Главная --> Публикации --> Рекордный бюджет зимних игр в сочи освоит госкорпорация Валерий шанцев: у москвы среди мегаполисов мира самый маленький долг Ипотечный кризис ударит по обещаниям медведева Николай кошман: «квадратный метр растет в геометрической прогрессии» Россияне поднимают цены на недвижимость и жизнь в итальянских курортных городках



По словам Игоря Рязанова, заместителя управляющего компании Информатика, с начала года цены на офисы выросли на 15% максимум на 20% в зависимости от объекта. В основном рост пришелся на период с февраля по апрель. Темпы роста цен замедлились, так как было мало сделок и еще потому, что они подошли к максимальному пределу, добавляет Рязанов.

Замедление роста цен сказалось и на доходности офисного сегмента. По итогам 2007 г. Павел Третьяков, гендиректор ИК Крон-инвест, прогнозирует ее снижение по сравнению с 2006 г. на 5-10% и говорит об уровне 20-30%.


Цена комфорта
По информации Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки Спектра недвижимости, сейчас стоимость 1 кв. м офисов в центре города составляет от $2500, в отдаленных от центра районах в среднем $1700.

Предложение на перспективу
По данным аналитического центра компании Индэст-девелопмент, сейчас общая площадь современных бизнес-центров в Самаре составляет более 70 000 кв. м.

С началом осени эксперты стали наблюдать разброс арендных ставок. Рязанов говорит, что в одних БЦ в сентябре ставки остались на том же уровне, что и в начале года, в других аренда подорожала в среднем на 5%. Владимир Ерофеев, заместитель гендиректора риэлторско-строительного центра Мабис, уточняет, что в некоторых офисных комплексах, например в БЦ Витязь, ставки выросли и на 20%: В начале года они составляли 500 руб. за 1 кв. м в месяц, сейчас уже 600 руб.. Изменение ставок зависит от качественного уровня объектов, резюмирует Винтаев. По его данным, средние арендные ставки в центральных районах сейчас равны 650-700 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных районах составляют около 450 руб.

Из более или менее крупных объектов в 2007 г. был сдан комплекс площадью 5000 кв. м от компании Индэст-девелопмент. К концу 2007 г. компания обещает сдать еще один БЦ аналогичной площади.

Многие офисные комплексы, заявленные к сдаче еще в конце 2006 г., еще находятся в процессе строительства, хотя большинство площадей в них уже распродано. К таким объектам можно отнести Лазурный, офисные центры на пересечении улиц Галактионовской и Рабочей, Ставропольской и XXII Партсъезда, Луначарского и Автобусного проезда, улиц Авроры, Промышленности и др.

Спрос на рынке покрывается и за счет помещений в жилых домах, переведенных в нежилой фонд, а также офисных площадей в действующих торговых центрах, говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития.

В октябре этого года будет открыт первый в Самаре офисный центр класса А площадью 15 000 кв. м, строительство которого вела компания БЭЛ девелопмент. Как рассказал Игорь Жуков, гендиректор компании, большая часть площадей уже сдана в аренду, сейчас арендаторы делают в них ремонт. Ставки составляют от $380 за 1 кв. м в год.

И вот теперь начинается новый этап жизни музея. В Кинешме наконец заканчивают возведение моста через Волгу и начинают строительство новой федеральной трассы Кинешма--Кострома, что сделает заповедник куда более доступным. В октябре Министерство культуры рассмотрит новую программу развития, подготовленную сотрудниками музея.

К примеру, как рассказали в отделе маркетинга торгового центра Аквариум, у них под офисы сдается 10-15% от общей площади ТЦ, которая составляет 12 000 кв. м.
В советское время природный и мемориальный музей-заповедник А.Н. Островского «Щелыково» считался третьей по величине и значимости заповедной усадьбой после Михайловского и Ясной Поляны. Тогда посещение музея входило в программу Золотого кольца, но не всякий турист решался преодолеть 130 км от Костромы, чтобы увидеть дом, в котором проводил лето великий русский драматург. Добираться до Щелыкова и по сей день так же трудно, как во времена Островского: самый короткий путь лежит через Кинешму, откуда надо переправиться на пароме в Заволжск и уж потом, по далеко не самой лучшей дороге, проехать еще 18 км до заповедника. Музей к тому же до последнего времени был ведомственным, принадлежал Всероссийскому театральному обществу (ныне СТД), владеющему и по сию пору популярным среди актеров пансионатом. В 1995 году положение изменилось, музей получил статус федерального. Благодаря сравнительно молодой команде сотрудниц во главе с директором Галиной Орловой, а так же довольно активной помощи Министерства культуры, руководитель которого Михаил Швыдкой в бытность театральным деятелем часто посещал Щелыково, знал его и любил, новая пора для музея стала сравнительно благополучной. Наконец отреставрирован главный объект -- 200-летний особняк, принадлежащий еще отцу драматурга, практически заново возведен Голубой дом -- усадьба, построенная в начале ХХ века по эскизам дочери драматурга Марии Шателен, приведен в порядок парк, начались работы по переделке Литературного музея. Отремонтирован уникальный двухэтажный храм в Николо-Бережках, сооруженный в конце XVIII века прежним владельцем усадьбы, Ф.М. Кутузовым.

-- Что изменится в жизни музея с появлением новой дороги?

О нынешних проблемах и о планах музея нашему обозревателю рассказала заместитель директора Евгения Дьяченко.

Конечно, увеличение потока туристов -- это хорошо, музей ведь работает для людей. Но в этом есть и опасность, заповедник не огорожен, у него пока нет возможности ни держать егерей, ни штрафовать нарушителей. Музей два года боролся с намерением провести федеральную трассу по старому Галичскому тракту, то есть по территории заповедника, и нам удалось добиться, чтобы дорога прошла в стороне. Но вот если мост уже будет построен, а с прокладкой дороги дело затянется, весь поток все-таки пойдет по существующим дорогам, мимо Щелыкова. И сейчас очень много большегрузов идет по тракту, за всеми не уследишь, тут и костры жгут, и машины в реке Куекша норовят помыть... Когда будет готова новая дорога, мы сможем с ее стороны перекрыть въезд, поставить пропускной пункт, и тогда территория заповедника будет недоступна для постороннего транспорта.

-- Мы предполагаем, что поток туристов увеличится в несколько раз. Прежде всего рассчитываем на прямое сотрудничество с туристическими фирмами из Москвы. Сейчас в основном нас посещают туристы, которых привозят костромские турагентства. Но им это далеко и невыгодно: они предпочитают возить группы по своим, областным объектам, что дает средства для области, а мы-то не костромские, мы федеральные, и особого финансового интереса к нам возить нет. С новой дорогой путь из Москвы в Щелыково сокращается -- до Кинешмы всего четыре часа езды, а оттуда до нас можно будет доехать за пятнадцать минут.

Мы хотим увеличить свою территорию до 450 гектаров за счет выравнивания границ и ликвидации чересполосицы (сейчас, например, земля вокруг памятников наша, а между ними -- нет; или вот пойма реки и Ярилина долина с Голубым ключиком, входящие в экскурсионную программу, то есть те места, которые и нужно беречь, нам как раз не принадлежат). А охранную зону мы рассчитываем уменьшить до 900 гектаров -- эта реальная территория, которую мы в состоянии контролировать. Этот проект сейчас проходит различные инстанции, и должен быть утвержден постановлением губернатора Костромской области. Мы получили согласование в различных областных организациях: в областной архитектуре, в охране памятников, но все застопорилось в департаменте природоохраны и природных ресурсов. Людям надо выживать, и они не видят для этого другого способа, кроме вырубки леса или возрождения колхозов. Мы считаем, что жить можно и за счет туризма, но нужны инвестиции, развитие, база для этого в области есть, но, видимо, там некому этим заниматься, надо же придумывать, разрабатывать программы. Не хватает грамотных людей.

Вопрос о территории музея-заповедника сейчас очень актуален. И для нас очень важно определить границы нашей ответственности. У нас сейчас земли 240 гектаров, для заповедника это совсем не много, но зато за нами от прежних времен на бумаге числится огромная охранная зона, охранять которую у нас нет ни ресурсов, ни полномочий.

-- Отношения с областью складываются по-разному, в общем они не плохие, но трудные. Мы, как они считают, создаем для них проблемы, нарушаем сложившиеся представления о том, что это их земля, и они вправе ею по-своему распоряжаться. Будь мы в их подчинении, они бы нас легко приструнили, а так мы от них не зависим, что им не очень нравится. С другой стороны, они гордятся тем, что в области есть еще один известный музей. Это все-таки престижно. Вот с районом у нас прекрасные отношения, район находится в критическом положении, денег у них совсем нет, они рады все нам отдать.

-- Захотят ли костромские власти закрепить за вами эту землю? У вас вообще с ними какие отношения?

Пока же продолжается и бесхозяйственность, и не очень корректное хозяйствование вокруг, вырубки поступают напрямую к Щелыкову, возникают проблемы с прокладкой коммуникаций, тех же транспортных линий. От таких вещей заповедник нужно защищать. Нам удалось, например, добиться, чтобы вышка сотовой связи была поставлена не прямо на музейной земле, за памятником Островскому, а подальше, в Марково, где ее не видно и она не нарушает ландшафт. Если охранная зона будет закреплена за музеем, мы будем иметь право остановить лесозаготовки. Компромиссы можно найти.

Но если будет решен вопрос с землеотводом, то все станет на свои места. На эту землю никто не сможет посягать. Это будет федеральная собственность, которую мы будет охранять. Мы же называемся «мемориальный и природный заповедник». Мы должны сохранять исторические природные ландшафты и демонстрировать их людям.

-- Вам придется отвечать за состояние лугов, лесов, рек, охранять их от вандализма. Вы справитесь?

Мы сейчас с помощью специалистов проводим исследования зоны охраняемого ландшафта, в окрестностях выявлено несколько уникальных памятников природы. Им присвоен статус областного значения, в этом случае мы надеемся на внимание области, которая отнесется к ним не как к чужим. Туда будут проложены маршруты, экологические тропы. Ведь охранная зона потребует прокладывать грунтовые дороги, проводить водоохранные, лесоохранные мероприятия. Иначе все потонет. Сами мы не в состоянии определить ни состояние лесных массивов, ни их проблемы, мы не экологи, ни лесопатологи.

-- Зачем же вам лошадки в музее?

-- Мы и сейчас за это отвечаем, но, конечно, нам надо развиваться. Мы по предложению Министерства культуры разработали программу комплексного развития Щелыкова. Это сделано для того, чтобы развитие осуществлялось по плану, и было понятно, что, когда и в каком объеме придется финансировать в ближайшие годы, просчитан эффект. Концепцию написала наш директор Галина Орлова, а сама программа разрабатывалась с помощью специалистов -- это очень серьезный документ, составленный с учетом всех факторов. Ну вот, к примеру, хотелось нам завести лошадок. Но, говорят нам, нельзя просто купить животных, нужно строить конюшню, выделять покосы, устраивать выгул, все ведь взаимосвязано. Пришлось пока от этой идеи отказаться.

А в селе Николо-Бережки на базе мемориального дома Соболевых хотим воспроизвести крестьянскую усадьбу, с особенностями быта крестьян, и можно будет проводить параллели с Щелыковым, с жизнью помещичьей усадьбы. Есть еще программа «Щелыково -- родина Снегурочки», не мы ее придумали, но не могли и остаться в стороне, хотя сил и средств не было. Мы и сейчас шьем костюмы, разрабатываем музыкальные программы. У нас круглый год их заказывают, и для детей, и для взрослых. Мы хотим устраивать представления на основе пьесы Островского и фольклора, для этого нам нужно привлечь режиссеров, хореографов, закупить аппаратуру.

-- А мы хотим воссоздать настоящую усадьбу, показать уклад прежней жизни. Сейчас у нас есть мемориальный дом, рядом объездной круг, лестница, беседка -- это, конечно, далеко не все, что тут было при жизни Островского. Поодаль, на обрыве стоял гостевой флигель, двухэтажное здание с мезонином, мы собираемся его восстанавливать. Мемориальный дом следует поберечь -- ему 200 лет. Конечно, он сейчас в прекрасном состоянии, отреставрирован, но все же надо его разгрузить, сократить время пребывания в нем групп. Во флигеле мы разместим экспозицию, связанную с гостями Островского, с его творчеством, на втором этаже будет мемориальная библиотека, которую мы можем сделать доступной для работы специалистов. Около дома мы хотели бы воссоздать хозяйственный флигель, где на втором этаже жили слуги (мы там устроим кабинеты сотрудников). На первом сделаем кухню и прачечную, где посетители смогут пощупать все эти чашки, ложки, где будет гореть очаг и даже можно будет что-то готовить, то есть будем вводить интерактивные формы показа. Мы уже комплектуем утварь: медные ковши, ступки, дуршлаги, кремосбивалки, мороженицы, покупаем вещи в таком состоянии, чтобы ими можно было пользоваться. Еще мы предполагаем восстановить хозяйственный двор, там разместится садово-парковый отдел, можно будет представить хозяйственный инвентарь, хотим разбить теплицы и огород, которые были при Островском, и он ими очень гордился. Люди смогут летом съесть огурец с огорода Островского. Получится усадебный комплекс в действии, способный работать на зрителя.

-- Мы, собственно, ничего сами не выдумываем, просто пытаемся соответствовать тем нормам, которые получили признание.

-- Вы хотите развиваться в духе современных мировых музейных тенденций: вместо традиционных лекций-экскурсий устроить развлекательно-поучительное погружение в историческую среду.

-- Нам придется решать и этот вопрос. Мы вынуждены строить при музее туристические структуры, если мы хотим иметь посетителя круглый год. Планируем на месте бывшей деревни Субботино построить этнографический комплекс. Там должна быть харчевня, чтобы можно было накормить людей, и несколько домов, где можно было бы их разместить на ночь. Заодно мы решим проблему с расселением тех специалистов, которые приезжают к нам по договорам. Деньги на это мы рассчитываем получить как от министерства, так и в качестве инвестиций от туристических фирм.

-- Но поедут ли к вам ради этого туристы, которым придется проделать долгий путь на автобусе или автомобиле, -- для однодневной поездки это слишком утомительно.

-- С пансионатом мы сосуществуем достаточно мирно, хотя, естественно, интересы сталкиваются. У них свой график, они должны весь год, а не только в летние месяцы, когда приезжают актеры, продавать путевки. Мы пытаемся заключить с ними договор о сотрудничестве, их гости могут посещать наши программы. Но это стоит денег, пусть даже и небольших, а в путевки, оплаченные соцстрахом, не закладывается стоимость музейных абонементов. Лучше дело обстоит летом, эти отдыхающие готовы сами оплатить занятия для детей.

-- А как складываются ваши отношения с пансионатом, он ведь по-прежнему принадлежит СТД, и хотя вам было бы удобно иметь пансионат при музее, вряд ли вам его уступят.

-- Все трудоспособное население у нас и так работает, но когда структура будет развиваться, будем привлекать людей из более отдаленных мест. Мы же не собираемся строить здесь город и всех переселять в Щелыково. Так что, исключая профильных специалистов, все остальная рабочая сила -- из местных. Мы, можно сказать, сами растим себе кадры: сейчас в Щелыкове рожают больше, чем по всей округе, у нас сейчас около ста детей. Они ходят в музей и на занятия бесплатно.

-- Район действительно очень бедный, работы, по сути, нет. Ваша программа создаст рабочие места для жителей близлежащих деревень?

-- Наша программа призвана сохранить то, что было, Щелыково -- это социокультурная, исторически сохранившаяся среда, которая развивалась на протяжении уже трех веков. Музей должен сберечь и следы масонской усадьбы Кутузовых, с гротами, ротондами, островками, и время Островских, и усадьбу начала ХХ века, когда здесь жили Шателены, и актерское Щелыково. Мы пытаемся лишь добиться, чтобы людям здесь было комфортно. Чтобы сохранить не только музей, но и специфическую среду обитания, чтобы щелыковцев, тех, кто знает и любит это место, становилось больше.

-- Нет ли опасности, что с увеличением потока туристов, с появлением гостиниц и харчевен пропадет обаяние этого места?

Офисы дорожают
650 рублей минимальная арендная ставка на кабинеты в центре города (нежилые помещения на первых этажах жилых домов и перепрофилированных под офисы НИИ).

Общий объем бизнес-центров класса А и В к концу 2007 г. увеличится до 150 000 кв. м, но рассчитывать на их быструю заполняемость собственникам не стоит: большинство ростовских компаний ориентированы на покупку или аренду офисов подешевле. Срок возврата инвестиций увеличивается до 7-8 лет.

Привередливые арендаторы
Управляющий АН Риэлти-Ленина Станислав Нови говорит о сложившемся дисбалансе спроса и предложения на рынке офисных площадей в Ростове. Клиенты становятся все придирчивее, но хорошие объекты зачастую не устраивают их по цене, объясняет он.

1100 рублей максимальная ставка на офисные помещения в современных БЦ. С начала года она снизилась на 100 руб.

Замначальника отдела коммерческой недвижимости ЦН Нирлан Светлана Аксенова добавляет: Арендная ставка в перепрофилированных под офисы НИИ может быть в 1,5-2 раза ниже цены аренды в новых БЦ. Но ситуация вскоре может измениться, прогнозирует она: в регион выходят столичные и иностранные компании, занимая высококлассные офисы, вслед за ними о престижном размещении задумываются и ростовчане.

Большинство новых офисных центров собственники позиционируют как класс А и В, но активного спроса на них не наблюдается. По словам Нови, до конца года общая площадь таких офисов составит более 150 000 кв. м, а это превышает потребности ростовского бизнеса, который и в офисах класса С чувствует себя очень уютно за меньшие деньги.

Кристалл (класс В, девелопер Элвест) расположен в более удобном для подъезда месте на пр-те Кировском, площадь комплекса поменьше (6400 кв. м), соответственно, заполнится он быстрее, считает специалист по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрий Саркисьян.

Одним из недавно введенных БЦ стал Купеческий двор (общая площадь 32 000 кв. м, класс В) на ул. Серафимовича. В нем есть предложения на продажу, но в здании идет масштабный ремонт и это сказывается на темпах заполняемости кабинетов, говорит специалист отдела коммерческой недвижимости Титула Владимир Литвинов, указывая еще и на плохую транспортную доступность объекта.

К тому же, отмечает Саркисьян, девелопер не пожадничал и сдал кабинеты уже с отделкой.

Большой популярностью пользуются офисы в Белом слоне на ул. Текучева. Это связано не только с хорошей транспортной доступностью БЦ, но и с тем, что кабинеты здесь небольшие по 17-45 кв. м, именно такие площади наиболее востребованы, говорят риэлторы.

Цены продаж нежилых помещений в центральной части города, по оценке Аксеновой, с начала года выросли в среднем на 15-20%, в спальных микрорайонах примерно на 10%.

Арендные ставки на офисные помещения в центре, по данным Аксеновой, составляют 650-900 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных районах 400-700 руб. Прирост с начала года незначительный всего 2-3%, добавляет она.

Еще больше офисов
В мае этого года ADM Group объявила о начале строительства двух бизнес-центров. На пр-те Театральном компания построит 16-этажный комплекс Театральный класса В+ общей площадью 42 700 кв. м (подземный одноуровневый паркинг на 270 машино-мест займет 5500 кв. м). Второй БЦ А'стор класса А расположится рядом с ТЦ А'стор плаза. Общая площадь 12-этажного офисного здания составит 15 000 кв. м, подземный двухуровневый паркинг на 120 машино-мест займет 4000 кв. м. Ориентировочный срок окончания строительства обоих объектов II квартал 2009 г., площади ADM Group будет сдавать в аренду.

По словам Литвинова, сейчас вложения в офисы окупаются через 7-8 лет, принося собственнику 12-14% годовых.

Что предлагают
Общий объем предложения в БЦ всех классов Перми оценивается LCMC на уровне 200 000 кв. м, на долю наиболее качественного предложения приходится 14 950 кв. м. На 2007 г. прогнозируется ввод в эксплуатацию двух качественных бизнес-центров, среди них бизнес-центр Парус класса В+ общей площадью 4570 кв. м и бизнес-центр Серго класса В- общей площадью 7130 кв. м.

Решил заняться коммерческой недвижимостью и промышленный союз Новое содружество (владеет компаниями Ростсельмаш, Конорд и Эмпилс). По словам члена правления союза Юрия Рязанова, сейчас идет капремонт бывшего техцентра Ростсельмаша (два четырехэтажных здания): в I квартале 2008 г. он будет полностью перепрофилирован в БЦ класса В Форум. Площадь офисных помещений составит 6000 кв. м, арендаторам предложат кабинеты площадью от 14 кв. м по 650 руб. за 1 кв. м. Инвестиции в проект превысили 85 млн руб.
По данным компании London Consulting Management Company (LCMC), сейчас в Перми есть 35 отдельно стоящих офисных объектов, каждый площадью от 1000 кв. м. Всего лишь пять из них аналитики LCMC с натяжкой относят к качественным.

Во II квартале 2008 г. в Перми будет сдан в эксплуатацию бизнес-центр Губернский. Новостройка, которая расположится в центре города, на улице Ленина, заявлена как здание класса А. Проект Губернского реализует компания Риал, контролируемая депутатом Законодательного собрания Пермского края Юрием Борисовцом. Пятиэтажное здание офисного центра будет иметь площадь 12 000 кв. м. Первый этаж будет отдан под магазины, там же расположится ресторан, оператор которого пока не определен.

Специалисты LCMC считают, что к концу 2007 г. объем ввода новых офисных площадей может составить 11 700 кв. м. Следовательно, общий объем предложения достигнет 211 700 кв. м.

В 2007 г. в Перми открылся офис инвестбанка Тройка диалог, Москоммерцбанк также объявил об открытии филиала. В ближайшее время в городе начнут работу Фундамент банк и Локо-банк. Последний, рассказал источник, близкий к Локо-банку, разместится в помещении, которое ранее занимало пермское радио Максимум. Планирует открыть филиал в Перми Сосьете женераль восток.

Что нужно банкирам
Пермские аналитики радуются: все больший интерес к региону проявляют федеральные банковские организации. По мнению председателя правления Экопромбанка Андрея Туева, число банков, работающих в Перми, может удвоиться уже в ближайшие год-два. По данным главного управления Центробанка по Пермскому краю, на 1 января 2007 г. в регионе работали 68 кредитных организаций.

Коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев говорит, что банкиры наиболее прижимистые арендаторы. Кредитные организации не желают отдавать больше 700-800 руб. за аренду 1 кв. м в месяц. Собственники нежилых помещений в Перми предпочитают сдавать их не под офисы, а под предприятия общепита те легко расстаются и с 1000 руб. за 1 кв. м или под магазины ритейлеры платят максимальные ставки аренды от 1200 до 1800 руб. за 1 кв. м в месяц.

Банки, уже работающие в городе, не скрывают своих намерений продолжать активное развитие сети допофисов. Однако пермские риэлторы признают, что в городе существует явная нехватка помещений, которые подходили бы для этих целей. Например, Тройка диалог нашел себе место на первом этаже гостиницы Урал, сделав там ремонт.

Появляющиеся на рынке качественные объекты вроде Губернского поднимают планку арендных ставок. За ними подтягиваются и пермские офисы класса С и ниже. По итогам августа 2007 г. помещения класса С подорожали на 10%, говорят в Перспективе.

Почем квадратный метр
Наибольший прирост цены продаж (по итогам августа 2007 г.) показали помещения, расположенные на первых этажах новостроек. Они, по данным корпорации Перспектива, подорожали на 13%. Хотя неудовлетворенный спрос на офисы не основная причина увеличения стоимости таких объектов, жилье в Перми объективно растет в цене.



Главная --> Публикации