Главная --> Публикации --> Как можно повысить ликвидность офиса "прана" борется за юкосовскую сдачу Фас на вас! В ожидании роста Историческая часть города лион

Новостройки ВАО по-прежнему не в чести у столичных покупателей. Ни скидки, ни акции спрос не увеличивают. Это значит, что грядет атака на покупателей из регионов.

Товар залеживается на полках, и с ним нужно что-то делать с подобным положением представители торговых компаний сталкиваются постоянно. Из него, как правило, два выхода. Первый устроить распродажу или объявить о длительном периоде праздничных скидок. Но существует и другой путь сбыть товар оптом какому-нибудь покупателю из глубинки, который уверен в том, что эта продукция по минимальным ценам найдет своих региональных адресатов.

Но почему москвичей не тянет на Восток? Что, не хватает предложений? Ничего подобного, если взять телефон, сделать несколько звонков, то можно с изрядной долей уверенности утверждать, что сегодня не проблема купить в новостройке ВАО квартиру любой комнатности и метража по ценам порядка $3 3,5 тыс. за 1 кв. м. Но только дешевизны объекта оказывается недостаточно для того, чтобы Восточный округ полюбили коренные москвичи. Они не рассматривают восток города как вариант при проведении альтернативной сделки на вторичном рынке либо псевдоальтернативной на первичном рынке (например, когда продается своя двушка и приобретается хорошая трешка в новостройке: чистой альтернативы не получается, потому что мешает прописка приходится прибегать к ломбардным залогам своей собственности и продавать ее лишь после получения регистрационных документов на новый объект).

Почему гости столицы так активно приобретают квартиры в новостройках на юге и востоке Москвы, догадаться несложно. Главная причина они относительно дешевы по сравнению с остальными предложениями в других округах. У иногородних покупателей зачастую нет выбора: продажа даже хорошей трехкомнатной квартиры в том же достаточно раскрученном Екатеринбурге (все-таки третий город России) дает оборотные средства лишь на однокомнатную в столице. Да и то не исключено, что придется обращаться за кредитом.

А вот причины неприязни к Восточному округу разнообразнее. Плохой имидж района можно условно поставить на первое место. Округ считается больно пролетарским. На втором месте большое количество пятиэтажек. На третьем слишком много разного рода крупных рынков. Далее по списку весь букет мыслимых и немыслимых, а иногда и надуманных проблем, которые волнуют потенциальных покупателей жилья в столице. Среди них ужасающая транспортная ситуация, неразвитая социальная инфраструктура, мало мест для отдыха, в особенности около водоемов, неудовлетворительный социальный состав проживающих, напряженная криминогенная обстановка.

Год назад я провела среди своих знакомых мини-опрос: если абстрагироваться от стоимости приобретаемого объекта, то в каком округе нашего любимого города они хотели бы жить. Получилась забавная картина: среди абсолютных аутсайдеров, которых не назвал ни один респондент, оказались Восточный и Центральный округа. Насчет центра комментарии вполне простые и понятные: там нельзя жить, потому что нечем дышать. С чем можно только согласиться.

И тем не менее. Это тридцать человек, которые, не сговариваясь, одинаково рассуждают о минусах проживания на востоке города и практически не находят в нем плюсов. Это тридцать человек, которые не хотят покупать квартиру в новостройке ВАО ни за какие минимальные деньги. Потому что этот район им не нравится. Потому что они не хотят тут жить. Потому что они даже не рассматривают возможность получать прибыль от инвестиций в жилую недвижимость этого округа, так как убеждены, что такого же мнения придерживается большинство москвичей.

Честно говоря, на Востоке все не так плохо, но предубеждение против него среди москвичей существует. Понятно, что моя выборка была не репрезентативной: большинство моих знакомых в основном люди одного возраста, с приблизительно одинаковым достатком, похожими увлечениями и взглядами на жизнь.

Ведь что остается делать городским властям? Земля-то под застройку тут никому особо не нужна. А социальное жилье, где ни построй всегда найдется кого в него поселить. Только не понимают власти (или понимают, но только уже ничего поделать не могут), что такой подход не лучшим образом отражается на имидже округа, а коммерческое жилье здесь рискует остаться не проданным.

Видимо, застройщики чувствуют эти настроения покупателей и частных инвесторов. Могу ошибаться, но с каждым прошедшим кварталом становится все очевиднее, что объемы нового жилищного строительства в ВАО падают. Точнее, уменьшается количество новостроек, поступающих в продажу. Поскольку социальное жилье в округе возводится как раз ударными темпами.

Можно привести и более полярные примеры: так, в ВАО реально найти новостройку со средней стоимостью 1 кв. м как $7100 (Сокольники, ул. Шумкина, индивидуальный проект), так и $2100 (на ул. Татьяны Макаровой, Кожухово).

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ:

Условия реализации двух домов, которые расположены в пределах одного округа и возведены по одному и тому же типовому проекту, могут разительно отличаться. Так, в Восточном округе квартиру в новостройке И-155 можно приобрести как в Гольянове (на ул. Камчатской, на границе национального парка Лосиный остров и рядом с Гольяновским и Бабаевским прудами), так и в Кожухове (на ул. Татьяны Макаровой, приблизительно в 5 км от МКАД). В первом случае 1 кв. м обойдется покупателю приблизительно в $3200, во втором примерно в $2200.

Лидерство ВАО по объемам предложения на первичном рынке тоже требует оговорок. В настоящий момент почти четверть всех предлагаемых московских новостроек находится в этом округе. Но если учесть, что больше половины реализуемых на Востоке домов расположено в Косино-Ухтомском (Кожухово), то на долю районов, находящихся внутри МКАД, остается 10 12% общемосковского объема первички.

Таким образом, анализируя ликвидность новостроек на востоке Москвы, правильнее говорить не обо всем округе, а об отдельных его районах. Панельные новостройки в реконструируемом районе Северное Измайлово (недалеко от станции метро Щелковская) в настоящий момент предлагаются по цене $5700 за 1 кв. м это значительно выше стоимости жилья даже в соседних кварталах. Подобные примеры трудно вписываются в единые ценовые схемы.

Если говорить о новых кварталах в Косино-Ухтомском (Кожухово), то они отличаются ценовой доступностью и в настоящий момент распродаются очень хорошо. Реализация этих новостроек не потребует от застройщиков каких-либо специальных акций и скидок.

Такая цифра уравнивает ВАО с другими округами, где показатели, по нашим оценкам, составляют от 5% (ЮВАО) до 17% (ЗАО) всех московских новостроек. При таком раскладе не может быть и речи о переизбытке предложения во внутримкадной части ВАО.

Кроме того, спросом пользуется микрорайон Кожухово, который тоже относится к ВАО. Нельзя забывать и о популярности Реутова, который формально относится к Московской области, но при этом непосредственно примыкает к ВАО. Цены на жилье в этом городе выше средних показателей по Подмосковью.

Борис Флексер
Руководитель исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки инвестиционно-девелоперского холдинга МИЭЛЬ:

Не могу согласиться с утверждением, что ВАО не в чести у покупателей. Самый востребованный район на востоке Москвы Сокольники, но сейчас там нет масштабных проектов. Люди, живущие в определенном районе, его патриоты, хотели бы оставаться в привычной среде, поэтому готовы приобретать недвижимость в уже знакомом месте. Даже для них недостаточно того количества новостроек, которое сегодня предлагается в этом районе.

Петр Машаров
Генеральный директор Сentury 21 Еврогруп Недвижимость:

Действительно, с начала 2007 года большинство риэлторских компаний начали сокращать отделы реализации привлеченных новостроек. Некоторые инвестиционные компании просто-напросто передали свои объемы выкупленных площадей риэлторским фирмам. Причина одна: себестоимость реализации перевалила за порог 2 3%, за эту комиссию работают профи. На хорошо растущем рынке не нужно было до копеек просчитывать рекламный бюджет, эффективность рекламных акций, правильно определять цену реализации и дисконтные программы.

Основная проблема Восточного округа транспортная доступность. Шоссе Энтузиастов, Рязанский и Волгоградский проспекты сильно загружены, но правительство Москвы принимает меры для улучшения транспортной ситуации. Разгрузить крупные дорожные артерии должно четвертое транспортное кольцо, строительство которого начнется в ВАО. Уже сейчас ведутся работы по расчистке территории вдоль кольцевой железной дороги, где будет проложен первый участок новой магистрали.

Политика скидок не всегда приводит к нужному результату, поэтому крупные застройщики прибегают к ней достаточно редко и ненадолго. Покупатель, который видит, что цена на объекте уменьшилась, не будет спешить с приобретением, он подождет: вдруг цена упадет еще больше. Поэтому обычно застройщики предпочитают давать скрытые скидки: кто-то дарит к квартире машиноместо, кто-то в приобретенной квартире делает ремонт.
Недавно столичный мэр заявил, что ТСЖ имеет право только на землю, на которой стоит сам дом. Почему московское правительство фактически запретило выделять ТСЖ придомовые земельные участки в собственность и к каким изменениям в деятельности товариществ это решение приведет?

Это касается не только ВАО: очень высока конкуренция в каждом округе Москвы и в Подмосковье в городах-спутниках. Действительно, девелоперы увеличивают бюджеты рекламных кампаний за счет северных городов, но кардинально ситуацию этим изменить нельзя. Рынок все расставляет по своим местам, и проекты, которые были грамотно просчитаны еще перед началом реализации, не буксуют на месте, а, хотя и неспешно, продаются.

Ни пяди земли не отдадим
С одной стороны, федеральное законодательство предоставляет местным властям возможность самим определять порядок предоставления ТСЖ земельных участков. Местные власти также имеют право самостоятельно определять размер предоставляемого участка. Вместе с тем, согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу ТСЖ относятся земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и иные объекты, предназначенные для благоустройства, обслуживания и эксплуатации дома.

Законодатели никак не могут определить, на какую землю может рассчитывать ТСЖ. То ли это будет кусок земли, на котором расположен дом, то ли это будет некий участок, на котором помимо дома располагаются детские площадки, есть зеленые насаждения или какие-либо постройки. Судя по всему, столичные власти предлагают максимально ограничить территорию ТСЖ. То есть предлагается оформлять право собственности на землю только по периметру здания. Вся земля, выделяемая ТСЖ сверх такой нормы, должна предоставляться только по отдельному заявлению в установленном порядке.

Но дело даже не в этом. Озабоченность столичных властей вызывает не количество земли у ТСЖ, а порядок ее использования. В качестве основных доводов в пользу ограничения земельных владений ТСЖ приводятся соображения общественной пользы.

Элементы озеленения и благоустройства физически не могут поместиться на расстоянии метра от стены самого дома. Даже если три деревца и редкий кустарник могут сойти за озеленение, то к элементам благоустройства относится, например, детская площадка, которая уж точно не расположится на такой небольшой территории. Таким образом, федеральное законодательство, в очередной раз давая волю местным властям, одновременно ставит барьеры на пути реального использования предоставленных прав.

Но при строительстве каждого дома количество земли, которое будет занимать дом, а также площадь прилегающего участка и требуемые мероприятия по благоустройству прилегающих территорий определяются заранее. Причем все это происходит на основе законодательства Москвы.

Поскольку многие ТСЖ стараются обозначить свою территорию забором, то это способно существенно затруднить прокладку коммуникаций и доступ к ним. Кроме того, заборы, по мнению властей, осложняют работу экстренных служб (пожарных, спасателей и пр.). Также при установке ограждений могут пострадать интересы детей, которые лишаются доступа на детские площадки, оказавшиеся на территории ТСЖ.

Кроме того, постановление обязало Москомархитектуру и Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы к началу октября подготовить требования к проектной документации на строительство дома. Причем они должны относиться в том числе и к разделу, в соответствии с которым будут определяться границы земельного участка. Так что осенью у столичных властей появятся законные основания для существенного ограничения территории ТСЖ.

Дело в заборах
Один из последних документов, который определяет дальнейшее регулирование вопроса о территории ТСЖ, постановление правительства Москвы от 22.05.2007 года № 398-ПП. Этим нормативным актом была утверждена программа поддержки и развития столичных ТСЖ, ЖК и ЖСК. Но никаких конкретных решений эта программа не предлагает. Самое большое достижение документа указание на существующую проблему по определению размера земельного участка ТСЖ и его регистрации.

Всех под одну гребенку
Еще интереснее, как будет решаться судьба тех ТСЖ, которые успели оформить свои права на землю. Предположим, на территории ТСЖ находится детская площадка, по периметру владений товарищества установлен забор, а площадь всего участка превышает максимально допустимый размер. Теоретически, если земля была оформлена в собственность без нарушений, такое товарищество никто не сможет побеспокоить.

Ведь пока федеральное законодательство не определит, что относится к придомовой территории и сколько земли положено ТСЖ, проблема останется нерешенной. Но непонятно: если властям так уж мешают заборы, почему они принялись бороться не с заборами, а с ТСЖ и их правами, которые пусть и косвенно, но закреплены в ЖК РФ. К сожалению, учитывая, что полномочия местных властей по определению размера земельных владений ТСЖ прямо прописаны в законодательстве, их действия оспорить будет крайне сложно. Уж больно расплывчаты формулировки и туманны права самих ТСЖ.

Николай Вопиловский
Руководитель департамента правовой поддержки компании МИЭЛЬ Новостройки:

Право собственников жилых помещений (ТСЖ) на земельный участок под домом, а также на придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства предусмотрено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Границы и размер данного земельного участка определяются в соответствии с земельным законодательством РФ.

Но на практике реален процесс по сносу забора (для начала). Затем последует признание регистрации права собственности на землю недействительной. Регистрация будет оспорена, а ТСЖ предоставят участок в соответствии с новыми нормативами.
Борьба за права детей и безопасность жителей это замечательно. Но для достижения этих благородных целей можно использовать и другие методы. Действительно, некоторые ТСЖ пытаются захватить побольше земли. Но есть способ пресечь такие попытки раз и навсегда, установив предельный размер участка, передаваемого в собственность ТСЖ. Но с учетом всех норм действующего федерального законодательства он никак не может составлять метр от стены дома.

Следует учитывать, что при приватизации придомовых земельных участков собственники должны будут платить налог на землю, который в настоящее время рассчитывается исходя из стоимости земли по БТИ, но в будущем его планируют вычислять от рыночной стоимости.

В июле 2007 года во исполнение вышеуказанного положения Жилищного кодекса вступило в силу постановление правительства Москвы Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников жилых помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, но до сих пор нормы выделения придомовой земли в Москве не приняты. По информации СМИ, придомовая территория будет не более 1 2 м от основания фундамента.

а, сити происходит от латинского цитадель. Действительно, в каждой столице мира сити это если не средоточие, то символ могущества, энергии, души нации. Идея Москва-Сити, делового центра на месте промзоны неподалеку от исторического центра города, без сомнения, гениальна.

Петр Машаров
Генеральный директор Сentury 21 Еврогруп Недвижимость:

Правительство Москвы всегда очень ревностно относилось к праву собственности на землю передавать это право ТСЖ оно не очень желает. Связано это с тем, что тогда у ТСЖ появится возможность вмешиваться в дела московской администрации по предоставлению участков для различных нужд коммерческим фирмам и организациям. Сейчас для согласования нового строительства при расчетах необходимых прилегающих территорий можно учитывать земельные участки соседних домов. Если такие участки будут оформлены в собственность, этот вариант не пройдет потребуется согласование с собственником, а это уже ограничение прав власти.

По словам Орджоникидзе, 1991 1992 годы, время пустых прилавков, табачных бунтов идея Сити казалась занесенной с другой планеты, из другого мира. Согласимся, решение о строительстве Сити было шагом незаурядным.
В последнее время появились и другие претенденты на отцовство. Например, депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, поведавший в одном из недавних интервью: Это был 1992 год. Собаки стаями бегали по улицам, бандиты бродили толпами... Но пришло в голову, что надо строить Москва-Сити новый международный деловой центр. Надо думать, после ухода Иосифа Орджоникидзе из столичного правительства в советники число отцов будет множиться.

Как у всякой воплотившейся идеи, у нее два отца: самозабвенный художник и энергичный чиновник. Первый заслуженный архитектор России, один из авторов павильона СССР на Всемирной выставке в Монреале, спорткомплекса Олимпийский и других зданий Борис Тхор. Второй коллективный: тогдашний главный архитектор Москвы Леонид Вавакин, многолетний соратник мэра Иосиф Орджоникидзе и, разумеется, сам мэр, которые разглядели и оценили идею.

Там, где бегали собаки
Помните, как в 1990-х только ленивый не критиковал правительство Москвы за строительство Сити? В 1995 году офисы банков ютились в полуподвалах, квартира в сталинке была вершиной престижа, какие там девелоперы, инвестконтракты, пентхаусы люди слов таких не знали! Каждая копейка в городском бюджете была на счету, горожан пугали, возмущали эти башни на месте бывшей промзоны.

Тем не менее ребенок получился трудным. Или, правильнее сказать, случилась житейская история: в 5 лет ребенок гениален, в 10 талантлив, в 15 зауряден. Почему?

В том-то и состоит государственный подход, талант настоящего хозяйственника, если угодно, чтобы предугадать потребности города на годы вперед. Кризис 1998-го задел и Сити, но остановить его возведение уже не мог. В 2000 2001 годах ММДЦ был достроен, сразу же началось строительство Сити-2 до Звенигородского шоссе. Столица получила огромное количество офисных площадей, новый деловой центр города как раз к началу периода экономического роста.

Даже те, кто понимал, что они строятся в основном за частные деньги, задавались вопросом: кому и зачем они нужны? Зачем власти отдали огромный кусок столичной земли на откуп канадской компании Reichmann, хотя она и подняла уже 60 небоскребов в США и Канаде? Так ведь не было же тогда в России компаний, которые могли взяться за такую глыбищу!

Затяни город со строительством Москва-Сити выковыривать потом офисы из центра пришлось бы десятилетиями, но о восстановлении его облика уже не могло бы идти и речи. А так, посмотрите: больше половины улиц внутри Бульварного кольца пешеходные. Восстановлены целые кварталы исторической застройки, качество реконструкции признано ЮНЕСКО, из Польши, Прибалтики, Венгрии за опытом приезжают. Москва действительно одна из культурных столиц мира. В какой стране цены на недвижимость позволяют открыть в центре столицы столько театров, концертных залов, детских домов творчества? И все это благодаря своевременному строительству ММДЦ Москва-Сити!

Теперь только представим, что стало бы с Москвой, если бы власти повели себя, как собака на сене: вы стройте, а с правом собственности как-нибудь разберемся. Мы потеряли бы исторический центр Москвы: от зданий XIX века остались бы в лучшем случае муляжи, исторические места заполнили бы безобразные бизнес-центры, для которых важнее вместить лишнюю сотню квадратных метров, чем соответствовать облику города. О транспортных проблемах и говорить нечего: улочки и переулки центра были бы обречены на часовые пробки дважды в день.

Конечно, ни в одной стране девелопер не может взять участок в аренду на 49 лет, а затем свесить ножки, дожидаясь выгодной конъюнктуры, чтобы переуступить право аренды. Московская практика в этом отношении более чем жесткая. Если действовать, строго придерживаясь писаных процедур, то не только построить дом, но и собрать исходно-разрешительную документацию (ИРД) в отведенный инвестконтрактом трехлетний срок практически не возможно. Но что делать? Как пошутил один знакомый предприниматель, любой бизнес-проект это добровольный прыжок в некий туннель, где узкие места сменяются еще более узкими. И никогда не знаешь, в каком виде вылетишь наружу с радостным криком: Мы открылись! или задушенным и переваренным.

Их забавы. И нравы
Примерно так могла написать бы сегодня какая-нибудь столичная газета. Но не напишет. В 1997-м, после двухлетних переговоров, от проекта отступились канадцы, до и после отказывались от инвестирования Siemens и Itochu, а также десяток-полтора отечественных компаний, которые пришли им на смену. Причина во всех случаях была одна и та же: невозможность достичь приемлемых для инвесторов условий оформления прав на участок и строения.

Московская сказка
Не то чтобы иностранцы совсем не приспособлены к такого рода забавам, но весьма непредсказуемы. В частности, сразу бегут в суд. Свой. А нам это надо? Поэтому власти предложили потенциальным инвесторам Москва-Сити сказочные условия.


Понятно, просто так отобрать арендованный участок даже у маленькой компании (когда-то в Москве и такие работали) дело не легкое. Доводить дело до суда обе стороны не спешат: одни стесняются судиться в московском суде, другие понимают, что в России суд это немножко скандал, если этим приемом злоупотреблять, то рано или поздно перестанут пускать в приличные дома. В общем начинается традиционная русская забава перетягивание каната, причем традиционно под ковром. Где одна сторона скандирует: Давай! Давай!, а другая: Врешь! Не возьмешь!

Второе. Стадия строительства три года. Строительство коммуникаций опять же за счет бюджета (город уже вложил, по разным оценкам, $1,5 2 млрд). То есть вместе с разработкой ИРД за счет бюджета это как раз те революционные меры, которых позже начали требовать (и все еще только требуют) для ускорения нацпроекта Доступное жилье! Действительно, сказка.

Первое. Правительство не берет с застройщика так называемую долю города. Доля это компенсация городу на развитие инфраструктуры: строительство новых школ, детских садов, открытие новых трамвайных маршрутов и т. п. (в ЦАО 50% рыночной стоимости площадей новостройки). Была предложена иная схема. Заключается краткосрочный договор аренды участка за смешную сумму $10 15 млн, половина которой стоимость аренды, а половина опцион. Срок, отводимый контрактом на разработку проекта и получение ИРД, два года. Причем разработка ИРД осуществляется за счет городского бюджета.

Ваш участок № 10
Называется вышеописанное схема договором купли-продажи опциона на право заключения договора аренды земельного участка с обязательством обеспечения финансирования в полном объеме и сроком строительства объекта не более пяти лет.


Но есть и третье условие контракта. Только если застройщик уложится в срок с первыми двумя условиями, аренда будет продлена на оставшиеся 44 года. Если не справится, недострой выставляется на торги. На вырученные деньги компенсируются подтвержденные затраты инвестора. Недостающая сумма, а также неподтвержденные затраты убыток инвестора. В суд идти не с чем.

Только представьте, что случится, если компания допустит какое-нибудь нарушение экологических правил и на период судебного разбирательства работы будут остановлены на три месяца. Почему-то в подобных случаях чиновники-экологи меньше всего говорят об угрозе самого уголовного преследования, зато не стыдятся упирать именно на эту сугубо техническую деталь приостановку работ. Внешне это напоминает шантаж.

Интересно, что работать (т. е. действительно строить) на этих условиях первыми начали все-таки иностранцы турецкая компания Enka с дочерними предприятиями. Ее объект комплекс Башня на набережной на самом деле представляет собой три самостоятельных разновысоких здания, которые своими внешними закругленными сторонами создают облик единой башни. Строительство началось в середине 2003 года. Первое, 17-этажное здание было сдано к лету 2004-го; второе, 27-этажное осенью 2005-го. Третье, 55-этажное, должно быть сдано в четвертом квартале 2007 года (срок окончания строительства август). По утверждению застройщика, все средства, вырученные от сдачи в аренду площадей в башнях А и В, тут же вкладываются в строительство небоскреба С, чтобы выдержать срок пятилетнего контракта. Обратный отсчет идет на дни.

Засада на острове Камышовом
В конце июня этого года случилось нечто ужасное. На Москве-реке возник остров. Как пояснил замглавы Росприроднадзора и бескомпромиссный борец за экологическую безопасность Москвы и окрестностей Олег Митволь, искусственный остров намывался полтора-два месяца. Незаметно. До площади свыше 2 тыс. кв. м и высоты более 1,5 м. Причина нарушение порядка очистки бетоновозов. Вместо того чтобы отстаивать смесь бетона и воды в специально приспособленных для этого местах, бетоновозы сливали ее в дождевые колодцы. Эколог подчеркнул, что если срочно не заняться этим вопросом, то через полгода напротив Белого дома будут расти камыши, а также нарушится водоснабжение жилых районов в районе Москва-Сити.

Еще одна деталь: три башни представляют собой единый объект и участок (№ 10), т. е. если компания не успеет достроить последнее здание, отняты будут все три. Это ни в коем случае не прогноз! Просто такое иногда случается.

Не проходите мимо
Хотя, конечно, свинство. Казалось бы, специально для утилизации строительного мусора и проходческих грунтов в Москве и области строится столько горнолыжных склонов: вози не перевозишь. Нет же, наложили до середины фарватера (это уже сообщение Столичной судоходной компании).


Вообще-то продвинутые экологи добиваются, чтобы строители применяли давно уже не новые технологии ресайклинга бетонных смывов. Экологи не слишком продвинутые высчитывают, сколько осадка и с какой периодичностью застройщик должен утилизировать, исходя из потребления бетона, проверяет на соответствие этому количеству временных очистных сооружений (все это есть в проекте производства работ) и контролирует прием осадка полигоном. Кстати, при такой системе водителю самосвала в голову не придет опрокинуть кузов где-нибудь в другом месте. Если бы не всемирно-историческое значение эксперимента по скоростному образованию островов промывкой бетономешалок, претензии можно было бы предъявить самим экологам.

На одном из участков работает турецкая компания. Правда, называется она РАСЭН Строй (участок № 14 комплекс Меркурий Сити Тауэр), но, как заявляет пресс-секретарь Росприроднадзора Анна Хитрова: Мы только приступили к работе. Проверили эти два участка и уже нашли нарушения. Мы продолжим проверку организаций, работающих на территории Москва-Сити. Возможно, нарушения будут выявлены и у них. В одном из списков возможных нарушителей 11 организаций. Не только Enka.

Подозрение пало на двух застройщиков. Сначала преобладали сообщения о возможности досудебного разрешения конфликта: назывались суммы претензий до 100 млн руб. Очевидно, компании такую возможность отвергли, и в Пресненский суд Москвы были поданы иски по признакам преступления, предусмотренного статьей 250 УК РФ Загрязнение вод. Наказание до 80 тыс. руб., правда, в случае если деяния повлекли причинение существенного вреда животному или растительному миру, рыбным запасам, лесному или сельскому хозяйству. Хуже то, что суд, по словам г-на Митволя, может приостановить деятельность строительных компаний уже на 90 дней (тогда как Росприроднадзор только на 5 дней).

В 1992 году было создано ОАО Сити. В том же году между ОАО и правительством Москвы подписан Генеральный договор об управлении созданием и развитием проекта ММДЦ Москва-Сити. В мае 1994 года вышло соответствующее постановление правительства Москвы. Получило ли ОАО в аренду 110 га территории ММДЦ, в аренду в общепринятом смысле этого слова? Сомнительно, что кто-то может с уверенностью ответить на этот вопрос и сегодня.

ОАО Арендодатор
Разумеется, возможные проблемы с природоохранными ведомствами не единственная и не основная причина задержки со строительством Москва-Сити. Главная трудность в том, что застройщику сложно разобраться, с кем, собственно, он имеет дело, входя в проект Москва-Сити.

ОАО также развивает собственные проекты, но главные из них Многофункциональный выставочно-деловой комплекс (участок № 20) и Здание общественной автостоянки средней этажности (участок № 16б) все еще находятся в стадии предпроектной подготовки.

ОАО вело переговоры с потенциальными инвесторами. Как таковых конкурсов и аукционов на право аренды участков не проводилось. Было лишь невнятное заявление о том, что, выполняя функции управляющей компании, ОАО Сити стало основным связующим звеном между городским сообществом и правительством Москвы. Среди функций управляющей компании (по генеральному договору, т. е. безотносительно к деятельности ОАО в качестве инвестора) есть интересный пункт: Оказание услуг, связанных с реализацией проекта, другим арендаторам и застройщикам территории. Была странная фраза Орджоникидзе о том, что за ОАО (акционерным обществом!) закреплены участки проекта Москва-Сити до момента передачи их инвесторам. И его же фраза о том, что взаимоотношения с Сити правительство Москвы может прекратить одной подписью.

Не тут-то было
Во времена, когда собаки бродили, многие люди делали деньги из воздуха, даже случайно, а тратить их после покупки сталинки и дрянного джипа было особенно не на что. Поэтому некоторые с удовольствием вкладывали их в тот же воздух. ОАО Сити было ничем не хуже Хопра или Селенги. Даже лучше: был котлован, на дне которого, по слухам, зарыт миллиард, со временем появился мост, с одной стороны которого можно повеситься, а с другой броситься в реку, по остроумному замечанию г-на Орджоникидзе. Акции купили 17,5 тыс. граждан, после чего уставный капитал компании составил 1,1 млрд руб. ($1,1 млн по курсу 1993 года).

Как заметил в свое время депутат Госдумы Александр Лебедев, в этом проекте все слишком запутанно, нормальный крупный инвестор не станет связываться, обойдет это стороной. Оправданием интеллектуального бессилия каждого, кто пытается разобраться в имущественных отношениях вокруг ММДЦ, может служить лишь то, что это оказалось не по силам и предпринимателю Юрию Шефлеру.

В январе 2003 года инвестиционная компания Атон по заказу водочного магната Юрия Шефлера начала скупку акций у миноритарных акционеров ОАО Сити. 25% акций и поддержка владельцев еще более 5% обошлись в $2,5 3 млн.
В течение года пакет предпринимателя и партнеров увеличился до 36%. Но тут г-н Шефлер вдруг обнаружил, что не получил не только контроля над проектом стоимостью $10 12 млрд, но и вообще никаких особых прав.

По законам жанра с первыми признаками улучшения экономической конъюнктуры должен был появиться и человек, которому пришло в голову скупить эти акции, чтобы превратить хозяина ММДЦ ОАО Сити в эффективную девелоперскую компанию. И начать, наконец, то, ради чего ОАО создавалось строительство.

Миру мир!
В начале 2004 года компания Гута, по мнению многих, дружественная мэрии, тоже начала скупку акций. Получалось у нее это на удивление легко. Г-н Шефлер изучил ситуацию и изящно вышел из дела, продав весной 2005 года 8% акций Гуте, а остальные новому игроку Норникелю (оцените красоту игры!). Обе компании приступили к наращиванию мускулов и к началу 2007-го первой принадлежали уже 38%, а второй 47% акций ОАО Сити. Пикейные жилеты заговорили о новой войне.

Не только ввиду непрозрачности отношений между ОАО Сити и московским правительством. Говорят, что мэрия каким-то образом всегда сохраняла контроль над неким большим количеством акций, и они здорово выросли в цене.

ОАО Сити оказалось в руках двух наиболее близких Кремлю формально частных компаний (после раздела холдинга между Владимиром Потаниным и Михаилом Прохоровым девелоперские проекты отошли последнему). И можно не сомневаться, что отныне все неясности и двусмысленности статуса ОАО будут трактоваться в пользу акционеров, а не мэрии.

Но в июне этого года в картину был внесен завершающий и примиряющий штрих. По чистой случайности как раз в те дни (буквально дни), когда решался вопрос о переназначении Юрия Лужкова на пост мэра столицы, Гута согласилась продать свой пакет акций Базовому элементу Олега Дерипаски.

ММДЦ Москва-Сити превратился в федеральный проект. Так что турецкие партнеры могут спать спокойно: вряд ли кто-то напоследок урвет с этой овцы хоть шерсти клок.

Произошло то, что и должно было произойти после 15 лет местечковых московских потасовок. Особенно обидно, что как раз тогда, когда ММДЦ начал по настоящему строиться. Наверное, тоже случайность.

Компании г-на Дерипаски Главстрой и Альтиус-Девелопмент уже реконструируют крупные участки к северу от Сити-1, а его же Strabag привлечен в качестве генподрядчика участка № 19 (Северная башня) и, возможно, получит участок № 20 (многофункциональный выставочно-деловой комплекс).

Наверняка главные акционеры не станут выдавливать кого-то с уже строящихся объектов. Этот этап пройден, но думается, что Сити-2 и -3 Большой Сити будут осваиваться преимущественно мажоритариями ОАО.

Железный конь на смену крестьянской лошадке
Остался последний вопрос, он же первостепенный: Не опоздал ли проект? Так ли он нужен сегодня, как был нужен пять семь лет назад? Вопрос осложнен ситуацией с подъездными трассами и парковками, которую 10 15 лет назад трудно было предвидеть. Рядовому москвичу.

Что интересно, главные акционеры ОАО Сити фактически поделили и проект № 1 страны Сочи-2014, хотя и в иной пропорции. Однако ландшафт становится однообразным, как заметил один из героев Жюля Верна.

Сегодня, когда в офисах ММДЦ работают около 5 тыс. человек, проблему должно решить намеченное на ближайшее время открытие паркингов на 2 2,7 тыс. машиномест в подземной части центрального ядра. В 2009 году, когда ММДЦ заработает полностью, число сотрудников и гостей комплекса должно достичь 350 500 тыс. человек. Для них планируется... 20 тыс. машиномест. В то время как, по оценкам специалистов, требуется не менее 150 180 тыс.

С дорог и начнем. Сегодня это по сути только третье транспортное кольцо. На Краснопресненской набережной и в Шмитовском переулке не только припарковаться, но и проехать уже очень трудно.

Сегодня приходится пересматривать всю транспортную составляющую мегапроекта. Речь идет об ускоренной прокладке магистрали между Москва-Сити и Звенигородским шоссе, а также о давно назревшем строительстве платного дублера Кутузовского проспекта. С обоих проспектов в Сити будут переброшены четыре моста. Вопрос в том, будет ли у водителей возможность с них съехать. Перефразируя Иосифа Орджоникидзе, можно сказать, что машинам с моста следовало бы сразу зарываться в землю уходить в подземное пространство. А это уже вряд ли реально.

Корреспонденту агентства Autonews в управляющей компании ОАО Сити рассказали, что комплекс Москва-Сити делится на земельные участки, которые находятся в собственности у инвесторов-застройщиков, и, почему проектные организации с самого начала не заложили в проект территории для парковки, нужно спрашивать у них. Очень неплохо для заказчика развития территории (есть у ОАО и такая функция).

Да, офисный рынок Москвы сегодня приобрел второе дыхание. Но, будем честными, для столицы страны, слабо вовлеченной в международные экономические структуры, он имеет четко обозначенный предел. Поэтому сравнения вроде: В Москве на 1 тыс. жителей приходится 450 кв. м офисной недвижимости, в то время как в Брюсселе 7,7 тыс. кв. м, выглядят несколько абстрактно.

Транспортные проблемы оказывают неизбежное обратное воздействие на Сити. Куда-то исчезли реляции о безумной популярности Сити среди арендаторов, зато все больше сообщений о прямо противоположной тенденции. Не помогает даже недавний запрет мэра на новое офисное строительство в центре: он только подхлестнул стоимость аренды.

Андрей Бушин
Генеральный директор МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость:

На мой взгляд, проект Москва-Сити и сейчас остается уникальным: в Москве это единственный на сегодняшний день случай сосредоточения на одной территории нескольких неповторимых в дизайнерском решении зданий. Безусловно, семь лет назад он казался проектом мечты, сейчас существует большое количество офисных центров высокого класса, но башня Федерация тем не менее остается самым высоким офисным зданием в столице.

Несомненно, каждый квадратный метр ММДЦ найдет своего арендатора. Беда в том, что проект из гениального ребенка не превратился в гения, спасшего город. Он поможет латать дыры по факту, когда справится с собственными болезнями, но уже не станет великим защитником и преобразователем.

К сожалению, проект не идеален и, невзирая на все его достоинства, существуют и проблемы в частности, затрудненность транспортной доступности и отсутствие достаточного количества парковочных мест. Но не следует забывать, что подобные сложности привычны для москвичей и гостей столицы, а для большинства бизнес-центров даже являются критичными: ведь центр Москвы ежедневно переполнен автомобилями.

Несмотря на то что объем площадей высокого качества за последнее время увеличился в разы, спрос на подобные помещения по-прежнему не удовлетворен. А прогнозы трехлетней давности об обрушении рынка офисной недвижимости после ввода в эксплуатацию объектов Москва-Сити не оправдались. При этом сдача в аренду всех площадей первой очереди проекта за год до завершения строительства свидетельствует о популярности объекта и неосновательности опасений.

Михаил Гец
Вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

Первоочередным фактором значимости подобных объектов является повышение общего имиджа города этот проект является пока единственным в своем роде не только в Москве, но и в России. Грамотное сочетание на единой обширной территории качественных площадей делового назначения, различных категорий жилья и развитой инфраструктуры позволит создать крупную деловую зону, которая способна стать новым центром города.

На мой взгляд, решение в передвижении на общественном транспорте, хотя престиж этого делового квартала не всегда позволяет использовать этот путь, а значительное количество дорожного пространства занимают строительные конструкции и котлованы, значительно снижающие полезную площадь. Но дорожные сети со временем будут расширяться, а строительство новой ветки метрополитена значительно облегчает путь до Москва-Сити. Этот проект остается популярным у арендаторов, несмотря на высокую стоимость. А имидж компании зачастую обязывает вкладывать значительное количество денежных средств в офисное помещение. Организации, которым статусность не так важна, могут арендовать под офис не уступающие по качеству помещения в бизнес-парках на МКАД.

Другой вопрос, что масштаб и долгосрочность такого проекта неизбежно повлекут за собой риск, что он превратится в трудного ребенка. Но оценить его уместность и успешность на рынке в начале 90-х было практически невозможно, поскольку самого рынка еще не было.

В данном случае очень важно создать максимально комфортную и развитую транспортную инфраструктуру, поскольку объект подобного масштаба во много раз увеличит нагрузку на транспортные сети.

Транспортные проблемы и отсутствие необходимого количества парковок действительно серьезно осложняют ситуацию для всего будущего комплекса, но проблемы эти можно и нужно решать. Другой вопрос, что решение проблем пропускной способности близлежащих трасс должно было происходить заблаговременно или одновременно с началом реализации всего проекта, а не после появления последствий.

Однозначно сказать, что проект опоздал, безусловно, нельзя. Рынок офисной недвижимости далек от насыщения, доля вакантных помещений класса А по-прежнему минимальна и составляет порядка 1,5%. И сейчас понятно, что даже с вводом большинства объектов Сити рынок не достигнет насыщения.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:

Москва-Сити проект долгожданный и не потерявший своей актуальности. В настоящий момент в столице наблюдается острый дефицит качественных офисных комплексов, поэтому площади в возводимых зданиях ММДЦ востребованы крупными арендаторами. Кроме объективных факторов есть и субъективные: сейчас престижно арендовать офисные площади в Москва-Сити. Не только крупные западные компании стремятся разместить здесь представительства, российские корпорации тоже давно заявили о своей заинтересованности. К примеру, банк ВТБ уже арендовал шесть этажей в cтроящейся башне Федерация.

Маловероятно, что решение о запрете строительства офисов в ЦАО повлечет за собой серьезную переориентацию спроса: компании, которые заинтересованы в офисе в пределах Садового кольца, вряд ли передумают и захотят сесть в Сити. Более того, ставки аренды в Москва-Сити находятся на уровне, который превышает среднерыночные показатели. Поэтому рассматривать ММДЦ как альтернативу центру не совсем правильно это все-таки уникальный самостоятельный объект, который, впрочем, вряд ли когда-нибудь сравнится по престижности, скажем, с офисом неподалеку от Кремля.

В первую очередь это возможные транспортные проблемы, связанные с тем, что на ограниченную территорию ежедневно в одно и то же время будут стекаться массы людей. Это затронет и автомобилистов, и пассажиров общественного транспорта.
Потенциал вместимости Москва-Сити в настоящее время не соответствует существующей транспортной доступности этого района. Набережная Москвы-реки, улица 1905 года и третье транспортное кольцо уже сейчас с трудом справляются в часы пик с автомобильным трафиком.

Но есть и очевидные опасности, которые в скором будущем могут повлиять на востребованность офисных площадей этого грандиозного проекта.

Если все планы будут воплощены в жизнь, то их реализация позволит довести транспортную доступность Москва-Сити до удовлетворительного уровня.

Осознавая эти сложности, проектировщики разработали меры по улучшению транспортной доступности Москва-Сити. К ним относятся проектирование дублера Кутузовского проспекта, ввод в строй Краснопресненского проспекта, который свяжет Москва-Сити (частично через третье транспортное кольцо) и МКАД, проекты реконструкции набережной Москвы-реки.
Проблемы есть и с парковками. Сейчас, когда в эксплуатацию не сдано и трети офисных площадей в Москва-Сити, уже наблюдается серьезная нехватка машиномест. Однако в скором времени ожидается введение в строй центрального ядра Сити, что немного облегчит сложившуюся ситуацию: запланировано большое количество парковочных мест при сравнительно небольшом объеме офисных площадей. Помимо этого ведется активное проектирование подземного паркинга под руслом Москвы-реки.

И это несмотря на многочисленные минусы, которыми не обделен столичный Сити: стройка, которая продлится в лучшем случае до 2012 года, сложная транспортная ситуация, недостаток создаваемых парковочных мест, загруженность дорожного полотна, перегруженность линий Московского метрополитена все это будет сильно влиять на решение будущих арендаторов остановить свой выбор на ММДЦ.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор Century 21 Запад:

Проект Москва-Сити вступил в активную фазу своей реализации только в позапрошлом году. Путь от идеи до воплощения оказался непростым и насыщенным конфликтами. Действительно, развитие проекта отняло много времени, однако он по-прежнему необычайно востребован и актуален. Город в состоянии переварить возводимые в Москва-Сити 4,5 млн кв. м, большая часть из которых придется на офисы. Основная часть площадей близких к завершению зданий уже реализована или сдана в аренду.

С другой стороны, неизвестно, какой результат получился бы на выходе. Технологии строительства и возможности московских застройщиков сейчас на порядок выше и эффективнее прежних. Хочется заметить, что столичные девелоперы и власти только недавно пришли к пониманию важности тесного сотрудничества с ведущими западными архитекторами, что уже оказало влияние на облик Москва-Сити. В противном случае мы рисковали лицезреть устремленные ввысь карандаши.

Эти проблемы вряд ли удастся разрешить вовремя и эффективно: создается впечатление, что создаваемая инфраструктура обречена догонять возводимый деловой комплекс. Конечно, если строительство Москва-Сити началось бы раньше, процесс развития офисной недвижимости в столице мог бы пойти другим путем не было бы необходимости в точечной застройке города бизнес-центрами.

Что касается проблемы парковок, то это проблема, глобальная для всего мегаполиса. Москва-Сити не исключение. В большинстве деловых центров больших городов предполагается, что люди добираются до рабочих мест на общественном транспорте. Это происходит в Лондоне, Париже и Токио. Москве придется последовать мировой практике.

Светлана Снитковская
Заместитель руководителя департамента управления недвижимостью МИАН-Девелопмент:

Сложно согласиться с утверждением, что идея Москва-Сити опоздала. В том ключе, в каком сегодня развивается рынок московской коммерческой недвижимости, этой идее самое время. Для нашей столицы Москва-Сити новый продукт, который, несомненно, интересен рынку. Но, как и всякое нововведение, появление такого города в городе не может обойтись без проблем. Москва развивается и растет. Уверена, что в процессе утверждения проект пережил несколько кардинальных изменений, хотя все равно за переменами в городе такому масштабному строительству успеть трудно. Но данный факт не отменяет актуальности Москва-Сити сегодня.

Борис Флексер
Руководитель исследовательского центра компании МИЭЛЬ Новостройки инвестиционно-девелоперского холдинга МИЭЛЬ:

Действительно, намного лучше было бы реализовать этот проект немного раньше. Дело в том, что на данный момент в связи с бурным ростом экономики и высокой степенью деловой активности спрос на коммерческую недвижимость велик как никогда. Соответственно, уже сейчас ощущается острый дефицит офисных помещений, особенно в центре города. В то же время девелоперы начинают переориентироваться с жилой недвижимости на коммерческую, что подтверждает степень ее востребованности и прибыльности.

Динамика реализации коммерческих площадей сегодня (продажа, аренда), известная на рынке, подтверждает, что интерес со стороны потенциальных потребителей к Москва-Сити остается. Экспозиция площадей в Сити не превышает сроки экспозиции по другим коммерческим объектам столицы.

Кроме того, существуют и определенные проблемы с парковками. Подземных паркингов на всех работающих в Москва-Сити категорически не хватает. Подъездные пути к ним довольно тесны и неудобны в эксплуатации. Особенно осложнят жизнь сотрудникам офисов Москва-Сити периодически проводимые выставки в соседнем Экспоцентре. Для решения этой проблемы в будущем намечено построить отдельную многоярусную парковку для Экспоцентра.

Вопрос реализации Москва-Сити довольно сильно осложнен ситуацией с подъездными трассами и парковками. Так, например, на данный момент до делового центра можно добраться либо общественным транспортом до станции метро Деловой центр или близлежащей железнодорожной станции, либо автомобильным через третье транспортное кольцо или Краснопресненскую набережную. Стоит учитывать, что все эти маршруты сейчас едва справляются с транспортным потоком, не говоря о том, что со временем ситуация с транспортной доступностью еще больше ухудшится.

Чем же тогда отличается заморский вариант ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия.

Тем не менее этот проект нужен Москве. К тому же недавний запрет строительства офисов в центре города, безусловно, повлияет на их востребованность и на популярность Москва-Сити в целом. Это обусловлено тем, что большинство людей предпочитают работать именно в центре. При этом на сегодняшний день офисы в деловом центре Москва-Сити в основном арендуются крупными западными компаниями.
Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.

Самый популярный в США вид жилищного кредитования ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные на год.

Банки медленно, но верно идут на уступки заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.
Наши сограждане не загадывают надолго

В настоящее время ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.

Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR), говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системы США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости.

По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков.

Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы максимально растянуть выплаты во времени.

В кредит продается не все
Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

Но разница в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на первичном рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.

Классовые предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

Главная проблема ипотеки в РФ, как отмечает К. Ковалев, заключается в том, что в настоящее время для получения кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в самых благоприятных регионах России, таких, как Москва и Санкт-Петербург.

Яблоко от яблони недалеко?
Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Очевидно, что по своему развитию ипотека в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки.

Надо отметить, что российские организаторы строй- сберкасс уже сейчас говорят о том, что надо адаптировать эту практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.

Собрать и построить
Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме.

Крыша над головой по-русски
Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков на улицу, но на практике доля подобных выселений минимальна вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование предоставить альтернативное жилье зафиксировано законодательно, но реализовать это весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.
В этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость закона будет компенсироваться необязательностью его исполнения, говорит К. Ковалев. А в качестве альтернативы станут выделять практически любое, даже не очень пригодное для проживания.

Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому, хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.



Главная --> Публикации