Главная --> Публикации --> На полпути к эдему Заверните, я покупаю или: как правильно показывать квартиру На рынке элитной недвижимости всё большую популярность приобретают частные острова Xi международный фестиваль " зодчество-2003" Коммерческое блочное жилье строить в столице невыгодно

По итогам года цена 1 квадратного метра в новостройках Москвы и области с января текущего года вырастет на 12%, говорится в отчете. Учитывая, что жилье в Московском регионе номинируется в долларах США, а курс доллара относительно рубля с января по настоящее время снизился на 7,5%, то впечатляющие итоги роста цены квадратного метра московских новостроек блекнут. Совсем отрезвляет взгляд на цену 1 квадратного метра внутренняя инфляция, составившая 9,7% с начала года на текущую дату (прогноз на конец года - 11,5%). В итоге реальное падение цены предложения 1 квадратного метра жилья в новостройках составит примерно 4% за год. Сегодня средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Москвы, по данным компании МИЭЛЬ-Новостройки, составляет $5773 за 1 квадратный метр, в Московской области - $208 При этом в Подмосковье прирост цен на экономкласс оказался немного выше, чем в Москве. И этот тренд сохранится в следующем году.

Риэлторы признали падение цен на квартиры в новостройках в Московском регионе. Вместе с тем на свободном рынке сократится предложение жилья экономкласса. Оно будет строиться в основном в предместьях Москвы и дорожать опережающими темпами. Москва же будет застраиваться более дорогим жильем бизнес-класса, объем которого будет увеличиваться, а цены не будут расти. Такова ситуация на рынке новостроек столичного региона согласно отчету компании МИЭЛЬ-Новостройки.

Однако все эксперты согласны с тем, что наиболее востребованными с точки зрения цены в этом году были и в следующем году останутся квартиры в панельных домах. При этом с большим желанием покупают многокомнатные (трех- и четырехкомнатные) квартиры. А ликвидность некогда популярных одно- и двухкомнатных заметно ниже. При этом если общая площадь многокомнатных квартир экономит затраты покупателя, то он это оценит, утверждают эксперты МИЭЛЬ-Новостройки. Отсюда можно сделать вывод, что застройщики еще могут получить дополнительную прибыль, если будут строить более компактные квартиры, но с большим количеством комнат. А риэлторы уже готовы убеждать покупателей, половина из которых - молодые семьи, что лучше купить квартиру на вырост.
Несмотря на все трудности, связанные с дефицитом ликвидности, в 2007 году, по прогнозам специалистов, рынок ипотеки вырастет в полтора раза, а в 2008 году может вырасти в два раза. Представители крупнейших потребительских банков уверяют, что ипотечный кредит не подвергнется значительному удорожанию. Тем не менее, имея перед глазами кризис ипотечного кредитования в США, российские банки стали строже проверять информацию, предоставляемую заемщиками.

Управляющий партнер МИЭЛЬ-Новостройки Оксана Каарма на вчерашней пресс-конференции уточнила, что рост цен в рамках компенсации роста инфляции возобновился на первичном рынке Москвы и области лишь летом этого года. После шока апреля 2006 года, когда цены на новостройки поднялись на 17%, отложенный спрос копился более года, и лишь в августе 2007 года платежеспособный спрос и психологическая готовность покупателей восстановились, - сказала она. Аналитик информационно-аналитического отдела компании Пересвет-Инвест Ольга Юматова фактически подтвердила Газете результаты исследования МИЭЛЬ. По ее словам, на рынке жилья Москвы и Подмосковья уже больше года ценовые колебания не превышают 1-2,7%, а рост стоимости 1 квадратного метра жилья практически сравнялся с уровнем инфляции. А аналитик компании Домострой Лариса Сутормина обращает внимание на то, что стоимость квартир в Подмосковье в панельных домах не претерпела каких-либо изменений, тогда как возросла цена жилья в монолитных и кирпичных домах. По ее мнению, это может быть вызвано переориентированием покупателей на более качественные дома. Мол, покупатели согласны жертвовать потребительскими характеристиками, как-то: охраняемая огороженная территория или, например, паркинг.

Около 23% российских банков вынуждены были значительно поднять процентные ставки или вовсе уйти с рынка ипотеки

Крупнейшие потребительские банки России, включая Фосборн Хоум, ВТБ-24, Альфа-Банк, работающие на рынке ипотеки, подвели итоги 2007 года и дали прогнозы на 2008.

Однако летом 2007 года в США произошел масштабный ипотечный кризис, который сказался и на российском рынке. Большинство отечественных банков, привлекавших средства за рубежом, столкнулись с серьезным дефицитом ликвидности.

2007 год стал достаточно неоднозначным для России в плане развития ипотеки. В течение первого полугодия рынок был на взлете: ставки снижались, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, упрощались процедуры получения кредита. Большинство участников рынка широко использовали доступные финансовые ресурсы на мировых рынках.

Крупные банки, которые обладают достаточными резервами и запасом прочности, перенесли эти трудности достаточно спокойно, без значительного увеличения стоимости кредита.

По оценкам компании Фосборн Хоум, около 23% российских банков вынуждены были значительно поднять процентные ставки или вовсе уйти с рынка ипотеки.

Участники рынка признают, что в их банках были несколько ужесточены меры по проверке кредитоспособности заемщиков. Значительно снизился процент положительных решений по предоставлению кредитов соискателям, которые предоставили в банк справку о доходах в произвольной форме.

По словам директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Анатолия Печатникова, для того чтобы преодолеть сложившиеся затруднения, банкам приходится предпринимать ряд мер, не связанных с повышением процентной ставки: увеличение сроков кредитования, внедрение сложных гибридных продуктов, разработку адресных предложений.

В итоге, несмотря на все проблемы, за три квартала 2007 года российский рынок ипотеки составил 375 млрд рублей, в то время как за весь прошлый год эта цифра достигла только 347 млрд.

Теперь кредитные учреждения всё чаще требуют, чтобы заемщики представили серьезные бухгалтерские документы, подтверждающие их доход.

По мнению члена правления банка Хоум Кредит Владимира Гасяка, рост российского рынка ипотеки в 2008 году может составить от 80% до 100%, и основной импульс развития рынка придаст распространение ипотеки в регионах.

По прогнозам, к завершению текущего года рынок ипотеки в России вырастет до 537 млрд рублей, что более чем в полтора раза превышает прошлогодний показатель.

Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев добавил, что в регионах заемщики обращают внимание прежде всего на рынок нового жилья, поскольку около 35% вторичного жилого сектора находятся в ветхом или аварийном состоянии.

Владимир Гасяк рассказал, что в регионах наконец наблюдается тот интерес к ипотеке, который можно было наблюдать 2 3 года назад в Москве и Санкт-Петербурге.

Кроме того, российский рынок ипотеки содержит в себе значительный потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России составляет 2,3%, в то время как в США этот показатель приближается к 50%.

Через 6 9 месяцев банки ожидают стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках, что в полной мере позволит вновь использовать мировые финансовые ресурсы.

Вчера на заседании президиума совета при президенте по реализации нацпроектов и демографической политике глава Минрегионразвития Дмитрий Козак заявил, что повторного перенесения сроков окончания бесплатной приватизации социального жилья не будет. Бесплатная приватизация социального жилья лишает муниципальные образования стимула строить и предоставлять социальное жилье,-- пояснил министр проблему, отметив, что именно 2010-й, а не 2015 год должен стать окончательным сроком, до которого разрешено приватизировать ранее предоставленное социальное жилье. Глава Минрегиона подчеркнул: Надо остановиться, иначе мы никогда проблему обеспечения очередников жильем не решим.

Министр регионального развития Дмитрий Козак заявил вчера, что сроки бесплатной приватизации жилья в России продлены не будут, она завершится к 2010 году. В министерстве уверены, что именно данная очередникам возможность получать муниципальное жилье в частную собственность мешает государству решить проблему строительства социального жилья.

По словам Дмитрия Козака, именно это обстоятельство и приводит к тому, что темпы строительства в регионах социального жилья для низкообеспеченных граждан очень низки. По словам министра, из 3,5 млн семей, стоявших в очереди несколько лет назад, лишь 139 тыс. за последнее время получили жилье. И то многие решили этот вопрос своими силами. Предоставлять им социальное жилье, чтобы граждане затем его бесплатно приватизировали, нет смысла,-- провозгласил Дмитрий Козак.

Напомним, завершение периода начавшейся в 1993 году бесплатной приватизации жилья уже однажды было отсрочено с 1 января 2007 года до 1 января 2010 года. Причиной переноса стали длительная процедура приватизации, большие очереди, недостаточно оперативная работа муниципальных органов и Федеральной регистрационной службы. Законодатели тогда решили, что дополнительных трех лет хватит, чтобы все желающие оформили в собственность квартиры, в которых они зарегистрированы. В 2006 году Конституционный суд (КС) отменил норму, согласно которой приватизировать жилье не могли очередники, получившие квартиру после 1 марта 2005 года, посчитав, что тем самым ущемлены права россиян, вставших в очередь на жилье 15-20 лет назад. Сейчас исходя из решения КС приватизировать полученное от государства социальное жилье могут любые очередники.

По данным НИСП, в социальном жилье нуждается сейчас около 3% населения России. Но нужно помещать в нормальные социальные условия и мигрантов. Это касается и жилищных условий, иначе это приведет к социальной напряженности,-- говорит госпожа Овчарова.

Директор научных программ Независимого института социальной политики (НИСП) Лилия Овчарова соглашается, что незавершенная приватизация действительно мешает строительству социального жилья, однако, по ее словам, это все-таки несколько притянутый фактор, поскольку решать проблемы социального жилья можно и с незавершенной приватизацией. Сейчас действительно достаточно велика доля неприватизированного жилья. Но надо информировать население, что, если процесс приватизации ими не будет осуществлен, оно перейдет в категорию жилья социального, и горожане, доходы которых выше прожиточного минимума, не смогут в нем жить,-- говорит эксперт. Отметим, вопрос о переходе получателей услуги социального найма жилья в другую категорию из-за роста доходов пока не урегулирован законодательством, тогда как тарифы социального и коммерческого найма резко разнятся.

Руководитель жилищного сектора Института экономики города Ирина Генцлер соглашается, что перенос сроков завершения приватизации только помешает реализации планов муниципалитетов по строительству жилья. По данным Института экономики города, сейчас в России приватизировано около 80% квартир. Степень приватизации очень высока. Есть даже те, кто деприватизировал жилье,-- отмечает эксперт. Впрочем, госпожа Генцлер указывает, что незавершенная приватизация не единственная причина низких темпов строительства социального жилья. Важно наличие финансов у муниципалитетов. Денег у большинства из них сейчас просто нет, чтобы заниматься строительством такого типа жилья. По идее в этом должна помочь госкорпорация ЖКХ, а именно программа переселения из аварийного жилищного фонда. Но здесь также существует опасность перехода новой социальной собственности в частную,-- отмечает эксперт.
Идея малоэтажного строительства для решения социальных жилищных проблем не нова. Потемкинские деревни, бараки, рабочие поселки все это вариации на одну и ту же тему. В каждое столетие эта идея имеет свои особенности. На этот раз участники первого всероссийского конгресса по малоэтажному строительству прогнозируют строительный бум и снижение цен на рынке этого типа жилья на 20-30 проц. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС решил рассказать о судьбе малоэтажек, поинтересовавшись мнением участников рынка.

Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев считает, что нельзя бесконечно продлевать сроки приватизации, она в конце концов должна стать платной. Приватизация -- серьезная проблема, которая мешает решать проблемы социального жилья. Нужно четко понимать, когда закончится бесплатная приватизация, чтобы сформировать четкую жилищную политику,-- говорит он. По мнению господина Апрелева, жилье после 2010 года должно оцениваться с привлечением независимого специалиста, и при приватизации цена жилья будет на 20-30% ниже его стоимости.

Интересно, что участники форума позиционировали малоэтажное строительство как дешевый вариант жилья. К малоэтажному жилью сейчас относят как пятиэтажные дома /аналоги хрущевок/, так и коттеджи, таун-хаусы и деревянные дома. По их мнению, стоимость квадратного метра будет на 20-30 проц дешевле, чем цена жилой недвижимость в целом. Снижение стоимости, по мнению участников конгресса, будет достигаться за счет использования более дешевых видов материала, например, дерева. При этом было заявлено и даже приведены примеры, когда такое жилье покупают доярки. Также было отмечено без тени юмора, что и сантехники, и токари тоже могут купить жилье в малоэтажке. Идея заманчива, но сомнительна.

По мнению члена комитета по бюджетам и налогам Госдумы РФ Александра Когана, в России в 2006 г было введено в строй 600 тыс малоэтажек, что составляет 40 проц от всего введенного жилья. По его прогнозу, к 2010 г доля малоэтажного домостроения в РФ увеличится до 50 проц. Одно из серьезных препятствий, которое отметил депутат, - это проблемы с цементом. Цемент идет на дороги, мосты, строительство атомных станций, плотин, а также на строительство в Сочи, перечислил далеко не все объекты А.Коган. Но, как оказалось, выход есть. В большинстве случаев цемент в малоэтажных домах идет только на фундамент.

Как сообщила генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко, жилищный фонд в России составляет более 3 млрд кв м площадей или более 59 млн квартир. По факту, 72 проц жилого фонда приходится на города. За 5 лет стоимость одного квадратного метра жилья выросла в 10 раз. По данным экспертов, около 56 проц населения нуждаются в улучшении жилищных условий. Более 12 проц участников сделок купли-продажи используют ипотеку, в новостройках этот показатель достигает 60 проц. В 1992 г в строящихся домах квартиры имели средний метраж 61 кв м., с 2002 г не менее 84 кв м. Доля малоэтажного домостроения за 5 лет в общем объеме строительства не изменилась и составляет не более 40 проц.

На вопрос, откуда народ будет брать деньги на жилье, был дан ответ, что деньги у народа есть. Корреспондента ПРАЙМ-ТАСС не удовлетворил такой ответ, поэтому автор решил обратиться у эксперту, который имеет непосредственное отношение к процессу реализации жилья и не понаслышке знает ситуацию на рынке.

Ежегодно в России строится 1,5 проц от объема действующего фонда. Статистика говорит о том, что при этом ежегодно выбывает 3 проц фонда из категории жилья, пригодного для проживания. Как минимум, 1 проц жилого фонда находится на критической степени износа. Более 60 проц фонда при этом в идеальном состоянии.

Средняя цена квадратного метра в индивидуальном доме составляет /если не брать область мегаполиса/ более 24 тыс руб. Средний метраж вновь возводимых домов в поселках составляет 85 метров. То есть квартира и дом по габаритам весьма схожи. Средняя себестоимость строительства как малоэтажного фонда, так и многоквартирных домов одинакова, вопрос только в сроках возведения и территориальном планировании, подчеркнула с позиции практика Н.Кирпиченко. Основная проблема инвесторов жилья отсутствие вариантов при выборе технологий строительства. В стране существует не более 15 типов квартир для массового покупателя и проработка современных оптимальных архитектурных решений просто необходима.

По статистике же население покупает, если мы говорим о массовом сегменте, квартиры площадью от 35 до 59 кв м в расчете на 1-3 членов семьи, то есть средний практический метраж составляет не более 20 кв м. Если же ставить как ориентир 35-40 кв м на человека, то в итоге это приводит рынок жилья к ситуации высоких цен на недвижимость.

По наблюдению Н.Кирпиченко, в среднем в России доход трудоспособного потенциального покупателя составляет не более 14,5 тыс руб в месяц. Если вернуться к цифре среднего метража возводимого сейчас жилья /84 кв м/, то, например, купить квартиру такой площади за 4,15 млн руб можно при помощи ипотеки, выплачивая примерно 40 тыс руб в месяц. Даже при условии беспроцентного кредита ежемесячный платеж составит 26 тыс руб, однако, и эта сумма в 1,8 раза больше самого дохода потенциального покупателя!, акцентирует внимание она.

Даже в ситуации медленного роста цен на уровне 10-12 проц в год при условии разумного подхода к показателю метража квартир мы сможем обеспечить новым жильем не более 15 проц населения, готового к покупке, сообщает Н.Кирпиченко. При этом остается около 44 проц нуждающихся, которые ни сейчас, ни в ближайшие 15-20 лет не смогут накопить средства или выплачивать кредиты на жилье.

В качестве основных приоритетов при выборе жилья покупателями называются: цена, количество комнат и инфраструктура. Вывод: необходимо строить больше качественного комфортного жилья, обеспеченного достаточной инфраструктурой /детский сад, школа, медучреждение/, не завышая показатели квадратный метр на человека.

Если допустить, что прогнозы по объему и ценам на реализуемое в будущем малоэтажное жилье сбудутся, то как будут вести себя цены на остальные типы жилья?

Возникает истинно русский вопрос: что делать? Мы начали обсуждать такую форму как арендное жилье, предлагает выход Н. Кирпиченко. Что оно дает? Квартиры с теми же заданными параметрами 14-20 кв м. на человека будут доступны на праве владения с условием выплаты 4-5 тыс руб в месяц за проживание. За три года можно обеспечить как минимум 1 млн семей такими новыми комфортными квартирами. Идея дешевой аренды уже анонсировалась, но до сих пор арендаторы наблюдают только рост цен на уже снятое жилье.

Если государственная программа по малоэтажному строительству заработает, и будет строиться больше малоэтажного жилья /таунхаусов, отдельно стоящих коттеджей небольших площадей/ в ближайших пригородах, и если все это будет сопровождаться развитием инфраструктуры, прокладкой транспортных сетей, строительством школ, медицинских центров и других социальных объектов, а также созданием рабочих мест, то это обязательно приведет к тому, что такая загородная недвижимость будет постепенно переходить в класс недвижимости, ориентированной на удовлетворение жилищных потребностей населения. Тогда она начнет конкурировать с городскими квартирами.

По мнению руководителя салона загородной недвижимости Резиденция компании ИНКОМ-Недвижимость Антона Архипова, загородная недвижимость в том виде, в котором она существует сейчас /отдельно стоящие коттеджи/, на сегодняшний день не является способом решения жилищных проблем, а пока доступна только состоятельным покупателям, у которых жилищные проблемы уже решены.

В ближайшем будущем вряд ли возможны столь глобальные изменения. Но, например, в Подмосковье в течение 5 лет при благоприятном развитии экономической ситуации малоэтажное строительство способно сделать рывок в развитии и стать доступным для большего круга покупателей.

В приложении к московскому рынку это вряд ли снизит цены, но может сдержать их рост слишком уж велик спрос на столичные квартиры, считает А. Архипов. Сдерживание цен вполне может произойти за счет появления на рынке нового вид товара, который до сих пор не был доступен большому числу покупателей. Для других российских городов однозначные прогнозы ценовых изменений сейчас выдать сложно, продолжает рассуждать он.



Главная --> Публикации