среднемировом показателе в 4 процента.

По России грузы в среднем перемещаются со скоростью 200 300 км в день, а в Европе 1000 км в день, рассказал он.

Однако, как пояснил руководитель проекта Качество дорог России, член координационного совета по транспортной политике при Минтрансе России Сергей Фахретдинов, разбитые дороги забирают 12 15 процентов себестоимости продукции (в странах с развитой экономикой 7 8 процентов), горючего уходит в полтора раза больше, срок службы автомобилей сокращается на 30 процентов, а стоимость его обслуживания повышается в 2,5 3,4 раза.

Вторые считают важным поступление инвестиций своевременно и в полном объеме, прозрачность тендеров, доступность стройматериалов, согласованные действия между структурами и уровень зарплаты. Бизнесменов волнует, насколько быстро, безопасно и дешево можно доставить товар, в каких объемах и с какой затратой усилий.

Интересно посмотреть, как различаются приоритеты при оценке качества дорог у региональных администраций, дорожных строителей и предпринимателей. Первые обращают внимание на выполнение указаний федеральной власти, наличие инвестиционных средств и отстаивание региональных проектов в конкуренции с федеральными.

Мало того, в России, оказывается, и стоимость километра дороги дороже из-за устаревших материалов, высокой их цены и недостаточного количества (В США 1 км стоит 6,5 млн долларов, в Германии 6,9 млн долларов, в России 8,3 млн долларов).

Есть и такая проблема, как неэффективное использование инвестиций. Например, предпочтение отдается не строительству, а реконструкции дорог.

Проблемы дорожной отрасли он связывает с искусственным ограничением конкуренции или путем создания административных барьеров, или непрозрачных тендеров.

Сейчас, возможно, инвесторы и частные компании, и пришли бы в отрасль, но это слишком рискованно, особенно, когда заказчик государство. Попробуйте создать фонд, привлечь средства в фонд, который бы занимался модернизацией дорожного хозяйства, вряд ли получится, говорит председатель комитета по инвестиционной политике Антон Данилов-Данильян.

Однако дело все-таки сдвинулось. Первый заместитель генерального директора научно-исследовательского и проектного института территориального развития и транспортной инфраструктуры Светлана Воронцова добавила, что одно из новых направлений развития дорожной сети заключается в том, чтобы создать систему автомагистралей и скоростных дорог между городами-миллионниками.

Со сдерживанием конкуренции надо бороться. Но одними программами тут не ограничишься. Пока средства на строительство дорог будут идти через ведомства и подконтрольные чиновникам организации, а строить будут местные монополисты, то цены так и будут выше, чем в США и Европе, а качество безобразным, сказал он.

Кроме того, федеральные программы включают строительство железнодорожных переездов в проблемных местах, новых пешеходных переходов, подъездов к аэропортам и морским портам. Региональные дороги требуют, в то же время, софинансирования федеральным бюджетом.

До 2015 года планируется построить около 2 тыс. км магистралей нового класса. Они ускорят движение товаров в полтора-два раза, пояснила она.

Еще одно новшество это переход подрядчиков, которые обслуживают дороги, от краткосрочных контрактов к длительным. Тогда они будут заинтересованы в качественном проведении работ.

Поэтому из 4,3 трлн рублей, которые запланированы на строительство и реконструкцию российских дорог до 2015 года, 3,2 трлн рублей приходится на федеральный бюджет.

Однако, как пояснил Сергей Фахретдинов, сегодня предприятия не имеют стимула модернизировать производство.

Переход к системе долгосрочных контрактов на 5 7 лет повышает и требования к качеству дорожных работ, в том числе и с привлечением новых технологий, говорит Воронцова.

На сегодняшний день, показывают данные опроса, совсем не удовлетворены соответствием автодорожной структуры потребностям бизнеса 11 процентов предпринимателей, скорее не удовлетворены 47 процентов, не знают, что ответить 5 процентов, а остальные более или менее довольны.
Начало 2008 г. на вторичном рынке недвижимости Ростова ознаменовалось активным ростом цен. Один только январь, который считается месяцем затишья, в этом году дал прирост цен в 4,39%, отмечает гендиректор АН Титул Евгений Сосницкий. Количество сделок купли-продажи на вторичном рынке в Ростове в январе марте 2008 г. составило 3028, это на треть больше, чем в аналогичном периоде 2007 г., говорит директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков.

Пока система налогообложения не позволяет видеть, насколько инвестиционные технологии будут востребованы отраслью. Кроме того, пока затраты на продвижение продукта в стране превышают стоимость технологии. Это и вопрос коррупции, и лобби традиционных производителей, которые имеют возможность влиять на мнение чиновников, заявляет он.

Наряду с Темерником по темпам прироста цены предложения лидировали районы Военвед и Стройгородок (+21,19%) и Чкаловский (+16,6%). Слухи о деноминации рубля и боязнь финансового кризиса породили активность покупателей, с одной стороны, и подтолкнули продавцов недвижимости к заметному повышению цен с другой, объясняет директор западного офиса ЦН Нирлан Ирина Титоренко. Щербаков добавляет к этим факторам предвыборный ажиотаж и вспышку господдержки для социальных слоев населения (военнослужащих, молодых семей и т. п.). Все, кто мог, ринулись покупать квартиры, резюмирует он.

За I квартал 2008 г., по информации Титула, средняя цена предложения на вторичном рынке выросла на 7,41% и к концу марта составила 55 827 руб. за 1 кв. м. В разных районах прирост цен может быть неравномерным, признают аналитики, это зависит от колебаний объема предложения и его качества. Например, квартиры в Темернике в IV квартале 2007 г. подорожали всего на 3%, а в I квартале 2008 г. уже на 23,9%. Эксперты Титула объяснили это тем, что в I квартале 2008 г. в этом районе на продажу выставили более дорогие объекты.

Во II квартале рост цен продолжился: по итогам апреля средняя цена предложения 1 кв. м увеличилась почти на 3% (до 57 369 руб.), говорит аналитик АН Титул Алексей Чумаков. Сильнее всего подорожали квартиры на Болгарстрое (+7,82%), в Северном жилом массиве (+6,57%) и центре города (+4,74%). Снизились цены на квартиры в районах Сельмаш (-5,69%), Нахичевань (-1,78%), поселок Орджоникидзе и район Аэропорта (-1,03%).

В январе марте немного подешевели только квартиры на Болгарстрое (-0,89%). По данным Титула, в этот период здесь выставлялось предложение не слишком высокого качества.

Активный рост цен, характерный для начала текущего года, притормозит летом, считает Титоренко. С началом отпускного сезона количество желающих решать жилищные вопросы сократится, это стабилизирует цены, говорит она. Сезонный спад прогнозирует и управляющий партнер АН Парус Михаил Денисов. С ними не соглашается Сосницкий. По его словам, наибольшие объемы продаж в Титуле приходятся на летние месяцы. Другие эксперты говорят, что это зависит скорее от активности сотрудников данного агентства.

Всего за январь май рост цен на вторичном рынке Ростова составил около 10-15%. Риэлторы опять объяснили это дефицитом квартир, предлагаемых к продаже. По словам Сосницкого, темпы пополнения вторичного рынка значительно ниже темпов роста платежеспособного спроса, поэтому пока нет никаких предпосылок для снижения цен. С ним согласен Чумаков. По его оценке, объем предложения на вторичном рынке Ростова не превышает 10 000 квартир в год.

Риэлторы единодушно отмечают стабильный спрос на наиболее ликвидное жилье квартиры экономкласса: хрущевки, квартиры небольшого метража. Предложение по такой недвижимости сокращается наиболее высокими темпами, говорит Титоренко. По данным Титула, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа (почти 44% сделок в апреле), двухкомнатные квартиры (35,83%) и трехкомнатные (18,61%). Многокомнатными квартирами в апреле интересовались менее 2% из числа обратившихся в агентство.

Ростовские риэлторы осторожны в прогнозах, но все они предрекают дальнейший рост цен в среднесрочной перспективе. Денисов говорит, что ростовский рынок живет с оглядкой на московский: если дорожают квартиры в столице, то ростовчане также поднимают цены. Если цены на московскую недвижимость снижаются того же жди в Ростове, иронизирует эксперт.

Любая программа займа в настоящее время нуждается в поддержке


С момента появления в нашей стране ипотеки, она фактически является единственным инструментом, позволяющим воспользоваться заемными средствами для улучшения жилищных условий. Однако, в реальности существует немало иных схем приобретения квартиры или получения кредитных денег для решения жилищных нужд. Что мешает активному развитию альтернативных вариантов?

Казалось бы, почему не работают накопительные механизмы, участники которых имеют право на льготные кредиты (то есть кредиты по меньшей процентной ставке), почему в качестве залога очень редко выступает земельный участок или иная недвижимость, находящаяся в собственности? Подобных вопросов немало.

Прежде чем получить ответ на этот вопрос стоит вспомнить, что 7-9 лет назад наряду с ипотечными займами люди могли вступать в строительные кооперативы, становиться участниками социальных накопительных программ, использовать в своих целях услуги ссудо-сберегательных касс (ССК). При этом из всего разнообразия способов развитие получил лишь американский вариант ипотеки, при котором в залог, как правило, попадает приобретаемое жилье.

По поводу альтернативных схем можно сказать, что любая программа в настоящее время нуждается в поддержке. В частности, государственной, так как иные гаранты и вкладчики не пользуются соответствующим доверием у населения.

Что касается видов залога, то здесь узость взглядов объясняется недостаточно сформированным законодательством, которое на практике отстает от реальных потребностей.

На сегодняшний день ипотека набрала нужную силу, и государство рассматривает вопросы, связанные с развитием ССК. Это немецкая схема накопления средств с последующим получением низкопроцентного кредита. Например, планируется, что ССК будет предоставлять кредиты своим членам под 6-7% годовых. Размер ссуды при этом не должен превышать накопленную вкладчиком сумму. Как правило, период накопления средств составляет 2-3 года.

В свое время государство согласилось поддержать ипотеку. Это было выгодно, разумеется, и потенциальным кредиторам, так как именно ипотечные кредиты приносили им устойчивый доход (так называемые длинные деньги), в отличие от низкопроцентных льготных займов, либо краткосрочных небольших потребительских кредитов.

То есть при постоянном росте цен на недвижимость накопить нужную для приобретения жилья сумму крайне проблематично. Ипотека же предлагает жилье сейчас и по цене текущего дня. А отдавать деньги за нее нужно в последующем периоде по фиксированным ценам.

Понятно, что у такой схемы сразу появится много сторонников. Уже хотя бы потому, что участие в программе позволяет мобилизовать денежные ресурсы вкладчику и направить их на свой счет в ССК. Правда, тут же возникает вопрос сохранения вкладываемых денег, другими словами интересует их защита от инфляции. И пока в этом вопросе имеется существенный пробел. Дело в том, что вкладчикам обещают лишь 3-4% годовых на вложенную сумму. При этом уровень инфляции уже превышает 10%.

Получается, что ССК в условиях интенсивного роста цен может оказаться невыгодным инструментом. Что уж говорить о многочисленных кооперативах, многие из которых представляли откровенные финансовые пирамиды. Сегодня мы чуть ли ни ежедневно слышим о проблемах обманутых вкладчиков. Кстати, в случае с ССК подобное мошенничество отсутствует, поскольку ССК является аналогом банка, который находится под контролем Центрабанка.

Именно в связи с этим ссудо-сберегательную кассу планируется использовать в качестве инструмента для накопления первоначального взноса ипотечного кредита. То есть первоначальный взнос будет складываться из накопленных средств и полученных у ССК в кредит. После этого вкладчик ССК может брать ипотечный кредит в уполномоченном банке. Правда отдавать долги придется сразу в два банка. Поэтому вкладчик должен рассчитать свои силы таким образом, чтобы не лишить минимальных средств к существованию себя и членов своей семьи. Обычно банки не допускают, того, чтобы ежемесячные платежи по погашению кредита с процентами превышали 40-50% от совокупного дохода семьи.

Впрочем, есть отрицательные стороны и у ипотеки. Кризис с ипотечными вкладами в США прокатился по всему миру и вынудил кредитные учреждения ужесточить требования к заемщикам. В то же время ССК не подвергается подобным катаклизмам, поскольку здесь сохраняется постоянное число вкладчиков, которые одновременно являются получателями кредита. Кстати, это и является отличием от пирамиды (где вкладчиков намного больше, чем заемщиков либо получателей прибыли), но обязывает поддерживать постоянный объем новых вкладчиков.

Но даже при отсутствии мошеннических действий кооператив просто не в силах обеспечить всех желающих жильем. Многие вкладчики отсеиваются из-за постоянно растущих размеров вкладов. При этом солидную часть денег вкладчик теряет, как лицо, досрочно покинувшее программу.

Отвечая на поставленный в начале статьи вопрос можно сказать, что альтернативные схемы приобретения жилья испытывают существенные трудности в собственном развитии по причине их уязвимости: со стороны конкурентов, криминальных структур, мошенников, общего недоверия граждан и пр. Поэтому с подключением государства к тем или иным схемам многие из этих причин отпадут, и наравне с ипотекой будут существовать иные формы накоплений и кредитования. Но опять же всегда будет один, основной инструмент, как на сегодняшний день, классическая ипотека. И только в случае, если объем ипотечного рынка снизится (предположим, в дальнейшем), его место займет альтернативная новая схема.
В нынешнем сезоне рынок аренды городского жилья поставил операторов в некоторый тупик. Еще весной цены в сегменте типовых квартир впервые за последние годы стали откатываться назад, изо всех сил демонстрируя перевес предложения над спросом. Впрочем, операторы все равно упорно говорят об ожидаемом новом росте цен. Весна не принесла никаких изменений стало быть, ожидаемый рост арендных ставок переносится на осень.

Интересно, что ССК получило распространение во многих странах Восточной Европы, например, в Словении и Чехии. Очевидно, что уровень жизни в этих государствах не самый высокий. Так что есть вероятность, что и в России ССК завоюют немалую популярность.

Ценовой зигзаг
Если принять за аксиому то, что рынок аренды с опозданием на полгода повторяет виражи вторичного рынка жилья, то все становится на свои места. По крайней мере, этот сценарий не раз доказывал свою жизнеспособность на протяжении последних лет.

Прошлым летом арендный минимум на однокомнатную квартиру называли на уровне 12,5 13 тыс. руб. в месяц. Затем, в течение осени, нижняя планка поднялась до 15 тыс. Сегодня типовые ставки вернулись на прежний уровень, как будто и не было осеннего роста. В целом ситуация на рынке аренды сейчас выгодна больше для нанимателей, поэтому желающим снять жилье в эти месяцы будет проще говорят операторы.

По данным компании Александр, в начале года минимальная ставка аренды на двухкомнатные квартиры осталась на уровне 17 тыс. руб., на трехкомнатные 20 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды квартиры в новом доме в престижном районе (исключая центр) около метро с хорошим ремонтом, с консьержем и парковкой несколько выше. Однокомнатные квартиры такого типа сейчас сдают за 22 28 тыс., двухкомнатные за 25 35 тыс., а трехкомнатные за 30 40 тыс. руб. в месяц, независимо от района города.

После ажиотажной осени прошлого года, когда спрос на аренду квартир в Петербурге намного превышал предложение, сегодня ситуацию называют более стабильной. Минимальная ставка аренды в месяц на однокомнатную квартиру 13 тыс. руб. Спрос и предложение по аренде выровнялись. Начиная с декабря, активность арендаторов стала постепенно уменьшаться. Подобное поведение рынка зимой стало уже традиционным в течение последних лет, говорит Людмила Илюшина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании Петербургская Недвижимость.

Цены замерли, но заметного падения ставок на аренду качественного жилья не произошло. Повышения цен риэлторы ожидают в конце лета.

Этот уровень цен фиксировали операторы и полгода назад, после того, как с августа по октябрь 2007 г. ставки увеличились в среднем на 20%.

Элита отдыхает
Качественная квартира в центре Петербурга с одной спальней сдается по цене около 2 тыс. евро в месяц, с двумя-тремя спальнями соответственно за 3 4 тыс. евро. Востребованы квартиры больших метражей от 180 кв.м и выше но их в предложении крайне мало. Выбор элитной недвижимости в городе на Неве, по отзывам операторов, по-прежнему невелик. Верхняя граница сделок 10 тыс. евро, основной объем лежит в сегменте от 50 до 200 тыс. руб. в месяц.

Рынок краткосрочной аренды живет по другим законам. Если говорить о посуточном жилье, то оно стабильно пользуется спросом в туристический сезон, с мая по сентябрь, и, разумеется, в новогодние праздники. Суточная цена за однокомнатную квартиру сейчас составляет около 2 тыс., за двушку 2,6 тыс., за трешку 3 тыс. руб. и выше.

Операторы, работающие в хай-секторе, утверждают, что регулярный рост ставок уже давно не шокирует потребителя. Год назад удивлялись тому, что ценовая планка в $3 4 тыс. стала восприниматься в порядке вещей. А в конце прошлого года рынок взял новый барьер. Еще недавно месячная аренда даже элитного объекта размером в $7 тысяч казалась запредельной, а сегодня на общем фоне и $10 тысяч уже не кажется высокой ценой, считает Марианна Верещага, генеральный директор АН Адвекс-Центр.

Элитное жилье традиционно идет с типовым не в ногу. Когда нижний ценовой сегмент показывал рост в пределах от 15 до 40%, аренда элитных квартир занимала новые высоты, фактически удваиваясь. Отчасти это происходит за счет роста цен на дефицитные квартиры, отвечающие многочисленным требованиям платежеспособных арендаторов, отчасти за счет появления на рынке новых высококлассных объектов во введенных в строй домах.

Тем не менее в самом дефицитном сегменте сегодня спокойно. Прогнозировать сложно: на наш взгляд, сектор элитной аренды активизируется к началу лета. Основная трудность в том, что при наличии спроса на рынке не так много предложений, которые соответствовали бы сегодняшним требованиям арендаторов. Их уже не устраивает квартира без парковки, без охраны или видеонаблюдения, с давним ремонтом и старой мебелью. А как правило, именно таких квартир предлагается достаточно много: их владельцы сдают их не первый год, постоянно повышая цену, но при этом не понимают, что квартира уже утратила свою ликвидность, разъясняет Алла Иванова, специалист по аренде АН Итака.

Основная концентрация спроса и предложения, помимо классического Золотого треугольника, активно распространилась на Каменный, Крестовский острова, а также в район Таврического сада. Но если арендовать элитную квартиру в новом доме на Крестовском острове вполне реально, то в пределах Центрального и Адмиралтейского районов основное предложение это элитное жилье на месте бывших коммуналок в старинных зданиях, расселенных и отремонтированных. Элитные новостройки, возводимые в центре Петербурга, массово не сдаются. По крайней мере, в открытые источники такая информация не попадает, говорит Александр Гиновкер, генеральный директор АН Невский простор. Например, снять квартиру на Большой Морской, 4, на Фонтанке, 1, или в комплексе Эгоист практически невозможно там ничего не сдается. Это как раз те самые объекты, которых так не хватает в условиях дефицита качественного предложения.

По мнению операторов, в центре города растет объем предложения, потому что многие владельцы дорогих квартир построили и приобрели для постоянного проживания загородные дома. С другой стороны, еще в прошлом году была отмечена новая волна переселений: квартиры, приобретенные в середине 1990-х гг., уже не отвечают современным стандартам. Продавая квартиру и покупая альтернативный объект, подходящий по статусу и соответствующий новой моде, человек примерно в течение года вынужден жить в съемном жилье. Это, считают операторы, одна из причин, порождающих рост спроса со стороны арендаторов элитки. В числе других факторов продолжающийся приток в Петербург иностранных топ-менеджеров, московских бизнесменов и чиновников.

Капризы арендаторов
Одним из лидеров по объему предлагаемого в аренду дорогого жилья становится Крестовский остров, в последние годы активно застраиваемый жилыми комплексами элитного класса. В одном ряду с ним стоят набережные Петроградской стороны, где также и востребовано, и предлагается жилье в объектах нового строительства.

Потребители сегмента эконом выставляют высокие требования по другим параметрам: либо цена, либо качество дома, ремонт и близость к метро. Заявок на подбор квартиры за 13 тысяч рублей в месяц я не видела больше полугода, а сегодня они снова есть и есть варианты, их удовлетворяющие, рассказывает Инга Сорокина, менеджер отдела аренды АН Невский проспект. Повышенным спросом пользуются однокомнатные квартиры с максимальной близостью к метро. Этот фактор стал принципиальным, раньше клиенты не так обращали на него внимание. Интересно: малогабаритные квартиры рядом с метро остались единственным товаром, который сейчас не упал в цене, а даже наоборот, немного подрос. Такую тенденцию мы замечаем впервые.

Все это касается квартир, имеющих метраж от 150 кв.м, хороший вид из окна (вода, парк), охраняемый подъезд, парковку (желательно на две машины), свежий ремонт, интересный дизайн, обставленных новой мебелью и оснащенных дорогостоящей бытовой техникой. Если в квартире установлена техника Miele нормально, если, к примеру, Indesit это клиентов уже не устраивает, отмечает Александр Гиновкер.



Главная --> Публикации