Главная --> Публикации --> Кому станет доступнее дачная амнистия Будущее — другая страна Коммерческая недвижимость: что ждать в 2008 году? Москва – лучший город для торговли Кому станет доступнее дачная амнистия

Инвесторы пришли
В начале июля 2007 г. Сочи в одночасье стал самой горячей инвестиционной площадкой России, по выражению Дмитрия Чернышенко, главы оргкомитета Сочи-201 Победив в конкурентной борьбе за звание столицы Олимпиады, город резко повысил свою инвестиционную привлекательность. Стоимость сотки земли под строительство, по данным местных застройщиков, стала доходить до $0,6-0,7 млн, и это еще не предел.

Почти 314 млрд руб. частных и государственных средств предстоит освоить Сочи до 2014 г. Такова цена зимней Олимпиады. Эти деньги пойдут не только и не столько на строительство спортивных объектов, но и на создание необходимой инфраструктуры: новых энергомощностей, дорог, портов и т. д. Планируется, что поток туристов к часу Х возрастет на порядок и будет равен 8-10 млн человек (пока что ежегодно Сочи принимает 5 млн приезжающих), а энергопотребление увеличится примерно в три раза и составит 1076 МВт.

Тем не менее основные олимпийские инвесторы уже определены. Это три федеральных монстра Газпром, Интеррос и уже упомянутый Базэл, которые через свои дочерние структуры намерены осуществить крупномасштабные вложения как в строительство отелей и апартаментов, так и в крупные инфраструктурные объекты.

Основная проблема предстоящего строительства отсутствие генплана Сочи и прилегающих территорий. Как ожидается, он будет создан к середине 2008 г., однако получить внятного ответа с указанием более точных сроков его появления в администрации Сочи Ведомостям не удалось. А как строить без генплана, к примеру, в Имеретинской долине, которая расположена на уровне моря, а в некоторых местах даже ниже уровня моря? Однако здесь Базовым элементом запланировано пять отелей емкостью 8000 мест, 0,6 млн кв. м жилых апартаментов, а также медиацентр площадью 80 000 кв. м и это только самые крупные объекты.

Интеррос в Большом Сочи с 2001 г., в 2003 г. им была создана специальная структура компания Роза Хутор для реализации проекта одноименного горнолыжного курорта в рамках развития комплекса Красная Поляна. Уже построил элитный гостиничный комплекс Лаура и Газпром. В его дальнейших планах создание горнолыжного и биатлонного комплекса на хребте Псехако.

Планов громадье
В окрестностях Сочи (Красной Поляне, Имеретинской долине, хребте Псехако и т. д.) эти компании появились не вчера. Например, Базэл приобрел в 2006 г. за 5 млрд руб. Адлеровский аэропорт, осуществил его частичную реконструкцию (к моменту прибытия оценочной комиссии МОК, признался Юрий Рельян, глава управляющей дирекции Проект Сочи-2014 Базового элемента) и намерен вложить в общей сложности $120 млн в аэропортовую инфраструктуру, уже сейчас начав строительство грузового терминала. В дальнейшем эксплуатация этого аэропорта будет осуществляться совместно с эксплуатацией всех аэропортов юга, чтобы создать общие пассажиропотоки.

Дороги и порты
Как рассказал Алексей Храбан, заместитель главы Сочи по вопросам подготовки к Олимпиаде-2014, созданию новой транспортной инфраструктуры будет уделено особое внимание и 115 млрд руб. В соответствии с программой развития курорта будет построена дополнительная, так называемая обводная железнодорожная магистраль. Хотя уж сейчас, по подсчетам Рельяна, можно увеличить пропускную способность существующей ветки с 1 млн т инертных материалов до 5 млн т при условии, что удастся создать в рамках РЖД серьезный диспетчерский центр. Всего, по словам Храбана, к 2014 г. в регионе планируется проложить около 200 км новых автомобильных и железнодорожных путей.

Всего к 2014 г. в Большом Сочи должно появиться 11 спортивных объектов. Помимо уже упомянутых сооружений Интерроса и Газпрома олимпийскую деревню в Имеретинской долине создаст Базэл. Вообще, спортивная инфраструктура будет поделена на два кластера Прибрежный и Горный. В каждом из них расположится по олимпийской деревне. Из одного места в другое, обещают организаторы, можно будет добраться в течение часа езды на автомобиле.

Для строительства же олимпийских объектов в Сочи, как подсчитали эксперты, потребуется не менее 100 млн т строительных материалов. Ни песчаных карьеров, ни крупных цементных заводов в городе нет. Хотя уже объявлено о семи проектах строительства последних. Один из них производительностью 1,7 млн т строит Базэл. Как рассказал на Олимпийской конференции Ведомостей Юрий Рельян, Базовый элемент будет решать проблемы олимпийского строительства комплексно.

Помимо автомобильных и железнодорожной магистралей в Большом Сочи появятся два новых морских порта. Во время олимпийского строительства они будут служить в первую очередь перевалочными пунктами для прибывающих грузов. В Сочи есть свой морской вокзал, но он пассажирский. И основной поток строительных материалов в город идет через порты в Новороссийске или Туапсе, а затем железной дорогой. Местные застройщики жалуются, что у них из-за этого постоянные проблемы: захотел какой-нибудь заводик заработать на строителях берет и сокращает поставки. Если у компании нет запасов, стройка остановится, поэтому люди готовы платить любые деньги, чтобы не нарушать строительный цикл.

Риски инвесторов
Распоряжаться бюджетом ФЦП, а также взаимодействовать с частными инвесторами будет созданная в начале ноября 2007 г. госкорпорация Олимпстрой. Возглавил ее бывший президент Транснефти Семен Вайншток. Кроме него членами Олимпстроя стали федеральные и региональные чиновники. Планируется, что они будут привлекать недостающие средства. По данным Алексея Янковского, менеджера по планированию и логистике БДО Юникон Консалтинг, на начало ноября 20% объектов, обозначенных в ФЦП, были не распределены, т. е. не нашли хозяев. Среди аутсайдеров гостиничная отрасль.

Базэл уже оплатил предпроектные разработки строительства одного из двух портов в устье реки Мзымта, они были сделаны новороссийским институтом НовоморНИИпроект. Как рассказал его гендиректор Сергей Гоненко, предполагается, что первый порт будет построен (в 2008-2010 гг.) за счет Базэла и федеральных средств. Государство должно профинансировать проектирование и строительство оградительных сооружений и объектов обеспечения безопасности судоходства. Базэл же оплачивает все остальное, получая при этом право после завершения Олимпийских игр перепрофилировать порт в яхт-клуб мирового уровня. Во время Олимпиады этот порт будет принимать круизные суда.

Конечно, предусматривается выставление на инвестиционный конкурс земельных участков с определенными условиями прежде всего на горе Малый Ахун. Это красивое место, но фактически никакой инфраструктуры здесь нет, признает Янковский. Когда появится генплан, появится и ясность, сколько гостиниц можно еще построить. Однако отсутствие инфраструктуры, сезонность туристического спроса, ограниченная реабилитационная способность региона (пляжи ведь не резиновые) и, скажем так, кратковременная целесообразность планируемых инвестиций заставляют инвесторов крепко задуматься о возможном приходе в гостиничную отрасль Сочи.

По данным Храбана, к 2014 г. в Сочи должны дополнительно появиться до 2100 номеров в 5-звездочных гостиницах, до 10 100 номеров в 4-звездочных отелях и до 13 500 номеров в средствах размещения 3 звезды. Но пока что инвесторы не слишком торопятся осваивать местную сферу гостеприимства. Сочи довольно старый курорт, основная масса здешних гостиниц была построена еще в советские времена, да и сам гостиничный сервис остался примерно на том же уровне. Хотя, по информации Храбана, в 2006 г. среднегодовая заполняемость по отелям выросла по сравнению с 2005 г. на 3% и составила 66%. Сейчас на территории Сочи функционирует 227 средних и крупных средств размещения. Согласно ФЦП их должно быть построено еще около 30.

В Сочи благоприятный климат и разнообразная недвижимость, делал реверансы городу Эрик ван Эгераат, представляя Остров Федерация на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС 19 ноября. Однако здесь пляжи невысокого качества и отходы сбрасывают прямо в море, не смог погрешить он против правды.

К тому же к 2014 г. рядом с береговой линией города компания М-Индустрия на деньги арабского инвестора (Allied Business Consultant) обещает построить новый остров с пляжами, маринами, частными домами, апартаментами и гостиницами мирового уровня (проект делает архитектурное бюро Эрика ван Эгераата). Остров назвали скромно Остров Федерация, его контуры при взгляде на них с высоты птичьего полета напомнят всем россиянам очертания родины. Как рассказал директор по развитию М-Индустрии Григорий Усыченко, над этим проектом компания работает с 2002 г., но окончательное соглашение о его реализации было подписано лишь недавно, во время Международного инвестиционного форума Сочи-2007 в октябре 2007 г. Кроме М-Индустрии и Allied Business Consultant, которая обещает предоставить свыше 150 млрд руб., третьей договаривающейся стороной стала администрация Краснодарского края, которая получит к 2014 г. новое муниципальное образование в составе Сочи.

Канны За более чем 10-летнюю историю выставка торговой недвижимости MAPIC стала традиционным местом встречи девелоперов, инвесторов, ритейлеров и консультантов. Несмотря на довольно узкую специализацию и несколько меньшие масштабы (в отличие от аналогичных ExpoReal в Мюнхене и MIPIM в Каннах, где также весьма обширно представлена коммерческая недвижимость в целом и торговая в частности), именно MAPIC дает максимальные возможности для эффективной работы. К конце ноября завершился очередной, уже XIII форум MAPIC.

Архитектор из Голландии страны, где у моря приходится отвоевывать каждый клочок суши, недоумевал, зачем в России, где и так много земли, создавать искусственный остров. Его общая площадь составит 330-350 га. Только для его намыва от инвестора потребуется 7 млрд руб., затем он станет собственностью Российской Федерации. А вот недвижимость, которая на нем появится, будет отдаваться либо в собственность, либо в аренду. Если бы мы продавали ее сейчас, то цены за 1 кв. м варьировались бы от $5500 до $10 000, признался Усыченко. Он говорит, что проект не задумывался как приуроченный к Олимпиаде и первоначальный срок его реализации был намечен на 2015 г. Однако жизнь внесла коррективы, и Остров Федерация будет готов в основном к 2014 г., обещает девелопер. Кроме жилой недвижимости на нем появятся и спортивные объекты.

Ноябрьские Канны всегда встречают почти летним теплом. Ноябрь это сезон устриц, и все рестораны и кафе наб. Круазетт готовы предложить огромный выбор блюд из свежих морепродуктов. Церемония открытия форума и церемония награждения лауреатов выставки, которые традиционно проходят в самом роскошном отеле Carlton, позволяют участникам почувствовать себя почти голливудским звездами.

Причина успеха именно этого форума видится не только в многолетней традиции, но и в специфике организации. Во-первых, сам формат мероприятия в отличие от сухого немецкого ExpoReal с его прагматичностью и ориентацией на плановую работу несет в себе некую составляющую праздника и элементов шоу.

В-третьих, трудно придумать более удачные место и время проведения. Сан-Ремо, Сан-Тропе, Ницца, Монако, Монте-Карло и сами Канны жемчужины Лазурного берега. Все на расстоянии 30-40 минут на машине. А также время проведения форума совпадает с одним из интересных праздников Нуво Божоле. Праздник молодого божоле, который отмечается в третий четверг ноября, вносит дополнительные краски в мероприятие.

Во-вторых, формат живого общения с коллегами в непринужденной обстановке позволяет обменяться новостями, проектами, быстрее достигнуть понимания по спорным или еще не решенным вопросам.

Здесь собираются люди, принимающие решения, первые лица компаний, собственники бизнеса. Зачастую, чтобы встретиться с коллегами такого уровня в России, приходится провести массу согласований по личным графикам работы, поездкам, ставить на уши секретарей и назначать встречи за 2-3 недели. Здесь же за коротких три дня в совершенно комфортной обстановке за несколько минут мы в состоянии провести встречу на любом уровне и принять практически любое решение по проектам.

Благодаря всему этому MAPIC это не просто очередная выставка. Это уникальная возможность за короткое время провести деловые встречи и переговоры со многими участниками рынка: девелоперами, ритейлерами, сервисными компаниями, потому что, несмотря на атмосферу непринужденности, чувствуется жесткий деловой темп работы.

MAPIC не только показала себя удобной площадкой для общения, но и в какой-то степени стала мастер-классом для многих участников. Здесь участники получают возможность не только посмотреть на проекты российских коллег, но и детально изучить проекты европейских и американских девелоперов. Сегодня, по прошествии 3-5 выставок с активным участием российских компаний, можно наблюдать, как быстро мы учимся. Большинство проектов не уступают лучшим европейским и американским образцам. Благодаря активности российской прессы, в частности журнала Сommercial Real Estate и газеты Ведомости, общение с иностранными коллегами становится проще и удобнее.

Интересен также состав участников из России. В этом году практически не приехали представители органов власти и чиновники, и это, по моему мнению, большой плюс. Неприятное впечатление оставила организация части российской экспозиции на выставке MIPIM этого года, когда экспонентам нужен только один посетитель, а после посещения им выставки интерес к мероприятию улетучивается. Все разбредаются по магазинам. Было смешно и грустно в марте смотреть на опустевшие стенды, на непонимающие лица иностранных коллег.

Традиционная конференция Ведомостей была менее представительна, но более информационно насыщена. В рамках 2-часовой программы конференции было предусмотрено две секции, посвященные торговой недвижимости и инвестициям. Среди докладчиков были и девелоперы, и консультанты, и ритейлеры, что позволило участникам оценить ситуацию в России со всех сторон.

Одной из традицией форума стало проведение Русского завтрака, организуемого компанией IM Events при поддержке журнала Сommercial Real Estate. Формат мероприятия представляет собой деловой завтрак, который предусматривает участие 50% представителей российских компаний и 50% иностранных. Расширяя свой состав, завтрак вместил более 200 человек и стал еще одним весьма удобным инструментом для встреч и поиска партнеров. На мероприятии были представлены крупнейшие девелоперские проекты торговых центров России.

Сейчас сложно подсчитать итоги мероприятия и выразить их в абсолютных числах сколько было подписано контрактов, согласовано сделок, проектов. MAPIC на сегодняшний день это практически неотъемлемая часть нашего рабочего процесса. И я думаю, что, несмотря на существенный прогресс российских конференций и форумов, MAPIC все равно останется лидером как по представительности, так и по составу участников.

Если подводить деловые итоги мероприятия, можно отметить следующие наиболее интересные события. Сразу две компании объявили о формировании новых сетей торговых центров. Hermitage Construction Management заявила о сети Jam Молл, в состав которой планируется ввести шесть ТРЦ общей площадью 300 000 кв. м. Компания Douglas Consulting планирует идти в регионы с новой сетью торговых центров под брендом Серпантин. Программа предусматривает строительство торгово-развлекательных центров в городах второго эшелона и охватывает такие города, как Петрозаводск, Новороссийск, Чебоксары, Липецк, Смоленск, Брянск и др. Общее количество заявленных проектов 10, общая площадь 560 000 кв. м. Сеть будет объединена общими архитектурно-дизайнерскими решениями.

Привлечение дополнительных финансов в деловой оборот фирмы помогает развитию собственных ресурсов и мощностей компании, расширению масштабов деятельности. В конечном итоге оно позволяет получить возможности для слияния и поглощения других компаний, говорит финансовый директор холдинга Миэль Евгений Плаксенков.

Российские девелоперы заявляют многомиллионные проекты, а у некоторых крупных компаний портфель проектов превысил уже несколько миллиардов долларов. Но стоимость самой компании обычно меньше тех средств, которые необходимо потратить на осуществление заявленного. В такой ситуации девелоперы вынуждены привлекать дополнительные средства. Схема финансирования может быть различной и зависит от особенностей конкретной компании.

Принцип отбора
Эксперты выделяют несколько критериев, по которым девелоперские компании выбирают возможные инструменты привлечения средств. Факторов много: масштаб бизнеса компании, ее открытость, наличие публичной кредитной истории, готовность собственников делиться контролем над компанией и проч. Собственно, именно закрытость бизнеса, нежелание собственников делиться контролем и раскрывать его финансовые показатели ведут к существующему сейчас распределению предпочтений по источникам финансирования. Компании предпочитают использовать более дорогие, но не требующие высокой открытости и уровня корпоративного управления инструменты, отмечает директор департамента корпоративных финансов инвестиционного холдинга Финам Роман Филиппов.

По словам члена совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, реализовать современный девелоперский проект без привлечения крупных инвестиций невозможно, так как речь идет о миллионных вложениях на достаточно длительные сроки.

Для того чтобы стать прозрачной, компания должна предпринять ряд конкретных шагов. Во-первых, финансовая отчетность переводится на международный стандарт US GAAP это первый и самый ответственный шаг. Следующие изменения происходят непосредственно в корпоративном управлении, появлении кредитных рейтингов, независимых директоров и проч., объясняет Дмитрий Луценко.

Но, по словам Дмитрия Луценко, финансовая прозрачность в современных условиях это непременное условие инвестиционной привлекательности компании. Инвестор должен четко понимать, куда будут потрачены вложенные им средства, какова структура бизнес-процессов компании, которая будет этими средствами распоряжаться. Другими словами, инвестор должен минимизировать риски, связанные с капиталовложением, объясняет эксперт. Девелоперский бизнес в России сейчас разделился на тех, кто решил открыться, и тех, кто остался закрытым, примерно в соотношении 50 на 50, оценивает Луценко. Крупнейшим компаниям рынка хочется стать еще крупнее, а сделать такой шаг вперед, будучи частной закрытой компанией, без открытости и публичности довольно сложно, говорит он.

Если ранжировать различные способы привлечения ресурсов по сложности их реализации, то градация будет такая: кредит, российские облигации, евробонды и, наконец, IPO, которое бывает также разного уровня в России и за рубежом, на признанных площадках, например на Лондонской фондовой бирже. Общепризнано, что самым сложным вследствие принятия акта Сарбейнса Оксли является размещение IPO на Нью-Йоркской фондовой бирже, перечисляет, например, Евгений Плаксенков.

Существующие инструменты привлечения финансовых ресурсов эксперты ранжируют по уровню сложности. Проще всего, по их мнению, получить кредит в банке под залог уже существующего объекта. Немного сложнее добиться от кредитного учреждения проектного финансирования. Затем по уровню сложности следуют прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров, например целевая покупка акций компании или доли в будущем проекте. Более сложным инструментом участники рынка называют размещение облигаций в России, но еще труднее разместить облигации за рубежом. Наконец, венчает эту лестницу первичное размещение акций, или IPO.

Между перечисленными инструментами приходится выбирать российским компаниям. Многое зависит от того, под какой тип недвижимости необходимы деньги жилой или коммерческой. Для строительства жилых домов компания-застройщик может привлечь партнера-соинвестора или взять банковский кредит. При строительстве загородной недвижимости получить кредит на покупку земли также непросто, поэтому в ряде случаев девелоперы создают фонд недвижимости и закладывают пай в банк для получения кредита, говорит директор по маркетингу ГК Конти Юрий Синяев. По его словам, многое зависит от репутации компании, наличия у нее опыта реализованных проектов, хорошей кредитной истории. Фактором успеха также выступают характеристики самого проекта, под который привлекаются деньги.

Упомянутый экспертом акт был подписан президентом США Джорджем Бушем в 2002 г. и значительно ужесточил требования к финансовой отчетности и процессу ее подготовки из-за многочисленных скандалов, связанных с недобросовестными менеджерами крупных корпораций. Поэтому ни одна российская девелоперская компания на этой площадке пока не разместилась. Зато другие фондовые биржи россияне используют вовсю.

Кроме того, по мнению генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, выбор механизма привлечения заемных средств во многом зависит от масштаба компании. Как правило, первичное размещение акций по силам лишь крупным игрокам рынка, в то время как небольшие компании отдают предпочтение банковским кредитам или созданию закрытых паевых инвестиционных фондов.

Источники и способы финансирования разнятся в зависимости от этапов проекта. Финансированию на первоначальном проектном этапе, на мой взгляд, мешает нерешенный вопрос с собственностью на землю, что сильно затрудняет юридическое структурирование залога. Основные способы структурирования: залог инвестиционных прав, залог прав аренды, залог акций компании-заемщика или их сочетание. Но ни один из этих способов не обеспечивает банку легкого и ликвидного выхода из проекта путем обращения взыскания на залог, отмечает гендиректор Бородино-Недвижимости Геворк Казарян.

Старые добрые банки
По словам Юрия Синяева, сейчас в России основной и самый популярный способ финансирования строительства это банковское кредитование. Около 90% московской недвижимости возводится с привлечением банковских кредитов, считает эксперт. По данным управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, этот показатель актуален прежде всего для инвестиционных компаний, самостоятельно не занимающихся строительством, а вкладывающих средства в девелоперские проекты. Доля заемных средств в виде банковских кредитов для самих девелоперов колеблется в пределах от 30% до 80% от общего объема финансирования проекта при среднем уровне инвестиций в проект от $25 млн до $150 млн, уточняет он.

Цель заимствования при выборе инструментов финансирования, по его словам, не так важна.

Существуют две схемы банковского финансирования проектов. По схеме проектного финансирования компания кредитуется банком под будущие доходы по проекту, но она должна иметь собственные средства в размере как минимум 20-30% от общего объема инвестиций. Эти деньги необходимы для проведения изыскательских работ, подготовки проектной и исходно-разрешительной документации и получения разрешения на строительство, рассказывает Константин Ковалев. Такой механизм актуален для компаний, уже имеющих сложившиеся отношения с кредитными учреждениями и реализовавших не один десяток проектов.

По мнению Ковалева, такая востребованность банковских услуг в девелопменте говорит о том, что для застройщиков это самый доступный и дешевый способ финансирования проектов. Привлечение кредитных средств выгодно и банку, и застройщику: банки увеличивают свой капитал, а застройщик получает возможность бесперебойно финансировать свои проекты, повышая рентабельность собственного капитала.

В обоих случаях банки предъявляют жесткие требования к заемщику. Он должен раскрыть кредитную историю, сообщить размер собственного капитала, предоставить полную информацию о проекте, доказать наличие проектной и разрешительной документации и т. д. Однако получение банковского кредита не требует высокого уровня открытости и стандартов ведения бизнеса, необходимых для более сложных этапов привлечения средств.

С другой стороны, по его словам, по схеме залогового финансирования банк кредитует под залог имеющихся активов: земельных участков, объектов недвижимости, ценных бумаг, драгоценных металлов, антиквариата и проч. Кредит выдается на сумму не более 60-70% от действительной стоимости актива.

При таких условиях риски кредиторов наиболее высоки, поэтому договор заключается на короткие сроки, а ставки в среднем на 1-4% выше рыночных. Поэтому девелоперы предпочитают, после того как все бумаги получены и строительные работы начались, провести рефинансирование займа, т. е. перезанять деньги на более выгодных условиях. Обычно в роли новых кредиторов выступают крупнейшие западные банки, обладающие длинными деньгами. Например, в 2005 г. компания Capital Partners рефинансировала затраты на строительство логистического терминала Пушкино, получив от банка Eurohypo кредит в размере $130 млн. В июле 2006 г. Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank выдали Capital Partners кредит в размере $205,6 млн, за счет которого они рефинансировали свои затраты на строительство отеля Ritz-Carlton Москва.

Банки готовы финансировать путем заключения предварительного договора с отлагательным условием. Обычно готовится проект на стадии идеи, который взвешивается обеими сторонами, и если всех все устраивает, то тогда можно получить кредит уже на этапе подготовительных работ, рассказывает Геворк Казарян. По словам директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Олега Смирнова, в таком случае объектом залога может быть документация по проекту или объект незавершенного строительства.

Облигации инструмент, которым оперируют устоявшиеся корпоративные структуры с уже сформировавшейся специализацией или четкими планами развития, так как облигация публичный инструмент, говорит Олег Смирнов.

Облигации обязывают
Банковские кредиты позволяют обычно привлекать деньги под конкретные проекты, но таким образом нельзя получить средства для расширения портфеля проектов, покупки новых площадок или реструктуризации бизнеса. Выпуск облигационного займа позволяет собрать серьезные ресурсы.

Облигации все еще используются достаточно редко, хотя участники рынка недвижимости традиционно воспринимаются как надежные эмитенты. Так, в этом году представителями сектора было размещено 18 выпусков облигаций на общую сумму чуть более $1 млрд, т. е. менее 15% от общего объема инвестиций в отрасль, говорит Роман Филиппов. Предприятие, выпустив облигации, становится публичным игроком и демонстрирует свою прозрачность. И чем более открытой и публичной становится компания, тем дешевле ей удается привлекать заемный капитал, считает Евгений Плаксенков.

Облигационные займы на российском рынке размещали многие девелоперские компании, в том числе не имеющие лидирующих позиций, например, СУИХолдинг и РИГрупп. Однако этот инструмент пока не так популярен, как банковские кредиты.

Однако наибольшей популярностью такие инструменты пользуются у крупных сырьевых и финансовых компаний, например Газпрома и Внешторгбанка. Для сектора недвижимости еврооблигации остаются экзотическим инструментом его использовали всего четыре эмитента, говорит Роман Филиппов. В частности, еврооблигации на $150 млн выпустила компания Дон-Строй, на $100 млн петербургский холдинг ЛенСпецСМУ. Дважды на этом рынке отметилась корпорация Mirax Group, разместившая два займа на $100 млн и $180 млн. Ее настойчивость повторила только петербургская УК Теорема Игоря Водопьянова, разместившая два займа объемом $75 млн и $148 млн. Любопытно, что после эти же компании анонсировали свои планы по выходу на IPO. Кроме того, еврооблигации планировала разместить компания Баркли, однако, по данным информационного агентства Cbonds, в настоящий момент в обращении находятся только векселя компании общим объемом выпуска 300 млн руб.

Размещение еврооблигаций, выпускаемых в иностранной валюте и распространяемых среди зарубежных инвесторов, остается малодоступным инструментом для российских девелоперов. Хотя этот способ привлечения средств довольно выгоден. Если компания крупная, то получение непубличных кредитов даже от западных банков под отдельные проекты может быть неоптимальным. Ставки на кредиты рефинансирования могут составлять около 8%, в то время как выпуск облигаций может обеспечить меньшую ставку, рассказывает Олег Смирнов.

По его словам, евробонды и привлечение таких инвесторов по уровню сложности примерно сопоставимы друг с другом. Для банков, как правило, достаточно портфеля активов, которые могут рассматриваться и как залог, или наличия активов, а для привлечения прямого инвестора или размещения облигаций нужны еще темпы роста и стратегия развития, при размещении акций к этому добавляется финансовая прозрачность, объясняет Филиппов.

По мнению экспертов, альтернативой размещению евробондов зачастую является привлечение инвесторов. В секторе недвижимости достаточно активно используется привлечение прямых инвесторов, продажа доли в бизнесе или проекте для получения средств на его развитие. Это направление обеспечивает не менее 25% притока инвестиций, говорит Роман Филиппов.

Ударники капиталистического труда
Вершиной карьеры компании с точки зрения привлечения дополнительных финансовых ресурсов является первичное размещение акций, или IPO. Чтобы выйти на уровень IPO, необходимо отвечать соответствующим требованиям. Тот, кто подготовил свою компанию к такому размещению, с успехом пользуется данным инструментом для увеличения собственного капитала компании. Те же компании, которые еще не готовы к IPO, но имеют опыт, связанный с международным аудитом и подготовкой консолидированной отчетности, размещают евробонды, говорит Евгений Плаксенков.

Например, Morgan Stanley Special Situations Fund за последние два года стал миноритарием таких компаний, как РосЕвроДевелопмент, RGI International и RBI Holdings, а австрийский Strabag создал СП с Базэл-цементом Олега Дерипаски.

Для российских девелоперов последней ступенькой лестницы привлечения финансовых ресурсов является Лондонская фондовая биржа (LSE). Из-за сложностей с американским законодательством и закрытости российских игроков Нью-Йоркская биржа им пока недоступна. За последний год в Лондоне разместили свои акции такие компании, как RGI International, Система-Галс, AFI Development, ПИК и ЛСР. Нельзя сказать, что все размещения прошли успешно.

По словам ведущего консультанта Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Ильи Кутнова, если компания решается стать публичной и делает IPO, остальные способы привлечения финансирования становятся легче и дешевле: банковский кредит публичной компании дается под более низкий процент, выпуск облигаций также значительно облегчается.

Затем, в июне 2007 г., капитализация компании AFI Development Льва Леваева сразу после размещения на той же LSE упала с $7,3 млрд до $5,86 млрд, т. е. фактически на 25%.

В частности, если в мае 2006 г. топ-менеджеры АФК Система, выводя Систему-Галс на LSE, рассчитывали на капитализацию $2-4 млрд, то через полгода ценовой коридор был понижен до $1,55-1,85 млрд.

Неподходящим моментом для IPO участники рынка признавали осень 2007 г. в связи с ипотечным кризисом в США и последовавшим за ним кризисом ликвидности на мировых рынках. В ожидании наступления более благоприятной ситуации компания Mirax Group отказалась от проведения публичного размещения и перенесла IPO на год. В связи с этим свой пост в корпорации покинул председатель ее правления Максим Фролов. Однако опасения девелоперов оказались напрасными. В начале ноября группа ЛСР продала на LSE 12,5% уставного капитала за $772 млн, разместившись ровно посередине ценового коридора. Капитализация компании в итоге составила $6,8 млрд. Компания стала вторым после ПИК девелопером в России.

По мнению экспертов, компании, которая собралась разместить свои акции на бирже, надо правильно выбрать момент. Вывод компании на IPO достаточно рискован в случае перегрева рынка. К примеру, в период 2007-2008 гг. на российском рынке ожидается первичное размещение акций нескольких десятков российских компаний, в том числе девелоперских, вместе с тем существует риск превышения лимитов западных инвесторов на российском рынке эмитентов, говорит Алексей Аверьянов.

По словам Олега Смирнова, в целом сложно оценить последствия мирового финансового кризиса для России, но в первую очередь могут пострадать компании, ориентированные на прямые инвестиции. Банки продолжат предоставлять кредиты под успешные проекты, как это и было раньше, так как риски получения дохода по этим проектам не носят глобального характера, говорит он.

После успеха ЛСР о желании выйти на IPO заявила другая петербургская компания Теорема, планирующая продать в Лондоне около 30% акций за $500 млн. Получается, что последствия мирового кризиса на российских девелоперах, вышедших на LSE, не отразились. Акции российских и работающих в России компаний пользуются хорошим спросом, несмотря на кризис. Это, в принципе, подтверждается решением ЛСР не откладывать IPO и удачным последним размещением Strabag в Австрии: акции были проданы по хорошей цене, и, по заявлению эмитента, значительная часть средств будет использована в российских проектах, говорит Илья Кутнов.

На сегодняшний день в России насчитывается более трех миллионов человек, стоящих в очереди на получение жилья. Причем, многие из них имеют кое-какие средства, которые рады были бы проинвестировать в строительство собственного дома. Но на то, чтобы купить жилье по коммерческим ценам, этих денег явно недостаточно. Поэтому правительство РФ планирует вернуться к используемому ранее механизму ЖСК для людей, стоящих в очереди на квартиры.

Видимым последствием кризиса, по мнению Смирнова, является желание некоторых банков самим выйти из ряда проектов, в которых они являются акционерами. Следует ожидать роста количества выставляемых к продаже проектов, прогнозирует он.

Мы обсуждаем различные механизмы, как увеличить этот показатель до 50-60% в ближайшие годы. Хотим вернуться к старому механизму ЖСК, - заявил Шувалов на пресс-конференции в агентстве РИА-Новости. - В рамках этого механизма очередники смогут приобретать жилье на льготных условиях. Если здесь обеспечить комбинированный подход, если вместе с муниципальными властями часть взноса мы будем субсидировать, стоимость жилья может понизиться до 20-30% и может быть для очередников иной.

Помощник президента РФ Игорь Шувалов приводит цифры: на сегодняшний день максимум 30% граждан может приобрести жилье, используя собственные кредитные средства.

Члены ЖСК будут приобретать квартиры по себестоимости - 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, что в четыре раза дешевле нынешней рыночной цены, - обещает заместитель главы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. По его словам, первым ЖСК уже выделены четыре земельных участка под строительство жилья примерно для тысячи семей. Не все сразу, разумеется: на первом этапе вступить в кооперативы смогут только очередники, живущие в столице не менее 10 лет. К тому же они должны проживать на площади, где приходится менее 10 квадратных метров жилой площади на человека. Если эксперимент будет удачным, в следующие кооперативы смогут вступить сначала работники бюджетных организаций, а затем и другие горожане. Начало строительства первых кооперативов запланировано на 2008 год. Власти выразили надежду, что они помогут сократить очередь на жилье вдвое уже к 2010 году.

Эксперимент начался
Что ж, призыв федеральных властей был услышан на местах. Московские чиновники уже приняли решение - возрождать жилищно-строительные кооперативы в рамках нацпроекта Доступное жилье.

Впрочем, здесь есть нюансы. По данным на май 2007-го в Москве насчитывалось 170 729 семей очередников, 593 319 человек. Большая часть очередников - до 70% - это малоимущие семьи. О какой ипотеке для них можно говорить? Правда, руководство Москвы оговаривается, что в свете возрождения ЖСК отнюдь не предполагается сокращать выделение площадей на бесплатное предоставление жилья очередникам, на программу Молодая семья, на социальную ипотеку, на куплю-продажу с рассрочкой платежа.

Все хорошо, если бы не но
А до конца 2007 года московское правительство разработает и примет положение о ЖСК. В первых прикидках схема выглядит так: земля под застройку передается городом в собственность ЖСК. Члены-пайщики устанавливают, сколько денег они могут вложить сами, на недостающую часть берут ипотечный кредит - и начинают строить. (Конечно, в идеале строительство кооперативного дома должно вестись на средства паевого фонда, однако в случае с очередниками, не располагающими значительными финансовыми средствами, это практически нереально). Как только дом построен, происходит распределение паев с оформлением квартир в собственность. При этом кредит, который брался под залог земли, переоформляется с юрлица - ЖСК - на каждого члена-пайщика. Закладываются при этом уже квартира и земля, которая переходит в долевую собственность владельцев квартир. Таким образом, кооператив полностью рассчитывается с банком. А дальше пайщики расплачиваются с банком сами.

Чиновники обеспечат землей и крышей
Позитивные сдвиги в этом направлении уже есть. Как обещают чиновники, формирование ЖСК будет идти под строгим контролем со стороны правительства Москвы. Территориальные отделения Департамента жилищной политики и жилого фонда составят списки желающих вступить в ЖКС и сформируют из претендентов инициативную группу, которая станет учредителем кооператива. Участки для ЖСК будут выделены централизовано, сооружение инженерии частично оплачено из бюджета, а значит, стоимость квартир в новых домах для пайщиков не превысит их строительной себестоимости.

Похожее мы уже видели
И все же главной проблемой до сих пор остаются деньги вернее, их владельцы. В ЖСК так же, как при долевом строительстве, возведение дома ведется на средства будущих владельцев жилья. Люди, объединяющиеся в жилищно-строительный кооператив, сами нанимают застройщика под выполнение определенного заказа и, следовательно, берут на себя часть ответственности за будущее возводимой многоэтажки. И если горожан, достаточно богатых для того, чтобы вложить свободные деньги в жилищно-строительный кооператив, еще можно найти в достаточном количестве, то желающих нести ответственность по сырому законодательству ЖСК едва ли. Причиной тому - сложившийся менталитет и недоверие к схемам, хоть отдаленно напоминающим финансовые пирамиды. Сегодня в Москве кредиты для покрытия паев в ЖСК дают только те банки, которые по какой-то причине взяли на себя роль руководства этим кооперативом: сами строят дом, сами и дают кредиты под квартиры в нем. Конечно, гораздо проще зарабатывать проценты на ипотеке под долевку и ни за что не отвечать, вместо того, чтобы взваливать на себя всю головную боль, связанную с возведением новой многоэтажки для ЖСК. Соответственно, чтобы процесс пошел, необходимы некоторые гарантии со стороны городских властей.

Далее, каждый ЖСК будет создаваться не только под конкретный земельный участок и кооператив, но и под конкретный проект дома. Предполагается, что дома будут панельными (это существенно удешевляет расходы на проектно-сметную документацию), а число пайщиков кооператива строго соответствовать числу квартир. Чиновники обещают следить, чтобы каждая семья в итоге получила не менее социальной нормы, т. е. как минимум по 18 кв. м на человека. Причем во избежание злоупотреблений членам кооператива будет запрещено совершать какие-либо сделки с принадлежащими им паями без согласия горадминистрации.

В горадминистрации подчеркивают, что кредитование строительства данных домов будет открыто для всех заинтересованных банков. Московское правительство подпишет с ними соглашение о сотрудничестве и далее будет внимательно следить за тем, как оно реализуется на практике.

Столичное правительство будет предоставлять земельные участки для строительства домов данной программы без конкурса. Конечно, нас могут обвинить в том, что мы нарушаем соответствующие законодательные моменты. Но я лично обращался в ФАС, и эксперты сказали мне, что ФАС не будет возражать - но только в том случае, если в подобных домах будут проживать именно льготники, и квартиры из таких домов не попадут на рынок, - заверяет Николай Федосеев.

Первые дома по программе будут строиться в рамках городского заказа, чтобы чиновники могли отследить, как работает схема. Однако в дальнейшем практически все московские застройщики смогут принять участие в строительстве ЖСК как подрядчики. Как и в случае с банками, подрядные организации будут контролироваться мэрией с помощью трехсторонних соглашений. Чиновники обещают, что ситуация с обманутыми дольщиками впредь в Москве не повторится, и все граждане, инвестировавшие средства в строительство жилья, будут обеспечены квартирами.



Главная --> Публикации