Главная --> Публикации --> У богатых — без причуд Оптом дешевле? Метр с подвохом Конкуренция за коммуналку Деревенский детектив

Вопрос сноса гаражей стоит довольно остро, и не только в Москве. При строительстве Третьего транспортного кольца власти также столкнулись с проблемой массового освобождения территорий для строительства дорог, отмечает гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По его словам, для таких случаев правительство Москвы разработало довольно гибкую схему компенсаций. В случае если автовладельца не интересует получение места в новом построенном паркинге и сумма денежной компенсации слишком мала, он может обратиться с жалобой в суд. В основном гаражные комплексы находятся на земле, принадлежащей государству, и по закону власти имеют право на их снос, отмечает он. Но владельцы гаражей и городские власти смотрят на эту проблему по-разному.

Любая масштабная стройка в Москве оборачивается не менее масштабным сносом уже существующих строений. В частности, в связи со строительством Четвертого транспортного кольца (ЧТК) в Москве планируется снести несколько тысяч гаражей, оказавшихся на пути у будущей магистрали. Поначалу городским властям не удавалось договориться с владельцами этих гаражей, однако, как утверждают теперь муниципалитеты, препятствий для строительства первого участка ЧТК почти не осталось.

Поскольку зачастую гаражная застройка происходила в отсутствие общих строительных планов, ряд гаражно-строительных кооперативов практически незаконно занимает территорию: вопросы прав владения и уплаты налогов собственниками гаражей остаются открытыми, говорит он.

Истоки конфликта
В Москве огромные территории заняты гаражными комплексами, построенными в 1960-1980 гг. Тогда мало кто задумывался о том, как будет сказываться эта, часто хаотичная, застройка на транспортной инфраструктуре через 20-30 лет. Для гаражных целей выделялась не самая привлекательная земля возле железных дорог, на неликвидных участках и т. п. Но есть гаражные кооперативы и на достаточно интересных участках. Поэтому сейчас стоимость того или иного гаража в первую очередь зависит от его месторасположения, рассказывает директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко.

Нахлынули события
Несмотря на сомнительное правовое положение, до недавнего времени у владельцев таких гаражей никаких проблем не было. Сложности забрезжили на горизонте, только когда у столичных властей появилась идея создать ЧТК. Опасность получила конкретные очертания после того, как 28 сентября 2007 г. мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение Об освобождении территории для строительства ЧТК на участке от ш. Энтузиастов до Щелковского шоссе. Речь идет о строительстве первого участка ЧТК.

Более того, гаражи в составе кооперативов зачастую используются владельцами не по назначению: вместо автомобиля многие хранят там запчасти, устраивают личные продуктовые склады. Получается некое подобие свалки. Конечно, такое использование земли нерентабельно, и необходимость перемен налицо, утверждает Дьяченко. По словам руководителя исследовательского центра компании Миэль-Новостройки Бориса Флексера, земля, на которой когда-то были возведены гаражи, находится либо в аренде, либо во временном пользовании, т. е. не оформлена в собственность, и от этого все беды автовладельцев. Снос гаражей с юридической точки зрения, как правило, правомерен.

В месячный срок после выхода настоящего распоряжения представить заказчику ОАО Москапстрой утвержденные списки автовладельцев, отказавшихся от денежной компенсации за индивидуальные гаражи, подлежащие выводу из зоны строительства ЧТК, гласило распоряжение. В итоге было решено снести 26 гаражно-строительных кооперативов и автостоянок, а также несколько других сооружений, расположенных на территории будущей автомагистрали, например стрелочный пост и пункт обогрева на станции Лефортово.

Работы на этой части кольца разбиты на два этапа. Первый включает весь объем работ по выносу инженерных коммуникаций, строительство двух автопаркингов, реконструкцию всех примыкающих к будущей трассе дорог и проездов в зоне от ш. Энтузиастов до 2-й улицы Измайловского зверинца. Второй этап это сооружение и обустройство самой эстакады и участков ее продолжения на уровне земли. Все работы должны быть завершены в 2008-2009 гг. Согласно распоряжению московского градоначальника владельцам сносимых гаражей должны предложить денежную компенсацию, размер которой должен определить независимый оценщик, или место в паркинге.

По его словам, в такой ситуации было принято довольно четкое решение. Несмотря на то что права владельцев гаражей отличаются от прав собственников, префектура не заинтересована в том, чтобы машины, которые сейчас стоят в гаражах, оказались на улицах, говорит он. Поэтому всем владельцам таких гаражей независимо от того, есть ли у них право собственности, был предоставлен выбор: либо место в новом многоуровневом паркинге, либо денежная компенсация.

На территории, по которой пройдет первый участок ЧТК, расположено 22 автостоянки, в общей сложности 3059 гаражей. Если посчитать следующие участки строительства в ВАО, то всего в зоне строительства ЧТК в нашем округе находится около 6000 гаражей. Как правило, оформлено в собственность малое количество этих гаражей не больше 10%, а все остальные гаражи расположены по разрешениям на временное размещение, которые выдавались еще в советское время райисполкомами. Когда встал вопрос об освобождении площадки под строительство ЧТК, возник вопрос, что делать с гаражами, рассказывает пресс-секретарь префектуры Восточного административного округа Андрей Иванов.

Однако ситуация осложняется, если владелец гаража отказывается от денег и хочет место в паркинге. По словам Иванова, согласно федеральному законодательству городские власти не могут безвозмездно предоставить владельцу гаража, не оформленного в собственность, место в паркинге. По закону госимущество может распределяться только через аукционы. Потому таким людям предоставлять машино-места в собственность мы просто не имеем права. Если же мы их выставим на аукцион, как гласит закон, то люди, среди которых много пенсионеров, скорее всего мест не получат. Потому на уровне города было принято решение передавать машино-места в бессрочное пользование, говорит Андрей Иванов. То есть продать такое машино-место нельзя.

В случае выплаты денежной компенсации ее размер определяет независимый оценщик. Если владелец гаража недоволен оценкой, он может обратиться к своему оценщику. Обычно стоимость гаража составляет от $5000 до $25 000 в зависимости от места расположения, удобства подъезда, качества самого гаража, наличия подвала и т. д. есть точная методика оценки таких объектов. Мы сотрудничаем с несколькими оценочными компаниями, которых привлекает и услуги которых оплачивает Москапстрой, рассказывает Андрей Иванов.

Для того чтобы разместить первые автомобили, планируется построить два паркинга общей вместимостью 4640 машино-мест. Первый паркинг будет построен между ул. Вольной и Кирпичной, а второй напротив 9-й ул. Соколиной Горы. Они будут располагаться над полотном дороги. Такое решение не потребует дополнительной земли, а новые паркинги, более того, послужат шумозаградительными барьерами. На нашем участке ЧТК идет параллельно Малому кольцу железной дороги, в связи с этим была проведена инвентаризация всей прилегающей территории. Архитекторы предложили использовать откосы железной дороги как ступени паркинга, говорит Андрей Иванов. Более того, по его словам, городские власти решили вести строительство новых гаражей и паркингов в опережающем режиме. Вначале будут строить паркинг, и только затем появится дорога. Пока первая очередь паркинга не построена, все машины с этого участка переводятся на резервные автостоянки. Как только будет построена первая очередь, люди смогут переехать. Более того, они на новом месте могут сохранить старую структуру гаражного кооператива, добавляет представитель префектуры.

Конечно, это казуистика, но это единственный способ предоставить людям реальную возможность получить место в паркинге. Однако речь идет только о случаях, когда инвестором выступает город. Если новый паркинг строит частная компания, то никаких ограничений по продаже мест у нее нет, говорит представитель префектуры ВАО. Например, по его словам, на территории округа реализуется инвестиционный проект по строительству гаражного комплекса в Северном Измайлово. Новый комплекс залезает на территорию существующего гаражного кооператива. Для того чтобы добавить машино-места для тех владельцев, чьи гаражи были снесены, инвесторы решили добавить паркингу еще один этаж, а сами машино-места было решено передать в собственность.

Он отказался назвать, о каком именно гаражно-строительном кооперативе идет речь. Однако, как утверждают источники в префектуре, в конце 2007 г. отказались оставить свои гаражи члены гаражного кооператива Ветеран труда в Электродном проезде. Этот кооператив был основан еще в 1966 г. для сотрудников НИИ Спецтехника. В результате по адресу: Электродный проезд, 6а, были построены 230 каменных гаражей. Как неоднократно заявляли представители этого гаражного кооператива, городские власти отказывались заключить так называемые договоры мены, позволяющие просто поменять снесенный гараж на машино-место в новом паркинге, а предлагали вначале получить денежную компенсацию, а уж затем купить машино-место на полученные средства. Очевидно, что этих средств просто не хватит на такую покупку. В связи с этим члены ГСК отказывались переехать.

Движение против
По данным префектуры ВАО, первая очередь нового паркинга должна была быть сдана в I квартале 2008 г., однако окончание этой части работ решили отложить на лето 2008 г. Один гаражный кооператив не соглашался на предложенные условия. Это привело к тому, что сроки сдачи первой очереди перенеслись. Гаражи этого кооператива находились на месте въезда на строительную площадку, поэтому мы никак не могли начать работы. Владельцы гаражей выступали с требованием перенести трассу так, чтобы этот ГСК оказался не затронут. Однако мы уладили этот вопрос, сейчас никаких проблем с этим нет, говорит Андрей Иванов.

Не исключено, что свою роль в ускорении процесса сыграло заседание правительства Москвы в конце 2007 г., на котором префекту указали на затягивание сроков строительства новой магистрали. Остроту конфликта иллюстрирует то, что в середине февраля 2008 г. Юрий Лужков даже сделал специальное заявление на эту тему в передаче Лицом к городу. По словам столичного градоначальника, владельцы сносимых гаражей смогут по своему выбору получить один из конкретных видов компенсации машино-место в новых современных паркингах или же денежную компенсацию по ценам, складывающимся на рынке за такое машино-место.

Масла в огонь подлило и выступление префекта ВАО Николая Евтихеева на пресс-конференции в Москве в августе 2007 г. Все владельцы сносимых гаражей в зоне строительства будут удовлетворены. Мы разделяем их на законных и незаконных. Те, кто не проживает на территории округа, получат компенсацию, другие бесплатно, подчеркиваю, бесплатно место в строящихся гаражных комплексах, пообещал тогда префект. Учитывая то, что только 10% гаражей стоят в соответствии с требованиями закона, это выступление породило новую волну недоверия. Однако, как утверждает Андрей Иванов, дело сдвинулось с мертвой точки: никаких разногласий у городских властей с владельцами гаражей не осталось, а необходимость в обязательном порядке получить сначала компенсацию, а уж затем машино-место представитель префектуры называет мифом.

Реальная сумма компенсации за снесенный гараж не превышает 250 000 руб., к тому же она рассматривается властями как доход от продажи имущества, следовательно, облагается налогом. Таким образом, автовладелец на полученные деньги не сможет приобрести новое место для стоянки, ведь цены на автоместа в Москве лишь слегка уступают ценам на квартиры, соглашается Сергей Колегов. По его мнению, эта схема выгодна для людей, которые используют свои гаражи исключительно для хранения старых вещей.

По мнению экспертов, у владельцев столичных гаражей нет иного выбора, кроме как согласиться на новое парковочное место. Безусловно, пострадавшим выплачивается компенсация, однако она слишком мала, для того чтобы приобрести машино-место в близлежащем подземном паркинге нового жилого комплекса, которое обойдется примерно в 1,021-1,787 млн руб. Гарантий того, что машино-место будет продано человеку, не являющемуся собственником квартиры в этом доме, нет, говорит Борис Флексер. Остается надеяться на то, что местные власти предложат все-таки владельцам сносимых гаражей парковочное место в районе проживания.

Взгляд рынка
На мой взгляд, оптимальным вариантом в условиях сегодняшнего дефицита земли является строительство подземных и многоуровневых паркингов, располагающих большим количеством машино-мест. Что касается сноса прежних гаражей по инициативе правительства, то хотелось бы надеяться на то, что власти осознают степень своей ответственности перед их владельцами, говорит Дьяченко. По его словам, подобные инициативы необходимы, но нужно все делать аккуратно, чтобы не ущемить ничьих прав. В российских условиях вероятность такого подхода невысока. Но за владельцами гаражей, приобретенных на законных основаниях, всегда остается возможность апеллировать к правительству через суд, утверждает эксперт.

Представители префектуры подтверждают, что на полученную компенсацию владельцы сносимых гаражей не смогут самостоятельно купить машино-место. Бывали случаи, когда люди брали компенсацию, а потом возвращали нам деньги и записывались на очередь в паркинг, объясняет Андрей Иванов. Однако, по его словам, все расчеты компенсационной стоимости основаны на независимой оценке. Вообще, на сносе этих гаражей и строительстве нового кольца город ничего не заработает, это не инвестиционный проект. Просто город параллельно с инфраструктурной проблемой решает проблему социальную. В частности, поэтому мы в том числе приняли решение расположить паркинг над трассой. Все машины мы размещаем в цивилизованных автостоянках, утверждает он.

Если уж панельное домостроение эконом-класса уходит из города, то что говорить о гаражном строительстве. Более того, заметной поддержки программ строительства гаражных комплексов со стороны правительства пока не наблюдается, добавляет он. Однако, по общему мнению экспертов, в любом случае все существующие в Москве гаражи, построенные еще в советское время, скорее всего будут снесены. Я уверен, что большая часть стихийных автомобильных стоянок в Москве не переживут ближайшее десятилетие. Стоимость земли в Москве настолько возросла, что подобные объекты просто не могут сохраниться. Дополнительный аргумент: большая часть гаражей все-таки портящие город постройки, которые должны быть как минимум модернизированы, отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Нижний Новгрод В 2007 г. инвесторы вложили в коммерческую недвижимость Нижегородской области почти 39 млрд руб., подсчитал Нижегородстат. В областной столице приоритет пока отдают строительству торговых центров. Но насыщение торгового сегмента не за горами, поэтому инвесторы обживают другие ниши: в Нижнем заявлено множество проектов складской и гостиничной недвижимости.

По мнению Бориса Флексера, единственную опасность для автовладельцев представляет тот факт, что все гаражные программы в Москве реализуются не слишком активно. Например, программа по строительству народных гаражей, однако и она тормозится. Основная сложность реализации подобных программ напрямую связана с дефицитом участков. С точки зрения рентабельности объекта на дорогой московской земле более выгодно построить многоквартирный жилой дом, нежели паркинг, говорит эксперт.

Все форматы хороши
Каждый торговый центр имеет свою специфику. Например, Этажи первый из современных ТЦ в Нижнем Новгороде, начавший работу в 2003 г., стал галереей элитных бутиков. Его ровесник Шоколад ориентирован в большей степени на молодежную аудиторию. В Муравье этаж занимают магазины товаров для детей и развлекательный центр Планета Гэлакси.

В 2007 г. к существующим 644 000 кв. м торговых площадей нижегородские девелоперы добавили еще около 130 000 кв. м. Среди наиболее значимых объектов вторая очередь ТРЦ регионального масштаба Фантастика (43 400 кв. м), второй гипермаркет Metro Cash Carry (12 000 кв. м), два гипермаркета Лента (каждый по 12 000 кв. м), ТЦ районного масштаба Гагаринский (10 000 кв. м), мебельный гипермаркет Открытый материк (20 000 кв. м) и вторая очередь ТЦ районного масштаба Новая эра (13 500 кв. м). Из 770 000 кв. м торговых площадей на современные новые ТЦ и ТРЦ, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), приходится чуть более трети.

ГК Электроника в 2007 г. начала строительство ТРЦ межрегионального масштаба Холидэй Центр (140 000 кв. м, 5 млрд руб.). Озвучены планы по строительству еще нескольких ТРЦ площадью не менее 100 000 кв. м. ГК Столица Нижний будет реализовывать свои планы в заречной части города: намечено строительство ТРЦ в микрорайоне Мещерское озеро (100 000 кв. м, $120 млн) и второй очереди ТРЦ Республика (100 000 кв. м, $150 млн). AIM Property Development заявила о строительстве торгово-развлекательного центра OZ площадью 156 000 кв. м и стоимостью $270 млн в Советском районе. Русская тройка планирует также начать в том же микрорайоне строительство торгово-гостиничного комплекса общей площадью 116 000 кв. м.

По данным НЦНЭ, сейчас в торговых центрах вакантно не более 2% площадей. Это стимулирует девелоперов начинать новые крупномасштабные проекты, несколько из них площадью более 100 000 кв. м. В 2008 г. планируется открыть первый в черте города торговый центр общей площадью 150 000 кв. м ГК Столица Нижний завершает строительство третьей очереди (90 000 кв. м) ТРЦ Фантастика на ул. Родионова. Объем инвестиций оценивается в $150 млн.

Местные продуктовые сетевики в основном осваивают формат магазинов шаговой доступности. Романчева констатирует, что местные сетевики с большим успехом осваивают область: в Нижнем Новгороде конкуренция выше, а участки под строительство или объекты под реконструкцию менее доступны и более дороги.

Практически все федеральные продуктовые сети, кроме Седьмого континента, присутствуют в Нижнем Новгороде. Наиболее динамично, по мнению директора НЦНЭ Татьяны Романчевой, развивается X5 Retail Group. Супермаркеты Перекресток или ТЦ сети есть почти во всех районах города.

В 2008 г. ожидается ввод около 200 000 кв. м новых торговых площадей. Среди наиболее значимых объектов можно назвать торгово-административное здание Лобачевский Plaza (торговая площадь 15 600 кв. м, девелопер Новый город), первую очередь в 12 000 кв. м ТРЦ Огни столицы, в которой разместится продуктовый гипермаркет Мосмарт (площадь 35 000 кв. м, Гипермаркет-девелопмент), два гипермаркета O'Key (каждый по 10 000 кв. м, Доринда), гипермаркет товаров для дома Максидом (12 000 кв. м).

О своем желании построить или открыть в рамках торгово-развлекательных центров магазины заявили многие непродуктовые сетевые компании, федеральные и международные: Максидом, Castorama, Бау-центр, Техносила, Еврогарден и др.

Больше обещаний
Второй год подряд в Нижнем Новгороде офисных площадей вводят немного. В 2007 г. было сдано всего 27 500 кв. м в бизнес-центрах вместо заявленных почти 60 000 кв. м. В эксплуатацию поступил только один достаточно крупный бизнес центр Лондон компании Выбор (общая площадь 13 500 кв. м). Встроенных, на первых этажах жилых домов офисных площадей было сдано 48 000 кв. м. Построены еще несколько небольших БЦ для конкретных компаний и здание для Пенсионного фонда.

По мнению гендиректора ГК Столица Нижний Олега Сорокина, в ближайшие 2-3 года этот сегмент рынка недвижимости продолжит активно развиваться. Но уже сейчас арендные ставки на торговые площади стабилизировались и растут не быстрее инфляции. По данным НЦНЭ, ставки аренды в ТЦ и ТРЦ в 2007 г. выросли в нагорной части города в среднем на 10%, в заречной на 12% (в 2006 г. на 12,5% и 17% соответственно). Разброс ставок велик: от 600 до 14 000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Спрос на офисные площади, в первую очередь на площади в бизнес-центрах, растет. По словам Сергея Каратаева, руководителя отдела аренды УК Ваш офис (управляет БЦ Орбита), многие арендаторы хотят увеличить занимаемые площади. Директор Центра деловых коммуникаций (ЦДК) (управляет двумя БЦ и реконструирует БЦ Бугровский парк) Аркадий Коткис утверждает, что в последний год вырос спрос на большие площади его формируют в основном иногородние фирмы. По мнению Татьяны Романчевой, многие предприниматели, ранее предпочитавшие встроенные офисы, оценили преимущества размещения в бизнес-центрах. Проблема в том, что все новые современные бизнес-центры расположены в центральной части города, подъезды к ним затруднены из-за пробок. Кроме того, у многих бизнес-центров слишком мало парковочных мест. Это заставляет арендаторов либо искать офисы в заречной части города, либо соглашаться на встроенные офисы.

На 2008 г. перенесли сроки сдачи своих объектов компании Новый город, занимающаяся административно-торговым центром Лобачевский Plaza (офисные площади 9600 кв. м), Дельта, завершающая строительство БЦ На Стрелке (11 000 кв. м), Элтекс, строящая Пентхаус Палас (11 000 кв. м), УК Региональный центр международной торговли, возводящая Центр международной торговли (первая очередь 6000 кв. м офисных площадей).

Стремление арендаторов уйти за реку совпадает со стратегией правительства Нижегородской области. Директор департамента градостроительного развития территорий правительства Нижегородской области Александр Бодриевский рассказал о проекте новой планировки центра города. Он предполагает вывод зоны деловой активности за пределы исторического центра и создание двух торгово-деловых комплексов в районе пл. Комсомольской и на Стрелке.

Достойную альтернативу в заречной части найти практически невозможно. Нагорная и заречная части города это два разных рынка, утверждает Романчева. В заречной части современные бизнес-центры пока только строятся. Но интерес к ним арендаторы уже проявляют. Мы планируем сдать наш БЦ Бугровский парк на Комсомольской площади осенью, уже сейчас есть заявки на 25% площадей, утверждает Сергей Ильин, заместитель директора ЦДК.

Кроме перенесенных с прошлого года объектов на 2008 г. запланирована сдача в эксплуатацию БЦ Бугровский парк на пл. Комсомольской (25 000 кв. м, ЦДК), БЦ на ул. Семашко (6000 кв. м, ГК Столица Нижний), Премьер на ул. Блохиной (12 000 кв. м, Волго-Окский проект), офисное здание в ЖК Пражский квартал (9000 кв. м, Жилстройресурс), офисный центр на ул. Воровского (3400 кв. м, Центрэнергожилстрой).

Дефицит свободных площадей стал одной из причин быстрого роста арендных ставок в бизнес-центрах. По данным НЦНЭ, они за 2007 г. выросли в среднем на 21,4%. С начала 2008 г. многие арендодатели при плановой пролонгации договоров повышают ставки на 12-15%. Кроме того, по утверждению Каратаева, существенно возросли коммунальные платежи. Разброс стоимости аренды в БЦ составляет от 400 до 1200 руб. за 1 кв. м в месяц (без учета стоимости коммунальных услуг).

По данным Нижегородстата, сейчас в Нижнем Новгороде действует 66 гостиниц, в которых более 3000 номеров на 5500 мест. Эффективно функционирует не более 20 отелей, констатирует Мария Свиридова, директор туристической компании Роза ветров.

Гостей просят подождать
Наиболее перспективным сейчас является рынок гостиничной недвижимости, категоричен Олег Сорокин. По его словам, в Нижнем Новгороде гостиничная ниша остается абсолютно вакантной.

По мнению Марии Свиридовой, городу насущно необходим хотя бы один отель уровня 5 звезд и несколько 2-3-звездочных отелей туристического класса относительно недорогих, но с достойным качеством. 83% визитов в Нижний Новгород деловые, информируют аналитики НЦНЭ.

Сейчас в Нижнем Новгороде нет ни одной 5-звездочной гостиницы, всего два отеля уровня 4 звезды (реконструированная Волна и Александровский сад), три 3-звездочных отеля (Октябрьская, Ока и Центральный), 2 звезды у Оки и Нижегородской. Есть еще несколько мини-отелей: Никола Хаус, Жук Жак, Воробей, Софии и Серж, отель в БЦ Столица Нижний.

Дефицит гостиничных номеров способствует сохранению дороговизны. Минимальная стоимость 1-местного номера в Нижнем Новгороде составляет $100 в сутки. В 2007 г. номерной фонд города не был пополнен. В январе 2008 г. была открыта мини-гостиница Воробей на 11 номеров (инвестор Ланжотель), ожидается ввод в эксплуатацию отеля Николь на Московском шоссе на 48 номеров (инвестор Ника). В 2008 г. планируется и ввод в эксплуатацию загородного отеля Terra Ski, который строит инвестиционная компания Роза ветров.

Разместить тургруппу всегда очень сложно. Малые отели это не решение проблемы: желательно, чтобы все приезжающие жили примерно в равных условиях. Да и цены на комнаты неприемлемо высоки для туристов, объясняет Свиридова.

Гостиница Волжский откос после реконструкции превратится в отель 5 звезд на 250 номеров. В ее состав будет включен апарт-отель на 80 номеров, а сама она станет частью многофункционального комплекса общей площадью 56 000 кв. м. Компания Отель Сервис намерена инвестировать в этот проект более 3 млрд руб.

Проектов строительства отелей заявлено множество, но они пока не реализуются, признают аналитики. Наиболее реалистичными они считают расширение или реконструкцию существующих отелей, а не строительство новых. Например, в рамках реконструкции гостиницы Октябрьская может быть построен второй корпус он бы поднял категорию отеля до 4 звезд. Сейчас гостиница принадлежит правительству Нижегородской области, которое в I квартале 2008 г. выставляет ее на аукцион.

Ряд проектов гостиниц предусмотрен в рамках строительства бизнес- и торговых центров. Например, в первой и второй очереди БЦ Центр международной торговли, торгово-гостиничного комплекса на Мещерском озере компании Русская тройка.

В 5-звездочный отель намерена преобразить Дом крестьянина компания Тистон, купившая 100% его акций на аукционе в декабре 2007 г.

Кеско намерена построить 5-звездочный отель на ул. Пожарского на 150 номеров (500 млн руб., Hilton). Санкт-петербургский Инвестпроект заявлял о строительстве 4-звездочной гостиницы на 80 номеров на ул. Черниговской (2 млрд руб.). Пока что никто из них строительство не начал.

Несколько проектов строительства гостиниц получили одобрение инвестсовета города. Например, Русотель. Компания планирует построить отель категории 4-5 звезд на 100-150 номеров на ул. Ошарской (предполагаемый объем инвестиций 1,3 млрд руб., предполагаемый оператор Marriott).

В 2007 г. складской комплекс пополнился незначительно 30 000 кв. м складов сделала из бывшего производственного помещения компания Алтекс (канцтовары и оргтехника). ХК Логопром в 2007 г. реконструировала 50 000 кв. м складских помещений до класса А.

В окружении складов
Ситуация на рынке складской недвижимости похожа на ситуацию в сегменте гостиниц: планов много, а реальных предложений пока мало. По данным НЦНЭ, на территории Нижегородской области складов около 400 000 кв. м, но на принадлежность к какому-то классу могут претендовать не более 15%. Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев оценил потребность области в современных складских комплексах в 300 000-400 000 кв. м.

Серьезные планы по строительству терминально-логистических центров (ТЛЦ) вынашивает РЖД. В частности, в районе ж/д станции Доскино Горьковский ее филиал задумал строительство ТЛЦ на территории 158 га. К реализации проекта планируется привлечь международных операторов-логистов. Предполагаемый объем инвестиций от 1 млрд до 3 млрд руб.

Инвесторы на рынке нижегородской складской недвижимости ритейлеры, логисты и крупные транспортные компании. Торговые компании, как Алтекс, строят складские комплексы для себя, а заодно и для сдачи в аренду. Компания Энко (оптовая торговля напольными покрытиями) планирует построить складской комплекс класса А в Московском районе. ВКТ (продуктовый ритейл) строит складской комплекс класса А. Первая очередь 20 000 кв. м предназначена для собственных нужд компании, после этого ВКТ планирует построить еще 40 000-60 000 кв. м складов для арендаторов.

Намечено и строительство логистического комплекса в районе Нижегородского аэропорта. Правительство Нижегородской области нашло стратегического инвестора немецкую компанию Garbe World Cargo Center (входит в Garbe Group), которая готова инвестировать в проект более 1,4 млрд руб.

Еще один проект РЖД строительство ТЛЦ в районе Большого Козино, куда планируется перевести Нижегородский грузовой порт. ТЛЦ в Доскине ориентирован на обслуживание ритейлеров, а в Большом Козине на обработку и хранение грузов строительного и промышленного назначения.

О своем намерении построить логистический комплекс на трассе Москва Нижний Новгород недалеко от Нижнего заявила группа Авалон. Площадь комплекса 220 000 кв. м.

Тезаурус НН (группа Литер) заявила о намерении построить логистический комплекс в районе Доскино для обслуживания ритейлеров. Площадь участка составляет 500 000 кв. м, площадь будущих складских помещений 260 000 кв. м, ориентировочный объем инвестиций 4,8 млрд руб.

Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости, полагает, что развитие логистики сдерживает неразвитость транспортной инфраструктуры плохие дороги и отсутствие мостов через Оку и Волгу. Хотя эту проблему правительство Нижегородской области обещает решить к 2010 г.

Романчева обращает внимание на тот факт, что все крупные проекты рассчитаны на несколько лет: При кажущейся простоте и дешевизне строительства складских помещений логистика инвестиционно емкий бизнес. Современный складской комплекс требует серьезных затрат на оборудование. Эти затраты могут в несколько раз превышать стоимость самого строительства, предупреждает эксперт.

КИТ Финанс занимает третье место в рейтинге газеты Коммерсантъ профессиональных участников рынка ценных бумаг, совершивших наибольший объем сделок с эмиссионными ценными бумагами за третий квартал 2007 года, и третье место в рейтинге РБК крупнейших ипотечных банков за 2007 год. Один из ведущих организаторов и андеррайтеров выпусков рублевых облигаций. В состав группы КИТ Финанс входят инвестбанк, брокерская, управляющая, лизинговая, страховая компании и НПФ.


Гендиректор инвестбанка КИТ Финанс Александр Винокуров считает, что российскому рынку ипотечного кредитования не грозит кризис по образцу американского просто потому, что у нас подобные кредиты доступны лишь избранным, чья платежеспособность не вызывает сомнения. Свою теорию он изложил корреспонденту Денег Михаилу Смирнову.

Абсолютно не угрожает. Между нашими рынками существуют серьезнейшие различия. Если мы возьмем американский кризис, то вокруг чего он разгорелся? Вокруг ипотечных кредитов subprime. Кредиты такого класса выдавались на чрезвычайно комфортных для заемщиков условиях. По сути, банки покупали недвижимость, а не кредитоспособность заемщика: кредиты выдавались с рассрочкой платежа людям, которые еще не имели доходов. В результате вдруг, как ни странно, возникла ситуация: достаточных доходов у этих людей еще нет, а платить нужно. Плюс еще процентные ставки в договорах плавающие, привязанные к ставкам на рынке, и размер платежа пополз вверх. Естественно, что появляются неплатежи. Реализовать же недвижимость по закладной не так просто, будь мы в России или в Америке. Тем более что объемы таких операций стали увеличиваться. Ликвидность рынка стала снижаться, и стоимость недвижимости поползла вниз.

КИТ Финанс является одним из лидеров ипотечного рынка России и должен хорошо чувствовать конъюнктуру. Насколько, на ваш взгляд, российскому рынку угрожает сценарий, аналогичный американскому?

А как же программы без первоначального взноса и справок о доходе, которые активно рекламировались в прошлом году?

В России ситуация принципиально иная. У нас большая часть кредитов это кредиты superprime, выданные заемщикам с высоким уровнем доходов.

На рынке сейчас уже почти не скрывают, что продажа жилья идет с сильным дисконтом к декларируемой стоимости. Продавцам приходится идти на это, так как ликвидность жилья падает. Не ударит ли это по банкам? Ведь и в США проблемы начались с неплатежеспособности, но кризис образовался из-за резкого падения ликвидности на рынке.

Это все ерунда. Кредитов без первоначальных взносов практически не выдавалось. И потом, что такое без справки о доходах в России? Это означает, что доход у человека есть, но он не подтвержден налоговыми декларациями. А мы видим, что зарплаты растут, и растут довольно быстро. В Америке кредиты выдавались людям, у которых дохода просто не было. Поэтому я абсолютно не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов. Еще несколько лет нам не будут угрожать те события, что сейчас разворачиваются на американском рынке. Хотя, конечно, я не могу дать гарантии, что в более отдаленном будущем что-то подобное не случится.

Еще один показатель, который позволяет оценивать риски кредитования, это отношение долга к стоимости залога, которое в КИТ Финансе сегодня составляет около 67%. Это с учетом того, что у нас одни из самых комфортных условий для заемщика. В некоторых банках, думаю, этот показатель еще ниже. То есть стоимость залога превышает сумму кредита почти в два раза в таких условиях банкам нечего бояться.

Подчеркиваю: банк покупает платежеспособность клиента, а не его недвижимость. С этим в России нет пока никаких затруднений. Суть в том, что ликвидность залога это для нас вторичный показатель. Если мы не видим платежеспособности, то нам все равно, что хочет купить клиент, ликвидно это или нет. Кроме того, я не думаю, что нам стоит ждать какого-то резкого падения цен на недвижимость. А если будет легкая стагнация, то ликвидность будет возрастать, так как доходы граждан растут, а потребность в жилье никуда не делась.

Это неправда. Думаю, что редкий ипотечный банк занимается такими программами. А с руководителем дружественной компании ЛСР Андреем Молчановым мы познакомились буквально месяц назад. У нас не было никаких отношений с ЛСР как с корпоративным заемщиком.

Говорят, что в ряде случаев КИТ Финанс финансирует объекты, строящиеся дружественными компаниями, например группой ЛСР, одновременно выступая и поручителем по кредиту через дочерние структуры...

А что вообще сейчас представляет собой рынок секьюритизации ипотеки?

Механизм устроен так, что клиенту выдается не ипотечный кредит, а кредит на приобретение имущественного права в будущем объекте. Поскольку закладной еще нет, то ЛСР через свою компанию дает поручительство КИТ Финансу в том, что, когда объект будет готов, будет оформлена закладная и эта закладная будет передана в КИТ Финанс. Для нас, кстати, это менее интересный вид кредитования, так как его гораздо сложнее секьюритизировать. Это можно будет сделать только через год, после того как появится закладная. В результате и ставки на такие кредиты растут сейчас быстрее, чем по классической ипотеке.

КИТ Финанс предлагает услуги по рефинансированию уже взятых ипотечных кредитов. Какую долю запросов на рефинансирование вы удовлетворяете?

Сейчас рынок замер. Надежды участников связаны, во-первых, с тем, что рано или поздно устаканится ситуация на международном рынке и тогда оттуда придет ликвидность на российский рынок ипотечных бумаг. Правда, достаточно сложно прогнозировать, когда это произойдет. Во-вторых, есть ожидания, что на рынке появятся российские средства пенсионных фондов и схожих с ними структур. Если бы средства пенсионных накоплений было бы разрешено инвестировать в ипотечные облигации, то круг инвесторов был бы расширен и российские ипотечные банки получили бы дополнительные ресурсы для своего развития.

Помимо финансовых причин есть причины и технологические: очень сложно вытащить закладную из одного банка и оформить на другой. Этот процесс занимает месяцы, что не слишком устраивает и банки, и заемщика.

Этот рынок попытался зародиться, но не успел. Сейчас обращений по рефинансированию практически нет это доли процентов от общего объема выданных ипотечных кредитов. Он будет расти только тогда, когда ставки вновь пойдут вниз.

Управлять ликвидностью мы будем так же, как и в прошлом году. КИТ Финанс, как и другие игроки, в текущем году должен будет повышенное внимание уделять фондированию за счет средств в первую очередь российских физических и юридических лиц.

Как вы будете поддерживать свою ликвидность в текущем году, когда международные рынки практически закрыты?

Если посмотреть структуру пассивов того же ВТБ, то там также будут преобладать средства юридических лиц, как и у нас. Это никого не смущает, и им тоже придется усилить работу по привлечению дополнительных средств.

Мне кажется, что вам несколько сложнее будет искать средства, чем, например, крупным госбанкам или дочкам иностранных банков: в структуре пассивов КИТ Финанса более 60% приходится на средства юридических лиц.

А дочки иностранных банков в этом плане имеют преимущества перед российскими? На ипотечный рынок недавно пришел Morgan Stanley, купивший Городской ипотечный банк...

Например, в сентябре-октябре мы должны были провести первую сделку по секьюритизации, но в тот момент рынка вообще не было. Где мы взяли деньги для продолжения бизнеса? Мы взяли из наших отношений с корпорациями. Мера временная, так нельзя делать бизнес постоянно, однако с точки зрения краткосрочных возможностей это наш плюс. Да, ВТБ может, наверное, привлечь больше средств как от своих корпоративных клиентов, так и через заимствования. Наверное, он сможет привлечь их дешевле. Но это означает лишь то, что наша маржа будет ниже. Ну и не страшно, ведь для секьюритизации мы предлагаем такой же качественный актив, поэтому и деньги получим примерно по той же стоимости.

Опять же, денег не бывает российских или западных, деньги они глобальные. Почему у дочек иностранных банков в России не в два раза ниже ставки, чем у нас? Потому что они работают на тех же деньгах, что и все. Отличаются банки только репутацией, кредитным рейтингом и издержками, да еще маркетингом. Но где сейчас Bear Stearns с его рейтингами и репутацией?

Вы посмотрите, что на Западе происходит. Неужели западные деньги сейчас текут рекой в Россию? Где они? Да, есть какие-то сделки, но пока не видно, чтобы денег на этом рынке стало слишком много. Если бы были деньги, которые готовы прийти на российский рынок, они бы уже пришли.

Нам бы хотелось ориентироваться на массовых российских инвесторов, однако у них на сегодняшний день не очень позитивный опыт инвестирования в финансовые институты. Идея народного размещения не то чтобы умерла, но сейчас точно не актуальна.

Тем не менее вы сейчас планируете провести первичное размещение акций на Лондонской бирже. То есть ориентируетесь именно на западных инвесторов.

Наши планы не изменились. Однако они могут корректироваться, исходя из условий рынка. Во-первых, может корректироваться цена, во-вторых, может корректироваться объем. В-третьих, конъюнктура будет влиять на выполнение наших бизнес-планов и определять потребность в привлечении средств. Кроме того, рынок сейчас меняется, поэтому мы рассматриваем не только публичное размещение, но и частное.

Но и у зарубежных инвесторов, как мне кажется, тоже есть много негативного опыта, связанного со скандалами вокруг крупных финансовых холдингов. Повлияло ли это на ваши планы в отношении IPO?

Увы, ангельским терпением может похвастаться лишь каждый десятый из нас. Не обращаю внимания, каждый такой, как есть - советуют немногие уравновешенные персонажи, которые в любых условиях способны оставаться спокойными словно скала.

Что нервирует нас на работе больше всего? Таким вопросом задались сотрудники Исследовательского центра портала SuperJob.ru. Как выяснилось - сплетни, курение и высокомерие коллег.

На втором месте по числу негативных откликов - курение: эту привычку коллег осудили 16 процентов. Причем раздражает не только курение на рабочем месте, но и курение вообще: выходят курить, а когда возвращаются, в офисе плохо пахнет.

Почетное первое место среди служебных раздражителей досталось сплетням. Такой ответ дали 18 процентов респондентов (опрошены были тысяча человек из всех регионов России). Причем суждения отличались весьма широким диапазоном. Встречались и когда обо мне говорят за глаза, и болтливость, излишнее любопытство, и когда лезут в твои дела и дают советы.

Досталось от респондентов и привычкам, связанным с излишним вниманием к своему носу, ушам, зубам и прочим частям тела (отсутствия манер не выносят 5 процентов респондентов). Ужасно, когда булькает чай во рту, раздражает ковыряние в носу, не надо стричь ногти на рабочем месте, - возмущаются наши чувствительные сограждане.

Впрочем, в большинстве своем наших работающих сограждан раздражают не столько привычки коллег, сколько черты их характера. На третьем месте в рейтинге - высокомерие и заносчивость (6 процентов). Набор негативных качеств, который присущ звездной болезни, раздражает безмерно. Чванство, привычка рассказывать, какие они умные, самоуверенность - далеко не полный перечень отрицательных черт зазнаек.

Около 4 процентов считают недопустимым прием пищи и распивание чая на рабочем месте. Им непонятно, как можно есть в офисе пять раз в день, кушать селедку под шубой и вообще постоянно поедать что-то.

Каждый двадцатый (5 процентов) терпеть не может бестактности, бесцеремонности, навязчивости. Они считают недопустимым вмешиваться в чужой разговор или разговор с клиентом, надоедать окружающим разговорами о себе.

Знаменательно, что ровно столько же - 4 процента критиков - недовольны, когда коллеги проявляют безответственность или пытаются переложить работу на других. Казалось бы, эти качества должны были бы лидировать в списке, но...

Часть опрошенных приходит в ярость от глупости коллег. Бестолковость во всех ее проявлениях раздражает 4 процента россиян.

Среди раздражителей фигурируют и слова-паразиты, и нечеткая речь, и молчаливость, и обильное использование парфюма, и плоский юмор, и стервозность, и упрямство, и стремление к карьерному росту по головам сотрудников, и оптимизм, и занудство, и беспорядок на рабочем столе, и подхалимство, и даже такие качества, как высокая самоотдача и переживания из-за работы, словом - практически все.

Как отдельный пункт в рейтинге идут телефонные раздражители. Россиян (таковых 3 процента) раздражают и слишком интимные телефонные разговоры, и слишком долгие, и слишком частые. Кроме того, их приводят в ярость мелодии мобильных телефонов.

Подводя итоги, хочется еще раз процитировать наших уравновешенных сограждан: Надо быть терпимее. Впрочем, взглянуть на себя со стороны и узнать, что о тебе думают коллеги, тоже иногда небесполезно.

И, наконец, не последнее место среди раздражающих факторов вызывает ИБД - имитация бурной деятельности.



Главная --> Публикации