Главная --> Публикации --> Жилье для гурманов Не так страшна субсидия, как ее малюют Квартиры в москве резко дорожают Инфраструктурный акцент Продать недвижимость без чиновников не возможно

На вопросы Ipocredit.ru отвечает Начальник Управления ипотечного кредитования Департамента развития розничного бизнеса ОАО АКБ Связь-БанкСапроновa Маринa.

Рынок ипотечного кредитования в России бурно развивается и этот процесс не могут остановить ни рост процентных ставок, ни ужесточение стандартов АИЖК, ведь ипотека- чуть ли не единственный, более или менее, доступный способ приобритения собственного жилья. Что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования? Чем отличается ипотека на первичку и вторичку?

На сегодняшний день основной тенденцией рынка ипотечного кредитования, к сожалению, является замедление темпов его развития. Возникшие затруднения с привлечением ресурсов на финансовых рынках и отсутствие альтернативных доступных источников длинных денег внутри страны привели к тому, что многие банки повысили процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, некоторые же вообще отказались от ипотечного кредитования.

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

Что касается сегментации рынка по видам предлагаемых ипотечных программ, то помимо классической ипотеки на приобретении жилья на вторичном рынке все большее развитие получают кредитные программы на приобретение жилья на стадии строительства. Несмотря на риски, связанные с данным видом кредитования, многие банки уже накопили определенный опыт в этом сегменте и исходят в первую очередь из того, что данный бизнес предполагает более высокую доходность, чем ипотека для вторички.

На сегодняшний день продолжают развивать программы ипотечного кредитования, в основном, крупные банки с государственным или иностранным участием, и что примечательно - преимущественно из стратегических соображений, а не с точки зрения текущей доходности.

Растет доля кредитов, предоставляемых в рублях.

Кроме того, в связи с растущим интересом населения к коттеджному строительству большинство банков предлагают кредитование на приобретение не только квартир, но и загородных домов.

Что касается географии кредитования, то большинство крупных банков продолжают расширять свое присутствие в регионах, где конкуренция все еще не так высока, как в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах, а процентные ставки в среднем выше.

Некоторые банки по-прежнему предлагают нецелевые ипотечные кредиты, предоставляемые под залог имеющегося жилья, но в целом количество подобных кредитных предложений на рынке снижается. В то же время данный вид кредитования пользуется все большей популярностью среди населения, т.к. по сравнению с потребительским кредитованием дает возможность получить существенно большую сумму под более низкий процент, а длительные сроки кредитования делают платежи по кредитам вполне приемлемыми для значительного числа потенциальных заемщиков.
А вот программы, связанные с перекредитованием заемщиков, ранее взявших ипотечные кредиты, в условиях растущих процентных ставок практически утратили свою актуальность как для банков, так и для заемщиков.

Несмотря на общее ужесточение условий кредитования конкуренция на рынке ипотечного кредитования по-прежнему достаточно высока. В то время как некоторые банки закрывают программы ипотечного кредитования, другие, стремясь занять освободившиеся ниши, продолжают наращивать ипотечные портфели.

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

Поэтому на рынке иногда появляются отдельные кредитные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но по факту ставки находятся в пределах среднерыночного диапазона. Поэтому говорить об улучшении условий кредитования для заемщиков, на мой взгляд, можно преимущественно только с точки зрения сервиса.

Кроме того, квартиры в новых домах, как правило, в большей степени отвечают современным представлениям о комфортности, а транспортная и социальная инфраструктура новых районов более современна, что важно не только для заемщика, но и для банка с точки зрения ликвидности будущего предмета залога.

Кредитование приобретения жилья на стадии строительства сегмент крайне перспективный. Для банков кредитование покупки строящегося жилья предполагает более высокую доходность, нежели кредитование вторички. Потребителей же данный вариант решения жилищного вопроса привлекает сравнительной ценовой доступностью, ведь разница в ценах, между строящимся и готовым жильем, зачастую, действительно существенная.

Более высокие процентные ставки по кредитам на стадии строительства по сравнению с кредитами на покупку вторичного жилья, в первую очередь, связаны с необходимостью компенсировать риски, возникающие у банка при кредитовании первички.

В то же время застройщики постепенно отказываются от серых строительных схем, и это снижает риски как покупателей недвижимости, так и банков, которые более охотно аккредитовывают новые строительные объекты.
Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий по сравнению с первичкой процент?

Отсутствие по кредиту обеспечения в виде залога недвижимости, банки как правило, компенсируют повышенной процентной ставкой, либо требованием предоставить на этапе строительства иные виды обеспечения. В некоторых случаях предполагается и то, и другое.

Обеспечение по кредиту в виде залога жилья возникает в данном случае только после оформления права собственности заемщика на построенную недвижимость. Таким образом, на этапе строительства кредит для банка является необеспеченным, а значит более рисковым.

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции

Кроме того, в связи с рисками приостановки строительства или вообще недостроя возводимого объекта банки проводят аккредитацию строительных компаний и самих строительных объектов. А это отдельная процедура и трудозатраты, что также отражается на стоимости кредитного продукта для заемщика.

Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

Разница в процентных ставках в региональном разрезе на рынке действительно присутствует и связана в первую очередь с тем, что количество банков и кредитных программ на региональных рынках существенно меньше, чем в столице и крупных региональных центрах. В то же время постепенно региональная разница в условиях кредитования становится все менее существенной.

На рынке иногда появляются отдельные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но как уже отмечалось выше, данные кредитные программы при ближайшем рассмотрении оказываются абсолютно среднерыночными и скорее их можно рассматривать как некие маркетинговые ходы.

Снижение процентных ставок на сегодняшний день на рынке - явление довольно редкое. Налицо, скорее, противоположная тенденция.

В целях исполнения изменений в Федеральный закон О банках и банковской деятельности, а также в связи с вступлением в силу с 12.06.2008г. Указания Банка России от 13 мая 2008 г. № 2008-У О порядке расчета и доведения до заемщика физического лица полной стоимости кредита банки обязаны доводить до заемщика информацию о полной стоимости кредита и включать данную информацию в состав кредитного договора.

Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку какие платежи учитываются, а какие нет?

В расчет полной стоимости кредита включаются:
•платежи по погашению основной суммы долга по кредиту,
•платежи по уплате процентов по кредиту,
•сборы (комиссии) за рассмотрение заявки на кредит (оформление кредитного договора),
•комиссии за выдачу кредита,
•комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика
•комиссии за расчетное и операционное обслуживание,
•комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт,
•платежи заемщика в пользу третьих лиц (например, платежи за услуги страховых компаний, оценщиков, нотариусов)
•и другие платежи.

Полная стоимость кредита это процентная ставка, рассчитанная с учетом всех платежей заемщика, связанных с заключением и исполнением заемщиком кредитного договора, а также платежей заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора.

Кроме того, как уже отмечено, перечисленные виды платежей включаются в состав расчета полной стоимости кредита в случае, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора. Т.е. например, если нотариальное удостоверение договора не предусмотрено законом и не является обязательным условием кредитного договора, но заемщик по собственной инициативе считает данное действие необходимым, то банк не обязан включать платежи за услуги нотариуса в расчет полной стоимости кредита.

В целом перечень довольно широкий, но далеко не все кредитные программы предполагают оплату всех вышеперечисленных платежей и комиссий.

Кроме того, предусмотренные кредитным договором платежи не включаются в расчет полной стоимости кредита в случае, если их величина и(или) сроки уплаты зависят от решения заемщика и(или) варианта его поведения. К таким платежам относятся, например, платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора, комиссии за частичное (полное) досрочное погашение кредита, за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат, плата за предоставление информации о состоянии задолженности по кредитному договору и др.

В расчет также не включаются платежи, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, платежи за услуги по государственной регистрации договора купли-продажи приобретаемого за счет кредитных средств недвижимого имущества).

Одним из первых получивших известность на рынке проектов подобного рода был поселок Новая Опалиха, активно рекламировавшийся в 2006 году. В данном проекте при сочетании таунхаусов с 5-этажными квартирными домами были допущены довольно существенные маркетинговые просчеты. Площадь таунхаусов была достаточно велика, так что даже при умеренной цене метра стоимость сблокированного дома была сопоставима с полноценным коттеджем в той же Опалихе. Что же касается квартир, то среди них было достаточно мало небольших. Преобладали апартаменты крупных площадей, а в верхней части 5-этажных корпусов были предусмотрены даже 2-этажные квартиры.

До заключения кредитного договора, а также до изменений условий кредитного договора, Банк обязан ознакомить заемщика с полным перечнем и размерами платежей, включенных и не включенных в расчет полной стоимости кредита. Поэтому у клиента при подписании кредитного договора есть полное право сначала изучить подробный список всех предстоящих ему обязательных расходов, а уже затем, располагая полной информацией о фактической стоимости кредита, подписывать кредитные документы.
На рынке пригородной недвижимости входит в моду новый формат проектов. Это поселки, в которых таунхаусы сочетаются с квартирными домами. Последние в такого рода проектах бывают, как правило, достаточно невысокими. Таким образом, покупатель недвижимости, принявший решение перебраться жить из города в предместье с хорошим природным окружением, получает возможность выбора того или иного размера своего жилья. Следствием расширения форматов недвижимости является расширение круга потенциальных покупателей, в число которых попадают и люди, не располагающие достаточным бюджетом для приобретения таунхауса значительной площади.

Более аскетичное сочетание видов недвижимости таунхаусы и квартирные дома ожидаеся в новом проекте компании Urban Group, строящей поселок Ивакино-Покровское. К сожалению, в настоящее время информация по этому проекту практически отсутствует, однако по мере выхода нового поселка на рынок мы рассчитываем о нем рассказать.

Однако подобная маркетинговая политика не стала универсальной для всех застройщиков. Так, в проекте Мечта, вышедшем на рынок пару лет назад, прослеживается тенденция не просто к сочетанию квартир и домов, но к максимальному расширению возможности выбора объекта недвижимости. Здесь представлен весьма широкий асортимент площадей наряду со скромными однушками и квартирами большей площади здесь имеются и таунхаусы, и отдельно стоящие дома. В немалой степени такая маркетинговая политика обеспечивается самим масштабом Мечты - это не столько поселок, сколько малоэтажный город, занимающий колоссальную территорию между известными подмосковными озерами. Впрочем, оборотной стороной разнообразия недвижимости и масштаба проекта являются временные издержки к тому времени, когда Мечта превратится из новостройки в готовую среду обитания с действующей социальной инфраструктурой, пройдет не один год.

Он включает 78 таунхаусов и два дома переменной этажности (5-7 этажей) в общей сложности на 258 квартир.
Площадь таунхаусов, начало продаж которых ожидается во второй половине июля (со слов представителя компании МИАН, выступающего продавцом), варьируется от 147,4 до 193,4 кв. м, а бюджет приобретения такой недвижимости составляет 8,67-11,4 млн руб. В офисе продаж говорят, что данная цена может измениться через месяц-другой после начала продаж. Что касается квартир, то их предварительная цена пока неизвестна. Однако здесь можно приобрести как небольшую площадь, так и весьма просторное жилье от 40 до 113 кв. м. В инфраструктуре поселка будет предусмотрен, помимо объектов торговли и бытового обслуживания, детский сад. Что касается общеобразовательной школы, тем, кто собирается перебраться в Зеленую рощу на постоянное проживание, придется пользоваться образовательными возможностями города Ивантеевки благо они рядом (к слову: пешком от станции Ивантеевка до Санаторной улицы, где расположен поселок, можно добраться примерно за 15 минут). Девелопером проекта выступает компания Пробизнес-Девелопмент, известная такими проектами, как Сосны (Николина гора), поселок таунхаусов Фирсановка Life и рядом других.

Одной из последних новинок комплексных загородных проектов стал проект Зеленая роща, расположенный на территории одноименного санатория в предместьях города Ивантеевка (Ярославское шоссе).

Чуть больше трех лет назад Наталья, вдохновленная рекламой, решила купить авто в кредит. Банки один за другим в ссуде отказывали. И вряд ли она разъезжала бы сейчас в новенькой Infiniti почти за $90 000, если бы после заполнения очередной анкеты ее не пригласил для беседы кредитный менеджер. По вопросам стало ясно, что Наталью записывали в нежелательные заемщики из-за места работы. В одном из подразделений МВД.

Надо полагать, что вслед за Зеленой рощей появится ряд новых проектов, сочетающих таунхаусы с городскими квартирами. При некоторых различиях социального портрета покупателя сблокированного дома и, к примеру, однушки за городом сами проекты подобного рода обладают довольно выгодной особенностью.

А раз уж ошибся дверью, так хоть веди себя прилично. Да и, в конце концов, не всю же жизнь прозябать на кредиты да займы
Харуки Мураками
Охота на овец

Ради своей мечты Наталье пришлось честно рассказать о своих стабильных доходах взятках и сдаче в аренду небольшого домика на Рублевке. А также заверить, что на оперативные мероприятия она не выезжает. И все получилось.

Подозрительный клиент
У каждой кредитной организации есть свой отказной список, но большинство банкиров не жалуют заемщиков героических профессий, работа которых связана с риском для жизни, а также отличается маленьким, нестабильным или преимущественно нелегальным доходом. Но ключевым словом является все-таки доход, а вернее, его стабильность. По словам вице-президента по развитию бизнеса банка ДельтаКредит Динары Юнусовой, даже у представителя творческой профессии или биржевого игрока есть все шансы получить ипотечный кредит при наличии стабильного дохода. Между тем молодой специалист IT, который два месяца работает в международной компании с хорошим доходом, кредита не получит. Не было шансов и у главного бухгалтера компании, фигурирующего в уголовном деле. Ему, конечно, отказали в кредите, рассказывает Юнусова.

На прошлой неделе PricewaterhouseCoopers и Центр по изучению финансовых инноваций опубликовали исследование с красноречивым названием Лихорадка в банковском секторе. Опрос финансистов из 38 стран показал, что общий уровень риска на рынке воспринимается как самый высокий за 13-летнюю историю таких обзоров. При этом, несмотря на кризис, который, как говорят чиновники, счастливо обошел Россию стороной, представители 25 крупнейших отечественных банков оказались едины со своими зарубежными коллегами в оценках высокой опасности кредитных рисков (они заняли второе место после рисков ликвидности). На практике опасения банкиров вылились в ужесточение требований к заемщикам еще в сентябре. Самих заемщиков такой подход совсем не радует, причем не столько из-за отказов, сколько из-за неочевидности их причин. Дело в том, что банки не обязаны объяснять потенциальным клиентам, почему им не утверждают заявку на кредит.

60 000 руб. должен получать потенциальный ипотечный заемщик

Причины отказа, по ее словам, в первую очередь связаны с величиной и характером доходов клиента: недостаточный, нестабильный, с непрозрачными источниками. Так что Наталье из первой истории повезло и с домиком на Рублевке, и с кредитным специалистом.

Но в любом случае (даже самом положительном) ждать быстрого решения не стоит. За последний год серьезно изменились не только условия, но и сроки рассмотрения заявок. Вместо декларируемых 3-5 рабочих дней они увеличились до 10-1 В некоторых банках клиентам приходится ждать еще дольше до 30 дней. Как говорит Максимова, только единицы банков выдерживают заявленные сроки рассмотрения, что в первую очередь может быть связано с дефицитом длинных ресурсов. При этом исключения из правил здесь тоже не в пользу клиентов. Есть категории заемщиков, заявки которых банки не могут рассмотреть в короткие сроки: индивидуальные предприниматели, совладельцы бизнеса, учредители и т. д., для проверки их деятельности требуется до двух месяцев, отмечает Максимова.

Заемщикам, у которых возникают сложности с подтверждением дохода, кредит пока еще могут выдать. В некоторых банках даже существуют месячные лимиты по количеству одобренных клиентов с серым доходом. По словам исполнительного директора ОТП Банка Александра Будника, они до сих пор выдают кредиты без подтверждения дохода, так как могут себе это позволить (у банка нет проблем с длинными средствами). В России в отличие от западного рынка конкуренция на банки давит не меньше, чем кризис ликвидности, говорит он. Ради большей доли рынка банкиры готовы нести дополнительные риски. Впрочем, таких банков, которые до сих пор не испытывают дефицита длинных средств и готовы завоевывать рынок, становится все меньше. К тому же, по свидетельству департамента розничных продаж кредитного брокера Фосборн Хоум Ирины Максимовой, даже в таких организациях заемщиков с серыми зарплатами стало гораздо меньше, чем прежде. Они до сих пор могут взять кредит, но он, по словам гендиректора Кредитмарта Николая Корчагина, обойдется им на 3-4% дороже, чем белым заемщикам.

Дополнительные сложности могут возникнуть и у тех, кто еще не погасил предыдущий кредит или погасил без отражения в кредитной истории. В этом случае банк обязательно потребует оригинал справки от кредитора о состоянии ссудной задолженности (размер остатка кредита, ежемесячного взноса, срок кредита). Копии кредитного договора и графика платежей в этом случае может оказаться недостаточно, а отсутствие справки (которую, к слову, обычно готовят до семи дней) может служить даже основанием для отказа в рассмотрении кредитной заявки.

При подаче документов заемщику нужно быть готовым к тому, что от него потребуют дополнительные справки и свидетельства. Так, у топ-менеджеров с серыми доходами могут потребовать учредительные документы компании-работодателя, а у наемных сотрудников приказ о назначении человека, подписавшего справку о доходах. Сейчас практически все банки требуют от мужчин призывного возраста военный билет, и если прежде на его отсутствие у человека 25-26 лет могли закрыть глаза, то теперь требование обязательно.

Но и для счастливых обладателей белых зарплат далеко не все может оказаться благополучно. В конце концов, принятие документов это даже не начало процесса утверждения заявки, а только его прелюдия. Банки используют два подхода к оценке платежеспособности заемщика: статистический на основе скоринговых карт (когда анализируются не данные конкретного человека, а накопленная статистика по сегменту, к которому он относится исходя из его возраста, образования, профессии и т. п.) и индивидуальный (данные на заемщика, имеющиеся у банка, кредитного бюро и т. п.). По оценке Будника, первый пока еще самый распространенный, зато второй самый объективный. И если импортному скорингу часто не доверяют сами банкиры (и у клиента может получиться переубедить кредитного специалиста), то переубедить кредитную историю в случае допущенных прежде задержек почти невозможно.

Попали в историю
Конечно, ужесточение требований к кредиторам не касается тех, у кого есть белая высокая зарплата, чистая (или хорошая) кредитная история, квартиры без обременений. По словам директора департамента кредитования физических лиц Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяны Микеевой, при ипотеке банки считают оптимальным заемщика с доходом от 60 000 руб., хотя бы половина которого подтверждена официальной справкой 2-НДФЛ. Прежде же (то есть до кризиса) банкиры довольствовались и меньшим. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, хотя средний доход заемщика за последние полгода и потяжелел на 20%, он не дотягивает даже до 40 000 руб. Другое дело, что, как правило, при заработке до $1500 банки выдают кредит с ежемесячной выплатой не более 45-50% доходов, до $2500 55-60%, $3000 и выше 60-90%.

Так, Райффайзенбанк при анализе заявки использует данные только Национального бюро кредитных историй (НБКИ), где хит-рэйт составляет порядка 50%. По мнению члена правления банка Романа Воробьева, это хороший показатель. Нетрудно подсчитать, что только за первые три месяца этого года, когда розничный кредитный портфель Райффайзенбанка вырос на 3,09 млрд руб., банк благодаря данным бюро снизил свои потенциальные потери из-за плохих кредитов более чем на 100 млн руб. А это эквивалентно всей просрочке, числившейся на 1 апреля на балансе Райффайзенбанка.

Банкиры рассказывают, что около года назад бюро кредитных историй (БКИ) стали основным источником информации. А в конце прошлого года произошло совпадение двух факторов, которые дали мощный импульс бизнесу российских БКИ: американский кризис и накопление российскими бюро данных, обеспечивающих более 50% хит-рэйта (процента эффективных обращений кредитора в кредитное бюро). Гендиректор Global Payments Credit Services (GPCS) Олег Лагуткин говорит, что в последнее время пошел настоящий вал запросов от банков около 1 млн ежемесячно. При доле негатива в базе 6-7% и хит-рэйте 50% (то есть на каждого второго запрашиваемого банками потенциального заемщика есть кредитная история. ) получаем около 3% эффективности на кредитный портфель, подсчитал Лагуткин.

Конечно, когда-нибудь информация БКИ будет использоваться и в пользу заемщиков. Например, при положительной истории американские банки могут пойти на снижение ставки. Будник уверен, что до использования такой практики в России должно пройти 1,5-2 года: Следующий виток ужесточения политики банков будет связан с тем, что добросовестным заемщикам с хорошей, подтвержденной кредитной историей ссуды будут выдавать на особых, льготных условиях, а остальным по более жестким правилам и условиям кредитования, как на Западе. Пока банки готовы пойти только на облегчение условий получения кредита. Так, тот же Райффайзенбанк, по словам Воробьева, всегда учитывает положительные заключения БКИ и, если заемщик имеет позитивную кредитную историю, ему упрощают процесс получения займа.

Сегодня в российских бюро накоплены данные уже на 45 млн человек. Подавляющая часть кредитных историй хранится у двух лидеров рынка GPCS и НБКИ.

В этом случае вопрос, что делать потенциальному заемщику, чтобы повысить свои шансы, не имеет ответа. Универсальный ответ менять работу пригоден не для всех. Самый верный способ обеление зарплаты для тех, у кого все в порядке с остальными пунктами. Но работодатели идут на это неохотно. В моей практике был всего один заемщик, который при приеме на работу в компанию с серыми зарплатами (90% дохода сотрудники получали в конверте) выбил себе абсолютно белую зарплату во многом из-за того, что хотел легко получать кредиты в банках, рассказывает Корчагин. Еще более категоричен руководитель портала Pro-Credit.ru Иван Захаров: Если работодатель платит серую зарплату, что ж, попробуйте попросить ее обеления. Зная нашу страну, не думаю, что из этой затеи что-нибудь выйдет. А если задуматься над сменой рабочего места, нужно не забывать о том, что в требованиях к заемщикам прописан рабочий стаж на последнем месте не менее трех, а чаще шести месяцев.

Банки без кредитов
Для банков новая политика тоже имеет свои последствия. Те банки, которые свернули программы кредитования с нулевым первоначальным взносом (сегодня этот кредит на открытом рынке предоставляет только ВТБ 24, в то время как полгода назад таких банков было не менее десятка), лишились многих потенциальных заемщиков. А ужесточение процедур проверок усилило эффект. По словам Ирины Максимовой, в целом с начала 2008 г. наблюдается падение процента одобренных заявок. Так, в январе в Фосборн Хоум одобрили 61% кредитов, в феврале 66%, в марте 45%, в апреле 55%, а в мае всего 40%. Между тем еще во втором полугодии 2007 г. средний показатель одобрений составлял 60-70%. При этом далеко не всегда это связано с неудовлетворительным состоянием заявки. Банки, которые испытывают трудности с финансированием, могут регулировать количество клиентов путем изменения скорингового счета, говорит Воробьев, то есть повышать проходной балл для получения кредита, который закладывается в специальную скоринговую программу.

Такое предложение найма, говорит Юлия Гасиловская, директор отделения Центр аренды компании Бест-Недвижимость, как правило, возникает в сегменте экономкласса. На время летнего периода владельцы самого дешевого столичного жилья хотят получить дополнительный заработок. Да и арендаторам выгодно. Сезонное предложение дешевле, уточняет Оксана Каплина, руководитель отдела качества компании Хирш. Другой вопрос, в каком состоянии найдут арендодатели свою квартиру после краткосрочных жителей.

Ипотека не может и не должна быть доступна каждому, уверены специалисты. Даже в самой развитой из стран. Ведь если дать ипотечный кредит человеку с нестабильной работой и, соответственно, доходом, через какое-то время он станет для него и его семьи непосильным бременем, что закончится потерей купленного жилья. Посмотрите, чем обернулась доступность ипотеки в США: многочисленные дефолты и ипотечный кризис, который стал причиной мирового финансового кризиса, сетует Юнусова. Его последствия мы сегодня ощущаем на себе. Вопрос: мы хотим такую доступность, за которую потом будут платить все? Думаю, ответ очевиден.

Тем не менее есть существенный аргумент в пользу аренды это экономия денежных средств. Даже при наличии комиссионных затраты будут меньше, чем проживание в далеко не лучшей гостинице Москвы, резюмирует Гасиловская.

Такая альтернатива
По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании Пересвет-Недвижимость, спрос на краткосрочную аренду достаточно велик. Во-первых, снять номер в гостинице дороже в два и более раз, во-вторых, при найме квартиры месторасположение выбираешь на свое усмотрение, а найти гостиницу во многих районах Москвы достаточно проблематично, аргументирует она. Кроме того, в квартире есть кухня, можно приготовить себе еду. Любой человек, даже получив жилье во временное пользование, т. е. арендовав его, хочет сохранить домашний уют, свободу действий и перемещения. К сожалению, гостиница, как правило, такой возможности не предоставляет, добавляет Гасиловская. С другой стороны, рассуждает Фабрицкая, гостиница это гарантированное обслуживание: номер можно заранее забронировать, все более предсказуемо. В случае с квартирой никаких гарантий нет.

Так что и выбор есть, и финансовые преимущества очевидны по сравнению с гостиницами, выбор которых в сегменте экономкласса крайне скудный. Как напомнила Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании Инком-Недвижимость, в Москве налицо нехватка недорогих 3-звездочных отелей.

По расчетам Каплиной, квартира, даже если брать не сезонные цены, стоит 21 000-22 000 руб. в месяц получается по 700 руб. в день. Если сезонно то вообще чуть больше 500 руб. А гостиничный номер от 3000-4000 руб. в сутки. Кроме того, как рассказал Евгений Скоморовский, управляющий директор Century 21 Запад, каждый день на рынке появляется более 100 новых предложений жилья в краткосрочную аренду. А по словам Гасиловской, традиционно в конце весны начале лета предложение превышают спрос в 2-2,5 раза.

Посему, как описывает Скоморовский, как правило, собственники жилья предпочитают видеть в качестве нанимателя одинокую женщину или семейную пару без детей, предпочтительно славянской внешности, имеющих постоянную регистрацию в Москве или Московской и близлежащих областях. Однако в основном спросом краткосрочная аренда пользуется у другого контингента: тех, кто использует возможность подзаработать в столице в летний период, когда есть возможность снять жилье подешевле на короткий срок. Среди потенциальных нанимателей представители разных национальностей. Потенциальными арендаторами также являются абитуриенты молодые люди, не все из которых тихие интеллигентные ботаники. Или студенты-заочники, сдающие сессию, или туристы. Кроме того, по словам Гасиловской, небольшой процент это москвичи, которые планируют в своей квартире капитальный ремонт.

Временные жители
Важно понимать: летние это прежде всего те квартиры, в которых люди живут почти весь год, это их дом, поэтому сдавать абы кому свою квартиру на пару месяцев никто не хочет, рассказывает Вадим Варченко, специалист департамента аренды Century 21 Еврогруп. Большинство москвичей предпочтут вернуться в конце лета в свой дом, который не будет превращен в помойку случайными жильцами.

Как рассказала Оксана Каплина, есть определенные категории арендаторов, которым квартира нужна на непродолжительное время. Например, семья купила новостройку в бетоне или вторичную квартиру в убитом состоянии. В обоих случаях нужен серьезный ремонт, жить в квартире в этот период когда будут перестилать полы, менять сантехнику и т. д. невозможно. Съемная квартира на 3-4 месяца оптимальный вариант, по ее мнению.

Тем не менее, по словам Юлии Гасиловской, у наймодателя выбор потенциального нанимателя на такой короткий срок невелик.

В хорошие руки
Основная проблема, по мнению Варченко, как сдать свою квартиру на лето в хорошие руки. Учитывая то, что основной сегмент спроса это приезжие (их, по мнению Варченко, 60-70%), велики шансы в конце лета обнаружить в своей квартире гораздо большее число проживающих, нежели было оговорено ранее. Либо мебель будет сломана, соседи затоплены. Во избежание подобных сюрпризов риэлторы настоятельно советуют сдавать квартиру через них, обязательно заключив договор. Чтобы можно было впоследствии через суд потребовать компенсацию возможного ущерба таков аргумент.

Варченко называет еще одну категорию: Те, кто продал свою квартиру и снимает временно жилье, пока не найдет себе подходящий вариант в собственность. Таких арендаторов, по мнению эксперта, 10-15%. Кстати, это грамотный ход выгодно продать свою собственность до начала привычной летней стагнации, а летом спокойно искать себе квартиру, пока цены не начали снова ползти вверх, что традиционно случается по осени, оценивает Варченко.

Возможно, именно из-за отсутствия должного количества агентств-специалистов в области краткосрочной аренды хозяева недвижимости вынуждены самостоятельно подыскивать жильцов в свои квартиры. По мнению Галины Киселевой, сами хозяева квартир в данный момент делают лишь первые шаги в сторону цивилизованного рынка. И в итоге платятся за это сломанной мебелью, разбитой посудой (хорошо, если не залили соседей).

Но закавыка в том, что, по мнению Фабрицкой, рынок краткосрочной аренды довольно специфичен и в основном эти услуги предоставляют небольшие компании, деятельность которых сосредоточена именно в данном сегменте. Агентства, предоставляющие квартиры внаем на длительный срок, заключают с собственником договор доверительного управления. Это обязывает фирму следить за состоянием квартиры. В случае кратковременной аренды следить за квартирой становится сложнее, вероятность нанесения ущерба значительно повышается. Чтобы эффективно вести данный бизнес, необходимо на нем специализироваться.

Как рассказал Скоморовский, как арендаторы, так и арендодатели сталкиваются еще с такой проблемой, как досрочное прекращение договорных обязательств. Так, арендатор может не найти устраивающую его работу, или абитуриент досрочно завершает свой процесс поступления в вуз, поэтому необходимости в продолжении пребывания в столице нет. Иногда собственники жилья узнают об этом постфактум, когда подходит срок очередного платежа. В свою очередь, некоторые арендодатели имеют привычку вернуться в город с дачи из-за плохой погоды или просто потому, что стало скучно.

Что касается агентств, уточняет Оксана Каплина, то они краткосрочную аренду не любят. Потому что здесь беготни столько же, а комиссионные выцарапать сложно. На дешевом рынке, как известно, платит снимающий одну месячную плату. Если он арендует хотя бы на год, то эти деньги размазываются по 12 месяцам и не так обидно. А если на 3-4 месяца, то сумма комиссионных кажется уже значительной. Тем не менее, по мнению Гасиловской, аренда квартир на короткий срок равно интересна агентствам недвижимости, как и иные варианты.

Цена удовольствия
По оценке Скоморовского, предлагаемое внаем на короткий срок жилье на 20-40% дешевле по сравнению с долгосрочной арендой. Гасиловская считает, что если квартира предлагается внаем на месяц-два, то цена может быть ниже максимально на 10%.

Возможны и другого рода проблемы, связанные с краткосрочной летней арендой. Например, иногда хозяева квартир, желая сдать на лето свое жилье, могут попросту обмануть арендатора, рассчитывающего на более длительный срок аренды. Сезонное предложение дешевле обычного, поэтому совершенно не факт, что хозяин скажет вам, что он сдает до сентября, рассказывает Каплина. Пообещает, что на несколько лет, даже подпишет договор, а в начале осени огорошит известием, что у него изменились обстоятельства в этих вопросах граждане весьма изобретательны. И придется искать квартиру уже в высокий сезон, когда цены выросли. И комиссионные, которые вы заплатили в апреле-мае риэлтору, вам тоже никто не вернет, говорит Каплина. Но, по ее словам, обычно такие хитрости видны опытному глазу: Если в квартире есть вещи, используемые хозяевами в повседневной жизни, аренда временная. Сушится белье, еда в холодильнике все это должно насторожить.

В предложении преобладают квартиры в спальных и отдаленных районах, на окраинах, это связано с тем, что большинство арендаторов все-таки приехавшие на заработки люди, говорит Варченко. Средняя цена предложения 20 000 руб. за 1-комнатную квартиру не в центре. В центре дороже от 30 000 руб. в месяц. В основном это, конечно, квартиры среднего класса, без евроремонта, в обычных панельных домах. Хотя попадаются и хорошие варианты в центре, но они уже дороже 50 000-100 000 руб.. Что касается поведения цен, то, по словам Гасиловской, динамика соответствует динамике долгосрочного найма.

Комнаты сдаются по цене от 7000 руб. в месяц, 1-комнатные квартиры, а также 2-комнатные квартиры с одной закрытой комнатой от 16 000 руб., 2-комнатные квартиры стоят от 23 000 руб. Однако агентства, по словам Скоморовского, возьмут с нанимателей те же 80-100% от месячной арендной платы, что и в случае с долгосрочной арендой. Именно поэтому многие наймодатели стараются найти клиентов среди знакомых или знакомых знакомых, с одной стороны, чтобы не отдавать квартиру неизвестно кому, с другой чтобы сэкономить на услугах агентств недвижимости.

Конечно, собственники квартир, сдающие свою недвижимость на краткосрочный период, стараются найти арендаторов среди своих знакомых и начинают поиск загодя, отмечает Скоморовский. Однако такой способ далеко не всегда приносит результат. По этой причине чем ближе начало дачного периода, тем большее количество арендодателей обращается в агентства, специализирующиеся на сдаче жилья в аренду, у которых есть постоянный поток клиентов на бюджетное жилье.

Как сдать
Сдают сезонные квартиры по-всякому рассказала Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации Рескор, и через агентства, и через знакомых. Особых капризов по поводу того, кому сдавать, у этих арендодателей нет тут сильная конкуренция. Желающих снять жилье на таких условиях немного.

Риски снижает корректно составленный договор найма, настаивает Гасиловская. Киселева подтверждает: Обязательно нужно заключать договор с владельцами квартиры или лицами, действующими от их имени (родственники или риэлторские агентства, действующие на основании доверенности) на основании необходимых правоустанавливающих документов.

Конечно, у многих могут объявиться дальние родственники и просто знакомые из других городов, которым может понадобиться их квартира на лето, считает Вадим Варченко, и тогда они предпочтут сдать ее своим, во всех других случаях сдают через агента.

Что касается уплаты налогов, то платить придется лишь в том случае, если составленный в агентстве договор понесут в налоговую инспекцию, рассказала Каплина. А понесут этот договор в налоговую только считанные единицы в основном те, кому не спрятаться, например владельцы дорогих квартир, которые сдаются вбелую. К владельцам облезлых панелек на окраине, которые сдали только на лето, это никакого отношения не имеет они скорее всего не будут ничего регистрировать и платить налоги, подытоживает она.


Договор краткосрочной аренды отличается некоторыми нюансами, но основные моменты (предмет договора, права и обязанности сторон) остаются такими же, и обычный договор можно использовать как шаблон, продолжает Киселева. Так же, как и при смене долгосрочных жильцов, хозяева квартиры должны поменять личинки замков: стоит это недорого, а новые жильцы будут уверены в неприкосновенности своего имущества. Точно так же хозяин квартиры вполне справедливо и законно берет с заселяющихся квартирантов залоговую сумму, из которой покрывает возможные убытки в случае порчи имущества. И так же, как и при долгосрочной аренде, ни при каких условиях хозяин квартиры не имеет права требовать у квартирантов в залог паспорт. Я бы не рекомендовала отдавать свой паспорт кому бы то ни было, тем более в Москве, где он может понадобиться в любой момент, говорит эксперт.



Главная --> Публикации