Главная --> Публикации --> Кадастр в москве: последние дни арендаторов и застройщиков? Москвичи скупают новостройки как горячие пирожки Будущее москвы - антикварная лавка или лавка старьевщика? Пик ведет переговоры о покупке “царева сада” Интервью: кирилл писарев, президент группы компаний “пик”

Особой строптивостью, по словам экспертов, отличаются регионы, в которых работают сильные местные компании, уже поделившие между собой рынок. Чтобы не допустить на рынок интервентов, часто используют административные методы борьбы: дружба региональных чиновников и бизнесменов -- явление известное. Типичный пример: два года назад компания Metro вела переговоры с властями Челябинска о предоставлении участка под строительство торгового центра в черте города. Муниципалитет категорически отказывался пускать в Челябинск немецкого ритейлера, объясняя, что присутствие в городе Metro нанесет ущерб местным торговым сетям. При этом в городе говорят, что торговая сеть Сезам принадлежит структурам, близким к компании Макфа, основным владельцем которой является мэр Челябинска Михаил Юревич. В результате Metro Cash Carry построила гипермаркет в Челябинской области -- в Копейске. А за отказ властей предоставить участок в черте города отомстила -- прекратила закупку продукции компании Макфа.

Что скрывать, московских и иностранных девелоперов и инвесторов в регионах встречают как конкурентов. Приехавших заработать на местных рынках коммерческой недвижимости, взвинтить цены и установить свои правила игры. О типичных проблемах работы в регионах нам рассказали представители компаний, строящих коммерческую недвижимость в провинции.

Несколько лет назад типичный пример местного лобби можно было наблюдать на рынке Екатеринбурга. Местные торговые сети нашли способ борьбы с экспансией крупной центральной ритейл-компании Пятерочка: они предложили местным производителям продовольствия отказаться от сотрудничества с Пятерочкой в обмен на увеличение поставок в свои магазины. Местному партнеру Пятерочки пришлось идти на дополнительные затраты и завозить продукты из области: ни один из 120 зарегистрированных в городе производителей не согласился с ним работать. Поставщики ничего не имели против известного брэнда, но опасались испортить отношения с крупными сетями Екатеринбурга.

Другой пример -- уголовное дело о незаконном присвоении участка под строительство ТЦ, возбужденное администрацией Магнитогорска против компании Кит Девелопмент. Девелопер возвел каркас здания, но внезапно стройку приостановили. Как нам рассказал один из участников рынка, это было сделано под давлением Магнитогорского металлургического комбината, обеспечивающего 70-80% поступлений в бюджет города. Комбинат открыл в городе собственный ТЦ, и конкуренты ему ни к чему.

Земля обетованная
Не только консолидация местных игроков препятствует экспансии иногородних и иностранных инвесторов. Одной из ключевых проблем для них становится земельный вопрос. Сегодня в подавляющем большинстве городов нет генплана развития. В Москве он прописан до 2020 года -- в регионах же выделение земли часто проблематично именно из-за отсутствия единого проекта застройки региона. Нет кадастрового инструмента, который разделял бы территорию на участки,-- рассказывают в компании Магазин магазинов.-- Даже города, которые готовы к приходу крупных игроков, часто не могут физически передать участки, пока они не определены как субъекты права. Основная проблема большинства региональных городов заключается в том, что не завершен кадастровый учет земли,-- подтверждает Андрей Бушин, генеральный директор компании Миэль-Коммерческая недвижимость.-- Зачастую потому, что в бюджете города просто недостаточно средств. Для преодоления такого рода препятствий девелоперу приходится брать на себя дополнительные затраты, финансируя операцию выделения земли.

Впрочем, по оценкам местных ритейл-компаний, Пятерочка входила в Екатеринбург очень неуверенно, продав франшизу одному из предпринимателей, без достаточных инвестиций. Чтобы сеть успешно работала, нужно выходить с другими объемами инвестиций, чтобы сравнять количество своих объектов с объектами местных конкурентов. Если же нет возможности строить сеть, нужно приобрести какого-то местного оператора. Очень важно, выходя на региональный рынок, правильно выбрать схему,-- говорит Игорь Заводовский, учредитель общества Малышева-73 (екатеринбургская девелоперская компания). Справедливость его слов подтверждает тот факт, что сегодня в Свердловской области открыто 30 магазинов Пятерочки. После того как ритейлер выкупил бизнес екатеринбургского франчайзи, дела улучшились.

Сила привычки
Для любой власти защита интересов собственных налогоплательщиков важнее, чем приход игроков, неизвестных местной администрации. Сопротивление некоторых властей на местах зачастую связано с вопросом налогообложения. Ведь местные компании уже давно интегрированы в местную экономику, осуществляют выплаты в бюджет города, в то время как приход сторонних организаций не приносит того объема налоговых поступлений, которые могли бы повлечь развитие местных компаний. К тому же приход иногородних компаний приводит к перераспределению рынка. Обороты местных операторов могут снизиться, тем самым уменьшив налоговые поступления в бюджет,-- говорит Андрей Бушин. С этим мнением согласен и Игорь Заводовский: С точки зрения понижения цен для населения открытие новых магазинов важно, но с точки зрения интересов властей -- не всегда. Принципиальное значение имеет объем инвестиций. Если иногородняя компания планирует вложить в развитие города $1 млрд -- это интересно, если же $15-20 млн -- вряд ли.

Ситуация с участками в регионах настолько запутанна, что даже местные чиновники часто не знают, на каких участках строить можно, а на каких нет. Несколько лет назад сложности с землей были у компании IKEA в Нижнем Новгороде. Площадка, подобранная в черте города, оказалась болотистой. Поскольку принцип компании -- выбор недорогой земли и невысокая себестоимость строительства, пришлось искать другой участок. В Самаре IKEA четыре года пыталась вывести площадку в 50 га на территории завода Кряж из категории сельхозугодий, но была вынуждена искать другой участок. Отказалась IKEA и от строительства торгового комплекса в подмосковном Абрамцеве. Летом прошлого года суд решил, что земля относится к природоохранной зоне и ее необходимо вернуть национальному парку Лосиный остров. Специалисты в один голос заявляют, что в Москве вопросы, связанные с отводом земли, регламентированы в большей мере. В регионах же они каждый раз решаются по-новому.

К примеру, в провинции еще сильна привычка покупать продукты на рынке, а не в магазине. Местные компании понимают, что клиенту нужно время на адаптацию, и медленно перестраивают рынок. Столичные же игроки не готовы тратить деньги на формирование потребительской культуры: они приходят со своим традиционным форматом и, естественно, не могут сразу же получить сверхприбыли. В этом смысле поучителен пример экспансии западных сетей. Они готовы инвестировать большие суммы сразу и сначала получать маленькую доходность, постепенно приобщать к себе покупателя.

Со своим уставом
Впрочем, зачастую интервенты сами виноваты в своих неудачах на региональных рынках коммерческой недвижимости. Бывает, что столичные девелоперы навязывают рынку столичные правила, неактуальные в регионах.

Одним из наиболее успешных способов развития бизнеса в регионах является построение прочных и взаимовыгодных партнерских отношений с локальными участниками рынка. Впрочем, довольно распространенной оказывается и схема выхода в регион путем приобретения готового проекта. Институциональные инвесторы покупают торговые центры (самый яркий пример -- ТЦ Park House, ставшие собственностью Meinl European Land), а ритейл-компании, стремясь увеличить долю присутствия на региональных рынках, предпочитают приобретать местную сеть. К примеру, Копейка приобрела нижегородскую сеть Эконта (48 магазинов). Холдинг Марта -- владимирскую сеть ПИ (69 магазинов).

По словам экспертов, существует четыре схемы развития отношений между экспатами, столичными игроками и местными участниками рынка. Это взаимодействие с местными органами власти по рекомендации смежных влиятельных структур; самостоятельное выстраивание отношений с органами власти на местах; выход в регион путем приобретения готового проекта; вхождение в проект в тандеме с местным игроком.

Температурный режим
Холодные склады, в отличие от обычных, имеют несколько температурных режимов: Морозильные склады, где создается очень низкая температура (до -30°С), потребляют значительно больше энергии, чем обычные складские помещения, и имеют заметные конструктивные отличия от них -- прежде всего по теплоизоляции, вентиляции, кондиционированию и другим параметрам. Холодильные склады, где поддерживается не такая низкая температура (выше 0°С), более похожи на обычные складские помещения и при необходимости могут быть переоборудованы,-- объясняет старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Тем не менее захватчикам следует понимать, что, готовясь к их приходу, региональные компании начинают объединяться. Так, договорились о слиянии лидеры рынка Западной Сибири Холидей Классик и Кора. Оборот двух компаний составляет около $600 млн, что сопоставимо с показателями таких федеральных сетей, как Рамстор или Патэрсон. Получается, что конкуренты будут соревноваться с федералами в равных весовых категориях.
Низкотемпературных складов в Москве и Московской области не хватает. При всех, казалось бы, выгодах инвестирования в дефицитный сектор рынка коммерческой недвижимости девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты. Более того, некоторые крупные компании продали собственные склады-холодильники. Почему?

По мнению аналитиков, в Московском регионе низкотемпературных складов катастрофически не хватает. Нынешняя суммарная емкость рынка складской недвижимости -- 221 тыс. тонн. А необходимы площади для хранения вдвое большего объема -- 437 тыс. тонн. Современных холодильных складских помещений мало. Новые строятся, как правило, под определенных арендаторов. То есть компании, подыскивающие на рынке коммерческой недвижимости место для хранения продукции при низких температурах, не находят свободных площадей в современных складах-холодильниках.

Склады-холодильники нужны производителям и импортерам продукции, требующей специального температурного режима (молочной, мясной, замороженных полуфабрикатов, лекарственных препаратов и косметики), а также логистическим компаниям и сетевым ритейлерам.

Ледяной прием
В Московском регионе насчитывается примерно 45 холодных складов общей площадью около 350 тыс. кв. м. 15 основным московским хладокомбинатам не меньше 40 лет. Остальной объем предложения формируют логистические компании, переоборудовавшие часть площадей под низкотемпературное складирование, а также продуктовые заводы, сдающие в аренду свободные холодильные помещения.

Найти их, хоть и с трудом, можно только на складах, построенных еще в советские годы,-- в овощехранилищах и на хладокомбинатах. Большая часть этих хранилищ морально и физически устарела, и число их сокращается по мере выхода из строя оборудования.

Разумеется, у их руководства нет ни малейшего желания рассказывать о своем хозяйстве. Только в двух из десятка старых складских комплексов удалось получить компетентные комментарии. Некоторым из холодных складов повезло: их руководству удалось найти средства на модернизацию, и хранилища продолжают эффективно работать. Пример тому складской комплекс Садко класса В площадью более 100 тыс. кв. м, расположенный на юге Москвы.

Число старых складов-холодильников сокращается по мере вывода промзон за черту Москвы. Согласно программе вывода промзон, растущий дефицит низкотемпературных площадей должен быть ликвидирован путем модернизации имеющихся хранилищ. Тем не менее складские помещения, построенные в постсоветский период, нельзя считать качественными.

Морозильники успешно работают: за черту города предприятие не выносят, все площади арендует компания Мираторг. Но с января 2008 года арендатор переезжает в свой новый морозильный склад, поэтому сейчас рассматривается несколько заявок на аренду сроком от 11 месяцев. В 2008-2009 годах компания планирует реконструировать под низкотемпературные склады еще 10 тыс. кв. м складских помещений.

В 2002-2005 годах холодные складские помещения Садко были реконструированы под низкотемпературные склады, которые теперь занимают 15% площадей. Недостатки своих морозильных помещений (многоэтажность и высота потолков), по словам руководителя отдела развития Садко Андрея Малыгина, компания устранила, модернизировав их и установив дополнительные грузовые лифты.

Виктории принадлежат реконструированные холодильные склады, но ставку компания делает на строительство новых складских продовольственных терминалов класса A. Старые склады не приспособлены к высокому обороту, в них не могут полностью соблюдаться условия хранения, на них невозможно внедрить современные складские программы, они не являются пожаробезопасными. То есть они не соответствуют современным техническим и строительным требованиям,-- рассказывает директор по маркетингу Виктории Дмитрий Партон.-- Один или два яруса таких хранилищ занимают большие площади, что недопустимо для Москвы. Мы и другие компании модернизируем старые склады, но это до поры до времени. Глиняный колосс упадет, сколько его ни подпирай. Выход только в новом строительстве, и особенно это актуально в продовольственном секторе.

Другой пример успешной модернизации -- распределительный центр компании Виктория, правопреемницы крупного Бауманского плодоовощного объединения Москвы, построенного в 1954 году. Объект расположен в промышленной зоне Калошино Восточного округа столицы и под программу вывода из Москвы не подпадает. Мощности охлаждающих камер, рассчитанные на 15 тыс. тонн, пользуются высоким спросом. Арендуют специализированные помещения под ответственное хранение продуктов крупных компаний в основном небольшие компании, дистрибуторы и мелкие перекупщики.

Замороженные проекты
Никто из крупных девелоперов не занимается масштабным строительством складов-холодильников. Очевидно, что инвесторы оценивают такого рода проекты, девелоперы взвешивают все за и против, но значительных реализованных объектов на рынке пока представлено не было, -- рассказывает Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. По его мнению, пока не будут реализованы проекты класса А с комплексом холодильных установок хотя бы на 40-50 тыс. кв. м, не будет и рынка складов-холодильников. Проектов такого масштаба в Московском регионе сейчас нет.

По мнению Дмитрия Партона, проблемы старых складов-холодильников состоят даже не в отсутствии средств на их реконструкцию, а в невозможности организовать там нормальную, на современном уровне работу. Особенно остро проблема встанет перед теми, кто зарабатывает только с прямой аренды, не вкладывает в развитие и модернизацию складских площадей, не инициирует начала логистической деятельности по ответственному хранению. Европейский опыт показывает, что все слабо организованные объекты в конце концов исчезнут, а складов с прямой арендой почти не останется,-- говорит Дмитрий Партон.

Из-за более высокой по сравнению с обычными складскими помещениями стоимости строительства и эксплуатации холодных складов арендные ставки в них выше, чем в сухих складах. Цены доходят до $470 за 1 кв. м в год (класс А), $180-250 за 1 кв. м в год (класс С и ниже). Средние ставки аренды холодильников по Москве -- $200-400 за 1 кв. м в зависимости от состояния и местоположения, в Московской области -- $180-280 за 1 кв. м в год.

Сложность осуществления проектов низкотемпературных складов состоит в том, что при спекулятивной схеме вывода на рынок у девелоперов повышаются риски. Большинство компаний, нуждающихся в низкотемпературных складах, имеют очень специфические требования к планировке, техническому оснащению и другим параметрам проекта. Поэтому сложно заранее определить характеристики склада, приемлемые для всех потенциальных арендаторов,-- объясняет Антонина Лаирова.-- Кроме того, из-за специфических характеристик аренда такого склада будет дороже, что сужает круг потенциальных арендаторов. Поэтому большинство девелоперов предпочитают не рисковать и берутся за строительство только при наличии заказчика, которому приходится ждать завершения строительства в среднем полтора года. Для компаний-арендаторов это означает практически полное отсутствие предложений на открытом рынке.

Прохладные перспективы
Аналитики рынка складской недвижимости отмечают недооцененность девелоперами сегмента низкотемпературных складов. Срок окупаемости инвестиций составляет пять-семь лет, а внутренняя ставка доходности проекта -- 22-25%,-- говорит Андрей Бушин, генеральный директор Миэль-Коммерческая недвижимость. Консультанты уверены: строить холодильные и низкотемпературные склады ничуть не сложнее, чем другую коммерческую недвижимость.

Вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец приводит такие цифры: стоимость продажи 1 кв. м холодильного склада составляет в среднем от $900 до $1800 за 1 кв. м в зависимости от класса помещения. В соотношении спрос-предложение при осуществлении сделок продажа составляет всего 5-10%, тогда как на аренду и ответственное хранение приходится 35-40% и 40-60% соответственно в зависимости от проекта.

Основными препятствиями для реализации проектов складов-холодильников, по словам участников рынка, являются повышенные требования к электросетям (нагрузка должна быть в три-четыре раза выше, чем в обычных складах), ограниченное предложение пригодных для строительства земельных участков, а также необходимость использовать в таких помещениях дорогостоящие материалы и оборудование.

Тем не менее некоторые крупные застройщики избавляются от собственных складских площадей или отказываются от строительства новых объектов. Так, группа компаний Промсвязьнедвижимость недавно продала свой московский склад-холодильник площадью 18 тыс. кв. м. По словам пресс-секретаря группы Анны Калитаевой, причиной продажи стала низкая доходность склада. А компания RIGroup и вовсе закрыла складское направление как неперспективное. Пресс-секретарь компании Филипп Зариян объяснил такое решение тем, что уникальная концепция с трудом сможет найти себе место на складской территории.

В ноябре этого года компания Мираторг сдает в эксплуатацию дистрибуторский центр в Домодедове стоимостью $97 млн. В его холодном складе терминала класса А можно будет хранить около 24 тыс. паллет замороженного мяса, мясопродуктов, рыбы и овощей при температуре от 0 до -24°С,-- рассказывает Илья Новохатский, пресс-секретарь агропромышленного холдинга Мираторг. Половину площадей компания будет использовать для собственных нужд, остальное сдаст в аренду. Сейчас она ведет переговоры с несколькими крупнейшими западными сетями и производителями продовольствия.

Обещанное потепление
Сейчас склады-холодильники строят для своих нужд логистические компании и крупные производители продовольствия. Недавно реализованных проектов складов-холодильников единицы. Можно назвать холодильный комплекс КПД-Терминал, а также новые холодные склады в составе складского комплекса Springs Park и дистрибуторского центра компании Мираторг в Домодедове.

Новый тренд рынка складских помещений -- строительство складов-холодильников крупными предприятиями розничной торговли. Например, сеть магазинов Пятерочка строит 15 тыс. кв. м холодильных складов для хранения поставляемой ей продукции. Строительством складов-холодильников также занимаются компании--импортеры рыбной и мясной продукции. По данным Jones Lang LaSalle, свои склады-холодильники построили крупнейшие производители мороженого Рамзай и Айс-Фили.

Группа компаний КПДсдала в эксплуатацию холодильный комплекс КПД-Терминал класса А в Томилине. Новые складские помещения предназначены для хранения охлажденной продукции с температурным режимом от 0 до +13°C. Склад планируется использовать для хранения и обработки грузов сторонних клиентов. У нас уже есть ряд клиентов, в том числе компания Макдоналдс",-- рассказывает директор по продажам КПД-Карго Вадим Ключников. Компания и дальше планирует целенаправленно развиваться именно в сегменте холодильных и морозильных складов как в Московской области так и в регионах.

Строительный симбиоз
Большинство новых реализованных проектов в сегменте низкотемпературных складов осуществляется по схеме built-to-suit, то есть девелопер возводит объект под определенного заказчика. Завершения стройки приходится ждать в среднем до полутора лет. Хотя сторонним компаниям-арендаторам в этом случае на открытом рынке практически ничего не достается, схема сдерживает общий уровень спроса и отчасти снимает дефицитную напряженность.

Есть также несколько инвестиционных проектов морозильно-холодильных складских комплексов на небольшом удалении от МКАД. Далеко строить не имеет смысла, считают девелоперы: непомерно возрастают транспортные расходы на доставку продукции в столицу. Как считают эксперты, по мере насыщения рынка обычных складов будет расти интерес девелоперов и к складам-холодильникам -- сначала к унифицированным, а затем и к специализированным.

Пример складов built-to-suit в Московском регионе -- индустриальный парк Шереметьево: все вновь построенные площади возведены под определенных арендаторов с учетом их требований. В одном из зданий, например, предусмотрен резервуар для мытья двигателей карьерных грузовиков, в другом -- нагрузка на пол составляет 12 тонн на метр для установки особой стеллажной системы. В логистическом парке Пушкино небольшая часть площадей построена по схеме built-to-suit. Речь идет о кросс-докинговой платформе, построенной для DHL. Девелопер Евразия-логистик строит производственно-логистический комплекс класса А Северное Домодедово для компании Мультифлекс. На Киевском шоссе планируется строительство около 30 тыс. кв. м склада-морозильника built-to-suit. Сейчас девелопер активно ищет арендаторов.

При строительстве складов-холодильников схема built-to-suit -- наиболее распространенная практика во всем мире. Она применяется, как правило, в случаях, когда у арендатора есть требования к объекту, для удовлетворения которых его параметры должны существенно отличаться от стандартных складов класса A. Чаще всего это происходит с производственными помещениями, где для установки оборудования может понадобиться особая высота потолка, повышенная нагрузка на пол, особенно большая сетка колонн или здание какой-то необычной формы, например шириной 24 м и длиной 200 м для установки конвейерной линии. То же самое касается складов-холодильников: в них изначально необходимо предусмотреть существенные параметры, зависящие от типа продукции и процессов, которые будет осуществлять арендатор на складе,-- поясняет Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium.

24 сентября на проходившем в высотном здании "Башня-2000" на набережной Тараса Шевченко заседании Общественного градостроительного совета при мэре Москвы в очередной раз обсуждалась и уточнялась концепция развития Московского международного делового центра "Москва-Сити". Общественный совет должен был окончательно определить место, где будет построено здание мэрии Москвы и Московской городской думы, и утвердить схему транспортного обслуживания Сити.

ОБЩЕСТВЕННЫЙ СОВЕТ

Напомнив, что первоначальный план размещения мэрии вызвал обоснованную критику на предыдущих заседаниях Совета, главный архитектор Москвы А.В. Кузьмин рекомендовал под строительство этого здания оптимальный с точки зрения градостроительных, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также транспортной инфраструктуры 15-й участок территории будущего ММДЦ. Рассмотренный в качестве альтернативы вариант размещения резиденции столичной власти на 6-м участке был отвергнут из-за невозможности строительства высотного здания над тоннелем метрополитена.

По словам заместителя мэра в Правительстве Москвы И.Н. Орджоникидзе, это заседание можно считать определяющим. Сейчас, когда уже создана почти вся инфраструктура Сити, решение поставленных в повестку дня вопросов позволяет приступить к важнейшему этапу практической реализации проекта, и дает возможность завершить его в установленные сроки - ориентировочно в 2007 году.

С точки зрения А.В. Кузьмина, одной из основных на сегодняшний день проблем остается пока еще не очень удачный архитектурный облик главного культурно-зрелищного объекта Сити - многофункционального трансформируемого киноконцертного зала, вмещающего в зависимости от масштабов проводимых мероприятий две, четыре или шесть тысяч зрителей. Председатель Москомархитектуры предложил провести творческий конкурс не на конструктивные, а именно на внешние архитектурные решения объекта. Эту идею поддержал И.Н. Орджоникидзе. По его мнению, зал, аналог которому сейчас есть только в Лос-Анджелесе, должен стать своеобразной визитной карточкой нового центра города и одним из узнаваемых архитектурных символов Москвы.

Новое решение среди прочих очевидных преимуществ позволяет создать между правительственным комплексом и Москвой-рекой общественное городское пространство, превосходящее по размерам Красную площадь в 2,5 раза.

Вторая часть заседания была посвящена вопросам транспортного обслуживания Сити. По словам А.В. Кузьмина, сама по себе очень сложная, но в то же время наиболее простая в этом блоке проблема парковки в принципе решена. Проектировщикам удалось найти площади для 30 тысяч парковочных мест, что должно покрывать ежедневные потребности Сити.

Ю.М. Лужков вроде бы подвел итоги обсуждению, назвав найденное решение логичным и рациональным. Однако этот итог неожиданно оказался промежуточным. Мэр обратил внимание на два существенных недостатка новой градостроительной планировки Сити. Во-первых, здание мэрии размещалось слишком близко к дороге. Во-вторых, чрезмерная концентрация высотных зданий на сравнительно небольшой площади создает "эффект Манхэттена", и посетители этой части Сити будут испытывать неприятные ощущения человека, оказавшегося на дне колодца. Чтобы избежать этого, Ю.М. Лужков предложил передвинуть гигантскую 650-метровую башню "Россия" к западу и установить ее на 17-м участке. Такое решение позволяет "развести" небоскребы и переместить здание мэрии ближе к центру, оставив между ним и дорогой достаточное резервное пространство. Как оказалось, похожий вариант в Москомархитектуре уже рассматривался, поэтому предложение мэра было тут же наглядно проиллюстрировано на макете и в итоге принято.

Наиболее мощные транспортные потоки будут идти с запада, поэтому здесь вдоль путей Смоленской железной дороги необходимо построить северный дублер Кутузовского проспекта. Вплоть до улицы Барклая его можно проложить в наземном исполнении - без эстакад и тоннелей. Пока еще безымянный дублер может быть полезен и Москве, и Московской области - его продолжение за МКАД существенно разгрузит Рублевское шоссе и областные подъезды к нему. Серьезной проблемой являются трудности с финансированием данного проекта. Заместитель мэра в Правительстве Москвы Ю.В. Росляк предложил даже сделать эту магистраль платной и таким образом привлечь к проекту инвесторов. Но столь неординарную идею мэр воспринял довольно скептически, заявив, что нигде в мире платных городских дорог пока нет.

Значительно труднее обеспечить свободную транспортную доступность ММДЦ по всем направлениям. Утренние пассажиропотоки в ММДЦ будут реализовываться индивидуальным (40 процентов) и общественным городским транспортом (60 процентов). Это потребует обеспечения въезда на территорию Сити 10,5 -13,5 тысячи автомобилей в час, что в 2 раза больше интенсивности движения на Садовом кольце в час пик. Существующая транспортная загрузка улично-дорожной сети, прилегающей к территории ММДЦ, показывает, что резервы пропускной способности весьма незначительны, а на отдельных направлениях и вовсе отсутствуют.

Для обеспечения транспортной доступности нового городского делового центра с других направлений в числе прочих мер предлагается максимально задействовать возможности Третьего транспортного кольца и строящегося Краснопресненского проспекта, устроить нескольких автомобильных "проколов" под насыпью Малого кольца Московской окружной железной дороги, организовать одностороннее движение по улице Сергея Макеева, построить сложную развязку на Звенигородском шоссе, а также двухуровневые развязки на Смоленской и Кудринской площадях Садового кольца.

Северный дублер Кутузовского проспекта может полностью обеспечить свободное автомобильное сообщение Сити с западным направлением, особенно в утренние и вечерние часы пик, только при наличии современного моста через Москву-реку. Такой довольно сложный в исполнении двойной мост должен принимать транспортные потоки с набережной и 1-го Красногвардейского проезда. Еще одна возможная транспортная функция моста - прием вертолетов, следующих по акватории Москвы-реки из ближнего и среднего Подмосковья в Сити.

Налогоплательщики
Налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Те, у кого объект находится на иных основаниях, например по договору аренды или в безвозмездном срочном пользовании, налог не платят. Соответствующие права на недвижимость подтверждают свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельные участки, а также государственными актами на право пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землей, актами о предоставлении земельных участков и иными документами, выданными физическим и юридическим лицам в соответствии с действующим законодательством.

Отметив, что предложенная схема транспортного обслуживания ММДЦ "Москва-Сити" выполнена вполне профессионально, Ю.М. Лужков поручил Москомархитектуре и руководителям Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города В.И. Ресину, Комплекса городского хозяйства П.Н. Аксенову и Департамента экономической политики и развития Ю.В. Росляку разработать на ее основе этапы соответствующих проектных и строительных работ.
Вопросы налогообложения являются для владельцев недвижимости наиболее актуальными. Сегодня мы поговорим о налоге на землю, который, как и налог на имущество физических лиц, относят к местным налогам и регулируют положениями Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований. На территории последних и производят его уплату. В частности, в столице земельный налог устанавливают законы города Москвы.

Объекты налогообложения
Объектом налогообложения признают земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территориях которых введен земельный налог за исключением земель, изъятых из оборота, а также ограниченных в обороте, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда или предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Не облагают налогом и земли лесного фонда.

Небольшой круг налогоплательщиков освобожден от уплаты земельного налога. Их перечень представлен в ст. 395 НК РФ.

Организации, осуществляющие ведение Государственного земельного кадастра, и учреждения, производящие госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны представлять в налоговые органы сведения о расположенных на подведомственной им территории земельных участках и зарегистрированных в этих органах правах и сделках с ними, а также о владельцах участков в течение десяти дней со дня соответствующей регистрации. Кроме того, в налоговые органы ежегодно должны быть представлены сведения о земельных участках, являющихся объектом налогообложения.

Сведения о правах на земельные участки вносят в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), опираясь на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иные документы о правах на земельные участки, являющиеся юридически действительными на момент внесения указанной информации в Государственный земельный кадастр. ЕГРЗ содержит основные данные о земельных участках, включая экономические характеристики, в том числе размер платы за землю, предоставляемые в виде выписок по месту учета этого объекта недвижимости.

Порядок исчисления налоговой базы для физических лиц (ФЛ), индивидуальных предпринимателей (ИП) и организаций различен. Налогоплательщики-организации и те, кто занимается предпринимательской деятельностью, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений Государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а для ИП еще и на праве пожизненного наследуемого владения. Важно, что в отношении индивидуальных предпринимателей такой порядок распространяется только на объекты, используемые ими в своем бизнесе. В остальных случаях для определения налоговой базы они выступают как ФЛ.

Налоговая база
Налоговую базу исчисляют в отношении каждого земельного участка как его кадастровую стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). Последнюю в свою очередь устанавливают в соответствии с действующим законодательством РФ посредством государственной кадастровой оценки земель за исключением случаев, когда необходимо определить рыночную стоимость участка (пп. 2 и 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Результаты государственной кадастровой оценки земель содержатся в Государственном земельном кадастре.

В случаях, когда участок принадлежит нескольким гражданам (организациям) на праве общей собственности, налоговую базу назначают отдельно для тех долей, в отношении которых налогоплательщиками признаны разные лица или учреждены разные налоговые ставки. Согласно ст. 392 НК РФ, если земля находится в общей долевой собственности, то для каждого налогоплательщика налоговую базу устанавливают пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности то в равных долях.

Для каждого налогоплательщика физического лица налоговую базу устанавливают налоговые органы на основании сведений, предоставленных организациями, исполняющими ведение Государственного земельного кадастра, учреждениями, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним или органами муниципальных образований.

Налоговый и отчетный периоды
Налоговым периодом признают календарный год. Именно по его окончании определяют налоговую базу и исчисляют сумму земельного налога, подлежащую уплате. Налоговый период может состоять из одного или нескольких отчетных периодов, по итогам которых уплачивают авансовые платежи. Для налогоплательщиков организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, отчетными периодами признают I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Для некоторых категорий лиц НК РФ предусматривает уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. В том случае если для конкретного объекта размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, последнюю принимают равной нулю.

Представительные органы муниципальных образований своими нормативными правовыми актами устанавливают налоговые ставки, которые могут варьировать в зависимости от категорий земель и вида разрешенного использования, но не выше размеров, определенных НК РФ (ст. 394), а именно:

Налоговая ставка
Земельный налог в соответствии со ст. 396 НК РФ исчисляют как соответствующую налоговой ставке процентную долю налоговой базы, если иное не предусмотрено пп. 15 и 16 указанной статьи.

Порядок и сроки уплаты земельного налога и авансовых платежей по нему
Налог и авансовые платежи по земельному налогу подлежат уплате в порядке и сроки, установленные нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налогоплательщики физические лица уплачивают налог и авансовые платежи на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Для организаций и индивидуальных предпринимателей время внесения налога не может быть определено ранее срока подачи налоговых деклараций, представляемых согласно п. 3 ст. 398 НК РФ не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

* 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства; а также предоставленных для дачного или личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
* 1,5% для прочих земельных участков.



Главная --> Публикации