Главная --> Публикации --> Рекреационная рапсодия для девелопера Парковки нового века Земля по всей форме Ипотека - не услуга, а инструмент для достижения поставленной цели в виде приобретения жилья

Спор между РГГУ и Московской патриархией начался в 1999 году, когда мэрия Москвы на фоне разграничения столичной недвижимости между федералами и регионалами впервые попыталась перевести здание на Никольской из государственной в городскую юрисдикцию. Тогда-то о своих претензиях на это здание и заявила Московская патриархия. Но особенно спор обострился в 2004 году, когда в ответ на иск правительства столицы о незаконной сдаче в аренду используемых помещений Арбитражный суд Москвы решил выселить РГГУ из помещений, расположенных на Никольской улице, и передать их РПЦ.

Недавно Москомархитектура заявила, что разработает комплексную концепцию развития территории на Никольской улице. По оценке, аналитического центра ирн.ru, это может привести к тому, что спор между Российским государственным гуманитарным университетом (РГГУ) и Московской патриархией Русской православной церкви (РПЦ) относительно собственности на той самой Никольской улице окончится проигрышем для них обоих.

Московская патриархия решила восстановить свои права на оставшиеся здания после того, как некоторые помещения бывшего Заиконоспасского монастыря РГГУ сдал в аренду. Спустя 2 года после решения Арбитражного суда Москвы уже при участии комплекса имущества и земельных отношений правительства Москвы было подписано мировое соглашение со всеми заинтересованными участниками (РГГУ, Московской патриархией и арендаторами). Однако после того, как арендаторы стали вести подземные работы, церковь в одностороннем порядке вышла из этого договора.

Речь идет о здании по адресу улица Никольская, дом №7- Изначально в нем располагались Славяно-греко-латинская академия, Заиконоспасский и Никольский монастыри, а также Синодальный печатный двор. В 1930 году Заиконоспасский монастырь был закрыт, а его здания были переданы Историко-архивному институту, который в 1990 году был преобразован в РГГУ. В 1991 году Московской патриархии был передан собор Заиконоспасского монастыря, а остальные здания остались в ведении РГГУ. Сейчас в них располагается факультет истории, политологии и права РГГУ.

Но и представителей РГГУ тоже можно понять, они не хотят выезжать из зданий бывшего монастыря, поскольку им до сих пор не предоставлены помещения аналогичной площади в ЦАО, хотя это было одним из условий мирового соглашения. При этом к помощи мэрии активно аппелировала именно Московская патриархия. Но это-то как раз и может привести к тому, что данное здание не достанется никому из спорщиков. И действительно, в итоге, московские власти решили, что лучшим способом выхода из сложившейся ситуации это подвести спорные здания под генеральный план реформирования Москвы. Фактически, это с большой вероятностью означает, что мэрия устала от спорщиков и решила данное здание перевести под собственный контроль, или, в лучшем случае, передать все вообще незаинтересованному лицу. Действительно, если Московская патриархия не может договориться с РГГУ, а РГГУ с арендаторами, то таких собственников логично одарить по принципу круговой поруки наказать всех по кругу.

Последним актом в этой драме стала попытка захвата здания со стороны прихожан Заиконоспасского монастыря под тем предлогом, что ректорат РГГУ никак не противодействует арендаторам в их подземных работах. По данным Росохранкультуры и Москомнаследия, эти работы уже затрагивают территорию под храмом Заиконоспасского монастыря. В целом же, под зданиями, ранее принадлежавшие Заиконоспасского монастыря уже вырыто трехуровневое пространство площадью около 7,5 тыс. кв. м предназначенное, скорее всего для торгово-развлекательного центра. По опасениям чиновников правительства Москвы, это может привести к обрушению всего комплекса. При этом работы продолжаются несмотря на формальный запрет в ночное время.

Дело в том, что КСРЗ к концу 2004 года находился на грани банкротства. Чтобы его избежать, правительством Москвы было принято решение перевода производства на Тульский сахарорафинадный завод и продажи части своей доли блокпакета, которая досталась Объединенным кондитерам. Главный акционер этой компании группа компаний ГУТА. А в июле 2005 года уже группа компаний ПИК консолидировала 71% акций КСРЗ, после чего предложила полностью реорганизовать территорию завода для застройки ее жильем. Однако представители группы ГУТА категорически блокировали это решение. Спустя год по просьбе ГУТА в спор вмешалось правительство Москвы. В результате, весь завод примерно за $110 млн выкупила компания Нафта-Москва, принадлежащая Сулейману Керимову. При этом сумма сделок, с помощью которых ГУТА и ПИК консолидировали свои пакеты, не разглашалась.

К подобному выводу подталкивает эпизод с Краснопресненским сахарорафинадным заводом (КСРЗ), который долго оспаривался группами ГУТА и ПИК, а после вмешательства мэрии он достался компании Нафта-Москва. Спор велся очень активно и весьма не случайно, ведь территория КСРЗ расположена в непосредственной близости от стройки века Москва-Сити.

При этом итог развития ситуации с КСРЗ можно считать даже наилучшим, ведь в случае с зданием на Никольской, никаких акций нет, то есть продавать третьим лицам нечего. А учитывая нарушение правил пользования, спорщики могут и вовсе остаться ни с чем. Ведь правительство Москвы намерено включить улицу Никольскую в туристический маршрут Золотое кольцо Москвы. На этом фоне, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости не будет удивительным, если весь комплекс зданий на Никольской улице отойдет под туристическо-рекреационную зону, где смогут располагаться только музеи и торговые комплексы.

Но КСРЗ не долго продержался в руках Нафта-Москвы. Стоило представителям Нафта-Москвы заикнуться о том, чтобы построить на территории КСРЗ офисный комплекс класса А, как власти Москвы тут же выступили с категорическим протестом. И это не удивительно, ведь в данном случае комплекс, который собирались воздвигнуть на территории КСРЗ, конкурировал бы с Москва-Сити. В итоге, Нафта-Москва выставила КСРЗ снова на продажу. И в этот раз он достался ПИК, правда, уже за сумму более чем вдвое превысившую затраты Нафта-Москвы на покупку КСРЗ. Таким образом, одному из главных зачинщиков спора, фактически, дважды пришлось оплатить одну и ту же вещь.

Сеть Real из 280 гипермаркетов входит в немецкую группу Metro с оборотом более 50 млрд евро, которая уже открыла на нашем рынке несколько магазинов концепции cash carry. Около года назад Real объявил о выходе на российский рынок и создании СП с известным предпринимателем Шалвой Чигиринским, который на паритетных началах со столичным правительством владеет Московской девелоперской компанией. Пока ни одного магазина Real в России нет. А крупный французский ритейлор Auchan (выручка в 2002 г. около 27 млрд евро) уже открыл в районе МКАД два молла торгплощадью 16 000 кв. м.

Западные торговые гиганты ведут борьбу за большие и удобно расположенные участки в центральных районах Москвы, где еще нет моллов, торгующих огромным числом товаров по низким ценам. Как стало известно "Ведомостям", немецкий Real почти отвоевал у французской Auchan гигантский участок на территории завода им. Орджоникидзе, расположенного недалеко от станции метро "Ленинский проспект".

Западные торговые компании, такие как французская Auchan, немецкая Metro и шведская IKEA, в первую очередь открывают моллы в районе МКАД. По утвержденной еще в 2001 г. схеме размещения крупных торговых объектов московские власти подобрали около 10 территорий, пригодных для размещения больших торговых зон - площадью до 300 000 кв. м (первая очередь - на пересечении Дмитровского шоссе с МКАД и в Южном Бутове) , но все они находятся на периферии. А в гипермаркеты, которые продают большое число товаров (от 40 000 наименований) по низким ценам, сложно добраться людям, не имеющим автомобилей, или тем, кто не хочет стоять в пробках. А в центральных районах Москвы, отмечают специалисты, сегодня преобладают дорогие магазины.

Крупные пакеты акций ОАО "Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" распределены между менеджментом предприятия и юрлицами, в числе которых ООО "Главстройуправление" и ООО "Главстройсервис". На территории завода в 13 га находятся более 80 предприятий-арендаторов.

Однако на днях сотрудник московского офиса Auchan признался, что вскоре на этой площадке может появиться магазин конкурирующей сети Real. "Мы хотели получить участок, но нам не удалось", - сказал сотрудник Auchan. Один из сотрудников завода подтвердил "Ведомостям", что переговоры с Real действительно ведутся. Специалист отдела аренды завода им. Орджоникидзе Сергей Сивокобыленко сказал лишь, что окончательное решение об арендаторе участка еще не принято, и добавил, что "конкуренция за участок между ритейлорами очень и очень острая".

Одним из удобно расположенных участков является "пятно" на территории Московского станкостроительного завода им. Серго Орджоникидзе рядом со станцией метро "Ленинский проспект". Акционеры завода еще в 1998 г. решили выделить один из своих участков под создание какого-нибудь торгцентра. И прошлой весной сотрудники отдела аренды завода объявили, что эта территория будет отдана под строительство гипермаркета Auchan.

Среди крупных торговцев сейчас идет очень жесткая борьба за участки в столице, пригодные для размещения крупных торгцентров, рассказывает сотрудник департамента потребительского рынка правительства Москвы. По его словам, "найти такой участок в пределах третьего транспортного кольца практически нереально". Получивший такой участок торговец приобретет значительное конкурентное преимущество, так как в отличие от остальных привлечет к себе в качестве покупателей многих жителей центральных районов. "Неудивительно, что территория завода Орджоникидзе привлекает такое внимание", - считает чиновник. С ним согласна директор по связям с общественностью сети "Седьмой континент" Ирина Телицина. По ее оценке, Ленинский проспект является весьма удачным местом для размещения гипермаркета. "В этом районе много платежеспособной публики и мало хороших сетевых магазинов", - говорит она.

"Мы ведем переговоры об этом [участке], но начали их не так давно, и они пока далеки от завершения", - сказал "Ведомостям" совладелец и руководитель Московской девелоперской компании Шалва Чигиринский. По его словам, речь идет об участке в 4 - 6 га. А представитель компании Metro на условиях анонимности рассказал, что компания ведет переговоры как с руководством завода, так и со столичными чиновниками, и уточнил, что речь идет о долгосрочной аренде участка. "Договор с Auchan был уже в стадии подписания. Однако с Чигиринским очень сложно конкурировать за участки. И теперь к подписанию готовится договор с ним", - добавляет один из менеджеров завода.

Стандартные представления о том, что западные направления престижнее и намного дороже, а восточные демократичнее и дешевле, на рынке массовой подмосковной застройки не работают. Скажем, как видно из таблицы, цена новостроечного квадратного метра в Горках-10 (Рублево-Успенское шоссе) в стандартном, неэлитном доме не особо выбивается из аналогичных предложений в других пригородных районах.

Ближе к лету ажиотаж на рынке жилья традиционно затихает. И если квартира вам нужна не как объект инвестиций, а, как говорят риэлторы, для жизни, самое время начать подыскивать подходящие варианты. Ну а если вы хотите непременно жилье в новостройке и при этом подешевле, особых вариантов нет - искать надо за МКАД.

Считается ли официально находящийся за МКАД район Москвой или областью.

Гораздо большее значение - в плане цены - имеют другие моменты.

Стадия строительства.

Например, в Кожухове, которое находится на юго-востоке, но считается Москвой, цена квадрата в панели составляет сейчас порядка 100 тысяч рублей, а в пос. Отрадное Красногорского района - это северо-запад, но Подмосковье - 75 - 78 тыс. рублей в монолитно-кирпичном доме при том же расстоянии от МКАД (данные Трест-1991).

Тип дома.

Чем ближе дело к сдаче дома госкомиссии и получению документов на право собственности, тем дороже. Обратная сторона вопроса: чем дальше этот счастливый момент, тем больше шансов, что сроки строительства и оформления документов будут затянуты.

Степень обустроенности микрорайона.

Традиционно считается, что монолитные, а тем более монолитно-кирпичные дома качественнее панельных, а потому квартиры там существенно дороже. В большинстве случаев это так. Хотя если посмотреть предложения застройщиков, можно обнаружить, что иногда монолит-кирпич в расчете на квадратный метр предлагается чуть ли не дешевле панели. Обращайте внимание на стадию строительства (см. предыдущий пункт). А кроме того, имейте в виду, что площадь квартир в монолитах значительно больше, чем в панелях, поэтому даже при одной и той же стоимости квадрата жилье в монолите вам однозначно обойдется дороже. А если квартира предлагается со свободной планировкой, приплюсуйте и стоимость более дорогого ремонта, который будет включать возведение внутренних стен в квартире и прочие работы по доведению кирпично-бетонной коробки до ума.

Транспортное сообщение с Москвой.

Если микрорайон возводится в несколько очередей, квартиры в домах первой очереди обходятся несколько дешевле. Неспроста: их обитателям несколько лет придется прожить рядом со стройплощадкой в ожидании, пока будет доведена до ума инфраструктура - школы, детские сады, дороги и т. п.

Кстати, подмосковные города в плане транспорта нередко оказываются в более выигрышном положении, чем московские микрорайоны за МКАД, - из первых в пробочное время можно хотя бы на электричке уехать.
Кликните для увеличения.

Случается, что из микрорайона, построенного в 5 км от МКАД, выбраться сложнее, чем из города в 15 км. Проблему, конечно же, обещают в перспективе решить - к 2010 году добавить пару автобусных маршрутов, а к 2015-му - построить новую развязку, - но вам-то надо ездить на работу сейчас... Сигналом о потенциальных неприятностях может послужить более низкая цена квадратного метра по сравнению с аналогичными предложениями.

- Как правило, банки уже работают с кем-то из застройщиков и предлагают на выбор проверенные объекты, - объясняет Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании Трест-199 - То есть вам предложат конкретный перечень новостроек. И не всегда в этом перечне найдется то, что нужно.

Рассчитывать ли на ипотеку
Будьте готовы к тому, что воспользоваться ипотекой, решив приобрести новостройку, может оказаться не так-то просто. И дело не только в размере вашего заработка. Банки и раньше достаточно неохотно кредитовали покупку квартир на стадии строительства, что выражалось и выражается в более высоких процентах на этапе до оформления права собственности на жилье. Нынче же, в связи с ипотечным кризисом в США, ситуация несколько усугубилась.

- Прежде чем стучаться в дверь банка, определитесь, какую квартиру вы хотите купить, в каком районе, у какого застройщика, - рекомендует Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор группы компаний ИТЭК.

Как советуют эксперты, лучше идти от обратного.

Есть, правда, и альтернативный вариант.

Скорее всего, у застройщика уже установлены дружественные отношения с каким-то банком, и вы сможете воспользоваться его программой (хотя с возможностью выбирать и в этом случае будут проблемы - придется соглашаться на конкретную банковскую программу).

Ценовая картина
Город Туапсе и курорты района находятся в субтропической зоне. Однако, как правило, в Туапсе более прохладная погода, чем в Сочи, меньше солнечных дней и температура воды ниже. Зато полоса пляжей более широкая.

- Многие застройщики сейчас предлагают различные варианты рассрочек, - говорит Татьяна Пальчикова.
Рынок недвижимости Туапсе сегодня наименее исследованный и развитый. И несмотря на то, что на территории Туапсинского района находятся первый в России аквапарк в Небуге и центр детского отдыха Орленок, отдыхающих здесь меньше, чем в Большом Сочи и Геленджике. Тем не менее, у района неплохой потенциал для развития.

Многоквартирных домов в курортной зоне немного. В основном это уже современные качественные проекты. В последнее время делаются попытки организованной коттеджной застройки.

Курортная зона Туапсинского района это территория в 5-6 км от берега, кроме, конечно, портовой зоны в самом Туапсе. Северная часть курортной зоны является частью курорта Геленджик; к нему относятся Джубга, Голубая Бухта, бухта Инал. Солнечных дней здесь значительно больше, чем в Туапсе, поэтому места эти довольно популярны. Настоящие влажные субтропики начинаются, фактически, от Новомихайловского. Наиболее перспективны в качестве рекреационных зон Ольгинка, Небуг, Агой, Новомихайловское. Развитию южных курортов Туапсинского района Шепси, Дедеркоя, Гизель-Дере мешают как близость нефтяного порта, так и наличие прямо над пляжем железной дороги.

Основная часть предложений земельных участков приходится на курортную зону, в то время как на Туапсе не более 10%. По району средняя стоимость составляет 214 тыс. руб. за сотку, по Туапсе 300 тыс. руб., при этом в курортной зоне сотка земли стоит 250 тыс. руб., а в некурортной 83 тыс. (по данным kubanrealty.ru).

Средняя стоимость квадратного метра жилья в городских квартирах в Туапсе и Туапсинском районе составляет 57 тыс. руб.: в городе около 60 тыс. руб., в его окрестностях 49 тыс. Более 85% предложений это квартиры в курортной зоне, где средняя стоимость квадратного метра составляет 50 тыс. руб. (вне курортной зоны 31 тыс.). Средняя стоимость домовладения по Туапсинскому району колеблется около 4,5 млн руб.: в курортной зоне она, конечно, выше 5,412 млн руб., а в некурортной составляет около 2,5 млн.

По данным туапсинского Центрального агентства недвижимости, на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в городских квартирах в Туапсе составляет 60 тыс. руб. Самые дорогие квадраты в комнатах коммунальных квартир (71 тыс. руб./кв.м), чуть дешевле однокомнатные квартиры (69 тыс. руб./кв.м), двухкомнатные (60 тыс. руб./кв.м), трехкомнатные (58 тыс. руб./кв.м), многокомнатные (57 тыс. руб./кв.м) (по данным kubanrealty.ru). Эта картина резко отличается от соседних Сочи и Геленджика и характерна, скорее, для обычных провинциальных городов с незрелым вторичным рынком недвижимости, где наибольшим спросом пользуются именно квартиры малой площади. Особенно впечатляет разрыв между однокомнатными и двухкомнатными квартирами.

Ситуация в городе
Туапсе является курортным городом лишь условно. Рекреационное значение имеют окраины города Кодош и район пансионата Весна, расположенные за пределами акватории Туапсинского порта, ограниченной искусственными волнорезными сооружениями. Объемы строительства в городе невелики, в связи с чем на вторичном рынке цены завышены. Интересно, что близость к пляжам, в отличие от других приморских городов, в Туапсе не играет решающей роли при ценообразовании. Самые высокие цены в Приморской долине, имеющей хорошие видовые характеристики, и в центре, где море, кстати, загрязненное. Также популярностью пользуются район ул. Калараша и Барсовая Щель. Эти территории застроены относительно современным жильем, тогда как в центре Туапсе состояние жилого фонда хуже.

Основная жилищная застройка ведется в Северо-Западном районе города, по ул. Судоремонтников и Калараша. В этом году предложения на первичном рынке представлены девятиэтажкой экономкласса (девелопер Кубанское ипотечное агентство), где квартиры стоят 21 тыс. руб./кв.м (по данным застройщика), а также реконструированным 15-этажным домом (девелопер ООО БиВаКон). Стоимость 1 кв.м в этом доме 22 тыс. руб. (по данным застройщика). В других районах предложений нет, и строительство ведется только в индивидуальном порядке. Старые здания в историческом центре города также не реконструируются.

Первичный рынок в черте города Туапсе развит слабо по сравнению с соседними Сочи, Геленджиком и Горячим Ключом. Связано это с тем, что свободных земельных участков под многоэтажную застройку не хватает, тогда как высвобождение производственных и складских помещений под жилищное строительство невозможно в связи с тем, что в райцентре производство, наоборот, наращивается.

По данным ИК Мегаполис, стоимость недвижимости в курортном комплексе от 70 тыс. руб. за кв.м.

В курортной зоне
Основные стройки сконцентрированы в курортной зоне Туапсинского района Ольгинке, Агое, Джубге, Новомихайловском. В прибрежной части курортов наблюдается тенденция к возведению многофункциональных рекреационных комплексов. Самый известный из них Costa Rusa (рабочее название Пальмовый Берег) между Ольгинкой и Небугом на территории бывшего санатория 1 Мая. Девелопер возводимого комплекса ООО ГЕЛИОС (группа компаний РАМО). Строительство ведется очередями, которые будут сдаваться в эксплуатацию по мере их готовности. Срок сдачи первого корпуса первой очереди проекта конец 2008 года, завершить всё строительство планируется к 2015 г. В жилую часть МФК входят многоэтажные дома, комплексы апартаментов, отдельно стоящие коттеджи и таунхаусы. На территории проекта Costa Rusa предусмотрен ландшафтный дизайн с тропической растительностью, а также полное обеспечение автономной инфраструктурой.

Среди многоэтажных новостроек самый известный и оригинальный проект Новомихайловский Посад в Новомихайловском. Его построило краснодарское сельскохозяйственное предприятие Новомихайловское. Проект предполагает жилую зону для работников планируемого технополиса и курортного предприятия. В Агое планируется строительство элитного многоэтажного жилого комплекса в районе АЗС.

В прошлом году в одноименном поселке был сдан в эксплуатацию элитный жилой комплекс Ольгинка (рядом с пансионатом Гамма). Объект состоит из отдельно стоящих типовых трехуровневых коттеджей в 200 м от моря. Цены за квадрат в комплексе достигли 368 тыс. руб., и можно только догадываться, до каких высот они доберутся к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. По географическому признаку назван и элитный комплекс коттеджей Лермонтово. Он состоит из отдельных трехуровневых коттеджей. В Новомихайловском в настоящий момент возводится коттеджный поселок Айдар (девелопер поселков Группа компаний ПИК), также состоящий из апартаментов в домах малой этажности. Здесь же, в лесопарковой зоне у моря, в урочище Широкая Щель, находится коттеджный поселок бизнес-класса Синее Море. Стоимость недвижимости в нем 40,8 тыс. за кв.м. На стадии проектирования находятся курортно-жилые комплексы Shepsi Village Resort и Oiginka Apartments Resort, жилые части которых состоят из апартаментов (девелопер ЗАО ПИ АНАПАКУРОРТПРОЕКТ).

В районе пансионатов, которые располагаются обычно на побережье, недвижимость дороже. Особенно дороги малоэтажные дома у моря. Большая часть этих домовладений (за исключением фешенебельных вилл, приобретаемых состоятельными людьми) покупается с целью использования под мини-пансионаты, что, впрочем, в последнее время усложнилось в связи с законодательными нововведениями на уровне администрации Кубани. Самая высокая стоимость домовладений в Лермонтово, Ольгинке и Небуге.

На вторичном рынке городских квартир в курортной зоне самые высокие цены сложились в Бжиде (окрестности Джубги, входящей в курорт Геленджик), далее следуют Небуг, Ольгинка, Тюменский, Шепси, Агой, Новомихайловский, Сосновый, Джубга, Гизель-Дере, Южный, Лермонтово. В целом выделить какое-либо наиболее перспективное направление сложно можно говорить только о двух факторах: близости жилой застройки к морю и ее качестве. Очевидно, что в крупных поселках, таких как Новомихайловское, Джубга, Агой, Небуг, Шепси, Ольгинка, стоимость жилья зависит еще и от вписанности жилого массива в санаторно-курортную застройку.



Главная --> Публикации