Главная --> Публикации --> Стройсберкассы: альтернатива ипотеке для бедных? Мифы и легенды о дереве Дирижеры столичных новостроек В россии появится свой голливуд Участок оформить – не поле перейти

Вконце июня генеральная прокуратура РФ по УрФО распространила информацию об изобличении в злоупотреблениях экс-председателя Екатеринбургского комитета по управлению государственным имуществом (ЕКУГИ). Установлено, что чиновник незаконно передал принадлежащее городу здание общей площадью более 1,3 тыс. кв. метров в пользование коммерческой структуре по цене, заниженной вчетверо. Общий размер причиненного ущерба, по предварительным оценкам, превысил 27 млн рублей. Максимальный срок наказания по этой статье 10 лет.

Аренда муниципальной собственности один из самых коррупционногенных сегментов в городском хозяйстве. Наведение порядка в нем может принести бюджету Екатеринбурга несколько десятков миллионов долларов в год. Для этого нужно сделать открытым реестр недвижимости и передать ее в управление на конкурсной основе частным управляющим компаниям.

Внешняя сторона конфликта
1 марта 2006 года в одном из районов Екатеринбурга был открыт пункт проката строительного инструмента. Помещение выделено индивидуальному предпринимателю Дмитрию Головину на основе договора о субаренде с ООО Анса (Екатеринбург). Бизнес Ансы заключался в посредничестве при сдаче в субаренду муниципального имущества.

Этот случай верхушка айсберга. Сдача в аренду муниципального и государственного имущества аффилированным с чиновниками фирмам и получение последними доходов от сдачи в субаренду одна из самых распространенных коррупционных схем. Э-У известно о системных злоупотреблениях в нескольких районах Екатеринбурга. Разберем один факт, подтвержденный документами.

Далее за год сотрудничества арендную плату трижды пытались повысить. Несмотря на противоречие Гражданскому кодексу (по п. 3 ст. 614, договор может пересматриваться не чаще раза в год), попробуй поспорь: спрос на аренду растет, и претенденты на помещение дышат в спину.

Внешне ничего противозаконного: Анса арендовала у ЕКУГИ помещение по цене чуть более 270 рублей за метр и сдавала ИП Головину по 300 рублей за квадрат при средних расценках в этом районе вдвое больших. Поскольку ИП Головин оказывает населению услуги социально значимые (не берет за прокат залог), стоимость вопросов не вызывает: муниципалитет имеет право сдавать недвижимость в аренду предпринимателям, оказывающим такие услуги, по льготной цене.

Головин vs Соловьев
Головин глава активно сражающегося против коррупции некоммерческого партнерства предпринимателей Комитет 10 И первое, что он сделал, на одном из круглых столов лично спросил тогдашнего заместителя руководителя ЕКУГИ Вадима Дударенко (сейчас занимает пост начальника ведомства), нормальна ли такая ситуация? На что получил ответ: между ЕКУГИ и предпринимателем не должно быть никаких посредников, обращаться следует напрямую.

После того, как в марте 2007 года Анса вновь предложила повысить арендную плату, а Головин отказался, отношения перешли в стадию открытого противостояния.

По странному совпадению, за это время внесены изменения в учредительные документы ООО Анса. Оно было переименовано в ООО Новые строительные технологии (НСТ). Сергей Соловьев, занимавший пост директора компании, перестал им быть. Расчетный счет был закрыт. НСТ пригласило предпринимателя в суд, желая расторгнуть договор

Вооружившись этим заявлением, бизнесмен предложил руководству ЕКУГИ заключить прямой договор аренды на помещение. По его словам, после этого люди, которым было поручено в ведомстве решить вопрос, вдруг начали болеть и уходить в отпуска, дело тянулось больше месяца, в итоге в заключении прямого договора аренды ему отказали.

Поскольку Сергей Соловьев от комментариев журналу отказался, попробуем защитить его позицию без его участия: Анса честно арендует у ЕКУГИ муниципальную недвижимость и с небольшой наценкой сдает ее. Цены на аренду быстро растут, рынок есть рынок, Головин не бездомным детям услуги оказывает и явно не бедствует, так почему же не поступить так, как поступает 90% арендодателей?

Если бы дело было только во мне, я бы, конечно, вел себя иначе. Но специфика проката в том, что мы предприятие, обслуживающее население. И пункт в этом районе города появился не из-за моей прихоти, близости к моему дому, удобства проезда или супербогатства тамошних жителей, объясняет Головин. Прокат создан для удобства обслуживания наших клиентов, которым тяжело ездить по пробкам за инструментами в пункты в других районах города. Понятное дело, через год работы люди привыкли, что наш пункт расположен именно там, у нас появились постоянные клиенты. В общем, пункт стал стабильно работать.

Собственник проката не может заключить с ЕКУГИ договор напрямую по одной простой причине: у него есть договор о субаренде с Ансой, который до сих пор не истек. Поэтому мы не можем никак вмешаться в спор Мои слова о прямых договорах вырваны из контекста. Я тогда предупреждал представителей малого бизнеса, чтобы они не заключали контракты со всякими фирмочками, которые якобы действуют от имени ЕКУГИ, а приходили к нам. Кстати, Сергей Соловьев как раз обычный бизнесмен, который заключил с нами договор аренды напрямую. Это его дело, кому сдавать помещение в дальнейшем.

Отвергает претензии предпринимателя и начальник ЕКУГИ Вадим Дударенко:

Значительно более серьезно другое обвинение, выдвинутое Головиным:

Закрытый реестр
Однако Сергей Соловьев не совсем обычный бизнесмен. Он сын начальника районного отделения ЕКУГИ Алексея Соловьева (любопытно, что название предприятия Анса аббревиатура имен папы и сына: Алексей Николаевич и Сергей Алексеевич).

В распоряжении редакции имеются копии всех расписок, но разбираться в справедливости последнего обвинения задача компетентных органов (Головин подал заявление о коммерческом подкупе).

Половину средств за аренду Соловьев требовал выплачивать лично ему наличными. Если предприниматель не соглашался с такими условиями, с ним просто не заключали договор аренды. При этом на средства, полученные наличными, не выдавалось никаких нормальных бухгалтерских документов, как того требует федеральный закон № 54−ФЗ (кассовые чеки и квитанции к приходному кассовому ордеру). Единственным подобием документа, свидетельствующим о том, что серые деньги попали по назначению и хоть как-то гарантирующим, что через некоторое время не возникнет конфликт на тему а вы мне никаких денег не давали, была расписка директора Ансы.

В Екатеринбурге нет открытого реестра муниципальной собственности, сдаваемой в аренду. Депутатам гордумы с трудом удалось узнать величину дохода от сдачи в аренду муниципального имущества это около миллиарда рублей. Теперь они пытаются выяснить, за какие объекты получены деньги. Один из бизнесменов города на правах анонимности заявил Э-У: Если реестр муниципального имущества появится, это может вызвать шквал неудобных для властей вопросов и потребует неприятных объяснений. Вдруг может выясниться, что городское имущество сдано в аренду своим, или что эти свои платят за аренду по пониженным ставкам, успешно перепродавая права аренды или сдавая помещения в субаренду уже по рыночной цене.

А мы попытаемся разобраться с родственными связями. Сам факт аренды сыном чиновника ЕКУГИ недвижимости по льготной цене у ЕКУГИ, пусть даже и для самых благородных целей, вещь недопустимая, после таких совпадений честный чиновник должен подавать в отставку. А становятся возможными они по причине непрозрачности всего сегмента сдачи в аренду муниципального имущества, с которого кормится огромное количество людей. Подобная ситуация противоречит также ФЗ № 25 О муниципальной службе в РФ.

Позволим себе не согласиться с этой аргументацией. На наш взгляд, коммерчески настроенный депутат значительно менее страшен по сравнению с коммерчески настроенным чиновником ЕКУГИ, сдающим имущество своим родственникам.

Впрочем, у Вадима Дударенко по поводу реестра иное мнение: Моя личная позиция не показывать реестр никому, даже депутатам. Надо понимать, что депутат это клубок интересов, в том числе и коммерческих. Есть открытый реестр свободных помещений. Думаю, этого достаточно.

Не будем себя обманывать: недвижимость для предпринимателей дешевле от этого не станет, рынок есть рынок. Но вот доходы муниципалитета существенно увеличатся. Сейчас муниципалитет получает около миллиарда рублей в год от сдачи имущества в аренду. В приведенном в начале статьи примере цена аренды была занижена в четыре раза.

В развитых странах давно придуман отличный механизм решения этой проблемы. Муниципальная недвижимость передается на конкурсной основе частной управляющей компании, деятельность которой прозрачна: она управляет имуществом, сдает его в аренду по рыночной цене и получает вознаграждение за свою работу, привязанное к финансовому результату. Ключевое слово здесь прозрачность.

Нынешним летом мы отмечаем печальную годовщину год мирового банковского кризиса. В числе наиболее пострадавших стран оказался и Казахстан. Несмотря на то что резкое сокращение фондирования на западных финансовых рынках сильнее всего ударило по двум секторам национальной экономики банковскому и строительному до недавнего времени банкиры и девелоперы предпочитали самостоятельно решать свои проблемы. В конце весны состоялась первая встреча представителей двух ассоциаций застройщиков и финансистов Казахстана, на которой сторонам удалось найти совместное решение ряда вопросов, прежде всего по пролонгации кредитов. Теперь самые актуальные задачи грамотно освоить средства, выделенные на поддержку строительного сектора государством через Фонд устойчивого развития (ФУР) Казына и оптимизировать законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Если они будут решены, то с осени можно будет ожидать нормализации на строительном рынке, полагает председатель совета Ассоциации застройщиков РК Айдын Рахимбаев. Но сокращения числа строительных компаний почти вдвое, по его мнению, не избежать нежизнеспособные уйдут с рынка.

В обвинениях Дмитрия Головина речь идет о занижении вдвое. Если предположить, что в среднем занижение цены аренды по муниципальному имуществу двукратное от реальной цены, получим ежегодную потенциальную прибавку к бюджету Екатеринбурга в миллиард рублей. Немало при бюджете в 19,5 млрд рублей. Можно предложить, кстати, вариант использования лишнего миллиарда: снизить за его счет арендные платежи для малого бизнеса. Попутно распался бы еще один пласт коррупционных схем.
Процесс выздоровления строительного рынка займет около года. За это время, полагает Айдын Рахимбаев, около половины строительных компаний могут уйти с рынка.

Мы были заняты решением своих проблем, а их было много как у банков, так и у застройщиков. Как ни странно, у нас не было единого плана действий. Это приводило к несогласованности принятия решений. Жизнь показала, что бороться с трудностями в одиночку неэффективно. Наши отрасли имеют много общего и тесно связаны друг с другом. Мы довольны, что смогли перейти от взаимных обвинений к планированию реальных совместных действий на рынке недвижимости.

Один пятерых кормит
Айдын Жумадилович, кризис развивается уже почти год, но первая встреча финансистов и застройщиков состоялась лишь в конце весны. Почему так поздно?

Договориться о пролонгации кредитов удалось многим крупным застройщикам. Это, по сути, лакмусовая бумажка. Она показывает, что банки чувствуют себя неплохо. Возможности кредитования строительной отрасли есть, и позиция банков по отношению к строительным компаниям постепенно смягчается.

Удалось ли застройщикам договориться с банками о пролонгации срока погашения обязательств? На каких условиях? Может ли такая договоренность улучшить положение дольщиков?

Такая договоренность способствует улучшению ситуации с дольщиками. Раньше строительным компаниям нужно было продолжать строительство, исполняя обязательства перед дольщиками, и параллельно расплачиваться по кредитам. При кризисе ликвидности было довольно тяжело. Теперь средства, которые предназначались для обслуживания обязательств перед банками, будут направляться на строительство объектов с долевым участием. Темпы их завершения в результате ускорятся.

Что касается условий, то каждая строительная компания обговаривала их со своим банком. Для кого-то эти условия были более, а для кого-то менее жесткими. В целом их, конечно, трудно назвать льготными. Тем не менее они дают нам тайм-аут, чтобы собраться с силами и через определенное время вновь обслуживать кредиты.

Мы говорим об отрасли, в которой работала большая часть нашего населения. Когда стройка останавливается, проблемы возникают не только у отдельной частной строительной компании, они начинаются у множества людей, которые были задействованы в строительстве объектов. Получали там зарплату, обеспечивали свои семьи, платили налоги, брали ипотеку, пытались обеспечить свое будущее. Один рабочий, занятый на строительстве, косвенно обеспечивает работой пятерых человек юристов, экономистов, водителей, людей, которые торгуют сегодня на рынках, в магазинах.

Как это скажется на состоянии экономики страны в целом?

На нашем рынке, как только остановилось финансирование строительных компаний, ипотека почти сошла на нет. Поэтому, если говорить о перспективах, я считаю, что государство в первую очередь должно заняться регулированием и стимуляцией рынка. На сегодняшний день разрабатывается программа по поддержке ипотеки. Средства через Казахстанскую ипотечную компанию (КИК) будут направляться для финансирования физических лиц, чтобы поддержать покупательский спрос.

Если мы говорим об ипотеке, то ее доля в финансировании жилищного строительства в мировой практике занимает до 60 70 процентов. Это основной двигатель покупательского спроса. В самом начале нынешнего кризиса, например, во Франции, когда ипотека стала дороже, было принято решение понизить по ней ставку, чтобы поддержать объемы ипотечных кредитов на стабильном уровне. Там подсчитали, что, если понизить ставку на полпроцента, можно стимулировать не только ипотеку, но и поддержать в целом всю отрасль. Им это удалось. Покупательский спрос был восстановлен.

Я думаю, что негативные моменты обусловлены несколькими факторами. Программа финансирования не обкатана. Здесь нет вины фонда Казына. На самом деле средства выделяются. Программа работает. Может, не столь эффективно, но работает, и это главное.

Все равно все рассосется
Смогут ли переломить негативную тенденцию на строительном рынке деньги государства? И вообще они добираются до строителей? Многие эксперты подозревают, что не в полном объеме

Что касается объемов уже перечисленных средств, то конкретные цифры, наверное, есть у фонда Казына. Первые 400 миллионов долларов мы прослеживали. Другие транши тоже уже пошли, но они имеют более расплывчатый контур.

Варианты других решений не имели правовой основы. Например, средства бюджета не могли идти напрямую застройщикам, это противоречит Налоговому кодексу. То, что деньги пошли через банки правильно. Я уверен, что иные меры могли осложнить ситуацию. Выделенные 400 миллионов долларов вернутся в бюджет, потому что банки лучше знают, кому и на каких условиях давать деньги. Если бы финансирование шло напрямую, через Казыну, вернулась бы половина или треть этой суммы.

На рынке Астаны 60 тысяч человек непосредственно работали в этой отрасли. Учитывая, что сейчас не заморожены лишь 20 процентов от общего числа строительных объектов, то почти 50 тысяч строителей остались без работы. В Алматы такая же арифметика. Там в строительстве было занято примерно 100 тысяч человек. Из них только у 20 тысяч сохранилась та же зарплата, что была до спада.

Сейчас надо находить другие способы стимулирования строительства, кроме средств Казыны. Потому что этот вопрос социальный. Ведь за годы бурного строительства мы не только построили множество объектов, но и воспитали высококлассных специалистов. К сожалению, сейчас идет стагнация, и многие оказались не у дел. Мастера теряют квалификацию, уходят на другие рынки, уезжают за рубеж. Получается, что сегодня мы теряем больше, чем просто недостроенные объекты.

Благодаря средствам Казыны большее количество домов достроится, и люди начнут покупать в них квартиры. Не надо забывать, что целый год в стране практически не начиналось строительство новых объектов. В то же время процесс выкупа через тендеры квартир в Астане государственными организациями и нацкомпаниями идет полным ходом. Требование одно: дома должны быть в большей стадии готовности. Из реально предложенных 14 тысяч квартир нацкомпаниям и госструктурам уйдет 8 тысяч. Останется 6 тысяч квартир. Но эти квартиры будут уже в меньшей стадии готовности. В любом случае люди продолжат покупать квартиры на первичном рынке, на них всегда есть спрос.

На рынке нового жилья дефицит ликвидности перерос в дефицит доверия к застройщикам. Как скоро и за счет чего можно его восстановить?

Есть два варианта развития событий. Если лечить болезнь, то результат проявится быстрее. А если не заниматься лечением, то больной тоже выздоровеет, но будет болеть гораздо дольше. Та же самая ситуация сложилась на строительном рынке. Если ничего не делать, то все равно все рассосется. Но на это потребуется больше времени и средств.

К осени предложения на рынке недвижимости будут ограничены или их вовсе не будет. Поэтому на квартиры в строящихся домах спрос вырастет. Вот когда эти дома будут также куплены, наступит дефицит. Цена потихоньку начнет идти вверх. Потом наступит момент, когда стоимость недвижимости и даже недостроенных квартир превысит реальную, как это было 2 3 года назад. Но это не быстрый процесс, он будет продолжаться около года. После этого все войдет в норму.

Денег будет выделено достаточно для завершения начатых объектов. А с принятием пакета поправок в отношении долевого строительства этот процесс примет новые обороты. С рынка уйдут те компании, которым, по сути, нечего терять. У них нет ни имени, ни опыта, ни техники, ни специалистов. В первую очередь, конечно, скандальные застройщики, которые очень сильно повлияли на развитие негативной ситуации на рынке. Позже уйдут еще 25 30 процентов это те застройщики, которые не рассчитали своих сил. В целом, я думаю, из более двухсот строительных компаний Алматы и Астаны останется около ста, то есть менее 40 45 процентов от нынешнего числа застройщиков.

Как будет развиваться строительный рынок, когда закончатся деньги Казыны? Сократится ли число застройщиков?

Покупателей маловато
Согласны ли вы с тем, что в республике не хватает покупателей на строящееся жилье? Многие именно в этом видят одну из причин нынешнего кризиса строительства.

Большинство из оставшихся на плаву это компании, отвечающие требованиям к членству в ассоциации застройщиков Казахстана. Они имеют необходимый опыт работы на строительном рынке, доказали свою финансовую состоятельность. Главное, у них есть положительный имидж, подтвержденный коллегами.

Индивидуальное строительство жилья в столице не вносит значительного вклада. Мало того, за первые пять месяцев этого года объем ИЖС в Астане сократился к прошлому году почти втрое. В Алматы общий объем сданного жилья снизился в тот же период более чем на треть. И в перспективе возможности застройки серьезно ограничены нехваткой инженерных коммуникаций.

В наших обеих столицах на одного человека сейчас приходится всего 15 16 квадратных метров жилой площади. Для сравнения, в Америке тот же показатель составляет 60 квадратных метров, в Европе 4 Если мы говорим о перенасыщении, я вам приведу цифры по Астане. Весь жилой фонд Астаны составляет всего 86 тысяч квартир. В прошлом году было продано 10 тысяч, а в позапрошлом году 18 тысяч квартир. Но обратите внимание: эти метры были проданы, но не построены, то есть реально квартир сдавалось меньше.

Можно ли использовать зарубежный опыт борьбы с кризисом в строительной отрасли в казахстанских условиях?

Сейчас на рынке Астаны и Алматы мы видим отложенный спрос. Люди выжидают, понимая, если цена на недвижимость упала на 20 процентов, то может понизиться и еще. Для них главное не пропустить момент покупки.

Целевое использование финансовых потоков контролировали государственные чиновники. Естественно, у банков не было возможности переправлять бюджетные деньги куда-то в другое место. В итоге за два-три года они достроили объекты и рассчитались с дольщиками. Застройщики, в свою очередь, также выполнили свои обязательства. Проблема была решена. Это происходило всего 15 лет назад.

В странах Запада это все уже проходили. В Швеции в 90−х годах была похожая проблема. С одной стороны, появились недостроенные объекты, с другой у банков ухудшилось качество портфелей. Власти там поступили следующим образом: были созданы так называемые bad banks (плохие банки) при обычных банках. Туда перевели строительные активы недостроенных объектов. Правительство Швеции имело влияние и управление в этих плохих банках и финансировало их через бюджет.

Возможно ли привлечение к работе в РК иностранных компаний с опытом работы в кризисных условиях? Если да, то не вытеснят ли они отечественных игроков?

Когда банки перевели свои недостроенные активы в дочерние bad banks, их собственный портфель значительно улучшился. У нас сейчас происходит конфликт интересов: банки заставляют финансировать строительство, а им это невыгодно при увеличении лимита на сектор недвижимости у них падает рейтинг. С целью очищения портфелей шведы оставили в обычном банке коммерческую, торговую недвижимость, строительство других объектов, а кредиты на долевое строительство отправили в bad banks. По сути, они локализовали проблему.

Если еще пять лет назад мы привлекали иностранных застройщиков, так как не имели достаточного опыта, то теперь этот опыт у нас есть. Сегодня правительству необходимо отказаться от практики принуждения иностранных компаний принимать на работу казахстанцев. Ведь нашим соотечественникам в зарубежных компаниях не доверяют работать наравне с иностранцами, занимающими все значимые позиции на своих предприятиях.

Обеспечение экономической безопасности Казахстана во многом зависит от поддержки государства отечественных компаний. Приоритет, несомненно, должен отдаваться им. Государство может стимулировать работу компаний и при распределении госзаказов. Впереди у нас намечается Азиада. Ко времени ее старта должно быть построено множество дорог, мостов, стадионов, гостиниц, университетов, объектов разной сложности и назначения. Здесь государство должно сделать выбор в пользу отечественных строительных компаний.

В таком случае уже через три-четыре года наши стройкомпании будут иметь своих специалистов высочайшего класса. Нам нужно продолжать воспитывать своих профессионалов.

Конечно, не все проекты казахстанские компании могут реализовать своими силами. Может не хватить финансовых ресурсов, и здесь без зарубежной помощи не обойтись. Но в этом случае можно и нужно создавать консорциумы. Казахстанские компании получат возможность участвовать в проектах, учиться работать по самым высоким мировым стандартам.

Техника безопасности: 6 советов как не попасть впросак
Москвич Юрий, которому перепало наследство от дальней родственницы, наконец получил возможность приобрести просторную квартиру для своей семьи. К бережно накопленной сумме $150 тыс. он прибавил деньги, вырученные от продажи унаследованного жилья ($230 тыс.) и приобрел на этапе строительства трехкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске. Я долго думал, как поступить: купить двушку и оставить значительную сумму на ремонт или приобрести трешку почти на все деньги, рассказывает Юрий. Решил, что разумнее вложиться в большую площадь: у меня двое маленьких детей, к тому же они разнополые, вскоре им потребуются отдельные комнаты. Юрий подумал, что сделает скромный ремонт, уложившись в оставшиеся от покупки трешки $10 тыс. Но когда наступил день передачи ключей, выяснилось, что ни в $10 тыс., ни даже в $20 тыс. не уложиться. Квартира встретила меня дырами, зазорами, отсутствием некоторых деталей конструкции, громадными щелями, через одну из которых отлично просматривалось помещение этажом ниже, вспоминает Юрий. Я не строитель, поэтому не смог сразу оценить масштабы бедствия, но понял: скромный ремонт не поможет.

Недвижимость в столичном регионе дорожает с каждым месяцем, и весьма неприятно обнаружить, что в обмен на сотни тысяч долларов в собственность переходит помещение, непригодное для проживания. Как бороться с недобросовестными застройщиками и отстаивать свои интересы, выяснял D’.

Программа действий
Добиваться ликвидации брака при строительстве от застройщика необходимо, утверждают юристы. Шанс выиграть в дело в суде не так уж мал, равно как и вероятность решить проблему мирным путем. Бывают случаи, когда застройщик давит на покупателя, принуждая принять объект в плохом состоянии. Но поддаваться нельзя, следует отстаивать свои права.

При подписании акта приема-передачи Юрий попытался отстоять свои права: хотел было отказаться принимать помещение. Но представители подрядчика, не слишком стесняясь в выражениях, намекнули ему, что, если акт подписан не будет, ключей от квартиры Юрию не видать еще долго. После недолгих размышлений хозяин решил ликвидировать недостатки строительства самостоятельно. В результате ремонт обошелся ему в $25 тыс., пришлось брать кредит. Я был уверен, что ничего не добьюсь от застройщика в суде, объясняет Юрий свое решение. Мои друзья незадолго до этого ввязались в тяжбу, в итоге чуть не потеряли квартиру и деньги, потому что компании, отвечавшей за строительство, попался на редкость бойкий и знающий адвокат: он говорил о возможности признать договор соинвестирования вовсе недействительным. Может, это и было блефом, но кто решится проверить?

Это самый простой вариант, однако сроки исполнения работ могут существенно затянуться. Многие компании берут клиентов измором: прозрачно намекая, что бездействие может продолжаться очень долго и что разумнее самостоятельно устранить брак. Помните, что за каждый день задержки сроков строительства вам положена компенсация: в размере 3% от стоимости квартиры, говорит специалист компании BKR-интерком-аудит Надежда Божанова. Время, потребовавшееся на устранение брака, не что иное, как такая просрочка. Требовать устранения недостатков при строительстве следует в письменной форме: отправьте заявление заказным письмом или отдайте ответственному лицу лично в руки под расписку. В течение 20 дней после этого ждите отклика. Если его не последует или придет отказ, идите в суд.

Итак, если вы приобрели у девелопера квартиру, вам предложат подписать акт приема-передачи объекта. Никогда не делайте этого не глядя. Еще до получения ключей каждый покупатель должен пройти ряд процедур, в том числе совместно с представителем застройщика осуществить личный осмотр помещения, во время которого составляется и подписывается так называемая дефектная ведомость, рассказывает директор департамента новостроек агентства недвижимости Doki Екатерина Еремеева. В этом документе фиксируется состояние квартиры, обнаруженные недоделки, строительный брак и прочие недостатки. Более того, если существуют какие-то скрытые изъяны, о которых известно застройщику или его представителю, будущего владельца обязаны об этом предупредить и внести всю информацию в ведомость. Далее девелопер и владелец оговаривают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

Если вы решили устранять недостатки строительства самостоятельно, все равно целесообразно сначала направить в адрес застройщика письмо с требованиями ликвидировать брак в разумные сроки. Дело в том, что довольно часто компания позволяет покупателям начать делать ремонт в квартирах раньше, чем будут оформлены права собственности, объясняет Анастасия Стечкина. И, делая ремонт в таких условиях, вы, возможно, обрекаете себя в будущем на очень длительное судебное разбирательство с сомнительным концом. Ведь застройщик в ответ на ваши требования о компенсации непременно сошлется на то, что вы приступили к ремонту раньше срока. И у вас не найдется никаких доказательств того, что компания и не планировала своими силами привести вашу квартиру в надлежащее состояние. Мотивировать свои решения бездействием строителей у вас уже не получится.

Физическое лицо, даже подписавшее акт приема-передачи, может позже обратиться в суд с требованиями об устранении брака, отмечает старший юрист компании Walter Walls Анастасия Стечкина. То есть если недостатки обнаружились позже, не все еще потеряно. Однако необходимо фиксировать на бумаге обнаруженные недоделки в присутствии экспертов: это лишит застройщика возможности свалить вину за брак на владельца квартиры, сделавшего некачественный ремонт.

Судебных исков на халатных застройщиков, по словам юристов, в последнее время становится больше. Однако у россиян еще не до конца сформировалась привычка отстаивать свои права, а компании готовы идти на всяческие ухищрения, чтобы вовсе отбить такую охоту. В обществе присутствует некий правовой нигилизм: покупатели, дождавшиеся наконец своих квартир, часто отказываются от судебных тяжб, опасаясь, что они вряд ли смогут добиться справедливости, даже выиграв в суде. Дело в том, что большинство строительных компаний это множество юридических лиц, сетует Анастасия Стечкина. Свои требования вы будете предъявлять той организации, с которой заключали договор: совсем не обязательно, что это окажется головная структура, а объявить дочернюю компанию банкротом, снять с ее счетов все деньги или ликвидировать юридическое лицо к моменту окончания строительства очень легко. В России ведь с этим все просто: нет должника нет проблемы.

На защиту становись
Интересы покупателей жилья представляет закон О защите прав потребителей. Он позволяет вам в случае покупки некачественной квартиры требовать безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены объекта, возмещения понесенных вами расходов по ликвидации брака. Кроме того, вы имеете право вовсе отказаться от исполнения договора (то есть попросту не принять квартиру) и потребовать полного возмещения убытков. Чтобы расторгнуть договор, вам необходимо отправить застройщику письменное заявление. В течение 20 дней после этого он должен вернуть вам всю сумму, указанную в договоре, плюс проценты у тех, кто покупал квартиру по Федеральному закону №214, например, это 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования денежными средствами начиная со дня их внесения застройщику (около 32% годовых в рублях. Прим. D’), рассказывает Надежда Божанова.

Выход на следующий уровень
Если застройщик не желает решать проблемы мирным путем, следует идти в суд. Там вам придется доказать, что недостатки существуют (скорее всего, потребуется судебная строительная экспертиза) и что это именно брак, то есть несоответствие различным СНИПам и ГОСТам, объясняет Елена Турецкова. Кроме того, необходимо будет доказать, что возникли эти недоделки по вине застройщика, а не в ходе ремонта квартиры самим собственником.

Лояльность покупателей жилья по отношению к застройщику объясняется также и немалыми судебными издержками. Кроме того, длиться разбирательство может очень долго, а вселиться, как правило, хочется как можно скорее. Так что в любом случае в первую очередь лучше попытаться договориться: на уровне застройщик-подрядчик решается большинство не очень значительных проблем вам поправят стяжку, выровняют откровенно кривые стены, поменяют бракованный стеклопакет, если вы будете настойчиво этого требовать. Помимо суда есть еще варианты давления на застройщика можно пожаловаться на брак в Мосжилинспекцию или позвонить по телефонам горячей линии Мосгосстройнадзора, говорит главный юрист компании Мегаполис лигал Елена Турецкова. Последнюю возможность москвичи используют весьма охотно. Так, в период с января по май 2008 года на специальную линию позвонили 221 раз. Обращения, как утверждают в правительстве столицы, отслеживаются, и строителей принуждают исправлять недостатки собственной работы.

Для того чтобы получить через суд компенсацию за самостоятельное устранение брака, необходимо хранить все чеки и договоры: этой коллекцией непременно поинтересуется суд. Татьяна Дмитриева, владелица квартиры в Королеве, так и поступила. Правда, получилось компенсировать не все затраты: Суд постановил, что стоимость материалов, использованных для ремонта, была выше среднерыночной. Да и за работу я заплатила якобы много. Затраты были компенсированы по среднерыночным расценкам: это примерно половина от того, во что мне обошелся ремонт. Однако сумма все равно получилась немалая. Надежда Божанова из BKR-интерком-аудита рекомендует пострадавшим потребителям не только собирать все чеки на материалы, но и составлять отдельные сметы на все виды работ, которые призваны устранить недоработки застройщика. Такой подход увеличивает шансы на выигрыш в суде. Закон О защите прав потребителей позволяет также требовать от компании компенсации убытков, вызванных задержками строительства и браком. Однако Юлия Кондратенко полагает, что рассчитывать на положительное решение суда в этом отношении не стоит. Скажем, вы приобрели квартиру на этапе строительства и до возможности въезда снимаете жилье, рассуждает она. Многие желают в этом случае получить возмещение за вынужденную аренду. Шансов добиться этого мало: во-первых, потребуются все документы об аренде, а они есть не у каждого, во-вторых, вы должны быть зарегистрированы по месту постоянного проживания, если не являетесь москвичом, этим также многие пренебрегают. Да и в целом доказать необходимость аренды жилья будет сложно.
Рынок недвижимости Европы находится не в лучшем состоянии, однако это не смущает россиян, которые по-прежнему хотят покупать жилье за границей как для проживания, так и с расчетом заработать на нем.

Все требования можно предъявить в течение гарантийного срока. Он составляет два года для квартир, приобретенных по договору купли-продажи, и пять лет для жилья, полученного в собственность по договору о долевом участии в строительстве (статья 737 ГК РФ). По истечении гарантийного срока можно потребовать ликвидации лишь очень существенного брака, и то лишь в том случае, если удастся доказать, что он возник прежде передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

Окно в Европу
Похоже, что инфляция, съедающая накопления россиян, страшит их гораздо больше, чем падение цен на европейское жилье. В отличие от граждан ЕС наши соотечественники по-прежнему активно интересуются зарубежной недвижимостью. Так, специалисты бюро недвижимости Агент 002 опросили более 10 тыс. потенциальных покупателей и выяснили, что каждый пятый планирует либо рассматривает возможность приобретения квартиры или дома за границей. Причем опрос проводился в первой половине 2008 года, когда стоимость квартир и домов в странах ЕС стремительно снижалась. О мотивах потенциальных покупателей красноречиво говорит статистика: почти 30% респондентов хотят тем или иным способом заработать на сделках с загранжильем. Кто-то рассчитывает быстро перепродать купленную в ЕС жилплощадь, а кто-то, наоборот, намерен ее попридержать. У 19% опрошенных основной мотив стоимость недвижимости. Видимо, эти потенциальные покупатели не без оснований считают, что отдать €1,5 3 тыс. за заграничный квадрат выгоднее, чем платить $4 6 тыс. за московские метры. Большое количество людей привлекает не столько цена на недвижимость, сколько уровень жизни в европейских странах, а также возможность получить там гражданство (см. график 1). Хотя известно, что покупка апартаментов где-нибудь в Италии или Испании отнюдь не гарантирует того, что вы получите паспорт гражданина этих стран, а вот с получением визы проблем действительно будет меньше.

В первой половине 2008 года прямые инвестиции в европейскую недвижимость снизились на 44% по сравнению с прошлым годом такие данные приводит консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. Инвесторы под прессом мирового кредитно-финансового кризиса взяли паузу, которая в результате вылилась в коррекцию на рынке жилья. При этом большинство экспертов прогнозируют дальнейшее падение стоимости коммерческой и жилой недвижимости в масштабах 15 20% во Франции, Италии, Испании и других странах ЕС. Пока хуже других себя чувствует британский рынок: цены здесь снижаются уже на протяжении восьми месяцев подряд, а объемы продаж, по данным за май, упали на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рекорд по снижению цен был зафиксирован в Северной Ирландии с апреля по июнь цены тут упали на 9% (по сравнению с прошлым годом снижение составило аж 18%). Немногим лучше выглядит и ситуация в Испании: по данным La Sociedad de Tasacion, средняя стоимость новостроек в столицах испанских провинций уменьшилась на 1,2% в течение первых шести месяцев нынешнего года. Это произошло впервые за последние 15 лет. Средняя стоимость 1 кв. м новостроек сегодня составляет €278 Этот спад стал результатом значительного снижения объемов продаж, особенно в популярных для отдыха местах и на окраинах городов. Свою лепту в наличие проблем на испанском рынке вносит и большое количество непроданных новостроек.

Желание значительной части россиян вложить свободные средства в жилье за рубежом вполне оправданно, считают эксперты. Инвестиции в недвижимость еврозоны, особенно на побережье, можно рассматривать как один из способов частичного ухода от инфляции. Такое жилье можно сдавать в аренду или использовать в качестве основного местожительства. Есть также много факторов, говорящих за то, что цены будут расти: это и дефицит места на побережье для строительства новых домов, и высокий спрос со стороны состоятельных граждан из России, Восточной Европы и Прибалтики. Кроме того, значительная часть пенсионеров Западной Европы стремятся переселиться на побережье интенсивное старение Европы обеспечит постоянный рост потока покупателей, считает Евгений Тарасов, директор департамента по управлению частным капиталом Юниаструм банка.

Что касается страновых предпочтений россиян, то здесь безусловными лидерами являются Болгария, Кипр и Черногория. Недвижимость, расположенную в курортных зонах этих стран, хотят приобрести 50% опрошенных. Чуть меньшему количеству наших соотечественников нравятся Арабские Эмираты (ОАЭ), Турция, Чехия, Испания и Мальта. В числе аутсайдеров спроса Италия, Франция и Швейцария (см. график 2).

Если Ольга с мужем еще в статусе любителей в плане инвестиций в зарубежный рынок жилья, то вице-президент по продажам компании Century 21 Россия Александр Бланк давно уже профи. Пару лет назад я купил квартиру в Милане за €490 тыс. Собственных средств я внес только €50 тыс., остальное взял в ипотеку на 20 лет. Ежемесячный платеж составлял всего €2,3 тыс. В этом году продал эту квартиру за €650 тыс. Даже учитывая уже оплаченные мною за эти два года расходы и отданный банку долг, я получил почти €140 тыс. прибыли, то есть удвоил вложения, рассказывает он. Несмотря на кризис в Европе, останавливаться он не собирается, считая, что главное для инвестора найти перспективный объект недвижимости.

Заработаем попозже
Существенный интерес россиян к приобретению жилья за рубежом находит подтверждение и на практике. Риэлтеры, занимающиеся продажей зарубежной недвижимости, отмечают, что спрос постоянно растет. Правда, сегодня у большинства потребителей основной мотив не заработать на спекуляциях недвижимостью, а вложить деньги в надежный актив. Я купила апартаменты в Испании на побережье Коста-Бланки в апреле этого года. Мы с мужем до этого никогда не были в этой стране, да и сама покупка носила спонтанный характер. Изначально я рассматривала вариант приобретения квартиры в одной из новостроек Болгарии, но, посмотрев на месте несколько объектов, поняла, что ей еще далеко до Западной Европы. В Испании основным критерием при выборе объекта было наличие закрытой охраняемой территории с собственной инфраструктурой, желательно недалеко от моря. В итоге риэлтер предложил нам замечательные апартаменты в жилом комплексе Altalayas, который находится в трех минутах ходьбы от пляжа и в 40 минутах езды от аэропорта Аликанте. Есть подземный двухуровневый паркинг. Квартира с двумя спальнями и гостиной обошлась мне в €160 тыс., а совокупные расходы по оформлению сделки составили 9% от ее стоимости, рассказывает Ольга, работающая старшим менеджером в магазине. Для нее, кстати, не было секретом, что рынок местной недвижимости переживает последствия ипотечного кризиса и цены падают. Но Коста-Бланка как раз тот регион, которого это коснулось в наименьшей степени. Курорт очень привлекателен мягким климатом, продолжительным теплым сезоном и наличием бальнеологических источников. Кроме того, в нескольких минутах езды от нашего комплекса сейчас строится сверхскоростная железная дорога, по которой из центра Испании можно будет за пару часов доехать до Парижа. Владельцам жилья Испания предоставляет мультивизу на нее имеет право не только владелец недвижимости, но и его прямые родственники. Сама виза дает право проводить до 183 дней в году в странах ЕС, объясняет Ольга. Хотя испанский рынок недвижимости на спаде, она уверена, что так будет не всегда, тем более на Коста-Бланке, где по ряду элитных объектов уже наблюдается рост цен. Пока обладатели испанских апартаментов планируют использовать их для личного отдыха с февраля по конец мая и с сентября по октябрь, а в летний сезон сдавать ее в аренду через управляющую компанию. Они уверены, что через пару лет, когда рынок пойдет вверх, они смогут продать квартиру и получить неплохую прибыль.



Главная --> Публикации